Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М., Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН (май 2005 г.)

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (май 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В мае макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,8%, за 5 месяцев 2005 года индекс инфляции составил 1,073.

Среднемесячный курс доллара перестал снижаться и несколько повысился (до 27, 95 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года возвратился к декабрьскому значению и составил 1,002. В результате индекс инфляции доллара в России в мае незначительно вырос (до 1,071), а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода до 0,934.

Среднемесячный курс евро снизился до 35,48 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,949. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,131, а индекс покупательной способности понизился до 0,884.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В мае среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 58,5 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2093 $/кв. м (прирост 1,6%), цена в евро – 1649 евро/кв. м (прирост 3,5%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,074, 1,072 и 1,132.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 72,8 тыс. руб./кв. м (на 2,3%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,057, 1,055 и 1,114.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 0,988 и 0,970 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В мае 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно апреля в долларах с 364 до 428 $/кв. м в год (на 17,6%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 281 до 337 евро/кв. м в год (на 19,9%), в рублях – с 10123 до 11952 руб./кв. м в год (на 18,1%). Номинальные индексы роста арендных ставок в мае относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в рублях и долларах по 1,14 и в евро 1,20.

По офисам классов В/С в мае также произошел рост ставок аренды с 358 до 434 $/кв. м в год (на 21,2%). В пересчете на евро – с 277 до 342 евро/кв. м в год (на 23,5%), на рубли – с 9956 до 12135 руб./кв. м в год (на 21,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в рублях, 0,94 - в долларах и 1,00 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в мае составил по всем офисам - 1,06, по офисам класса B/C – 0,88.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В мае средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области сохранилась на уровне апреля – 27,6 тыс. руб./кв. м, 988 $/кв. м, 778 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,97, 0,97 и 1,03 соответственно.

В сегменте благоустроенных односемейных домов (коттеджей и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения несколько снизилась (до 39,8 тыс. руб./кв. м, 1421 $/кв. м и 1084 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также снизился до 1,00, 1,00 и 1,02.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения сохранился на уровне 0,91, на коттеджи – снизился до 0,93.

ВЫВОДЫ

За 5 месяцев средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,2%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 5,5%. В евро эти показатели составляют соответственно 13,2% и 11,4%, в рублях – 7,4% и 5,7%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,001 и 0,985 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за май существенно выросли: в долларах на 17,6%, в евро на 19,9%, в рублях на 18,1%. Для классов В/С прирост составляет 21,2%, 23,5% и 21,9% соответственно. Индекс реальных арендных ставок вырос до 1,06 и 0,88 соответственно.

Средняя удельная цена предложения всех загородных домовладений в Московской области сохранилась на уровне апреля, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – снизилась на 1,9% в долларах и евро и на 3,5% в рублях. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) составили соответственно 0,91 и 0,93.

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, в мае цены на квартирном рынке Москвы и арендные ставки на московские офисы уверенно повысились. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

01.05

02.05

03.05

04.05

05.05

06.05

Макроэкономические параметры

Макроэкономические параметры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

0,8

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

1,073

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,90

28,01

28,00

27,63

27,81

27,95

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

1,002

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

0,51

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

1,071

Индекс покупательной способности доллара в России

1

0,980

0,967

0,942

0,936

0,934

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

35,48

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,963

0,949

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

-1,41

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

1,131

Индекс покупательной способности евро в России

1

0,956

0,938

0,928

0,904

0,884

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

19043

24080

36502

39027

24177

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54490

55908

56840

56788

57313

58496

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

2093

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

1649

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

0,53

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

1,074

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

1,072

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

1,132

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

1,001

Предложение 3-комнатных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3794

3975

2402

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68904

70277

71652

70253

71210

72816

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

2605

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

2052

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

1,7

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

1,057

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

1,055

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

1,114

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

0,985

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2637/ 882,3

2932/ 752,8

3039/ 1226,0

2870/ 785,9

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10664

11072

10508

10123

11952

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

364

428

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

290

304

288

281

337

Погрешность в определении средней, %

1,90

2,00

2,10

1,44

1,28

1,32

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

1,14

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

1,14

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

1,20

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

1,06

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

2080/547,4

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

12135

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

434

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

342

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

1,52

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,95

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,94

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,90

0,85

0,81

1,00

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

0,88

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жилых домов с участками в Московсковском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

6671

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

27617

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

988

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

778

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

2,05

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

0,97

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

0,97

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

1,03

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

0,91

Предложение на рынке коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

1728

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

39788

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

1421

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

1084

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

3,10

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

1,00

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

1,00

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

1,02

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

0,93


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:
- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;
- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);
- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городски строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.06.05.



[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Rambler's Top100