Данный анализ
проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой
недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в
настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке
коммерческой недвижимости.
Наиболее
существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие
факторы как:
а)
объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний
уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на
макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги,
пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок);
б) физические
факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения,
состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы,
влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их
соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая»
или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы,
связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
(реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая
недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на
торговую, офисную и производственно-складскую (в
соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка
недвижимости).
В стоимость 1
кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный
участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание
(комплекс зданий).
На рынке
недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь
предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду
помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие
вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью
более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически
предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
В рамках
данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные
(географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте
районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка, Бараки и верх
Серова), Юго-Запад (вкл. Перспективный, Южный обход, Западный обход) и Другие.
Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й
квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по
экономическому сегменту.
Предполагается,
что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ
сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают
величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно.
Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м
площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал
осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый
месяц – март 2020 года
Совокупный рынок
офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды.
Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке
1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа офисной недвижимости
Структура
предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений
продажи по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу
являлись объекты недвижимости торгового назначения – 46%, а наименее
выставляемыми объекты производственно-складского назначения (18%).
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений
продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на
рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений
продажи по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной
недвижимости на продажу, а именно 46% находится в Центре, а наименьшим объемом
представлены Другие районы – данные по предложениям отсутствуют.
В марте 2020 года средняя* цена
предложений продажи офисной недвижимости составила 40 326 руб./кв. м стандартная
ошибка 6,3%, изменение к предыдущему месяцу 0,5%. Средняя цена предложений
продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 11 333 руб.
до 78 750 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, руб. |
Средняя |
8 077 220 |
Максимальная |
57 000 000 |
Минимальная |
380 000 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м |
Средняя |
243 |
Максимальная |
1 776 |
Минимальная |
11 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам
города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя
цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и
6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 389 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 1%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен
в таблице 1.
Район |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
34 262 |
36 100 |
37 938 |
32 490 |
37 773 |
34 876 |
14948-59211 |
Северо-запад |
27 637 |
32 596 |
37 554 |
29 152 |
26 671 |
32 023 |
11333-49763 |
Центр |
49 030 |
47 266 |
45 501 |
47 457 |
44 760 |
47 537 |
21813-78750 |
Другие |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Средняя |
40 260 |
40 468 |
40 675 |
39 513 |
40 110 |
40 326 |
11333-78750 |
Изменения |
99% |
100% |
100% |
98% |
99% |
100% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи офисной
недвижимости, руб./кв.м
Таблица 1
свидетельствует о том, что на рынке продажи офисной недвижимости наибольшие
средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центре, а наименьшие –
в Северо-западном районе города.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в процентах,
в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %
Аренда офисной недвижимости
Структура
предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды
по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем
являлись объекты недвижимости торгового назначения – 39%, а наименее
выставляемыми объекты недвижимости производственно-складского назначения – 23%.
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений
аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополя, представлена на рисунке
10.
Рисунок 10 – Структура предложений
аренды по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной
недвижимости в наем, а именно 41% находится в Центре, а наименьшим объемом
представлены Другие районы – 4%.
В марте
2020 года средняя цена предложений аренды офисной недвижимости составила 423 руб./кв. м/мес. стандартная
ошибка 5%, изменение к предыдущему месяцу 3,4%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от
250 руб. до 900 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, руб./мес. |
Средняя |
44 106 |
Максимальная |
500 000 |
Минимальная |
4 200 |
Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м |
Средняя |
93 |
Максимальная |
1 000 |
Минимальная |
10 |
Соотношение средних
цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя
цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости по районам города,
руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12
и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 23 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 6%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
аренды офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен
в таблице 2.
Район |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
379 |
397 |
414 |
407 |
369 |
389 |
250-600 |
Северо-запад |
335 |
331 |
327 |
334 |
317 |
313 |
250-400 |
Центр |
492 |
478 |
463 |
483 |
520 |
503 |
300-900 |
Другие |
306 |
- |
- |
208 |
323 |
356 |
323-390 |
Средняя |
392 |
398 |
404 |
402 |
409 |
423 |
250-900 |
Изменения |
93% |
95% |
96% |
96% |
97% |
101% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды офисной недвижимости,
руб./кв.м
Таблица 2
свидетельствует о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наибольшие
значения цен предложений аренды зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Северо-западном
районе.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в
процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %
Скидка на
торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой
недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при
сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при
совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для
вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: Валиуллин Айрат
По интересующим вопросам
обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и
далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений
массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое /
Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский
центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
Ставрополь. Анализ рынка офисной недвижимости. Март 2020
(Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Категория: РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Данный анализ
проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой
недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в
настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке
коммерческой недвижимости.
