РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России, и в том числе Москвы, после августовского кризиса, и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные предварительные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: средняя удельная цена квартир в Москве практически не изменилась (выросла за год на 2% и составила в декабре 720 $/кв. м.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 20-30 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения (расчет по старой методике дает в декабре 2000 г. величину 670 $/кв. м).

Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве. В начале года (до апреля-мая) ожидалось некоторое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные, приведенные на графике, показывают, что прогноз подтвердился: с июня цены постоянно повышались с темпом 0,5-1,5% в месяц, и общий рост за полгода составил 7-8%.



Фундаментальная закономерность перехода к стабилизации и началу роста цен имеет свои механизмы, и они должны быть объяснены.

Естественно начать с изучения активности рынка, изменения объема предложения и продажи квартир на нем и связи этих показателей с динамикой цен.

Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы в 2000 году составлял 30 тысяч, изменяясь от 20 тыс. в январе до 38 тыс. в апреле, 25-26 тыс. в августе-сентябре, 28-31 тыс. в октябре-ноябре.





Приведенные данные о динамике объема предложения не подтверждают сложившиеся представления о том, что во второй половине года продавцы ушли с рынка (листинги агентств сократились вдвое). Действительно, к июню-июлю общее число квартир, предлагаемых на продажу в течение месяца, сократилось в полтора раза относительно максимума – марта-апреля. Но при этом число квартир, вновь выставляемых на продажу, фактически сохранялось на уровне 9-10 тысяч в месяц, а снижение общего объема предложения произошло в основном за счет активизации продаж и сезонного увеличения числа снятых с продажи квартир (в июле – до 10 тысяч). Осенью, благодаря начавшемуся повышению спроса и цен на вторичном рынке, число вновь выставляемых квартир выросло до 13-14 тыс., а числа снятых с продажи снизилось до 5-6 тыс.



Что касается динамики объемов регистрации сделок купли-продажи жилья в Москве, то особенности ее протекания в 2000 году (привычный по прошлым годам, но слишком резкий провал в январе с постепенным повышением в течение года) связаны прежде всего с трудностями перестройки системы регистрации, пришедшейся на начало года. С поправкой на этот фактор можно говорить о стабильно растущем реализованном спросе на вторичном рынке. Тем не менее, общий объем продаж в 2000 году был самый низкий с 1994 года, несмотря на самый низкий уровень цен и рост соотношения спроса и предложения. Возможно, шок риэлтеров, продавцов и покупателей от происходящего в коридорах Москомрегистрации в начале года наложил свой отпечаток на их поведение: количество вновь выставляемых на продажу на вторичном рынке квартир не компенсировало общего выбытия вследствие продажи и снятия непроданных квартир; покупатели обратили свою активность на единственный сегмент, сохранивший прежний порядок регистрации – рынок долевого участия в строительстве (инвестиционных договоров), оборот которого вырос в 2,4 раза. Кроме того, в этом году затихли былые переживания по поводу налоговых и иных изменений, вследствие чего не наблюдалось столь привычного декабрьского ажиотажа.

Последнее обстоятельство является весомым аргументом в опровержение распространенного мифа о том, что цены на рынке определяются спросом как главным и почти единственным фактором.

В результате номинальные индексы вторичного рынка жилья в Москве относительно декабря 1997 года достигли: индекс цен – 0,71, индекс объема продаж – 0,62, индекс долларового оборота – 0,44. Динамика последнего индекса хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.

Полученные результаты сопоставления динамики цен, предложения и спроса на вторичном рынке не могут быть объяснены без привлечения данных о взаимовлиянии первичного и вторичного рынка в специфических условиях Москвы.

Главная особенность первичного рынка жилья Москвы состоит в том, что на нем монопольное положение занимают городские власти, что определяется двумя обстоятельствами. Во-первых, значительная доля строящегося жилья (30-40% от площади, предназначенной для коммерческой продажи) финансируется из бюджета (точнее, из внебюджетных городских фондов) по системе “городского заказа”. Второе – до 40-60% площади, вводимой частными застройщиками, получившими земельный участок по инвестиционному контракту, передается в распоряжение властей. Таким образом, городские власти контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно.

Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского правительства.

И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.

Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.

В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на вторичном рынке лишь слегка снизилась (на 5-6%), а на первичном рынке упала на 40% (с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв. м). При этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания. Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.

