Опубликовано в журнале «Урбанистика и рынок недвижимости», 2014, №2, с. 6-22.

РАЗВИТИЕ НАЦИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В УСЛОВИЯХ ЭКСПАНСИИ ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА

Стерник Геннадий Моисеевич, канд. тех. наук, профессор кафедры “Управление проектами и программами”, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова.

Адрес: Российская Федерация, 117997, г. Москва, Стремянный пер., д. 36.

E-mail: gm_sternik@sterno.ru.

Тел.: +7 (495) 7957158.

Евстафьев Артем Иванович, канд. экон. наук, доцент кафедры “Геоэкология и инженерная геология”, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.

Адрес: Российская Федерация, 410054, г. Саратов, ул. Политехническая, д. 77.

E-mail: artem-ivanovich@yandex.ru.

Тел.: +7 (8452) 998741.

Перетрухин Александр Олегович, магистрант кафедры мировой экономики и менеджмента, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Кубанский государственный университет.

Адрес: Российская Федерация, 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 149.

E-mail: alexandrperetruhin@mail.ru.

Тел.: +7 (861) 2681445.

Аннотация.

Макроэкономическая нестабильность, охватившая весь мир в 2008 г., позволила выявить большое количество различий в характере падения и последующего восстановления национальных рынков недвижимости. Одновременно стала ощущаться неадекватность большинства существующих научных концепций: неолиберальной, глобалистской, народнохозяйственной – в объяснении динамики этих процессов. Преодоление этой проблемы достигается на основе коренного пересмотра сущности иностранных инвестиций в недвижимость, обособления их от всех других видов вложений. Важнейшее значение здесь приобретает методология классической политической экономии, которая позволяет системно изучить международную циркуляцию капитала и точно сформулировать закономерности развития рынков недвижимости в этих условиях. Данный подход связан с адаптацией сравнительно-аналитического инструментария к задачам определения циклов и стадий в процессах оборота инвестиций. В сочетании с графическим моделированием, проведенным на обширном фактологическом материале, это помогает дезавуировать иллюзию автономности национальных рынков недвижимости. Получено обоснование асинхронности их развития. Доказана решающая роль экспансии транснационального инвестиционно-строительного капитала в формировании глобальной взаимозависимости рынков недвижимости.

Ключевые слова: рынок недвижимости, рыночные циклы, глобализация, иностранные инвестиции, развитие рынка, международные спекуляции, недвижимость.

Key words: Real Estate Market, Market Cycle, Globalization, Foreign Investments, Market Development, International Speculations, Real Estate.

Введение. Развитие рынка недвижимости традиционно рассматривается в отрыве от процессов глобализации. Это продиктовано свойствами самой недвижимости: ее невозможно перемещать и продавать за границей, она встречается повсеместно и всюду обладает схожими техническими характеристиками – она “локальна” и “вездесуща” одновременно. В отличие от прочих товаров и услуг, ее оборот не поддается описанию даже в наиболее общих категориях мировой экономической науки: здесь нет рынков сбыта, отсутствует экспорт, нельзя говорить о международной торговле. Производство недвижимости – строительство – не участвует в географическом разделении труда, всегда приспосабливается к местному спросу. Все это на протяжении многих лет предопределяло господство подходов, относящих рынок недвижимости исключительно к предмету теории экономики страны.

Между тем сегодня наблюдаются столь решительные перемены в мировой экономике, что глобальное значение оборота недвижимости уже констатируют такие крупнейшие международные организации, как ЮНКТАД и SIFMA (Ассоциация страховой отрасли и финансовых рынков). Достаточно упомянуть, что совокупные иностранные инвестиции в недвижимость в 2007 г. оцениваются в 795, а в кризисный 2012 г. – 440 млрд долл. США., что составляет 30–40% от всех прямых иностранных инвестиций (рис. 1), осуществлявшихся в эти годы, или примерно 1% от мирового валового продукта.

Рис. 1. Совокупные иностранные инвестиции в мире в 2007 и 2011 гг.

Появляются новые формы организации международного капитала, концентрирующегося по поводу получения доходов от недвижимости: инвестиционные фонды недвижимости, биржевые и реальные управляющие компании, транснациональные девелоперские структуры. Налицо становление новой глобальной отрасли экономики, стремительно вырывающейся из рамок внутригосударственного регулирования, которая объединяет тысячи кредитно-финансовых, консультационных, посреднических и строительных компаний по всему миру, специализирующихся на обслуживании и освоении иностранных инвестиций в недвижимость.

В этих условиях назревает необходимость коренного пересмотра устаревших научных концепций, раздельно рассматривающих функционирование национальных рынков недвижимости и не учитывающих взаимозависимость их циклического развития. Решению данной теоретико-методологической проблемы посвящено настоящее исследование. В статье также затронут еще один аспект проблемы, определивший второй уровень исследовательского поиска. В специализированной научной литературе до сих пор не проведено четкого экономико-категориального разграничения между внутригосударственными и иностранными инвестициями в недвижимость, которое сегодня в крайне упрощенном виде трактуется только как “различие в источниках капитала: капитал резидентов – капитал нерезидентов”. Вот почему мы не свободны от решения прикладной задачи по определению оснований в различении иностранных и отечественных вложений в недвижимость, которое, на наш взгляд, пролегает в несовпадении стратегий инвесторов. Проверка этой гипотезы осуществлена в конце представленной работы.

Методология

В соответствии с классическим рыночным, подходом, доминирующим в современной исследовательской литературе, рынок недвижимости и строительная отрасль образуют сложную управляемую и саморегулирующуюся систему, которая функционирует в согласии с законами инвестиционного развития. Превышение спроса над текущим предложением недвижимости повышает прибыльность строительных проектов и поэтому привлекает в строительную отрасль инвестиционный капитал; напротив, снижение спроса уменьшает прибыль и тормозит приток инвестиций. При этом “низкий уровень цен и доходности приводит к временному уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения, что впоследствии стимулирует рост цен и вызывает привлечение инвестиций”[1]. В таком ключе описываются циклы инвестиционно-строительной активности и развития рынка недвижимости во всем спектре современной экономической литературы. Выраженную схоластическую интерпретацию эта концепция приобретает в работах М. Вейса и А. Баума[2].

При этом на практике в развитии национальных и региональных рынков недвижимости выделяются циклы, особенности протекания которых не укладываются в абстрактные представления о триединстве связи цены, спроса и инвестиционной активности. Так, в публикациях У. Борна и С. Пирра подробно описаны инфляционные циклы развития рынка недвижимости, в которых ведущее значение имеют ожидания доходности альтернативных вложений – бенчмарков – и ожидания обесценения денег[3].

Однако в изложенных подходах признается, что поток инвестиционного капитала в целом отражает объективную потребность рынка либо в наращении, либо в сокращении строительных мощностей, и, следовательно, свободное, беспрепятственное движение инвестиций – залог устойчивого, сбалансированного функционирования рынка недвижимости (как локального, так и национального).

В теории мировой экономики данная идея получает расширительное толкование, что подтверждается высказываниями таких западных специалистов-международников, как Р. Доузвийк: “устойчивое функционирование национальных рынков недвижимости определяется степенью развития инвестиционной инфраструктуры строительной отрасли”[4]. ООН идет дальше и связывает уже само устойчивое развитие (Sustainable Development) с либеральными инвестиционными стратегиями государств. Для “устойчивого развития” рекомендуется создавать “максимально открытые, стабильные и предсказуемые условия для осуществления иностранных инвестиций, обеспечивать надлежащую защиту инвесторам, которые обосновались в стране, упрощать процедуры капиталовложений”[5]. Насколько все это в условиях глобализации разнится с действительностью, показывает наш дальнейший анализ.

Действительно непротиворечивым теоретическим базисом в объяснении данных феноменов глобализации обладают труды классической политической экономии. Среди них следует особо выделить работы К. Маркса и Л. Вальраса, в которых обращение недвижимости как товара рассматривается обособленно от обращения недвижимости как капитала[6]. Современная актуальность высказанных этими авторами положений подтверждается тем, что изучение переходов недвижимости из товарного состояния в состояние капитала (и обратно), совершающихся при сохранении формально-юридического статуса “иностранной инвестиции”, позволяет адекватно объяснить происходящие на наших глазах изменения на рынке, в том числе изменения в интенсивности, скорости и амплитуде циклического развития.

Мы опираемся на классический методологический аппарат, основанный на системном подходе, с применением историко-логического и сравнительно-аналитического инструментария. Решающее значение в данной методологической системе имеет темпорально-структурный анализ: выявление сдвигов, временных лагов, изменений в структуре инвестиционных потоков, скорости их возврата, размерах абсолютного и сравнительного приращения. Это позволяет разработать графическую модель-схему циркуляции транснационального инвестиционно-строительного капитала, выявить циклическую взаимозависимость национальных рынков недвижимости и обосновать различия между стратегией инвестирования на внешних и внутренних рынках недвижимости.

Анализ

Воспользуемся классификацией стадий развития локальных рынков недвижимости, предложенной в работе[7], и рассмотрим, как они не совпадали в различных странах мира на временном промежутке за 18 последних лет (табл. 1). Эмпирическим материалом нам послужил массив публикаций в отечественных и иностранных СМИ, отчеты Jones Lang LaSalle и Knight Frank. В основе отнесения каждого периода к той или иной стадии развития рынка лежит сопоставление темпов прироста средних цен на жилье, торговую и офисную недвижимость и темпов прироста доходов населения, уровень волатильности цен, оборачиваемости предложения и емкости рынка.

Таблица 1

Асинхронность развития национальных рынков недвижимости

Как видно, проведено сопоставление, охватывающее достаточно продолжительный временной период, чтобы проследить, как меняется глобальная конъюнктура инвестиционно-строительной отрасли и рынков недвижимости и выявить следующие закономерности.

Во-первых, национальные рынки абсолютного большинства стран мира испытывают непрерывную смену стадий развития. Для развитых экономик характерно ускоренное повторение полных, 4-х фазных, циклов (в общем виде: восстановление–развитие–кризис–депрессия), для многих развивающихся стран свойственна усеченная, но менее скоротечная цикличность (всего 2 фазы: развитие–стабилизация). Россия и страны Восточной Европы не избегают повторения у себя всех видов возможных в развитых странах фаз и стадий развития, включая наиболее острые для строительной отрасли фазы кризиса (соответствующие стадиям перегрева и спада), но встречаются также специфические стадии: старт, взлет – отражающие периоды резкой либерализации экономики и развития институциональной среды рынка недвижимости. Единственная страна в нашем списке, имеющая относительно стабильную картину развития – Иран. Примечательно, что его рынок недвижимости всю современную эпоху был малодоступен для иностранного бизнеса: в 1990-е гг. его законодательство и конституционный строй не благоприятствовали безопасному вложению иностранных инвестиций, а после введения в 2003 г. международных санкций против Ирана и начала его изоляции зарубежное финансирование жилищного и коммерческого строительства оказалось вообще практически невозможным.

Во-вторых, на протяжении всего промежутка наблюдений с 1991 по 2012 гг. не встречается ни один период, в котором господствовала бы та или иная стадия циклического развития у всех национальных рынков недвижимости одновременно. Скорее наоборот, кризис (или застой) в строительной отрасли одного государства сопровождается восстановлением (а иногда “бумом”) в строительстве у другого государства. Так, рынки США и Китая с 1991 по 1994 гг. преимущественно испытывали спад, в то время как в Восточной Европе и России наблюдался бурный рост. В следующую четырехлетку США, Западная Европа и страны Африки выделились резким подъемом, а в Бразилии и странах Аравийского полуострова был кризис. С 1999 по 2002 гг. лидерами развития были США и Япония, лидерами падения – Восточная Европа. Наконец, в период между 2003 и 2006 гг. резко росли рынки России, Ближнего Востока и Африки, замедляли рост – США и Европа, а в Китае и Бразилии была стадия дефицитного застоя. За последние 20 лет ни одна страна, испытывавшая в некоторый период бурный рост своего рынка недвижимости на фоне падения в других странах, позднее не избежала национального кризиса в тот момент, когда где-то в другой части мира рынок рос. Таким образом, одновременные рост и спад, крайне неравномерным образом распределенные в глобальном инвестиционно-строительном пространстве и беспрерывно сменяющие друг друга, идут рука об руку всюду, куда проникает глобальный финансовый капитал.

