Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ Ноздрина Н.Н., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М.
(25.03.2001 г.)

ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

кандидат экономических наук,
старший научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости
Сапожников Андрей Юрьевич,
директор Компании РМЛС,
cертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости
Стерник Геннадий Моисеевич,
кандидат технических наук,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости.

Ноздрина Надежда Николаевна,


1. Административное деление территории города

Официальными территориальными единицами Москвы, согласно Уставу города, являются районы, административные округа и другие части территории, имеющие наименования и границы, закрепленные городскими правовыми актами.

Районы – территориальные единицы города Москвы, образуемые Московской Городской Думой по представлению Мэра с учетом исторических, географических, градостроительных особенностей соответствующих территорий, численности населения, социально-экономических характеристик, расположения транспортных коммуникаций, наличия инженерной инфраструктуры, возможностей решения местных вопросов в интересах населения. В Москве в настоящее время насчитывается 125 районов.

Административные округа – территориальные единицы города, образуемые Мэром города для административного управления соответствующими территориями, координации деятельности администрации районов, территориальных подразделений и служб отраслевых органов городской администрации, осуществления контроля за исполнением правовых актов города. Административный округ (их в Москве 10, в том числе г. Зеленоград) включает в себя несколько районов, при этом его границы не могут пересекать границ районов. Территория округа больше суммы площадей районов, в него входящих, так как включает также производственные территории, зеленые массивы и т.д. Кроме того, в Москве существуют так называемые территориальные единицы с особым статусом – это историко-культурные, лесопарковые, промышленные зоны, территории ярмарок, выставок, а также территории, используемые для транспортных коммуникаций, энерго- и водоснабжения города и т.д.

В целях учета градостроительной ценности различных территорий города при установлении ставок земельного налога и арендной платы территория Москвы разбивается на территориально-экономические зоны. Всего выделено 69 оценочных зон (с 1 по 40 на территории Москвы, 41-49 за пределами МКАД, 49-69 - в городе Зеленограде). Внутри этих зон в ряде случаев выделены подзоны повышенной ценности (31 подзона). Необходимо упомянуть также о подразделении города на избирательные округа и участки (по критерию примерного равенства числа избирателей на каждом участке). Кроме того, территория Москвы подразделяется на почтовые отделения города (всего учтено 500 почтовых отделений), территорий, соответствующих отделениям ЗАГС, и.т.д.

Как известно, основным способом территориальной привязки квартиры в листингах предложений риэлторских фирм является, помимо адреса, указание ближайшей станции метро и степени удаленности квартиры от нее. Для обобщения в риэлторской практике наиболее часто используются административные округа Москвы. Однако это слишком крупные территориальные ячейки, чтобы по ним можно было детально судить о реальных внутригородских различиях. Ряд аналитических центров использует собственные схемы членения территории города. Так информационное агентство “Мобиле” путем объединения территорий вокруг ближайших станций метро получило 43 района. При этом учитывался тип преимущественной застройки, уровень цен и престижности района, а также экспертные оценки.

На наш взгляд, для анализа рынка жилья (в первую очередь – вторичного) целесообразно использовать районную сетку города, что может быть очень плодотворным. С одной стороны, такой анализ является весьма детальным и, с другой, может иметь важное прикладное значение, поскольку район – органичное территориальное образование, субъект местного самоуправления в Москве со своими органами представительной (Районное Собрание) и исполнительной (Районная Управа) власти, а также с собственным фондом финансовых ресурсов (по сути, местным бюджетом). Кроме того, на уровне муниципальных районов ведется текущий учет важнейших статистических показателей (территория, численность и плотность населения, объем жилого фонда и некоторых других). И хотя статистический учет налажен в разных районах не всегда хорошо и нет единой методики порайонного учета собираемых показателей, он предоставляет определенную базу для сопоставительного анализа.

Новые муниципальные районы и административные округа Москвы были образованы в 1992 г. вместо 33 бывших районов города в результате преобразования административно-территориальной устройства столицы. В Центральном административном округе 10 районов, Северном – 16, Северо-Восточном – 17, Восточном – 16, Юго-Восточном – 12, Южном – 16, Юго-Западном – 12, Западном – 13, Северо-Западном – 8, Зеленоградском - 5.

Районы весьма неравноценны по своему потенциалу. Численность населения в них варьирует от всего лишь 1,3 тыс. чел. и 2,2 тыс. чел. в только еще застраиваемых районах “Куркино” (Северо-Западный АО) и “Молжаниновский” (Северный АО) до 152,7 тыс. чел. в “Отрадном” (Северный АО) или 150,7 тыс. чел. в “Ясенево” (Юго-Западный АО). Жилой фонд также распределен весьма неравномерно – от 19,5 тыс. кв. м общей площади жилья в “Куркино” до 2962,7 тыс. кв. м в “Ясенево”, 2953,1 тыс. кв. м в “Отрадном” или 2561,4 тыс. кв. м в “Коньково”.

Максимальную обеспеченность населения жильем демонстрируют районы Центра. Так, в районе “Арбат” на человека приходится 30,1 кв. м общей площади жилья, “Тверской” - 29,7, “Якиманка” - 28,5 кв. м. Выше средних по городу показатели обеспеченность жильем также в других престижных районах старой застройки, прежде всего на юго-западе и западе города. Кроме того, высокая обеспеченность наблюдается в некоторых современных районах новой застройки на окраине города: “Молжаниновский” (Северный АО) - 26,5 кв. м на человека, “Митино” (Северо-Западный АО) - 25,8, “Южное Бутово” (Юго-Западный АО) - 25,7 кв. м на человека, Минимум обеспеченности жильем пришелся на район “Западное Дегунино” (Северный АО) - 13,1 кв. м на человека. Низкая обеспеченность жильем также в таких районах, как “Метрогородок” (15,1 кв. м на человека) и “Новокосино” (15,3) в Восточном АО, “Братеево” (16,1) в Южном АО, “Северное Медведково” (16,5) и “Свиблово” (17,5 кв. м на человека) в Северо-Восточном АО, “Капотня” (17,1) в Юго-Восточном АО, то есть в достаточно отдаленных и непрестижных районах массовой застройки предшествующих периодов.

Неравномерно по городу распределяется также и нежилой фонд, концентрируясь прежде всего в центре города и вокруг него, а также в нескольких радиально расположенных зонах перспективного многофункционального развития, на которых далее мы остановимся более подробно, – Профсоюзно-Университетской, Филевско-Кунцевской, Хорошевско-Ленинградской, Тимирязевско-Останкинской, Измайловско-Преображенской, Рязанско-Люблинской и Варшавско-Коломенской, что вместе с зонами влияния составляет порядка 26% территории города. Именно эти территории являются наиболее важными внутригородскими резервами размещения высококачественных объектов как нежилой застройки делового, торгового и рекреационно-развлекательного профиля, так и престижного жилья и в дальнейшем будут приобретать ведущее значение как места приложения капиталов и, соответственно, наибольшего возрастания стоимости земли и недвижимости.

Административные округа и районы Москвы

АО и районы АО и районы АО и районы
СЗАО

1. Куркино
  1. Митино
  2. Покровское-Стрешнево
  3. Северное Тушино
  4. Строгино
  5. Хорошево-Мневники
  6. Щукино
  7. Южное Тушино
САО

  1. Аэропорт
  2. Беговой
  3. Бескудниковский
  4. Бусиново
  5. Войковский
  6. Восточное Дегунино
  7. Головинский
  8. Дмитровский
  9. Западное Дегунино
  10. Коптево
  11. Новобережный
  12. Молжаниновский
  13. Савеловский
  14. Сокол
  15. Тимирязевский
  16. Ховрино
  17. Хорошевский
CВАО

  1. Алексеевский
  2. Алтуфьевский
  3. Бабушкинский
  4. Бибирево
  5. Бутырский
  6. Лианозово
  7. Лосиноостровский
  8. Марфино
  9. Марьина роща
  10. Останкинский
  11. Отрадное
  12. Ростокино
  13. Свиблово
  14. Северное Медведково
  15. Северный
  16. Южное Медведково
  17. Ярославский
ЗАО

  1. Дорогомилово
  2. Крылатское
  3. Кунцево
  4. Матвеевское
  5. Можайский
  6. Мосфильмовский
  7. Ново-Переделкино
  8. Очаково
  9. Проспект Вернадского
  10. Раменки
  11. Солнцево
  12. Тропарево-Никулино
  13. Филевский парк
  14. Фили-Давыдково
ЦАО

  1. Арбат
  2. Басманный
  3. Замоскворечье
  4. Красносельский
  5. Мещанский
  6. Пресненский
  7. Таганский
  8. Тверской
  9. Хамовники
  10. Якиманка
Китай-город – территория с особым статусом

ВАО

  1. Богородское
  2. Вешняки
  3. Восточное Измайлово
  4. Гольяново
  5. Ивановское
  6. Измайлово
  7. Косино-Ухтомский
  8. Метрогородок
  9. Новогиреево
  10. Ново-Косино
  11. Перово
  12. Преображенское
  13. Северное Измайлово
  14. Соколиная гора
  15. Сокольники
  16. Поселок Восточный
ЮЗАО

  1. Академический
  2. Гагаринский
  3. Зюзино
  4. Коньково
  5. Котловка
  6. Ломоносовский
  7. Обручевский
  8. Северное Бутово
  9. Теплый Стан
  10. Черемушки
  11. Южное Бутово
  12. Ясенево
ЮАО

  1. Бирюлево Восточное
  2. Бирюлево Западное
  3. Братеево
  4. Даниловский
  5. Донской
  6. Зябликово
  7. Москворечье-Сабурово
  8. Нагатино-Садовники
  9. Нагатинский Затон
  10. Нагорный
  11. Орехово-Борисово Северное
  12. Орехоао-Борисово Южное
  13. Царицыно
  14. Чертаново-Северное
  15. Чертаново-Центральное
  16. Чертаново-Южное
ЮВАО

  1. Выхино-Жулебино
  2. Капотня
  3. Кузьминки
  4. Лефортово
  5. Люблино
  6. Марьино
  7. Нижегородский
  8. Печатники
  9. Рязанский
  10. Текстильщики
  11. Южно-Портовый
  12. Поселок Некрасовка

Схема административных округов и районов Москвы

2. Территориалная дифференциация цен на вторичном рынке жилья

На основе анализа данных о 18,8 тысячах предложений на продажу жилья из собственной базы данных и профессиональных листингов информационных агентств были получены закономерности дифференциации цен по территории города в январе-феврале 2001 г. (см. карту).

При анализе выделено пять диапазонов средних по району удельных цен предложения жилья: с максимальным (более 950 долларов за 1 кв. м общей площади), выше среднегородского (от 800 до 950), среднегородским (от 650 до 800), ниже среднегородского (от 550 до 650) и минимальным (менее 550 долларов) уровнем. При этом средневзвешенная цена для всех типов квартир составила в январе-феврале 2001 г. 701 долл. США за 1 кв. м общей площади.

Зона с максимальным уровнем цен

Большая часть жилой зоны с максимальным уровнем цен (всего в нее вошло 8 районов) находится в центральных районах города: Тверское, Арбат, Хамовники, Якиманка, Замоскворечье. Кроме этих пяти районов центра, сюда вошли также два района Юго-Западного АО: Гагаринский и Ломоносовский и район Западного АО Дорогомиловский, которые расположены в начале и середине традиционно престижных Ленинского и Кутузовского проспектов. Особенностью этой зоны является ориентация ее в юго-западном и западном направлении. По лучу Ленинского проспекта она простирается от центра города примерно на 10-12 км. В тоже время эта зона совершенно не выражена в северо-западном, северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях.

Зона с ценами выше среднегородского уровня

Вторую ценовую зону с уровнем цен от 800 до 950 долл. США в феврале 2001 г. составили 11 районов. Прежде всего, в нее вошли три района Центрального АО: Пресненский, Мещанский и Красносельский. Кроме того, на карте города хорошо прослеживаются два луча с повышенным уровнем цен на квартиры. Первую значительную группу районов второй ценовой зоны образуют районы Северного АО, расположенные по линии Ленинградского проспекта (Беговой, Аэропорт, Сокол). Другую группу составляют районы Западного и Юго-Западного АО, находящиеся внутри луча Мосфильмовская улица, Мичуринский проспект – Профсоюзная улица. Это районы Мосфильмовский, Проспект Вернадского, Черемушки и Обручевкий. К этой же ценовой группе относится также традиционно престижный экологически чистый район Западного АО Крылатское. Таким образом, со стороны запада и юго-запада удаленность от центра районов второй ценовой зоны составляет около 15 км, а район Крылатское достигает границ МКАД. Во второй ценовой группе, так же как и в случае первой группы, нет районов из Северо-Западного, Северо-Восточного, Восточного, Юго-Восточного и Южного административных округов.



Зона со среднегородским уровнем цен

В третью ценовую зону со среднегородским уровнем цен в январе-феврале 2001 г. вошли 37 районов. Это, прежде всего, два наименее престижных района Центра, расположенных на востоке, - Басманный и Таганский, средневзвешенные значения цен предложения квартир в которых близки к 800 долл. США, но все же ниже этого уровня (781 и 786 долл., соответственно).

Районы со среднегородским уровнем цен со стороны севера, северо-востока, запада, юго-запада и юга примыкают ко второй ценовой зоне, сохраняя характерную вытянутость территорий с более высоким уровнем цен с юго-запада на север. При этом на западе эта зона включает в себя почти все районы Западного АО в пределах МКАД, не вошедшие в более высокие ценовые группы, за исключением района Очаково-Матвеевское, находящегося еще на одну ступень ниже. В Юго-Западном АО в эту группу в пределах МКАД не вошли три района: малопрестижные районы Котловка и Зюзино, а также сильно удаленный от центра район Ясенево. В Северо-Западном АО в нее вошли три наиболее престижных района этого округа - Щукино, Строгино и Хорошово-Мневники. В тоже время, другие районы Северо-Западного АО: Покровско-Стрешнево, Южное и Северное Тушино, а также Митино, расположенное за пределами МКАД, оказались в более низкой ценовой группе с уровнем цен ниже среднегородского (по району Куркино в данной выборке предложений нет, что не удивительно в силу его слабой застроенности). В Северном административном округе районы третьей ценовой зоны четко выстроились вдоль правой стороны Ленинградского шоссе. Это такие районы, как наиболее близкий из них к центру Хорошевский район, затем Войковский, Головинский и Левобережный (по этому лучу данная ценовая зона достигает границ МКАД), а также удаленные от луча Ленинградского шоссе Коптево и Ховрино. В этой же ценовой группе находится также и Савеловский район, который, так же как и Хорошевский, расположен в непосредственной близости от Центрального АО, но при этом не является достаточно престижным, чтобы быть в более высокой ценовой группе (много устаревшего жилого фонда).

Шесть районов данной ценовой зоны находится в Северо-Восточном АО: Марьина Роща, Останский, Алексеевский, Ростокино, Свиблово, Отрадное, образуя дугу, вытянутую с юга на север. Однако здесь эта зона не достигает границ МКАД. Границ МКАД группа районов со среднегородским уровнем цен достигает по лучу Щелковского шоссе в Восточном АО. В эту группу вошли пять районов Восточного АО: примыкающий к Центру район Сокольники, имеющий самый высокий "пограничный" уровень цен (796 долл. за 1 кв. м общей площади), а также Преображенское, Соколиная Гора, Измайлово и Восточное Измайлово с уровнем цен в пределах от 650 до 700 долл. США за 1 кв. м.

В Юго-Восточном АО нет ни одного района из ценовой зоны со среднегородским уровнем цен. Здесь все районы имеют цены ниже среднегородского и минимального уровня. В Южном АО таких районов четыре: два из них, Даниловский и Донской, непосредственно примыкают к Центральному АО и два, Чертаново Северное и Центральное, расположены вдоль луча Каширского шоссе на значительном расстоянии от центра города.

Зона с ценами ниже среднегородского уровня

Жилая зона с ценами ниже среднегородских занимает периферийные части Москвы. Она является самой представительной, в январе-феврале 2001 нее вошли 52 района. В пределах МКАД наиболее сильно она выражена на востоке, юго-востоке и юге Москвы, где она максимально близко подходит к центру города. Значительное число таких районов также в Северо-Восточном и Северном АО. Здесь они в основном располагаются по периферии города. В пределах МКАД в эту же группу вошло три района Северного АО (Северное и Южное Тушино и Покровское-Стрешнево), один район Западного АО - Очаково-Матвеевское (ныне единый район Очаково) и один район Юго-Западного АО - Ясенево. Кроме того, в зону с ценами ниже среднегородского уровня входит также ряд районов, расположенных за пределами кольцевой дороги (Митино в Северном АО, Солнцево и Ново-Переделкино в Западном АО, Северное Бутово в Юго-Западном АО, Новокосино в Восточном АО, Жулебино - в Юго-Восточном). По ряду отдаленных районов в базе данных не оказалось достаточного количества предложений квартир, и уровень цен в них определен не был (Куркино, Молжаниновский, Косино-Ухтомский). Кроме того, не анализировалась ценовая ситуация в поселках, находящихся за пределами города, но входящих в состав Москвы (Северный, Восточный, Некрасовка, Внуково).

