Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ рынка торговой недвижимости. Декабрь 2013 (Андрей Чернов, специалист отдела оценки недвижимости Центра "ИЛЕКТА")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.
В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие экономические районы: Северо-Запад, Центр, Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – декабрь 2013 года
Совокупный рынок торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа торговой недвижимости
Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости офисного назначения (36%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (31%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно 40% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-запад – 17%.
В декабре 2013 года средняя* цена предложений продажи торговой недвижимости составила 47 755 руб./кв. м +/- 21,52%, изменение к предыдущему месяцу 10,4%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 9 000 руб. до 214 285 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Минимальная цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения составила 871 тыс. руб., максимальная – 29,5 млн. руб.
Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 1 901 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 4%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой недвижимости, руб.
Район |
июль 13 |
авг. 13 |
сен. 13 |
окт. 13 |
нояб. 13 |
дек. 13 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
42 833 |
45 018 |
34 626 |
30 905 |
47 219 |
44 379 |
9 000 – 109 090 |
Северо-запад |
41 573 |
34 935 |
31 568 |
41 629 |
39 194 |
38 475 |
21 428 – 54 000 |
Центр |
54 714 |
59 622 |
59 673 |
63 905 |
50 349 |
76 044 |
33 303 – 214 285 |
Другие |
33 187 |
27 190 |
30 398 |
32 502 |
32 703 |
27 688 |
13 000 – 40 294 |
Средняя |
44 633 |
44 727 |
44 932 |
44 190 |
43 257 |
47 755 |
9 000 – 214 285 |
Динамика |
93% |
93% |
94% |
92% |
90% |
100% |
- |
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 августа 2013 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 3 122 руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 01 августа 2013 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 7%.
Аренда торговой недвижимости
Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости торгового назначения (41%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (21%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости в наем, а именно 40% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Северо-запад и Другие районы – по 11%.
В декабре 2013 года средняя цена предложений аренды торговой недвижимости составила 732 руб./кв. м/мес. +/- 14,16%, изменение к предыдущему месяцу 1,5%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 200 руб. до 2 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Минимальная цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения составила 8 тыс. руб./мес., максимальная – 2 500 тыс. руб./мес.
Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 98 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 17%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой недвижимости
Район |
июль 13 |
авг. 13 |
сен. 13 |
окт. 13 |
нояб. 13 |
дек. 13 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
639 |
649 |
452 |
674 |
725 |
757 |
429 – 1 200 |
Северо-запад |
513 |
380 |
660 |
411 |
555 |
499 |
354 – 667 |
Центр |
696 |
830 |
939 |
817 |
763 |
884 |
333 – 2 000 |
Другие |
326 |
462 |
352 |
483 |
350 |
326 |
200 – 450 |
Средняя |
627 |
704 |
738 |
696 |
721 |
732 |
200 – 2 000 |
Динамика |
108% |
122% |
128% |
120% |
125% |
126% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 августа 2013 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 105 руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 01 августа 2013 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 18%.
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 9 – 10% при продаже и 6 – 7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 15%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: специалист отдела оценки недвижимости |
Чернов Андрей |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38