Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Ставрополь. Анализ рынка торговой недвижимости. Октябрь 2018
(Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – октябрь 2018 года

Совокупный рынок торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа торговой недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения 39%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (27%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополя, представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно 68% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-западный район – 6%.

В октябре 2018 года средняя* цена предложений продажи торговой недвижимости составила    64 502 руб./кв. м стандартная ошибка 6,6%, изменение к предыдущему месяцу 20%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 14 842 руб. до  157 895 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, млн. руб.

Средняя

8,6

Максимальная

75

Минимальная

0,98

Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м

Средняя

151

Максимальная

1 500

Минимальная

22

Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.

Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 5 319 руб.

Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 11%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Район

май 18

июнь 18

июль 18

август 18

сентябрь 18

октябрь 18

Диапазон цен

Юго-запад

53 666

51 325

47 403

49 631

47 719

60 635

 14842 - 106667

Северо-запад

48 276

44 070

33 921

57 667

53 879

49 910

41667 - 58065

Центр

57 449

72 634

63 185

72 734

60 627

92 510

27500 - 157895

Другие

31 385

42 910

34 616

36 521

35 903

40 227

32727 -56180

Средняя

52 544

55 357

49 733

55 747

53 730

64 502

14842 - 157895

Изменения

110%

115%

104%

116%

112%

134%

-

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой недвижимости, руб./кв.м

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других районах.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %

Аренда торговой недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.

Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости торгового и офисного назначения – по 36%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (28%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.

Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости в наем, а именно  42% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 6%.

В октябре 2018 года средняя цена предложений аренды торговой недвижимости составила 571 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 6,5%, изменение к предыдущему месяцу 8,8%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 155 руб. до     1 500 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, тыс.руб./мес.

Средняя

136

Максимальная

1 863

Минимальная

6

Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м

Средняя

309

Максимальная

5324

Минимальная

11

Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.

Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.

Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 21 руб.

Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 4%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.

Район

май 18

июнь 18

июль 18

август 18

сентябрь 18

октябрь 18

Диапазон цен

Юго-запад

496

520

464

389

542

456

242 - 750

Северо-запад

699

751

420

564

503

529

155 - 826

Центр

711

633

639

672

555

692

243 - 1500

Другие

426

215

472

-

345

470

357 - 553

Средняя

603

585

551

527

525

571

155 - 1500

Изменение

104%

101%

95%

91%

91%

99%

-

Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой недвижимости, руб./кв.м

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Юго-западном районе.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.

Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

Валиуллин Айрат

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65



* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Rambler's Top100