В-третьих, несоразмерность темпов развития национальных рынков недвижимости имеет прямую связь со степенью влияния на страну иностранных инвестиций в строительную отрасль. Именно этим объясняется неустойчивость развития рынков недвижимости, имманентно присущая странам с полностью открытой для иностранных инвестиций экономикой: прежде всего странам Европы, Северной Америки, монархическим государствам Персидского залива (ОАЭ, Саудовской Аравии, Катара, Бахрейна, Кувейта), Японии и Юго-Восточной Азии, большинства стран СНГ. В Китае и Индии смена фаз происходит медленнее, очевидно, в связи с относительным ограничением режима иностранных капиталовложений: зарубежному финансированию позволяется беспрепятственно поступать на рынок недвижимости, однако законодательство строго регламентирует вопросы репатриации (возврата) капитала. Не случайно крупные инвесторы ожидают сверхинтенсивное развитие рынка недвижимости Индии в 2013–2014 г. в связи с ослаблением налогового законодательства в отношении “выводимого из страны капитала”[8].

В-четвертых, амплитуда циклического роста и спада на местном рынке недвижимости определяется степенью зависимости его кредитно-финансовой инфраструктуры от мировой финансово-экономической системы. Наиболее перегретые, “надутые” рынки недвижимости за 23-летний период наблюдений встречались исключительно в странах с необычайно высокой долей международных капиталов в собственном финансовом секторе: США, страны СНГ и Восточной Европы, африканские страны, ряд государств Западной Европы. В них разница между ценами на пике и на дне рыночного развития составляла до 35–50% от максимума. В Германии, странах Персидского залива, в которых расположены сильные международные финансовые центры, но где тем не менее преобладают колоссальные объемы собственного капитала, рост и падение цен на недвижимость лежит в диапазоне 20–30%.

В-пятых, неодинаковость текущих стадий у различных национальных рынков недвижимости устойчиво сохраняется во времени, порождая постоянно существующий фазовый разрыв между ними. Этот сдвиг носит столь упорядоченный характер, что даже мощные случайные факторы (ускорение или замедление роста отдельных экономик, суверенные долговые и валютные кризисы и т.д.) не способны изменить этой рассинхронизации в глобальном масштабе (рис. 2). Это говорит о существовании между рынками недвижимости стабильных международных взаимосвязей, обеспечивающих согласованную динамику всей мировой инвестиционно-строительной отрасли. Складывающаяся в каждый момент времени очередность стран по стадии развития их рынков недвижимости, формирует текущий полуцикл инвестиционной-строительной активности. В 2007 г. этот полуцикл охватывал 3 фазы: прохождение пика роста (Китай, Бразилия, Россия, Южная Европа), замедление рынка (Япония, Индия, Юго-Восточная Азия) и переход к падению (Мексика, США, Западная Европа). В 2012 г. в полуцикл мировой инвестиционной-строительной активности вошли 2,5 фазы: застой (США, Россия, Южная и Восточная Европа), оживление и рост (Индия, Западная Европа, Юго-Восточная Азия) и фаза замедления рынка (Китай, Бразилия). Вероятно, к 2017 г. полуцикл мировой инвестиционной-строительной активности постепенно вернется в состояние, достигнутое в 2007 г., и снова будет охватывать стадии роста, замедления и падения. Таким образом, существеннейшим качеством сложившейся глобальной системы национальных рынков недвижимости выступает синхронизированный по всему миру сдвиг фаз их циклического развития.

Рис. 2. Модель циклического развития национальных рынков недвижимости
под влиянием циркуляции транснационального инвестиционно-строительного капитала
в 2007–2012 гг.

Нельзя привести более убедительных свидетельств спекулятивно-финансовой природы взаимодействия национальных рынков недвижимости в условиях глобализации. Процессы глобализации превращают всю доступную для инвестирования мировую недвижимость и весь связанный с ней бизнес в не существовавший ранее вид нового спекулятивного актива. Но поскольку спрос на спекулятивный актив всегда возрастает по мере роста его цены, то масштаб притока инвестиционно-строительного капитала больше в той стране, где в данный момент сильнее и надежнее прирост цен на недвижимость. Как пишет Подоляко Т.А., ссылаясь на мнения ряда отечественных авторов: “в докризисный период на фоне слабой конкуренции и общей неразвитости рынка недвижимости иностранные инвесторы гарантировано получали высокие прибыли”[9]. Мы не можем согласиться с этим мнением. На самом деле, привлекательность российского рынка недвижимости для иностранных инвесторов объяснялась не “неразвитостью” рынка вообще, а наблюдавшейся тогда стадией “бума”, обеспечивающей в 2003–2007 гг. сравнительно высокие показатели прибыльности относительно других (как развитых, так и развивающихся) национальных рынков. Сегодня, когда стадия “бума” сменилась затяжной стадией посткризисной стабилизации, или “депрессией”, транснациональный капитал переместился в другие мировые точки временного инвестиционно-строительного подъема – прежде всего, в Китай, Индию, Юго-Восточную Азию.

Этим опровергается ключевой посыл классического рыночного подхода, утверждающий, что благоприятный инвестиционный климат и привлекаемые инвестиции способствуют устойчивому сбалансированному развитию рынка недвижимости. На практике оказывается наоборот: международный инвестиционно-строительный капитал не только сам усиливает неравномерность развития, но по своей природе не заинтересован в стабильном, устойчивом, развитии строительной отрасли какого-либо отдельного государства. Чем выше амплитуда рыночных колебаний, чем хаотичнее возникают международные точки роста и падения, тем активнее совершается оборот капитала и, следовательно, большую прибыль извлекает иностранный инвестор недвижимости.

Докажем далее, что инвестиции в национальную недвижимость в общем виде представляют собой не основной, а оборотный капитал. Рассмотрим мировую статистику соотношения прямых иностранных инвестиций к стоимости зарубежного имущества (табл. 2), сведенную нами на основе данных ЮНКТАД и международного консалтингового агентства Jones Lang LaSalle[10].

Таблица 2

Интенсивность обращения транснационального инвестиционно-строительного капитала

Примечание: стоимость зарубежных валовых накоплений – это стоимость активов, накопленных за весь предшествующий период в результате осуществления иностранных инвестиций (приобретения готовых или создания и поставки новых основных средств), за вычетом выбывшего или амортизированного имущества.

Коэффициент оборачиваемости иностранных инвестиций в недвижимость (соотношение иностранных инвестиций и зарубежных валовых накоплений) составляет 0,367, что соответствует периоду оборота – 2,7 года. Такую продолжительность имеет в среднем один полный инвестиционно-строительный цикл, включающий разработку проектно-сметной документации, покупку земельного участка, строительно-монтажные работы и ввод в эксплуатацию вновь созданного имущества. Это означает, что в отличие от “длинных” инвестиций (например, в топливно-энергетический или агропромышленный комплекс) полный круг превращений Д–Т–Д^I  в бизнесе, связанном с недвижимостью, совершается в течение периода проведения строительно-монтажных работ. Это резко контрастирует с оборачиваемостью международных инвестиций в других отраслях мирового хозяйства – 0,073, соответствующей периоду оборачиваемости 13,7 года. Прямые инвестиции в сектор недвижимости оборачиваются в 5 раз быстрее.

Возврат капиталовложений в недвижимость может занимать и намного меньшее время, например, в случае привлечения местных соинвесторов, которые, по сути, оплачивают и все строительные расходы, и услуги инициатора проекта. Тогда окупаемость вложенных средств наступает еще на этапе строительства (в течение первого года инвестирования). В другом случае, когда недвижимость создается для последующей сдачи в аренду или эксплуатации (например, при строительстве гостиницы), период возврата капиталовложений удлиняется до 10–15 лет. Однако такая приносящая регулярный доход собственность, оставаясь наиболее ликвидным типом материально-вещественных активов – недвижимостью – не утрачивает возможность использования в качестве товара. При этом наличие арендаторов только укорачивает период экспозиции этой недвижимости на рынке, так как говорит о низком уровне риска инвестирования, устойчивом и прогнозируемом денежном потоке, а ее рыночная стоимость резко повышается. В результате даже проекты, предполагающие изначально сдачу собственности в аренду, спустя 5–10 лет успешной эксплуатации завершаются ее продажей.

Все это определяет высокую чувствительность такого бизнеса к национальному законодательству, регулирующему вопросы репатриации капитала. В этом заключается одно из ключевых отличий стратегии капиталовложений в иностранную недвижимость от любых других видов капиталовложений. Инвестора, занимающегося финансированием промышленного производства, в первую очередь интересуют нормы, регулирующие его текущую фабричную деятельность: налог на добавленную стоимость, налог на имущество, налог на прибыль, таможенные пошлины, законодательство о труде. В меньшей степени такого предпринимателя затрагивают нормы, определяющие порядок и последствия ликвидации предприятия, потому что он не намерен его ликвидировать и считается с такими условиями лишь как с вероятными рисками.

В противоположность этому, инвестор, финансирующий иностранную недвижимость, не рассматривает эту недвижимость как средство труда. Для него недвижимость – предмет труда, оборотный капитал. В среднесрочной перспективе у него всегда на повестке дня вывод вложенного ранее капитала за пределы данной страны. Как следствие, на поведение таких инвесторов сильнее сказывается регулирование условий беспрепятственного ввода и вывода средств, налогообложения репатриируемого капитала. Критическая важность этих условий проявляется в годовой динамике иностранных инвестиций, поступивших в недвижимость и строительную отрасль Индии в 2013 г. Их рост по данным за 1-й квартал составили более 700% по отношению ко всему 2012 г.: 3 млрд против 370 млн долл. США. Это стало возможным после проведения реформы законодательства, упрощающего вывод капиталов иностранными инвесторами недвижимости. Примечательно, что, как отмечает Д.С. Рават, генеральный секретарь индийской ассоциации палат промышленников и предпринимателей (ASSOCHAM), при этом “большинство штатов Индии в 2013 г. получили инвестиций, не связанных с недвижимостью, в целом меньше, чем в прошлом году”[11].

Это обуславливает необходимость проведения следующего разграничения между инвестициями в недвижимость, которые распадаются на вложения транснационального инвестиционно-строительного капитала и вложения отечественных бизнес-структур. Обычно государственная статистика не учитывает различия между ними. В результате деятельность по обороту денежных средств на иностранных рынках недвижимости ошибочно приравнивается к обычной деятельности по созданию и эксплуатации местной доходной недвижимости. Упускается из виду ряд принципиальных отличий:

Во-первых, для операций, связанных с иностранным оборотом недвижимости, характерна ускоренная периодизация (2,7 года).

Во-вторых, максимальный объем иностранных вложений осуществляется не во время наиболее комфортных периодов роста местного рынка недвижимости, а во время кризиса на нем.

В-третьих, особое значение для иностранного инвестора имеет не только абсолютная, но и сравнительная эффективность вложений в рынки различных государств.

Иллюстрацией этих положений может служить статистика инвестиций в недвижимость РФ (рис. 3).

Рис. 3. Сдвиг в динамике отечественных и иностранных инвестиций
в недвижимость РФ в 2006–2012 гг. в условиях смены стадий развития рынка недвижимости: рост–кризис–депрессия

Годовой рост прямых иностранных инвестиций в 2007 г., когда наблюдалось относительное благополучие как на российском, так и на американском рынках недвижимости, составил всего 108% против 166% роста отечественных инвестиций в строительную отрасль и бизнес, связанный с недвижимостью. Однако уже в 2008 г. в условиях резкого ухудшения ситуации на рынках недвижимости США и Западной Европы поток иностранных инвестиций в Россию демонстрирует годовой рост в 237%, что значительно превышает рост отечественных инвестиций – 146%. Здесь следует подчеркнуть, что с конца 2007 г. и в течение первой половины 2008 г. российский рынок недвижимости выгодно отличался от рынков развитых стран по всем показателям доходности, рискованности, оборачиваемости недвижимых активов и рентабельности строительных компаний, что обусловило агрессивное наращивание транснациональным инвестиционно-строительным капиталом своего присутствия на нашем, перспективном в спекулятивном отношении, рынке. При этом соотношение иностранных инвестиций в недвижимость по отношению к российским составило около 1 к 5 (табл. 3). Расчет структуры отечественных и иностранных инвестиций на рынке недвижимости с 2006 по 2012 гг. проведен на основе сбора и обобщения информации, опубликованной Центральным банком РФ и Федеральной службой государственной статистики[12].