Наиболее
существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие
факторы как:
а)
объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний
уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на
макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги,
пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок);
б) физические
факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения,
состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы,
влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их
соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая»
или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы,
связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
(реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая
недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на
торговую, офисную и производственно-складскую (в
соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка
недвижимости).
В стоимость 1
кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный
участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание
(комплекс зданий).
На рынке
недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь
предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду
помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие
вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью
более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически
предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
В рамках
данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные
(географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте
районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка, Бараки и верх
Серова), Юго-Запад (вкл. Перспективный, Южный обход, Западный обход) и Другие.
Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й
квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по
экономическому сегменту.
Предполагается,
что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ
сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают
величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно.
Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м
площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал
осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый
месяц – март 2020 года
Совокупный рынок
офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды.
Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке
1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа офисной недвижимости
Структура
предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений
продажи по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу
являлись объекты недвижимости торгового назначения – 46%, а наименее
выставляемыми объекты производственно-складского назначения (18%).
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений
продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на
рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений
продажи по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной
недвижимости на продажу, а именно 46% находится в Центре, а наименьшим объемом
представлены Другие районы – данные по предложениям отсутствуют.
В марте 2020 года средняя* цена
предложений продажи офисной недвижимости составила 40 326 руб./кв. м стандартная
ошибка 6,3%, изменение к предыдущему месяцу 0,5%. Средняя цена предложений
продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 11 333 руб.
до 78 750 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, руб. |
Средняя |
8 077 220 |
Максимальная |
57 000 000 |
Минимальная |
380 000 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м |
Средняя |
243 |
Максимальная |
1 776 |
Минимальная |
11 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам
города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя
цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и
6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 389 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 1%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен
в таблице 1.
Район |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
34 262 |
36 100 |
37 938 |
32 490 |
37 773 |
34 876 |
14948-59211 |
Северо-запад |
27 637 |
32 596 |
37 554 |
29 152 |
26 671 |
32 023 |
11333-49763 |
Центр |
49 030 |
47 266 |
45 501 |
47 457 |
44 760 |
47 537 |
21813-78750 |
Другие |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Средняя |
40 260 |
40 468 |
40 675 |
39 513 |
40 110 |
40 326 |
11333-78750 |
Изменения |
99% |
100% |
100% |
98% |
99% |
100% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи офисной
недвижимости, руб./кв.м
Таблица 1
свидетельствует о том, что на рынке продажи офисной недвижимости наибольшие
средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центре, а наименьшие –
в Северо-западном районе города.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в процентах,
в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %
Аренда офисной недвижимости
Структура
предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды
по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем
являлись объекты недвижимости торгового назначения – 39%, а наименее
выставляемыми объекты недвижимости производственно-складского назначения – 23%.
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений
аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополя, представлена на рисунке
10.
Рисунок 10 – Структура предложений
аренды по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной
недвижимости в наем, а именно 41% находится в Центре, а наименьшим объемом
представлены Другие районы – 4%.
В марте
2020 года средняя цена предложений аренды офисной недвижимости составила 423 руб./кв. м/мес. стандартная
ошибка 5%, изменение к предыдущему месяцу 3,4%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от
250 руб. до 900 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, руб./мес. |
Средняя |
44 106 |
Максимальная |
500 000 |
Минимальная |
4 200 |
Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м |
Средняя |
93 |
Максимальная |
1 000 |
Минимальная |
10 |
Соотношение средних
цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя
цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости по районам города,
руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12
и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 23 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 6%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
аренды офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен
в таблице 2.
Район |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
379 |
397 |
414 |
407 |
369 |
389 |
250-600 |
Северо-запад |
335 |
331 |
327 |
334 |
317 |
313 |
250-400 |
Центр |
492 |
478 |
463 |
483 |
520 |
503 |
300-900 |
Другие |
306 |
- |
- |
208 |
323 |
356 |
323-390 |
Средняя |
392 |
398 |
404 |
402 |
409 |
423 |
250-900 |
Изменения |
93% |
95% |
96% |
96% |
97% |
101% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды офисной недвижимости,
руб./кв.м
Таблица 2
свидетельствует о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наибольшие
значения цен предложений аренды зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Северо-западном
районе.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в
процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %
Скидка на
торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой
недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при
сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при
совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для
вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: Валиуллин Айрат
По интересующим вопросам
обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и
далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений
массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое /
Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский
центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
Данный анализ
проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой
недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в
настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке
коммерческой недвижимости.
