ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «Центр содействия развитию малых предприятий «ИЛЕКТА»

Россия, 355029, г. Ставрополь, ул. Мира 460/3, оф. 1/1 Тел./факс: (8652) 56-55-33, 94-59-67 www.ilecta1.ru, e-mail: ilecta1@yandex.ru ИНН/КПП 2635002290/263501001, ОКПО 10261523, ОГРН 1022601950140

Анализ цен предложения на продажу офисной недвижимости г. Ставрополя в период с 01 января по 31 декабря 2009 г.*

Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта недвижимости www.1777.ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.

Ознакомиться с удельным весом (по количеству объявлений) каждого сегмента рынка недвижимости в общем объеме предложения на продажу нежилой недвижимости города можно проследить на следующем рисунке:

Рисунок 1. Удельный вес каждого сегмента рынка в общем объеме

Вышеприведенные данные говорят о том, что в декабре 2009 года наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (56%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (11%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости, стоит начать с выяснения соотношения количества объявлений о продаже офисной недвижимости по районам г. Ставрополя. Данное соотношение по состоянию на декабрь, согласно общепринятому районированию г. Ставрополя, представлено на следующем рисунке:

Рисунок 1. Соотношение объемов предложения на продажу офисной недвижимости

по районам г. Ставрополя

Из данных вышеприведенного рисунка видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 55% (59 объявлений) находится в центральном районе г. Ставрополя, а наименьшим объемом представлены так называемые «Другие» районы г. Ставрополя (Туапсинка, Ташла, Мамайка и т. д.) – 2%.

В декабре 2009 года цена предложения 1 кв. м офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе колебалась в пределах от 12 000 руб. до 100 000 руб., в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная полная цена предложения объекта недвижимости офисного назначения в ноябре составила 350 тыс.руб., максимальная – 123 200 тыс. руб., средняя – 12 811 481 руб.

Чтобы проанализировать динамику изменения цен предложения на офисную недвижимость, расположенную в г.Ставрополе, специалистами ЗАО «Центр «Илекта» были проанализированы все доступные объявления о продаже данной недвижимости. Результаты ежемесячного мониторинга сведены в следующую таблицу:

Таблица 1

Офисная недвижимость, руб/кв. м
Район	Янв.	Мар.	Май	Июл.	Сен.	Ноя.	Дек.	Диапазон цен в декабре
Ю/З	41 468	41 584	36 583	40 126	36 166	37 501	38 363	15 987 - 100 00
С/З	38 119	36 290	28 080	32 675	31 745	35 613	30 324	18 182 - 47 619
Центр	54 448	59 542	50 958	46 547	43 678	42 694	40 172	12 000 - 75 000
Другие	26 663	20 781	23 025	27 250	32 074	17 130	36 059	19 774 - 37 500
Средневзвешенное	43 392	44 129	39 620	41 212	39 681	38 509	38 903	12 000 - 100 000
Изменения	100%	102%	91%	95%	91%	89%	90%	-

Соотношение средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в декабре 2009 г. по районам г. Ставрополя приведено на следующем рисунке:

Рисунок 2. Соотношение средневзвешенной цены предложения на продажу

офисной недвижимости по районам г. Ставрополя

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе в течение 2009 г. можно проследить на следующем рисунке:

Рисунок 3 – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения на продажу

офисной недвижимости

Проанализировав вышеприведенные данные можно сделать вывод о том, что в декабре 2009 года средняя удельная цена предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 38 903 руб./кв. м +/- 7,12%, прирост к октябрю +1,02% статистически не значим.

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости, выраженную в % можно проследить на следующем рисунке.

Рисунок 4 – Изменение средневзвешенной цены предложения на продажу

офисной недвижимости, в %

Из вышеприведенного графика (рис. 4) видно, что средневзвешенная цена предложения на продажу офисной недвижимости в г. Ставрополе за период с начала 2009 г. по конец декабря 2009 г. снизилась на 10%.

Скидка на торг, согласно данным статьи «Скидки на торг: реалии кризиса*» (см. приложение 5) в населенных пунктах с численностью населения 250-500 тыс. человек для офисной недвижимости составляет 13%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров (И.П. Исаков А.К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел.: 37-13-29, сот. 21-75-59; ИП Балакирева В.М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47; ООО «СтавБизнесКонсалтинг» г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41; ООО «Консалт-бюро» г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36), которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 10-15%.

Средневзвешенная ставка арендной платы в среднем по г. Ставрополю на офисную недвижимость в декабре 2009 года находилась в пределах от 42 до 1 000 руб. за 1 кв. м в месяц. Данные ежемесячного мониторинга ситуации на рынке аренды офисной недвижимости представлены в следующей таблице:

Таблица 2

Офисная недвижимость, руб./кв. м в месяц
Район	Янв.	Фев.	Мар.	Апр.	Май	Июн.	Июл.	Авг.	Сен.	Окт.	Ноя.	Дек.	Диапазон цен в дек.
Ю/З	425	410	372	364	334	325	373	398	378	374	354	326	122 - 800
С/З	386	365	340	410	353	376	382	376	384	258	256	288	150 - 500
Центр	585	530	458	495	472	476	498	503	489	474	454	454	214 - 1 000
Другие	282	290	325	200	325	341	292	309	274	276	245	81	42 - 250
Сред.	486	454	405	421	399	405	427	446	444	404	393	366	42 - 1 000
Измен.	100%	93%	83%	87%	82%	83%	88%	92%	91%	83%	81%	75%	-

Из данных вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о том, что на рынке аренды, так же как и на рынке продажи офисной недвижимости наиболее высокие цены в центральном районе города, а наименее – в так называемых «Других» районах (Мамайка, Ташла, Туапсинка и т. д.).

Более наглядно динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. можно проследить на следующем графике:

Рисунок 5 – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения в аренду

офисной недвижимости

Данные вышеприведенного графика говорят о том, что в ноябре текущего года средняя удельная цена предложения в аренду офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 366 руб./кв. м в месяц +/- 5,68%, прирост к ноябрю -6,89% статистически значим.

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. выраженную в % можно увидеть на следующем графике:

Рисунок 6 – Изменение средневзвешенной цены предложения в аренду

офисной недвижимости, в %

Средневзвешенная цена предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе за 2009 г. снизилась на 25%.

Активность рынка недвижимости в 2009 г. не идет ни в какое сравнение с активностью в 2008 г. но то, что рынок нащупывает дно, подтверждается началом активной работы Сбербанка, возобновлением его бонусной программы для менеджеров, активизацией деятельности риэлтерских агентств города, а так же возвращением арендаторов на прежние (докризисные) места.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru.

- Статья «Скидки на торг: реалии кризиса» автор А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки) размещена на сайте http://www.appraiser.ru/

Исполнитель: ведущий специалист отдела оценки недвижимости Трофимов А. С., САРН

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 94-59-67; 8-962-434-71-12.