Таблица 3

Структура отечественных и иностранных инвестиций на рынке
недвижимости РФ с 2006 по 2012 гг.

Примечание: капиталовложения для удобства сопоставления приведены в долл. США в соответствии с динамикой валютного курса.

Дальнейшее сравнение позволяет выявить коренное отличие в стратегии иностранных инвесторов по сравнению со стратегией местных застройщиков и местных рантье – лиц, специализирующихся на получении дохода от покупки и эксплуатации недвижимости. В 2009 г. рынок недвижимости России испытал наиболее тяжелый этап кризиса: цены на недвижимость достигли дна в середине 2009 г., составив около 50–60% от цен середины 2008 г., период экспозиции продаваемых объектов удлинился до 0,5–1 года, ряд строительных компаний обанкротились[13]. В такой ситуации отечественные инвестиции резко сокращаются, почти достигнув уровня 2006 г. – годовая убыль инвестиций составила 43%. Иностранные вложения, напротив, продолжают показывать фантастический рост, составивший по итогам 2009 г. около 211% к 2008 г., или 541% к 2006 г. Соотношение иностранных инвестиций к российским достигло пропорции почти 1 к 1. В предыдущих наших работах было описано, где обычно сосредотачиваются эти инвестиции[14]. Речь идет о покупке испытывающих затруднения застройщиков и их последующей реорганизации с необходимым дополнительным финансированием уже осуществляющихся строительных проектов, выкупе управляющих компаний торговых и офисных центров, приобретении долей самостоятельных ипотечных подразделений российских банков и увеличении их капитала.

Примечательны в этой связи высказывания крупных российских инвесторов. Так, директор компании “AFI Development” А. Халдей весной 2008 г. заявил, что “готовится к скупке небольших застройщиков, компания готова потратить на это 1 млрд долл.”. В интервью агентству Reuters А. Халдей пояснил, что “мировой кризис ликвидности может коснуться российских компаний уже к осени этого года: небольшие застройщики столкнутся с проблемой привлечения заемных средств”. Также весной 2008 г. с подобными высказываниями относительно грядущего кризиса девелоперских компаний выступил президент компании “ОНЭКСИМ” М. Прохоров[15].

Наконец, после прохождения острой фазы кризиса с 2010 г. наблюдается резкое снижение инвестиционной активности иностранных инвесторов до уровня характерного для 2006 г. Годовая убыль иностранных вложений в 2010 г. составила 81%. В это же время финансирование недвижимости российскими источниками возросло на 42%. Далее в течение всего периода с 2010 по 2012 гг. структура инвестиций не меняется: на долю внешних источников приходится только 9%, на долю отечественных – 81%.

Интерпретация озвученных данных сводится к следующему. По мере интернационализации экономик и усиления глобальной роли международных финансовых институтов главную роль в развитии локальных рынков недвижимости начинают играть уже не местные застройщики или жители городов, а крупные банковские группы и финансовые фонды. Спрос потенциальных покупателей жилья, торговых, промышленных организаций и госструктур формирует лишь общие предпосылки для ведения строительной деятельности, очерчивают ее возможные границы – в категориях емкости рынка, ожидаемой оборачиваемости и сроков экспозиции выставленной на продажу недвижимости. Решающее же слово остается за инвестором, который использует не существовавшую ранее возможность свободного и быстрого перемещения своего рабочего инвестиционно-строительного капитала из одной страны в другую и даже из одного континента в другой. В своих предпочтениях эти инвесторы руководствуются сравнительными характеристиками различных национальных рынков недвижимости: текущей фазой их циклического развития, отраслевой инфляцией, долей вакантных площадей и т.п.

Такая система неминуемо порождает кратковременные избытки строительного капитала в одних странах и его дефицит в других. Не фундаментальные различия рынков, среди которых “разница в числе и росте высокотехнологичных фирм или разница в приросте населения”, как указывают международные организации, сегодня “определяют цены на недвижимость”, и через это – инвестиционную активность и динамику развития строительной отрасли. Сегодня наблюдается обратный порядок: инвестиционная активность изменяет условия осуществления строительства, что в итоге отражается на ценах. По данным Ассоциации генеральных подрядчиков США, “40% компаний сообщили, что в 2012 г. именно ужесточение условий кредитования привели к тому, что реализация начатых проектов была отсрочена, а переговоры с ограниченными в платежеспособности клиентами были вообще отменены”[16]. Это свидетельствует о принципиальном изменении последовательности событий в инвестиционных рыночных циклах: сначала наблюдается приход глобальных финансовых игроков на локальный строительный рынок, меняющих условия корпоративного кредитования нового строительства и ставки по ипотеке, затем повышается курс торгуемых на бирже облигаций застройщиков, после чего привлекаются спекулянты и рантье недвижимости и наконец растет ее цена. Вывод инвестиционно-строительного капитала означает начало кризиса и длительную депрессию национального рынка недвижимости, разорение компаний.

В этой связи показательна ошибка ряда исследователей, придерживающихся консервативного подхода к привлечению инвестиций. Так, Е.Ю. Зайцева пишет: “недостаточное государственное регулирование рынка недвижимости и деятельности инвестиционных фондов является причиной низкой капитализации рынка паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости”[17]. Напротив, это слабое, “недостаточное”, регулирование инвестиционных процессов – прозрачность государственных границ для транснационального инвестиционно-строительного капитала (как в отношении прибывающего, так и бегущего из страны), упрощенные условия организации девелоперского бизнеса в любых организационно-правовых формах (прежде всего в форме обществ с ограниченной ответственностью, имеющих минимальный уставный капитал) – способствовали бурному спекулятивному развитию. Тот факт, что большая часть этих “горячих” денег аккумулировалась в форме реальных инвестиций в недвижимость (банковские кредиты застройщикам, покупки готовых торговых центров и т.д.), объясняется более высокой доходностью реальных вложений.

Если рассматривать лишь вершину айсберга, как это делается в публикациях Е.Ю. Зайцевой, а также многих других аналитиков иностранных рынков недвижимости (Л. Кристи, К. Долер и проч.), и не замечать активной роли международных инвестиционных потоков в формировании локальных дисбалансов спроса и предложения недвижимости, то мы будем вынуждены признать лишь первый уровень проблемы развития национальных рынков, трактуемый традиционно в терминах “перегрев” и “пузырь”. Наиболее емко этот, поверхностный, взгляд выражается в используемой зарубежными исследователями метафоре “бумеранг недвижимости”, используемой для обозначения феномена неминуемости кризисного спада и последующего восстановления. Эта точка зрения стоит на описанном выше представлении об инвестициях в строительство, которые притягиваются на так называемые «рынки продавцов» – рынки, где в данный момент времени устанавливается завышенная цена на недвижимость и растет доходность застройщиков[18]. Постепенно в результате неумеренного финансирования строительства и появления значительного объема нереализованного нового предложения главную роль на рынке начинают играть покупатели, в результате чего цены начинают падать, ударяя “бумерангом” по прибыли застройщиков. В таких условиях ключевой проблемой для государств становится создание благоприятных условий для инвестирования в строительную отрасль, избегание перегрева своего рынка недвижимости и ограничение спекуляций.

Как было показано, проблема рыночных циклов на рынке недвижимости в условиях глобализации уже не сводится к реактивному поведению инвесторов. Транснациональный инвестиционно-строительный капитал сам упреждает изменения на рынке, меняет их направленность, определяет момент завершения рецессии или окончания бума. Некоторые страны уже проявляют озабоченность тем, что спекулятивный иностранный капитал придерживается данной стратегии. С этим в частности связаны опасения международных аналитиков в отношении прямых инвестиций в недвижимость Китая, в котором уже рассматриваются варианты ужесточения инвестиционно-строительного законодательства, мотивированного необходимостью ослабления чрезмерного роста стоимости недвижимости[19]. В условиях глобализации транснациональный инвестиционно-строительный капитал способен избежать всех локальных рисков обесценивания вложений, что позволяет ему в любых ситуациях сохранять свою номинальную стоимость и агрессивнее вмешиваться в нормальных ход циклического развития национальных рынков.

Выводы

Таким образом, основной теоретический результат проведенного исследования заключается в том, что впервые объяснена закономерность образования фазового разрыва в циклическом развитии национальных рынков недвижимости, которая, как следует из анализа, связывается с глобальной циркуляцией транснационального инвестиционно-строительного капитала, привлекаемого локальными дисбалансами в соотношениях спроса и предложения и усиливающего их. Это позволяет сформулировать следующие научные выводы.

Во-первых, современный этап глобализации предъявляет странам, активно привлекающим иностранные инвестиции, ряд вызовов, связанных с подчинением развития их рынков недвижимости интересам международного капитала, вложения которого в строительную отрасль и инфраструктуру приобретают отчетливо спекулятивный характер.

Во-вторых, анализ макроэкономических процессов внутри национальных экономик, традиционно используемый для раскрытия закономерностей циклического развития рынков недвижимости, сегодня явно недостаточен – требуется сопоставительный международный и историко-логический инструментарий.

В-третьих, управление развитием отечественного рынка недвижимости в условиях глобализации не может ограничиваться стандартными механизмами активизации внутреннего спроса и строительства недвижимости, а предполагает усиление регулирующего воздействия государства на объем и условия поступлений и репатриации транснационального инвестиционно-строительного капитала.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в следующих прикладных результатах.

Во-первых, на основе темпорально-структурного анализа капитальных вложений в недвижимость впервые показана вся глубина различий между отечественными и иностранными инвестициями, доказано наличие множества критериев несовпадения. Они затрагивают не просто юридическую субъектность “резидент–нерезидент”, а буквально все стороны бизнеса: типы обеспечения, периодичность вложений, их оборачиваемость, активность и степень доминирования на национальном рынке в различные периоды его циклического развития.

Во-вторых, показана несостоятельность распространенного суждения о международных инвесторах, которое связывает их бизнес-стратегию исключительно с использованием выгоды от разрывов между спросом и предложением на локальных рынках недвижимости. Показана ошибочность и контрпозиции, полагающей, что международные инвесторы преследуют только цели устойчивого развития территорий. На примере инвестиций в недвижимость России доказывается, что стратегия иностранных игроков изменчива, носит циклический характер и на различных стадиях развития национального рынка недвижимости отражает различные интересы.

В-третьих, обосновано выделение двух основных видов стратегий иностранных инвесторов, проявляющихся в ходе циклического развития национальных рынков в различных способах обогащения: в течение последней фазы роста инвестор разогревает рынок и раздувает ценовой пузырь – преследуется краткосрочная спекулятивная стратегия; в течение первой фазы кризиса инвестор скупает застройщиков-банкротов и замороженное строительство – преследуется долгосрочная экспансивная стратегия.

В-четвертых, подтверждена неспособность местного бизнеса, связанного с недвижимостью, эффективно отражать экспансию иностранных инвесторов. Зависимый от своих национальных экономик, этот бизнес несет дополнительные риски, вызываемые меняющейся конъюнктурой локального рынка, что диктует поиск опоры не в зыбких рыночных тенденциях, а в целенаправленной государственной поддержке, которая должна предполагать ужесточение условий инвестирования и репатриации иностранного капитала.

Стерник Г.М., Евстафьев А.И., Перетрухин А.О. Развитие национальных рынков недвижимости в условиях экспансии иностранного капитала

Опубликовано в журнале «Урбанистика и рынок недвижимости», 2014, №2, с. 6-22.

РАЗВИТИЕ НАЦИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В УСЛОВИЯХ ЭКСПАНСИИ ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА

Стерник Геннадий Моисеевич, канд. тех. наук, профессор кафедры “Управление проектами и программами”, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова.

Адрес: Российская Федерация, 117997, г. Москва, Стремянный пер., д. 36.

E-mail: gm_sternik@sterno.ru.

Тел.: +7 (495) 7957158.

Евстафьев Артем Иванович, канд. экон. наук, доцент кафедры “Геоэкология и инженерная геология”, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.

Адрес: Российская Федерация, 410054, г. Саратов, ул. Политехническая, д. 77.

E-mail: artem-ivanovich@yandex.ru.

Тел.: +7 (8452) 998741.

Перетрухин Александр Олегович, магистрант кафедры мировой экономики и менеджмента, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Кубанский государственный университет.