Наиболее
существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие
факторы как:
а)
объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний
уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на
макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги,
пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок);
б) физические
факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения,
состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы,
влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их
соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая»
или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы,
связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
(реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая
недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на
торговую, офисную и производственно-складскую (в
соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка
недвижимости).
В стоимость 1
кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный
участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание
(комплекс зданий).
На рынке
недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь
предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду
помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие
вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью
более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически
предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
Предполагается,
что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ
сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают
величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно.
Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м
площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал
осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый
месяц – март 2020 года
Совокупный рынок
производственно-складской недвижимости может быть подразделен на рынок продажи
и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости
представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа производственно-складской
недвижимости
Структура
предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений
продажи по функциональному назначению
Анализ показывает,
что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись
объекты недвижимости торгового назначения – 46%, а наименее выставляемыми
объекты производственно-складского назначения (18%).
В марте 2020 года средняя* цена
предложений продажи производственно-складской недвижимости составила 15 891
руб./кв. м стандартная ошибка 6,9%, изменение к предыдущему месяцу 9,6%. Средняя
цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости
колебалась в пределах от 8 837 руб. до 25 385 руб. в зависимости от
ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости
производственно-складского назначения, руб. |
Средняя |
36 952 381 |
Максимальная |
136 000 000 |
Минимальная |
1 200 000 |
Общая площадь предложения
продажи единого
объекта недвижимости производственно-складского назначения, кв.м |
Средняя |
2 578 |
Максимальная |
8 800 |
Минимальная |
100 |
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 3 и
4.
Рисунок 3 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости
в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости увеличилась на 2 650
руб.
Рисунок 4 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости
в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости увеличилась на 18%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
продажи производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны
доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой
недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009
год (14 833 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.
Месяц |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Средняя |
14 879 |
15 866 |
16 852 |
16 034 |
17 416 |
15 891 |
8837-25385 |
Изменение |
100% |
107% |
114% |
108% |
117% |
107% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи производственно-складской недвижимости, руб./кв.м
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи производственно-складской
недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5
Рисунок 5 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости
в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи производственно-складской
недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке
6.
Рисунок 6 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости
в %
Аренда
производственно-складской недвижимости
Структура
предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Структура предложений аренды
по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем
являлись объекты недвижимости торгового назначения – 39%, а наименее
выставляемыми объекты недвижимости производственно-складского назначения – 23%.
В марте 2020 года средняя цена предложений аренды
производственно-складской недвижимости составила 168 руб./кв. м/мес. стандартная
ошибка 7,1%, изменение к предыдущему месяцу 9,8%. Средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости колебалась в
пределах от 60 руб. до 350 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости
производственно-складского назначения, руб./мес. |
Средняя |
107 859 |
Максимальная |
620 200 |
Минимальная |
4 800 |
Общая площадь предложения
аренды единого
объекта недвижимости производственно-складского назначения, кв.м |
Средняя |
607 |
Максимальная |
2 215 |
Минимальная |
24 |
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 8 и
9.
Рисунок 8 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской
недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 37 руб.
Рисунок 9– Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской
недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 30%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
аренды производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны
доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой
недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009
год (124 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.
Месяц |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Средняя |
169 |
163 |
157 |
148 |
153 |
168 |
60-350 |
Изменение |
136% |
132% |
127% |
119% |
124% |
136% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды производственно-складской недвижимости, руб./кв.м
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости,
выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской
недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости,
выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 11.
Рисунок 11 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской
недвижимости в %
Скидка на
торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с производственно-складской
недвижимостью находится в диапазоне 5 – 30% при продаже и 3 – 28% при сдаче в
аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при
совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для
вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: Валиуллин Айрат
По интересующим вопросам
обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и
далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена
предложений массива данных
* Лейфер,
Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер,
Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического
и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
Ставрополь. Анализ рынка производственно-складской недвижимости. Март 2020
(Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Категория: РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Данный анализ
проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой
недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в
настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке
коммерческой недвижимости.
Наиболее
существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие
факторы как:
а)
объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний
уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на
макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги,
пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок);
б) физические
факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения,
состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы,
влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их
соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая»
или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы,
связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
(реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая
недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на
торговую, офисную и производственно-складскую (в
соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка
недвижимости).
