Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Стерник Г.М. МАТЕМАТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДОЛОГИИ ПОСТРОЕНИЯ ДИСКРЕТНЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ РЫНКА ЖИЛЬЯ
(2002 г.)

Стерник Г.М., директор Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость"

МАТЕМАТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДОЛОГИИ ПОСТРОЕНИЯ ДИСКРЕТНЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Методология дискретного анализа рынка недвижимости, развиваемая в работах /1-3 и др./, в интересах практиков-аналитиков описывалась на вербальном уровне, почти без применения символьного изложения. В настоящей работе дается формализованное описание процедуры построения широко применяемых дискретных пространственно-параметрических моделей рынка (с примерами по рынку жилья Москвы) в терминах теории множеств /4/ - аппарата, специально созданного для описания дискретных пространств. Изложение ведется в сопоставлении с подходами и понятиями смежной методологии - регрессионных моделей массовой оценки объектов недвижимости /5, 6/.

Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться:
- числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);
- диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);
- количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, и т.п.);
- качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);
- бинарным признаком "да-нет" (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома - после реконструкции, капремонта, и т.д.).

Разделим все характеристики по трем классификационным основаниям - качества, местоположения, размера:

В теории регрессионного анализа характеристики объекта именуются "факторами". На основании рыночной информации строится непрерывно-дискретная модель рынка X = F ( i), с помощью статистических критериев определяются уровни значимости факторов. Критериальные значения факторов, по которым принимаются решения, задаются исследователем. Факторы, удовлетворяющие этим критериям, признаются значимыми, остальные - случайными, и регрессионная модель строится как осреднение по факторам, признанным случайными. Обычно при исходных 20-30 факторах значимыми оказываются 5-10. Иногда исследователь переходит к дискретной по каждому отдельному фактору модели, разбивая его диапазон варьирования на поддиапазоны (шаги) по признаку существенного изменения цены на каждом (не обязательно равном) шаге. Общее число диапазонов будет равно сумме чисел диапазонов каждой характеристики-фактора. Например, при 10 характеристиках, значения каждой из которых разбито на три диапазона, образуется матрица из 30 значений. Далее, полное число перестановок значений диапазонов набора характеристик соответствует теоретически возможному числу сочетаний вариантов описания квартир (на практике, при построении регрессионных моделей массовой оценки квартир, оно достигает нескольких сотен).

Аналогичные по сути, но несколько иные по форме процедуры используются и при построении дискретных моделей. Начнем их описание с группы характеристик качества объекта.

Изучение существующих в жилищном фонде и на рынке квартир показывает, что большая часть теоретически возможного числа вариантов являются физически нереализуемыми. Например, сочетание "панель - высота потолков от 3 м", или "свободная планировка - кухня площадью менее 6,0 м", и т.п.

Сгруппируем характеристики качества таким образом, чтобы совокупность диапазонов и/или признаков всех значимых характеристик образовывала физически определимое множество, соответствующее подмножеству элементов множества (1):

Пример типизации (или классификации объектов по качеству) приведен в таблице 1. критерии типизации - заданный набор характеристик качества, значения которых описаны дискретными диапазонами значений и признаками.


Условие (7) означает, что пересечение множеств (3)-(5) есть пустое множество. На практике возможно, что в исходных данных (1) информация о характеристиках квартир неполна, и объект не удается приписать ни одному из выбранных типов, или зон, или размеров. Тогда необходимо их выделить в тип (зону, размер) "прочие" для выполнения условия (7).

Выражение (8) в терминах регрессионных моделей массовой оценки называется "спецификацией" модели рынка. Следующий этап - "калибровка" модели, или получение количественных оценок входящих в модель параметров.

В терминах дискретных пространственно-параметрических моделей эта процедура включает статистическую обработку выборок (8) и определение основных параметров выборки - объема n, среднего xср., размаха варьирования xмин. и xмакс., дисперсии D, погрешности в определении среднего . В результате образуется исходная дискретная пространственно-параметрическая модель рынка

Пример записанной в числовом виде модели (9) приведен в табл. 2. Таблица рассчитана для 11 типов квартир по данным о 115 тыс. предложений жилья в Москве в 2003 году с территориальной дифференциацией по 123 муниципальным районам и промежуточным обобщением по 10 административным округам. По условиям задачи в качестве периода осреднения цен принимался год. Для сокращения таблицы приведены данные только о трех типах жилья (из табл. 1) и трех административных округах с осреднением по размерам квартир (числу комнат).

