Опубликовано в журнале «Механизация строительства» 2012, № 6, c. 32-40.
http://ms.enjournal.net/authors/779/

Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта»

Стерник Г.М.,
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова, к.т.н., gm_sternik@sterno.ru

Стерник С.Г.,
зам. по научной работе декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ, д.э.н., профессор, sgs728@mail.ru

Аннотация
Статья посвящена развитию ранее разработанной «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек по потребительскому качеству (классу) проекта» в двух направлениях: разработка рекомендуемых нормативов заселенности элитных объектов и разработка критериев классифицирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс).
Ключевые слова
Ценообразование, анализ рынка, многоквартирные жилые дома-новостройки (МЖН), класс качества проекта, обязательные (отсекающие) и факультативные (опции) требования к классу, рекомендуемый норматив заселенности квартиры, формула заселения.

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 году [1]. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек Москвы. В дальнейшем эти критерии уточнялись и усовершенствовались [2-11]. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.
Разработанная в 2011 году по заказу Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) «Единая методика классифицирования жилых многоквартирных зданий - объектов нового строительства по потребительскому качеству (классу)» /12/ является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и по консалтингу, в настоящее время внедряется в практику аналитики и бизнеса. Вместе с тем, продолжается развитие методики с учетом потребностей рынка.
Целью настоящей работы является обоснование доработки методики в двух направлениях:

1. разработка критериев дифференцирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс);
2. уточнение рекомендуемых нормативов заселенности элитных объектов.

В соответствии с экономической теорией рыночное классифицирование многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству основывается нами на выявлении их экономических свойств как товара на соответствующих рынках, исходя из оценки: 1) полезности, 2) экономически эффективной технической и юридической отчуждаемости, 3) дефицитности (обеспеченности платежеспособным спросом), определяющей ликвидность (способность быстро превратить недвижимый актив в денежные средства без потери для владельца накопленной затратной стоимости) и реализуемость (способность быстрого возмездного отчуждения по любой текущей рыночной цене, в том числе – с убытком для владельца, если цены падают) /11/.
В соответствии с методологией дискретного пространственно-параметрического моделирования (ДППМ) рынка недвижимости [2], при решении различных задач анализа рынка требуется определять показатели различной степени дифференциации и обобщения. Для этого вся совокупность объектов рынка должна быть разделена на группы (кластеры), т.е. должна быть проведена типизация (классифицирование) объектов по различным признакам, определяющим его качество.
Целью классифицирования является выделение групп однородных объектов (кластеров), отличающихся по средним значениям цены в различных кластерах и имеющим как можно меньший разброс цен внутри кластера.
В отечественной практике классифицирование жилья проводится двумя способами: по типам (морфотипам) и по классам качества.
Первый способ отличается простотой и наглядностью. В простейшем случае выделяется один базовый классообразующий признак, например, материал/технология несущих конструкций: бескаркасные кирпичные, сборно-железобетонные, монолитно-железобетонные дома. Все остальные характеристики в силу разнообразия их значений создают разброс цен вокруг среднего значения. При необходимости (слишком большого разброса) могут быть выделены подтипы, например, в случае монолитно-железобетонных домов: монолитные дома, монолитно-каркасные с кирпичными стенами, с панельными стенами и т.д.
Второй способ широко применяется в зарубежной практике, на отечественном рынке недвижимости с самого начала применялся в сегменте офисов, а на рынке жилья – только в сегменте элитного жилья. Но в полной мере он начал развиваться лишь в последнее десятилетие. Способ состоит в том, что производится разделение всей совокупности объектов на классы в соответствии с потребительскими предпочтениями покупателей, а конструктивные характеристики учитываются только в силу их влияния на спрос и цены. Этот способ представляет определенную сложность для реализации и вызывает разнообразие мнений экспертов как в части использования тех или иных характеристик объекта, так и даже названий отдельных классов. Тем не менее, именно этот способ становится приоритетным, и его развитию посвящена настоящая работа по созданию единой классификации многоквартирных жилых новостроек (МЖН) по потребительским классам качества.
Таким образом, в методике выбран способ классифицирования жилья по качеству, состоящий в том, что классификация основывается на потребительских предпочтениях покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.
Все факторы, определяющие цену объекта при фиксированном состоянии рынка, т.е. соотношении платежеспособного спроса и предложения, можно разделить на четыре группы – это качество местоположения объекта, качество расположения объекта, качество объекта, качество субъектов рынка (рис.1).
Качество местоположения и расположения объекта определяется характеристиками района (зоны), обуславливающими комфортность проживания, и может изменить уровень цен в 1,5-2,5 раза при одном и том же качестве объекта.
Качество объекта включает качество проекта, степень строительной готовности, накопленный износ, а также размер помещения. Все они в совокупности (вместе с качеством местоположения и расположения) определяют удельную цену объекта (помещения).
Качество проекта определяется его характеристиками, зафиксированными на ранней стадии строительства – заявленными застройщиком, и непосредственно влияет на спрос и удельную цену объекта (помещения).

или иных причин меняться. Изменения, связанные с качеством строительства (например, нарушения технологии, вызвавшие трещины в стенах или фундаменте и т.п.) можно отнести к физическому износу, отклонения в ходе строительства от заявленных характеристик (например, в обустройстве территории, ее ограждении, использование лифтов и иной инженерии пониженного качества) - к функциональному износу, ухудшение комфортности окружающей застройки (появление по-соседству с жилым объектом, а также в пределах микрорайона, района, объектов, негативно влияющих на спрос и цену жилья) – к экономическому износу. Поэтому сопоставление объектов до ввода в эксплуатацию целесообразно проводить по заявленным характеристикам проекта, а после ввода – по фактическим характеристикам на момент исследования.
Степень строительной готовности влияет на спрос и цены через качество пользования (на ранних стадиях пользование затруднено для комплексов, включающих несколько корпусов, дорожную и иную инфраструктуру), а также в связи с отложенным заселением (скидки застройщика).
Помещения различного размера в объекте могут пользоваться различным спросом, и таким образом размер может повлиять на сложившуюся удельную цену.
Кроме факторов, относящихся к местоположению и качеству объекта, значительный вклад в уровень удельных цен вносит третья группа факторов – качество субъектов рынка: репутация, маркетинговая и ценовая политика застройщика, продавца, качество управляющей компании, предпочтения и бюджет покупателя.
Репутация застройщика, а также продавца может непосредственно повлиять на уровень спроса и цен.
При прочих равных условиях застройщик в своей маркетинговой и ценовой политике учитывает предпочтения покупателей, и назначает среднюю удельную цену, которая отражает его представления об этих предпочтениях. Так, вложив определенный бюджет в раскрутку бренда компании (с учетом ее реальных и мнимых достижений), объекта (с учетом его реальных и мнимых достоинств), места (с учетом его реальных и мнимых преимуществ), застройщик может повысить привлекательность объекта в глазах покупателей, что позволит увеличить уровень цены предложения объекта.

Рисунок 1. Структура факторов ценообразования при фиксированном состоянии рынка многоквартирного жилья

В зависимости от своих текущих целей и финансового состояния застройщик может повысить удельную цену объекта до верхнего уровня рыночного диапазона цен аналогичных объектов, обеспечив максимизацию суммарного дохода при несколько сниженной ликвидности (темпе продаж), а может понизить ее до нижнего уровня ценовой ниши, гарантируя быстрый возврат вложенных средств (при несколько сниженной выручке).
Качество управляющей компании влияет на качество проживания и на поздних стадиях строительства (а скорее для готового объекта) может повлиять на уровень спроса и цен.
Наконец, полная цена объекта формируется через общую площадь приобретаемого помещения, и выбор размера помещения определяется не только предпочтениями покупателя, но и его бюджетными возможностями. При этом в верхней линейке дорогих объектов (элитный класс) наблюдается явление прямой зависимости спроса от состава и экономического положения покупателей в целом (требование к нижней планке цены квартиры в доме).
Таким образом, выполненный анализ факторов, влияющих на цену объекта, показал, что включение в критерии классификации жилья одновременно характеристик местоположения, качества, цены, а тем более качества субъектов рынка - неконструктивно, дезориентирует застройщика, риэлтора, клиента и не позволяет вырабатывать обоснованные рекомендации по выбору инвестиционных решений.
Проблема классифицирования объекта недвижимости сводится к классификации его отдельно по качеству проекта и по качеству местоположения/расположения с последующим определением интегрального показателя качества жилья по критерию «качество местоположения/расположения». Разработка методики оценки качества месторасположения/расположения - отдельная задача, требующая своего решения.
Удельная цена может рассматриваться как показатель класса объекта условно, с учетом отклонений, вызываемых маркетинговой политикой застройщика/продавца и предпочтениями покупателей. Полная цена может служить показателем класса системы «объект-застройщик-покупатель» и в большей степени отражает бюджет покупатели, уровень его доходов.
На основании изложенного в единой методике классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек по потребительскому качеству (классу) проекта используется следующий принцип формирования объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. Износ в ходе строительства, качество субъектов не учитываются. Местоположение и цена (удельная цена) объекта не используются как классообразующие признаки, но некоторые признаки расположения (окружение, видовые характеристики) – используются. Качество местоположения оценивается по отдельной методике, а затем при необходимости определяется интегральный показатель качества исследуемого объекта по критерию «качество места – качество проекта».
В общем случае цена объекта на рынке зависит от его характеристик. Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться (на примере многоквартирных жилых домов-новостроек):
- числом (площадь квартиры, площадь кухни, высота потолка, и т.п.);
- диапазоном чисел (площадь 1-комнатных квартир в доме, этажность дома для разноэтажных строений, и т.п.);
- количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, количество машино-мест на квартиру, и т.п.);
- качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);
- бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие элементов инфраструктуры – парковки, ограждения территории, и т.д.).
Основным принципом методики, в соответствии с методологией ДППМ, является отказ от использования непрерывно изменяющихся характеристик и переход к дискретному описанию каждой из характеристик. Для этого для каждой характеристики, выраженной числом или количественным признаком, определяется максимальный для всей совокупности объектов рынка диапазон варьирования, который затем разбивается на поддиапазоны по признаку существенного влияния на изменение цены на каждом (не обязательно равном) поддиапазоне. Число поддиапазонов рекомендуется принимать от двух до четырех. Принадлежность к одному из поддиапазонов служит критерием класса качества объекта по одному классификационному признаку.
Следующий шаг - создание многокритериальной классификации. Общее число выделенных диапазонов равно сумме чисел диапазонов каждой характеристики. Например, при 10 характеристиках, диапазон изменения каждой из которых разбит на три поддиапазона, образуется матрица из 30 значений. Далее, полное число перестановок значений поддиапазонов набора характеристик соответствует теоретически возможному числу сочетаний вариантов описания (классов) объектов.
Изучение существующих в фонде объектов недвижимости и на рынке объектов показывает, что большая часть теоретически возможного числа вариантов являются физически нереализуемыми. Например, для квартир сочетание «панель – высота потолков более 3,0 м», или «свободная планировка – кухня площадью менее 6,0 м» практически нереализуемы.
Сгруппируем характеристики качества таким образом, чтобы совокупность поддиапазонов и/или признаков всех значимых характеристик образовывала физически определимое множество.
Назовем подмножество физически определимых вариантов сочетания характеристик «классом объектов». Тогда под конкретным классом объектов по качеству понимается группа объектов, выбранная из общей совокупности объектов, все характеристики которых (из заданного перечня характеристик, признанных значимыми) имеют значения, лежащие внутри заданного для каждой характеристики поддиапазона.
Таким образом, методика создания классификации включает три этапа:
- выбор классифицирующих признаков и их дискретных диапазонов варьирования, разделение на поддиапазоны;
- составление вариантов сочетаний из всех выделенных параметров по одному поддиапазону;
- исключение физически нереализуемых сочетаний и сокращение количества вариантов.
Понятно, что выделение большего числа классов объектов приводит к повышению однородности кластера и дает уменьшение разброса цен внутри класса, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Практика показала, что на рынке новостроек Москвы с известным разнообразием архитектурно-конструктивных решений оптимальным является расчленение МЖН на 4 кластера. В региональных вариантах число классов – от двух до четырех. В данной работе для Единой классификации МЖН (ЕК МЖН) принято число классов - четыре.
Вместе с тем, в настоящей методике рекомендуется принцип многовариантности: целесообразно разработать многовариантную (многоуровневую) классификацию путем последовательного разделения отдельных классов на подклассы и использовать тот или иной вариант в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.
Отдельный вопрос – названия классов. Они имеют значения в маркетинге и вызывают ожесточенные споры продавцов и застройщиков, но с точки зрения анализа рынка недвижимости наиболее целесообразно было бы обозначить классы наиболее безэмоциональным способом - по номерам (класс 1, класс 2 и т.д.) или буквами (А, В, С…). Однако, для повышения психологической приемлемости классификации выбраны содержательные названия с учетом наиболее распространенных на рынке аналогов, принятых в региональных вариантах.
В соответствии с принятой методологией, в работе используется следующий принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Если хотя бы один признак из числа обязательных отсутствует, класс проекта понижается. Опции не меняют класс проекта, но могут изменить его рейтинг внутри класса.
Основные принципы, положенные в основу методики, кратко приведены ниже.
1) Принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций (РК МЖН) и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере.
2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.
3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. После ввода объекта при необходимости проводится сопоставление заявленных и фактических характеристик и корректировка классификации. Характеристики местоположения и расположения объекта рассматриваются отдельно, по другой методике.
4) Принцип использования методологии ДППМ: отказ от построения функционала на непрерывно изменяющихся характеристиках и переход к дискретному описанию каждой из характеристик.
5) Принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.
6) Принцип учета региональных особенностей при классификации МЖН: если в результате разработки (уточнения) региональной классификации на основе принципов настоящей методики выявлена необходимость учета региональных особенностей, то в практической работе используются две классификации – ЕК и РК.
7) Принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта. Допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.
Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России.
Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», а правила разработки — постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 858 «О порядке разработки и утверждения сводов правил».
В разработанной методике рыночной классификации жилых зданий соблюдается нормативная преемственность двум действующим сводам правил, введенным в 2011 году:
1) Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89);
2) Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.
Единая классификация не распространяется на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330 , в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками, а также на мобильные жилые здания, на жилые помещения маневренного фонда и другие помещения, указанные в пунктах 2) – 7) части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. № 820 и введен в действие с 20 мая 2011 г., зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) в порядке пересмотра СП 42.13330.2010.
В документе используется следующая классификация жилья:
- престижный (бизнес–класс);
- массовый (эконом–класс);
- социальный (муниципальное жилище).

В методике рыночного классифицирования проектов в интересах маркетингового и экономико-статистического анализа рынка массовое жилье по СП 42.13330.2011 дополнительно дифференцировано, в соответствии с устоявшейся рыночной практикой, на эконом-класс и класс комфорт, а престижное жилье по СП42.13330.2011 (вариант термина - «жилье повышенного качества») дополнительно разделено на бизнес-класс и элитный класс (рис. 2).

указанном стандарте в жилье экономического класса (ЭК) не включаются дома без отделки квартир, дома с ценой предложения выше среднего для данного региона уровня, определяемого соответствующим документом Минрегиона, и содержатся иные специфические требования, соответствующие ограничениям для госзакупок. В настоящей работе, посвященной созданию рыночной классификации МЖН, данные требования не используются, и сохранено утвердившееся на рынке наименование класса как «эконом-класс».

