Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М. Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН
(15.05.2005 г.)

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

(базовый период)

01.05

02.05

03.05

04.05

Макроэкономические параметры

Макро экономические парамет ры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,90

28,01

28,00

27,63

27,81

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

Индекс покупательной способности доллара относительно потребительской корзины

1

0,980

0,967

0,942

0,936

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,963

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

Индекс покупательной способности евро относительно потребительской корзины

1

0,956

0,938

0,928

0,904

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

19043

24080

36502

39027

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54490

55908

56840

56788

57313

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

Предложе ние 3-ком натных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанель ных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3794

3975

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68904

70277

71652

70253

71210

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2637/ 882,3

2932/752,8

3039/ 1226,0

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10664

11072

10508

10123

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

364

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

290

304

288

281

Погрешность в определении средней, %

1,90

2,00

2,10

1,44

1,28

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,90

0,85

0,81

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жи лых домов с участками в Московсков ском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

Предложение на рынке кот теджей (благо устроенных од носемейных до мов и таунхау сов) на удалее нии до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В январе 2005 года ежемесячный темп инфляции вырос на 2,5% по сравнению с периодом декабря 2004 года. В феврале, по данным Федеральной службы государственной статистики, темп инфляции составил 1,2%, а в марте вырос до 1,3%. Таким образом, в 1 квартале 2005 индекс потребительских цен достиг 1,053 по отношению к декабрю 2004 года (базовому периоду).

В апреле инфляция снизилась до 1,1%, за 4 месяца индекс инфляции составил 1,065.

Курс доллара в декабре 2004 года был зафиксирован на уровне 27,9 руб./$, к концу марта 2005 г. понизился до 27,63 руб./$. Индекс девальвации рубля к доллару в 1 квартале составил 0,99, а индекс инфляции - 1,061 по отношению к базовому периоду декабря. Покупательная способность доллара относительно потребительской корзины снизилась до 0,942 по отношению к базовому периоду.

В апреле среднемесячный курс доллара несколько повысился (до 27, 81 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару также чуть подрос (до 0,997). В результате индекс инфляции доллара в России в апреле вырос до 1,068, а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода – декабря 2004 г. - до 0,936.

Курс евро в декабре 2004 находился на уровне 37,39 руб./евро, к концу марта 2005 - понизился до 36,47 руб./евро. Индекс девальвации рубля к евро в 1 квартале составил 0,975 по отношению к базовому периоду декабря, а индекс инфляции евро - 1,077. Покупательная способность евро относительно потребительской корзины понизилась до 0,928 по отношению к базовому периоду.

В апреле среднемесячный курс евро снизился (до 35,99 руб./евро), индекс девальвации рубля относительно евро достиг 0,963. В результате индекс инфляции евро в России в апреле вырос до 1,106, а индекс покупательной способности понизился до 0,904.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В январе-марте 2005 г. вторичный рынок жилья Москвы характеризовался ростом средней удельной цены предложения квартир в многоквартирных жилых домах. Так, в национальной валюте - рублях относительно базового периода (декабря 2004 г.) цены выросли на 2350 руб. (+4,2%) с 55,5 тыс. до 56,8 тыс. руб./кв. м, в валюте номинирования - долларах на $102 (+5,2%) c 1953 до 2055 $/кв. м, в евро – на 105 евро (+6,9%) с 1457 до 1557 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,042, 1,052 и 1,069.

В апреле среднемесячные цены выросли незначительно и составили: рублевая цена - 57,3 тыс. руб./кв. м, долларовая цена - 2061 $/кв. м, цена в евро – 1592 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,052, 1,055 и 1093.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2004 г. выросла в рублях на 1349 руб./кв. м (+2,0%) с 68,9 тыс. до 70,35 тыс. руб./кв. м, в долларах - на $89 (+2,9%) с 2470 до 2543 $/кв. м, в евро - на 127 евро/кв. м (4,5%) с 1843 до 1926 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,020, 1,029 и 1,045. При этом в марте цены на трехкомнатные квартиры несколько снизились по сравнению с февралем.

В апреле цены на данном сегменте рынка также незначительно подросли и составили 71,2 руб./кв. м, 2561 $/кв. м и 1979 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,033, 1,037 и 1,074.

В марте по сравнению с декабрем ухудшились макроэкономические показатели, и индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на все квартиры составил 0,991, на трехкомнатные – 0,970.