Полученная числовая модель (матрица) включает 1353 малые выборки "1 тип / 1 район", 110 укрупненных выборок "1 тип /все районы АО", 123 укрупненные выборки "все типы / 1 район", 11 объединенных выборок "1 тип / все районы Москвы", 10 объединенных выборок "все типы / все районы АО" и 1 обобщенную выборку "все типы / все районы Москвы".

Следующей операцией при построении дискретной пространственно-параметрической модели рынка (ДППМ) является ее корректировка и оптимизация (в терминах регрессионных моделей массовой оценки - "настройка").

Корректировка начинается с проверки объема выборок в каждой клетке матрицы (табл. 2).

На практике возможно отсутствие объектов какого-либо типа в жилищном фонде и на рынке данного района. В этом случае из матрицы исключается соответствующая строка.

Возможны случаи слишком малого объема выборки данного типа в конкретном районе (обоснование минимального требуемого объема приведено в работах / /. В этом случае данная выборка подлежит объединению с выборкой территориально смежного района, параметры объединенной выборки пересчитываются.

Оптимизация модели начинается с проверки размаха выборок и их дисперсий. Условие оптимизации - минимизация размаха каждой выборки при ориентировочном равенстве коэффициентов варьирования V:

Уменьшение размаха выборки можно получить за счет ее разделения на две путем введения дополнительного признака или разбиения диапазона какого-либо признака. Например, если выборка квартир в пятиэтажных панельных домах имеет слишком большой размах варьирования (значительно отличающийся от выборок квартир других типов), то рекомендуется разделить ее на два подтипа, включающие квартиры на первом/последнем и крайних этажах. Другой пример: разделение совокупности квартир в пятиэтажных панельных домах одного района на квартиры в сериях домов, объявленных к сносу (что может повысить их привлекательность и цену) и в несносимых сериях.

Аналогично могут быть разбиты выборки по признаку местоположения: в заданных границах района выделяются 2-3 зоны с отличающимся уровнем цен, и вместо одной образуется 2-3 выборки квартир одного типа с изменившимися средними и уменьшимся размахом варьирования.

Следующая процедура оптимизации модели имеет обратный характер - она направлена на проверку целесообразности объединения выборок. Для этого производится попарная проверка значимости различия выборок по типам, по размерам, по смежным районам. Она включает проверку различия дисперсий (по критерию Фишера Fp) и средних (по критерию Стьюдента tp ) при заданных критериальных значениях уровня значимости р, выбираемых исследователем. Эта процедура соответствует аналогичной процедуре проверки значимости факторов в терминах регрессионного моделирования.

По результатам проверки выборки с незначимыми различиями объединяются, и значения параметров объединенных выборок пересчитываются. На практике возможно применение более простого условия объединения выборок 1 и 2:

Такое преобразование соответствует по смыслу понижению размерности регрессионной модели, исключению незначимых факторов качества, местоположения и размера.

В результате образуется оптимизированная ДППМ рынка.

Пример такой модели приведен в табл. 3. Ранее сформированные 1353 малых выборки преобразованы в 568, при этом обеспечено повышение точности в определении средневыборочных цен.

В результате получена оптимизированная модель, которая включает 568 малых выборок "1 тип / несколько районов", 110 укрупненных выборок "1 тип /все районы АО", 123 укрупненные выборки "все типы / 1 район", 11 объединенных выборок "1 тип / все районы Москвы", 10 объединенных выборок "все типы / все районы АО" и 1 обобщенную выборку "все типы / все районы Москвы".

Вывод: на основе использования аппарата теории множеств произведено формализованное математическое описание дискретных пространственно-параметрических моделей рынка жилья и процедур их построения.


© Стерник Г.М., 30.05.05.



