Геннадий Стерник
сертификация
курсы
статьи
конкурсы
о компании
библиотека
мониторинг
конференции
об авторе, новости сайта, анонсы
ссылки
e-mail
e-mail
Интернет-агентство СТЕРНО.РУ
designed by NIKE
Нижний Новгород: рынок аренды офисов в марте 2003 года
А.Чемоданов, Нижний Новгород

Нижний Новгород: рынок аренды офисов в марте

Источники информации
Наименование Присутствие на рынке предложений Уникальность информации
1. Газеты объявлений в Нижнем Новгороде
Из рук в руки - Нижний Новгород (газета бесплатных объявлений) 10,1 % 35,1 %
“Полезная площадь” (специализированный еженедельник по недвижимости) 31,0 % 58,8 %
2. Нижегородские базы данных по недвижимости
Межагентский областной риэлторский информационный сервер МОРИС 24,2 % 30,3 %
Портал по недвижимости "Информационная система "Центр" 7,9 % 0,0 %
3. Агентства недвижимости в Нижнем Новгороде
Агентство недвижимости "Мегаполис" 1,6 % 66,7 %
Агентство недвижимости “Монолит Истейд” 1,1 % 50,0 %
Агентство недвижимости "Триумф-риэлти" 3,3 % 58,3 %
Инвестиционно-строительная компания "Терем" 2,4 % 88,9 %
Строительная компания “Альтернатива” 18,2 % 25,4 %
Юридическая компания “Панорама” 17,1 % 42,9 %
Центр коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода 22,6 % 61,4 %
4.Органы государственной и муниципальной власти
Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода 7,1 % 100,0 %

При обработке информации о предложениях аренды офисов из указанных источников формируется обобщенная база данных предложений (ее структура приводится ниже). Присутствие того или иного источника информации на рынке аренды офисов возможно оценить эквивалентно доле соответствующих этому источнику объектов в обобщенной базе.

Анализ данных показал, что в январе-марте 2003 года среди агентств, работающих на рынке аренды офисной недвижимости, определились свои лидеры – это прежде всего строительная компания “Альтернатива” и Центр коммерческой недвижимости. Эти агентства активно предлагают большое количество объектов. В марте они разместили свои предложения в различных источниках информации на 46 процентов объектов от общего числа предложений. Остальные агентства недвижимости, хотя и заявляют о своем присутствии на рынке коммерческой недвижимости, но значительно уступают лидерам по количеству предложений.

До сих пор вызывала удивление малая степень присутствия крупнейших нижегородских информационных систем по недвижимости “Центр” и “Морис”. Но в марте ситуация изменилась. Если раньше в системе “Морис” информация о коммерческой недвижимости располагалась только в виде “доски объявлений” и не была структурирована, что создавало проблемы при размещении большого количества предложений, то теперь здесь появилась дополнительная база данных “Коммерческая недвижимость”. В результате уровень присутствия системы “Морис” вырос сразу в 12 раз (с 2 до 24 %)!

И все же пока большинство риэлторов предпочитает использовать традиционные источники информации – газету “Из рук в руки – Нижний Новгород” и еженедельник “Полезная площадь”, либо размещать информацию на собственных сайтах в Интернете. Больше того, с системами “Морис” и “Центр” в Интернете в сфере коммерческой недвижимости пытается конкурировать сайт юридической компании “Панорама” www.panorama.nn.ru. Предлагая бесплатное размещение информации всем желающим, это агентство рекламирует свой сайт как общегородскую специализированную базу данных по коммерческой недвижимости.

Степень использования риэлторскими фирмами различных средств для продвижения информации о своих объектах возможно оценить по наличию одновременного присутствия одного и того же объекта в разных источниках, то есть по уникальности информации. Например, 100-процентная уникальность объектов муниципального нежилого фонда говорит о том, что комитет по управлению городским имуществом не использует приведенные в таблице другие источники информации.

Необходимо отметить, что у риэлторских фирм степень уникальности информации также высока, что говорит о недостаточном пока уровне использования общегородских средств информации, как печатных, так и электронных. Среди риэлторов выделяется “Альтернатива”, которая широко использует не только свой сайт, но и другие источники. У этого агентства наименьший коэффициент – 25 %.