Зона с минимальным уровнем цен

В группу с минимальным уровнем цен (ниже 550 долл. США) в 2001 г. вошло шесть районов города. Она включает в себя самые окраинные и мало привлекательные, как правило, экологически крайне неблагоприятные районы города. В границах кольцевой автодороги таких районов пять, причем расположены они только в Юго-Восточном и Южном АО и являются крайне неблагоприятными с экологической точки зрения (Печатники, Братеево, Капотня, Западное и Восточное Бирюлево). Скорее всего, роль экологического фактора при выборе места жительства и покупке жилья будет возрастать и далее. За границами МКАД в эту группу вошел интенсивно застраиваемый район Южное Бутово в Юго-Западном АО. Здесь вторичный рынок не выдерживает конкуренции с первичным, перетягивающим покупательский спрос на свою сторону. Кроме того, цену на вторичном рынке здесь снижает ситуация "жизни на стройке". Такие новые районы города, как Митино и Северное Бутово, также расположенные на территориях за границами МКАД, уже в основном прошли этап интенсивного первоначального освоения и принадлежат к более высокой ценовой группе.

Интересные результаты дает анализ распределения районов по ценовым зонам в зависимости от комнатности предлагаемых к продаже квартир.

Ценовые зоны города,

$/кв. м
Все типы квартир Однокомнатные Двухкомнатные Трехком

натные
Многоком натные
Максимальный уровень цен 8 5 6 6 17
Выше среднегородского 11 6 10 17 21
Среднегородской 37 43 39 33 21
Ниже среднегородского 52 55 53 48 39
Минимальный 6 5 6 9 11
Нет предложения 5 5 5 6 10
Средневзвешенный уровень удельных цен предложения 701 665 698 708 822


Цена 1 кв. м. общей площади продаваемых квартир растет по мере увеличения числа комнат в квартире. Средневзвешенная цена однокомнатных квартир составила 665 долл. за 1 кв. м общей площади, двухкомнатных - 698, трехкомнатных 708, четырех и более комнатных - 822 долл. США.









Зона с максимальным уровнем цен

В случае однокомнатных квартир максимальный уровень цен демонстрирует 5 районов, двухкомнатных и трехкомнатных 6, четырех- и более комнатных уже 17.

Для однокомнатных квартир в максимальный ценовой уровни вошли только районы Центра - Арбат, Хамовники, Якиманка, Замоскворечье и Тверской.

В случае двухкомнатных к этим же районам присоединился также район Западного АО Дорогомиловский, расположенный в непосредственной близости от центра в начале престижного Кутузовского проспекта.

Территориальная дифференциация рынка дорогих трехкомнатных квартир совершенно иная. Среди центральных районов в зону с максимальным уровнем цен вошел только один район - Арбат. Кроме этого, здесь два района Западного АО - Доргомиловский и расположенный рядом с ним Мосфильмовский (ныне вошел в состав единого района Раменки), и три района Юго-Западного АО - Гагаринский, Ломоносовский, расположенные вдоль Ленинского проспекта, и Черемушкинский, расположенный в начале Профсоюзной улицы. Дело в том, что одними из наиболее дорогих среди трехкомнатных квартир до сих пор являются квартиры в сталинских домах. Кутузовский и Ленинский проспекты застроены как раз такими домами. В районе Черемушки высокий уровень цен на эту категорию квартир сложился за счет предложений к продаже квартир в престижных кирпичных домах брежневского периода в районе станции метро "Новые Черемушки", а также успевших прийти на вторичный рынок квартир во вновь построенных здесь престижных домах последнего периода.