Ин декс Условное наимено вание Описание
Критерий Значение
1 «хрущевки панель» Этажность Мин./ Макс. 5
Материал несущих конструкций Сборный железобетон
Материал стен дома Панель, блок
Наличие лифта нет
Наличие мусоропровода нет
Высота потолков, м 2,5
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 5,6-6,0
Расположение комнат изолированные или смежные
Год постройки мин.-макс. 1955-1965
Строительная серия I-510, К-7 и др.
Особенности планировки и отделки с/у смежный, кладовка, «хрущевский холодильник»
Территория, инфраструктура, сервис -
2 Панель с малой кухней Этажность мин.-макс. 9-12
Материал несущих конструкций Сборный железобетон
Материал стен дома Панель, блок
Наличие лифта Есть
Наличие мусоропровода есть
Высота потолков, м 2,60
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 5,6-6,5
Расположение комнат изолированные или смежные
Год постройки мин.-макс. 1965 - конец 70 гг.
Строительная серия I-515, I-605 и др.
Особенности планировки и отделки с/у смежный, кладовка, «хрущевский холодильник»
Территория, инфраструктура, сервис -
3 Типовая панель Этажность мин.-макс. 14-16, 17-22
Материал несущих конструкций Сборный железобетон
Материал стен дома Панель, блок
Наличие лифта два лифта (возможен грузопассажирский
Наличие мусоропровода есть
Высота потолков, м 2.64 –2.70
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 9,0-10,0
Расположение комнат изолированные или смежные
Год постройки мин.-макс. конец 70-1990-е гг.
Строительная серия II-68, И-522А, П-44, КОПЭ и др.
Особенности планировки и отделки Улучшенная планировка, большая кухня, с/у раздельный или смежный, встроенные шкафы, кладовка
Территория, инфраструктура, сервис -
4 Современ ная панель Этажность мин.-макс. 17-22
Материал несущих конструкций Сборный железобетон
Материал стен дома Панель, панель/кирпич
Наличие лифта два лифта (возможен грузопассажирский
Наличие мусоропровода есть
Высота потолков, м 2.64 –2.70
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 9,0-10,2
Расположение комнат Изолированные
Год постройки мин.-макс. С 1999 г.
Строительная серия П-44Т, П3-М, КОПЭ-М, П-111, В-2000, И-417 и др.
Особенности планировки и отделки Современные планировочные решения, увеличенный шаг, тепло-энергосберегающие материалы, возможность сочетания панель-кирпич, возможность объединения в блоки и перепланировок
Территория, инфраструктура, сервис -
5 «Хрущев ки кирпич» Этажность мин.-макс. 5
Материал несущих конструкций Кирпич
Материал стен дома Кирпич
Наличие лифта нет
Наличие мусоропровода нет
Высота потолков, м 2,5
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 5,6-6,0
Расположение комнат изолированные или смежные
Год постройки Мин./Макс. 1950-1965
Строительная серия I-5II и др.
Особенности планировки и отделки с/у смежный, кладовка, «хрущевский холодильник»
Территория, инфраструктура, сервис -
6 Кирпич с малой кухней Этажность мин.-макс. 6-12
Материал несущих конструкций Кирпич
Материал стен дома Кирпич
Наличие лифта лифт грузоподъемностью 400 кг
Наличие мусоропровода есть
Высота потолков, м 2,50
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 6,0-6,5
Расположение комнат изолированные или смежные
Год постройки Мин./Макс. 1970-1985 гг.
Строительная серия II-29 и др.
Особенности планировки и отделки с/у смежный, кладовка, «хрущевский холодильник»
