Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М., Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В июне макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,6%, за 6 месяцев 2005 года инфляция достигла 8,0%, индекс инфляции составил 1,080.

Среднемесячный курс доллара повысился (до 28,50 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года вырос до 1,021. В результате индекс инфляции доллара в России в июне снизился (до 1,071), а индекс покупательной способности повысился относительно базового периода до 0,756.

Среднемесячный курс евро снизился до 34,73 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,929. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,162, а индекс покупательной способности понизился до 0,60.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В июне среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 59,7 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2583 $/кв. м (снижение на 0,9%), цена в евро – 2120 евро/кв. м (прирост 3,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,096, 1,073 и 1,180.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 73,6 тыс. руб./кв. м (на 1,1%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,068, 1,046 и 1,150.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 1,015 и 0,989 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В июне 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве продолжили расти. Относительно мая ставки аренды выросли в долларах с 428 до 441 $/кв. м в год (на 3,1%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 337 до 362 евро/кв. м в год (на 7,4%), в рублях – с 11952 до 12569 руб./кв. м в год (на 5,2%). Номинальные индексы роста арендных ставок в июне относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в долларах – 1,18, в евро – 1,29, в рублях 1,20.

По офисам классов В/С в июне также произошел рост ставок аренды с 434 до 438 $/кв. м в год (на 0,9%). В пересчете на евро – с 342 до 359 евро/кв. м в год (на 5,1%), на рубли – с 12135 до 12483 руб./кв. м в год (на 2,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в долларах, 0,97 - в рублях и 1,05 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в июне составил по всем офисам - 1,11, по офисам класса B/C – 0,73.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В июне средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области снизилась до – 26,9 тыс. руб./кв. м (на 2,4%), 755 $/кв. м (на 4,4%), 776 евро/кв. м (на 0,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,95, 0,93 и 1,02 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно мая 2005 г. в июне снизилась в рублях – до 37,1 тыс. руб./кв. м, в долларах до 1326 $/кв. м, и в евро до 1011 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,93, 0,93 и 0,95 соответственно.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения снизился до 0,88, на коттеджи – до 0,86.

ВЫВОДЫ

За 6 месяцев 2005 года средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,3%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 4,6%. В евро эти показатели составляют соответственно 18,0% и 15,0%, в рублях – 9,6% и 6,8%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,015 и 0,989 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за 6 месяцев существенно выросли: в долларах на 18,0%, в евро на 29,0%, в рублях на 20,0%. Для классов В/С прирост отрицательный в долларах (-5,0%) и рублях (-3,0%) и положительный в евро (5,0%). Индекс реальных арендных ставок составил 1,11 и 0,73 соответственно.

За 6 месяцев 2005 года прирост средней удельной цены предложения на рынке загородных домовладений Московского региона и в сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы относительно базового периода (декабря 2004 года) в целом был отрицательным. В первом сегменте цены снизились в долларах на 7,0%, в рублях на 5,0%, в евро выросли на 2,0%. Во втором сегменте снизились в долларах и рублях на 7,0%, в евро на 5,0%. Реальные (очищенные от инфляции) цены на этих рынках снизились на 12,0% и 14,0% соответственно..

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, по итогам полугодия цены на квартирном рынке Москвы повысились в долларах – на 5-7%, в пересчете на рубли – на 7-10%, в евро – на 15-18%. Арендные ставки на московские офисы изменились в различных сегментах в долларах – от -5 до +18%, в пересчете на рубли – от -3 до +20%, в евро – от +5 до +29%. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения: в долларах на 7%, в пересчете на рубли на 5-7%, в евро – от -5% до +2%.


СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

01.05

02.05

03.05

04.05

05.05

06.05

Макроэкономические параметры

Макроэкономические параметры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

0,8

0,6

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

1,073

1,080

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,73

28,01

28,00

27,51

27,81

27,95

28,50

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

1,002

1,021

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

0,51

1,96

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

1,071

1,057

Индекс покупательной способности доллара в России

1

0,980

0,967

0,752

0,936

0,934

0,756

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

35,48

34,73

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,951

0,759

0,929

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

-1,41

-2,13

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

1,131

1,162

Индекс покупательной способности евро в России

1

0,956

0,938

0,928

0,734

0,884

0,860

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

17343

24080

36502

37327

24177

22441

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54473

55738

56840

56788

57313

58496

59704

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

2093

2095

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

1519

1719

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

0,53

0,55

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

1,074

1,096

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

1,072

1,073

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

1,132

1,180

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

1,001

1,015

Предложение 3-комнатных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3775

3975

2402

2231

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68734

70277

71652

70253

71210

72816

73616

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

2605

2583

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

2052

2120

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

1,7

1,7

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

1,057

1,068

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

1,055

1,046

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

1,114

1,150

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

0,985

0,989

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2517/ 882,3

2932/ 752,8

3039/ 1226,0

2870/ 785,9

3213/ 1219,0

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10651

11072

10508

10123

11952

12569

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

351

428

441

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

273

304

288

281

337

362

Погрешность в определении средней, %

1,73

2,00

2,10

1,44

1,28

1,32

1,35

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

1,14

1,20

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

1,14

1,18

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

1,20

1,29

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

1,06

1,11

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

2080/547,4

2326/705,2

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

12135

12483

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

434

438

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

342

359

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

1,52

1,54

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,95

0,97

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,75

0,95

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,73

0,85

0,81

1,00

1,05

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

0,88

0,73

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жилых домов с участками в Московсковском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

6671

7268

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

27617

26756

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

988

755

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

778

776

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

2,05

1,89

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

0,97

0,95

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

0,97

0,93

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

1,03

1,02

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

0,91

0,88

Предложение на рынке коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

1728

1598

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

39788

37138

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

1421

1326

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

1084

1011

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

3,10

3,39

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

1,00

0,93

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

1,00

0,93

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

1,02

0,95

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

0,93

0,86


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.07.05.



[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Rambler's Top100