В стоимость 1
кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный
участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание
(комплекс зданий).
На рынке
недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь
предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду
помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие
вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью
более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически
предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
Предполагается,
что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ
сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают
величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно.
Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м
площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал
осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый
месяц – март 2020 года
Совокупный рынок
производственно-складской недвижимости может быть подразделен на рынок продажи
и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости
представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа производственно-складской
недвижимости
Структура
предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений
продажи по функциональному назначению
Анализ показывает,
что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись
объекты недвижимости торгового назначения – 46%, а наименее выставляемыми
объекты производственно-складского назначения (18%).
В марте 2020 года средняя* цена
предложений продажи производственно-складской недвижимости составила 15 891
руб./кв. м стандартная ошибка 6,9%, изменение к предыдущему месяцу 9,6%. Средняя
цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости
колебалась в пределах от 8 837 руб. до 25 385 руб. в зависимости от
ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости
производственно-складского назначения, руб. |
Средняя |
36 952 381 |
Максимальная |
136 000 000 |
Минимальная |
1 200 000 |
Общая площадь предложения
продажи единого
объекта недвижимости производственно-складского назначения, кв.м |
Средняя |
2 578 |
Максимальная |
8 800 |
Минимальная |
100 |
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 3 и
4.
Рисунок 3 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости
в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости увеличилась на 2 650
руб.
Рисунок 4 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости
в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости увеличилась на 18%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
продажи производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны
доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой
недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009
год (14 833 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.
Месяц |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Средняя |
14 879 |
15 866 |
16 852 |
16 034 |
17 416 |
15 891 |
8837-25385 |
Изменение |
100% |
107% |
114% |
108% |
117% |
107% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи производственно-складской недвижимости, руб./кв.м
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи производственно-складской
недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5
Рисунок 5 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости
в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи производственно-складской
недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке
6.
Рисунок 6 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости
в %
Аренда
производственно-складской недвижимости
Структура
предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Структура предложений аренды
по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем
являлись объекты недвижимости торгового назначения – 39%, а наименее
выставляемыми объекты недвижимости производственно-складского назначения – 23%.
В марте 2020 года средняя цена предложений аренды
производственно-складской недвижимости составила 168 руб./кв. м/мес. стандартная
ошибка 7,1%, изменение к предыдущему месяцу 9,8%. Средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости колебалась в
пределах от 60 руб. до 350 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости
производственно-складского назначения, руб./мес. |
Средняя |
107 859 |
Максимальная |
620 200 |
Минимальная |
4 800 |
Общая площадь предложения
аренды единого
объекта недвижимости производственно-складского назначения, кв.м |
Средняя |
607 |
Максимальная |
2 215 |
Минимальная |
24 |
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 8 и
9.
Рисунок 8 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской
недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 37 руб.
Рисунок 9– Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской
недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 30%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
аренды производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны
доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой
недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009
год (124 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.
Месяц |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Средняя |
169 |
163 |
157 |
148 |
153 |
168 |
60-350 |
Изменение |
136% |
132% |
127% |
119% |
124% |
136% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды производственно-складской недвижимости, руб./кв.м
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости,
выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской
недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости,
выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 11.
Рисунок 11 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской
недвижимости в %
Скидка на
торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с производственно-складской
недвижимостью находится в диапазоне 5 – 30% при продаже и 3 – 28% при сдаче в
аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при
совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для
вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: Валиуллин Айрат
По интересующим вопросам
обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и
далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена
предложений массива данных
* Лейфер,
Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер,
Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического
и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
Данный анализ
проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой
недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в
настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке
коммерческой недвижимости.
Наиболее
существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие
факторы как:
а)
объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний
уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на
макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги,
пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок);
б) физические
факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения,
состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы,
влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их
соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая»
или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы,
связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
(реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая
недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на
торговую, офисную и производственно-складскую (в
соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка
недвижимости).
В стоимость 1
кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный
участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание
(комплекс зданий).
На рынке
недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь
предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду
помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие
вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью
более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически
предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
В рамках
данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные
(географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте
районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка, Бараки и верх
Серова), Юго-Запад (вкл. Перспективный, Южный обход, Западный обход) и Другие.
Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й
квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по
экономическому сегменту.
Предполагается,
что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ
сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают
величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно.
Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м
площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал
осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый
месяц – март 2020 года
Совокупный рынок
торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды.
Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке
1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа торговой недвижимости
Структура
предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений
продажи по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу
являлись объекты недвижимости торгового назначения 46%, а наименее
выставляемыми объекты производственно-складского назначения (18%).
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с
точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура
предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополя,
представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений
продажи по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости
на продажу, а именно 51% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом
представлены Другие районы– 8%.
В марте 2020 года средняя* цена
предложений продажи торговой недвижимости составила 58 093 руб./кв. м стандартная
ошибка 7,4%, изменение к предыдущему месяцу 10,7%. Средняя цена предложений
продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 13 415
руб. до 127 273 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, руб. |
Средняя |
8 822 264 |
Максимальная |
55 000 000 |
Минимальная |
950 000 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
Средняя |
188 |
Максимальная |
1 946 |
Минимальная |
30 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам
города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя
цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и
6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 6 971 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
За исследуемый
интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений продажи 1
кв. м торговой недвижимости выросла на 15%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен
в таблице 1.
Район |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
54 145 |
54 183 |
54 220 |
56 372 |
66 796 |
61 336 |
13415-127273 |
Северо-запад |
46 724 |
48 557 |
50 389 |
51 407 |
46 450 |
40 340 |
20000-55000 |
Центр |
70 651 |
73 307 |
75 963 |
81 208 |
74 404 |
72 003 |
33333-123077 |
Другие |
48 721 |
43 303 |
37 884 |
38 644 |
18 434 |
30 936 |
23188-45794 |
Средняя |
60 576 |
57 886 |
55 195 |
58 101 |
64 296 |
58 093 |
13415-127273 |
Изменения |
126% |
121% |
115% |
121% |
134% |
121% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой
недвижимости, руб./кв.м
Таблица 1
свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие
значения цен предложений продажи зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Других районах.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в
процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
Аренда торговой недвижимости
Структура
предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды
по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем
являлись объекты недвижимости торгового назначения – 39%, а наименее
выставляемыми производственно-складские объекты недвижимости– 23%.
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений
аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке
10.
Рисунок 10 – Структура предложений
аренды по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой
недвижимости в наем, а именно 39% находится в Юго-западном районе, а
наименьшим объемом представлены Другие районы – 12% соответственно.
В марте 2020 года средняя цена предложений аренды
торговой недвижимости составила 633 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 7,8%,
изменение к предыдущему месяцу 3,1%. Средняя цена предложений аренды 1
кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 200 руб. до 2
450 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, руб./мес. |
Средняя |
102 609 |
Максимальная |
504 000 |
Минимальная |
6 000 |
Общая площадь предложения аренды единого
объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
Средняя |
191 |
Максимальная |
1 260 |
Минимальная |
12 |
Соотношение средних
цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя
цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города,
руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12
и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости снизилась на 62 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости увеличилась на 11%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен
в таблице 2.
Район |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
690 |
685 |
680 |
672 |
624 |
546 |
260-1000 |
Северо-запад |
659 |
662 |
665 |
633 |
632 |
518 |
200-900 |
Центр |
660 |
728 |
795 |
827 |
681 |
884 |
300-2450 |
Другие |
544 |
472 |
400 |
469 |
464 |
488 |
267-720 |
Средняя |
662 |
689 |
715 |
691 |
614 |
633 |
200-2450 |
Изменение |
114% |
119% |
124% |
119% |
106% |
109% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой
недвижимости, руб./кв.м
Таблица 2
свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие
значения цен предложений аренды зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Других районах.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в
процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
Скидка на
торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой
недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при
сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при
совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для
вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: Валиуллин Айрат
По интересующим вопросам
обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и
далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена
предложений массива данных
* Лейфер,
Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер,
Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического
и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
Ставрополь. Анализ рынка торговой недвижимости. Март 2020
(Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Категория: РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Данный анализ
проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой
недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в
настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке
коммерческой недвижимости.
Наиболее
существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие
факторы как:
а)
объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний
уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на
макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги,
пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок);
б) физические
факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения,
состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы,
влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их
соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая»
или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы,
связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
(реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая
недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на
торговую, офисную и производственно-складскую (в
соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка
недвижимости).
В стоимость 1
кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный
участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание
(комплекс зданий).