Территория, инфраструктура, сервис -
7 «сталин ский кирпич» Этажность мин.-макс. 4-10
Материал несущих конструкций Кирпич
Материал стен дома Кирпич
Наличие лифта Нет / есть в 7-10-эт.
Наличие мусоропровода нет
Высота потолков, м 2,50
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 6,0-6,5
Расположение комнат изолированные или смежные
Год постройки Мин./Макс. 1930-1960 гг.
Строительная серия Индивидуальный проект
Особенности планировки и отделки полногабаритная, высокие окна
Территория, инфраструктура, сервис -
8 Кирпич ные башни Этажность мин.-макс. 12-16
Материал несущих конструкций Кирпич
Материал стен дома Кирпич
Наличие лифта Есть
Наличие мусоропровода есть
Высота потолков, м 2,70
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 9,5-11,5
Расположение комнат изолированные или смежные
Год постройки мин.-макс. 1970-середина 1980 гг.
Строительная серия башня Вулыха, Смирновская, Тишинская, Москворецкая
Особенности планировки и отделки Строения–башни штучной постройки, с комфортными условиями проживания, большим метражом жилой и подсобной площади, широкими лоджиями
Территория, инфраструктура, сервис -
9 Монолит Этажность мин.-макс. Переменная, 6-17
Материал несущих конструкций Монолитный каркас
Материал стен дома Монолит; монолит, облицованный кирпичом
Наличие лифта Есть
Наличие мусоропровода Есть
Высота потолков, м От 3,00
Площадь кухни мин.-макс., кв. м 10,0-15,0
Расположение комнат Изолированные и смежные
Год постройки мин.-макс. с середины 90 гг.
Строительная серия Инд. проект
Особенности планировки и отделки Стеклопакеты, два санузла
Территория, инфраструктура, сервис Видеодомофоны
10 Повышен ной комфорт ности Этажность мин.-макс. Переменная, 6-30
Материал несущих конструкций Монолитный каркас
Материал стен дома Кирпич с утеплителем; монолит, обложенный кирпичом; панель-кирпич
Наличие лифта Есть
Наличие мусоропровода Есть
Высота потолков, м От 3,00
Площадь кухни мин.-макс., кв. м Свободная планировка
Расположение комнат
Год постройки мин.-макс. С конца 90 гг.
Строительная серия Инд. проект, в т.ч. реконструкция
Особенности планировки и отделки Два-три санузла, стеклопакеты, эркеры, двухуровневые квартиры, пентхаусы
Территория, инфраструктура, сервис Видеодомофоны, подземные гаражи
11 «Элита» Этажность мин.-макс. Переменная (от 3 до 44)
Материал несущих конструкций Кирпич (малоэтажные); монолитный каркас
Материал стен дома Кирпич с утеплителем
Наличие лифта Есть
Наличие мусоропровода Есть
Высота потолков, м От 3,00
Площадь кухни мин.-макс., кв. м Свободная планировка
Расположение комнат
Год постройки мин.-макс. С конца 90 гг.
Строительная серия Индивидуальный проект высокого архитектурного класса
Особенности планировки и отделки наличие двухуровневых квартир, обогрев полов, деревянные стеклопакеты, центральное кондиционирование, эксклюзивная инфраструктура и отделка, индивидуальные лифты, зимний сад, каминный зал, система климат-контроля, очистка воды на входе в дом, автономное отопление
Территория, инфраструктура, сервис спортивно-оздоровительный комплекс (тренажерные залы, сауна, турецкая баня, бассейн, крытый теннисный корт), бойлерная, уборка квартир, современные телекоммуникации, охрана контура. консъерж, видеонаблюдение, управляющая компания