Картина распределения районов наиболее престижной застройки возникает при рассмотрении многокомнатных квартир (4 и более комнат). В ценовую зону с максимальным уровнем цен в этом случае попало больше всего районов - 17. В нее вошли почти все районы Центрального АО, за исключением Красносельского и Басманного. Кроме того, здесь, как и в случае трехкомнатных квартир, районы Гагаринский, Ломоносовский и Черемушки Юго-Западного АО (луч Ленинского проспекта и начало Профсоюзной улицы) и Дорогомиловский район Западного АО (начальная часть Кутузовского проспекта). В этой же группе еще два района Западного АО - Кунцево и Можайский (причем в последнем высшая ценовая зона подходит к границам города). Помимо этого, к районам высшей ценовой зоны присоединились наиболее престижные районы Северного АО - Беговой, Сокол и Аэропорт (луч Ленинградского проспекта). Тем самым, в ценовой зоне с максимальным уровнем цен представлены районы всего четырех административных округов - Центрального, Западного, Юго-Западного и Северного. Тем самым, налицо уже отмечавшаяся нами юго-западная и западная ориентация ценовой зоны с наиболее высоким уровнем цен. В тоже время она совершенно не выражена в северо-западном, северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях.

Зона с ценами выше среднегородского уровня

Вторую ценовую зону в случае однокомнатных квартир составляет всего шесть районов. В нее вошли два района Центра - Мещанский и Красносельский, два района Юго-Западного АО - Гагаринский и Ломоносовский и два района Западного АО - Дорогомиловский и Крылатское. Тем самым, вторая ценовая зона с повышенным уровнем цен на однокомнатные квартиры дальше всего от центра города простирается в Западном направлении и достигает в Крылатском границ МКАД.

В случае двухкомнатных квартир вторая ценовая зона несколько более представительна - в нее вошли 10 районов. Здесь три района Центра - те же Мещанский и Красносельский плюс еще Басманный. Те же, что и в случае однокомнатных квартир, районы Юго-Западного АО - Гагаринский и Ломоносовский. В Западном АО, вместо Дорогомиловского района (который вошел в максимальную ценовую группу) во вторую ценовую группу вошел район Мосфильмовский, и так же, как и в случае однокомнатных квартир - Крылатское. В этой же группе также три района Северного АО - Беговой, Сокол, Аэропорт.

Вторая ценовая зона в случае трехкомнатных квартир еще более представительна. Ее составили 17 районов. Здесь шесть районов Центрального АО - Тверской, Мещанский, Красносельский, Хамовники, Якиманка, Замоскворечье, Обручевский район из Юго-Западного АО, три района Западного АО - Крылатское, Матвеевское и Проспект Вернадского и те же три района Северного АО - Беговой, Сокол, Аэропорт. Принципиально новым, по сравнению с одно и двухкомнатными квартирами, является появление в ценовой зоне с повышенным уровнем цен районов из Северо-Восточного (Алексеевский, Останкинский, Ростокино) и Восточного (Сокольники) АО. Тем самым для трехкомнатных квартир характерна более высокая дисперсия зоны с уровнем цен выше среднегородского уровня по территории города.

Для многокомнатных квартир (четыре и более комнат) вторая ценовая зона еще больше (21 район), причем она еще сильнее разбросана по территории города. В этой зоне четыре района из Западного АО (Филевский парк и Фили-Давыдково, Проспект Вернадского и Крылатское, где эта зона достигает границ МКАД). Юго-Западный АО в этой зоне также представляет четыре района (Академический, Обручевский, Коньково, Теплый стан - в случае квартир с меньшим числом комнат эти районы находятся в более низких ценовых зонах). Северо-Западный АО также достаточно активно представлен во второй ценой зоне - тремя районами: Хорошово-Мневники, Щукино, Строгино. Эти районы для квартир меньшей комнатности также имеют более низкий рейтинг. В Северном АО районов второй ценовой группы всего два. Это сильно удаленные от центра районы Левобережный и Ховрино. Причина их успеха не совсем ясна и, возможно, объясняется наличием здесь достаточно большого числа новых многокомнатных квартир, успевших выйти на вторичный рынок. В Северо-Восточном АО в этой зоне четыре района. Как и в случае трехкомнатных квартир, это Алексеевский, Останкинский и Ростокино, а также Свиблово. В Восточном районе здесь также есть свои представители. Как и в случае трехкомнатных квартир, в ценовую зону с повышенным уровнем цен вошел район Сокольников, и к нему присоединился также район Соколиной горы. Из районов Юго-Восточного АО в эту зону не вошел никто, однако, в Южном АО в нее вошли два непосредственно примыкающих к центру города района Донской и Даниловский.