Структура учета

№ п/п Наименование РеквизитаОписание реквизита Уровень предоставления данных
Источник Наименование источника информации о предложениях объектов офисной недвижимости в аренду 100 %
Дата ввода Дата первоначального ввода информации об объекте 100 %
Дата корректировки Дата корректировки (подтверждения) информации об объекте 100 %
Район Наименование административного района города 100 %
Улица Наименование улицы, на которой расположен объект 91,8 %
Дом Номер дома, в котором расположен объект 10,6 %
S min Минимальная площадь, предоставляемая в аренду в указанном объекте (кв.м) 100 %
S max Максимальная площадь, предоставляемая в аренду в указанном объекте (кв.м)
Цена Ставка арендной платы - стоимость аренды 1 кв.м за месяц (у.е./кв.м) 80,7 %
Этаж/этажность Этаж, на котором находится офис, и общая этажность здания 74,2 %
Заметки Дополнительная информация об объекте: общие характеристики здания, помещения, услуг, особые условия и т.п. (описание в том же виде, как дано источником информации) 94,3 %
Контакт Данные о связи с лицом, заявившем информацию об объекте 100 %
Телефон Телефонизация объекта (да/нет) 80,2 %
Интернет Наличие выделенной интернет-линии (да/нет)
Ремонт Информация о ремонте (требует ремонта/сделан ремонт/ евроремонт)
Охрана Наличие службы охраны объекта (да/нет)
Парковка Наличие автостоянки для транспорта арендатора (да/нет)
Мебель Наличие офисной мебели (да/нет)
Прочее Информация о наличии дополнительного оборудования и услуг - видеонаблюдения, кондиционирования, охранной сигнализации, бытовых помещений (кухня, душ, сауна) и т.п.

Тенденция к закрытию цены предложения на рынке недвижимости Нижнего Новгорода для аренды офисов не подтверждается. В январе-марте непрерывно рос уровень предоставления информации о цене аренды в среднем по всем источникам (январь – 72 %, март – 81 %). К сожалению, ещё нередко риэлторы экономят на описании основных показателей качества помещений - наличие телефонов, ремонта, охраны, мест для парковки служебного транспорта, интернета, мебели. Часто не указывается и этаж помещения.

Сводные данные по предложениям

Наименование района Характеристика Общая площадь, кв.м
до 100 кв.м 100-250 кв.м 250-500 кв.м Свыше 500 кв.м По всем размерам
Автозаводский Суммарная площадь, кв.м 621 1059 554 0 2234
Объем выборки 13 7 2 0 22
Ставка, у.е./кв.м 7,8 4,7 1,9 0,0 4,7
Объем предложений, тыс.у.е. 4,8 5,0 1,1 0,0 10,5
Канавинский Суммарная площадь, кв.м 2197 2242 400 1240 6079
Объем выборки 43 15 1 2 61
Ставка, у.е./кв.м 8,5 9,0 нет данных 9,1 8,8
Объем предложений, тыс.у.е. 18,7 20,2 нет данных 11,3 53,5
Ленинский Суммарная площадь, кв.м 917 564 365 1330 3176
Объем выборки 21 4 1 2 28
Ставка, у.е./кв.м 5,7 8,3 1,9 нет данных 5,8
Объем предложений, тыс.у.е. 5,2 4,7 0,7 нет данных 18,4
Московский Суммарная площадь, кв.м 190 365 0 0 555
Объем выборки 6 2 0 0 8
Ставка, у.е./кв.м 7,5 1,9 0,0 0,0 3,3
Объем предложений, тыс.у.е. 1,4 0,7 0,0 0,0 1,8
Нижегородский (центр) Суммарная площадь, кв.м 4098 5683 4380 1000 15161
Объем выборки 90 40 13 2 145
Ставка, у.е./кв.м 14,7 14,7 15,4 нет данных 14,7
Объем предложений, тыс.у.е. 60,2 83,5 67,5 нет данных 222,9
Нижегородский Суммарная площадь, кв.м 480 868 520 1700 3568
Объем выборки 10 6 2 2 20
Ставка, у.е./кв.м 7,7 6,8 6,4 10,4 8,7
Объем предложений, тыс.у.е. 3,7 5,9 3,3 17,7 31,0
Приокский Суммарная площадь, кв.м 1153 150 1033 530 2866
Объем выборки 23 1 3 1 28
Ставка, у.е./кв.м 7,6 нет данных 10,4 4,2 7,7
Объем предложений, тыс.у.е. 8,8 нет данных 10,7 2,2 22,1
Советский Суммарная площадь, кв.м 1167 1811 620 1750 5348
Объем выборки 23 12 2 3 40
Ставка, у.е./кв.м 8,7 9,2 11,4 8,9 9,3
Объем предложений, тыс.у.е. 10,2 16,7 7,1 15,6 49,7
Сормовский Суммарная площадь, кв.м 313 100 0 4500 4913
Объем выборки 11 1 0 4 16
Ставка, у.е./кв.м 7,8 9,0 0,0 3,0 5,5
Объем предложений, тыс.у.е. 2,4 0,9 0,0 13,5 27,0
По всем районам Суммарная площадь, кв.м 11136 12841 7872 12050 43899
Объем выборки 240 88 24 16 368
Ставка, у.е./кв.м 10,4 11,5 11,8 8,1 10,4
Объем предложений, тыс.у.е. 115,8 147,7 92,9 97,6 456,5