Таблица 2

ИСХОДНАЯ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

в 2003 году
Тип жилья/местоположение Кол-во объектов, шт. средняя, $/кв. м СКО, $/кв. м минимум, $/кв. м медиана, $/кв. м максимум, $/кв. м Погрешность, $/кв. м
Все типы Москва 115367 1302 488 368 1167 6294 2,9
"Хрущевки" панель
Москва 5591 1103 214 597 1059 2500 6,0
ЦАО 130 1287 336 778 1226 2500 52,6
Арбат 2 2009 66 1943 2075 2075 93,3
Басманный 8 1347 192 998 1370 1667 135,8
Замоскворечье 3 1665 516 1209 1328 2500 390,1
Красносельский 0 - - - - - -
Мещанский 1 1125 - 1125 1125 1125 0,0
Пресненский 59 1221 269 837 1167 2069 70,0
Таганский 27 1148 230 778 1095 1724 88,5
Тверской 14 1360 298 889 1262 1905 159,3
Хамовники 12 1532 190 1261 1548 2071 109,7
Якиманка 4 1665 516 1209 1328 2500 390,1
САО 719 1107 231 597 1063 2000 17,6
Аэропорт 23 1264 227 889 1238 1813 66,9
Беговой 53 1230 281 881 1125 2000 77,2
Бескудниковский 56 1078 209 597 1031 1875 28,0
Войковский 26 1119 221 767 1063 1778 60,7
Восточное Дегунино 56 1078 209 597 1031 1875 28,0
Головинский 82 1039 152 800 1016 1500 33,6
Дмитровский 56 1078 209 597 1031 1875 28,0
Западное Дегунино 55 1078 209 597 1031 1875 28,0
Коптево 27 1119 221 767 1063 1778 60,7
Левобережный 53 1061 236 652 1000 1667 46,1
Молжаниновский 0 - - - - - -
Савеловский 70 1226 267 879 1129 2000 63,8
Сокол 23 1264 227 889 1238 1813 66,9
Тимирязевский 43 1175 197 844 1125 1600 60,1
Ховрино 52 1061 236 652 1000 1667 46,1
Хорошевский 44 1196 196 911 1190 1656 59,1
СВАО 348 1097 203 633 1050 1933 23,2
Алексеевский 26 1116 195 767 1067 1679 43,9
Алтуфьевский 7 1110 214 837 1107 1563 95,7
Бабушкинский 23 1052 195 633 1024 1567 56,9
Бибирево 7 1110 214 837 1107 1563 95,7
Бутырский 43 1175 197 844 1125 1600 60,1
Лианозово 6 1110 214 837 1107 1563 95,7
Лосиноостровский 19 1036 178 762 978 1452 81,7
Марфино 4 1036 148 810 1094 1217 148,0
Марьина Роща 30 1111 233 818 1045 1933 85,1
Останкинский 26 1116 195 767 1067 1679 43,9
Отрадное 4 1109 165 1000 1031 1394 165,0
Ростокино 27 1116 195 767 1067 1679 43,9
Свиблово 61 1099 195 839 1060 1848 49,9
Северное Медведково 37 1112 209 649 1067 1563 68,7
Северный 0 - - - - - -
Южное Медведково 24 1052 195 633 1024 1567 56,9
Ярославский 4 1237 223 1065 1196 1613 223,0

…………………………………………………………………………………………………………

Современная панель
Москва 24767 1203 294 457 1149 4351 3,8
ЦАО 582 1616 549 579 1474 4351 42,2
Арбат 46 2536 482 1209 2547 3873 142,1
Басманный 67 1359 281 894 1306 2050 68,7
Замоскворечье 7 1774 628 579 1910 2658 348,4
Красносельский 14 1883 302 1184 1964 2459 161,4
Мещанский 77 1702 410 1000 1611 3333 93,4
Пресненский 89 1725 684 813 1483 3886 145,0
Таганский 214 1406 336 737 1359 2471 45,9
Тверской 53 1904 716 1000 1579 4351 196,7
Хамовники 9 1906 423 1183 1909 2778 282,0
Якиманка 6 1774 628 579 1910 2658 348,4
САО 2434 1161 277 550 1122 2375 11,2
Аэропорт 12 1370 254 1027 1325 2130 101,6
Беговой 191 1403 239 1000 1352 2268 34,6
Бескудниковский 148 1063 197 662 1000 2078 16,2
Войковский 96 1231 234 667 1212 1944 33,8
Восточное Дегунино 148 1063 197 662 1000 2078 16,2
Головинский 161 1233 253 689 1229 1903 39,9
Дмитровский 148 1063 197 662 1000 2078 16,2
Западное Дегунино 149 1063 197 662 1000 2078 16,2
Коптево 96 1231 234 667 1212 1944 33,8
Левобережный 345 1116 255 550 1077 2188 19,4
Молжаниновский 0 - - - - - -
Савеловский 135 1340 274 875 1299 2358 47,2
Сокол 13 1370 254 1027 1325 2130 101,6
Тимирязевский 134 1273 216 936 1250 1900 37,3
Ховрино 346 1116 255 550 1077 2188 19,4
Хорошевский 312 1422 269 923 1352 2375 30,5
СВАО 2356 1199 222 737 1158 2364 9,4
Алексеевский 60 1427 282 898 1395 2364 42,2
Алтуфьевский 196 1137 192 753 1081 2000 15,8
Бабушкинский 127 1226 185 795 1184 1944 23,2
Бибирево 196 1137 192 753 1081 2000 15,8
Бутырский 134 1273 216 936 1250 1900 37,3
Лианозово 196 1137 192 753 1081 2000 15,8
Лосиноостровский 124 1202 182 795 1186 1948 32,7
Марфино 20 1201 237 871 1119 1686 106,0
Марьина Роща 79 1263 234 898 1189 1879 52,7
Останкинский 60 1427 282 898 1395 2364 42,2
Отрадное 325 1209 187 844 1184 1800 20,7
Ростокино 59 1427 282 898 1395 2364 42,2
Свиблово 212 1275 224 878 1279 2035 30,8
Северное Медведково 249 1170 186 756 1125 1818 23,6
Северный 0 - - - - - -
Южное Медведково 128 1226 185 795 1184 1944 23,2
Ярославский 191 1052 197 737 1000 1848 28,5

