Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ цен предложения на продажу торговой недвижимости. Март 2010 г. (ЗАО Центр Илекта, Анатолий Трофимов, САРН)
Анализ цен предложения на продажу торговой недвижимости г. Ставрополя в период с 01 января 2009 г. по 31 марта 2010 г.*
Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта недвижимости www.1777.ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения торговой недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.
Ознакомиться с удельным весом (по количеству объявлений) каждого сегмента рынка недвижимости в общем объеме предложения на продажу нежилой недвижимости города можно проследить на следующем рисунке:
Рисунок 1. Удельный вес каждого сегмента рынка в общем объеме
Вышеприведенные данные говорят о том, что в марте 2010 года наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (54%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (5%).
Анализ ситуации сложившейся на рынке торговой недвижимости стоит начать с выяснения соотношения количества объявлений о продаже торговой недвижимости по районам г. Ставрополя. Данное соотношение по состоянию на март, согласно общепринятому районированию г. Ставрополя, представлено на следующем рисунке:
Рисунок 2. Соотношение объемов предложения торговой недвижимости по районам г. Ставрополя
Из данных вышеприведенного рисунка видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно 41% (112 объявлений) находится в центральном районе г. Ставрополя, а наименьшим объемом представлены так называемые «Другие» районы г. Ставрополя (Туапсинка, Ташла, Мамайка и т. д.) – 7% или 19 объявлений.
В декабре текущего года цена предложения 1 кв. м торговой недвижимости, расположенной в г. Ставрополе колебалась в пределах от 12 963 руб. до 135 870 руб., в зависимости от ценообразующих факторов.
Чтобы проанализировать динамику изменения цен предложения на торговую недвижимость, расположенную в г. Ставрополе, специалистами ЗАО «Центр «Илекта» были проанализированы все доступные объявления о продаже данной недвижимости. Результаты проделанной работы сведены в следующую таблицу:
Таблица 1
Торговая недвижимость, руб./кв. м |
||||||||
Район |
Янв. 09 |
Мар. 09 |
Июн. 09 |
Дек. 09 |
Янв. 10 |
Фев. 10 |
Мар. 10 |
Диапазон цен в феврале |
Ю/З |
58 413 |
53 947 |
46 529 |
45 136 |
43 608 |
41 738 |
40 174 |
12 963 - 100 000 |
С/З |
52 328 |
45 724 |
45 308 |
49 318 |
46 751 |
50 185 |
51 713 |
20 000 - 100 000 |
Центр |
60 414 |
47 159 |
46 185 |
49 403 |
49 105 |
53 399 |
53 731 |
20 000 - 135 870 |
Другие |
25 680 |
25 586 |
33 034 |
38 172 |
37 561 |
35 624 |
36 055 |
18 000 - 48 529 |
Средневзвешенное |
54 278 |
47 310 |
44 623 |
46 260 |
45 844 |
47 383 |
46 773 |
12 963 - 135 870 |
Изменения |
100% |
87% |
82% |
85% |
84% |
87% |
86% |
- |
Соотношение средневзвешенной цены предложения в марте 2010 г. по районам г. Ставрополя приведено на следующем рисунке:
Рисунок 3. Соотношение средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости по районам г. Ставрополя
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости в г. Ставрополе можно проследить на следующем рисунке:
Рисунок 4. – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения на продажу торговой недвижимости
Проанализировав вышеприведенные данные можно сделать вывод о том, что в период с 01 января по 31 декабря 2009 г. средняя удельная цена предложения 1 кв. м торговой недвижимости в г. Ставрополе снизилась на 8 018 руб., а в период с конца 2009 г. по 31 марта 2010 г. средняя удельная цена предложения 1 кв. м выросла на 929 руб..
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости выраженную в % можно проследить на следующем рисунке.
Рисунок 5. – Изменение средневзвешенной цены предложения на продажу торговой недвижимости, в %
Из вышеприведенного графика (рис. 5) видно, что средневзвешенная цена предложения торговой недвижимости в г. Ставрополе за период с начала 2009 г. по конец декабря 2009 г. снизилась на 15%., а в период с 31 декабря 2009 г. по 31 марта 2010 г. этот показатель увеличился на 1%.
В марте 2010 года средняя удельная цена предложения торговой недвижимости в г. Ставрополе составила 46 773 руб./кв. м +/- 5,16%, прирост к предыдущему месяцу -1,29% статистически не значим.
Минимальная полная цена предложения объекта недвижимости торгового назначения в марте составила 350 тыс.руб., максимальная – 160 000 тыс. руб., средняя – 17 117 230 руб.
Скидка на торг, согласно данным статьи «Скидки на торг: реалии кризиса*» (см. приложение 5) в населенных пунктах с численностью населения 250-500 тыс. человек для торговой недвижимости составляет 13%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров (И.П. Исаков А.К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел.: 37-13-29, сот. 21-75-59; ИП Балакирева В.М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47; ООО «СтавБизнесКонсалтинг» г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41; ООО «Консалт-бюро» г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36), которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 10-15%.
Средневзвешенная ставка арендной платы в среднем по г. Ставрополю на торговую недвижимость в марте текущего года колебалась в пределах от 100 до 1974 руб. за 1 кв. м в месяц. Данные ежемесячного мониторинга ситуации на рынке аренды торговой недвижимости представлены в следующей таблице:
Таблица 2
Торговая недвижимость |
||||||||
Район |
Янв. 09 |
Мар. 09 |
Июн. 09 |
Дек. 09 |
Янв. 10 |
Фев. 10 |
Мар. 10 |
Диапазон цен в феврале |
Ю/З |
635 |
554 |
473 |
669 |
609 |
582 |
535 |
200 - 1 000 |
С/З |
547 |
385 |
395 |
389 |
391 |
377 |
393 |
250 - 700 |
Центр |
869 |
616 |
620 |
616 |
622 |
657 |
596 |
230 - 1 974 |
Другие |
414 |
355 |
343 |
200 |
229 |
302 |
284 |
100 - 500 |
Средневзвешенное значение |
740 |
563 |
534 |
559 |
558 |
556 |
498 |
100 - 1 974 |
Изменение |
100% |
76% |
72% |
76% |
75% |
75% |
67% |
- |
Из данных вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о том, что на рынке аренды, так же как и на рынке продажи торговой недвижимости наиболее высокие цены в центральном районе города, а наименее в так называемых «Других» районах (Мамайка, Ташла, Туапсинка и т. д.).
Более наглядно динамику изменения средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. можно проследить на следующем графике:
Рисунок 6. – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения в аренду торговой недвижимости
Из данных вышеприведенного графика можно сделать вывод о том, что в марте текущего года средняя удельная цена предложения в аренду торговой недвижимости в г. Ставрополе составила 498 руб./кв. м в месяц +/- 10,02%, прирост к январю -10,43% статистически значим.
Динамику изменения средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. и начале 2010 г. выраженную в % можно увидеть на следующем графике:
Рисунок 7. – Изменение средневзвешенной цены предложения в аренду торговой недвижимости, выраженное в %
Средневзвешенная цена предложения торговой недвижимости в аренду в г. Ставрополе за 2009 г. снизилась на 24%., а в период с 31 декабря 2009 г. по 31 марта 2010 г. упала еще на 9%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru.
- Статья «Скидки на торг: реалии кризиса» автор А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки) размещена на сайте http://www.appraiser.ru/
Исполнитель: Ведущий специалист отдела оценки недвижимости
Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Трофимов А. С.
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 94-59-67; 8-962-434-71-12.
* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)
* Статья «Скидки на торг: реалии кризиса» авторы: А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки) размещена на сайте www.appraiser.ru.