Адрес: Российская Федерация, 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 149.

E-mail: alexandrperetruhin@mail.ru.

Тел.: +7 (861) 2681445.

Аннотация.

Макроэкономическая нестабильность, охватившая весь мир в 2008 г., позволила выявить большое количество различий в характере падения и последующего восстановления национальных рынков недвижимости. Одновременно стала ощущаться неадекватность большинства существующих научных концепций: неолиберальной, глобалистской, народнохозяйственной – в объяснении динамики этих процессов. Преодоление этой проблемы достигается на основе коренного пересмотра сущности иностранных инвестиций в недвижимость, обособления их от всех других видов вложений. Важнейшее значение здесь приобретает методология классической политической экономии, которая позволяет системно изучить международную циркуляцию капитала и точно сформулировать закономерности развития рынков недвижимости в этих условиях. Данный подход связан с адаптацией сравнительно-аналитического инструментария к задачам определения циклов и стадий в процессах оборота инвестиций. В сочетании с графическим моделированием, проведенным на обширном фактологическом материале, это помогает дезавуировать иллюзию автономности национальных рынков недвижимости. Получено обоснование асинхронности их развития. Доказана решающая роль экспансии транснационального инвестиционно-строительного капитала в формировании глобальной взаимозависимости рынков недвижимости.

Ключевые слова: рынок недвижимости, рыночные циклы, глобализация, иностранные инвестиции, развитие рынка, международные спекуляции, недвижимость.

Key words: Real Estate Market, Market Cycle, Globalization, Foreign Investments, Market Development, International Speculations, Real Estate.

Введение. Развитие рынка недвижимости традиционно рассматривается в отрыве от процессов глобализации. Это продиктовано свойствами самой недвижимости: ее невозможно перемещать и продавать за границей, она встречается повсеместно и всюду обладает схожими техническими характеристиками – она “локальна” и “вездесуща” одновременно. В отличие от прочих товаров и услуг, ее оборот не поддается описанию даже в наиболее общих категориях мировой экономической науки: здесь нет рынков сбыта, отсутствует экспорт, нельзя говорить о международной торговле. Производство недвижимости – строительство – не участвует в географическом разделении труда, всегда приспосабливается к местному спросу. Все это на протяжении многих лет предопределяло господство подходов, относящих рынок недвижимости исключительно к предмету теории экономики страны.

Между тем сегодня наблюдаются столь решительные перемены в мировой экономике, что глобальное значение оборота недвижимости уже констатируют такие крупнейшие международные организации, как ЮНКТАД и SIFMA (Ассоциация страховой отрасли и финансовых рынков). Достаточно упомянуть, что совокупные иностранные инвестиции в недвижимость в 2007 г. оцениваются в 795, а в кризисный 2012 г. – 440 млрд долл. США., что составляет 30–40% от всех прямых иностранных инвестиций (рис. 1), осуществлявшихся в эти годы, или примерно 1% от мирового валового продукта.

Рис. 1. Совокупные иностранные инвестиции в мире в 2007 и 2011 гг.

Появляются новые формы организации международного капитала, концентрирующегося по поводу получения доходов от недвижимости: инвестиционные фонды недвижимости, биржевые и реальные управляющие компании, транснациональные девелоперские структуры. Налицо становление новой глобальной отрасли экономики, стремительно вырывающейся из рамок внутригосударственного регулирования, которая объединяет тысячи кредитно-финансовых, консультационных, посреднических и строительных компаний по всему миру, специализирующихся на обслуживании и освоении иностранных инвестиций в недвижимость.

В этих условиях назревает необходимость коренного пересмотра устаревших научных концепций, раздельно рассматривающих функционирование национальных рынков недвижимости и не учитывающих взаимозависимость их циклического развития. Решению данной теоретико-методологической проблемы посвящено настоящее исследование. В статье также затронут еще один аспект проблемы, определивший второй уровень исследовательского поиска. В специализированной научной литературе до сих пор не проведено четкого экономико-категориального разграничения между внутригосударственными и иностранными инвестициями в недвижимость, которое сегодня в крайне упрощенном виде трактуется только как “различие в источниках капитала: капитал резидентов – капитал нерезидентов”. Вот почему мы не свободны от решения прикладной задачи по определению оснований в различении иностранных и отечественных вложений в недвижимость, которое, на наш взгляд, пролегает в несовпадении стратегий инвесторов. Проверка этой гипотезы осуществлена в конце представленной работы.

Методология

В соответствии с классическим рыночным, подходом, доминирующим в современной исследовательской литературе, рынок недвижимости и строительная отрасль образуют сложную управляемую и саморегулирующуюся систему, которая функционирует в согласии с законами инвестиционного развития. Превышение спроса над текущим предложением недвижимости повышает прибыльность строительных проектов и поэтому привлекает в строительную отрасль инвестиционный капитал; напротив, снижение спроса уменьшает прибыль и тормозит приток инвестиций. При этом “низкий уровень цен и доходности приводит к временному уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения, что впоследствии стимулирует рост цен и вызывает привлечение инвестиций”[1]. В таком ключе описываются циклы инвестиционно-строительной активности и развития рынка недвижимости во всем спектре современной экономической литературы. Выраженную схоластическую интерпретацию эта концепция приобретает в работах М. Вейса и А. Баума[2].

При этом на практике в развитии национальных и региональных рынков недвижимости выделяются циклы, особенности протекания которых не укладываются в абстрактные представления о триединстве связи цены, спроса и инвестиционной активности. Так, в публикациях У. Борна и С. Пирра подробно описаны инфляционные циклы развития рынка недвижимости, в которых ведущее значение имеют ожидания доходности альтернативных вложений – бенчмарков – и ожидания обесценения денег[3].

Однако в изложенных подходах признается, что поток инвестиционного капитала в целом отражает объективную потребность рынка либо в наращении, либо в сокращении строительных мощностей, и, следовательно, свободное, беспрепятственное движение инвестиций – залог устойчивого, сбалансированного функционирования рынка недвижимости (как локального, так и национального).

В теории мировой экономики данная идея получает расширительное толкование, что подтверждается высказываниями таких западных специалистов-международников, как Р. Доузвийк: “устойчивое функционирование национальных рынков недвижимости определяется степенью развития инвестиционной инфраструктуры строительной отрасли”[4]. ООН идет дальше и связывает уже само устойчивое развитие (Sustainable Development) с либеральными инвестиционными стратегиями государств. Для “устойчивого развития” рекомендуется создавать “максимально открытые, стабильные и предсказуемые условия для осуществления иностранных инвестиций, обеспечивать надлежащую защиту инвесторам, которые обосновались в стране, упрощать процедуры капиталовложений”[5]. Насколько все это в условиях глобализации разнится с действительностью, показывает наш дальнейший анализ.

Действительно непротиворечивым теоретическим базисом в объяснении данных феноменов глобализации обладают труды классической политической экономии. Среди них следует особо выделить работы К. Маркса и Л. Вальраса, в которых обращение недвижимости как товара рассматривается обособленно от обращения недвижимости как капитала[6]. Современная актуальность высказанных этими авторами положений подтверждается тем, что изучение переходов недвижимости из товарного состояния в состояние капитала (и обратно), совершающихся при сохранении формально-юридического статуса “иностранной инвестиции”, позволяет адекватно объяснить происходящие на наших глазах изменения на рынке, в том числе изменения в интенсивности, скорости и амплитуде циклического развития.

Мы опираемся на классический методологический аппарат, основанный на системном подходе, с применением историко-логического и сравнительно-аналитического инструментария. Решающее значение в данной методологической системе имеет темпорально-структурный анализ: выявление сдвигов, временных лагов, изменений в структуре инвестиционных потоков, скорости их возврата, размерах абсолютного и сравнительного приращения. Это позволяет разработать графическую модель-схему циркуляции транснационального инвестиционно-строительного капитала, выявить циклическую взаимозависимость национальных рынков недвижимости и обосновать различия между стратегией инвестирования на внешних и внутренних рынках недвижимости.

Анализ

Воспользуемся классификацией стадий развития локальных рынков недвижимости, предложенной в работе[7], и рассмотрим, как они не совпадали в различных странах мира на временном промежутке за 18 последних лет (табл. 1). Эмпирическим материалом нам послужил массив публикаций в отечественных и иностранных СМИ, отчеты Jones Lang LaSalle и Knight Frank. В основе отнесения каждого периода к той или иной стадии развития рынка лежит сопоставление темпов прироста средних цен на жилье, торговую и офисную недвижимость и темпов прироста доходов населения, уровень волатильности цен, оборачиваемости предложения и емкости рынка.

Таблица 1

Асинхронность развития национальных рынков недвижимости

Как видно, проведено сопоставление, охватывающее достаточно продолжительный временной период, чтобы проследить, как меняется глобальная конъюнктура инвестиционно-строительной отрасли и рынков недвижимости и выявить следующие закономерности.

Во-первых, национальные рынки абсолютного большинства стран мира испытывают непрерывную смену стадий развития. Для развитых экономик характерно ускоренное повторение полных, 4-х фазных, циклов (в общем виде: восстановление–развитие–кризис–депрессия), для многих развивающихся стран свойственна усеченная, но менее скоротечная цикличность (всего 2 фазы: развитие–стабилизация). Россия и страны Восточной Европы не избегают повторения у себя всех видов возможных в развитых странах фаз и стадий развития, включая наиболее острые для строительной отрасли фазы кризиса (соответствующие стадиям перегрева и спада), но встречаются также специфические стадии: старт, взлет – отражающие периоды резкой либерализации экономики и развития институциональной среды рынка недвижимости. Единственная страна в нашем списке, имеющая относительно стабильную картину развития – Иран. Примечательно, что его рынок недвижимости всю современную эпоху был малодоступен для иностранного бизнеса: в 1990-е гг. его законодательство и конституционный строй не благоприятствовали безопасному вложению иностранных инвестиций, а после введения в 2003 г. международных санкций против Ирана и начала его изоляции зарубежное финансирование жилищного и коммерческого строительства оказалось вообще практически невозможным.

Во-вторых, на протяжении всего промежутка наблюдений с 1991 по 2012 гг. не встречается ни один период, в котором господствовала бы та или иная стадия циклического развития у всех национальных рынков недвижимости одновременно. Скорее наоборот, кризис (или застой) в строительной отрасли одного государства сопровождается восстановлением (а иногда “бумом”) в строительстве у другого государства. Так, рынки США и Китая с 1991 по 1994 гг. преимущественно испытывали спад, в то время как в Восточной Европе и России наблюдался бурный рост. В следующую четырехлетку США, Западная Европа и страны Африки выделились резким подъемом, а в Бразилии и странах Аравийского полуострова был кризис. С 1999 по 2002 гг. лидерами развития были США и Япония, лидерами падения – Восточная Европа. Наконец, в период между 2003 и 2006 гг. резко росли рынки России, Ближнего Востока и Африки, замедляли рост – США и Европа, а в Китае и Бразилии была стадия дефицитного застоя. За последние 20 лет ни одна страна, испытывавшая в некоторый период бурный рост своего рынка недвижимости на фоне падения в других странах, позднее не избежала национального кризиса в тот момент, когда где-то в другой части мира рынок рос. Таким образом, одновременные рост и спад, крайне неравномерным образом распределенные в глобальном инвестиционно-строительном пространстве и беспрерывно сменяющие друг друга, идут рука об руку всюду, куда проникает глобальный финансовый капитал.

В-третьих, несоразмерность темпов развития национальных рынков недвижимости имеет прямую связь со степенью влияния на страну иностранных инвестиций в строительную отрасль. Именно этим объясняется неустойчивость развития рынков недвижимости, имманентно присущая странам с полностью открытой для иностранных инвестиций экономикой: прежде всего странам Европы, Северной Америки, монархическим государствам Персидского залива (ОАЭ, Саудовской Аравии, Катара, Бахрейна, Кувейта), Японии и Юго-Восточной Азии, большинства стран СНГ. В Китае и Индии смена фаз происходит медленнее, очевидно, в связи с относительным ограничением режима иностранных капиталовложений: зарубежному финансированию позволяется беспрепятственно поступать на рынок недвижимости, однако законодательство строго регламентирует вопросы репатриации (возврата) капитала. Не случайно крупные инвесторы ожидают сверхинтенсивное развитие рынка недвижимости Индии в 2013–2014 г. в связи с ослаблением налогового законодательства в отношении “выводимого из страны капитала”[8].