…………………………………………………………………………………………………………

Повышенной комфортности
Москва 1420 3184 433 2501 3167 4000 22,4
ЦАО 908 3232 431 2501 3261 4000 26,5
Арбат 163 3330 408 2517 3387 4000 63,9
Басманный 32 3053 415 2549 2941 3881 146,7
Замоскворечье 39 3200 409 2542 3201 4000 92,6
Красносельский 0 - - - - - -
Мещанский 138 3080 429 2502 3000 4000 73,0
Пресненский 61 3304 411 2548 3333 4000 105,2
Таганский 20 3085 406 2501 3125 3918 181,6
Тверской 324 3288 437 2503 3356 4000 48,6
Хамовники 92 3251 427 2510 3359 4000 89,0
Якиманка 39 3200 409 2542 3201 4000 92,6
САО 49 2803 259 2518 2722 3750 78,1
Аэропорт 10 2851 284 2518 2857 3750 127,0
Беговой 5 2914 226 2718 2813 3348 202,1
Бескудниковский 0 - - - - - -
Войковский 2 2698 63 2625 2692 2778 72,7
Восточное Дегунино 0 - - - - - -
Головинский 1 2607 - 2607 2607 2607 0,0
Дмитровский 0 - - - - - -
Западное Дегунино 0 - - - - - -
Коптево 1 2698 63 2625 2692 2778 72,7
Левобережный 3 2678 96 2575 2675 2861 78,4
Молжаниновский 0 - - - - - -
Савеловский 5 2749 130 2523 2778 2913 116,3
Сокол 10 2851 284 2518 2857 3750 127,0
Тимирязевский 2 2536 8 2528 2543 2543 11,3
Ховрино 3 2678 96 2575 2675 2861 78,4
Хорошевский 7 2964 301 2526 3000 3348 227,5
СВАО 19 2811 280 2526 2750 3640 135,8
Алексеевский 3 2887 338 2526 2917 3640 225,3
Алтуфьевский 0 - - - - - -
Бабушкинский 2 2821 160 2564 2885 3000 160,0
Бибирево 0 - - - - - -
Бутырский 2 2536 8 2528 2543 2543 11,3
Лианозово 0 - - - - - -
Лосиноостровский 0 - - - - - -
Марфино 0 - - - - - -
Марьина Роща 0 - - - - - -
Останкинский 3 2887 338 2526 2917 3640 225,3
Отрадное 3 2593 31 2551 2604 2623 35,8
Ростокино 3 2887 338 2526 2917 3640 225,3
Свиблово 1 2750 - 2750 2750 2750 0,0
Северное Медведково 0 - - - - - -
Северный 0 - - - - - -
Южное Медведково 2 2821 160 2564 2885 3000 160,0
Ярославский 0 - - - - - -

Таблица 3

ОПТИМИЗИРОВАННАЯ ЧИСЛОВАЯ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в 2003 году

