ОБЗОР ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ г. Шахты

2009 год.

При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

Ажиотажный рост цен на жилье в последние годы стал уже привычным для жителей г. Шахты, однако в 2008 году темпы прироста цен снизились до 40,4% по сравнению с 75,6% в 2007 году.

Влияние кризиса на шахтинский рынок недвижимости стало заметно с ноября – спрос начал постепенно снижаться. С одной стороны, этому способствовали такие факторы как снижение жизненного уровня населения, сложности с получением ипотеки, с другой стороны, даже платежеспособные покупатели отложили покупки в ожидании обещанного обвала цен на недвижимость. Таким образом, в январе 2009 года сложившаяся ситуация привела к стагнации рынка, после многолетнего роста цены впервые остановились.

На фоне падения покупательского спроса уже в феврале цены на жилье начали снижаться. В марте ситуация на рынке не изменилась, спрос оставался на крайне низком уровне, плавное снижение цен продолжилось. Средняя удельная цена в марте составила 30302 руб./кв.м., за первый квартал цены упали на 2,5%. Начало второго квартала весеннего оживления также не принесло, и в мае рынок показал максимальное снижение темпов прироста: -2,1%. В целом за полугодие цены снизились на 6,6%.

В июле, по данным специалистов отдела недвижимости, рынок оживился, тем не менее, увеличения количества сделок не наблюдалось, так как у покупателей не было уверенности в стабильности экономической ситуации, цены на вторичном рынке жилья снизились ещё на 2,4%, вернувшись к сентябрю прошлого года.

С наступлением осени активность рынка не только не повысилась, но, напротив, вернулась к уровню весны, кратковременное летнее оживление закончилось. Октябрь окончательно развеял надежды участников рынка на традиционный осенний подъем, продолжающаяся стагнация привела к максимальному в 2009 году снижению цен: -2,7%. К концу года цены стабилизировались: -0,7% в ноябре и +0,9% в декабре. Средняя цена квадратного метра в декабре составила 27040 рублей (+/-856 руб./кв.м.). По отношению к декабрю 2008 г. цены упали на 13%.

Объем предложения по сравнению с декабрем прошлого года вырос на 39,7%, но не за счет активных поступлений новых объектов, а за счет снижения числа сделок. Коэффициент обновления базы в течение всего года оставался низким – от 5,2% до 17,2%. Цена квадратного метра новых квартир была стабильно меньше стоимости всех предложений, имеющихся в базе, в октябре отрицательная разница оказалась максимальной: -17,5%.

Достаточно сложно говорить о средних сроках экспозиции. При срочных продажах квартиры, выставляющиеся с дисконтом, уходили в течение 7-10 дней, в то время как для объектов, цена которых сохранялась на прежнем уровне, срок экспозиции доходил до 8-12 месяцев.

С декабря 2008 года средняя удельная цена при фактической структуре снизилась на 13%, при постоянной структуре (структуре апреля 2006 года) – на 12,7%. Индекс номинальных цен в декабре 2009 при фактической структуре предложения по отношению к базовому периоду – апрелю 2006 года – составил 2.928, при постоянной: 2.922. Индекс структурных сдвигов – 1,002, из чего следует, что структура выборки практически не изменилась.

Индекс номинальных цен в декабре 2009 по отношению к базовому периоду составил 2.928, индекс реальных цен – 2.299. Индекс номинальных цен в декабре 2009 по отношению к декабрю 2008 - 0.87, реальных цен - 0.79.

В структуре предложения по размеру с 2006 по 2008 год преобладали трехкомнатные квартиры, наблюдался дефицит однокомнатных квартир, в последующем доля трехкомнатных квартир существенно снизилась за счет повышения доли одно- и двухкомнатных.

Структура предложения квартир по размеру с декабря 2006 г. по декабрь 200 9 г.

В декабре 2006 г. средняя удельная цена уменьшалась с увеличением количества комнат, в 2008 году ситуация повторила расклад декабря 2006 г. и сохранялась до апреля 2009 г., затем на первое место вышли трехкомнатные квартиры. В целом за 12 месяцев меньше всего упали в цене «трешки» (-8,2%), цены на одно- и двухкомнатные квартиры снизились на 19,9% и 14,6%, соответственно.

В структуре по типу жилья в базовом периоде с небольшим перевесом преобладали квартиры улучшенной планировки, однако в последующем «хрущевки» стабильно занимали основную долю в общей структуре.

Структура предложения квартир по типу с декабря 2006 г. по декабрь 200 9 г.

Средняя цена «хрущевок» в 2009 году падала быстрее, чем цена «улучшенных», прирост за 12 месяцев составил, соответственно, -15,3% и -9,8%, что позволило квартирам улучшенной планировки уже в апреле выйти на первое место.

* ТИП 1 - улучшенные

ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

В структуре по местоположению со значительным преимуществом преобладали квартиры, расположенные в третьей ценовой зоне, в 2009 году доля таких объектов еще более увеличилась.

Структура предложения квартир по местоположению

с декабря 2006 г. по декабрь 200 9 г.

В зависимости от местоположения наибольший отрицательный прирост показали квартиры, расположенные в поселках: -12,3% в третьей ценовой зоне и -12,4% в четвертой. Умеренное снижение цен произошло в центре (-5,8%) и в околоцентральной зоне (-6,2%).

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4. Отдаленные поселки.

В структуре спроса по местоположению уверенно лидируют квартиры, расположенные в третьей ценовой цене. По размеру спрос еще более сместился в пользу одно- и двухкомнатных квартир, в то время как трехкомнатные практически не востребованы. Что касается типов квартир – предпочтения покупателей отдаются «хрущевкам».

