Проведем анализ цен предложения, с учетом наименования района, к которому относятся предлагаемые к продаже объекты торговой недвижимости в июне 2013г. В таблице покажем и исключенные из расчета средневзвешенной цены предложения объекты* для отражения общего количества предложений на рынке за рассматриваемый период. Но из расчета средневзвешенной цены по району они исключены.

Таблица 2

График 5

Первичный рынок

Первичный рынок торговой недвижимости формируется в основном за счет помещений встроенных в жилые многоэтажные дома. Размещены они, как правило, на первом этаже, в цоколе или в пристрое к жилому дому, реже в подвале.

Строительство в основном сконцентрировано в западном районе города, где идет освоение новых земельных участков. В развитых районах, подобные помещения представлены меньше, так как строительство происходит в основном внутри жилых кварталов, где нежилые помещения не представляют большого интереса. Цены за вновь вводимые помещения в июне 2013 года находились в интервале от 27 000 до 50 000 руб. за 1 кв.м. (помещения с черновой отделкой). Данные о ценах предложения и застройщиках приведены ниже в таблице. Вновь вводимые объекты мы назовем торгово-офисные т.к. на момент сдачи этих объектов нет разграничения торговые они или офисные.

Проведем анализ цен предложения вновь вводимых торгово-офисных помещений, предлагаемых застройщиками за период: май - июнь 2013г.

Таблица 3

Средняя стоимость рассчитана путем отношения общей суммы стоимости продажи объектов к их общей площади.

Средневзвешенное значение цены предложения нежилых помещений с черновой отделкой предлагаемых застройщиками в июне 2013 года составило 35 083 руб./м² прирост относительно мая 2013 года 8,3%.

График 6

Сравним средние цены и объем предложения объектов предлагаемых на продажу на вторичном рынке торговой недвижимости и вновь вводимых объектов.

График 7

Ликвидность торговой недвижимости

Из 50 выставленных в июне 2013 года на продажу объектов торговой недвижимости, 9 предлагаются больше года, 8 объектов предлагаются более полугода, 4 объекта предлагается 6 месяцев, 6 – 5 месяцев, 2 - 4 месяца, 3 – 3 месяца, 1 – 2 месяца, 3 – 1 месяц и 5 объектов выставлены в текущем месяце, 9 объектов в расчете ликвидности не участвовали т. к. в объявлении указана цена сделки.

Таким образом, 70,7% объектов выставленных на продажу можно отнести к низко ликвидным.

Динамика объёма предложения низко ликвидной торговой недвижимости

График 8

Прирост объема низко ликвидных объектов относительно мая 2013 года составил 7,7%, относительно июня 2012 года 13,1%.

1.2. Аренда торговой недвижимости

Рассмотрим, как сложились ставки аренды торговой недвижимости в июне 2012г. - июне 2013г.

Таблица 4

Продолжение таблицы 4

Продолжение таблицы 4

График 9

График 10

Средневзвешенное значение арендной ставки на торговые помещения в целом по городу в июне 2013 года составило 780 руб. за 1 кв.м./мес., прирост относительно мая 2013 года 2%, прирост относительно июня 2012 года 20%.

Минимальное значение 238 руб. за 1 кв.м. в месяц, соответствовало магазину, расположенному по Оренбургскому тракту, 30 а (Южный микрорайон).

Максимальное значение 2000 руб. за 1 кв.м. в месяц соответствовало торговому помещению по ул. Голикова, 20 (Нахимовский район). Объект расположен на «красной линии», с высокой степенью транспортной и пешеходной доступности.

Общее количество предложений в июне 2013 года - 71 объект.

Предлагаемые площади распределились следующим образом: до 100 кв.м. – 29 объектов, от 100 до 500 кв.м. – 36 объектов, от 500 кв.м. до 1000 кв.м. – 2 объекта от 1000 и выше – 4 объекта.

График 11 График 12

График 13

Проведем анализ арендных ставок, с учетом наименования района, к которому относятся предлагаемые в аренду объекты торговой недвижимости в июне 2013г.

Таблица 5

График 14

Вывод по разделу торговой недвижимости

В июне 2013 года средневзвешенное значение цены предложения в целом по городу на торговую недвижимость составило 36 258 руб./м², прирост относительно мая 2013 года 0,03%, прирост относительно июня 2012 года 9%.

Средневзвешенное значение цены предложения нежилых помещений предлагаемых застройщиками в июне 2013 года в среднем по городу составило 35 083 руб./м² , прирост относительно мая 2013 года 8,3%.