В апреле индекс реальных цен практически не изменился и составил соответственно 0,988 и 0,970.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В январе-феврале арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно декабря с 375 до 395 $/кв. м в год, но в марте понизились до 380 $/кв. м в год. В пересчете на евро ставки выросли с 280 до 304 евро/кв. м в год и затем снизились до 288 евро/кв. м в год. В пересчете на евро ставки выросли с 280 до 304 евро/кв. м в год и затем в марте снизились до 288 евро/кв. м в год. Номинальные индексы роста арендных ставок в марте относительно базового периода – декабря 2004 г. - по всем офисам составили в рублях 1,00, в долларах 1,01 и в евро 1,03.

В апреле арендные ставки по всем офисным помещениям упали до 10,1 тыс. руб., $364 и 281 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили соответственно 0,97, 0,97 и 1,01.

Реальный индекс арендных ставок на все офисы составил в марте относительно базового периода 0,96, в апреле он снизился до 0,91.

По офисам классов В/С рост произошел только в январе – с 12,8 тыс. руб., $460, 343 евро за кв. м в год до 13,5 тыс. руб., $481 и 367 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили в рублях и долларах – 1,05, в евро – 1,07, реальный индекс – 1,02.

Затем в феврале и марте ставки снизились (в рублях – до 11,2 тыс. и 10,6 тыс. руб., в долларах – до $401 и $384, в евро – до 308 и 291 евро за кв. м в год). Номинальные индексы составили в феврале в рублях и в долларах 0,87, в евро - 0,90, в марте - 0,83 и 0,85 соответственно. Реальные индексы снизились до 0,84 в феврале и 0,79 в марте.

В апреле арендные ставки по офисам класса В/С еще снизились – до 10,0 тыс. руб., $358 и 277 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили в рублях и долларах 0,78, в евро – 0,81. Реальный индекс арендных ставок на офисы класса В/С в апреле снизился до 0,79.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В январе-марте 2005 г. рынок предложения загородных домовладений Московского региона характеризовался повышением средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов. Так, в национальной валюте - рублях относительно базового периода (декабря 2004 г.) цены выросли на 1375 руб. (+2,5%) с 28,4 до 29,1 тыс. руб./кв. м, в валюте номинирования - долларах на $36 (+3,6%) c 1017 до 1054 $/кв. м, в евро – на 39 евро (+5,1%) с 759 до 798 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,01, 1,02 и 1,03.

В апреле средняя удельная цена загородных домовладений в Московской области впервые немного снизилась – до 27,6 тыс. руб./кв. м, 991 $/кв. м, 766 евро/кв. м. Индекс номинальных цен снизился до 0,97, 0,97 и 1,0 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2004 г. выросла в рублях на 628 руб./кв. м (+1,5%) с 39,8 тыс. до 40,4 тыс. руб./кв. м, в долларах - на $17 (+1,2%) с 1427 до 1444 $/кв. м, в евро - на 36евро/кв. м (3,4%) с 1,065 до 1101 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,015, 1,020 и 1,034, При этом в марте цены на коттеджи несколько снизились по сравнению с февралем.

В апреле в данном сегменте рынка средние удельные цены практически не изменились (40,6 тыс. руб./кв. м, 1448 $/кв. м и 1104 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также стабилен и составляет соответственно 1,02, 1,01 и 1,04 относительно базового периода – декабря 2004 г.

В марте по сравнению с декабрем-февралем макроэкономические показатели ухудшились, и индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения составил 0,98, на коттеджи - 0,97. В апреле индекс реальных цен на все домовладения снизился до 0,91, а на коттеджи в зоне до 50 км от центра Москвы - практически не изменился и составил 0,96.

Таким образом, цены на рынке недвижимости Московского региона в течение 2005 года находятся в неустойчивом равновесии. На одних сегментах рынка происходит небольшой рост цен, на других – снижение.

За 4 месяца цены средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 5,5%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 3,7%. В евро эти показатели составляют соответственно 9,3% и 7,4%, в рублях – 5,2% и 3,3%. Реальные цены (с исключенной инфляцией) снизились на 1,2% и на 3% соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов в долларах снизились на 3%, классов В/С – на 22%. В евро эти показатели составляют +1% и -19%, в рублях -3% и -22%. Реальные арендные ставки (с исключенной инфляцией) снизились соответственно на 9% и на 17%.

Средняя удельная цена предложения загородных домовладений в Московской области в долларах снизилась на 3%, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – увеличилась на 1%. В евро эти показатели составляют +1% и -4%, в рублях -3% и +2%. Реальные цены (с исключенной инфляцией) снизились соответственно на 9% и на 4%.


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные непанельные квартиры общей площадью 60-120 кв. м;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

9. Отчет в виде таблиц и графиков представляется в СЕРЕАН к 15 числу следующего за отчетным месяца.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и городского строительства Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, канд. наук.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.05.05.



[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Rambler's Top100