Рис. 2. Структура классификации многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству

Причина такого двухуровневого дихотомического разделения является следующее:
- рыночная практика часто требует раздельного изучения сегментов массового и престижного жилья;
- в Москве, где значительный объем рынка определяется предложением престижного жилья, дополнительное разделение на бизнес-класс и элитный класс позволяет повысить однородность объектов в выборке и уменьшить разброс цен внутри этих классов;
- в регионах, где доля престижного жилья мала, весь объем массового жилья целесообразно разделить на два класса для той же цели – повышения однородности объектов в выборке и уменьшения разброса цен в классе.
При необходимости более детального анализа (например, в связи с появлением на рынке в послекризисные годы малогабаритных квартир) целесообразно расчленять эконом-класс на два (малогабаритные и стандартные).
В ряде случаев важно подчеркнуть эксклюзивное качество самых лучших домов элитного класса. Для этого элитный класс целесообразно разделить на два подкласса: премиум и де-люкс. Эта задача решается ниже.
Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. № 778, зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) и введен в действие с 20.05.2011 г.
Указанный свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м.
Содержание Свода правил позволяет прийти к следующим выводам:

- СП 54.13330.2011 определяет минимальные качественные и количественные параметры потенциально коммерчески отчуждаемых (коммерчески эксплуатируемых) жилых площадей в составе многоквартирных жилых новостроек, которые могут располагаться во всех наземных этажах, в том числе – в мансардном;
- СП 54.13330.2011 не ограничивает возможности коммерческих застройщиков улучшать указанные параметры жилых площадей в задании на проектирование объекта;
- СП 54.13330.2011 определяет и строго ограничивает по функциям максимальные количественные параметры потенциально коммерчески отчуждаемых/эксплуатируемых нежилых площадей, которые могут располагаться в подвальном, в цокольном, в первом-втором (первом-третьем для крупнейших городов), в последнем, в мансардном этажах, а также – во встроено-пристроенных объемах, если загрузка этих площадей не осуществляется со стороны окон жилых комнат квартир и входов в жилую часть дома;
- возможно также отдельно регулируемое размещение в жилых домах встроенных и встроено-пристроенных коммерчески отчуждаемых/эксплуатируемых автостоянок;
- на площадях общего пользования жилых этажей, на открытых нежилых этажах, эксплуатируемых кровлях и т.д. возможно размещение функционально полезных нежилых зон только для жильцов здания.
Следовательно:

- минимальные качественные и количественные параметры жилых площадей в многоквартирных жилых новостройках, определенные СП 54.13330.2011, могут быть приняты в качестве исходных признаков объектов эконом-класса;
- в других классах объектов (класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс) параметры собственно жилых площадей могут быть равны или больше указанных;
- количество, качество и поэтажное размещение коммерчески эксплуатируемых (свободно посещаемых) нежилых объектов в жилом доме может влиять положительно на класс объекта с точки зрения шаговой доступности торговли и сервиса средней/высокой ценовой категории при недостаточности таковых в ближайшем окружении объекта. Например, целесообразно внести подобное требование в характеристику объектов бизнес- класса. В то же время, подобное требование нецелесообразно для эконом-класса в связи с повышением удельной стоимости объекта, влияющей на цену квартир, и противопоказано для элитного класса в связи с требованиями комфорта и безопасности проживания;
- количество и качество функционально полезных нежилых зон для жильцов дома определяется коэффициентом эффективности жилых этажей (отношением суммарной площади квартир к суммарной общей площади жилых этажей, Кэ), который составляет один из важнейших признаков класса (потребительского качества) жилого объекта по степени возможного расширения набора опций (чем ниже Кэ, тем выше потенциальный класс качества). Данная маркетинговая логика исходит из того, что чем больше в жилом этаже «излишков» внеквартирных площадей, тем выше комфортность и класс качества дома.
На основе результатов исследования более 200 домов-новостроек Москвы, выполненного АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» в 2006 году /4/, в методике нормированы следующие значения коэффициента Кэ: эконом-класс – более 0,75, класс комфорт – не более 0,75, бизнес-класс – не более 0,70, элитный класс – не более 0,65.
Два других более традиционных классообразующих признака - это площади помещений (комнат и кухни) и высота потолков.
Приведенные в следующей таблице ограничения на минимальный уровень общей площади квартир и кухни являются обязательными по нормативным требованиям к многоквартирному жилью. Невыполнение этих ограничений в эконом-классе означает несоответствие данного проекта нормативам, что автоматически выводит проект в особый класс «малогабаритных» домов.
Таблица 1. Ограничения по площади (без учета летних помещений), кв. м

В домах класса комфорт: комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена. Высота потолка: от 2,8 м, коэффициент отношения жилой площади квартиры к общей Кэ не более 0,75.
В домах бизнес-класса: возможности перепланировки, факультативно - наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Возможно зонирование квартиры на гостевое пространство и места для отдыха. Возможно наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее двух санузлов на квартиру. Высота потолка: от 2,85 м, Кэ не более 0,70. Количество квартир с выходом на одну лестничную площадку – не более 4.
В планировке элитного дома необходимым признаком элитности является ограничение числа квартир на этаже (площадке) одной-двумя, максимум тремя (либо персональный лифт или лифт с персональными ключами), наличие холла (лобби) для приема гостей, простор общественных зон (входные и междуэтажные холлы, лестничные площадки и т.п.), высота междуэтажных перекрытий более трех метров (высота потолков в чистоте более 3,0 м) и доступность инфраструктуры и сервиса без выхода на улицу, т.е. некоторое приближение планировки жилого дома к планировочным нормам отеля.
Обязательным требованием к планировке элитного дома является отсутствие офисных и торгово-развлекательных помещений со свободным доступом для посетителей, не проживающих в доме. Такие помещения возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг).
В планировке квартир значение имеет простор нежилых зон (холлы, кухни, санузлы, лоджии и др.) и наличие в приквартирных холлах помещений временного хранения, наличие эксклюзивных опций планировки (количество санузлов по числу спален + 1, террасы, зимние сады, каминные залы, бассейны и др.), и актуальным преимуществом на первичном рынке является свободная планировка квартир. Объемно-планировочные решения многоквартирного дома элитного класса (и аналогично квартир в доме) должны обеспечивать коэффициент эффективности Кэ не более 0,65. При этом данное требование к элитному классу целесообразно дифференцировать: для класса премиум – не более 0,65, для класса де-люкс – не более 0,55.

На основании изложенного получена классификационная таблица, содержащая классообразующие признаки (характеристики) МЖН и их критериальные значения по четырем потребительским классам качества (Таблица 2).

Таблица 2. Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)

Проведенная апробация методики в 17 регионах показала, что структура строящихся объектов по классам качества проекта различается (табл. 3 и 4).
Таблица 3. Анализ результатов классифицирования МЖН
по Региональным классификациям (2011)

Распределение объектов по классам в соответствии с РК: эконом-класс – 39,8%, комфорт-класс – 44,7%, бизнес-класс – 12,7%, элитный класс – 3,2%.
Таблица 4. Анализ результатов классифицирования МЖН
по Единой классификации (2012)

Распределение объектов по классам в соответствии с ЕК: эконом-класс – 45%, комфорт-класс – 41,9%, бизнес-класс – 10,3%, элитный класс – 2,5%.
Различия в результатах классификации совокупности объектов – строящихся многоквартирных жилых домов в 15 городах и двух регионах при применении региональных и единого классификатора: доля эконом-класса выросла с 40 до 45%, класса комфорт снизилась с 45 до 42%, бизнес-класса – с 13 до 10%, элитного класса – с 3,2 до 2,5% (рисунок 3). Однако, различия не столь значительны по причине того, что в Москве, Мособласти, Екатеринбурге, Перми и ряде других городов и субъектов изначально использовалась аналитиками классификация, ранее разработанная для Москвы и положенная в основу Единой классификации.

Рисунок 3. Распределение совокупности строящихся жилых многоквартирных домов в 15 городах и 2-х регионах РФ по классам качества проекта

Вместе с тем, для отдельных городов отличия весьма существенны – как в количестве классов и их названиях, так и в отнесении объектов к тому или иному классу.
Так, в Тюмени доля эконом-класса выросла с 30 до 94%, комфорт-класса – снизилась с 62 до 5,4%, бизнес-класса – с 5,8 до 0,7%, элитного класса – с 4,2% до нуля. В Краснодаре доля эконом-класса выросла с 26 до 67%, класса комфорт-класса – снизилась с 47 до 20%, бизнес-класса – с 23 до 10%, элитного класса – с 4,5 до 3,6%. В Челябинске, при переходе от двух в РК к четырем в ЕК классам качества, приблизительное соответствие дает рост доли «стандартного качества» (эконом-класс плюс комфорт-класса) с 57 до 65% и уменьшение доли объектов повышенной комфортности с 43 до 35%.

Рисунок 4. Распределение строящихся жилых многоквартирных домов по классам качества в некоторых городах РФ

Обсуждение ситуации со специалистами рынка недвижимости из исследованных регионов показало, что полученные различия воспринимаются бизнес-сообществом как правильный шаг в отказе от регионального подхода и переходе на единую классификацию.
Обоснование дифференцирования элитных жилых новостроек на два подкласса. В целях повышения достоверности и точности анализа рынка требования к элитным новостройкам дополнительно дифференцированы на два подкласса – премиум и де-люкс (такая возможность предусмотрена методикой классифицирования).
Основной принцип классифицирования: обязательные требования к элитному классу сохраняются для подкласса премиум; опции – становятся обязательным для подкласса де-люкс (по аналогии с автомобильным рынком – входят в базовую комплектацию данного класса).
Критерии дифференцирования приведены в таблице 5. Основные общие и отличающиеся между классами характеристики:
- уровень авторской проработки внешнего архитектурного облика в классе де-люкс по профессиональным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города; в классе премиум допускается как минимум – функциональная архитектура без дополнительной эстетической и психологической нагрузки;
- несущие и ограждающие конструкции в обоих классах - бескаркасные или монолитно-ж/б-каркасные дома с ограждающими конструкциями, межквартирными стенами из керамического кирпича, внутриквартирными перегородками из кирпича или (предпочтительно) легкие шумозащищенные;
- объемно-планировочные решения в классе премиум: Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м, количество выходов квартир на лестничной площадке – до трех, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир, в квартирах свободная планировка - отсутствие несущих стен-перегородок, возможность обустройства просторных нежилых зон (холлы, кухни, санузлы, лоджии и др.), количество санузлов по числу спален плюс один (гостевой); в классе де-люкс: Кэ – не более 0,55, высота потолков от 3,2 м, количество выходов квартир на лестничной площадке – 1-2, собственный лифт в пентхаусе, для остальных квартир дома - персонифицированый доступ к лифту (с помощью ключа, карточки, сенсорный, и т.д.) и к этажу / квартире, в квартирах эксклюзивные планировки, кухни-столовые, террасы, опции - зимний сад, каминные залы, бассейны, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные, комнаты для хранения шуб, мытья лап собак и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома;
- отделка общественных зон и интерьер в классе де-люкс должны быть проработаны на уровне наружной архитектуры дома, с применением эксклюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства, квартиры – возможны без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей по-квартирно); в классе премиум общественные зоны – высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.), квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка "под ключ";
- площади помещений в классе премиум – кухни от 20 кв. м, квартир от студии площадью более 60 кв. м до многокомнатных площадью более 250 кв. м; в классе де-люкс: кухня-столовая – от 25 кв. м, квартир в зависимости от числа комнат – от студии площадью не менее 80 кв. м до многокомнатных квартир площадью 350 кв. м и более. Исходя из приведенных выше рекомендаций по нормам обеспеченности жильцов квартир элитного класса, для класса премиум можно рекомендовать 45-50 кв. м на человека, де-люкс – 60-70 кв. м на человека. Необходимо учитывать, что данные рекомендации предложены для элитного жилья для России в целом, и могут варьировать (уточняться) при рассмотрении данного показателя в зависимости от региона России (города);
- офисные, торгово-развлекательные помещения со свободным доступом не проживающих в доме в классе де-люкс – исключены, паркинг закрытый, наземный / подземный, отапливаемый, не менее 2,5 машино-места на квартиру, доступ для жителей: квартира - лифт – паркинг, возможна автомойка и автосервис в зоне автостоянки; в классе премиум нежилые помещения коммерческого назначения с доступом посторонних лиц возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг), для жителей дома - закрытый наземный/подземный паркинг, не менее 2,0 машино-места на квартиру, доступ - лифт, подземный переход;
- придомовая территория и безопасность в классе премиум: благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная территория (возможно ограждение не по всему периметру). Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, во двор. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Круглосуточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель. В классе де-люкс дополнительно: огороженная охраняемая территория, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения. Вооруженная охрана и видеонаблюдение. Территория с дизайнерской проработкой, соответствующей уровню наружной архитектуры дома.

Таблица 5. Перечень характеристик качества проекта двух подклассов элитного класса

Обоснование рекомендаций по уточнению нормативов заселенности элитного жилья. В Своде правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в отношении нормирования заселенности квартир содержится нижеследующий пункт:
«5.6. Расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с таблицей.
Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта
(СП 42.13330.2011)

Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом».
В разработанной методике по отношению к СП 42.13330.2011 соблюдается преемственность в учете диапазона формулы заселения и нормы площади квартиры в расчете на одного человека.
В качестве комментария к СП 42.13330.2011 необходимо отметить, что для социального (муниципального) жилья рекомендована норма заселения 20 кв. м на человека, что приблизительно соответствует современному уровню обеспеченности городского населения России. Для массового жилья – 30 кв. м на человека, что соответствует среднему уровню обеспеченности восточно-европейских столиц (Варшава, Прага). Для бизнес-класса – 40 кв. м на человека, что выше перспективного для России уровня, определенного в «Стратегии социально-экономического развития до 2020 года» (35 кв. м), но соответствует достигнутому среднему уровню обеспеченности западноевропейских столиц (Берлин, Париж, Лондон). Исходя из данной аналогии, целесообразно рекомендовать норматив обеспеченности в элитном классе на уровне средней обеспеченности населения городов США - от 50 (для класса премиум) до 60-70 (для класса де-люкс) кв. м на человека. При этом, формула заселения элитной квартиры класса премиум может быть k = n + 2/ k = n + 3, класса де-люкс k = n + 3/ k = n + 4.
По результатам исследования предпочтений потребителей Москвы, Московской области и Екатеринбурга, проведенного в 2006 году OOO Sternik’s Consulting совместно с АИМ «Медиа-Шторм», функциональное зонирование элитной квартиры класса премиум должно включать гостиную (холл), кухню-столовую, кабинет, спальню – при одном жильце или двух молодых супругах, дополнительно одну-две детских спальни и игровые комнаты (в зависимости от числа и возраста детей), гостевую комнату-спальню, прихожую, гардеробную/кладовую, количество санузлов – по числу спален плюс один.
Таким образом, при типичном составе семьи приобретателей элитных квартир – двое супругов возраста 35-40 лет и двое детей школьного/дошкольного возраста – число спален в квартире должно составить 4, а общее число комнат – 7-8.
В классе де-люкс к этому набору помещений прибавляются такие дополнительные опции, как оранжерея (зимний сад), бассейн, сауна и т.п.
Таким образом, в настоящей статье Единая методика классифицирования многоквартирных жилых новостроек получила развитие в двух направлениях: разработаны рекомендуемые нормативы заселенности квартир различных классов и критерии классифицирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс).

Литература

1. Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. Исследование рынка элитного жилья Москвы («Новостройки Топ-100»). – М, «Стройснабторг-1», 2002. – 520 с.
2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М., Изд. АКСВЕЛЛ, 2005. – 203 с.
3. Г.М.Стерник, С.Г.Стерник. Классификация элитного жилья Москвы (комплексная оценка качества жилья по критерию «качество местоположения - качество проекта») // Мир и Дом. 2006. №1.
4. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Луцков В.М. и др. Исследование рынка элитного жилья Москвы (Новостройки Топ-200»). – М, «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2005. – 447 с.
5. С.Г.Стерник. Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки // Современные проблемы экономики и управления развитием города. - М, РЭА им. Г.В. Плеханова, 2006.
6. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Информационное обеспечение работ по оценке. Мониторинг рынка. Опыт создания баз данных // Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных: материалы 2-й Поволжской научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2007.
7. Г.М.Стерник, С.Г.Стерник. Классификация жилья Москвы // Новые проекты. 2008. №5 (12).
8. Г.М.Стерник, С.Г.Стерник. Классификация элитного жилья (на примере Москвы) // Материалы Международной конференции “ELITE ESTATE, Санкт-Петербург, 2008.
9. Стерник С.Г. Методология разработки классификаций жилья Москвы для проектирования экономически эффективной застройки территорий // Экономика. Налоги. Право. 2009. № 4. С. 62-76.
10. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Сборник III Поволжской научно-практической конференции «Статистические методы массовой оценки». – Нижний Новгород, март 2010.
11. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: «Экономика», 2009. – 606 с.
12. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Единая методика классифицирования жилых многоквартирных зданий - объектов нового строительства по потребительскому качеству (классу). - М, Sternik’s Consulting, 2011. - http://realtymarket.ru/component/option,com_content/task,view/id,1657/Itemid,33/

¹Местоположение – географическая характеристика, отражающая качество зоны размещения объекта; расположение – ситуационно-планировочная характеристика, отражающая качество потребительского взаимодействия пользователей объекта с полезными и вредными факторами зоны размещения (такие признаки как видимость, обзорность, удобство пешей доступности и автомобильных выездов к ближайшей транспортной сети, городской инфраструктуре, отгороженность от неблагоприятных влияний и др.).