Количество предложений

В марте 2003 года в Нижнем Новгороде предлагалось в аренду 44 тыс. кв. м офисных помещений. По сравнению с февралем общее количество предложений уменьшилось на 6 %.

Распределение предложений по площади помещений не изменилось. Большинство из предложенных – это помещения малой площади от 9 до 100 кв. м. Такие офисы составляют 2/3 от общего количества предложений по аренде. Помещения площадью свыше 500 кв. м по-прежнему редки. В марте 1000-метровые помещения сдавались на улицах Вождей революции и Свободы в Сормовском районе, а также в новом бизнес-центре на улице Родионова. Несколько меньшей площади - в административном здании на Комсомольской площади и в новом пристрое к спортивному центру “Мещера”.

Распределение предложений по районам города в марте не претерпело каких-либо крупных изменений. По-прежнему на территории центра Нижегородского района расположено свыше трети всех офисных предложений всего города.

Среди улиц в марте продолжали лидировать Большая Покровская и Рождественская. Десять улиц дают 35 % от общего количества предложений по 122 улицам.

Район Улица Доля от общего количества предложений Площадь, кв.м
мин. макс.
1 Нижегородский (центр) Большая Покровская ул. 6,5% 14 500
2 Нижегородский (центр) Рождественская ул. 4,6% 10 450
3-4 Советский, Приокский Гагарина пр. 3,8% 30 500
Нижегородский (центр) Горького пл. 3,8% 16,8 400
5 Советский Бекетова ул. 3,3% 18 750
6 Автозаводский, Ленинский Ленина пр. 3,0% 20 177
7-8 Нижегородский (центр) Большая Печерская ул. 2,7% 30 450
Нижегородский (центр) Горького ул. 2,7% 16 200
9-10 Нижегородский (центр), Советский Белинского ул. 2,2% 10 300
Канавинский, Московский Московское ш. 2,2% 25 90

Качество предлагаемых помещений

Современная действительность такова, что в Нижнем Новгороде еще не принято при предложении офисов в аренду указывать их класс по риэлторскому классификатору. Поэтому пока уровень качества офисного помещения возможно приближенно оценивать, исходя из расчета некоторого обобщенного коэффициента, как суммы отдельных показателей. Основные показатели, имеющие наибольшее значение для арендаторов офисов – это наличие телефонов, ремонта, охраны, мест для парковки служебного транспорта, интернета, мебели. Дополнительные показатели, а они у предлагаемых помещений встречаются гораздо реже, - это кондиционирование, наличие охранной сигнализации, видеонаблюдения, бытовых помещений (кухня, душ, сауна). Например, для помещения с телефоном, ремонтом, охраной и парковкой коэффициент будет равен 1+1+1+1 = 4.

В среднем по городу для предлагаемых в марте офисов коэффициент качества составил 3,0. Обычно предлагались помещения телефонизированные и отремонтированные, с охраной или парковкой. Нередко арендодатель указывал и на наличие евроремонта. Это было сделано в 40 % от предложений, в которых оговаривалось качество помещений.

Качество ниже среднего наблюдалось в Сормовском и Ленинском районах, где помещения предлагались с минимальными услугами, нередко без телефонизации и ремонта (улица Свободы, Памирская улица). Невысокое качество было и в центре Нижегородского района. Видимо, спрос на офисы в этом районе пока столь велик, что требования к качеству помещений отходят на второй план.

Выше среднего было качество в Московском, Канавинском и Приокском районах. Телефонизированные офисы с евроремонтом, интернетом, охраной и парковкой предлагались в районе Московского вокзала (улицы Канавинская, Фильченкова) и площади Ленина, на проспекте Гагарина.

Ставки арендной платы

Главным фактором, определяющим размер арендной платы, является географическое местоположение офиса.

Средняя ставка по городу в марте составляла 10,4 у.е. за кв.м в месяц. Однако столь высокое значение объясняется существенным перекосом рынка предложений офисной недвижимости в сторону центра Нижегородского района как по количеству предлагаемых площадей, так и по арендной плате. Во всех остальных районах города ставка аренды ниже среднегородской.

Как видно из схемы по размеру ставки арендной платы районы города условно можно разделить на три группы:

Группа 1 – исторический центр Нижнего Новгорода, район так называемого “Городского Кольца” (по трамвайному маршруту № 2). Средняя ставка марта – около 15 у.е. Именно здесь расположены самые дорогие предложения марта месяца. Например, офис на Большой Покровской площадью 170 кв.м на 5 этаже административного здания с уникальным видом из окон предлагался в аренду по ставке 30 у.е. за кв.м.

Группа 2 – это окружающие Центр районы: Канавинский, Советский и нецентральная часть Нижегородского района. К этой же группе можно отнести и Приокский район. Средняя ставка марта – 8…9 у.е. Максимальные ставки в группе 2 достигали 16 у.е. на улице Канавинской (район Московского вокзала) и 15 у.е. на площади Лядова.

Группа 3 – четыре заречных района: Автозаводский, Ленинский, Московский и Сормовский. Средняя ставка марта – 3…6 у.е. Тем не менее и в этих районах отдельные помещения предлагались по очень высоким для их расположения ставкам – в центре Автозавода за 15 у.е., а на проспекте Ленина за 12 у.е./кв.м. Низкой ставке Московского района соответствует и очень малый объем предложений.

За три месяца текущего года заметного изменения средних арендных ставок не происходило, кроме непрерывного роста в Советском районе, где в феврале-марте появились новые преложения качественных офисов на улице Бекетова по 12 у.е. и площади Лядова по 13 у.е. за кв.м.

Для анализа мартовского уровня арендной платы по улицам в расчет брались только те улицы, количество предложений по которым было достаточным для определения средней ставки. В десятке самых дорогих улиц марта - только улицы из центра Нижегородского района:

№ п/п Район Улица Ставка арендной платы, у.е./кв.м
средняя мин. макс.
Нижегородский (центр) Большая Покровская ул. 20,4 8,7 30,0
Нижегородский (центр) Алексеевская ул. 18,9 15,0 20,0
Нижегородский (центр) Октябрьская ул. 17,5 12,0 20,0
Нижегородский (центр) Горького пл. 17,4 12,9 19,0
Нижегородский (центр) Звездинка ул. 16,6 14,1 22,0
Нижегородский (центр) Минина ул. 15,3 8,6 17,0
Нижегородский (центр) Горького ул. 14,9 10,0 18,8
Нижегородский (центр) Большая Печерская ул. 14,3 8,0 17,0
Нижегородский (центр) Грузинская ул. 13,8 8,1 15,0
Нижегородский (центр) Советский Белинского ул. 13,7 4,6 16,0

Самой дешевой улицей в марте, как и в прошлые месяцы, была Памирская (Ленинский район) – 2,2 у.е. А абсолютная минимальная ставка – 1,9 у.е. за кв.м –за помещения муниципального нежилого фонда в заречных районах города.

Объем рынка предложений по аренде офисов

В марте общегородской объем предложений на рынке аренды офисов составил 457 тыс. у.е. в месяц.

По-прежнему объем предложений по центру Нижегородского района значительно превосходил объемы остальных районов.

Как видно из диаграммы, нагорные районы составляют ¾ общего объема, а совместная доля Автозаводского, Ленинского, Московского и Сормовского районов очень мала – всего лишь 12 %.

Список улиц, где объемы предложений за март были максимальны, показывает, что десять улиц дали 57 % общего объема предложений по 122 улицам:

№ п/п Район Улица Доля от общего объема предложений
Нижегородский (центр) Большая Покровская ул. 12,3%
Нижегородский (центр) Рождественская ул. 6,9%
Нижегородский Родионова ул. 5,4%
Нижегородский (центр) Большая Печерская ул. 5,1%
Нижегородский (центр) Минина ул. 4,6%
Советский, Приокский Гагарина пр. 4,2%
Советский Бекетова ул. 3,8%
Нижегородский (центр) Горького ул. 3,4%
Нижегородский (центр) Горького пл. 2,5%
Автозаводский, Ленинский Ленина пр. 2,0%

АЛЕКСЕЙ ЧЕМОДАНОВ

chemodanov@mail.nnov.ru


Rambler's Top100