На рынке
недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь
предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду
помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие
вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью
более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически
предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
В рамках
данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные
(географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте
районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка, Бараки и верх
Серова), Юго-Запад (вкл. Перспективный, Южный обход, Западный обход) и Другие.
Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й
квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по
экономическому сегменту.
Предполагается,
что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ
сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают
величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно.
Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м
площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал
осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый
месяц – март 2020 года
Совокупный рынок
торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды.
Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке
1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа торговой недвижимости
Структура
предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений
продажи по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу
являлись объекты недвижимости торгового назначения 46%, а наименее
выставляемыми объекты производственно-складского назначения (18%).
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с
точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура
предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополя,
представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений
продажи по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости
на продажу, а именно 51% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом
представлены Другие районы– 8%.
В марте 2020 года средняя* цена
предложений продажи торговой недвижимости составила 58 093 руб./кв. м стандартная
ошибка 7,4%, изменение к предыдущему месяцу 10,7%. Средняя цена предложений
продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 13 415
руб. до 127 273 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, руб. |
Средняя |
8 822 264 |
Максимальная |
55 000 000 |
Минимальная |
950 000 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
Средняя |
188 |
Максимальная |
1 946 |
Минимальная |
30 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам
города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя
цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и
6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 6 971 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
За исследуемый
интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений продажи 1
кв. м торговой недвижимости выросла на 15%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен
в таблице 1.
Район |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
54 145 |
54 183 |
54 220 |
56 372 |
66 796 |
61 336 |
13415-127273 |
Северо-запад |
46 724 |
48 557 |
50 389 |
51 407 |
46 450 |
40 340 |
20000-55000 |
Центр |
70 651 |
73 307 |
75 963 |
81 208 |
74 404 |
72 003 |
33333-123077 |
Другие |
48 721 |
43 303 |
37 884 |
38 644 |
18 434 |
30 936 |
23188-45794 |
Средняя |
60 576 |
57 886 |
55 195 |
58 101 |
64 296 |
58 093 |
13415-127273 |
Изменения |
126% |
121% |
115% |
121% |
134% |
121% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой
недвижимости, руб./кв.м
Таблица 1
свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие
значения цен предложений продажи зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Других районах.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в
процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
Аренда торговой недвижимости
Структура
предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по
функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды
по функциональному назначению
Анализ
показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем
являлись объекты недвижимости торгового назначения – 39%, а наименее
выставляемыми производственно-складские объекты недвижимости– 23%.
Анализ
ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки
зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений
аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке
10.
Рисунок 10 – Структура предложений
аренды по районам города
Из
проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой
недвижимости в наем, а именно 39% находится в Юго-западном районе, а
наименьшим объемом представлены Другие районы – 12% соответственно.
В марте 2020 года средняя цена предложений аренды
торговой недвижимости составила 633 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 7,8%,
изменение к предыдущему месяцу 3,1%. Средняя цена предложений аренды 1
кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 200 руб. до 2
450 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, руб./мес. |
Средняя |
102 609 |
Максимальная |
504 000 |
Минимальная |
6 000 |
Общая площадь предложения аренды единого
объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
Средняя |
191 |
Максимальная |
1 260 |
Минимальная |
12 |
Соотношение средних
цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя
цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города,
руб.
Анализ динамики цен подразделен на две
составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12
и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости снизилась на 62 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
За
исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений
аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости увеличилась на 11%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений
аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений
аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%)
используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен
в таблице 2.
Район |
октябрь 19 |
ноябрь 19 |
декабрь 19 |
январь 20 |
февраль 20 |
март 20 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
690 |
685 |
680 |
672 |
624 |
546 |
260-1000 |
Северо-запад |
659 |
662 |
665 |
633 |
632 |
518 |
200-900 |
Центр |
660 |
728 |
795 |
827 |
681 |
884 |
300-2450 |
Другие |
544 |
472 |
400 |
469 |
464 |
488 |
267-720 |
Средняя |
662 |
689 |
715 |
691 |
614 |
633 |
200-2450 |
Изменение |
114% |
119% |
124% |
119% |
106% |
109% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой
недвижимости, руб./кв.м
Таблица 2
свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие
значения цен предложений аренды зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Других районах.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в
руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная
динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в
процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика
средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
Скидка на
торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой
недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при
сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при
совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для
вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: Валиуллин Айрат
По интересующим вопросам
обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и
далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена
предложений массива данных
* Лейфер,
Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер,
Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического
и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП
Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот.
21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной
недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47);
ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел.
41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел.
(8652) 29-69-45, 37-30-36)