²Свод правил СП 54.13330.2011 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003)» утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 24 декабря 2010 г. № 778, зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) и введен в действие с 20 мая 2011 г. .

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта»

Опубликовано в журнале «Механизация строительства» 2012, № 6, c. 32-40.
http://ms.enjournal.net/authors/779/

Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта»

Стерник Г.М.,
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова, к.т.н., gm_sternik@sterno.ru

Стерник С.Г.,
зам. по научной работе декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ, д.э.н., профессор, sgs728@mail.ru

Аннотация
Статья посвящена развитию ранее разработанной «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек по потребительскому качеству (классу) проекта» в двух направлениях: разработка рекомендуемых нормативов заселенности элитных объектов и разработка критериев классифицирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс).
Ключевые слова
Ценообразование, анализ рынка, многоквартирные жилые дома-новостройки (МЖН), класс качества проекта, обязательные (отсекающие) и факультативные (опции) требования к классу, рекомендуемый норматив заселенности квартиры, формула заселения.

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 году [1]. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек Москвы. В дальнейшем эти критерии уточнялись и усовершенствовались [2-11]. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.
Разработанная в 2011 году по заказу Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) «Единая методика классифицирования жилых многоквартирных зданий - объектов нового строительства по потребительскому качеству (классу)» /12/ является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и по консалтингу, в настоящее время внедряется в практику аналитики и бизнеса. Вместе с тем, продолжается развитие методики с учетом потребностей рынка.
Целью настоящей работы является обоснование доработки методики в двух направлениях:

1. разработка критериев дифференцирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс);
2. уточнение рекомендуемых нормативов заселенности элитных объектов.

В соответствии с экономической теорией рыночное классифицирование многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству основывается нами на выявлении их экономических свойств как товара на соответствующих рынках, исходя из оценки: 1) полезности, 2) экономически эффективной технической и юридической отчуждаемости, 3) дефицитности (обеспеченности платежеспособным спросом), определяющей ликвидность (способность быстро превратить недвижимый актив в денежные средства без потери для владельца накопленной затратной стоимости) и реализуемость (способность быстрого возмездного отчуждения по любой текущей рыночной цене, в том числе – с убытком для владельца, если цены падают) /11/.
В соответствии с методологией дискретного пространственно-параметрического моделирования (ДППМ) рынка недвижимости [2], при решении различных задач анализа рынка требуется определять показатели различной степени дифференциации и обобщения. Для этого вся совокупность объектов рынка должна быть разделена на группы (кластеры), т.е. должна быть проведена типизация (классифицирование) объектов по различным признакам, определяющим его качество.
Целью классифицирования является выделение групп однородных объектов (кластеров), отличающихся по средним значениям цены в различных кластерах и имеющим как можно меньший разброс цен внутри кластера.
В отечественной практике классифицирование жилья проводится двумя способами: по типам (морфотипам) и по классам качества.
Первый способ отличается простотой и наглядностью. В простейшем случае выделяется один базовый классообразующий признак, например, материал/технология несущих конструкций: бескаркасные кирпичные, сборно-железобетонные, монолитно-железобетонные дома. Все остальные характеристики в силу разнообразия их значений создают разброс цен вокруг среднего значения. При необходимости (слишком большого разброса) могут быть выделены подтипы, например, в случае монолитно-железобетонных домов: монолитные дома, монолитно-каркасные с кирпичными стенами, с панельными стенами и т.д.
Второй способ широко применяется в зарубежной практике, на отечественном рынке недвижимости с самого начала применялся в сегменте офисов, а на рынке жилья – только в сегменте элитного жилья. Но в полной мере он начал развиваться лишь в последнее десятилетие. Способ состоит в том, что производится разделение всей совокупности объектов на классы в соответствии с потребительскими предпочтениями покупателей, а конструктивные характеристики учитываются только в силу их влияния на спрос и цены. Этот способ представляет определенную сложность для реализации и вызывает разнообразие мнений экспертов как в части использования тех или иных характеристик объекта, так и даже названий отдельных классов. Тем не менее, именно этот способ становится приоритетным, и его развитию посвящена настоящая работа по созданию единой классификации многоквартирных жилых новостроек (МЖН) по потребительским классам качества.
Таким образом, в методике выбран способ классифицирования жилья по качеству, состоящий в том, что классификация основывается на потребительских предпочтениях покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.
Все факторы, определяющие цену объекта при фиксированном состоянии рынка, т.е. соотношении платежеспособного спроса и предложения, можно разделить на четыре группы – это качество местоположения объекта, качество расположения объекта, качество объекта, качество субъектов рынка (рис.1).
Качество местоположения и расположения объекта определяется характеристиками района (зоны), обуславливающими комфортность проживания, и может изменить уровень цен в 1,5-2,5 раза при одном и том же качестве объекта.
Качество объекта включает качество проекта, степень строительной готовности, накопленный износ, а также размер помещения. Все они в совокупности (вместе с качеством местоположения и расположения) определяют удельную цену объекта (помещения).
Качество проекта определяется его характеристиками, зафиксированными на ранней стадии строительства – заявленными застройщиком, и непосредственно влияет на спрос и удельную цену объекта (помещения).

или иных причин меняться. Изменения, связанные с качеством строительства (например, нарушения технологии, вызвавшие трещины в стенах или фундаменте и т.п.) можно отнести к физическому износу, отклонения в ходе строительства от заявленных характеристик (например, в обустройстве территории, ее ограждении, использование лифтов и иной инженерии пониженного качества) - к функциональному износу, ухудшение комфортности окружающей застройки (появление по-соседству с жилым объектом, а также в пределах микрорайона, района, объектов, негативно влияющих на спрос и цену жилья) – к экономическому износу. Поэтому сопоставление объектов до ввода в эксплуатацию целесообразно проводить по заявленным характеристикам проекта, а после ввода – по фактическим характеристикам на момент исследования.
Степень строительной готовности влияет на спрос и цены через качество пользования (на ранних стадиях пользование затруднено для комплексов, включающих несколько корпусов, дорожную и иную инфраструктуру), а также в связи с отложенным заселением (скидки застройщика).
Помещения различного размера в объекте могут пользоваться различным спросом, и таким образом размер может повлиять на сложившуюся удельную цену.
Кроме факторов, относящихся к местоположению и качеству объекта, значительный вклад в уровень удельных цен вносит третья группа факторов – качество субъектов рынка: репутация, маркетинговая и ценовая политика застройщика, продавца, качество управляющей компании, предпочтения и бюджет покупателя.
Репутация застройщика, а также продавца может непосредственно повлиять на уровень спроса и цен.
При прочих равных условиях застройщик в своей маркетинговой и ценовой политике учитывает предпочтения покупателей, и назначает среднюю удельную цену, которая отражает его представления об этих предпочтениях. Так, вложив определенный бюджет в раскрутку бренда компании (с учетом ее реальных и мнимых достижений), объекта (с учетом его реальных и мнимых достоинств), места (с учетом его реальных и мнимых преимуществ), застройщик может повысить привлекательность объекта в глазах покупателей, что позволит увеличить уровень цены предложения объекта.

Рисунок 1. Структура факторов ценообразования при фиксированном состоянии рынка многоквартирного жилья

В зависимости от своих текущих целей и финансового состояния застройщик может повысить удельную цену объекта до верхнего уровня рыночного диапазона цен аналогичных объектов, обеспечив максимизацию суммарного дохода при несколько сниженной ликвидности (темпе продаж), а может понизить ее до нижнего уровня ценовой ниши, гарантируя быстрый возврат вложенных средств (при несколько сниженной выручке).
Качество управляющей компании влияет на качество проживания и на поздних стадиях строительства (а скорее для готового объекта) может повлиять на уровень спроса и цен.
Наконец, полная цена объекта формируется через общую площадь приобретаемого помещения, и выбор размера помещения определяется не только предпочтениями покупателя, но и его бюджетными возможностями. При этом в верхней линейке дорогих объектов (элитный класс) наблюдается явление прямой зависимости спроса от состава и экономического положения покупателей в целом (требование к нижней планке цены квартиры в доме).
Таким образом, выполненный анализ факторов, влияющих на цену объекта, показал, что включение в критерии классификации жилья одновременно характеристик местоположения, качества, цены, а тем более качества субъектов рынка - неконструктивно, дезориентирует застройщика, риэлтора, клиента и не позволяет вырабатывать обоснованные рекомендации по выбору инвестиционных решений.
Проблема классифицирования объекта недвижимости сводится к классификации его отдельно по качеству проекта и по качеству местоположения/расположения с последующим определением интегрального показателя качества жилья по критерию «качество местоположения/расположения». Разработка методики оценки качества месторасположения/расположения - отдельная задача, требующая своего решения.
Удельная цена может рассматриваться как показатель класса объекта условно, с учетом отклонений, вызываемых маркетинговой политикой застройщика/продавца и предпочтениями покупателей. Полная цена может служить показателем класса системы «объект-застройщик-покупатель» и в большей степени отражает бюджет покупатели, уровень его доходов.
На основании изложенного в единой методике классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек по потребительскому качеству (классу) проекта используется следующий принцип формирования объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. Износ в ходе строительства, качество субъектов не учитываются. Местоположение и цена (удельная цена) объекта не используются как классообразующие признаки, но некоторые признаки расположения (окружение, видовые характеристики) – используются. Качество местоположения оценивается по отдельной методике, а затем при необходимости определяется интегральный показатель качества исследуемого объекта по критерию «качество места – качество проекта».
В общем случае цена объекта на рынке зависит от его характеристик. Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться (на примере многоквартирных жилых домов-новостроек):
- числом (площадь квартиры, площадь кухни, высота потолка, и т.п.);
- диапазоном чисел (площадь 1-комнатных квартир в доме, этажность дома для разноэтажных строений, и т.п.);
- количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, количество машино-мест на квартиру, и т.п.);
- качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);
- бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие элементов инфраструктуры – парковки, ограждения территории, и т.д.).
Основным принципом методики, в соответствии с методологией ДППМ, является отказ от использования непрерывно изменяющихся характеристик и переход к дискретному описанию каждой из характеристик. Для этого для каждой характеристики, выраженной числом или количественным признаком, определяется максимальный для всей совокупности объектов рынка диапазон варьирования, который затем разбивается на поддиапазоны по признаку существенного влияния на изменение цены на каждом (не обязательно равном) поддиапазоне. Число поддиапазонов рекомендуется принимать от двух до четырех. Принадлежность к одному из поддиапазонов служит критерием класса качества объекта по одному классификационному признаку.
Следующий шаг - создание многокритериальной классификации. Общее число выделенных диапазонов равно сумме чисел диапазонов каждой характеристики. Например, при 10 характеристиках, диапазон изменения каждой из которых разбит на три поддиапазона, образуется матрица из 30 значений. Далее, полное число перестановок значений поддиапазонов набора характеристик соответствует теоретически возможному числу сочетаний вариантов описания (классов) объектов.
Изучение существующих в фонде объектов недвижимости и на рынке объектов показывает, что большая часть теоретически возможного числа вариантов являются физически нереализуемыми. Например, для квартир сочетание «панель – высота потолков более 3,0 м», или «свободная планировка – кухня площадью менее 6,0 м» практически нереализуемы.
Сгруппируем характеристики качества таким образом, чтобы совокупность поддиапазонов и/или признаков всех значимых характеристик образовывала физически определимое множество.
Назовем подмножество физически определимых вариантов сочетания характеристик «классом объектов». Тогда под конкретным классом объектов по качеству понимается группа объектов, выбранная из общей совокупности объектов, все характеристики которых (из заданного перечня характеристик, признанных значимыми) имеют значения, лежащие внутри заданного для каждой характеристики поддиапазона.
Таким образом, методика создания классификации включает три этапа:
- выбор классифицирующих признаков и их дискретных диапазонов варьирования, разделение на поддиапазоны;
- составление вариантов сочетаний из всех выделенных параметров по одному поддиапазону;
- исключение физически нереализуемых сочетаний и сокращение количества вариантов.
Понятно, что выделение большего числа классов объектов приводит к повышению однородности кластера и дает уменьшение разброса цен внутри класса, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Практика показала, что на рынке новостроек Москвы с известным разнообразием архитектурно-конструктивных решений оптимальным является расчленение МЖН на 4 кластера. В региональных вариантах число классов – от двух до четырех. В данной работе для Единой классификации МЖН (ЕК МЖН) принято число классов - четыре.
Вместе с тем, в настоящей методике рекомендуется принцип многовариантности: целесообразно разработать многовариантную (многоуровневую) классификацию путем последовательного разделения отдельных классов на подклассы и использовать тот или иной вариант в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.
Отдельный вопрос – названия классов. Они имеют значения в маркетинге и вызывают ожесточенные споры продавцов и застройщиков, но с точки зрения анализа рынка недвижимости наиболее целесообразно было бы обозначить классы наиболее безэмоциональным способом - по номерам (класс 1, класс 2 и т.д.) или буквами (А, В, С…). Однако, для повышения психологической приемлемости классификации выбраны содержательные названия с учетом наиболее распространенных на рынке аналогов, принятых в региональных вариантах.
В соответствии с принятой методологией, в работе используется следующий принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Если хотя бы один признак из числа обязательных отсутствует, класс проекта понижается. Опции не меняют класс проекта, но могут изменить его рейтинг внутри класса.
Основные принципы, положенные в основу методики, кратко приведены ниже.
1) Принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций (РК МЖН) и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере.
2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.
3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. После ввода объекта при необходимости проводится сопоставление заявленных и фактических характеристик и корректировка классификации. Характеристики местоположения и расположения объекта рассматриваются отдельно, по другой методике.
4) Принцип использования методологии ДППМ: отказ от построения функционала на непрерывно изменяющихся характеристиках и переход к дискретному описанию каждой из характеристик.
5) Принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.
6) Принцип учета региональных особенностей при классификации МЖН: если в результате разработки (уточнения) региональной классификации на основе принципов настоящей методики выявлена необходимость учета региональных особенностей, то в практической работе используются две классификации – ЕК и РК.
7) Принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта. Допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.
Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России.
Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», а правила разработки — постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 858 «О порядке разработки и утверждения сводов правил».
В разработанной методике рыночной классификации жилых зданий соблюдается нормативная преемственность двум действующим сводам правил, введенным в 2011 году:
1) Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89);
2) Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.
Единая классификация не распространяется на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330 , в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками, а также на мобильные жилые здания, на жилые помещения маневренного фонда и другие помещения, указанные в пунктах 2) – 7) части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. № 820 и введен в действие с 20 мая 2011 г., зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) в порядке пересмотра СП 42.13330.2010.
В документе используется следующая классификация жилья:
- престижный (бизнес–класс);
- массовый (эконом–класс);
- социальный (муниципальное жилище).

В методике рыночного классифицирования проектов в интересах маркетингового и экономико-статистического анализа рынка массовое жилье по СП 42.13330.2011 дополнительно дифференцировано, в соответствии с устоявшейся рыночной практикой, на эконом-класс и класс комфорт, а престижное жилье по СП42.13330.2011 (вариант термина - «жилье повышенного качества») дополнительно разделено на бизнес-класс и элитный класс (рис. 2).