Средневзвешенное значение арендной ставки составило 780 руб./ м² /мес., прирост относительно мая 2013 года 2%, прирост относительно июня 2012 года 20%.

На рынке продажи торговой недвижимости прирост объема предложения в количественном выражении 6,4%, в объеме квадратных метров 1%.

На рынке продажи нежилых помещений предлагаемых застройщиками снижение объема предложения относительно апреля 2013 года на 3,2%.

На рынке аренды прирост объема предложения в количественном выражении относительно мая 2013 года 3%, в объеме квадратных метров снижение на 11%.

Прирост объема низко ликвидных объектов относительно мая 2013 года 7%, относительно июня 2012 года 13,1%.

Динамика объема предложения на вторичном рынке в кв.м.:

График 15

2. Рынок офисной недвижимости

В г. Стерлитамак на начало июня 2013г. общий объем объектов офисной недвижимости составил примерно 32 000 кв.м., что составляет около 13,8% от всего объема торгово-офисной недвижимости. В июне 2013 года на продажу было выставлено примерно 53% от общей площади офисных помещений, в аренду сдавалось 26,2%.

В среднем на одного жителя г. Стерлитамака приходится 0,12 кв.м. офисной недвижимости.

Классификация офисной недвижимости

Из выставленных на продажу в июне 2013 г. объектов офисной недвижимости, 24 из 40 располагаются в жилых домах. Из них 5 это переделанные и переведенные в нежилой фонд, квартиры. По классификации, предложенной Стерником Г.М., их можно отнести к классу Е "нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие дет. сады и т.д.), без предъявления требований к возрасту здания, конструктивному, планировочному решениям и наличию паркинга, с более менее качественной отделкой, с устаревшими инженерными коммуникациями".

Пять объектов располагается в отдельно стоящих нежилых зданиях по ул. Гоголя (бывшее заводоуправление Машзавода), офис в здании банка по пр. Октября, 39 и офисы в здании по ул. Карла Маркса, 124 можно отнести к классу Е.

Одиннадцать объектов это отдельно стоящие нежилые здания: административное здание по ул. Тукаева, 35, административное здание по ул. Профсоюзная, 18, административное здание по пр. Ленина, 2, здание по ул. Республиканская, 7, административное здание по ул. Вокзальная, 9а, административное здание по ул. Дружба, 12, здание по пр. Ленина, 32 а, административно – торговое здание по ул. Черноморская, 29, административное здание по ул. Бабушкина, 12, бывшее здание ДК Авангард по ул. Ломоносова, 27 в и здание по ул. Нахимова, 8 можно отнести к классу Е.

2.1. Продажа офисной недвижимости

Рассмотрим цены предложения на офисную недвижимость за июнь 2012 г. – июнь 2013 г.

Таблица 6

Продолжение таблицы 6

Продолжение таблицы 6

Примечание: ^*- из расчетов среднего значения были удалены два объекта: здание бывшего ДК Авангард стоимостью 6883 руб./м² площадью 2165 кв.м и помещение под офис по пр. Октября, 14 стоимостью 80 645 руб./м² площадью 31 кв.м. т.к. данные цены значительно выбивается из сложившегося уровня цен на вторичном рынке.

График 16

На рынке продажи офисных помещений в июне 2013 года значение средневзвешенной цены предложения составило 33 158 руб./м² , прирост относительно мая 2013 года 3%, прирост относительно июня 2012 года 16,8%.

Минимум 6 883 руб./м² соответствовал отдельно стоящему зданию (бывший ДК «Авангард») по ул. Ломоносова, 27 общей площадью 2164,9 кв.м. (Первомайский район). Объект выставлен на продажу в августе 2011 года.

Максимум 80 645 руб./м² соответствовал помещению под офис на первом этаже жилого дома по пр. Октября, 14, площадью 31 кв.м., (Курчатовский район). Объект выставлен в марте 2013 года.

Общее количество предложений в июне 2013 года - 40 объектов.

Общий объем выставленных на продажу объектов офисной недвижимости составил 16 981 кв. м, из них 11 603 кв.м это отдельно стоящие здания, 1748 кв.м это помещения в отдельно стоящих зданиях, 1975 кв.м помещения на 1-ых этажах жилых домов, 1655 кв.м помещения в цокольных этажах жилых домов.

График 17

Выставленные на продажу офисные помещения распределились следующим образом: до 100 кв.м. – 12 объектов, от 100 до 500 кв.м. – 20 объектов, от 500 до 1000 – 2 объекта, от 1000 и выше – 6 объектов.