Зона со среднегородским уровнем цен

Третья ценовая зона (со среднегородским уровнем цен - 650-800 долл.) наиболее массово представлена при анализе рынка однокомнатных квартир - 43 района. В случае рынка двухкоматных квартир районов со среднегородским уровнем цен меньше - 39, в случае трехкомнатных еще меньше - 33. Меньше всего районов в этой зоне в случае многокомнатных квартир - 21.

Для одно-, двух- и трехкомнатных квартир зоны со среднегородским уровнем цен во многом схожи и имеют четко выраженную характерную вытянутость с юго-запада (по Профсоюзной улице) на север (вдоль Ленинградского шоссе). При этом для всех трех типов квартир на юго-западе данная зона лишь в Теплом стане данная зона достигает границ города. Кроме того, в западном направлении явно выражен луч, составленный из районов, располагающихся вдоль Можайского шоссе (продолжение Кутузовского проспекта, но западнее него) - Филевский парк, Фили-Давыдково, Можайский, Кунцево, также достигающий самых границ города. На севере в случае одно- и двухкомнатных квартир она “останавливается” на Головинском районе, а в случае трехкомнатных простирается до границ и “захватывает” также и периферийные районы Левобережный и Ховрино (напомним, что в случае четырехкомнатных квартир оба этих района входят даже в более высокую вторую ценовую зону).

К тому же в зону со среднегородским уровнем цен вошли те районы Центрального АО, которые не попали в более высокие ценовые зоны (Пресненский и Таганский, плюс еще Басмнный в случае одно- и трехкомнатных квартир), а также два ближайших к центру района Южного АО - Донской и Даниловский.

Данную картину дополняет еще один луч, достигающий периферии, но уже в восточном направлении (вдоль Стромынки, Большой Черкизовской улицы и Щелковского шоссе) и составленный из таких районов, как Сокольники, Преображенское, Соколиная гора, Измайлово и Восточное Измайлово.

Кроме того, данная ценовая зона широко представлена районами, расположенными в Северо-Восточном АО, особенно в случае двухкомнатных квартир, где эти районы уходят особенно далеко от центральной части города (Отрадное).

Картина ценовой зоны со среднегородским уровнем цен в случае многокомнатных квартир носит менее определенный, более размытый и фрагментарный характер, так как 38 наиболее “котируемых” районов уже вошли в первые две ценовые зоны (в случае однокомнатных таковых было всего 11, двухкомнатных - 16, трехкомнатных - 23).

Здесь прежде всего следует отметить два оставшихся центральных района - Красносельский и Басманный, Раменки и Очаково в Западном АО, Хорошевский, Савеловский и Тимирязевский в Северном АО, Бутырский - в Северо-Восточном, Преображенское в Восточном. Остальные районы этой группы находятся на значительно большем расстоянии от центра города. Это такие районы, как Тропарево-Никулино в Западном АО, Митино (за границами МКАД!) в Северо-Западном, Головинский в Северном АО, Отрадное в Северо-Восточном, Измайлово и Восточное Измайлово в Восточном, Кузьминки в Юго-Восточном, Чертаново Северное и Центральное в Южном, Северное Бутово (за границами МКАД) в Юго-Западном.

Зона с ценами ниже среднегородского уровня

Зона с ценами на квартиры ниже среднегородского уровня является наиболее представительной для всех типов квартир. Как и в случае среднеценовой зоны, особенно много районов с ценами более низкого уровня в случае рынка однокомнатных квартир -55, далее идут двухкомнатные - 53, трехкомнатные - 48, меньше всего районов с пониженным уровнем цен среди многокомнатных квартир - 39.

Эта зона, занимая периферийную территорию Москвы, как бы “обнимает” более дорогие районы города полукольцом с юга на север и даже далее - северо-запад. При этом на юге, юго-востоке и востоке эта зона наиболее близко подходит к центру города.

Особенно хорошо эта картина описывает распределение районов низкой ценовой зоны в случае одно- и двухкомнатных квартир. В случае трехкомнатных и особенно многокомнатных квартир картина более фрагментарна, но в целом та же: районы с уровнем цен ниже среднегородского уровня - этой периферийные районы, особенно часто встречающиеся в южной, юго-восточной восточной, северной, а также северо-западной частях города,



Зона с минимальным уровнем цен

В случае однокомнатных квартир уровень цен ниже 550 долл. США за 1 кв. м общей площади демонстрирует 5 районов Москвы, двухкомнатных - 6, трехкомнатных - 9, многокомнатных - 11.