указанном стандарте в жилье экономического класса (ЭК) не включаются дома без отделки квартир, дома с ценой предложения выше среднего для данного региона уровня, определяемого соответствующим документом Минрегиона, и содержатся иные специфические требования, соответствующие ограничениям для госзакупок. В настоящей работе, посвященной созданию рыночной классификации МЖН, данные требования не используются, и сохранено утвердившееся на рынке наименование класса как «эконом-класс».

Рис. 2. Структура классификации многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству

Причина такого двухуровневого дихотомического разделения является следующее:
- рыночная практика часто требует раздельного изучения сегментов массового и престижного жилья;
- в Москве, где значительный объем рынка определяется предложением престижного жилья, дополнительное разделение на бизнес-класс и элитный класс позволяет повысить однородность объектов в выборке и уменьшить разброс цен внутри этих классов;
- в регионах, где доля престижного жилья мала, весь объем массового жилья целесообразно разделить на два класса для той же цели – повышения однородности объектов в выборке и уменьшения разброса цен в классе.
При необходимости более детального анализа (например, в связи с появлением на рынке в послекризисные годы малогабаритных квартир) целесообразно расчленять эконом-класс на два (малогабаритные и стандартные).
В ряде случаев важно подчеркнуть эксклюзивное качество самых лучших домов элитного класса. Для этого элитный класс целесообразно разделить на два подкласса: премиум и де-люкс. Эта задача решается ниже.
Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. № 778, зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) и введен в действие с 20.05.2011 г.
Указанный свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м.
Содержание Свода правил позволяет прийти к следующим выводам:

- СП 54.13330.2011 определяет минимальные качественные и количественные параметры потенциально коммерчески отчуждаемых (коммерчески эксплуатируемых) жилых площадей в составе многоквартирных жилых новостроек, которые могут располагаться во всех наземных этажах, в том числе – в мансардном;
- СП 54.13330.2011 не ограничивает возможности коммерческих застройщиков улучшать указанные параметры жилых площадей в задании на проектирование объекта;
- СП 54.13330.2011 определяет и строго ограничивает по функциям максимальные количественные параметры потенциально коммерчески отчуждаемых/эксплуатируемых нежилых площадей, которые могут располагаться в подвальном, в цокольном, в первом-втором (первом-третьем для крупнейших городов), в последнем, в мансардном этажах, а также – во встроено-пристроенных объемах, если загрузка этих площадей не осуществляется со стороны окон жилых комнат квартир и входов в жилую часть дома;
- возможно также отдельно регулируемое размещение в жилых домах встроенных и встроено-пристроенных коммерчески отчуждаемых/эксплуатируемых автостоянок;
- на площадях общего пользования жилых этажей, на открытых нежилых этажах, эксплуатируемых кровлях и т.д. возможно размещение функционально полезных нежилых зон только для жильцов здания.
Следовательно:

- минимальные качественные и количественные параметры жилых площадей в многоквартирных жилых новостройках, определенные СП 54.13330.2011, могут быть приняты в качестве исходных признаков объектов эконом-класса;
- в других классах объектов (класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс) параметры собственно жилых площадей могут быть равны или больше указанных;
- количество, качество и поэтажное размещение коммерчески эксплуатируемых (свободно посещаемых) нежилых объектов в жилом доме может влиять положительно на класс объекта с точки зрения шаговой доступности торговли и сервиса средней/высокой ценовой категории при недостаточности таковых в ближайшем окружении объекта. Например, целесообразно внести подобное требование в характеристику объектов бизнес- класса. В то же время, подобное требование нецелесообразно для эконом-класса в связи с повышением удельной стоимости объекта, влияющей на цену квартир, и противопоказано для элитного класса в связи с требованиями комфорта и безопасности проживания;
- количество и качество функционально полезных нежилых зон для жильцов дома определяется коэффициентом эффективности жилых этажей (отношением суммарной площади квартир к суммарной общей площади жилых этажей, Кэ), который составляет один из важнейших признаков класса (потребительского качества) жилого объекта по степени возможного расширения набора опций (чем ниже Кэ, тем выше потенциальный класс качества). Данная маркетинговая логика исходит из того, что чем больше в жилом этаже «излишков» внеквартирных площадей, тем выше комфортность и класс качества дома.
На основе результатов исследования более 200 домов-новостроек Москвы, выполненного АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» в 2006 году /4/, в методике нормированы следующие значения коэффициента Кэ: эконом-класс – более 0,75, класс комфорт – не более 0,75, бизнес-класс – не более 0,70, элитный класс – не более 0,65.
Два других более традиционных классообразующих признака - это площади помещений (комнат и кухни) и высота потолков.
Приведенные в следующей таблице ограничения на минимальный уровень общей площади квартир и кухни являются обязательными по нормативным требованиям к многоквартирному жилью. Невыполнение этих ограничений в эконом-классе означает несоответствие данного проекта нормативам, что автоматически выводит проект в особый класс «малогабаритных» домов.
Таблица 1. Ограничения по площади (без учета летних помещений), кв. м

В домах класса комфорт: комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена. Высота потолка: от 2,8 м, коэффициент отношения жилой площади квартиры к общей Кэ не более 0,75.
В домах бизнес-класса: возможности перепланировки, факультативно - наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Возможно зонирование квартиры на гостевое пространство и места для отдыха. Возможно наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее двух санузлов на квартиру. Высота потолка: от 2,85 м, Кэ не более 0,70. Количество квартир с выходом на одну лестничную площадку – не более 4.
В планировке элитного дома необходимым признаком элитности является ограничение числа квартир на этаже (площадке) одной-двумя, максимум тремя (либо персональный лифт или лифт с персональными ключами), наличие холла (лобби) для приема гостей, простор общественных зон (входные и междуэтажные холлы, лестничные площадки и т.п.), высота междуэтажных перекрытий более трех метров (высота потолков в чистоте более 3,0 м) и доступность инфраструктуры и сервиса без выхода на улицу, т.е. некоторое приближение планировки жилого дома к планировочным нормам отеля.
Обязательным требованием к планировке элитного дома является отсутствие офисных и торгово-развлекательных помещений со свободным доступом для посетителей, не проживающих в доме. Такие помещения возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг).
В планировке квартир значение имеет простор нежилых зон (холлы, кухни, санузлы, лоджии и др.) и наличие в приквартирных холлах помещений временного хранения, наличие эксклюзивных опций планировки (количество санузлов по числу спален + 1, террасы, зимние сады, каминные залы, бассейны и др.), и актуальным преимуществом на первичном рынке является свободная планировка квартир. Объемно-планировочные решения многоквартирного дома элитного класса (и аналогично квартир в доме) должны обеспечивать коэффициент эффективности Кэ не более 0,65. При этом данное требование к элитному классу целесообразно дифференцировать: для класса премиум – не более 0,65, для класса де-люкс – не более 0,55.

На основании изложенного получена классификационная таблица, содержащая классообразующие признаки (характеристики) МЖН и их критериальные значения по четырем потребительским классам качества (Таблица 2).

Таблица 2. Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)

Проведенная апробация методики в 17 регионах показала, что структура строящихся объектов по классам качества проекта различается (табл. 3 и 4).
Таблица 3. Анализ результатов классифицирования МЖН
по Региональным классификациям (2011)

Распределение объектов по классам в соответствии с РК: эконом-класс – 39,8%, комфорт-класс – 44,7%, бизнес-класс – 12,7%, элитный класс – 3,2%.
Таблица 4. Анализ результатов классифицирования МЖН
по Единой классификации (2012)

Распределение объектов по классам в соответствии с ЕК: эконом-класс – 45%, комфорт-класс – 41,9%, бизнес-класс – 10,3%, элитный класс – 2,5%.
Различия в результатах классификации совокупности объектов – строящихся многоквартирных жилых домов в 15 городах и двух регионах при применении региональных и единого классификатора: доля эконом-класса выросла с 40 до 45%, класса комфорт снизилась с 45 до 42%, бизнес-класса – с 13 до 10%, элитного класса – с 3,2 до 2,5% (рисунок 3). Однако, различия не столь значительны по причине того, что в Москве, Мособласти, Екатеринбурге, Перми и ряде других городов и субъектов изначально использовалась аналитиками классификация, ранее разработанная для Москвы и положенная в основу Единой классификации.

Рисунок 3. Распределение совокупности строящихся жилых многоквартирных домов в 15 городах и 2-х регионах РФ по классам качества проекта

Вместе с тем, для отдельных городов отличия весьма существенны – как в количестве классов и их названиях, так и в отнесении объектов к тому или иному классу.
Так, в Тюмени доля эконом-класса выросла с 30 до 94%, комфорт-класса – снизилась с 62 до 5,4%, бизнес-класса – с 5,8 до 0,7%, элитного класса – с 4,2% до нуля. В Краснодаре доля эконом-класса выросла с 26 до 67%, класса комфорт-класса – снизилась с 47 до 20%, бизнес-класса – с 23 до 10%, элитного класса – с 4,5 до 3,6%. В Челябинске, при переходе от двух в РК к четырем в ЕК классам качества, приблизительное соответствие дает рост доли «стандартного качества» (эконом-класс плюс комфорт-класса) с 57 до 65% и уменьшение доли объектов повышенной комфортности с 43 до 35%.

Рисунок 4. Распределение строящихся жилых многоквартирных домов по классам качества в некоторых городах РФ

Обсуждение ситуации со специалистами рынка недвижимости из исследованных регионов показало, что полученные различия воспринимаются бизнес-сообществом как правильный шаг в отказе от регионального подхода и переходе на единую классификацию.
Обоснование дифференцирования элитных жилых новостроек на два подкласса. В целях повышения достоверности и точности анализа рынка требования к элитным новостройкам дополнительно дифференцированы на два подкласса – премиум и де-люкс (такая возможность предусмотрена методикой классифицирования).
Основной принцип классифицирования: обязательные требования к элитному классу сохраняются для подкласса премиум; опции – становятся обязательным для подкласса де-люкс (по аналогии с автомобильным рынком – входят в базовую комплектацию данного класса).
Критерии дифференцирования приведены в таблице 5. Основные общие и отличающиеся между классами характеристики:
- уровень авторской проработки внешнего архитектурного облика в классе де-люкс по профессиональным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города; в классе премиум допускается как минимум – функциональная архитектура без дополнительной эстетической и психологической нагрузки;
- несущие и ограждающие конструкции в обоих классах - бескаркасные или монолитно-ж/б-каркасные дома с ограждающими конструкциями, межквартирными стенами из керамического кирпича, внутриквартирными перегородками из кирпича или (предпочтительно) легкие шумозащищенные;
- объемно-планировочные решения в классе премиум: Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м, количество выходов квартир на лестничной площадке – до трех, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир, в квартирах свободная планировка - отсутствие несущих стен-перегородок, возможность обустройства просторных нежилых зон (холлы, кухни, санузлы, лоджии и др.), количество санузлов по числу спален плюс один (гостевой); в классе де-люкс: Кэ – не более 0,55, высота потолков от 3,2 м, количество выходов квартир на лестничной площадке – 1-2, собственный лифт в пентхаусе, для остальных квартир дома - персонифицированый доступ к лифту (с помощью ключа, карточки, сенсорный, и т.д.) и к этажу / квартире, в квартирах эксклюзивные планировки, кухни-столовые, террасы, опции - зимний сад, каминные залы, бассейны, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные, комнаты для хранения шуб, мытья лап собак и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома;
- отделка общественных зон и интерьер в классе де-люкс должны быть проработаны на уровне наружной архитектуры дома, с применением эксклюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства, квартиры – возможны без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей по-квартирно); в классе премиум общественные зоны – высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.), квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка "под ключ";
- площади помещений в классе премиум – кухни от 20 кв. м, квартир от студии площадью более 60 кв. м до многокомнатных площадью более 250 кв. м; в классе де-люкс: кухня-столовая – от 25 кв. м, квартир в зависимости от числа комнат – от студии площадью не менее 80 кв. м до многокомнатных квартир площадью 350 кв. м и более. Исходя из приведенных выше рекомендаций по нормам обеспеченности жильцов квартир элитного класса, для класса премиум можно рекомендовать 45-50 кв. м на человека, де-люкс – 60-70 кв. м на человека. Необходимо учитывать, что данные рекомендации предложены для элитного жилья для России в целом, и могут варьировать (уточняться) при рассмотрении данного показателя в зависимости от региона России (города);
- офисные, торгово-развлекательные помещения со свободным доступом не проживающих в доме в классе де-люкс – исключены, паркинг закрытый, наземный / подземный, отапливаемый, не менее 2,5 машино-места на квартиру, доступ для жителей: квартира - лифт – паркинг, возможна автомойка и автосервис в зоне автостоянки; в классе премиум нежилые помещения коммерческого назначения с доступом посторонних лиц возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг), для жителей дома - закрытый наземный/подземный паркинг, не менее 2,0 машино-места на квартиру, доступ - лифт, подземный переход;
- придомовая территория и безопасность в классе премиум: благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная территория (возможно ограждение не по всему периметру). Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, во двор. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Круглосуточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель. В классе де-люкс дополнительно: огороженная охраняемая территория, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения. Вооруженная охрана и видеонаблюдение. Территория с дизайнерской проработкой, соответствующей уровню наружной архитектуры дома.

Таблица 5. Перечень характеристик качества проекта двух подклассов элитного класса

Обоснование рекомендаций по уточнению нормативов заселенности элитного жилья. В Своде правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в отношении нормирования заселенности квартир содержится нижеследующий пункт:
«5.6. Расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с таблицей.
Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта
(СП 42.13330.2011)

Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом».
В разработанной методике по отношению к СП 42.13330.2011 соблюдается преемственность в учете диапазона формулы заселения и нормы площади квартиры в расчете на одного человека.
В качестве комментария к СП 42.13330.2011 необходимо отметить, что для социального (муниципального) жилья рекомендована норма заселения 20 кв. м на человека, что приблизительно соответствует современному уровню обеспеченности городского населения России. Для массового жилья – 30 кв. м на человека, что соответствует среднему уровню обеспеченности восточно-европейских столиц (Варшава, Прага). Для бизнес-класса – 40 кв. м на человека, что выше перспективного для России уровня, определенного в «Стратегии социально-экономического развития до 2020 года» (35 кв. м), но соответствует достигнутому среднему уровню обеспеченности западноевропейских столиц (Берлин, Париж, Лондон). Исходя из данной аналогии, целесообразно рекомендовать норматив обеспеченности в элитном классе на уровне средней обеспеченности населения городов США - от 50 (для класса премиум) до 60-70 (для класса де-люкс) кв. м на человека. При этом, формула заселения элитной квартиры класса премиум может быть k = n + 2/ k = n + 3, класса де-люкс k = n + 3/ k = n + 4.
По результатам исследования предпочтений потребителей Москвы, Московской области и Екатеринбурга, проведенного в 2006 году OOO Sternik’s Consulting совместно с АИМ «Медиа-Шторм», функциональное зонирование элитной квартиры класса премиум должно включать гостиную (холл), кухню-столовую, кабинет, спальню – при одном жильце или двух молодых супругах, дополнительно одну-две детских спальни и игровые комнаты (в зависимости от числа и возраста детей), гостевую комнату-спальню, прихожую, гардеробную/кладовую, количество санузлов – по числу спален плюс один.
Таким образом, при типичном составе семьи приобретателей элитных квартир – двое супругов возраста 35-40 лет и двое детей школьного/дошкольного возраста – число спален в квартире должно составить 4, а общее число комнат – 7-8.
В классе де-люкс к этому набору помещений прибавляются такие дополнительные опции, как оранжерея (зимний сад), бассейн, сауна и т.п.
Таким образом, в настоящей статье Единая методика классифицирования многоквартирных жилых новостроек получила развитие в двух направлениях: разработаны рекомендуемые нормативы заселенности квартир различных классов и критерии классифицирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс).

