Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
(1999 г.)

Стерник Г.М., гл. специалист по анализу рынка недвижимости РГР

МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. ЦЕЛИ И НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

  • информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
  • информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
  • информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

ВЗАИМОСВЯЗЬ НАПРАВЛЕНИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.2. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.

Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

  • Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
  • Оперативная оценка средних по типу цен
  • Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену
  • Исследование влияния местоположения на среднюю цену
  • Анализ состояния рынка
  • Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
  • Прогнозирование цен

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

  • Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)
  • Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации
  • Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
  • Анализ законодательной и нормативной базы
  • Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
  • Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
  • Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
  • Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
  • Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

  • Анализ характера развития и состояния экономики региона
  • Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
  • Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
  • Анализ ценовой ситуации
  • Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
  • Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
  • Прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

  • Описание продвигаемого объекта (услуги)
  • Описание границ локации (микро района)
  • Изучение предложения объектов-аналогов
  • Изучение экономического прогноза для микрорайона
  • Изучение субъектов рынка (конкурентов)
  • Изучение платежеспособного спроса
  • Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

  • Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки)
  • Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж)
  • Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом)
  • Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе)
  • Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений
  • Оценка текущей стоимости объекта недвижимости

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

  • Анализ цен на объекты-аналоги
  • Прогнозирование цен на объекты инвестиций
  • Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
  • Оценка и прогнозирование затрат на проект
  • Расчет потока доходов
  • Расчет налогов и отчислений
  • Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта

Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ПОКАЗАТЕЛИ (ИНДИКАТОРЫ) РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

  • ценовая ситуация на рынке;
  • конъюнктура спроса и предложения;
  • активность рынка, объем операций на рынке;
  • ликвидность объектов;
  • доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
  • состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
  • состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

  • ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
  • конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
  • активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
  • ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

  1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
  2. Относительные (безразмерные):
    а) доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
    б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
  • темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
  • накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
  • индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

  • анализ и оценка текущего состояния показателей;
  • исследование динамики показателей;
  • совместное исследование динамики различных показателей;
  • исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
  • прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

4. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Для создания системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема - обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации. Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КинАС РГР).

Они предназначены для:

  • оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
  • упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
  • упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Разработанные формы разбиты на 4 категории:

  • категория 0 - описание объекта недвижимости (первичные данные);
  • категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам, размерам объектов и зонам (районам) города, региона (базовые данные);
  • категория 2 - данные о рынке, обобщенные по совокупности типов, размеров объектов и территории города, региона (обобщенные данные);
  • категория 3 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Источниками данных для форм различной категории являются:

  • для категории 0 - собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
  • для категории 1 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
  • для категории 2 - то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
  • для категории 3 - ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

5. ПРИНЦИПЫ СОЗДАНИЯ И СТРУКТУРА ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В основу разработки информационно-аналитической системы положены следующие принципы:

1.Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных - хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

2.Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

3.Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования - сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).

4.Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

5.Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

6.Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.

7.Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка и развития методов анализа.

Структура системы представлена на схеме. По вертикали она расчленена на 5 блоков, соответствующих уровню объектов исследования и отличающихся содержанием задач, объемом и характером входных и выходных данных:

Блок №0 “База данных”
Блок №1 “Агентство”
Блок №2 “Город”
Блок №3 “ Регион”
Блок №4 “Россия”.

СТРУКТУРА АРМ “АНАЛИТИК”

Ниже описывается состав и назначение одноуровневых модулей, а также перечень входной и выходной информации реализованного АРМ “Аналитик”, состоящего из пяти модулей различного уровня.

Блок №0 представляет собой извлечение из баз данных (листингов) агентств и их объединений – базы предложения объектов различных видов и подвидов, базы спросовых заявок, базы реализованных заявок (продаж). При подготовке базы данных для анализа производится отбор информации из листингов, ее проверка и группирование по специальным методикам. Эта информация используется в качестве исходной (первичные данные) в блоке №1 и при необходимости – в блоке №2.

Блок №1 предназначен для решения задач анализа внутрифирменной информации и включает следующие одноуровневые модули:
модуль 1.1 - управление фирмой (“Менеджер”);
модуль 1.2 - работа с клиентом (“Брокер”);
модуль 1.3 - анализ ценовой ситуации и конъюнктуры собственного сегмента рынка (“Аналитик-агентство”);
модуль 1.4 - оценка стоимости объекта недвижимости (“Оценщик”);
модуль 1.5 - оценка эффективности инвестиционного проекта (“Финансовый аналитик”).