Эта “инверсия” является, на наш взгляд, отражением прежде всего того факта, что чем более просторной (=престижной= дорогой) является покупаемая квартира, тем в меньшей степени покупатель согласен купить ее в непрестижном районе города и, следовательно, тем ниже та пороговая сумма, которую он готов за нее заплатить. В результате квартиры с большим количеством комнат в расчете на 1 кв. м общей площади в непрестижных и очень отдаленных районах оказываются наиболее дешевыми.

Среди однокомнатных квартир ниже 550 долл. за 1 кв. м в пределах МКАД опустились только районы Южного (Братеево, Западное и Восточное Бирюлево) и Юго-Восточного АО (Капотня), а также Южное Бутово за пределами МКАД в Юго-Западном АО. (Напомним, что по такому претенденту на минимальный уровень цен, как Косино-Ухтомский, в базе данных предложений не оказалось.) Таким образом, в случае однокомнатных квартир районы с минимальным уровнем цен в пределах МКАД есть только в Южном и Юго-Восточном административных округах, а за пределами МКАД - также в Юго-Западном. В других административных округах районов с уровнем цен ниже 550 долл. за 1 кв. м общей площади однокомнатной квартиры нет.

В случае двухкомнатных квартир в числе аутсайдеров те же Братеево, Западное Бирюлево, Капотня и Южное Бутово. Бирюлево Восточное поднялось на одну ступень выше, однако к замыкающей группе присоединились еще два района из Юго-Восточного АО - Печатники и Люблино.

В случае трехкомнатных квартир в эту группу районов опять возвращается Бирюлево Восточное и присоединяется два староосвоенных, но непрестижных района из Юго-Восточного АО - Кузминки и Текстильщики. Кроме того, в эту же группу входит еще один район за пределами МКАД - Солнцево из Западного АО. Тем самым, еще более расширилось “представительство” Юго-Восточного АО (теперь здесь 4 района), а также появился представитель нового административного округа - Западного, но за пределами МКАД.

Районы с минимальным уровнем цен для многокомнатных квартир наиболее широко разбросаны по территории города и ближе всего подходят к центру. Это отражает структуру жилого фонда: по ряду удаленных районов города просто не оказалось предложения многокомнатных квартир.

Здесь следует оговориться, что поскольку доля многокомнатных квартир как в жилищном фонде города, так и в структуре предложения квартир на рынке не очень велика, то в данном случае выводы основаны на гораздо меньшем числе предложений (1219 из 18834), чем в случае других квартир. Поэтому в ряде районов в случае многокомнатных квартир выводы делаются по достаточно малому числу вариантов и не могут служить “истиной в последней инстанции”, причем это замечание прежде всего касается “дешевых” многокомнатных квартир, так как их меньше всего.

Итак, для многокомнатных квартир в группе с минимальным уровнем цен опять Бирюлево Западное и Восточное и Братеево в Южном АО, Печатники и Люблино в Юго-Восточном (по Капотне нет предложений), а также Южное Бутово в Юго-Западном АО. В Юго-Восточном АО к ним присоединился такой непосредственно примыкающий к центру города район, как Лефортово (540 долл. за 1 кв. м). Факт сам по себе весьма примечательный, однако вывод сделан на основе всего 11 вариантов, поэтому требует дальнейшего изучения. В Восточном АО оказалось четыре района с минимальным уровнем цен - Вешняки, Богородское, Метрогородок и Северное Измайлово. Все эти районы (за исключением Северного Измайлово) не относятся к числу достаточно престижных районов, поэтому их попадание в замыкающую группу удивления не вызывает. В других административных округах районов с минимальном уровнем цен среди многокомнатных квартир нет.



ã Ноздрина Надежда Николаевна,

ã Сапожников Андрей Юрьевич,

ã Стерник Геннадий Моисеевич,

25.03.2001.

Количество районов города в ценовых зонах в зависимости от числа комнат в предлагаемых к продаже квартирах



2.1. Анализ дифференциация цен по совокупности типов квартир

2.2. Анализ дифференциация цен для квартир с разным числом комнат

Rambler's Top100