Литература

1. Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. Исследование рынка элитного жилья Москвы («Новостройки Топ-100»). – М, «Стройснабторг-1», 2002. – 520 с.
2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М., Изд. АКСВЕЛЛ, 2005. – 203 с.
3. Г.М.Стерник, С.Г.Стерник. Классификация элитного жилья Москвы (комплексная оценка качества жилья по критерию «качество местоположения - качество проекта») // Мир и Дом. 2006. №1.
4. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Луцков В.М. и др. Исследование рынка элитного жилья Москвы (Новостройки Топ-200»). – М, «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2005. – 447 с.
5. С.Г.Стерник. Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки // Современные проблемы экономики и управления развитием города. - М, РЭА им. Г.В. Плеханова, 2006.
6. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Информационное обеспечение работ по оценке. Мониторинг рынка. Опыт создания баз данных // Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных: материалы 2-й Поволжской научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2007.
7. Г.М.Стерник, С.Г.Стерник. Классификация жилья Москвы // Новые проекты. 2008. №5 (12).
8. Г.М.Стерник, С.Г.Стерник. Классификация элитного жилья (на примере Москвы) // Материалы Международной конференции “ELITE ESTATE, Санкт-Петербург, 2008.
9. Стерник С.Г. Методология разработки классификаций жилья Москвы для проектирования экономически эффективной застройки территорий // Экономика. Налоги. Право. 2009. № 4. С. 62-76.
10. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Сборник III Поволжской научно-практической конференции «Статистические методы массовой оценки». – Нижний Новгород, март 2010.
11. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: «Экономика», 2009. – 606 с.
12. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Единая методика классифицирования жилых многоквартирных зданий - объектов нового строительства по потребительскому качеству (классу). - М, Sternik’s Consulting, 2011. - http://realtymarket.ru/component/option,com_content/task,view/id,1657/Itemid,33/

¹Местоположение – географическая характеристика, отражающая качество зоны размещения объекта; расположение – ситуационно-планировочная характеристика, отражающая качество потребительского взаимодействия пользователей объекта с полезными и вредными факторами зоны размещения (такие признаки как видимость, обзорность, удобство пешей доступности и автомобильных выездов к ближайшей транспортной сети, городской инфраструктуре, отгороженность от неблагоприятных влияний и др.).

²Свод правил СП 54.13330.2011 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003)» утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 24 декабря 2010 г. № 778, зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) и введен в действие с 20 мая 2011 г. .

Опубликовано в журнале «Механизация строительства» 2013, № 8 (830), стр. 53-63. http://ms.enjournal.net/issue/

Методология прогнозирования российского рынка недвижимости

Часть 1. Основные допущения, ограничения и рабочие гипотезы

Геннадий Моисеевич Стерник, профессор кафедры «Управление программами и проектами» РЭУ им. Г.В.Плеханова, канд.техн.наук

Сергей Геннадьевич Стерник, зам. по научной работе декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ, д.э.н., проф.

Эволюция взглядов на проблемы прогнозирования рынков недвижимости в западной литературе. Великие западные экономисты 20-го века практически игнорировали рынки недвижимости как часть макроэкономики. Например, только одна статья, написанная И.Фишером (1933), связана с рынком недвижимости, и является исследованием о дефляции долгов [6]. Стандартные учебники по макроэкономике определяли жилье как один из многих товаров потребления или вовсе не считали нужным упоминать его. В лучшем случае некоторые из теоретических и эмпирических исследований городской и жилищной экономики включали макроэкономические факторы (такие как инфляция, экономический рост, ВВП, уровень безработицы, и т.д.) в качестве внешних “контрольных переменных”. Например, в 4 томах «Руководства по региональной и городской экономике» [13] только две статьи Чарльза Беккера и Эндрю Моррисона об “Урбанизации в преобразовании экономических систем” и Стивена Мэлпеззи об “Экономическом анализе рынков недвижимости в развитии и переходных экономических системах” пытались установить принципы взаимодействия между макроэкономикой и рынками жилья.

В 1991 году Гринвуд и Герковитц выяснили, что в США стоимость основного капитала в виде жилья больше, чем стоимость всего коммерческого капитала, и обычно ежегодная рыночная стоимость новых жилых инвестиций больше, чем стоимость бизнес- и капитальных инвестиций [12]. Таким образом, жилье - не просто очередной потребляемый товар. Существенные колебания в стоимости жилья подразумевали бы существенные колебания в капиталах людей и благосостоянии домашних хозяйств. Затем Дэвис и Хиткоут в 2001 году установили, что рыночная стоимость американской жилой собственности приблизительно равнялась среднегодовому показателю ВВП. Как сравнение, величина агрегатов денежной массы M1 и M2 в США составляла приблизительно 30% и 60% ВВП, соответственно [5].

Но даже такие существенные факты не заставили макроэкономистов 20-го века своевременно осознать, в какой степени макроэкономика и рынки недвижимости взаимозависимы.

Статья Ричарда Грина “Следуя за лидером: как изменения в жилищных и нежилищных инвестициях предсказывают изменения в ВВП” (1997) показывает, что, в отличие от макроэкономистов, западные отраслевые экономисты рынков строительства и продажи недвижимости задолго до последнего финансового кризиса задавались вопросами: важно ли, чтобы рынок недвижимости был включен в макроэкономический анализ и прогноз, и наоборот? Что должно быть областью макрожилищного исследования? Как связаны фазы бизнес-циклов на рынках недвижимости с макроэкономическими циклами? [10].

Под фазами рыночного цикла в макроэкономической литературе со времен «magnum opus» Митчелла 1913 года[1], известны четыре временных отрезка динамики цен, именуемые «спад (рецессия)» - Recession, «восстановление (оживление)” - Recovery, «подъем (рост)» - Expantion, «перепроизводство (избыточное предложение)” - Oversupply.

В публикациях западных специалистов, в том числе – учеников Митчелла, – неоднократно описывались “длинные циклы” на рынках недвижимости [1-5, 9, 12]. Например, Уитон в своих работах 1987-1999 годов показал, что в США циклы востребованности офисов и офисного развития составляют приблизительно 10 лет [15-19]. Болл, Лицьери и Макгрегор (1998) показали, что в Соединенном Королевстве новые циклы коммерческой недвижимости также имеют продолжительность 10 лет, и независимы от бизнес-цикла [1]. Кроме того, используя информацию по незастроенным территориям, Болл, Моррисон и Вуд (1996, 1999), обнаружили на рынках жилой недвижимости и недвижимости, не связанной с постоянным проживанием, существенно более долгие циклы нового строительства, с периодичностью 20-30 лет (так называемые циклы Саймона Кузнеца) [2,3].

График Мануэля Готтлиба из Национального бюро экономических исследований в Нью-йорке (1976), возможно - самый точный систематический анализ циклов на рынке недвижимости в западной литературе [9]. Приняв опубликованную в 1946 году методологию измерения бизнес-циклов Митчелла и Бернса [4], Готтлиб исследовал более 100 циклов строительства недвижимости в различных городах в разных странах и рассчитал, что по его статистике строительные циклы показывают точную периодичность в 19,7 лет и точное стандартное отклонение в 5 лет. Периодичность местных, региональных и национальных циклов в этой статистике, как правило, взаимосвязана. Периодичность циклов жилищного строительства может быть значительно более длительной, чем периодичность обычных бизнес-циклов, и амплитуды также больше, чем у бизнес-циклов. Процент пустующих помещений также показывает наличие циклических движений. Интересно, что согласно данным Готтлиба процент пустующих помещений в различных сообществах в различные периоды времени, но в одних и тех же фазах рыночного цикла, одинаков. Снижение процента вакантных площадей служит рыночным индикатором приближающегося строительного бума (фазы роста рынка недвижимости).

Вместе с тем, на развитых рынках недвижимости западных стран, в условиях низкой инфляции, динамика цен была не столь значительна, как в переходной экономике России, начиная с 1991 года. Поэтому в пределах десятилетних долгосрочных циклов (т.е. при исключении кризисных стадий) точное прогнозирование ценовой динамики на этих западных рынках не представляло большого практического интереса. Отсюда становится понятной некоторая небрежность рекомендаций для инвестиционных аналитиков рынков недвижимости, сохранявшаяся в западной методической литературе до начала ипотечного кризиса на рынке недвижимости США 2006-2008 годов: если прогнозируется положительная динамика, то принимать годовой прирост цен в пределах +10%, если отрицательная – то в пределах -10% [7].

Однако с тех пор как Кевин Готхэм в своей статье, написанной ещё до начала кризиса (2006), показал степень вовлечённости системы жилищного финансирования США в глобальную финансовую систему [8], стало понятно, что рекомендации, подобные указанным выше, являются ключевой институциональной проблемой экономики США: никакие прогнозы не включают в себя оценку вероятности системного кризиса отрасли. Все инвестиционные проекты и кредитные риски рассчитываются на основании предпосылки о сохранении тенденции к росту рынка в большей или меньшей степени. Ситуация тотальной несостоятельности методологии финансового анализа и инвестиционного прогнозирования рынков недвижимости в США подтверждается и в статье Ричарда Грина (2008), который обращается к проблеме ассиметрии информации на финансовом рынке [11] . Он приходит к выводу о том, что именно информационные проблемы привели к неверной оценке рисков, связанных с ипотечными активами, что создало условия для распространения кризиса. Этот вывод подтверждает в своей статье и Энтони Сандерс. На основании данных о ценах жилья и дефолтах по ипотечным кредитам, он показывает наличие структурного сдвига в их отношении после начала кризиса. Эти результаты указывают, что не всегда на основании исторических данных можно предсказать уровень финансового риска в случае наступления кризиса. Так, количество дефолтов по кредитам в кризис существенно превзошло количество, которое можно было предсказать при данном уровне падения цен [14].

Поэтому, несмотря на то, что рынки недвижимости, в отличие от финансовых, являются менее совершенными и конкурентными, и им свойственны неэластичность предложения по цене и расслоение эластичности спроса по цене и доходам, сегодня, в результате исследований механизмов мирового кризиса, экономисты как в США, так и в России согласны, что рынки недвижимости являются частью глобального финансового рынка и нуждаются в разработке и внедрении методологии научного прогнозирования.

Проблема прогнозирования развития рынка недвижимости в трансформирующейся экономике России. Исходя из известного положения акад. В.В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование – это попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества [32], рассмотрим проблемы прогнозирования рынка недвижимости России. Для этого необходимо отследить эволюцию методологии прогнозирования рынка недвижимости с самого начала его зарождения в формирующейся рыночной экономике, когда государство пыталось обеспечить доступность жилья для населения в условиях гиперинфляции и обвальной девальвации национальной валюты [27], по сегодняшний день.

С самого начала новейшей истории рынка недвижимости России (оно датируется маем-июнем 1990 года, когда прошли первые легальные аукционные продажи кооперативных квартир в Москве) специалистами и общественностью была осознана потребность в предвидении, прогнозировании тенденций развития рынка, и в первую очередь – динамики цен на нем. Необходимо было понять, как в формирующейся рыночной экономике, в условиях гиперинфляции и обвальной девальвации национальной валюты государство обеспечит доступность жилья для населения.

В условиях стартующего, хаотического рынка в первую очередь были востребованы (и наиболее широко используются по настоящее время) экспертные предсказания – наименее формализованный метод, вызывающий обоснованное доверие в случае высказываний опытных экспертов о качественных тенденциях рынка в краткосрочном периоде (несколько месяцев). Однако этот метод вызывал неудовлетворенность потребителей прогнозов при попытках дать количественные оценки.

Несмотря на то, что первые формализованные, расчетные прогнозы (среднесрочные – на 1-3 года) появились уже в 1995 году [34-38], создание и совершенствование методов прогнозирования сталкивалось и до настоящего времени сталкивается с существенными трудностями:

1)                Неприспособленность сложившихся в плановой экономике методов народно-хозяйственного прогнозирования на основе отраслевых балансов к прогнозированию в условиях рыночной экономики. Примером такой неприспособленности являются многочисленные попытки прогнозирования развития строительного комплекса как отрасли народного хозяйства в отрыве от макросистемы - рынка недвижимости, включающей этот комплекс в качестве производственной подсистемы наряду с подсистемой финансирования оборота недвижимости из доходов и накоплений граждан, ипотечного кредитования и других источников.

2)                Неприспособленность стандартных эконометрических методов к прогнозированию тенденций рынка недвижимости в современных условиях.

В новейшей истории России отмечено два долгосрочных цикла продолжительностью около 10 лет (рис. 1).

 

Рис. 1. Индексы роста долларовых цен на рынке жилья Москвы в 1990-2012 годах

Если отмерять начало и конец цикла по нижним точкам уровня цен, то в Москве в фазе роста первого десятилетнего цикла (июнь 1990 – август 1998 г.) цены выросли (в долларах) в 12 раз, второго (июнь 2000 – октябрь 2008 г.) – в 11,5 раза. Отмеченный рост по стадиям динамики был существенно неравномерным (табл. 1).

Понятие «стадия цикла рынка недвижимости» введено нами [34] в целях повышения точности прогнозирования и обозначает отрезки динамики с приблизительно одинаковым темпом роста цен.

Таблица 1. Темпы роста цен на жилье в Москве на различных стадиях фазы роста второго долгосрочного цикла

Стадия		Прирост цен, %
Начало	Конец
июль 2000	декабрь 2001	41,0
январь 2002	август 2002	3,2
сентябрь 2002	июнь 2004	100,0
июль 2004	июнь 2005	7,0
июль 2005	ноябрь 2006	130,0
декабрь 2006	сентябрь 2007	2,0
октябрь 2007	август 2008	55,0

>

В результате столь высокой волатильности динамики цен на развивающемся рынке жилья применение стандартных эконометрических методов регрессионного моделирования и прогнозирования ценовых трендов, прекрасно работающих в области монотонного изменения динамики, возможно лишь в краткосрочном периоде (8-18 месяцев), и это сопряжено с риском непредсказуемой ошибки вследствие возможного перелома тенденций в среднесрочном периоде.

3)                Непригодность методов, разработанных в странах с развитой рыночной экономикой, к прогнозированию в странах с переходной экономикой.

Характерным примером является методика т.н. анализа экономической базы (АЭБ), посвященная прогнозированию на рынке недвижимости, причем не цен, а спроса на недвижимость [20]. Эта задача является актуальной для девелоперов, планирующих строительство в различных городах США. Процедура анализа экономической базы (АЭБ):

1. Определить текущие отрасли экономической базы и оценить текущую базисную занятость.

2. Определить текущую общую занятость и рассчитать мультипликатор экономической базы (МЭБ)

3. Определить текущую общую численность населения и рассчитать коэффициент отношения численности населения к занятости (КНЗ)

4. Оценить будущие изменения базисной занятости

5. Умножить на МЭБ, чтобы оценить будущую общую занятость

6. Умножить на КНЗ, чтобы оценить будущую общую численность населения

7. Умножить на принятую в данной локации норму обеспеченности жильем, офисными, торговыми помещениями (кв. м/чел.).

Основная формула методики:

Dunits = Nb x Meb x Kn, шт.; Dareal = Dunits x S, кв. м,

где Dunits – прогнозируемый прирост численности населения, шт.;

Nb – прогнозируемое увеличение базисной занятости (занятости в экспортно-ориентированных отраслях) за счет миграционного притока, чел.;

Meb – мультипликатор экономической базы (отношение общей занятости в экономике города к занятости в базовых отраслях);

Kn – коэффициент незанятости (отношение общей численности населения к общей занятости);

Dareal – прогнозируемый объем поглощения площадей, кв. м;

S – средняя обеспеченность населения жильем (офисными, торговыми площадями и т.д.) в данном регионе, кв. м/ чел.

Практика апробирования данной методики в российских условиях показала, что она может быть ограниченно использована в специальных условиях моносегментных локальных рынков - строительства бизнес-центров, технопарков и иных подобных территориально-производственных образований, а для применения в сложившихся городах с многопрофильной экономикой она непригодна [49]. Причинами такого положения являются принятые в методике допущения, естественные для развитого рынка (вне кризисных периодов), но не соответствующие закономерностям развивающегося рынка:

- относительно связи рынка труда и миграции (планируемое открытие новых рабочих мест в городе вызывает адекватный приток мигрантов вместе с семьями, причем пропорционально увеличивается численность населения за счет роста численности сфер обслуживания, медицины, транспорта и т.д. и дополнительного притока мигрантов в них);

- относительно закономерностей развитого рынка недвижимости, заключающейся в приблизительном равенстве (тождестве) объемов строительства, предложения, спроса и поглощения площадей.