В-четвертых, амплитуда циклического роста и спада на местном рынке недвижимости определяется степенью зависимости его кредитно-финансовой инфраструктуры от мировой финансово-экономической системы. Наиболее перегретые, “надутые” рынки недвижимости за 23-летний период наблюдений встречались исключительно в странах с необычайно высокой долей международных капиталов в собственном финансовом секторе: США, страны СНГ и Восточной Европы, африканские страны, ряд государств Западной Европы. В них разница между ценами на пике и на дне рыночного развития составляла до 35–50% от максимума. В Германии, странах Персидского залива, в которых расположены сильные международные финансовые центры, но где тем не менее преобладают колоссальные объемы собственного капитала, рост и падение цен на недвижимость лежит в диапазоне 20–30%.

В-пятых, неодинаковость текущих стадий у различных национальных рынков недвижимости устойчиво сохраняется во времени, порождая постоянно существующий фазовый разрыв между ними. Этот сдвиг носит столь упорядоченный характер, что даже мощные случайные факторы (ускорение или замедление роста отдельных экономик, суверенные долговые и валютные кризисы и т.д.) не способны изменить этой рассинхронизации в глобальном масштабе (рис. 2). Это говорит о существовании между рынками недвижимости стабильных международных взаимосвязей, обеспечивающих согласованную динамику всей мировой инвестиционно-строительной отрасли. Складывающаяся в каждый момент времени очередность стран по стадии развития их рынков недвижимости, формирует текущий полуцикл инвестиционной-строительной активности. В 2007 г. этот полуцикл охватывал 3 фазы: прохождение пика роста (Китай, Бразилия, Россия, Южная Европа), замедление рынка (Япония, Индия, Юго-Восточная Азия) и переход к падению (Мексика, США, Западная Европа). В 2012 г. в полуцикл мировой инвестиционной-строительной активности вошли 2,5 фазы: застой (США, Россия, Южная и Восточная Европа), оживление и рост (Индия, Западная Европа, Юго-Восточная Азия) и фаза замедления рынка (Китай, Бразилия). Вероятно, к 2017 г. полуцикл мировой инвестиционной-строительной активности постепенно вернется в состояние, достигнутое в 2007 г., и снова будет охватывать стадии роста, замедления и падения. Таким образом, существеннейшим качеством сложившейся глобальной системы национальных рынков недвижимости выступает синхронизированный по всему миру сдвиг фаз их циклического развития.

Рис. 2. Модель циклического развития национальных рынков недвижимости
под влиянием циркуляции транснационального инвестиционно-строительного капитала
в 2007–2012 гг.

Нельзя привести более убедительных свидетельств спекулятивно-финансовой природы взаимодействия национальных рынков недвижимости в условиях глобализации. Процессы глобализации превращают всю доступную для инвестирования мировую недвижимость и весь связанный с ней бизнес в не существовавший ранее вид нового спекулятивного актива. Но поскольку спрос на спекулятивный актив всегда возрастает по мере роста его цены, то масштаб притока инвестиционно-строительного капитала больше в той стране, где в данный момент сильнее и надежнее прирост цен на недвижимость. Как пишет Подоляко Т.А., ссылаясь на мнения ряда отечественных авторов: “в докризисный период на фоне слабой конкуренции и общей неразвитости рынка недвижимости иностранные инвесторы гарантировано получали высокие прибыли”[9]. Мы не можем согласиться с этим мнением. На самом деле, привлекательность российского рынка недвижимости для иностранных инвесторов объяснялась не “неразвитостью” рынка вообще, а наблюдавшейся тогда стадией “бума”, обеспечивающей в 2003–2007 гг. сравнительно высокие показатели прибыльности относительно других (как развитых, так и развивающихся) национальных рынков. Сегодня, когда стадия “бума” сменилась затяжной стадией посткризисной стабилизации, или “депрессией”, транснациональный капитал переместился в другие мировые точки временного инвестиционно-строительного подъема – прежде всего, в Китай, Индию, Юго-Восточную Азию.

Этим опровергается ключевой посыл классического рыночного подхода, утверждающий, что благоприятный инвестиционный климат и привлекаемые инвестиции способствуют устойчивому сбалансированному развитию рынка недвижимости. На практике оказывается наоборот: международный инвестиционно-строительный капитал не только сам усиливает неравномерность развития, но по своей природе не заинтересован в стабильном, устойчивом, развитии строительной отрасли какого-либо отдельного государства. Чем выше амплитуда рыночных колебаний, чем хаотичнее возникают международные точки роста и падения, тем активнее совершается оборот капитала и, следовательно, большую прибыль извлекает иностранный инвестор недвижимости.

Докажем далее, что инвестиции в национальную недвижимость в общем виде представляют собой не основной, а оборотный капитал. Рассмотрим мировую статистику соотношения прямых иностранных инвестиций к стоимости зарубежного имущества (табл. 2), сведенную нами на основе данных ЮНКТАД и международного консалтингового агентства Jones Lang LaSalle[10].

Таблица 2

Интенсивность обращения транснационального инвестиционно-строительного капитала

Примечание: стоимость зарубежных валовых накоплений – это стоимость активов, накопленных за весь предшествующий период в результате осуществления иностранных инвестиций (приобретения готовых или создания и поставки новых основных средств), за вычетом выбывшего или амортизированного имущества.

Коэффициент оборачиваемости иностранных инвестиций в недвижимость (соотношение иностранных инвестиций и зарубежных валовых накоплений) составляет 0,367, что соответствует периоду оборота – 2,7 года. Такую продолжительность имеет в среднем один полный инвестиционно-строительный цикл, включающий разработку проектно-сметной документации, покупку земельного участка, строительно-монтажные работы и ввод в эксплуатацию вновь созданного имущества. Это означает, что в отличие от “длинных” инвестиций (например, в топливно-энергетический или агропромышленный комплекс) полный круг превращений Д–Т–Д^I  в бизнесе, связанном с недвижимостью, совершается в течение периода проведения строительно-монтажных работ. Это резко контрастирует с оборачиваемостью международных инвестиций в других отраслях мирового хозяйства – 0,073, соответствующей периоду оборачиваемости 13,7 года. Прямые инвестиции в сектор недвижимости оборачиваются в 5 раз быстрее.

Возврат капиталовложений в недвижимость может занимать и намного меньшее время, например, в случае привлечения местных соинвесторов, которые, по сути, оплачивают и все строительные расходы, и услуги инициатора проекта. Тогда окупаемость вложенных средств наступает еще на этапе строительства (в течение первого года инвестирования). В другом случае, когда недвижимость создается для последующей сдачи в аренду или эксплуатации (например, при строительстве гостиницы), период возврата капиталовложений удлиняется до 10–15 лет. Однако такая приносящая регулярный доход собственность, оставаясь наиболее ликвидным типом материально-вещественных активов – недвижимостью – не утрачивает возможность использования в качестве товара. При этом наличие арендаторов только укорачивает период экспозиции этой недвижимости на рынке, так как говорит о низком уровне риска инвестирования, устойчивом и прогнозируемом денежном потоке, а ее рыночная стоимость резко повышается. В результате даже проекты, предполагающие изначально сдачу собственности в аренду, спустя 5–10 лет успешной эксплуатации завершаются ее продажей.

Все это определяет высокую чувствительность такого бизнеса к национальному законодательству, регулирующему вопросы репатриации капитала. В этом заключается одно из ключевых отличий стратегии капиталовложений в иностранную недвижимость от любых других видов капиталовложений. Инвестора, занимающегося финансированием промышленного производства, в первую очередь интересуют нормы, регулирующие его текущую фабричную деятельность: налог на добавленную стоимость, налог на имущество, налог на прибыль, таможенные пошлины, законодательство о труде. В меньшей степени такого предпринимателя затрагивают нормы, определяющие порядок и последствия ликвидации предприятия, потому что он не намерен его ликвидировать и считается с такими условиями лишь как с вероятными рисками.

В противоположность этому, инвестор, финансирующий иностранную недвижимость, не рассматривает эту недвижимость как средство труда. Для него недвижимость – предмет труда, оборотный капитал. В среднесрочной перспективе у него всегда на повестке дня вывод вложенного ранее капитала за пределы данной страны. Как следствие, на поведение таких инвесторов сильнее сказывается регулирование условий беспрепятственного ввода и вывода средств, налогообложения репатриируемого капитала. Критическая важность этих условий проявляется в годовой динамике иностранных инвестиций, поступивших в недвижимость и строительную отрасль Индии в 2013 г. Их рост по данным за 1-й квартал составили более 700% по отношению ко всему 2012 г.: 3 млрд против 370 млн долл. США. Это стало возможным после проведения реформы законодательства, упрощающего вывод капиталов иностранными инвесторами недвижимости. Примечательно, что, как отмечает Д.С. Рават, генеральный секретарь индийской ассоциации палат промышленников и предпринимателей (ASSOCHAM), при этом “большинство штатов Индии в 2013 г. получили инвестиций, не связанных с недвижимостью, в целом меньше, чем в прошлом году”[11].

Это обуславливает необходимость проведения следующего разграничения между инвестициями в недвижимость, которые распадаются на вложения транснационального инвестиционно-строительного капитала и вложения отечественных бизнес-структур. Обычно государственная статистика не учитывает различия между ними. В результате деятельность по обороту денежных средств на иностранных рынках недвижимости ошибочно приравнивается к обычной деятельности по созданию и эксплуатации местной доходной недвижимости. Упускается из виду ряд принципиальных отличий:

Во-первых, для операций, связанных с иностранным оборотом недвижимости, характерна ускоренная периодизация (2,7 года).

Во-вторых, максимальный объем иностранных вложений осуществляется не во время наиболее комфортных периодов роста местного рынка недвижимости, а во время кризиса на нем.

В-третьих, особое значение для иностранного инвестора имеет не только абсолютная, но и сравнительная эффективность вложений в рынки различных государств.

Иллюстрацией этих положений может служить статистика инвестиций в недвижимость РФ (рис. 3).

Рис. 3. Сдвиг в динамике отечественных и иностранных инвестиций
в недвижимость РФ в 2006–2012 гг. в условиях смены стадий развития рынка недвижимости: рост–кризис–депрессия

Годовой рост прямых иностранных инвестиций в 2007 г., когда наблюдалось относительное благополучие как на российском, так и на американском рынках недвижимости, составил всего 108% против 166% роста отечественных инвестиций в строительную отрасль и бизнес, связанный с недвижимостью. Однако уже в 2008 г. в условиях резкого ухудшения ситуации на рынках недвижимости США и Западной Европы поток иностранных инвестиций в Россию демонстрирует годовой рост в 237%, что значительно превышает рост отечественных инвестиций – 146%. Здесь следует подчеркнуть, что с конца 2007 г. и в течение первой половины 2008 г. российский рынок недвижимости выгодно отличался от рынков развитых стран по всем показателям доходности, рискованности, оборачиваемости недвижимых активов и рентабельности строительных компаний, что обусловило агрессивное наращивание транснациональным инвестиционно-строительным капиталом своего присутствия на нашем, перспективном в спекулятивном отношении, рынке. При этом соотношение иностранных инвестиций в недвижимость по отношению к российским составило около 1 к 5 (табл. 3). Расчет структуры отечественных и иностранных инвестиций на рынке недвижимости с 2006 по 2012 гг. проведен на основе сбора и обобщения информации, опубликованной Центральным банком РФ и Федеральной службой государственной статистики[12].

Таблица 3

Структура отечественных и иностранных инвестиций на рынке
недвижимости РФ с 2006 по 2012 гг.

Примечание: капиталовложения для удобства сопоставления приведены в долл. США в соответствии с динамикой валютного курса.