График 18 График 19

График 20

Проведем анализ цен предложения, с учетом наименования района города, к которому относятся предлагаемые к продаже объекты офисной недвижимости в июне 2013г. В таблице покажем и исключенные из расчета средневзвешенной цены предложения объекты* для отражения общего количества предложений на рынке в текущем месяце. Но из расчета средневзвешенной цены по району они исключены.

Таблица 7

График 21

Первичный рынок

Средняя стоимость нежилых помещений с черновой отделкой предлагаемых застройщиками в июне 2013 года в среднем по городу составила 35 083 руб./м² с учетом НДС, прирост относительно мая 2013 года 8,3%.

Сравним средние цены и объем предложения объектов предлагаемых на продажу на вторичном рынке и вновь вводимых объектов.

График 22

Ликвидность офисной недвижимости

Из 40 выставленных в июне 2013 года на продажу объектов офисной недвижимости, 6 предлагаются более года, 10 – более полгода, 1 – 6 месяцев, 3 – 5 месяцев, 3 -4 месяца, 2 – 3 месяца, 8– 2 месяца 1 – 1 месяц и 6 объектов выставлены в текущем месяце. Таким образом, 57,5% объектов выставленных на продажу низко ликвидные.

Динамика объёма предложения низко ликвидной офисной недвижимости

График 23

Снижение объема низко ликвидных объектов офисной недвижимости по отношению к маю 2013 года составило 12,6%, прирост по отношению к июню 2012 года 1,8%.

2.2. Аренда офисной недвижимости

Рассмотрим, как сложились ставки аренды офисной недвижимости в июне 2012 г. – июне 2013 г.

Таблица 8

Продолжение таблицы 8

Продолжение таблицы 8

График 24

График 25

Средневзвешенное значение арендной ставки в целом по городу в июне 2013 года составило 502 руб./кв.м./мес. прирост относительно мая 2013 года на 1%, прирост относительно июня 2012 года 10%.

Минимальное значение арендной ставки в 190 руб./м²/мес. соответствует офисным помещениям в отдельно стоящем здании по ул. Профсоюзная, 18 (Краснознаменский район) и офисным помещениям на втором этаже отдельно стоящего административного здания по ул. Западная, 12 б (объект приближен к Коммунистическому району). Объекты удалены от центра города с низкой степенью транспортной и пешеходной доступности.

Максимальное значение арендной ставки в 1250 руб./м²/мес. соответствует помещению под офис в жилом доме по ул. Имая Насыри, 1, площадью 76 кв.м (Уральский район). Объект расположены в густонаселенном районе города с высокой степенью транспортной и пешеходной доступности.

Общее количество предложений помещений в аренду в июне 2013 года - 73 объекта.

Предлагаемые площади распределились следующим образом: до 100 кв.м. – 48 объектов, от 100 до 500 кв.м. – 25 объектов.

График 26 График 27

График 28

Проведем анализ арендных ставок, с учетом наименования района к которому относятся предлагаемые в аренду объекты офисной недвижимости за июнь 2013 года.

Таблица 9

График 29

Вывод по разделу офисной недвижимости.

В июне 2013 года средневзвешенная цена предложения в целом по городу на офисную недвижимость составила 33 158 руб./м² , прирост относительно мая 2013 года 3%, прирост относительно июня 2012 года 16,8%.

Средневзвешенная арендная ставка составила 502 руб./кв.м./мес. прирост относительно мая 2013 года 1%, прирост относительно июня 2012 года 10%.

На рынке продажи прирост объема предложения в количественном выражении относительно мая 2013 года составил 5%, в объеме квадратных метров 11%.

На рынке аренды офисной недвижимости снижение объема предложения в количественном выражении относительно мая 2013 года составило 5%, в объеме квадратных метров 8%.

Снижение объема низко ликвидных объектов офисной недвижимости по отношению к маю 2013 года составило 12,6%, прирост к июню 2012 года 1,8%.

Динамика объема предложения на вторичном рынке в кв.м:

График 30

3. Рынок производственно-складской недвижимости

3.1. Продажа производственно-складской недвижимости

Рассмотрим цены предложения на производственно – складскую недвижимость в целом по городу за июнь 2012 г. – июнь 2013 г.

Таблица 10

Продолжение таблицы 10

Продолжение таблицы 10

График 31

График 32

Средневзвешенное значение цены предложения на производственно – складскую недвижимость в целом по городу в июне 2013 года составило 9 958 руб./м², прирост относительно мая 2013 года 0,11%, прирост относительно июня 2012 года 20%.

