Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ цен предложения на продажу офисной недвижимости. Май 2010 г. (ЗАО Центр Илекта, Анатолий Трофимов, САРН)
Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта недвижимости www.1777.ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения торговой недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.
Ознакомиться с удельным весом (по количеству объявлений) каждого сегмента рынка недвижимости в общем объеме предложения на продажу нежилой недвижимости города можно проследить на следующем рисунке:
Рисунок 1. Удельный вес каждого сегмента рынка в общем объеме
Вышеприведенные данные говорят о том, что в мае 2010 года наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (53%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (8%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости, стоит начать с выяснения соотношения количества объявлений о продаже офисной недвижимости по районам г. Ставрополя. Данное соотношение по состоянию на май, согласно общепринятому районированию г. Ставрополя, представлено на следующем рисунке:
Рисунок 1. Соотношение объемов предложения на продажу офисной недвижимости
по районам г. Ставрополя
Из данных вышеприведенного рисунка видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 58% находится в центральном районе г. Ставрополя, а наименьшим объемом представлены так называемые «Другие» районы г. Ставрополя (Туапсинка, Ташла, Мамайка и т. д.) – 3%.
В мае текущего года цена предложения 1 кв. м офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе колебалась в пределах от 10 797 руб. до 100 000 руб., в зависимости от ценообразующих факторов.
Минимальная полная цена предложения объекта недвижимости офисного назначения в апреле составила 300 тыс.руб., максимальная – 96 000 тыс. руб., средняя – 8 770 122 руб.
Чтобы проанализировать динамику изменения цен предложения на офисную недвижимость, расположенную в г. Ставрополе, специалистами ЗАО «Центр «Илекта» были проанализированы все доступные объявления о продаже данной недвижимости. Результаты ежемесячного мониторинга сведены в следующую таблицу:
Таблица 1
Офисная недвижимость |
|||||||||
Район |
Янв. 09 |
Июн. 09 |
Дек. 09 |
Янв. 10 |
Фев. 10 |
Мар. 10 |
Апр. 10 |
Май 10 |
Диапазон цен в мае |
Ю/З |
41 468 |
35 393 |
38 363 |
37 479 |
36 123 |
38 678 |
38 313 |
40 185 |
13 333 - 100 000 |
С/З |
38 119 |
33 031 |
30 324 |
34 227 |
28 451 |
33 988 |
29 157 |
29 347 |
15 584 - 41 463 |
Центр |
54 448 |
45 767 |
40 172 |
41 325 |
39 970 |
39 665 |
39 702 |
43 402 |
15 789 - 92 727 |
Другие |
26 663 |
25 924 |
36 059 |
21 386 |
21 142 |
23 449 |
18 972 |
29 703 |
20 000 - 46 053 |
Средневзв-ное |
43 392 |
37 634 |
38 903 |
39 323 |
37 453 |
37 827 |
37 799 |
40 769 |
10 797 - 100 000 |
Изменения |
100% |
87% |
90% |
91% |
86% |
87% |
87% |
94% |
- |
Соотношение средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в мае текущего года по районам г. Ставрополя приведено на следующем рисунке:
Рисунок 2. Соотношение средневзвешенной цены предложения на продажу
офисной недвижимости по районам г. Ставрополя
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. можно проследить на следующем рисунке:
Рисунок 3 – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения на продажу
офисной недвижимости
Проанализировав вышеприведенные данные можно сделать вывод о том, что в мае 2010 года средняя удельная цена предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 40 769 руб./кв. м +/- 5,20%, прирост относительно предыдущего месяца 7,86% статистически значим.
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости, выраженную в % можно проследить на следующем рисунке.
Рисунок 4 – Изменение средневзвешенной цены предложения на продажу
офисной недвижимости, в %
Из вышеприведенного графика (рис. 4) видно, что средневзвешенная цена предложения на продажу офисной недвижимости в г. Ставрополе за период с начала 2009 г. по конец декабря 2009 г. снизилась на 10%., а в период с 31 декабря 2009 г. по 31 мая 2010 г. выросла на 4%.
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделке с офисной недвижимостью находится в диапазоне 10-15%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров (И.П. Исаков А.К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел.: 37-13-29, сот. 21-75-59; ИП Балакирева В.М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47; ООО «СтавБизнесКонсалтинг» г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41; ООО «Консалт-бюро» г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36), которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 10-15%.
Средневзвешенная ставка арендной платы в среднем по г. Ставрополю на офисную недвижимость в мае 2010 года находилась в пределах от 150 до 929 руб. за 1 кв. м в месяц. Данные ежемесячного мониторинга ситуации на рынке аренды офисной недвижимости представлены в следующей таблице:
Таблица 2
Офисная недвижимость |
|||||||||
Район |
Янв. 09 |
Июн. 09 |
Дек. 09 |
Янв. 10 |
Фев. 10 |
Мар. 10 |
Апр. 10 |
Май 10 |
Диапазон цен в мае |
Ю/З |
425 |
325 |
326 |
377 |
359 |
351 |
393 |
346 |
150 - 800 |
С/З |
386 |
376 |
288 |
272 |
347 |
365 |
350 |
280 |
150 - 500 |
Центр |
585 |
476 |
454 |
426 |
574 |
458 |
431 |
502 |
270 - 929 |
Другие |
282 |
341 |
81 |
262 |
262 |
255 |
220 |
361 |
150 - 500 |
Средневзв-ное |
486 |
405 |
366 |
400 |
396 |
389 |
405 |
435 |
150 - 929 |
Изменения |
100% |
83% |
75% |
82% |
81% |
80% |
83% |
89% |
- |
Из данных вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о том, что на рынке аренды, так же как и на рынке продажи офисной недвижимости наиболее высокие цены в центральном районе города, а наименее – в так называемых «Других» районах (Мамайка, Ташла, Туапсинка и т. д.).
Более наглядно динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. можно проследить на следующем графике:
Рисунок 5 – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения в аренду
офисной недвижимости
Данные вышеприведенного графика говорят о том, что в мае текущего года средняя удельная цена предложения в аренду офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 435 руб./кв. м в месяц +/- 5,57%, прирост относительно предыдущего месяца 7,41% статистически значим.
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. выраженную в % можно увидеть на следующем графике:
Рисунок 6 – Изменение средневзвешенной цены предложения в аренду
офисной недвижимости, в %
Средневзвешенная цена предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе за 2009 г. снизилась на 25%., в период же с 31 декабря 2009 г. по 31 мая 2010 г. повышение составило 14%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru.
- Исследование «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»авторы: Лейфер Л. А., Гришина М. (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки г. Нижний Новгород - 2010г.) размещена на сайте www.appraiser.ru
Исполнитель: Ведущий специалист отдела оценки недвижимости
Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Трофимов А. С.
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 94-59-67; 8-962-434-71-12.