Дальнейшее сравнение позволяет выявить коренное отличие в стратегии иностранных инвесторов по сравнению со стратегией местных застройщиков и местных рантье – лиц, специализирующихся на получении дохода от покупки и эксплуатации недвижимости. В 2009 г. рынок недвижимости России испытал наиболее тяжелый этап кризиса: цены на недвижимость достигли дна в середине 2009 г., составив около 50–60% от цен середины 2008 г., период экспозиции продаваемых объектов удлинился до 0,5–1 года, ряд строительных компаний обанкротились[13]. В такой ситуации отечественные инвестиции резко сокращаются, почти достигнув уровня 2006 г. – годовая убыль инвестиций составила 43%. Иностранные вложения, напротив, продолжают показывать фантастический рост, составивший по итогам 2009 г. около 211% к 2008 г., или 541% к 2006 г. Соотношение иностранных инвестиций к российским достигло пропорции почти 1 к 1. В предыдущих наших работах было описано, где обычно сосредотачиваются эти инвестиции[14]. Речь идет о покупке испытывающих затруднения застройщиков и их последующей реорганизации с необходимым дополнительным финансированием уже осуществляющихся строительных проектов, выкупе управляющих компаний торговых и офисных центров, приобретении долей самостоятельных ипотечных подразделений российских банков и увеличении их капитала.

Примечательны в этой связи высказывания крупных российских инвесторов. Так, директор компании “AFI Development” А. Халдей весной 2008 г. заявил, что “готовится к скупке небольших застройщиков, компания готова потратить на это 1 млрд долл.”. В интервью агентству Reuters А. Халдей пояснил, что “мировой кризис ликвидности может коснуться российских компаний уже к осени этого года: небольшие застройщики столкнутся с проблемой привлечения заемных средств”. Также весной 2008 г. с подобными высказываниями относительно грядущего кризиса девелоперских компаний выступил президент компании “ОНЭКСИМ” М. Прохоров[15].

Наконец, после прохождения острой фазы кризиса с 2010 г. наблюдается резкое снижение инвестиционной активности иностранных инвесторов до уровня характерного для 2006 г. Годовая убыль иностранных вложений в 2010 г. составила 81%. В это же время финансирование недвижимости российскими источниками возросло на 42%. Далее в течение всего периода с 2010 по 2012 гг. структура инвестиций не меняется: на долю внешних источников приходится только 9%, на долю отечественных – 81%.

Интерпретация озвученных данных сводится к следующему. По мере интернационализации экономик и усиления глобальной роли международных финансовых институтов главную роль в развитии локальных рынков недвижимости начинают играть уже не местные застройщики или жители городов, а крупные банковские группы и финансовые фонды. Спрос потенциальных покупателей жилья, торговых, промышленных организаций и госструктур формирует лишь общие предпосылки для ведения строительной деятельности, очерчивают ее возможные границы – в категориях емкости рынка, ожидаемой оборачиваемости и сроков экспозиции выставленной на продажу недвижимости. Решающее же слово остается за инвестором, который использует не существовавшую ранее возможность свободного и быстрого перемещения своего рабочего инвестиционно-строительного капитала из одной страны в другую и даже из одного континента в другой. В своих предпочтениях эти инвесторы руководствуются сравнительными характеристиками различных национальных рынков недвижимости: текущей фазой их циклического развития, отраслевой инфляцией, долей вакантных площадей и т.п.

Такая система неминуемо порождает кратковременные избытки строительного капитала в одних странах и его дефицит в других. Не фундаментальные различия рынков, среди которых “разница в числе и росте высокотехнологичных фирм или разница в приросте населения”, как указывают международные организации, сегодня “определяют цены на недвижимость”, и через это – инвестиционную активность и динамику развития строительной отрасли. Сегодня наблюдается обратный порядок: инвестиционная активность изменяет условия осуществления строительства, что в итоге отражается на ценах. По данным Ассоциации генеральных подрядчиков США, “40% компаний сообщили, что в 2012 г. именно ужесточение условий кредитования привели к тому, что реализация начатых проектов была отсрочена, а переговоры с ограниченными в платежеспособности клиентами были вообще отменены”[16]. Это свидетельствует о принципиальном изменении последовательности событий в инвестиционных рыночных циклах: сначала наблюдается приход глобальных финансовых игроков на локальный строительный рынок, меняющих условия корпоративного кредитования нового строительства и ставки по ипотеке, затем повышается курс торгуемых на бирже облигаций застройщиков, после чего привлекаются спекулянты и рантье недвижимости и наконец растет ее цена. Вывод инвестиционно-строительного капитала означает начало кризиса и длительную депрессию национального рынка недвижимости, разорение компаний.

В этой связи показательна ошибка ряда исследователей, придерживающихся консервативного подхода к привлечению инвестиций. Так, Е.Ю. Зайцева пишет: “недостаточное государственное регулирование рынка недвижимости и деятельности инвестиционных фондов является причиной низкой капитализации рынка паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости”[17]. Напротив, это слабое, “недостаточное”, регулирование инвестиционных процессов – прозрачность государственных границ для транснационального инвестиционно-строительного капитала (как в отношении прибывающего, так и бегущего из страны), упрощенные условия организации девелоперского бизнеса в любых организационно-правовых формах (прежде всего в форме обществ с ограниченной ответственностью, имеющих минимальный уставный капитал) – способствовали бурному спекулятивному развитию. Тот факт, что большая часть этих “горячих” денег аккумулировалась в форме реальных инвестиций в недвижимость (банковские кредиты застройщикам, покупки готовых торговых центров и т.д.), объясняется более высокой доходностью реальных вложений.

Если рассматривать лишь вершину айсберга, как это делается в публикациях Е.Ю. Зайцевой, а также многих других аналитиков иностранных рынков недвижимости (Л. Кристи, К. Долер и проч.), и не замечать активной роли международных инвестиционных потоков в формировании локальных дисбалансов спроса и предложения недвижимости, то мы будем вынуждены признать лишь первый уровень проблемы развития национальных рынков, трактуемый традиционно в терминах “перегрев” и “пузырь”. Наиболее емко этот, поверхностный, взгляд выражается в используемой зарубежными исследователями метафоре “бумеранг недвижимости”, используемой для обозначения феномена неминуемости кризисного спада и последующего восстановления. Эта точка зрения стоит на описанном выше представлении об инвестициях в строительство, которые притягиваются на так называемые «рынки продавцов» – рынки, где в данный момент времени устанавливается завышенная цена на недвижимость и растет доходность застройщиков[18]. Постепенно в результате неумеренного финансирования строительства и появления значительного объема нереализованного нового предложения главную роль на рынке начинают играть покупатели, в результате чего цены начинают падать, ударяя “бумерангом” по прибыли застройщиков. В таких условиях ключевой проблемой для государств становится создание благоприятных условий для инвестирования в строительную отрасль, избегание перегрева своего рынка недвижимости и ограничение спекуляций.

Как было показано, проблема рыночных циклов на рынке недвижимости в условиях глобализации уже не сводится к реактивному поведению инвесторов. Транснациональный инвестиционно-строительный капитал сам упреждает изменения на рынке, меняет их направленность, определяет момент завершения рецессии или окончания бума. Некоторые страны уже проявляют озабоченность тем, что спекулятивный иностранный капитал придерживается данной стратегии. С этим в частности связаны опасения международных аналитиков в отношении прямых инвестиций в недвижимость Китая, в котором уже рассматриваются варианты ужесточения инвестиционно-строительного законодательства, мотивированного необходимостью ослабления чрезмерного роста стоимости недвижимости[19]. В условиях глобализации транснациональный инвестиционно-строительный капитал способен избежать всех локальных рисков обесценивания вложений, что позволяет ему в любых ситуациях сохранять свою номинальную стоимость и агрессивнее вмешиваться в нормальных ход циклического развития национальных рынков.

Выводы

Таким образом, основной теоретический результат проведенного исследования заключается в том, что впервые объяснена закономерность образования фазового разрыва в циклическом развитии национальных рынков недвижимости, которая, как следует из анализа, связывается с глобальной циркуляцией транснационального инвестиционно-строительного капитала, привлекаемого локальными дисбалансами в соотношениях спроса и предложения и усиливающего их. Это позволяет сформулировать следующие научные выводы.

Во-первых, современный этап глобализации предъявляет странам, активно привлекающим иностранные инвестиции, ряд вызовов, связанных с подчинением развития их рынков недвижимости интересам международного капитала, вложения которого в строительную отрасль и инфраструктуру приобретают отчетливо спекулятивный характер.

Во-вторых, анализ макроэкономических процессов внутри национальных экономик, традиционно используемый для раскрытия закономерностей циклического развития рынков недвижимости, сегодня явно недостаточен – требуется сопоставительный международный и историко-логический инструментарий.

В-третьих, управление развитием отечественного рынка недвижимости в условиях глобализации не может ограничиваться стандартными механизмами активизации внутреннего спроса и строительства недвижимости, а предполагает усиление регулирующего воздействия государства на объем и условия поступлений и репатриации транснационального инвестиционно-строительного капитала.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в следующих прикладных результатах.

Во-первых, на основе темпорально-структурного анализа капитальных вложений в недвижимость впервые показана вся глубина различий между отечественными и иностранными инвестициями, доказано наличие множества критериев несовпадения. Они затрагивают не просто юридическую субъектность “резидент–нерезидент”, а буквально все стороны бизнеса: типы обеспечения, периодичность вложений, их оборачиваемость, активность и степень доминирования на национальном рынке в различные периоды его циклического развития.

Во-вторых, показана несостоятельность распространенного суждения о международных инвесторах, которое связывает их бизнес-стратегию исключительно с использованием выгоды от разрывов между спросом и предложением на локальных рынках недвижимости. Показана ошибочность и контрпозиции, полагающей, что международные инвесторы преследуют только цели устойчивого развития территорий. На примере инвестиций в недвижимость России доказывается, что стратегия иностранных игроков изменчива, носит циклический характер и на различных стадиях развития национального рынка недвижимости отражает различные интересы.

В-третьих, обосновано выделение двух основных видов стратегий иностранных инвесторов, проявляющихся в ходе циклического развития национальных рынков в различных способах обогащения: в течение последней фазы роста инвестор разогревает рынок и раздувает ценовой пузырь – преследуется краткосрочная спекулятивная стратегия; в течение первой фазы кризиса инвестор скупает застройщиков-банкротов и замороженное строительство – преследуется долгосрочная экспансивная стратегия.

В-четвертых, подтверждена неспособность местного бизнеса, связанного с недвижимостью, эффективно отражать экспансию иностранных инвесторов. Зависимый от своих национальных экономик, этот бизнес несет дополнительные риски, вызываемые меняющейся конъюнктурой локального рынка, что диктует поиск опоры не в зыбких рыночных тенденциях, а в целенаправленной государственной поддержке, которая должна предполагать ужесточение условий инвестирования и репатриации иностранного капитала.

Опубликовано в журнале «Урбанистика и рынок недвижимости», 2014, №2, с. 31-49.

Новая методика оценки доступности жилья для населения

Стерник Геннадий Моисеевич,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В. Плеханова

Стерник Сергей Геннадьевич,

профессор кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования

РАНХиГС, д.э.н., профессор

Апальков Александр Александрович,

аспирант

Аннотация

Рассмотрена эволюция методов оценки доступности жилья для населения, включая стандартную международную методику ХАБИТАТ ООН, базовую методику Госстроя, применяемую в официальных документах в РФ, и опубликованные в научных работах модификации. Выбрана методика-прототип, в наибольшей степени отвечающая современным требованиям, и произведено ее усовершенствование с учетом накопленного опыта. Подготовлены исходные данные и произведен расчет показателей доступности жилья на примере квартир в строящихся жилых домах Москвы в 2012 году (без учета и с учетом ипотечной поддержки). Показано отличие результатов оценки доступности по новой методике от полученных по базовой методике.

The evolution of methods for assessing the affordability of housing for the population, including standard international methodology HABITAT UN, State Construction Committee of basic methodology applied in official documents in Russian and published in scientific papers modification. Chosen method prototype that best meets modern requirements, and made ​​its improvement based on experience. Prepared the original data and a calculation of the availability of housing for example, apartments in newly constructed residential buildings in Moscow in 2012 (excluding mortgage and taking into account support). Illustrates the difference between the results obtained from the assessment of access to basic technique.

Ключевые слова

Доступность жилья,

показатели оценки доступности,

коэффициент доступности,

доля населения, которой жилье доступно,

стандартная, базовая и модифицированная методика расчета коэффициента доступности,

усовершенствованная методика оценки доступности жилья,

оценка доступности без учета и с учетом ипотечной поддержки.

Проблема обеспечения доступности качественного и комфортного жилья для населения России становится все более актуальной, и вместе с тем в научных публикациях последнего времени вновь обсуждаются разнообразные подходы к оценке этой доступности /1-5, 7, 12 и др./. На наш взгляд, это свидетельствует о недостаточной удовлетворенности специалистов методикой расчета коэффициента доступности жилья, восходящей к стандартной методике Организации ООН по развитию городов (ХАБИТАТ ООН, 1947 г.).