Источником исходных данных для блока №1 являются:

  • собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости (блок №0);
  • аналогичные описания объектов, поступающие из других информационных источников;
  • электронная карта города (желательно);
  • результаты расчетов из блоков №2-4 (типизация объектов по качеству, размерам и местоположению, прогноз цен, оценка поправок).

Выходными данными модуля “Аналитик-агентство” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным внутрифирменной информации. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №2 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-агентство” и АРМ “Аналитик-город” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Блок №2 предназначен для решения задач анализа информации о рынке города в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 2.1 - анализ ценовой ситуации и состояния городского рынка недвижимости (“Аналитик-город”);
модуль 2.2 - прогнозирование тенденций изменения цен и развития рынка в городе (“Прогнозист”);
модуль 2.4 - исследование влияния параметров и местоположения объекта на его стоимость (“Оценщик-исследователь”);
модуль 2.5 - анализ эффективности крупных инвестиционных проектов, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №2 являются:

  • первичные данные из баз данных (листингов) нескольких фирм города, либо
  • результаты расчетов различных фирм из модуля 1.3, содержащие базовые данные об уровне цен на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
  • данные о фонде объектов недвижимости города, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
  • данные об объеме сделок из органов регистрации;
  • данные о городе, регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
  • данные о населении (доходы, миграция);
  • макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
  • электронная карта города;
  • некоторые результаты исследований из блоков №3-4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-город” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости города (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным нескольких фирм. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №3 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-город” и АРМ “Аналитик-регион” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-город” решается задача типизации объектов по качеству, размерам и местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости города и с учетом целесообразных вариантов его районирования), и эта информация передается как в блок №3, так и в блок №1.

Блок №3 предназначен для решения задач анализа информации о рынке региона (республика, край, область) в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 3.1 - анализ состояния и прогноз развития регионального рынка недвижимости (“Аналитик-регион”);
модуль 3.2 - исследование влияния параметров и местоположения городов региона на стоимость объектов недвижимости (“Оценщик-исследователь”);
модуль 3.3 - анализ эффективности крупных инвестиционных проектов регионального значения, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №3 являются:

  • результаты расчетов различных фирм или городских ассоциаций из модуля 2.3, содержащие базовые данные об уровне цен в городах региона на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
  • данные о фонде объектов недвижимости городов, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
  • данные об объеме сделок из органов регистрации;
  • данные о регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
  • данные о населении (доходы, миграция);
  • макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
  • электронная карта региона;
  • некоторые результаты исследований из блока №4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-регион” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости городов региона и региона в целом, перечисленные выше. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №4 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-регион” и АРМ “Аналитик-Россия” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-регион” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости региона и с учетом целесообразных вариантов его зонирования), и эта информация передается как в блок №4, так и в блоки №2 и №1.

Блок №4 предназначен для решения задач сравнительного анализа региональных рынков и прогнозирования тенденций развития общефедерального рынка недвижимости России. Он включает следующие модули:
модуль 4.1 - анализ состояния и прогноз тенденций развития рынка и ценовой ситуации (“Аналитик-Россия”);
модуль 4.2 - анализ доступности жилья для населения (“Социолог”);
модуль 4.3 - исследование влияния географических, экологических, экономических, политических особенностей регионов на рыночные цены и развитие (“Исследователь”);
модуль 4.5 - разработка и актуализация математических моделей прогнозирования развития рынка для регионов (“Моделист”).

Источником исходных данных для блока №4 являются:

  • результаты расчетов из блоков №2-3;
  • данные об обследуемом городе (регионе);
  • макроэкономические данные;
  • электронная карта России и регионов.

Выходными данными модуля №4 являются базовые показатели состояния рынка недвижимости регионов и России в целом. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов).

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-Россия” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом многообразия фонда объектов недвижимости регионов и с учетом административного и экономического районирования территории России), и эта информация передается в модули №3, №2 и №1.

1999 г.

Rambler's Top100

на нашем сайте www.Slav-p.Ru квартиры в лыткарино . phentermine 30mg