РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

Одно из постоянных направлений деятельности Российской Гильдии риэлторов - мониторинг рынка недвижимости России. С помощью руководителей региональных риэлторских объединений, членов Национального Совета и Совета региональных и профессиональных представителей, руководителей и специалистов наиболее крупных и активных фирм Гильдия собирает помесячные данные о спросе и предложении, движении цен на различных сегментах рынка в различных регионах и анализирует эту информацию. На этой основе в 1994 - 1997 гг. было проведено исследование рынка жилья в 50-70-ти городах России, а в 1998 г. - и рынка коммерческой недвижимости, и подготовлены обзоры и анализ тенденций его развития:

“Жилищный рынок России в 1994 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1995;
“Анализ ценовой ситуации на рынке жилья России в 1994 году и прогноз на 1995 год”. РГР, - М. 1995;
“Жилищный рынок России. Ценовая ситуация и тенденции ее изменения”. РГР, - М. 1996;
“Жилищный рынок России в 1996 году. Состояние и прогноз”. РГР, - М. 1997;
“Жилищный рынок России в 1997 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1998;
“Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1999.

Кроме того, подготовлены методические пособия, содержащие методологию анализа рынка и прогнозирования тенденций его изменения:

Стерник Г.М. “Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие)”. РГР, - М. 1996;
Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. “Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)”. РГР, - М. 1997;
Стерник Г.М. “Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости”. РГР, -М. 1998.

В 1999 году Гильдия продолжила мониторинг и исследование жилищного рынка и рынка коммерческой недвижимости - офисных, торговых, складских помещений. Основное внимание в отчете уделено произошедшему в 1999 году восстановлению рынка недвижимости после августовского кризиса 1998 года и прогнозу перспектив его развития.

Настоящий отчет подготовлен главным специалистом по анализу рынка недвижимости РГР к.т.н. Стерником Г.М. Данные для исследования представлены региональными риэлторскими ассоциациями и фирмами, административными органами некоторых городов, исследовательскими организациями. Основу системы мониторинга рынка недвижимости в 2000 году составили сертифицированные РГР аналитики рынка недвижимости (САРН). Список источников информации приведен ниже.

• Разделы 1 и 2 подготовлены Стерником Г.М. Старший научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН кандидат экономических наук Ноздрина Н.Н., САРН, и старший научный сотрудник Московского государственного университета им. М.В.Ломоносова, кандидат географических наук Махрова А.Г. принимали участие в сборе информации и подготовке разделов 2.1.3, 2.1.5.
• Раздел 2.2 подготовлен Стерником Г.М. по материалам, представленным специалистами компаний Colliers HIB И. Гришиной, Aengeveld-Reserch Х.-Г. Фееше, Stiles&Riabokobylko С. Рябокобылко, Н. Пушкиной (Москва).
• Раздел 2.3. подготовлен Афанасьевой Л.Б., экспертом Центра анализа рынков недвижимости, по материалам, предоставленным главным редактором журнала RWAY Крапиным А.В. и президентом Корпорации СТЕРХ д.э.н. Коханенко В.В.
• Раздел 3.1. подготовлен руководителем Исследовательского центра оценки активов Тарасевичем Е.И. (Санкт-Петербург).
• Раздел 3.2 подготовлен коллективом авторов журнала "Бюллетень Недвижимости". (Санкт-Петербург).
• Раздел 4 подготовлен начальником аналитического отдела Риэлторского информационного центра, Хорьковым М. И., САРН (Екатеринбург).
• Раздел 5 подготовлен экспертом НПК “Институт Жилищных Инвестиций” Литвиненко Н.Ф. (Красноярск).
• Раздел 6 подготовлен президентом Тверской ассоциации риэлторов (ТАРИЭЛ) и ЗАО ТИТАН Каминским В.Н. (Тверь).
• Раздел 7 подготовлен президентом Страховой компании “Вотек” Коробовым А.Е. и юристом Бубновой К. Ю.
• В сборе и анализе информации принимали участие президент РГР Гусев А.Ф., исполнительный вице-президент Ефремов Н.И., сотрудники аппарата РГР Андреев А.Е., Бородин Э.И., Денисова А.Е., Селиванов В.М., Якиревич Л.В.

ã Стерник Г.М., 2000 г.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ в 1999 г.

1. Астрахань, Агентство недвижимости "Партнер – Эксперт" (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
2. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
3. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
4. Иркутск, Иркутский областной союз риэлторов, АН “Рабочая группа” (руководитель Гавриленко С.И., исполнитель Потемкин И.В.
5. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
6. Красноярск, НПК “Институт жилищных инвестиций” (руководитель Колганов А.И., исполнитель Литвиненко Н. Ф.)
7. Москва, отдел мониторинга рынка жилья Департамента муниципального жилья и жилищной политики (руководитель Брыков В.И.)
8. Москва, Компания “Оргкомитет” (руководитель Митичкин А.И., исполнитель Хайруддинова Р.Х.)
9. Москва, РАН САВА (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., Бойчук А.П., Сапожников А.Ю., САРН)
10. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость” (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
11. Москва, Агентство недвижимости “На Соколе” (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
12. Москва, “Мониторинг рынка жилья” (руководитель Шкутов А.Б., САРН)
13. Москва, “Столичная недвижимость” (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
14. Москва, Корпорация “Стерх” (руководитель Коханенко В.В.)
15. Москва, Страховая компания “ВОТЕК” (руководитель Коробов А.Е., исполнитель Бубнова К.Ю.)
16. Москва, Компания Stiles&Riabokobylko (руководитель Рябокобылко С., исполнители Беликова Н., Пушкина Н.)
17. Москва, Компания Colliers HIB (исполнитель Гришина И.)
18. Нижневартовск, ЗАО “Объинвестконсалт” (исполнитель Чудинова (Шевляк) Е. Ф.)
19. Нижний Новгород, Агентство недвижимости “Выбор” (руководители Иванов С. А., Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)
20. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
21. Новосибирская Ассоциация риэлтеров (руководитель Орлов А.В., САРН).
22. Омск, Агентство недвижимости “Бэст-риэлти” (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
23. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, Агентство недвижимости “Камская долина” (руководитель Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН)
24. Санкт-Петербург, Корпорация VMB-Инвест (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
25. Санкт-Петербург, Исследовательский центр оценки активов (руководитель Тарасевич Е.И.)
26. Тверь, Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ) (руководитель Каминский В.Н., САРН)
27. Томск, АН “Аурум” (руководитель Ивлев В.В., исполнитель Лысенко Ю.Н.)
28. Тюмень, Тюменская региональная Гильдия риэлторов (руководитель Долгих А.В.)
29. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

СПИСОК СЕРТИФИЦИРОВАННЫХ РГР ФИРМ И АНАЛИТИКОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Стерник Г.М.,
председатель Комиссии РГР по сертификации аналитиков рынка недвижимости.
11.05.2000 г.

П Р Е Д И С Л О В И Е

В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающей информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

• информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
• информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
• информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• исследование динамики показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей;
• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

Еще одной особенностью 1998 года явилось сокращение числа фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993г. до 70 в 1997г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998 году, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Для создания и обеспечения функционирования системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема - обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации.

Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КИнАС РГР).

Они предназначены для:

• оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
• упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
• упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.
• Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

В целом, созданная за последние годы система сбора данных о рынке недвижимости и методология анализа рынка позволили получить необходимые результаты исследования рынка недвижимости России в 1998-1999 годах.

Президент Российской Гильдии риэлторов проф. А.Ф.Гусев

• Назад
• Вперёд