Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта недвижимости www.1777.ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.

Ознакомиться с удельным весом (по количеству объявлений) каждого сегмента рынка недвижимости в общем объеме предложения на продажу нежилой недвижимости города можно проследить на следующем рисунке:

Рисунок 1. Удельный вес каждого сегмента рынка в общем объеме

Вышеприведенные данные говорят о том, что в июле 2010 года наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (48%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (11%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости, стоит начать с выяснения соотношения количества объявлений о продаже офисной недвижимости по районам г. Ставрополя. Данное соотношение по состоянию на июль, согласно общепринятому районированию г. Ставрополя, представлено на следующем рисунке:

Рисунок 1. Соотношение объемов предложения на продажу офисной недвижимости

по районам г. Ставрополя

Из данных вышеприведенного рисунка видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 52% находится в центральном районе г. Ставрополя, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район города – 7%.

В июле текущего года цена предложения 1 кв. м офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе колебалась в пределах от 14 739 руб. до 103 704 руб., в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная полная цена предложения объекта недвижимости офисного назначения в апреле составила 250 тыс.руб., максимальная – 90 000 тыс. руб., средняя – 8 170 133 руб.

Чтобы проанализировать динамику изменения цен предложения на офисную недвижимость, расположенную в г. Ставрополе, специалистами ЗАО «Центр «Илекта» были проанализированы все доступные объявления о продаже данной недвижимости. Результаты ежемесячного мониторинга сведены в следующую таблицу:

Таблица 1

Соотношение средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в июле текущего года по районам г. Ставрополя приведено на следующем рисунке:

Рисунок 2. Соотношение средневзвешенной цены предложения на продажу

офисной недвижимости по районам г. Ставрополя

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. можно проследить на следующем рисунке:

Рисунок 3 – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения на продажу

офисной недвижимости

Проанализировав вышеприведенные данные можно сделать вывод о том, что в июле 2010 года средняя удельная цена предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 37 720 руб./кв. м +/- 4,98%, прирост относительно предыдущего месяца -1,02% статистически не значим.

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости, выраженную в % можно проследить на следующем рисунке.

Рисунок 4 – Изменение средневзвешенной цены предложения на продажу

офисной недвижимости, в %

Из вышеприведенного графика (рис. 4) видно, что средневзвешенная цена предложения на продажу офисной недвижимости в г. Ставрополе за период с начала 2009 г. по конец декабря 2009 г. снизилась на 10%., а в период с 31 декабря 2009 г. по 31 июля 2010 г. снизилась на 3%.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделке с офисной недвижимостью находится в диапазоне 10-15%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров (И.П. Исаков А.К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел.: 37-13-29, сот. 21-75-59; ИП Балакирева В.М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47; ООО «СтавБизнесКонсалтинг» г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41; ООО «Консалт-бюро» г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36), которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 10-15%.

Средневзвешенная ставка арендной платы в среднем по г. Ставрополю на офисную недвижимость в июле 2010 года находилась в пределах от 160 до 800 руб. за 1 кв. м в месяц. Данные ежемесячного мониторинга ситуации на рынке аренды офисной недвижимости представлены в следующей таблице:

Таблица 2

Из данных вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о том, что на рынке аренды, так же как и на рынке продажи офисной недвижимости наиболее высокие цены в центральном районе города, а наименее – в так называемых «Других» районах (Мамайка, Ташла, Туапсинка и т. д.).

Более наглядно динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. можно проследить на следующем графике:

Рисунок 5 – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения в аренду

офисной недвижимости

Данные вышеприведенного графика говорят о том, что в июле текущего года средняя удельная цена предложения в аренду офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 369 руб./кв. м в месяц +/- 5,25%, прирост относительно предыдущего месяца -2,64% статистически не значим.

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. выраженную в % можно увидеть на следующем графике:

Рисунок 6 – Изменение средневзвешенной цены предложения в аренду

офисной недвижимости, в %

Средневзвешенная цена предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе за 2009 г. снизилась на 25%., в период же с 31 декабря 2009 г. по 31 июля 2010 г. повышение составило 1%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru.

- Исследование «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»авторы: Лейфер Л. А., Гришина М. (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки г. Нижний Новгород - 2010г.) размещена на сайте www.appraiser.ru

Исполнитель: Ведущий специалист отдела оценки недвижимости

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Трофимов А. С.

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 94-59-67; 8-962-434-71-12.

* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* Исследование «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»авторы: Лейфер Л. А., Гришина М. (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки г. Нижний Новгород - 2010г.) размещена на сайте www.appraiser.ru.