В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась на 26%. На первичном рынке рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны, а их долларовый эквивалент (после обвала в этот же к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов.



К концу 1999 года ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком Москвы, образовавшиеся в ходе кризиса (вследствие двухвалютности жилищного рынка: долларовый вторичный и рублевый первичный), начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября.

И здесь вступила в силу отмеченная особенность московского рынка жилья – нерыночная, административная система ценообразования на первичном рынке. Неоднократные в течение 1999 года заявления мэра Москвы Ю.М.Лужкова о необходимости удержания цен продажи жилья, и даже их снижения до уровня 200 долларов за кв. метр, к началу 2000 года начали претворяться в жизнь в виде рапортов городского заказчика и аффилированных с руководством города организаций стройкомплекса о снижении стоимости строительства и цен продажи. Это отразилось в данных Мосгоркомстата следующим образом: 1 квартал - 5367 и 9317 руб. (около 330 долларов) за кв. м соответственно против 12 тыс. и 17,5 тыс. (около 660 долларов) в 4 квартале прошлого года. Понятно, что эти изменения, не подкрепленные реальным совершенствованием технологии и снижением себестоимости строительства (а опирающиеся только на принудительное устранение неоправданного завышения стоимости строительства), не могли продолжаться долго. Уже во втором квартале Мосгоркомстат фиксирует стоимость строительства на уровне 6493, третьем – 7140, четвертом – 8030 руб. за кв. м, а среднегодовую цену продаж по городу – 11828 руб./кв. м (420 $/кв. м).

Реально по таким и даже более низким ценам продавалось типовое жилье в районах массовой застройки, а эта средняя цена отражает тот уровень, на котором город оптом продавал квартиры уполномоченным риэлторским фирмам, передавал в порядке взаимозачета, а рыночные цены продаж конечным покупателям оставались практически стабильными с небольшой тенденцией к росту (в начале года в среднем 650-660 $/кв. м, в конце, по данным листингов информационных агентств – 730-750 $/кв. м, т.е. рост на 10-12%).

Крупнейшие организации строительного комплекса уже в мае потребовали от правительства Москвы поднять отпускные цены на жилье, ссылаясь рост себестоимости строительства до 300-320 долларов за метр вследствие повышения оплаты персонала, удорожания комплектующих и материалов, а также энергоносителей. Руководитель Департамента внебюджетной политики строительства (ДВПС) Л.Н.Краснянский заявил о готовности поднять цены на 15%.

Казалось бы, городские власти были заинтересованы в увеличении доходов при повышении цен реализации жилья. Однако, рыночный опыт предостерегал от такого шага, поскольку отток покупателей на вторичный рынок уже наблюдался. Кроме того, существовавшая система отношений в стройкомплексе Москвы не гарантировала приток доходов в казну, а не перераспределение их на различных уровнях управления.

Поэтому на заседании Правительства в мае мэр Москвы вместо повышения цен реализации наметил новые меры по реформированию рынка строительства и продажи городского жилья. Прежде всего - это отказ от практики оптовых продаж, взаимозачетов, вексельных схем, что может увеличить на 10-15% доход бюджета от продажи жилья без повышения цен. Далее, в августе-сентябре, был изменен механизм распределения прав на застройку городских территорий:

- права подбора инвесторов отняты у префектов и переданы Городской конкурсной комиссии (председатель - Вице-мэр г. Москвы В.П.Шанцев);
-сокращены функции ДВПС как городского инвестора, при этом сохранена обязанность строительства муниципального жилья (предназначенного для бесплатного заселения очередниками);
-часть функций передана некоммерческой организации – Московскому Строительному Союзу (МСС), объединившему основные строительные компании (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155, "Мосстроймеханизация-5", СУ-83 и МФС-6), им предоставлена большая самостоятельность в выборе подрядчиков и соинвесторов, определении ценовой политики, но при этом определены объемы строительства муниципального жилья в счет доли города от предоставления площадок под строительство;
-основные земельные участки под планы застройки 2001 года распределены между ДВПС и МСС;
-еще раз декларирован переход от затратной, административной системы ценообразования к более рыночной контрактной (когда в инвестиционном контракте застройщика с городом оговаривается цена жилья, по которой город как инвестор получает свою долю площадей, и ни стоимостью строительства, ни стоимостью реализации своей доли застройщиком город не интересуется).

