Мониторинг рынка индивидуального жилищного строительства в Пермском крае за IV квартал 2010

В течение 2009 года и впоследствии на протяжении 2010 года негативное влияние общеэкономического кризиса отражалось на развитии рынка индивидуального строительства (в частности, пермского рынка). В то же время развитие пермского рынка ИЖС связано с большим числом внутренних проблем, не имеющих отношения к экономическому кризису.

В кризис рынок вошел со следующими признаками: не были четко сформированы подсегменты рынка и в целом его классификация, отсутствовали примеры реализации организованных поселков, обладающих продуманными концепциями, не было примеров массовых и успешных продаж объектов в организованных поселках, не сложились предпочтения потенциальных покупателей в отношении индивидуального жилья и т.д.

По данным Пермьстат, за 2010 год в Пермском крае было введено в эксплуатацию 691,4 тыс. кв.метров жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 244,2 тыс. кв.метров (35,3% от объема введенного жилья).

Структура пермского рынка индивидуального жилищного строительства на данном этапе его развития выглядит следующим образом:

Таким образом, рынок индивидуального жилищного строительства подразделяется на две основные составляющие:

·    рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства в настоящее время используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования, выделенных в структуре);

·    рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии пермского рынка МЖС можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);

3. организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

В настоящее время на всех подсегментах рынка ИЖС (хаотичная и организованная застройка) наблюдается стадия стабилизации.

Основные тенденции пермского рынка неорганизованного строительства (дачи, точечная застройка коттеджей).

В целом по объектам неорганизованного строительства необходимо отметить стабилизацию средних цен предложения. С начала года на данных подсегментах не наблюдается резких скачков цен.

Отметим, что к концу года по подсегментам рынка хаотичного строительства (если рассматривать ситуацию по краевому рынку) наблюдается снижение цен в пределах от -0,6% до -7%. По отдельным подсегментам в разрезе территориального критерия отмечено большее снижение цен (до 9-12%). В определенной степени на изменение структуры предложения и на снижение средних цен предложения к концу года оказывает влияние сезонный фактор. Так, по единичным предложениям рынка хаотичной застройки цены упали вплоть до 20-40%.

Основные тенденции, характерные для пермского рынка организованных поселков малоэтажного строительства.

В сравнении с ситуацией середины и конца 2009 года на рынке уже не наблюдается массовых «заморозок» строительных проектов, а также «ухода» с рынка планируемых к застройке проектов.

Более того, в течение 2010 года на рынке появлялись новые проекты, хотя уже и не в таком количестве, как в докризисный период (2008 – начало 2009 гг.).

К концу 2010 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается более 70-ти организованных посёлков коттеджей и таун-хаусов.

Важно отметить, что в структуре предложения организованных поселков к концу года возросло число планируемых к застройке проектов. Если в начале 2009 года насчитывалось порядка 15-ти планируемых проектов, то к началу 2010 года можно было говорить о 2-3 проектах, планируемых к реализации, к концу же года их число возросло до 7-ми. Таким образом, если раньше застройщики старались любыми способами закончить находящиеся в реализации проекты (продать построенные дома либо распродать размежеванные участки), то ближе к концу года тенденция несколько изменилась – застройщики начинают выходить на рынок с новыми проектами.

Однако, несмотря на появление новых объектов, говорить о резком повышении активности на рынке организованного строительства пока еще не приходится. Крайне мало на рынке новых интересных, концептуально проработанных проектов. Многие из проектов, выходивших на рынок в течение 2010 года, предполагают лишь распродажу земельных участков. Так, среди новых строящихся посёлков, выявленных на рынке в течение года, более 70% - это проекты, предусматривающие только распродажу размежеванных земельных участков. Кроме того, практически все проекты (90%), планируемые к реализации, также не обладают продуманной концепцией и в качестве продукта выставляют на рынок участок, а не среду обитания (дом с инфраструктурой). А ведь организованный поселок по своей сути должен обеспечивать своих жильцов именно средой обитания, отличной от жизни в городе.

Неотъемлемой тенденцией рынка в современных условиях его развития остается процесс реконцепции, который в большей степени проявляется в том, что девелоперы отказываются от полного цикла строительства (от разработки концепции до строительства и эксплуатации) и переходят к распродаже земельных участков.

В условиях кризиса ряд девелоперов исключают из цены участка стоимость проведения коммуникаций, оставляя их оплату на покупателя, таким образом, фактически переходят к распродаже земельных участков без коммуникаций. Подключение к коммуникациям в таких поселках, как правило, предусматривается, но за дополнительную плату. Кроме того, важно отметить, что если коммуникации и предусмотрены проектом, как правило, они включают в себя электричество, водоснабжение и канализацию (или даже отсутствие какого-либо из данных видов коммуникаций), газификация же имеется далеко не во всех посёлках. Многие застройщики ориентируются на муниципальные программы по газификации территорий, не производя значительных затрат по проведению газа к поселку.

Доля поселков, где на продажу выставляются лишь размежеванные земельные участки, составляет на пермском рынке 45%. В основном такие проекты реализуются на территории Добрянского, Чусовского, Краснокамского районов, частично – в Пермском районе.

В отношении ценовой ситуации на рынке организованного строительства отметим, что за 2010 год в целом (и, в частности, за 4 квартал 2010) цены предложения в подавляющем большинстве поселков не изменились. На рынке организованного строительства (как и на рынке хаотичной застройки) наблюдается период стабилизации. По отдельным поселкам можно отметить изменения цен предложения как в сторону повышения, так и в сторону снижения на 3-5 тыс.руб./кв.м. (до 7 тыс.руб./кв.м.) в течение года.

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна,

аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости