Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ цен предложения на продажу офисной недвижимости. Январь 2010 г. (ЗАО Центр Илекта, Анатолий Трофимов, САРН)
Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта недвижимости www.1777.ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения торговой недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.
Ознакомиться с удельным весом (по количеству объявлений) каждого сегмента рынка недвижимости в общем объеме предложения на продажу нежилой недвижимости города можно проследить на следующем рисунке:
Рисунок 1. Удельный вес каждого сегмента рынка в общем объеме
Вышеприведенные данные говорят о том, что в февраля 2010 года наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (50%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (8%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости, стоит начать с выяснения соотношения количества объявлений о продаже офисной недвижимости по районам г. Ставрополя. Данное соотношение по состоянию на декабрь, согласно общепринятому районированию г. Ставрополя, представлено на следующем рисунке:
Рисунок 1. Соотношение объемов предложения на продажу офисной недвижимости
по районам г. Ставрополя
Из данных вышеприведенного рисунка видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 51% (98 объявлений) находится в центральном районе г. Ставрополя, а наименьшим объемом представлены так называемые «Другие» районы г. Ставрополя (Туапсинка, Ташла, Мамайка и т. д.) – 3%.
В феврале текущего года цена предложения 1 кв. м офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе колебалась в пределах от 7 000 руб. до 109 375 руб., в зависимости от ценообразующих факторов.
Минимальная полная цена предложения объекта недвижимости офисного назначения в ноябре составила 300 тыс.руб., максимальная – 400 000 тыс. руб., средняя – 10 861 637 руб.
Чтобы проанализировать динамику изменения цен предложения на офисную недвижимость, расположенную в г.Ставрополе, специалистами ЗАО «Центр «Илекта» были проанализированы все доступные объявления о продаже данной недвижимости. Результаты ежемесячного мониторинга сведены в следующую таблицу:
Таблица 1
Офисная недвижимость, руб/кв. м |
||||||||
Район |
Янв. 09 |
Фев. 09 |
Июл. 09 |
Сен. 09 |
Дек. 09 |
Янв. 10 |
Фев. 10 |
Диапазон цен в феврале |
Ю/З |
41 468 |
41 053 |
40 126 |
36 166 |
38 363 |
37 479 |
36 123 |
7 000 - 100 000 |
С/З |
38 119 |
37 356 |
32 675 |
31 745 |
30 324 |
34 227 |
28 451 |
10 000 - 42 857 |
Центр |
54 448 |
55 537 |
46 547 |
43 678 |
40 172 |
41 325 |
39 970 |
9 158 - 109 375 |
Другие |
26 663 |
25 597 |
27 250 |
32 074 |
36 059 |
21 386 |
21 142 |
10 000 - 37 500 |
Средневзвешенное |
43 392 |
43 309 |
41 212 |
39 681 |
38 903 |
39 323 |
37 453 |
7 000 - 109 375 |
Изменения |
100% |
100% |
95% |
91% |
90% |
91% |
86% |
- |
Соотношение средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в феврале текущего года по районам г. Ставрополя приведено на следующем рисунке:
Рисунок 2. Соотношение средневзвешенной цены предложения на продажу
офисной недвижимости по районам г. Ставрополя
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. можно проследить на следующем рисунке:
Рисунок 3 – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения на продажу
офисной недвижимости
Проанализировав вышеприведенные данные можно сделать вывод о том, что в феврале 2010 года средняя удельная цена предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 37 453 руб./кв. м +/- 5,57%, прирост к январю -4,76% статистически не значим.
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости, выраженную в % можно проследить на следующем рисунке.
Рисунок 4 – Изменение средневзвешенной цены предложения на продажу
офисной недвижимости, в %
Из вышеприведенного графика (рис. 4) видно, что средневзвешенная цена предложения на продажу офисной недвижимости в г. Ставрополе за период с начала 2009 г. по конец декабря 2009 г. снизилась на 10%., а в период с 31 декабря 2009 г. по 28 февраля 2010 г. упала еще на 4%.
Скидка на торг, согласно данным статьи «Скидки на торг: реалии кризиса*» (см. приложение 5) в населенных пунктах с численностью населения 250-500 тыс. человек для офисной недвижимости составляет 13%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров (И.П. Исаков А.К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел.: 37-13-29, сот. 21-75-59; ИП Балакирева В.М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47; ООО «СтавБизнесКонсалтинг» г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41; ООО «Консалт-бюро» г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36), которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 10-15%.
Средневзвешенная ставка арендной платы в среднем по г. Ставрополю на офисную недвижимость в феврале 2010 года находилась в пределах от 150 до 1 286 руб. за 1 кв. м в месяц. Данные ежемесячного мониторинга ситуации на рынке аренды офисной недвижимости представлены в следующей таблице:
Таблица 2
Офисная недвижимость, руб./кв. м в месяц |
|||||||||||||
Район |
Янв. 09 |
Фев. 09 |
Мар. 09 |
Апр. 09 |
Май 09 |
Июл. 09 |
Авг. 09 |
Сен. 09 |
Ноя. 09 |
Дек. 09 |
Янв. 10 |
Фев. 10 |
Диапазон цен в феврале |
Ю/З |
425 |
410 |
372 |
364 |
334 |
373 |
398 |
378 |
354 |
326 |
377 |
359 |
150 - 900 |
С/З |
386 |
365 |
340 |
410 |
353 |
382 |
376 |
384 |
256 |
288 |
272 |
347 |
200 - 500 |
Центр |
585 |
530 |
458 |
495 |
472 |
498 |
503 |
489 |
454 |
454 |
426 |
574 |
270 - 1 286 |
Другие |
282 |
290 |
325 |
200 |
325 |
292 |
309 |
274 |
245 |
81 |
262 |
262 |
250 - 300 |
Сред. |
486 |
454 |
405 |
421 |
399 |
427 |
446 |
444 |
393 |
366 |
400 |
452 |
150 - 1 286 |
Измен. |
100% |
93% |
83% |
87% |
82% |
88% |
92% |
91% |
81% |
75% |
82% |
93% |
- |
Из данных вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о том, что на рынке аренды, так же как и на рынке продажи офисной недвижимости наиболее высокие цены в центральном районе города, а наименее – в так называемых «Других» районах (Мамайка, Ташла, Туапсинка и т. д.).
Более наглядно динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. можно проследить на следующем графике:
Рисунок 5 – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения в аренду
офисной недвижимости
Данные вышеприведенного графика говорят о том, что в феврале текущего года средняя удельная цена предложения в аренду офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 396 руб./кв. м в месяц +/- 6,3%, прирост к январю -1% статистически не значим.
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. выраженную в % можно увидеть на следующем графике:
Рисунок 6 – Изменение средневзвешенной цены предложения в аренду
офисной недвижимости, в %
Средневзвешенная цена предложения офисной недвижимости в аренду в г. Ставрополе за 2009 г. снизилась на 25%., в период же с 31 декабря 2009 г. по 28 февраля 2010 г. повышение составило 6%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru.
- Статья «Скидки на торг: реалии кризиса» автор А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки) размещена на сайте http://www.appraiser.ru/
Исполнитель: ведущий специалист отдела оценки недвижимости Трофимов А. С., САРН
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 94-59-67; 8-962-434-71-12.