Такой комплекс мер по реформированию механизмов управления инвестиционно-строительным процессом в городе означает подлинную революцию, свершившуюся наконец-то в Москве на рубеже 2000-2001 годов.

Можно ожидать, что очередная попытка реформирования отношений в строительном комплексе Москвы будет успешнее предыдущих, поскольку она предпринимается в условиях надвигающегося кризиса отрасли. В отличие от кризиса 1996 года, с затовариванием и кризисом ликвидности, на этот раз речь идет о сокращении финансирования, что неизбежно приведет к уменьшению объемов строительства. Однако, выработка новых механизмов потребует времени и неизбежных компромиссов.

И действительно, в октябре был восстановлен механизм оптовых продаж и взаимозачетов; в августе принято антирыночное решение о прекращении практики продажи прав долгосрочной аренды земельных участков под жилищное строительство (т.е. об отмене возможности получения права застройки независимым девелопером); неизбежные трудности становления нового “полумонополиста” в лице МСС ставят под угрозу срыва старт строительного процесса; потеря городом контроля над ценами реализации жилья на первых порах (до накопления рыночного опыта “отпущенными на свободу” застройщиками) может привести к неоправданному росту цен и последующему оттоку покупателей на вторичный рынок.

В результате баланса сил и интересов рыночные тенденции привели к некоторому повышению долларового эквивалента цен на первичном рынке. Как известно, последствия принятых решений на рынке строительства и продажи жилья реализуются с запаздыванием на год-полтора, т.е. их можно ожидать к концу 2001 года.

Таким образом, во второй половине 2000 года на первичном и вторичном рынке жилья Москвы происходило практически синхронное повышение цен с минимальным разрывом в их среднем уровне.

При изучении активности первичного рынка необходимо учитывать, что в 2000 году произошло ряд изменений в методике регистрации объемов продаж. Так, решение мэра о запрете оптовых продаж и взаимозачетов, впоследствии отмененное, вылилось в то, что Мосмгоркомстат попытался исключить эти продажи из своей статистики. В ранее проведенных исследованиях мы производили эту операцию сами, вводя поправочный коэффициент (от 0,7 до 0,25 в различные годы). В 2000 году мы приняли этот коэффициент равным 0,9. В результате получено, что объем продаж введенного в строй жилья на первичном рынке несколько вырос (с 20,2 тыс. до 21,7 тыс. квартир).

Кроме того, произошло резкое (с 9,8 тыс. до 24 тыс.) увеличение числа продаж по инвестиционным договорам, т.е. до окончании строительства. Эти данные подтверждают сложившееся мнение экспертов о том, что в 2000 году строящиеся дома “распродаются на корню”: из общего числа продаж на первичном рынке в 45730 квартир более половины (53%) приходится на квартиры в недостроенных домах.

В целом, общее число продаж (с учетом инвестиционных договоров) на рынке жилья Москвы составило 109456 квартир, что на 4% больше предыдущего года. Рынок жилья не снизил своей активности, произошло лишь дальнейшее перераспределение спроса между вторичным и первичным рынком в пользу последнего.

Рынок новостроек полностью использовал окно возможностей, открывшееся после кризиса, и его доля в общем объеме продаж достигла 41,2%. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов. Перераспределение спроса может происходить лишь при заметных флуктуациях цен на том или ином типовом или территориальном сегменте рынка. Управление этим процессом во многом зависит от правильной ценовой политики застройщиков на своих сегментах, грамотно проведенных аналитических, маркетинговых исследований и прогнозирования ситуации на рынке;

Таким образом, по итогам развития рынка жилья Москвы в 2000 году можно сделать следующие выводы:

• ценовая ситуация и активность первичного и вторичного рынков в настоящее время сбалансированы.

• происходившее с июня

  незначительное (около 1% в месяц), но стабильное повышение цен (суммарно за полгода на 6-7%) хотя и привело к годовому росту всего на 2%, но с учетом общероссийской тенденции свидетельствует о начавшемся устойчивом росте цен в Москве. Это подтверждают и данные января-февраля, когда вместо ожидавшегося некоторыми аналитиками спада повышение цен продолжается.

• Назад
• Вперёд