ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В июне макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,6%, за 6 месяцев 2005 года инфляция достигла 8,0%, индекс инфляции составил 1,080.

Среднемесячный курс доллара повысился (до 28,50 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года вырос до 1,021. В результате индекс инфляции доллара в России в июне снизился (до 1,071), а индекс покупательной способности повысился относительно базового периода до 0,756.

Среднемесячный курс евро снизился до 34,73 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,929. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,162, а индекс покупательной способности понизился до 0,60.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В июне среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 59,7 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2583 $/кв. м (снижение на 0,9%), цена в евро – 2120 евро/кв. м (прирост 3,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,096, 1,073 и 1,180.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 73,6 тыс. руб./кв. м (на 1,1%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,068, 1,046 и 1,150.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 1,015 и 0,989 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В июне 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве продолжили расти. Относительно мая ставки аренды выросли в долларах с 428 до 441 $/кв. м в год (на 3,1%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 337 до 362 евро/кв. м в год (на 7,4%), в рублях – с 11952 до 12569 руб./кв. м в год (на 5,2%). Номинальные индексы роста арендных ставок в июне относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в долларах – 1,18, в евро – 1,29, в рублях 1,20.

По офисам классов В/С в июне также произошел рост ставок аренды с 434 до 438 $/кв. м в год (на 0,9%). В пересчете на евро – с 342 до 359 евро/кв. м в год (на 5,1%), на рубли – с 12135 до 12483 руб./кв. м в год (на 2,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в долларах, 0,97 - в рублях и 1,05 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в июне составил по всем офисам - 1,11, по офисам класса B/C – 0,73.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В июне средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области снизилась до – 26,9 тыс. руб./кв. м (на 2,4%), 755 $/кв. м (на 4,4%), 776 евро/кв. м (на 0,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,95, 0,93 и 1,02 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно мая 2005 г. в июне снизилась в рублях – до 37,1 тыс. руб./кв. м, в долларах до 1326 $/кв. м, и в евро до 1011 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,93, 0,93 и 0,95 соответственно.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения снизился до 0,88, на коттеджи – до 0,86.

ВЫВОДЫ

За 6 месяцев 2005 года средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,3%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 4,6%. В евро эти показатели составляют соответственно 18,0% и 15,0%, в рублях – 9,6% и 6,8%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,015 и 0,989 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за 6 месяцев существенно выросли: в долларах на 18,0%, в евро на 29,0%, в рублях на 20,0%. Для классов В/С прирост отрицательный в долларах (-5,0%) и рублях (-3,0%) и положительный в евро (5,0%). Индекс реальных арендных ставок составил 1,11 и 0,73 соответственно.

За 6 месяцев 2005 года прирост средней удельной цены предложения на рынке загородных домовладений Московского региона и в сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы относительно базового периода (декабря 2004 года) в целом был отрицательным. В первом сегменте цены снизились в долларах на 7,0%, в рублях на 5,0%, в евро выросли на 2,0%. Во втором сегменте снизились в долларах и рублях на 7,0%, в евро на 5,0%. Реальные (очищенные от инфляции) цены на этих рынках снизились на 12,0% и 14,0% соответственно..

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, по итогам полугодия цены на квартирном рынке Москвы повысились в долларах – на 5-7%, в пересчете на рубли – на 7-10%, в евро – на 15-18%. Арендные ставки на московские офисы изменились в различных сегментах в долларах – от -5 до +18%, в пересчете на рубли – от -3 до +20%, в евро – от +5 до +29%. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения: в долларах на 7%, в пересчете на рубли на 5-7%, в евро – от -5% до +2%.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.07.05.

[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

• Назад
• Вперёд