4)                Информационная закрытость рынка недвижимости России. В отличие от развитых рынков, где давно сложились лицензированные государством статистические бюро, обеспечивающие специалистов полной и достоверной информацией о показателях рынка недвижимости, в России за 20 лет продвижения к нормальной открытой статистике все еще далеко от завершения.

Использование подобных структур в российских условиях затруднено как в силу их отсутствия, так и в силу информационной закрытости отечественного рынка, высокой доли ценовых искажений, «серого» оборота, теневых (незарегистрированных) сделок и др.

Рынок жилой недвижимости принято разделять на рынок строительства и продажи квартир (договоров долевого участия) в строящихся домах (первичный рынок) и рынок купли-продажи готового жилья (вторичный рынок). Что касается информации о ходе строительства, то Росстат, как преемник статистического ведомства СССР, сделал попытку сохранения имевшейся системы статистического наблюдения. Однако механизмы сбора данных через местные органы планирования разрушились, а статистическая отчетность частных строительных компаний, аккумулируемая местными статорганами, в значительной степени искажает информацию. Несмотря на распоряжения правительства, местные органы управления за редкими исключениями (Москва, Санкт-Петербург и некоторые другие регионы) не создали реестры строящегося жилья и не владеют первичными данными. Другая часть показателей, касающаяся цен на первичном и вторичном рынке, оборотов вторичного рынка, долгое время была Росстату недоступна, и лишь в последние 10 лет был налажен сбор этих данных по специфической методике, аналогичной методике сбора данных на рынках товаров и услуг (что приемлемо при подсчете потребительской инфляции, но не всегда приемлемо на рынке недвижимости). Поэтому и сегодня большинство специалистов не доверяют данным Росстата, тем более что доступ к ним (особенно в разрезе городов/муниципальных образований) затруднен.

В связи с этим в России с самого начала становления и развития рынка недвижимости зарубежными и отечественными специалистами из Фонда «Институт экономики города» (Вашингтон, США), Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Российской Гильдии риэлторов (РГР) и других организаций были предприняты попытки сбора информации о рынке, обработки и анализа этой информации, выявления тенденций и закономерностей развития рынка и их прогнозирования. Авторы настоящей работы участвовали в этом процессе с 1993 года. Можно сказать, что практическая потребность в создании и развитии методов анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики была осознана вместе с зарождением рынка не только его участниками, но и государством. В 2000-2001 годах по заказу Госстроя России авторами была разработана концепции создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья [42].

Наконец, в последние годы этим начали заниматься также и созданные государством институты: Роснедвижимость, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и главным образом - Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который подключил коммерческие консалтинговые структуры к наполнению создаваемой им Единой аналитической информационной системы (ЕАИС).

5) Недостаточная изученность закономерностей развития рынков недвижимости. С одной стороны, это является следствием предыдущего пункта - недостатка информации о рынке, с другой – следствием все еще не сложившейся законодательно-правовой базы рынка, непрерывного и существенного изменения «правил игры», гипертрофированного влияния на рынок политических решений федеральных и местных властей, что делает объективно существующие закономерности неустойчивыми и слишком часто изменяющимися. Тем не менее, на сегодняшний день ряд устойчивых закономерностей развивающегося рынка недвижимости России изучены [39-41,44,45,48-52] и могут быть использованы при совершенствовании методик прогнозирования на рынке недвижимости. Ниже кратко изложены основные указанные закономерности.

Ключевой интегральный фактор развития рынка недвижимости и факторы «сопротивления системы» в методологии его прогнозирования. Развитие любого отраслевого розничного рынка зависит от соотношения трех фундаментальных факторов:

- степени глобальной потребности населения в экономическом благе, формирующем данный рынок (степени приоритета в структуре потребностей);

- степени дефицита данного экономического блага (развития адекватного предложения);

- доходов населения (экономической доступности блага и эластичности платежеспособного спроса на него по цене и по доходам населения).

Очевидно, что текущее состояние и прогноз перечисленных фундаментальных экономических факторов для рынка недвижимости, в свою очередь, зависят от меняющейся иерархии макро- и микроэкономических факторов, от государственного регулирования и институционального развития рынка, а также от состояния строительных ресурсов.

Здесь необходимо уточнить системное понимание, собственно, объекта прогнозирования.

Используемое в литературе и практике по настоящее время понятие "строительная отрасль" как объект государственного управления не полностью отражает сущность реальных экономических отношений. Понятия «инвестиционно-строительный комплекс», «рынок строительства и продажи недвижимости», «первичный рынок недвижимости» больше соответствуют современному пониманию рассматриваемой сложной системы как совокупности производственных и непроизводственных отраслей, а также организационно-экономического механизма управления ими, обеспечивающих в форме капитальных вложений расширенное воспроизводство основных фондов (включая жилой фонд, а также реализацию государственной политики в жилищной сфере).

Таким образом, с точки зрения системного экономического анализа, строительная отрасль – производящий компонент (элемент) рынка недвижимости как сектора национальной экономики (сложной социально-экономической системы) [41].

Существенные аспекты прогнозирования состояния системы:

- фундаментальной особенностью продукции строительства является ее территориальная закрепленность (что придает любым исследованиям рынков недвижимости четко выраженный региональный аспект);

- одновременно с пространственной закрепленностью предложения на рынке недвижимости, глобальный платежеспособный спрос на данном рынке для России экстерриториален. Другими словами, зоной торговли объектом недвижимости может оказаться не только локальный рынок района местоположения объекта, но и вся страна или группа стран;

- инвестирование и проектное финансирование строительства на региональных рынках недвижимости, в силу глобализации финансовых рынков, может осуществляться на местном, на межрегиональном, и на транснациональном уровне, что переводит всю систему региональных строительных проектов на глобальный экономический уровень. При этом вторичный и первичный рынки недвижимости системно объединены и зависимы между собой как экономические категории «запас» - «поток».

С этой точки зрения на рынке жилья в развивающейся экономике России сложились следующие условия экономического воспроизводства:

- глобальная потребность действует долгосрочно как основополагающий генератор развития;

- адекватное предложение хронически отстает от глобального спроса по количеству и качеству;

- экономическая доступность блага в целом пока мало соответствует доходам населения.

При этом необходимо подчеркнуть, что в России жилье значительно чаще приобретается за т.н. «серые доходы» населения, чем за счет семейных накоплений, легальных доходов, ипотеки и др.

Таким образом, в ближайшие десятилетия, пока глобальный дефицит жилья в России не будет исчерпан, циклы реального роста рынка, в основном, будут прямо связаны с мировым и национальным глобальным финансовым рынком через механизм «рост денежной массы – рост суммарных доходов населения – рост рынка жилья – рост остальных сегментов рынка недвижимости».

Многолетние исследования рынка недвижимости России как сектора национальной экономики с момента его образования [49] подтвердили действенность на этом рынке перечисленных положений экономической науки и позволили сформулировать изложенную ниже экономическую парадигму его расширенного воспроизводства, зависящего от платежеспособного спроса:

·                   Ключевым фактором развития рынка недвижимости в переходных экономиках (приоритетно исследуемым страновым и региональным макроэкономическим статистическим показателем) является показатель суммарного легального и теневого дохода населения с учетом изменяющейся склонности к потреблению, инвестированию, сбережению и накоплению.

·                   В разные периоды развития рынков данный показатель зависит от разных причин импульсного роста денежной массы (макроэкономических денежных потоков) и преобладающих механизмов образования «серых» доходов населения:

- периодов либерализации предпринимательской деятельности и приватизации в различных кластерах;

- периодов интенсивных бюджетных инвестиций в различные национальные и региональные программы, проекты, предвыборные кампании и др.;

- «газово-нефтяного» роста, «ипотечно-нефтяного» роста и др. [51].

Главные выявленные свойства рынка недвижимости как динамической системы, оказывающей сопротивление действию ключевого интегрального фактора:

- неравномерность пространственного развития;

- цикличность параметрического развития в рамках неравномерности пространственного развития.

В основу изучения рынка недвижимости положены представления о том, что он является сложной социально-экономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим, исследование проводится на основе принципов системного подхода к исследованию сложных объектов. К ним относится:

- изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и, следовательно - изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

- вычленение объекта из макросистемы, четкое определение границ исследуемой системы и элементов макросистемы;

- расчленение (многоуровневую декомпозицию, дезагрегирование) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез (объединение, агрегирование) элементов на подсистемы все более высокого уровня.

Организационно-экономический механизм функционирования и инвестиционного развития рынка недвижимости как подсистемы национальной экономики заключается в том, что, являясь саморегулируемой системой, рынок недвижимости подвергается управляющему и регулирующему воздействию государства в трех аспектах:

- как сфера, объединяющая предприятия отрасли;

- как территориально-распределенная система;

- как элемент системы территориальных рынков (социально-экономических систем).

Поэтому разработанная концепция рынка недвижимости как объекта статистического наблюдения и финансового математического моделирования определяет необходимость анализа и моделирования следующих конкурирующих рыночных макропроцессов:

- экономически эффективного решения социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- экономического перераспределения инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель и видами недвижимости;

- экономического перераспределения всех видов прав на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому;

- экономической защиты возникающих у субъектов прав (обеспечения экономической ликвидности вещных и иных прав на недвижимое имущество);

- экономически свободного (саморегулируемого) формирования цен на объекты и услуги.

Инфраструктура рынка недвижимости как объекта моделирования и прогнозирования представляет собой совокупность следующих элементов:

- объекты недвижимости,

- экономические субъекты, оперирующие на рынке,

- процессы функционирования рынка, т.е. процессы производства (создания), потребления (использования, эксплуатации), обмена (торгового оборота) объектов недвижимости и управления (менеджмента),

- механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (институциональная и правовая среда).

Методологически важнейшим инструментом математического моделирования инфраструктуры рынка недвижимости является процедура классифицирования объектов, которую необходимо проводить заново при каждом региональном исследовании. Принципы, алгоритмы, степень точности и детализации любого классифицирования, т.е. создания информационной модели множества элементов, расчлененного на группы по определенному признаку, не универсальны, так как строго зависят от цели классифицирования.

Целью рыночного классифицирования объектов недвижимости является выделение сегментов рынка недвижимости, различающихся по закономерностям ценообразования и бизнес-процессов (при этом необходимо отметить, что сегменты рынка образуются с помощью классифицирования всех элементов инфраструктуры рынка: объектов, субъектов и процессов).

Обратной процедурой, необходимой, например, для прогнозирования спроса на продукт инвестиционного проекта, является процедура квалифицирования объекта как товара рынка недвижимости, в сегменте с уже разработанной классификацией объектного состава. Поэтому, в интересах рыночного анализа, классификация объектов рынка недвижимости как материальных (физических) объектов и как объектов экономико-правовых и социальных отношений, а также по любой другой группе признаков, - должна быть адекватна цели последующего квалифицирования объектов по данному признаку как товаров рынка недвижимости.

На основании изложенного, разработанная общая методология прогнозирования развития рынка недвижимости как сектора национальной экономики строится на модели «влияние ключевого интегрального фактора динамики (свободная денежная масса, доходы населения) – сопротивление системы элементов и факторов» и основывается на дискретном пространственно-параметрическом статистическом (кластерном) анализе и мониторинге каких-либо совокупностей региональных и локальных рынков. Обязательными для наблюдения количественными индикаторами состояния каждого локального рынка недвижимости являются объемные, ценовые и доходные показатели во всех фактически имеющихся или вновь образующихся на данном рынке сегментах (типах и классах недвижимости, с территориальным дифференцированием). Обязательными для определения качественными признаками каждого локального рынка недвижимости в исследуемом региональном рынке недвижимости, как составной статистической совокупности, являются:

- экономический тип рынка (степень экономического и институционального развития рынка);

- фаза и стадия рыночного цикла;

- текущая и прогнозируемая стратегия основных участников рынка, включая государство;

- тенденции локальной зоны торговли (продуктами проектов локального рынка недвижимости).

Факторы ценообразования на рынке недвижимости. Важным шагом на пути совершенствования методов прогнозирования, кроме выявления понятия «тип рынка» и определения связи темпа роста цен с типом рынка [48], было комплексное исследование и феноменологический анализ факторов динамики ценообразования на рынке жилья и построение многоуровневой иерархии факторов спроса и предложения (табл. 2) [52].

Укрупненно иерархия и взаимосвязи факторов показаны на схеме (рис. 2). Присутствуют три вида связей (стрелки):

- вертикальные (идущие снизу вверх – связи причинно-следственные);

- горизонтальные (между одноуровневыми факторами – связи влияния);

- обратные (идущие сверху вниз – связи саморегулирования рынка).

Таблица 2. Феноменологический анализ факторов динамики ценообразования на рынке жилья

Факторы	Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платеже способного спроса на жилье	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению.
2. Потребность в жилье (потен циальный спрос)	Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания	Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.
5. Условия и объ ем жилищного кредитования по купателей, в т.ч. ипотечного, коли чество и доля ипотечных сделок	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.
6. Макрофинан совые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроиз водства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены.
9. Макрофинан совые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет («бегство от доллара»), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор . Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены.
16. Финансирова ние строительства жилья собствен ными средствами застройщиков и инвесторов, бан ковскими креди тами, средствами населения и инвес торов-спекулян тов, иными прив леченными сред ствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестои мость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Администра тивные и эконо мические условия входа застрой щика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестицион ная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинго вая и ценовая стратегия продав цов и застройщи ков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовле творяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

Содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с развивающейся экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития [34]. Кроме того, в процессе прогнозирования необходимо учитывать, что между ценообразующими факторами существуют прямые и обратные, горизонтальные и вертикальные связи (см. рис. 2).

Таким образом, перечисленные в данной части настоящей работы факторы динамики рынка недвижимости представляют собой систему допущений, ограничений и рабочих гипотез о предметной области моделирования рынка недвижимости.

В последующих частях настоящей работы будут раскрыты содержание эволюции и современного состояния методологии прогнозирования рынка недвижимости, основывающихся на изложенной выше системе факторов.

>

Рис. 2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и из взаимосвязи

>

---

[1] Уэсли Клэр Митчелл (5 августа 1874 года - 29 октября 1948 г.) - американский экономист, известный своими эмпирическая работами по бизнес-циклам, руководитель Национального бюро экономических исследований в Нью-Йорке, в его первые десятилетия. Ученик, в том числе, Торстейна Веблена. «Magnum opus» Митчелла опубликован в 1913 году: Business Cycles, University of California Press, 1913 (ISBN 978-0-8337-2407-6). Эта книга предлагает аналитическое описание сложных процессов, в результате которых циклические периоды процветания бизнеса (рост), кризис, депрессия, оживление стали нарицательными понятиями в современном мире. Материалы исследования основаны на статистике о состоянии рынка и о бизнес-циклах с 1890-го года в Соединенных Штатах, Англии, Германии и Франции. Саймон Кузнец в своей автобиографии признает "великий интеллектуальный долг перед Митчеллом».

>

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Часть 1. Основные допущения, ограничения и рабочие гипотезы

(Механизация строительства. -- 2013, No. 8 (830), стр. 53-63.)

Категория: методические материалы

Опубликовано в журнале «Механизация строительства» 2013, № 8 (830), стр. 53-63. http://ms.enjournal.net/issue/

Методология прогнозирования российского рынка недвижимости

Часть 1. Основные допущения, ограничения и рабочие гипотезы

Геннадий Моисеевич Стерник, профессор кафедры «Управление программами и проектами» РЭУ им. Г.В.Плеханова, канд.техн.наук

Сергей Геннадьевич Стерник, зам. по научной работе декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ, д.э.н., проф.

