Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ рынка торговой недвижимости. Сентябрь 2017 (Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).
В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).
На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – сентябрь 2017 года
Совокупный рынок торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа торговой недвижимости
Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (57%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (12%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополя, представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно 40% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 8%.
В сентябре 2017 года средняя* цена предложений продажи торговой недвижимости составила 51 927 руб./кв. м стандартная ошибка 4,15%, изменение к предыдущему месяцу 0,6%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 15 333 руб. до 122 222 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, млн. руб. |
|
Средняя |
13,9 |
Максимальная |
360 |
Минимальная |
0,73 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
|
Средняя |
298 |
Максимальная |
8 500 |
Минимальная |
22 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 9 818 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 20%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.
Район |
апрель 17 |
май 17 |
июнь 17 |
июль 17 |
август 17 |
сентябрь17 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
49 458 |
52 513 |
46 975 |
49 514 |
50 234 |
50 483 |
15455 - 122222 |
Северо-запад |
46 405 |
47 281 |
40 083 |
41 763 |
41 171 |
42 026 |
21429 - 62500 |
Центр |
67 238 |
70 576 |
62 956 |
64 633 |
60 495 |
63 187 |
25263 - 120000 |
Другие |
39 016 |
34 932 |
38 057 |
37 313 |
38 126 |
38 021 |
15333 - 50000 |
Средняя |
53 419 |
56 901 |
51 527 |
52 540 |
51 600 |
51 927 |
15333 - 122222 |
Изменения |
111% |
119% |
107% |
110% |
108% |
108% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой недвижимости, руб./кв.м
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
Аренда торговой недвижимости
Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения – 52%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (11%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости в наем, а именно 40% находится в Центральном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-западный район– 5% соответственно.
В сентябре 2017 года средняя цена предложений аренды торговой недвижимости составила 607 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 9,25%, изменение к предыдущему месяцу 0,3%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 143 руб. до 2 500 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, тыс.руб./мес. |
|
Средняя |
155 |
Максимальная |
2 662 |
Минимальная |
6 |
Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
|
Средняя |
272 |
Максимальная |
5 324 |
Минимальная |
14 |
Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 39 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 7%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.
Район |
апрель 17 |
май 17 |
июнь 17 |
июль 17 |
август 17 |
сентябрь17 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
519 |
501 |
545 |
478 |
440 |
462 |
222 - 916 |
Северо-запад |
467 |
440 |
368 |
341 |
429 |
411 |
357 - 500 |
Центр |
697 |
908 |
876 |
911 |
876 |
905 |
300 - 2500 |
Другие |
370 |
334 |
313 |
332 |
319 |
335 |
143 - 600 |
Средняя |
556 |
595 |
635 |
602 |
605 |
607 |
143 - 2500 |
Изменение |
96% |
103% |
110% |
104% |
105% |
105% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой недвижимости, руб./кв.м
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ предложений продажи свидетельствует о росте в данном сегменте в последних (2014 и 2015) годах и некотором снижении в 2016. Долгосрочный же анализ предложений аренды свидетельствует о снижении в последних (2015 и 2016) годах на фоне роста несколькими годами ранее. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: |
Валиуллин Айрат |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65
* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)