Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Ставрополь. Анализ рынка жилой недвижимости. Ноябрь 2018
(Елена Молибога, специалист отдела оценки, Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – ноябрь  2018 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (72%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (11%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 5 186 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 17%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Сентябрь 2018 г.

Октябрь 2018 г.

Ноябрь 2018 г.

Средняя

37 672

36 868

37 365

38 896

38 664

39 548

Динамика

124%

121%

123%

128%

127%

130%

Выборка

1 150

875

1 046

993

666

729

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 8%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (45%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 5%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в ноябре 2018 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район

Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Юго-запад

27317 - 51316

38 353

21 666  - 49296

38 498

23056 - 51695

36 274

25  335 - 62500

34 756

36 970

Северо-запад

27778 - 48333

36 710

31013  - 46667

39 871

23 958 - 46341

34 679

-

0

37 087

Центр

35000  - 64286

45 386

32222 - 63043

47 889

32381 - 65625

46 392

30000 -52632

43 096

45 691

Другие районы

24359  - 46 250

31 761

25472 - 38983

30 931

21341 - 43056

32 676

29528 - 34463

31 995

31 841

Всего, руб./кв. м

24 359 - 64 286

38 968

21 666 -63 043

40 923

21 341 - 65 625

39 410

25 335 - 62 500

38 890

39 548

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 4 237 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 12%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

 

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Сентябрь 2018 г.

Октябрь 2018 г.

Ноябрь 2018 г.

Средняя

39 399

40 058

40 261

40 772

41 350

41 987

Динамика

114%

116%

116%

118%

119%

121%

Выборка

7 483

5 392

6 489

4 941

4 908

4 605

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 9%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные и 2-х комнатные квартиры (34%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (5%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в ноябре 2018 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

Район

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Диапазон цен

ср. цена

Юго-запад

22857 - 68 802

42 327

21667 -49296

43 771

21127  - 74286

39 568

22436 - 62 500

36 423

40 522

Северо-запад

17105 -56897

39 639

21 666 - 60 000

40 533

22 857 - 54348

37 708

25 454 -43137

34 879

38 190

Центр

22 000 -100 000

49 562

17 924 - 93 000

47 401

17778  -124000

45 653

23214 - 103 472

45 229

46 961

Другие районы

23958 - 57692

40 553

21 250- 70 909

35 628

20606 - 52 000

36 433

21 818 - 43617

32 251

36 216

Всего, руб./кв. м

17 105 -100 000

43 409

17 818 - 93 000

44 133

17 781 - 124 000

41 710

21 818 - 103 472

38 694

41 987

1-комнатные квартиры

В ноябре 2018 года средняя* цена предложений продажи однокомнатных квартир первичного рынка составила    38 968 руб./кв. м, стандартная ошибка 0,9%, изменение к предыдущему месяцу 4%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 24 359 руб. до  64 286 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

1 586 717

Максимальная

3 100 000

Минимальная

750 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

40

Максимальная

79

Минимальная

22

Средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир вторичного рынка в ноябре 2018 года составила 43 409 руб., стандартная ошибка 0,5%, изменение к предыдущему месяцу 2,8%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 17 105 руб. до  100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

1 729 422

Максимальная

10 200 000

Минимальная

680 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

40

Максимальная

160

Минимальная

17

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Сентябрь 2018 г.

Октябрь 2018 г.

Ноябрь 2018 г.

Индекс к базису

Первичный рынок

129%

130%

133%

134%

135%

140%

1,405

Вторичный рынок

117%

120%

120%

122%

125%

128%

1,282

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

В ноябре 2018 года средняя* цена предложений продажи двухкомнатных квартир первичного рынка составила    40 923 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,3%, изменение к предыдущему месяцу 5,3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 21 667 руб. до  63 043 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

2 758 909

Максимальная

6 200 000

Минимальная

1 145 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

67

Максимальная

107

Минимальная

41

Средняя цена 1 кв. м двухкомнатных квартир вторичного рынка в ноябре 2018 года составила 44 133 руб., стандартная ошибка 0,6%, изменение к предыдущему месяцу 2,7%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 17 037 руб. до  95 714 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

2 677 087

Максимальная

10 000 000

Минимальная

550 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

60

Максимальная

127

Минимальная

25

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Сентябрь 2018 г.

Октябрь 2018 г.

Ноябрь 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

36 896

36 170

36 475

39 619

38 870

40 923

1,490

Вторичный рынок

41 046

41 879

42 046

42 434

42 956

44 133

1,340

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

В ноябре 2018 года средняя* цена предложений продажи трехкомнатных квартир первичного рынка составила    39 410 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,8%, изменение к предыдущему месяцу 2,3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 21 341 руб. до  65 625 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

3 914 552

Максимальная

10 500 000

Минимальная

1 720 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

99

Максимальная

306

Минимальная

45

Средняя цена 1 кв. м трехкомнатных квартир вторичного рынка в ноябре 2018 года составила 41 710 руб., стандартная ошибка 0,7%, изменение к предыдущему месяцу 1,3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 17 778 руб. до  124 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

3 459 699

Максимальная

15 500 000

Минимальная

970 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

81

Максимальная

227

Минимальная

41

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Сентябрь 2018 г.

Октябрь 2018 г.

Ноябрь 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

112%

114%

115%

119%

118%

121%

1,210

Вторичный рынок

125%

127%

128%

128%

129%

131%

1,307

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

В ноябре 2018 года средняя* цена предложений продажи многокомнатных квартир первичного рынка составила    38 890 руб./кв. м, стандартная ошибка 3,8%, изменение к предыдущему месяцу 2,3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 25 225 руб. до  62 500 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.

Средняя

5 231 088

Максимальная

15 000 000

Минимальная

2 500 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м

Средняя

132,5

Максимальная

285

Минимальная

75

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в ноябре 2018 года составила 38 694 руб., стандартная ошибка 1,7%, изменение к предыдущему месяцу 0,9%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 21 818 руб. до  103 472 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.

Средняя

4 124 306

Максимальная

17 500 000

Минимальная

1 400 000

Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м

Средняя

104

Максимальная

260

Минимальная

55

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка

Июнь 2018 г.

Июль 2018 г.

Август 2018 г.

Сентябрь 2018 г.

Октябрь 2018 г.

Ноябрь 2018 г.

Индекс к базисному месяцу

Первичный рынок

41 567

38 234

38 463

39 833

39 783

38 890

1,417

Вторичный рынок

36 978

37 150

37 576

38 318

39 042

38 694

1,196

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная цена домовладения зафиксирована в Других районах и составила

700 000 руб., максимальная в «Центре» – 60 000 000 руб.

Минимальная площадь домовладений–30 кв. м, максимальная – 1000 кв. м.

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район

домовладения

Диапазон цен , руб

Диапазон цен за 1 кв.м.

ср. цена за кв. м.

Юго-запад

850 000-57 000 000

16 667 –166 618

35 055

Северо-запад

750 000 –35 000 000

16 563-87 500

39 850

Центр

800 000-60 000 000

16 000 –153 061

47 897

Другие районы

700 000-45 000 000

17 241-128 049

39 825

Всего, руб./кв. м

700 000-60 000 000

16 000-166 618

40 606

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 3% (расширенный интервал – от 2 до 7%);

– средняя скидка на цены жилых домов и коттеджей – 6% (расширенный интервал – от 3 до 10%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ рынка жилой недвижимости свидетельствует о росте ценовых показателей во всех исследуемых сегментах в течение последних нескольких лет, а также некой стагнации/снижении в течение последнего 2017 года. Существенное влияние на это оказывает фактор быстрорастущего населения, поддерживающий высокий спрос на объекты жилой недвижимости. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости

Валиуллин А.А.

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.



* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Rambler's Top100