Целью настоящей работы является рассмотрение положений стандартной методики и вариантов ее практической реализации в РФ для повышения точности расчетов и информационной полноты оценки доступности жилья для населения.

Некоторые особенности стандартной методики ХАБИТАТ ООН. Согласно стандартной методике, оценка доступности жилья производится с помощью коэффициента доступности Кд и используется для межстрановых сопоставлений уровня жизни населения. Он рассчитывается как отношение средней (медианной) цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу среднего (медианного) домохозяйства и показывает число лет, в течение которого семья может накопить из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры.

Существует общепринятая классификация рынков с точки зрения доступности жилья (табл. 1).

Таблица 1. Классификация рынков жилья по критерию доступности

Источник: www.demographia.com.

Под типовой квартирой понимается квартира (unit), общая площадь которой равна значению средней для данной страны обеспеченности населения жильем (в восточноевропейских странах - 30, в западноевропейских – 40, в США – 70 кв. м на человека), умноженному на средний размер домохозяйства (рис. 1).

Источник: Росстат, Housing statistics in the European Union 2004.

Рисунок 1. Средний размер жилья в России и странах ЕС, кв. м

Таким образом, коэффициент доступности жилья для населения Кд согласно стандартной методике рассчитывается в зависимости от четырех переменных, выраженных средними (медианными) для данной страны значениями: цены 1 кв. м жилья, размера (общей площади) квартиры согласно сложившемуся уровню обеспеченности населения жильем, годового душевого дохода, размера (числа членов) домохозяйства.

Отличия базовой методики, используемой в официальных документах РФ, от стандартной методики. С самого начала рыночных преобразований в России американские и отечественные ученые проводили исследования, направленные на оценку доступности жилья для населения РФ. В частности, в работе Института экономики города, Вашингтон /6/ предложено использовать в качестве типовой квартиру размером 54 кв. м, что соответствовало не норме обеспеченности населения жильем (в то время она равнялась 14-15 кв. м на человека), а социальной норме предоставления субсидий на приобретение жилья (по 18 кв. м на человека) семье из трех человек (согласно Положению Совета Министров от декабря 1993 г. № 1278).

Именно эти переменные были заложены в дальнейшем в методику (назовем ее «базовой») Госстроя и Минрегиона РФ при формировании целевых показателей Госпрограмм «Жилище», в Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года, в программе «Доступное жилье – гражданам России» и в других официальных документах, а также используются повсеместно в научных исследования и публикациях /7, 8, 11, 12/.

Стандартная методика (международная) и ее базовая модификация (в России) широко используются для оценки доступности жилья в разрезе регионов и городов /8, 9, 11, 14/, а в работе /12/ - и административных округов Москвы. Такая территориальная дифференциация Кд вполне объяснима с учетом существенных различий в доходах населения и ценах на жилье между городами и регионами. К сожалению, в отличие от зарубежных исследований, где варьируется медианный доход домохозяйства, т.е. душевой доход и размер домохозяйства, и полная цена квартиры, т. е. удельная цена и размер квартиры (рис. 2), в большинстве отечественных работ из четырех переменных варьируются лишь средний душевой доход и средняя удельная цена, а размер квартиры и размер домохозяйства оставляются в большинстве работ на уровне, заданном в базовой методике – 54 кв. м и 3,0 человека (рис. 3). Исключение составляет лишь работа /17/.

Источник: /9/, UN Habitat, 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey.

Рис. 2. Коэффициент доступности жилья в США в 2006 г.

Источник: /15/, расчеты авторов по данным Росстата

Рис. 3. Коэффициент доступности жилья в различных федеральных округах РФ в октябре 2006 г. (без учета ипотечной поддержки)

Дальнейшая эволюция методики расчета Кд. В 2000 году в работе Фонда «Институт экономики города» /8/ предложена модификация базовой методики, в которой учтена стоимость годовых текущих расходов на все потребности семьи в виде годового прожиточного минимума семьи:

(1)

где - годовой прожиточный минимум семьи.

Однако, приведенная формула не отражает возможность полного отсутствия накоплений у граждан, когда годовой доход меньше или равен минимальным потребительским расходам. В связи с этим в 2006 году в работе /13/ была предложена модификация этой формулы в виде, показывающем, что при невыполнении условия «доходы больше расходов» Кд стремится к бесконечности:

при I > ПМ,

иначе Кд = ∞. (2)

Далее, в той же работе /13/ рассмотрена возможность учета стоимости имеющейся квартиры при улучшении жилищных условий (альтернативные сделки), тогда в числителе формулы (2) величина S принимает вид

S = (S_н – S_и) ^. P , (3)

где S_н – площадь новой (приобретаемой) квартиры, кв. м;

S_и – площадь имеющегося жилья, кв. м (принято допущение о равенстве удельной стоимости приобретаемого и имеющегося жилья).

Следующим шагом в развитии методики расчета Кд стал предложенный в работе /13/ и реализованный в /17/ переход от использования средних по территории доходов и средних по рынку удельных цен к дифференцированным по доходности группам населения (децильным, квинтильным и любым доступным в статистике) и к дифференцированным по классу качества размерам квартир и средним удельным ценам. Такой подход опирается на определение понятия «доступное жилье», сформулированное в работе /13/: «доступное жилье – это жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и/или государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья».

Известно, что в экономической теории установлена закономерность изменения структуры расходов домохозяйств при возрастании их дохода, известная как закон Энгеля: по мере роста дохода каждое домохозяйство начинает тратить на потребление меньшую долю доходов, и большую долю - сберегать. В связи с этим необходимо формулу (2/3) применять не только для расчета среднего коэффициента доступности жилья в стране, но и дифференцированно для различных регионов и групп населения по доходу (рис. 5).

Источник: /16, 17/

Рис. 4

Необходимо отметить, что в работе /17/ дифференциация населения по доходам осуществлена путем экспертного формирования диапазона доходов, соответствующего «классам населения» (малообеспеченный, средний, высокообеспеченный, элита – рис. 5).

Источник: /20/

Рис. 5. Распределение среднедушевых доходов в Москве (2007 г.)

В дальнейшем в ряде работ /7, 12 и др./ доходы населения дифференцируются не по экспертным решениям, а на основе децильных или иных доходных групп, представляемых Росстатом. Переход в настоящей статье к дифференциации по статистическим данным рассматривается как одно из направлений совершенствования методики расчета Кд.

Оценка доступности жилья по двум показателям. В 2000 году в работах Фонда «Институт экономики города» /8/ было предложено наряду с Кд использовать при оценке доступности второй показатель – долю населения, которой жилье доступно с учетом возможности получения ипотечного кредита (индекс возможности приобретения жилья с кредитом HАI – Housing affordability index).

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита (рис. 6). Если индекс возможности приобретения жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.

,

где – величина ипотечного кредита.

Источник: /10/, ИЭГ по данным Росстата

Рис. 6. Картограмма индекса возможности приобретения жилья с кредитом в России (II кв. 2005 г.)

В работе /13/ показано, что переход от расчета коэффициента доступности к другому индикатору – доле накоплений (с учетом кредита) в стоимости квартиры - исключает возможность оценки влияния кредита на коэффициент доступности жилья, т.е. расчет первого (стандартного) показателя Кд. Кроме того, формула учитывает только одну составляющую кредита – размер ссуды, но не учитывает необходимость обслуживания кредита (размер годовых выплат по кредиту). Тем не менее, учет ипотечной поддержки при оценке доступности жилья для населения является важным методическим достижением и должен быть сохранен.

В связи с этим в работе /13/ для расчета коэффициента доступности жилья с учетом кредита предложена следующая модель:

(3)

при , (4)

иначе ,

где - стоимость типовой квартиры, тыс. руб.;

- площадь квартиры, кв. м;

- удельная цена квартиры, тыс. руб./кв. м;

– доля первоначального взноса в стоимости квартиры, %;

– дополнительные затраты заемщика при получении кредита, руб.;

– сумма ежемесячных выплат по обслуживанию кредита, руб.;

– срок кредитования, лет;

– годовая ставка кредита, %.

В формуле (4) использовано стандартное ограничение банковского андеррайтинга «ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% от доходов семьи».

Экономический смысл числителя состоит в том, что гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры (по различным банковским программам – от 10 до 30%), с помощью ипотечного кредита сразу получает ее в собственность.

Экономический смысл условия (4) состоит в том, что при превышении расчетного годового платежа за кредит над текущим (ожидаемым) годовым доходом семьи покупатель не получит кредит в банке.

В свою очередь, выплаты по кредиту зависят от срока кредитования (в настоящее время предлагается от 5 до 30 лет) и ставки кредита (сегодня – от 10 до 15%). По опыту многих банков, в России пока нет спроса на кредиты с плавающей ставкой, заемщики предпочитают выплачивать равные ежемесячные взносы.

Размер ежемесячных равных взносов определяется по формуле:

PMT = (B₀ j/m) / (1 - 1 / (1+jm^mn )) , (5)

где - размер ежемесячного платежа по ссуде;

- размер ипотечной ссуды;

- номинальная годовая ставка процента;

- число начислений/ выплат в год (m=12);

- срок погашения ссуды в годах.

Таким образом, модель оценки доступности жилья для населения, предложенная в работе /13/ и реализованная в /17/, наиболее полно учитывает все факторы, формирующие коэффициент доступности. Однако, порядок расчета второго показателя – доли населения, которой жилье доступно (как без ипотеки, так и с ипотечной поддержкой), в этих работах не приведен, и его разработка является одной из задач настоящей статьи.

Одновременно должен быть уточнен порядок формирования классов качества жилья, влияющий на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 году «Единой методики классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству)» /18/.

Среднеарифметические показатели vs медианных. В базовой методике расчет коэффициента доступности жилья ведется не для медианных, а для среднеарифметических значений душевого дохода и цены 1 кв. м жилья. Этот аспект вызвал возражения в некоторых научных работах /1, 2/ в связи с тем, что расчет по среднеарифметическим, а не медианным доходам, по мнению авторов, существенно (до 70%) завышает оценку доступности жилья для населения. В связи с этим необходимо разобраться с реальным положением дел.

Известно, что распределение доходов населения асимметрично, и медианные доходы всегда ниже среднеарифметических (рис. 7).

Источник: расчеты автора по данным Росстата

Рис. 7.

Из данных рис. 7 следует, что медианный доход в Москве в 2012 году составлял около 28 тыс. руб. При этом средний арифметический доход был равен 48,6 тыс. руб., т.е. превышал медианный на 74%.

Вместе с тем, распределение удельной цены квартир также асимметрично (рис. 8).

Источник: база данных ООО Sternik’s Consulting

Рис. 8

Из данных рис. 8 следует, что медианная удельная цена предложения жилья в Москве в 2012 году составила 155,4 тыс. руб./кв. м. При этом среднеарифметическая цена составила 202,6 тыс. руб./кв. м, т.е. превышала медианную на 30,4%.

Следовательно, использование среднеарифметических значений душевых доходов и цен вместо медианных вносит в расчет коэффициента доступности жилья погрешность, равную 44,2%. Такой результат весом, но не критичен – неопределенность в оценке нелегальных доходов и другие допущения еще более снижают точность оценки. Тем не менее, существует способ устранить данную погрешность, который позволяет отказаться от использования как средних арифметических, так и средних медианных доходов и цен. Он связан с введением дифференциации групп населения по доходам и удельных цен – по различным классам качества жилья, как это сделан в работе /17/. Впоследствии подобный подход частично применялся и в других работах /7, 12 и др./, но дифференциация проводилась либо по доходным группам населения, при этом размер квартиры оставался равным 54 кв. м, либо по размеру квартир (по числу комнат), при этом доходы принимались средними по РФ (либо по городу Москве). В результате погрешность, связанная с использованием среднеарифметических доходов и цен вместо медианных, не могла быть устранена.