Эволюция взглядов на проблемы прогнозирования рынков недвижимости в западной литературе. Великие западные экономисты 20-го века практически игнорировали рынки недвижимости как часть макроэкономики. Например, только одна статья, написанная И.Фишером (1933), связана с рынком недвижимости, и является исследованием о дефляции долгов [6]. Стандартные учебники по макроэкономике определяли жилье как один из многих товаров потребления или вовсе не считали нужным упоминать его. В лучшем случае некоторые из теоретических и эмпирических исследований городской и жилищной экономики включали макроэкономические факторы (такие как инфляция, экономический рост, ВВП, уровень безработицы, и т.д.) в качестве внешних “контрольных переменных”. Например, в 4 томах «Руководства по региональной и городской экономике» [13] только две статьи Чарльза Беккера и Эндрю Моррисона об “Урбанизации в преобразовании экономических систем” и Стивена Мэлпеззи об “Экономическом анализе рынков недвижимости в развитии и переходных экономических системах” пытались установить принципы взаимодействия между макроэкономикой и рынками жилья.

В 1991 году Гринвуд и Герковитц выяснили, что в США стоимость основного капитала в виде жилья больше, чем стоимость всего коммерческого капитала, и обычно ежегодная рыночная стоимость новых жилых инвестиций больше, чем стоимость бизнес- и капитальных инвестиций [12]. Таким образом, жилье - не просто очередной потребляемый товар. Существенные колебания в стоимости жилья подразумевали бы существенные колебания в капиталах людей и благосостоянии домашних хозяйств. Затем Дэвис и Хиткоут в 2001 году установили, что рыночная стоимость американской жилой собственности приблизительно равнялась среднегодовому показателю ВВП. Как сравнение, величина агрегатов денежной массы M1 и M2 в США составляла приблизительно 30% и 60% ВВП, соответственно [5].

Но даже такие существенные факты не заставили макроэкономистов 20-го века своевременно осознать, в какой степени макроэкономика и рынки недвижимости взаимозависимы.

Статья Ричарда Грина “Следуя за лидером: как изменения в жилищных и нежилищных инвестициях предсказывают изменения в ВВП” (1997) показывает, что, в отличие от макроэкономистов, западные отраслевые экономисты рынков строительства и продажи недвижимости задолго до последнего финансового кризиса задавались вопросами: важно ли, чтобы рынок недвижимости был включен в макроэкономический анализ и прогноз, и наоборот? Что должно быть областью макрожилищного исследования? Как связаны фазы бизнес-циклов на рынках недвижимости с макроэкономическими циклами? [10].

Под фазами рыночного цикла в макроэкономической литературе со времен «magnum opus» Митчелла 1913 года[1], известны четыре временных отрезка динамики цен, именуемые «спад (рецессия)» - Recession, «восстановление (оживление)” - Recovery, «подъем (рост)» - Expantion, «перепроизводство (избыточное предложение)” - Oversupply.

В публикациях западных специалистов, в том числе – учеников Митчелла, – неоднократно описывались “длинные циклы” на рынках недвижимости [1-5, 9, 12]. Например, Уитон в своих работах 1987-1999 годов показал, что в США циклы востребованности офисов и офисного развития составляют приблизительно 10 лет [15-19]. Болл, Лицьери и Макгрегор (1998) показали, что в Соединенном Королевстве новые циклы коммерческой недвижимости также имеют продолжительность 10 лет, и независимы от бизнес-цикла [1]. Кроме того, используя информацию по незастроенным территориям, Болл, Моррисон и Вуд (1996, 1999), обнаружили на рынках жилой недвижимости и недвижимости, не связанной с постоянным проживанием, существенно более долгие циклы нового строительства, с периодичностью 20-30 лет (так называемые циклы Саймона Кузнеца) [2,3].

График Мануэля Готтлиба из Национального бюро экономических исследований в Нью-йорке (1976), возможно - самый точный систематический анализ циклов на рынке недвижимости в западной литературе [9]. Приняв опубликованную в 1946 году методологию измерения бизнес-циклов Митчелла и Бернса [4], Готтлиб исследовал более 100 циклов строительства недвижимости в различных городах в разных странах и рассчитал, что по его статистике строительные циклы показывают точную периодичность в 19,7 лет и точное стандартное отклонение в 5 лет. Периодичность местных, региональных и национальных циклов в этой статистике, как правило, взаимосвязана. Периодичность циклов жилищного строительства может быть значительно более длительной, чем периодичность обычных бизнес-циклов, и амплитуды также больше, чем у бизнес-циклов. Процент пустующих помещений также показывает наличие циклических движений. Интересно, что согласно данным Готтлиба процент пустующих помещений в различных сообществах в различные периоды времени, но в одних и тех же фазах рыночного цикла, одинаков. Снижение процента вакантных площадей служит рыночным индикатором приближающегося строительного бума (фазы роста рынка недвижимости).

Вместе с тем, на развитых рынках недвижимости западных стран, в условиях низкой инфляции, динамика цен была не столь значительна, как в переходной экономике России, начиная с 1991 года. Поэтому в пределах десятилетних долгосрочных циклов (т.е. при исключении кризисных стадий) точное прогнозирование ценовой динамики на этих западных рынках не представляло большого практического интереса. Отсюда становится понятной некоторая небрежность рекомендаций для инвестиционных аналитиков рынков недвижимости, сохранявшаяся в западной методической литературе до начала ипотечного кризиса на рынке недвижимости США 2006-2008 годов: если прогнозируется положительная динамика, то принимать годовой прирост цен в пределах +10%, если отрицательная – то в пределах -10% [7].

Однако с тех пор как Кевин Готхэм в своей статье, написанной ещё до начала кризиса (2006), показал степень вовлечённости системы жилищного финансирования США в глобальную финансовую систему [8], стало понятно, что рекомендации, подобные указанным выше, являются ключевой институциональной проблемой экономики США: никакие прогнозы не включают в себя оценку вероятности системного кризиса отрасли. Все инвестиционные проекты и кредитные риски рассчитываются на основании предпосылки о сохранении тенденции к росту рынка в большей или меньшей степени. Ситуация тотальной несостоятельности методологии финансового анализа и инвестиционного прогнозирования рынков недвижимости в США подтверждается и в статье Ричарда Грина (2008), который обращается к проблеме ассиметрии информации на финансовом рынке [11] . Он приходит к выводу о том, что именно информационные проблемы привели к неверной оценке рисков, связанных с ипотечными активами, что создало условия для распространения кризиса. Этот вывод подтверждает в своей статье и Энтони Сандерс. На основании данных о ценах жилья и дефолтах по ипотечным кредитам, он показывает наличие структурного сдвига в их отношении после начала кризиса. Эти результаты указывают, что не всегда на основании исторических данных можно предсказать уровень финансового риска в случае наступления кризиса. Так, количество дефолтов по кредитам в кризис существенно превзошло количество, которое можно было предсказать при данном уровне падения цен [14].

Поэтому, несмотря на то, что рынки недвижимости, в отличие от финансовых, являются менее совершенными и конкурентными, и им свойственны неэластичность предложения по цене и расслоение эластичности спроса по цене и доходам, сегодня, в результате исследований механизмов мирового кризиса, экономисты как в США, так и в России согласны, что рынки недвижимости являются частью глобального финансового рынка и нуждаются в разработке и внедрении методологии научного прогнозирования.

Проблема прогнозирования развития рынка недвижимости в трансформирующейся экономике России. Исходя из известного положения акад. В.В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование – это попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества [32], рассмотрим проблемы прогнозирования рынка недвижимости России. Для этого необходимо отследить эволюцию методологии прогнозирования рынка недвижимости с самого начала его зарождения в формирующейся рыночной экономике, когда государство пыталось обеспечить доступность жилья для населения в условиях гиперинфляции и обвальной девальвации национальной валюты [27], по сегодняшний день.

С самого начала новейшей истории рынка недвижимости России (оно датируется маем-июнем 1990 года, когда прошли первые легальные аукционные продажи кооперативных квартир в Москве) специалистами и общественностью была осознана потребность в предвидении, прогнозировании тенденций развития рынка, и в первую очередь – динамики цен на нем. Необходимо было понять, как в формирующейся рыночной экономике, в условиях гиперинфляции и обвальной девальвации национальной валюты государство обеспечит доступность жилья для населения.

В условиях стартующего, хаотического рынка в первую очередь были востребованы (и наиболее широко используются по настоящее время) экспертные предсказания – наименее формализованный метод, вызывающий обоснованное доверие в случае высказываний опытных экспертов о качественных тенденциях рынка в краткосрочном периоде (несколько месяцев). Однако этот метод вызывал неудовлетворенность потребителей прогнозов при попытках дать количественные оценки.

Несмотря на то, что первые формализованные, расчетные прогнозы (среднесрочные – на 1-3 года) появились уже в 1995 году [34-38], создание и совершенствование методов прогнозирования сталкивалось и до настоящего времени сталкивается с существенными трудностями:

1)                Неприспособленность сложившихся в плановой экономике методов народно-хозяйственного прогнозирования на основе отраслевых балансов к прогнозированию в условиях рыночной экономики. Примером такой неприспособленности являются многочисленные попытки прогнозирования развития строительного комплекса как отрасли народного хозяйства в отрыве от макросистемы - рынка недвижимости, включающей этот комплекс в качестве производственной подсистемы наряду с подсистемой финансирования оборота недвижимости из доходов и накоплений граждан, ипотечного кредитования и других источников.

2)                Неприспособленность стандартных эконометрических методов к прогнозированию тенденций рынка недвижимости в современных условиях.

В новейшей истории России отмечено два долгосрочных цикла продолжительностью около 10 лет (рис. 1).

 

Рис. 1. Индексы роста долларовых цен на рынке жилья Москвы в 1990-2012 годах

Если отмерять начало и конец цикла по нижним точкам уровня цен, то в Москве в фазе роста первого десятилетнего цикла (июнь 1990 – август 1998 г.) цены выросли (в долларах) в 12 раз, второго (июнь 2000 – октябрь 2008 г.) – в 11,5 раза. Отмеченный рост по стадиям динамики был существенно неравномерным (табл. 1).

Понятие «стадия цикла рынка недвижимости» введено нами [34] в целях повышения точности прогнозирования и обозначает отрезки динамики с приблизительно одинаковым темпом роста цен.

Таблица 1. Темпы роста цен на жилье в Москве на различных стадиях фазы роста второго долгосрочного цикла

Стадия		Прирост цен, %
Начало	Конец
июль 2000	декабрь 2001	41,0
январь 2002	август 2002	3,2
сентябрь 2002	июнь 2004	100,0
июль 2004	июнь 2005	7,0
июль 2005	ноябрь 2006	130,0
декабрь 2006	сентябрь 2007	2,0
октябрь 2007	август 2008	55,0

>

В результате столь высокой волатильности динамики цен на развивающемся рынке жилья применение стандартных эконометрических методов регрессионного моделирования и прогнозирования ценовых трендов, прекрасно работающих в области монотонного изменения динамики, возможно лишь в краткосрочном периоде (8-18 месяцев), и это сопряжено с риском непредсказуемой ошибки вследствие возможного перелома тенденций в среднесрочном периоде.

3)                Непригодность методов, разработанных в странах с развитой рыночной экономикой, к прогнозированию в странах с переходной экономикой.

Характерным примером является методика т.н. анализа экономической базы (АЭБ), посвященная прогнозированию на рынке недвижимости, причем не цен, а спроса на недвижимость [20]. Эта задача является актуальной для девелоперов, планирующих строительство в различных городах США. Процедура анализа экономической базы (АЭБ):

1. Определить текущие отрасли экономической базы и оценить текущую базисную занятость.

2. Определить текущую общую занятость и рассчитать мультипликатор экономической базы (МЭБ)

3. Определить текущую общую численность населения и рассчитать коэффициент отношения численности населения к занятости (КНЗ)

4. Оценить будущие изменения базисной занятости

5. Умножить на МЭБ, чтобы оценить будущую общую занятость

6. Умножить на КНЗ, чтобы оценить будущую общую численность населения

7. Умножить на принятую в данной локации норму обеспеченности жильем, офисными, торговыми помещениями (кв. м/чел.).

Основная формула методики:

Dunits = Nb x Meb x Kn, шт.; Dareal = Dunits x S, кв. м,

где Dunits – прогнозируемый прирост численности населения, шт.;

Nb – прогнозируемое увеличение базисной занятости (занятости в экспортно-ориентированных отраслях) за счет миграционного притока, чел.;

Meb – мультипликатор экономической базы (отношение общей занятости в экономике города к занятости в базовых отраслях);

Kn – коэффициент незанятости (отношение общей численности населения к общей занятости);

Dareal – прогнозируемый объем поглощения площадей, кв. м;

S – средняя обеспеченность населения жильем (офисными, торговыми площадями и т.д.) в данном регионе, кв. м/ чел.

Практика апробирования данной методики в российских условиях показала, что она может быть ограниченно использована в специальных условиях моносегментных локальных рынков - строительства бизнес-центров, технопарков и иных подобных территориально-производственных образований, а для применения в сложившихся городах с многопрофильной экономикой она непригодна [49]. Причинами такого положения являются принятые в методике допущения, естественные для развитого рынка (вне кризисных периодов), но не соответствующие закономерностям развивающегося рынка:

- относительно связи рынка труда и миграции (планируемое открытие новых рабочих мест в городе вызывает адекватный приток мигрантов вместе с семьями, причем пропорционально увеличивается численность населения за счет роста численности сфер обслуживания, медицины, транспорта и т.д. и дополнительного притока мигрантов в них);

- относительно закономерностей развитого рынка недвижимости, заключающейся в приблизительном равенстве (тождестве) объемов строительства, предложения, спроса и поглощения площадей.

4)                Информационная закрытость рынка недвижимости России. В отличие от развитых рынков, где давно сложились лицензированные государством статистические бюро, обеспечивающие специалистов полной и достоверной информацией о показателях рынка недвижимости, в России за 20 лет продвижения к нормальной открытой статистике все еще далеко от завершения.

Использование подобных структур в российских условиях затруднено как в силу их отсутствия, так и в силу информационной закрытости отечественного рынка, высокой доли ценовых искажений, «серого» оборота, теневых (незарегистрированных) сделок и др.

Рынок жилой недвижимости принято разделять на рынок строительства и продажи квартир (договоров долевого участия) в строящихся домах (первичный рынок) и рынок купли-продажи готового жилья (вторичный рынок). Что касается информации о ходе строительства, то Росстат, как преемник статистического ведомства СССР, сделал попытку сохранения имевшейся системы статистического наблюдения. Однако механизмы сбора данных через местные органы планирования разрушились, а статистическая отчетность частных строительных компаний, аккумулируемая местными статорганами, в значительной степени искажает информацию. Несмотря на распоряжения правительства, местные органы управления за редкими исключениями (Москва, Санкт-Петербург и некоторые другие регионы) не создали реестры строящегося жилья и не владеют первичными данными. Другая часть показателей, касающаяся цен на первичном и вторичном рынке, оборотов вторичного рынка, долгое время была Росстату недоступна, и лишь в последние 10 лет был налажен сбор этих данных по специфической методике, аналогичной методике сбора данных на рынках товаров и услуг (что приемлемо при подсчете потребительской инфляции, но не всегда приемлемо на рынке недвижимости). Поэтому и сегодня большинство специалистов не доверяют данным Росстата, тем более что доступ к ним (особенно в разрезе городов/муниципальных образований) затруднен.

В связи с этим в России с самого начала становления и развития рынка недвижимости зарубежными и отечественными специалистами из Фонда «Институт экономики города» (Вашингтон, США), Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Российской Гильдии риэлторов (РГР) и других организаций были предприняты попытки сбора информации о рынке, обработки и анализа этой информации, выявления тенденций и закономерностей развития рынка и их прогнозирования. Авторы настоящей работы участвовали в этом процессе с 1993 года. Можно сказать, что практическая потребность в создании и развитии методов анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики была осознана вместе с зарождением рынка не только его участниками, но и государством. В 2000-2001 годах по заказу Госстроя России авторами была разработана концепции создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья [42].