Сравнивая структуру спроса в зависимости от цены квартиры в абсолютных цифрах, можно заметить, что опять появился спрос на самое дешевое жилье. Так, если в декабре 2008 г. спрос на объекты стоимостью до 600 000 рублей отсутствовал, то в декабре 2009 г. заявки на такие квартиры составили 10%, в то время как спрос на объекты стоимостью от 600 000 до 900 000 снизился, более 1 000 000 рублей остался на прежнем уровне.

Объем спроса в течение года оставался крайне низким, традиционного сезонного оживления не наблюдалось.

Статистика зарегистрированных в целом по городу сделок купли-продажи квартир подтверждает падение активности участников рынка. Количество сделок существенно отстает от прошлогодних показателей: -53,2%.

Что касается ипотечного рынка, на диаграмме видно, что доля сделок с участием ипотеки повысилась в середине года, затем несколько снизилась, а в декабре достигла максимального уровня. В среднем за год доля ипотечных сделок составила 44,5% (в 2008г. - 27,6%), такой рост обусловлен падением общего числа сделок в связи с дефицитом собственных средств у населения.

Объем ипотечных сделок по сравнению с предыдущим годом в целом снизился, но в IV квартале наметилась тенденция к росту.

Анализ разрывов рынка и определение соотношения спроса и предложения на основе расчетно-табличной методики выявили:

- наибольший объем предложения обычно характерен для начала осени, к концу года он снижается, с февраля-марта начинается восстановление, однако 2008 год явился исключением – объем не уменьшился вследствие снижения покупательской активности, в 2009 году тенденция к росту предложения продолжилась, достигнув в октябре максимальных цифр – 598 объектов;

- стагнация рынка привела к снижению объема нового предложения, начавшемуся уже в конце 2008 г., а в 2009 году коэффициент обновления базы оказался самым низким за весь период исследования рынка;

- максимальный разрыв рынка (дефицит предложения) отмечен в апреле 2008 года, что объясняется активными продажами весной, приводящими к уменьшению базы объектов, в 2009 году ситуация изменилась – на фоне стагнации рынка объем предложения начал расти, разрыв рынка резко сократился, показав в апреле 2009 г. отрицательное значение, однако в ноябре – декабре дефицит предложения вернулся к прошлогодним цифрам в связи с крайне низким объемом поступления новых объектов;

- заметное снижение удовлетворенного спроса отмечалось в течение всего 2009 года в связи с падением платежеспособности населения.

В целом за 12 месяцев 2009 года объем поглощения по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года снизился на 53,2%, разрыв рынка за год уменьшился на 63,9%. Тем не менее, несмотря на снижение как реализованного, так и платежеспособного спроса, дефицит предложения сохраняется, отрицательный разрыв был зарегистрирован только в апреле.

В 2009 году рынок вторичного жилья г. Шахты по-прежнему находился под влиянием финансового и экономического кризиса. Дефицит свободных денег у населения привел к серьезному падению общего числа сделок и увеличению доли ипотечных сделок, хотя количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки по сравнению с прошлым годом снизилось на 24,9%. Объем предложения начал расти. Тем не менее, продавцы, как и прежде, предпочитали скорее отложить продажи, чем согласиться на снижение цен. На фоне резкого снижения количества новых поступлений к концу года дефицит предложения, как показал анализ разрывов рынка, вернулся к прошлогодним цифрам. Таким образом, несмотря на падение спроса, цены за год снизились лишь на 13%.

Иная ситуация на рынке аренды жилья. Падение спроса и увеличение базы предложения были отмечены лишь в первом квартале 2009 г., затем спрос вернулся к докризисным цифрам, появился заметный дефицит предложения, цены повысились, в среднем, на 20%.

В конце года первые признаки стабилизации появились и на рынке купли-продажи жилья – увеличилось количество сделок, появилась тенденция к снижению объема предложения, соотношение цены квадратного метра новых квартир и всех предложений, имеющихся в базе, стало положительным, снижение цен остановилось. Тем не менее, повышение спроса остается незначительным и заметного оживления рынка пока не наблюдается.

Таблица средней цены квартир в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от типа на вторичном рынке г. Шахты.

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, декабрь 2009 года.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ.

1.      В 2009 году активность вторичного рынка жилья г. Шахты была крайне низкой, падение платежеспособного спроса привело к снижению цен на 13%. Слабые признаки стабилизации появились лишь к концу года, падение цен прекратилось, однако, говорить об оживлении рынка пока не приходится.

2.      Объем предложения увеличился за счет снижения покупательской активности. Структура предложения по отношению к базовому периоду практически не изменилась, индекс структурных сдвигов составил 1,002.

3.      Объем нового предложения существенно снизился вследствие ухода с рынка продавцов, цена квадратного метра вновь поступивших квартир в течение года была стабильно ниже цены всех имеющихся в базе объектов.

4.      К концу года на вторичном рынке жилья наступила стагнация цен, однако тенденции к росту реальных денежных доходов населения пока не наблюдается. Прекращение падения цен связано, прежде всего, с сохраняющимся дефицитом жилья в городе и уходом с рынка продавцов, поэтому повышение платежеспособного спроса маловероятно. Сложившаяся ситуация позволяет предположить, что активность рынка в 2010 г. будет невысока, цены останутся на прежнем уровне +/-5%, восстановление оборотов рынка и повышение цен возможно не ранее 2011 года.

Обзор проведен по базе данных ЗАО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ЗАО «Риэлти», г. Шахты

Начальник отдела оценки и аналитики

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru