ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «Центр содействия развитию малых предприятий «ИЛЕКТА»

Россия, 355029, г. Ставрополь, ул. Мира 460/3, оф. 1/1 Тел./факс: (8652) 56-55-33, 94-59-67 www.ilecta1.ru, e-mail: ilecta1@yandex.ru ИНН/КПП 2635002290/263501001, ОКПО 10261523, ОГРН 1022601950140

Анализ цен предложения на продажу торговой недвижимости г. Ставрополя в период с 01 января по 30 ноября 2009 г.*

Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта недвижимости www.1777.ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения торговой недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.

Ознакомиться с удельным весом (по количеству объявлений) каждого сегмента рынка недвижимости в общем объеме предложения на продажу нежилой недвижимости города можно проследить на следующем рисунке:

Рисунок 1. Удельный вес каждого сегмента рынка в общем объеме

Вышеприведенные данные говорят о том, что в ноябре текущего года наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (49%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (10%).

Анализ ситуации сложившейся на рынке торговой недвижимости стоит начать с выяснения соотношения общей площади предложения торговой недвижимости по районам г. Ставрополя. Данное соотношение по состоянию на ноябрь, согласно общепринятому районированию г. Ставрополя, представлено на следующем рисунке:

Рисунок 2. Соотношение объемов предложения торговой недвижимости

по районам г. Ставрополя

Из данных вышеприведенного рисунка видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно 43% (26 468 кв. м) находится в центральном районе г. Ставрополя, а наименьшим объемом представлены так называемые «Другие» районы г. Ставрополя (Туапсинка, Ташла, Мамайка и т. д.) – 7% или 4 141,6 кв. м.

В ноябре текущего года цена предложения 1 кв. м торговой недвижимости, расположенной в г. Ставрополе колебалась в пределах от 8387 руб. до 117 857 руб., в зависимости от ценообразующих факторов.

Чтобы проанализировать динамику изменения цен предложения на торговую недвижимость, расположенную в г. Ставрополе, специалистами ЗАО «Центр «Илекта» были проанализированы все доступные объявления о продаже данной недвижимости. Результаты проделанной работы сведены в следующую таблицу:

Таблица 1

Район	Янв.	Фев.	Мар.	Апр.	Май	Июн.	Июл.	Авг.	Сен.	Окт.	Ноя	Диапазон цен в ноябре
Ю/З	58 413	58 880	53 947	43 814	47 878	46 529	46 187	49 137	44 250	48 195	44 578	15 625 - 109 091
С/З	52 328	49 712	45 724	45 364	47 581	45 308	46 636	47 215	43 349	41 892	43 981	8 387 - 83 333
Центр	60 414	57 393	47 159	47 297	47 932	46 185	52 368	55 155	52 160	48 561	51 474	20 000 - 117 857
Другие	25 680	20 036	25 586	32 474	31 718	33 034	24 487	25 441	34 921	38 100	36 785	19 500 48 000
Средневзвешенное	54 278	52 514	47 310	44 688	46 598	44 623	48 215	50 027	47 000	48 067	45 988	8 387 - 117 857
Изменение	100%	97%	87%	82%	86%	82%	89%	92%	87%	89%	85%	-

Соотношение средневзвешенной цены предложения в ноябре 2009 г. по районам г. Ставрополя приведено на следующем рисунке:

Рисунок 3. Соотношение средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости

по районам г. Ставрополя

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости в г. Ставрополе можно проследить на следующем рисунке:

Рисунок 4. – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения на продажу

торговой недвижимости

Проанализировав вышеприведенные данные можно сделать вывод о том, что в период с 01 января по 30 ноября 2009 г. средняя удельная цена предложения 1 кв. м торговой недвижимости в г. Ставрополе снизилась на 8 290 руб..

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости выраженную в % можно проследить на следующем рисунке.

Рисунок 5. – Изменение средневзвешенной цены предложения на продажу

торговой недвижимости, в %

Из вышеприведенного графика (рис. 4) видно, что средневзвешенная цена предложения торговой недвижимости в г. Ставрополе за период с начала 2009 г. по конец ноября 2009 г. снизилась на 15%.

В ноябре текущего года средняя удельная цена предложения торговой недвижимости в г. Ставрополе составила 45 988 руб./кв. м +/- 6,16%, прирост к октябрю -4,3% статистически не значим.

Минимальная полная цена предложения объекта недвижимости торгового назначения в ноябре составила 250 тыс.руб., максимальная – 180 млн. руб., средняя – 16 950 602 руб.

Скидка на торг, согласно данным статьи «Скидки на торг: реалии кризиса*» (см. приложение 5) в населенных пунктах с численностью населения 250-500 тыс. человек для торговой недвижимости составляет 13%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров (И.П. Исаков А.К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел.: 37-13-29, сот. 21-75-59; ИП Балакирева В.М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47; ООО «СтавБизнесКонсалтинг» г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41; ООО «Консалт-бюро» г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36), которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 10-15%.

Средневзвешенная ставка арендной платы в среднем по г. Ставрополю на торговую недвижимость в ноябре текущего года колебалась в пределах от 200 до 1974 руб. за 1 кв. м в месяц. Данные ежемесячного мониторинга ситуации на рынке аренды торговой недвижимость представлены в следующей таблице:

Таблица 2

Торговая недвижимость (Аренда)
Район	Янв.	Фев.	Мар.	Апр.	Май	Июн	Июл.	Авг.	Сен.	Окт.	Ноя	Диапазон цен в ноябре
Ю/З	635	615	554	579	440	473	526	517	604	584	574	200 - 1 143
С/З	547	520	385	400	383	395	357	412	401	400	449	350 - 1 000
Центр	869	690	616	679	565	620	710	554	673	634	599	250 - 1 974
Другие	414	402	355	300	367	343	550	475	374	377	349	260 - 400
Средневзвешенное	740	636	563	612	485	534	598	536	588	565	530	200 - 1 974
Изменение	100%	86%	76%	83%	66%	72%	81%	72%	79%	76%	72%	-

Из данных вышеприведенной таблицы можно сделать вывод, что на рынке аренды, так же как и на рынке продажи торговой недвижимости наиболее высокие цены в центральном районе города, а наименее в так называемых «Других» районах (Мамайка, Ташла, Туапсинка и т. д.).

Более наглядно динамику изменения средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. можно проследить на следующем графике:

Рисунок 6. – Динамика изменения средневзвешенной цены предложения в аренду

торговой недвижимости

Из данных вышеприведенного графика можно сделать вывод о том, что в ноябре текущего года средняя удельная цена предложения в аренду торговой недвижимости в г. Ставрополе составила 530 руб./кв. м в месяц +/- 10,6%, прирост к октябрю -6,2% статистически не значим.

Динамику изменения средневзвешенной цены предложения торговой недвижимости в аренду в г. Ставрополе в течение 2009 г. выраженную в % можно увидеть на следующем графике:

Рисунок 7. – Изменение средневзвешенной цены предложения в аренду

торговой недвижимости, выраженное в %

Средневзвешенная цена предложения торговой недвижимости в аренду в г. Ставрополе за первые 11 месяцев 2009 г. снизилась на 28%.

Активность рынка недвижимости в 2009 г. не идет ни в какое сравнение с активностью в 2008 г. но то, что рынок нащупывает дно, подтверждается началом активной работы Сбербанка, возобновлением его бонусной программы для менеджеров, снижением ставки рефинансирования, активизацией деятельности риэлтерских агентств города, а так же возвращением арендаторов на прежние (докризисные) места.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru;

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru.

- Статья «Скидки на торг: реалии кризиса» автор А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки) размещена на сайте http://www.appraiser.ru/

Исполнитель: специалист по оценке Трофимов А. С., САРН

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-434-71-12.