Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие экономические районы: Северо-Запад, Центр, Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – ноября 2013 года

Совокупный рынок торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа торговой недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости офисного назначения (37%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (30%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно 33% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-запад – 16%.

В ноябре 2013 года средняя* цена предложений продажи торговой недвижимости составила 43 257 руб./кв. м +/- 11,85%, изменение к предыдущему месяцу 2,2%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 14 000 руб. до 100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения составила 984 тыс. руб., максимальная – 37,2 млн. руб.

Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.

Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.

Для анализа динамики цен предложений продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Динамика средних цен предложений продажи торговой недвижимости, руб.

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 – Динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2009 г. (т.е. за 2009 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости составила 47 964 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 1 078 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 456 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 1 085 руб.

– в период с 01 января по 01 декабря 2013 г. средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 4 258 руб.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 декабря 2013 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 4 707 руб.

Динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 2%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 1%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 2%.

– в период с 01 января по 01 декабря 2013 г. средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 9%.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 декабря 2013 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости снизилась на 10%.

Аренда торговой недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения (44%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (19%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Структура предложений аренды по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости в наем, а именно 46% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие – 2%.

В ноябре 2013 года средняя цена предложений аренды торговой недвижимости составила 721 руб./кв. м/мес. +/- 14,73%, изменение к предыдущему месяцу 3,6%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 200 руб. до 1 500 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения составила 10 тыс. руб./мес., максимальная – 4 725 тыс. руб./мес.

Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 9.

Рисунок 9 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города, руб.

Для анализа динамики цен предложений аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Динамика средних цен предложений аренды торговой недвижимости

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 10.

Рисунок 10 – Динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2009 г. (т.е. за 2009 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости составила 579 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости снизилась на 69 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 31 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 47 руб.

– в период с 01 января по 01 декабря 2013 г. средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 133 руб.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 декабря 2013 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 142 руб.

Динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 11.

Рисунок 11 – Динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости снизилась на 14%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 6%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 9%.

– в период с 01 января по 01 декабря 2013 г. средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 23%.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 декабря 2013 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 25%.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 9 – 10% при продаже и 6 – 7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 15%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38