Данный анализ
проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он
выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и
достоверных источников информации о рынке земельных участков.
Наиболее
существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие
факторы как:
а)
объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний
уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на
макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги,
пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок);
б) физические
факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры
и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);
в) факторы,
влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со
спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная»
продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы,
связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
(реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Земельные
участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному
назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное
строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно
отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских
комплексов и т.д.
В рамках
данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные
(географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте
районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и
Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й
квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по
экономическому сегменту.
Анализ рынка
земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже
(переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные
участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.
Интервал
осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый
месяц – декабрь 2017 года
Общая
структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена
на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура по функциональному
назначению
Индивидуальное
жилищное строительство (ИЖС)
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому
районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложения по
районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных
участков ИЖС, а именно 35% находится в Других районах, а наименьшим объемом
представлен Северо-запад – 16% соответственно.
В декабре 2017 года средняя цена
предложений земельных участков составила 277 072 руб./сот. стандартная ошибка 5,02%,
изменение к предыдущему месяцу 1,2%. Средняя цена предложений 1 сотки
земельных участков колебалась в пределах от 39 063 руб. до 1 250 000 руб.
в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного
участка под ИЖС, млн. руб. |
Средняя |
2,23 |
Максимальная |
15,0 |
Минимальная |
0,25 |
Общая площадь предложения продажи единого
земельного участка под ИЖС, сот. |
Средняя |
8,74 |
Максимальная |
53 |
Минимальная |
1,25 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено
на рисунке 3.
Рисунок 3 – Средняя
цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и
5.
Рисунок 4 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений 1
сотки земельных участков снизилась на 113 430 руб.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений 1
сотки земельных участков снизилась на 30%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат
представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен
предложений земельных участков, руб./сот.
Район города |
июл.17 |
авг.17 |
сен.17 |
окт.17 |
ноя.17 |
дек.17 |
Диапазон цен,
руб./сотка |
Юго-запад |
184 358 |
193 112 |
186 326 |
183 529 |
193 890 |
181 191 |
50000 - 620000 |
Северо-запад |
218 092 |
212 489 |
210 382 |
226 833 |
243 549 |
221 855 |
50000 - 730769 |
Центр |
586 571 |
491 592 |
579 622 |
564 790 |
549 788 |
549 968 |
104167 - 1250000 |
Другие |
188 432 |
210 674 |
195 164 |
211 883 |
183 400 |
208 289 |
39063 - 625000 |
Средняя |
264 846 |
272 917 |
268 112 |
273 447 |
280 529 |
277 072 |
39063 - 1250000 |
Изменение в % |
70% |
72% |
71% |
72% |
74% |
73% |
- |
Таблица 1
свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние
значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а
наименьшие – в Юго-западном районе.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в
графическом виде представлена на рисунке 6.
Рисунок 6 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в
графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
Коммерческая
застройка
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому
районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Структура предложения по
районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных
участков под коммерческую застройку, а именно по 38% находится в Центральном и
Юго-западном районах, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 5%.
В декабре 2017 года средняя цена
предложений земельных участков составила 554 298 руб./сот. стандартная ошибка
8,96%, изменение к предыдущему месяцу 2,3%. Средняя цена предложений 1
сотки земельных участков колебалась в пределах от 24 000 руб. до 1 416 667
руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного
участка под коммерческую застройку, млн. руб. |
Средняя |
68 |
Максимальная |
1 400 |
Минимальная |
1,2 |
Общая площадь предложения продажи единого
земельного участка под коммерческую застройку, сот. |
Средняя |
243 |
Максимальная |
7 000 |
Минимальная |
5 |
Соотношение средних цен предложений по районам города
приведено на рисунке 9.
Рисунок 9 – Средняя
цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по
районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10
и 11.
Рисунок 10 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку
в руб.
За исследуемый
интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений 1 сотки
земельных участков выросла на 57 212 руб.
Рисунок 11 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку
в %
За исследуемый
интервал времени (с 2009 г. по 2017 г.) средняя цена предложений 1 сотки
земельных участков выросла на 11%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат
представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков,
руб./сот.
Район города |
июл.17 |
авг.17 |
сен.17 |
окт.17 |
ноя.17 |
дек.17 |
Диапазон цен,
руб./сотка |
Юго-запад |
450 844 |
480 160 |
466 283 |
454 872 |
452 556 |
481 583 |
100000 - 1125000 |
Северо-запад |
283 284 |
314 354 |
292 333 |
303 836 |
202 759 |
248 611 |
24000 - 521739 |
Центр |
872 926 |
916 690 |
881 581 |
791 591 |
804 468 |
822 411 |
333333 - 1416667 |
Другие |
250 000 |
474 603 |
388 256 |
- |
- |
213 874 |
208333 - 219414 |
Средняя |
561 299 |
598 606 |
577 183 |
562 178 |
542 069 |
554 298 |
24000 - 1416667 |
Изменение в % |
112% |
120% |
115% |
112% |
108% |
111% |
- |
Таблица 2
свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние
значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а
наименьшие – в Других районах.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в
графическом виде представлена на рисунке 12.
Рисунок 12 – Динамика средней цены
предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в
графическом виде представлена на рисунке 13.
Рисунок 13 – Динамика средней цены
предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
Скидка на
торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости», при сделках с земельными участками
различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под
коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в
диапазоне 5,6 – 30,8%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров, которые говорят о скидке на торг при
совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции
и прогнозы
Долгосрочный
анализ рынка земельных участков сегмента ИЖС свидетельствует о некотором снижении
в данном сегменте рынка. Следует особо подчеркнуть, что существенное влияние на
данный сегмент рынка оказывает большое количество земельных участков,
расположенных на окраине города и предлагаемых на праве краткосрочной аренды. Долгосрочный
анализ рынка земельных участков сегмента коммерческой застройки свидетельствует
о росте в последние годы и некотором падении в последние два года. В связи с
этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в
ближайшей перспективе затруднен.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для
вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: |
Валиуллин Айрат |
По интересующим вопросам
обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65