Наконец, в последние годы этим начали заниматься также и созданные государством институты: Роснедвижимость, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и главным образом - Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который подключил коммерческие консалтинговые структуры к наполнению создаваемой им Единой аналитической информационной системы (ЕАИС).

5) Недостаточная изученность закономерностей развития рынков недвижимости. С одной стороны, это является следствием предыдущего пункта - недостатка информации о рынке, с другой – следствием все еще не сложившейся законодательно-правовой базы рынка, непрерывного и существенного изменения «правил игры», гипертрофированного влияния на рынок политических решений федеральных и местных властей, что делает объективно существующие закономерности неустойчивыми и слишком часто изменяющимися. Тем не менее, на сегодняшний день ряд устойчивых закономерностей развивающегося рынка недвижимости России изучены [39-41,44,45,48-52] и могут быть использованы при совершенствовании методик прогнозирования на рынке недвижимости. Ниже кратко изложены основные указанные закономерности.

Ключевой интегральный фактор развития рынка недвижимости и факторы «сопротивления системы» в методологии его прогнозирования. Развитие любого отраслевого розничного рынка зависит от соотношения трех фундаментальных факторов:

- степени глобальной потребности населения в экономическом благе, формирующем данный рынок (степени приоритета в структуре потребностей);

- степени дефицита данного экономического блага (развития адекватного предложения);

- доходов населения (экономической доступности блага и эластичности платежеспособного спроса на него по цене и по доходам населения).

Очевидно, что текущее состояние и прогноз перечисленных фундаментальных экономических факторов для рынка недвижимости, в свою очередь, зависят от меняющейся иерархии макро- и микроэкономических факторов, от государственного регулирования и институционального развития рынка, а также от состояния строительных ресурсов.

Здесь необходимо уточнить системное понимание, собственно, объекта прогнозирования.

Используемое в литературе и практике по настоящее время понятие "строительная отрасль" как объект государственного управления не полностью отражает сущность реальных экономических отношений. Понятия «инвестиционно-строительный комплекс», «рынок строительства и продажи недвижимости», «первичный рынок недвижимости» больше соответствуют современному пониманию рассматриваемой сложной системы как совокупности производственных и непроизводственных отраслей, а также организационно-экономического механизма управления ими, обеспечивающих в форме капитальных вложений расширенное воспроизводство основных фондов (включая жилой фонд, а также реализацию государственной политики в жилищной сфере).

Таким образом, с точки зрения системного экономического анализа, строительная отрасль – производящий компонент (элемент) рынка недвижимости как сектора национальной экономики (сложной социально-экономической системы) [41].

Существенные аспекты прогнозирования состояния системы:

- фундаментальной особенностью продукции строительства является ее территориальная закрепленность (что придает любым исследованиям рынков недвижимости четко выраженный региональный аспект);

- одновременно с пространственной закрепленностью предложения на рынке недвижимости, глобальный платежеспособный спрос на данном рынке для России экстерриториален. Другими словами, зоной торговли объектом недвижимости может оказаться не только локальный рынок района местоположения объекта, но и вся страна или группа стран;

- инвестирование и проектное финансирование строительства на региональных рынках недвижимости, в силу глобализации финансовых рынков, может осуществляться на местном, на межрегиональном, и на транснациональном уровне, что переводит всю систему региональных строительных проектов на глобальный экономический уровень. При этом вторичный и первичный рынки недвижимости системно объединены и зависимы между собой как экономические категории «запас» - «поток».

С этой точки зрения на рынке жилья в развивающейся экономике России сложились следующие условия экономического воспроизводства:

- глобальная потребность действует долгосрочно как основополагающий генератор развития;

- адекватное предложение хронически отстает от глобального спроса по количеству и качеству;

- экономическая доступность блага в целом пока мало соответствует доходам населения.

При этом необходимо подчеркнуть, что в России жилье значительно чаще приобретается за т.н. «серые доходы» населения, чем за счет семейных накоплений, легальных доходов, ипотеки и др.

Таким образом, в ближайшие десятилетия, пока глобальный дефицит жилья в России не будет исчерпан, циклы реального роста рынка, в основном, будут прямо связаны с мировым и национальным глобальным финансовым рынком через механизм «рост денежной массы – рост суммарных доходов населения – рост рынка жилья – рост остальных сегментов рынка недвижимости».

Многолетние исследования рынка недвижимости России как сектора национальной экономики с момента его образования [49] подтвердили действенность на этом рынке перечисленных положений экономической науки и позволили сформулировать изложенную ниже экономическую парадигму его расширенного воспроизводства, зависящего от платежеспособного спроса:

·                   Ключевым фактором развития рынка недвижимости в переходных экономиках (приоритетно исследуемым страновым и региональным макроэкономическим статистическим показателем) является показатель суммарного легального и теневого дохода населения с учетом изменяющейся склонности к потреблению, инвестированию, сбережению и накоплению.

·                   В разные периоды развития рынков данный показатель зависит от разных причин импульсного роста денежной массы (макроэкономических денежных потоков) и преобладающих механизмов образования «серых» доходов населения:

- периодов либерализации предпринимательской деятельности и приватизации в различных кластерах;

- периодов интенсивных бюджетных инвестиций в различные национальные и региональные программы, проекты, предвыборные кампании и др.;

- «газово-нефтяного» роста, «ипотечно-нефтяного» роста и др. [51].

Главные выявленные свойства рынка недвижимости как динамической системы, оказывающей сопротивление действию ключевого интегрального фактора:

- неравномерность пространственного развития;

- цикличность параметрического развития в рамках неравномерности пространственного развития.

В основу изучения рынка недвижимости положены представления о том, что он является сложной социально-экономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим, исследование проводится на основе принципов системного подхода к исследованию сложных объектов. К ним относится:

- изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и, следовательно - изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

- вычленение объекта из макросистемы, четкое определение границ исследуемой системы и элементов макросистемы;

- расчленение (многоуровневую декомпозицию, дезагрегирование) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез (объединение, агрегирование) элементов на подсистемы все более высокого уровня.

Организационно-экономический механизм функционирования и инвестиционного развития рынка недвижимости как подсистемы национальной экономики заключается в том, что, являясь саморегулируемой системой, рынок недвижимости подвергается управляющему и регулирующему воздействию государства в трех аспектах:

- как сфера, объединяющая предприятия отрасли;

- как территориально-распределенная система;

- как элемент системы территориальных рынков (социально-экономических систем).

Поэтому разработанная концепция рынка недвижимости как объекта статистического наблюдения и финансового математического моделирования определяет необходимость анализа и моделирования следующих конкурирующих рыночных макропроцессов:

- экономически эффективного решения социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- экономического перераспределения инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель и видами недвижимости;

- экономического перераспределения всех видов прав на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому;

- экономической защиты возникающих у субъектов прав (обеспечения экономической ликвидности вещных и иных прав на недвижимое имущество);

- экономически свободного (саморегулируемого) формирования цен на объекты и услуги.

Инфраструктура рынка недвижимости как объекта моделирования и прогнозирования представляет собой совокупность следующих элементов:

- объекты недвижимости,

- экономические субъекты, оперирующие на рынке,

- процессы функционирования рынка, т.е. процессы производства (создания), потребления (использования, эксплуатации), обмена (торгового оборота) объектов недвижимости и управления (менеджмента),

- механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (институциональная и правовая среда).

Методологически важнейшим инструментом математического моделирования инфраструктуры рынка недвижимости является процедура классифицирования объектов, которую необходимо проводить заново при каждом региональном исследовании. Принципы, алгоритмы, степень точности и детализации любого классифицирования, т.е. создания информационной модели множества элементов, расчлененного на группы по определенному признаку, не универсальны, так как строго зависят от цели классифицирования.

Целью рыночного классифицирования объектов недвижимости является выделение сегментов рынка недвижимости, различающихся по закономерностям ценообразования и бизнес-процессов (при этом необходимо отметить, что сегменты рынка образуются с помощью классифицирования всех элементов инфраструктуры рынка: объектов, субъектов и процессов).

Обратной процедурой, необходимой, например, для прогнозирования спроса на продукт инвестиционного проекта, является процедура квалифицирования объекта как товара рынка недвижимости, в сегменте с уже разработанной классификацией объектного состава. Поэтому, в интересах рыночного анализа, классификация объектов рынка недвижимости как материальных (физических) объектов и как объектов экономико-правовых и социальных отношений, а также по любой другой группе признаков, - должна быть адекватна цели последующего квалифицирования объектов по данному признаку как товаров рынка недвижимости.

На основании изложенного, разработанная общая методология прогнозирования развития рынка недвижимости как сектора национальной экономики строится на модели «влияние ключевого интегрального фактора динамики (свободная денежная масса, доходы населения) – сопротивление системы элементов и факторов» и основывается на дискретном пространственно-параметрическом статистическом (кластерном) анализе и мониторинге каких-либо совокупностей региональных и локальных рынков. Обязательными для наблюдения количественными индикаторами состояния каждого локального рынка недвижимости являются объемные, ценовые и доходные показатели во всех фактически имеющихся или вновь образующихся на данном рынке сегментах (типах и классах недвижимости, с территориальным дифференцированием). Обязательными для определения качественными признаками каждого локального рынка недвижимости в исследуемом региональном рынке недвижимости, как составной статистической совокупности, являются:

- экономический тип рынка (степень экономического и институционального развития рынка);

- фаза и стадия рыночного цикла;

- текущая и прогнозируемая стратегия основных участников рынка, включая государство;

- тенденции локальной зоны торговли (продуктами проектов локального рынка недвижимости).

Факторы ценообразования на рынке недвижимости. Важным шагом на пути совершенствования методов прогнозирования, кроме выявления понятия «тип рынка» и определения связи темпа роста цен с типом рынка [48], было комплексное исследование и феноменологический анализ факторов динамики ценообразования на рынке жилья и построение многоуровневой иерархии факторов спроса и предложения (табл. 2) [52].

Укрупненно иерархия и взаимосвязи факторов показаны на схеме (рис. 2). Присутствуют три вида связей (стрелки):

- вертикальные (идущие снизу вверх – связи причинно-следственные);

- горизонтальные (между одноуровневыми факторами – связи влияния);

- обратные (идущие сверху вниз – связи саморегулирования рынка).

Таблица 2. Феноменологический анализ факторов динамики ценообразования на рынке жилья

Факторы	Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платеже способного спроса на жилье	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению.
2. Потребность в жилье (потен циальный спрос)	Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания	Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.
5. Условия и объ ем жилищного кредитования по купателей, в т.ч. ипотечного, коли чество и доля ипотечных сделок	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.
6. Макрофинан совые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроиз водства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены.
9. Макрофинан совые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет («бегство от доллара»), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор . Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены.
16. Финансирова ние строительства жилья собствен ными средствами застройщиков и инвесторов, бан ковскими креди тами, средствами населения и инвес торов-спекулян тов, иными прив леченными сред ствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестои мость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Администра тивные и эконо мические условия входа застрой щика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестицион ная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинго вая и ценовая стратегия продав цов и застройщи ков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовле творяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

Содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с развивающейся экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития [34]. Кроме того, в процессе прогнозирования необходимо учитывать, что между ценообразующими факторами существуют прямые и обратные, горизонтальные и вертикальные связи (см. рис. 2).

Таким образом, перечисленные в данной части настоящей работы факторы динамики рынка недвижимости представляют собой систему допущений, ограничений и рабочих гипотез о предметной области моделирования рынка недвижимости.

В последующих частях настоящей работы будут раскрыты содержание эволюции и современного состояния методологии прогнозирования рынка недвижимости, основывающихся на изложенной выше системе факторов.

>

Рис. 2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и из взаимосвязи

>

---

[1] Уэсли Клэр Митчелл (5 августа 1874 года - 29 октября 1948 г.) - американский экономист, известный своими эмпирическая работами по бизнес-циклам, руководитель Национального бюро экономических исследований в Нью-Йорке, в его первые десятилетия. Ученик, в том числе, Торстейна Веблена. «Magnum opus» Митчелла опубликован в 1913 году: Business Cycles, University of California Press, 1913 (ISBN 978-0-8337-2407-6). Эта книга предлагает аналитическое описание сложных процессов, в результате которых циклические периоды процветания бизнеса (рост), кризис, депрессия, оживление стали нарицательными понятиями в современном мире. Материалы исследования основаны на статистике о состоянии рынка и о бизнес-циклах с 1890-го года в Соединенных Штатах, Англии, Германии и Франции. Саймон Кузнец в своей автобиографии признает "великий интеллектуальный долг перед Митчеллом».

>

Развитие Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек

Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В. Плеханова

Научно-практическая преемственность методологии классифицирования

В соответствии с экономической теорией, рыночное классифицирование товара на соответствующих рынках по потребительскому качеству основывается на выявлении их экономических свойств, исходя из оценки 1) полезности, 2) экономически эффективной технической и юридической отчуждаемости и 3) дефицитности (обеспеченности платежеспособным спросом), определяющей ликвидность (способность быстро превратить недвижимый актив в денежные средства без потери для владельца накопленной затратной стоимости) и реализуемость (способность быстрого возмездного отчуждения по любой текущей рыночной цене, в том числе – с убытком для владельца, если цены падают) [1].

Целью классифицирования является выделение групп однородных объектов (кластеров), отличающихся по средним значениям цены в различных кластерах и имеющим как можно меньший разброс цен внутри кластера.

В отечественной практике классифицирование жилья проводится двумя способами: по типам (морфотипам) и по классам качества.

Первый способ отличается простотой и наглядностью. В простейшем случае выделяется один базовый классообразующий признак, например, материал/технология несущих конструкций: бескаркасные кирпичные, сборно-железобетонные, монолитно-железобетонные дома. Все остальные характеристики в силу разнообразия их значений создают разброс цен вокруг среднего значения. При необходимости (слишком большого разброса) могут быть выделены подтипы, например, в случае монолитно-железобетонных домов: монолитные дома, монолитно-каркасные с кирпичными стенами, с панельными стенами и т.д.

Второй способ широко применяется в зарубежной практике, а на отечественном рынке недвижимости с самого начала применялся в сегменте офисов, но на рынке жилья – только в сегменте элитного жилья. В полной мере он начал развиваться лишь в последнее десятилетие. Способ состоит в том, что производится разделение всей совокупности объектов на классы в соответствии с потребительскими предпочтениями покупателей, а конструктивные характеристики учитываются только в силу их влияния на спрос и цены. Этот способ представляет определенную сложность для реализации и вызывает разнообразие мнений экспертов как в части использования тех или иных характеристик объекта, так и даже названий отдельных классов. Тем не менее, именно этот способ становится приоритетным, и именно он использован в обсуждаемой методике.

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 году[2]. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек Москвы. В дальнейшем эти критерии уточнялись и усовершенствовались[3],[4]. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.

Разработанная в 2011 году по заказу Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) «Единая методика классифицирования жилых многоквартирных зданий - объектов нового строительства по потребительскому качеству (классу)»[5] является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и по консалтингу, в настоящее время внедряется в практику аналитики и бизнеса. Вместе с тем, продолжается развитие методики с учетом потребностей рынка. Целью настоящей работы является развитие методики в двух направлениях: разработка рекомендуемых нормативов заселенности квартир различных классов и разработка критериев классифицирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс).

Ограничения, допущения и основные принципы разработки классификации

Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России.

В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения.

Единая классификация не распространяется на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330[6], в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками, а также на мобильные жилые здания, на жилые помещения маневренного фонда и другие помещения, указанные в пунктах 2) – 7) части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Основные принципы, положенные в основу методики, кратко приведены ниже.

1) Принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций (РК МЖН) и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере.

2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.

3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. После ввода объекта при необходимости проводится сопоставление заявленных и фактических характеристик и корректировка классификации. Характеристики местоположения и расположения объекта рассматриваются отдельно, по другой методике, а далее при необходимости определяется интегральный показатель качества системы «место-проект».

4) Принцип использования методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования: отказ от построения функционала на непрерывно изменяющихся характеристиках и переход к дискретному описанию каждой из характеристик.

5) Принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.