Минимальная цена предложения в июне 2013 года соответствовала производственной базе расположенной по ул. Гастелло, 2, (3 266 руб./м²), площадью 3980 кв.м. Объект выставлен в мае 2012 года.

Максимальная цена предложения соответствовала отдельно стоящему зданию складского назначения по ул. Западная, 18 (18 519 руб./м²) площадью 432 кв.м. Объект выставлен на продажу в декабре 2012 года.

Минимальная площадь выставленных на продажу производственно – складских баз составила 367 кв.м., максимальная – 7670 кв.м.

Средневзвешенное значение цены предложения на здания в составе производственно – складских баз в июне 2013 года составило 6 832 руб./м².

Минимальная площадь выставленных на продажу отдельно стоящих зданий производственно – складского назначения составила 39,2 кв.м., максимальная – 5938 кв.м.

Средневзвешенное значение цены предложения на отдельно стоящие производственно – складские здания в июне 2013 года составило 14 249 руб./м².

Общее количество предложений в июне 2013 года составило 35 объектов.

Из общего объема производственно-складской недвижимости выставленной на продажу в июне 2013 года на долю производственных баз приходится 65%, на долю отдельно стоящих зданий 35%.

График 33

Ликвидность производственно – складской недвижимости

В июне 2013 года из выставленных на продажу объектов производственно – складской недвижимости 13 объектов выставляются более года, 6 – более полугода, 1 – 6 месяцев, 2 – 5 месяцев, 3 – 4 месяца, 1 - 3 месяца, 1 – 1 месяц и 5 объектов выставлены в текущем месяце. Таким образом, 71,4% объектов выставленных на продажу являются низко ликвидными.

Динамика объёма предложения низко ликвидной офисной недвижимости

График 34

Снижение объема низко ликвидных объектов производственно - складской недвижимости к маю 2013 года 16,7%, снижение по отношению к июню 2012 года 17,7%.

3.2. Аренда производственно-складских помещений

Рассмотрим, как сложились ставки аренды в июне 2012 г. – июне 2013 г.

Таблица 11

Продолжение таблицы 11

Продолжение таблицы 11

График 35

График 36

Средневзвешенное значение арендной ставки в целом по городу на производственно – складские помещения в июне 2013г. составило 166 руб./м², прирост относительно мая 2013 года 0,6%, прирост относительно июня 2012 года 12,9%.

Минимум (80 руб./м²) просили за неотапливаемый ангар по ул. Западная, 16.

Максимум (250 руб./м²) за отапливаемое помещение по ул. Салтыкова Щедрина, 1 и за неотапливаемое помещение в районе Ново – Стерлитамакской ТЭЦ.

Средневзвешенное значение арендной ставки за отапливаемые производственно – складские помещения в июне 2013г. составило 183 руб./м². Диапазон арендных ставок от 100 до 250 руб./м². Площади от 100 до 3000кв.м.

Средневзвешенное значение арендной ставки за неотапливаемые производственно – складские помещения составило 134 руб./м². Диапазон арендных ставок от 80 до 250 руб./м². Площади от 50 до 1000кв.м.

Общее количество предложений в июне 2013 года составило 27 объектов.

В июне 2013 года на рынке аренды производственно - складской недвижимости сложилась следующая структура предложения:

График 37

Вывод по разделу производственно-складская недвижимость

На рынке продажи производственно – складской недвижимости в июне 2013 года средневзвешенное значение цены предложения составило 9 958 руб./м², прирост относительно мая 2013 года 0,11%, прирост относительно июня 2012 года 20%.

Объем предложения в количественном выражении остался на уровне мая 2013 года, в объеме квадратных метров прирост составил 12%.

Средневзвешенное значение арендной ставки в целом по городу на производственно – складские помещения в июне 2013 года составило 166 руб./м² , прирост относительно мая 2013г.0,6%, прирост относительно июня 2012 года 12,9%.

Прирост объема предложения в количественном выражении составил 12,5%, в объеме квадратных метров прирост 4%.

Снижение объема низко ликвидных объектов производственно – складской недвижимости относительно мая 2013 года 16,7%, относительно июня 2012 года 17,7%.

Динамика объема предложения сложилась следующим образом:

График 38

Аналитический обзор выполнен сертифицированным РГР аналитиком

директором ООО «Б.И.Н. – ЭкспертЪ» Трушниковым А. В.

Выполнено по методикам главного аналитика РГР, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, Стерника Г.М. В качестве исходного материала были использованы выпуски газеты «Из рук в руки». При формировании выборки удалялись повторяющиеся объявления.