Тип жилья/местоположение Кол-во объектов, шт. средняя, $/кв. м СКО, $/кв. м минимум, $/кв. м медиана, $/кв. м максимум, $/кв. м Погрешность, $/кв. м
Москва все типы 115367 1302 488 368 1167 6294 2,9
Хрущевки панель
Москва 5591 1103 214 597 1059 2500 6,0
ЦАО 130 1287 336 778 1226 2500 52,6
Хамовники/ Арбат / Замоскворечье/ Якиманка 21 1670 316 1209 1328 2500 190,0
Пресненский 59 1221 269 837 1167 2069 70,0
Таганский 27 1148 230 778 1095 1724 88,5
Тверской/ Мещанский/ Басманный 23 1350 280 889 1265 1905 139,0
САО 719 1107 231 597 1063 2000 17,6
Аэропорт/ Беговой/ Савеловский/ Сокол 169 1258 107 879 1235 2000 20,9
Бескудниковский/ Восточное Дегунино/ Западное Дегунино/ Дмитровский 223 1078 209 597 1031 1875 28,0
Войковский/Коптево 53 1119 221 767 1063 1778 60,7
Головинский 82 1039 152 800 1016 1500 33,6
Левобережный/ Ховрино 105 1061 236 652 1000 1667 46,1
Тимирязевский 43 1175 197 844 1125 1600 60,1
Хорошевский 44 1196 196 911 1190 1656 59,1
СВАО (все районы) 305 1097 203 633 1050 1933 23,2
Бутырский/ Марфино 47 1171 187 810 1125 1600 58,1
Лианозово/Бибирево/ Алтуфьевский/ Северное Медведково/ Ростокино/Останкинский/ Алексеевский/ Марьина Роща 165 1113 184 649 1067 1933 23,9
Лосиноостровский/ Ярославский/ Бабушкинский Южное Медведково 70 1060 178 762 1196 1613 81,7
Свиблово/ Отрадное 65 1098 195 839 1060 1848 48,9

…………………………………………………………………………………………………………

Современная панель
Москва 24767 1202 293 457 1149 4351 3,8
ЦАО 582 1617 550 579 1474 4351 42,6
Арбат 46 2536 482 1209 2547 3873 142,1
Басманный 67 1359 281 894 1306 2050 68,7
Замоскворечье/ Якиманка 13 1774 628 579 1910 2658 348,4
Красносельский 14 1883 322 1184 1964 2459 161,4
Мещанский 77 1702 410 1000 1611 3333 93,4
Пресненский 89 1725 683 813 1483 3886 145,0
Таганский 214 1406 336 737 1359 2471 45,9
Тверской/ Хамовники 61 1905 616 1000 1599 4351 166,7
САО 2434 1162 276 550 1125 2375 11,3
Аэропорт/ Сокол/ Савеловский 159 1347 235 875 1291 2358 38,1
Беговой/ Хорошевский 191 1415 207 923 1352 2375 24,0
Бескудниковский/ Восточное Дегунино/ Западное Дегунино/ Дмитровский 578 1064 198 662 1000 2078 16,5
Войковский/ Коптево/ Головинский 353 1231 201 667 1273 1944 24,4
Левобережный/ Ховрино 655 1120 255 550 1079 2188 19,9
Тимирязевский 134 1273 214 936 1244 1900 37,4
СВАО 2356 1199 222 737 1158 2364 9,4
Бутырский/ Марьина Роща 211 1270 186 898 1250 1900 32,4
Лианозово/ Бибирево/ Алтуфьевский 588 1137 192 753 1081 2000 15,9
Ростокино/ Останкинский/ Алексеевский 178 1428 282 898 1395 2364 42,3
Свиблово 212 1275 224 878 1279 2035 30,6
Северное Медведково 249 1170 186 756 1125 1818 23,5
Южное Медведково/ Бабушкинский/ Отрадное/ Марфино/ Лосиноостровский 717 1212 125 795 1184 1944 11,2
Ярославский 191 1053 198 737 1000 1848 29,0

…………………………………………………………………………………………………………

Повышенной комфортности
Москва 1420 3184 433 2501 3167 4000 22,4
ЦАО 908 3232 431 2501 3261 4000 26,5
Мещанский/ Басманный/ Таганский 190 3076 329 2502 3125 4000 63,0
Тверской/ Пресненский/ Арбат/ Хамовники/ Якиманка/ Замоскворечье 620 3282 237 2503 3356 4000 28,6
САО (все районы) 49 2803 259 2518 2722 3750 78,1
СВАО (все районы) 19 2811 280 2526 2750 3640 135,8



ЛИТЕРАТУРА

Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору). РГР, - М. 1997. – 96 с.

Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. РГР, - М., 1998. – 60 с.

Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости (учебное пособие). – РГР, 2002. – 130 с.

Н. Бурбаки. Теория множеств. - М.: Изд. «Мир», 1965. – 455 с.

Джозеф К. Эккерт. Организация оценки и налогообложения недвижимости. 2 т. – М.: Стар Интер, 1997.

Калинина Н.В. Отчет о результатах введения налога на недвижимость в Великом Новгороде, утвержденного решением Думы Великого Новгорода 25.12.2003 № 659.

Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки, №1, 2002.

Rambler's Top100