Таким образом, методика, приведенная в работе /17/, в настоящей статье использована как прототип, подлежащий совершенствованию в следующих направлениях:

- переход от дифференциации населения по уровню дохода в соответствии с экспертными оценками «класса населения» к дифференциации на основе статистических данных о децильных, квинтильных или иных доходных группах, представляемых Росстатом;

- переход от использования средних по рынку удельных цен к дифференцированным по классу качества (средним удельным ценам и размерам квартир) для расчета Кд каждой из групп населения;

- переход от экспертного сопоставления каждому «классу населения» одного класса качества жилья к расчетному выбору соответствия «группа населения по доходам – объект наилучшего класса, доступный данной группе».

- переход от оценки доступности жилья по одному показателю к оценке по двум и разработка порядка расчета второго показателя – доли населения, которой жилье доступно (как без учета ипотеки, так и с учетом ипотечной поддержки);

- уточнение порядка формирования классов качества жилья, влияющего на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 году «Единой методики классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству)» /18/.

Усовершенствованная методика оценки доступности жилья для населения. Методика включает следующие этапы (без учета и с учетом ипотечной поддержки).

1)     Для каждой из выделенных доходных групп населения рассчитывается по формулам (2)-(5) показатель Кд в двух вариантах (без учета и с учетом ипотечной поддержки) по каждому из классов качества жилья, включая случай альтернативных сделок.

2)     Если Кд по всем группам превышает значение 3,0 года, то фиксируется наименьшее значение. Если Кд по одной или нескольким группам укладывается в заданное ограничение (жилье доступно), то варианты недоступного жилья отбрасываются, а по остальным фиксируется наибольшее значение.

3)     Рассчитывается средневзвешенное по доле населения в группе значение Кд для каждой группы.

4)     Рассчитывается средневзвешенное значение Кд по всем размерам/классам для объектов наилучшего класса, доступных данной группе.

5)     Рассчитывается по каждому объекту конкретного размера/класса доля населения, которой жилье доступно, как сумма долей каждой из групп с Кд =< 3,0.

6)     Рассчитывается по совокупности объектов наилучшего класса, доступных данной группе, доля населения города, которой жилье доступно, как сумма долей каждой группы (за исключением групп с Кд = ∞.

7)     Для сравнения рассчитывается Кд по базовой методике.

Расчет показателей доступности жилья для населения Москвы в 2012 году и интерпретация результатов. Исходные данные для расчета приведены в табл. 2-4.

Таблица 2. Данные о населении в Москве (2012 г.)

Таблица 3. Данные об объектах недвижимости по классам качества

Примечание: * Средняя площадь жилья, приобретаемого в альтернативных сделках (разность площади приобретаемой квартиры и собственного жилья).

Источник: ООО Sternik’s Consulting.

Таблица 3. Среднестатистические данные об условиях ипотеки в Москве в 2012 году

Результаты расчетов по новой методике в варианте без ипотеки приведены в табл. 4 /28/.

Таблица 4. Результаты расчета показателей оценки доступности жилья для населения Москвы в 2012 году (без учета ипотечной поддержки)

Из приведенных в табл. 4 данных следует, что Кд, рассчитанный по базовой методике (54 кв. м, 3 человека, ПМ = 0), для москвичей в 2012 году равен 11,3 года (жилье существенно недоступно - severely unaffordable). Доля населения, которой приобретение жилья за собственные средства (без учета ипотеки) доступно, по базовой методике не определяется.

При расчете по усовершенствованной методике (дифференциация по доходным группам и классу качества жилья, 2,6 человека, ПМ = 9747 руб./месяц на человека) для отдельных групп населения получены следующие результаты:

- для группы 1 (10,9% населения Москвы) выход на рынок и приобретение любого жилья за собственные средства принципиально невозможно – доходы не превышают величину прожиточного минимума, Кд = ∞;

- для групп 2 (18,6%) и 3 (24,6%) ограниченно доступно улучшение жилищных условий (обмен меньшей квартиры эконом-класса на большую) – соответственно Кд = 13,5 лет (жилье существенно недоступно - severely unaffordable) и 4,6 года (приобретение жилья серьезно осложнено - seriously unaffordable);

- для группы 4 (11,6% населения) обмен меньшей квартиры эконом-класса на большую доступен (affordable) – Кд = 2,8 года;

- для групп 5 (6,0% населения) и 6 (9,5%) доступен обмен меньшей квартиры на большую в комфорт-классе – Кд = 2,8 и 2,0 года соответственно;

- для групп 7 (5,5% населения) и 8 (6,7%) доступно приобретение квартир в прямой сделке – соответственно эконом-класса (Кд = 2,8 года) и комфорт-класса (Кд = 2,8 года);

- для группы 9 (4,2%) доступно приобретение квартиры бизнес-класса – Кд = ???;

- для группы 10 (1,0%) доступно приобретение квартиры элитного класса – Кд = 2,9.

Средневзвешенный (без учета группы 1) Кд для объектов наилучшего класса, доступного данной группе, составляет 5,5 года.

Суммарная доля населения, которой доступно жилье соответствующего размера и качества, составляет:

- для комнаты эконом-класса – 43,9%;

- для комнаты комфорт-класса – 22,9%;

- для квартиры эконом-класса – 17,4%;

- для квартиры комфорт-класса – 11,9%;

- для квартиры бизнес-класса – 5,2;

- для квартиры элитного класса - 1,0%;

- по всем классам – 43,9%.

Таким образом, расчет по усовершенствованной методике показывает, что приобретение за собственные средства жилья такого размера и качества, который может себе позволить потребитель в соответствии с его финансовыми ресурсами, доступно для 43,9% москвичей, средневзвешенный (без учета группы 1) коэффициент доступности составляет 5,5 года.

Результаты расчетов показателей доступности с учетом ипотечной поддержки приведены в табл. 5-6.

Таблица 5. Результаты расчета месячного платежа и выполнения условий банковского андеррайтинга для населения Москвы в 2012 году

Приведенные в табл. 5 данные показывают, что группы населения 1 и 2 по своим доходам не могут получить кредит для покупки любого из объектов. Группа 3 может получить кредит на покупку объекта 1 (комната в доме эконом-класса), группы 4 и 5 – объекта 1 и 2 (комната в доме комфорт-класса), группы 6 и 7 – объектов 1, 2 и 3 (квартира эконом-класса), группа 8 – объектов 1, 2, 3. 4 (квартиры в доме комфорт-класса), группы 9 и 10 – всех объектов.

Кредит на покупку объекта 1 может получить 69,4% москвичей, 2 – 44,5%, 3 – 26,9%, 4 – 11,9%, 5 и 6 – по 5,2%.

Для этих групп/объектов необходимо посчитать коэффициент доступности жилья с ипотечной поддержкой Кди, для остальных сохраняется коэффициент доступности Кд. Результаты расчета приведены в табл. 6.

Таблица 6. Выходные результаты расчета показателей оценки доступности жилья для населения Москвы в 2012 году (с учетом ипотеки)

Из данных табл. 6 следует, что ипотечная поддержка повышает класс объекта, который доступен в некоторых группах: для группы 3 (становится доступно приобретение комнаты в доме комфорт-класса), 4 (квартира в доме эконом-класса), 5 (квартира в доме комфорт-класса), 8 (квартира в доме бизнес-класса) и 9 (квартира в элитном доме). При этом коэффициент доступности резко улучшается в группах 3-10. Средневзвешенный коэффициент доступности по всем группам (за исключением группы 1) и классам снизился с 5,5 лет до 4,7 года.

Доля населения, которой жилье с кредитом становится доступным, повышается для объекта 1 с 43,9 до 69,4%, 2 – с 22,9 до 69,4%, 3 – с 17,4 до 44,5%, 4 – с 11,9 до 33,3%, 5 – с 5,2 до 11,9%, 6 – с 1,0 до 5,2%. Суммарная доля населения, которой жилье/ипотека доступны, вырастает с 43,9% до 69,4%.

Таким образом, расчет по усовершенствованной методике показывает, что приобретение за собственные плюс заемные средства на первичном рынке жилья такого размера и качества, который может себе позволить потребитель в соответствии с его финансовыми ресурсами, в том числе с зачетом имеющейся квартиры, доступно для 69,4% москвичей, средневзвешенный (без учета группы 1) коэффициент доступности составляет 4,7 года.

Выводы.

1. Изменения и допущения, внесенные в базовую методику оценки доступности жилья для населения России по сравнению со стандартной международной (размер типовой квартиры 54 кв. м вместо нормы обеспеченности жильем, размер среднего домохозяйства 3,0 человека вместо среднестатистического, средние арифметические значения душевых доходов и удельных цен вместо средних медианных), снижают точность расчетов и не обеспечивают информационную полноту оценки доступности.

2. Многочисленные модификации базовой методики, предложенные в различных научных работах, позволили выбрать методику-прототип, наиболее удовлетворяющую современным требованиям, и с учетом накопленного опыта усовершенствовать ее, исключив ранее принятые допущения и ограничения.

3. Усовершенствованная методика оценки доступности жилья расширяет возможности анализа состояния проблемы как за счет дифференцированного расчета для различных по доходу групп населения и различных по характеристикам (классу качества и размерам) объектов, так и за счет расчета двух показателей – коэффициента доступности и доли населения, которой жилье доступно.

4. Оценка доступности строящегося жилья для населения Москвы по состоянию на 2012 год, произведенная по усовершенствованной методике (без учета ипотечной поддержки, но с зачетом имеющегося жилья), показала, что доля населения, которой доступно жилье размера и качества, соответствующего финансовым возможностям различных доходных групп, составила 43,9%, а коэффициент доступности без учета первой группы равен 5,5 года (по базовой методике коэффициент доступности составил 11,3 года, а доля населения, которой жилье доступно без учета ипотеки, не определяется).

5. Оценка доступности жилья с учетом ипотечной поддержки показала, что в целом доступность жилья существенно выше, чем при расчете по базовой методике: коэффициент доступности снижается с 11,3 года до 4,7 года, доля москвичей, которой доступно жилье соответствующего их доходам размера и качества, составляет 69,4%.

Литература

1. Barker K. Review of Housing Supply. Final report: Recommendations – London, HMSO, 2004 – www.barkerreview.org.uk

2. Greeen R, Malpezzi S. Primer on U.S. Housing market and housing policy, The Urban Institute Press. Washington D.C., 2003.

3. Freeman A, Chaplin R, Whitehead C. “Rental Affordability: A Review of International Literature”, Discussion Paper 88, Property Research Unit Department of Land Economy, University

4. Hancock, K.E. “Can pay? Wont pay?” or Economic Principles of “Affordability”, Urban Studies, Vol 30, No. 1, pp. 127-145, 1993.

of Cambridge, 1997.

5. Schnare A.B., Struyk R.J. “Segmentation in Urban Housing Markets” Journal of Urban Economics 3, 1976.

6. Дженнифер Даниел. Анализ платежеспособного спроса на жилье в Москве. – Институт экономики города (Вашингтон), -М.: 1994. – 17 стр.

7. Иванкина Е.В. Проблемы создания доступного жилья. М.: Механизация строительства, №5, 2012. - (http://frem.ane.ru/about/sotrudniki/dekanat/ivankina_elena_vladimirovna)

8. Косарева Н.Б. Стратегия жилищной политики и развития жилищно-коммунального хозяйства // Материалы сайта Фонда «Институт экономики города» (www.urbaneconomics.ru). - 2000.

9. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики, №7, 2007.

10. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Развитие ипотечного жилищного кредитования:
способ повышения доступности жилья для населения или фактор роста цен на жилье? (???)

11. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. Журнал РАН «Проблемы прогнозирования» №6 1996, с. 115-138.

12. Ноздрина Н.Н., Шнейдерман И.М. Об оценке доступности жилья на рынке для населения. // Петербургский жилищный Конгресс. Конференция «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства», 30.09-04.10. 2009. — www.gilforum.ru.

13. Стерник Г.М. Доступное жилье – что это такое? – В сб. «Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве». – РЭА им. Г.В.Плеханова (под ред. Стерника Г.М.), - М.: 2006, с. 3-17.

14. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Определение коэффициента доступности жилья с учетом ипотечной поддержки. – Журнал «Имущественные отношения в РФ», №3 (10), 2007, стр. 43-46.

15. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья. - Материалы II Петербургского ипотечного форума, 2006. – www.realtymarket.ru.

16. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования. – Материалы III Петербургского ипотечного форума, 2008. – www.realtymarket.ru.

17. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости. – «Имущественные отношения в Российской Федерации», 2009, № 1, стр. 26-38.

18. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» // Механизация строительства. — 2012, № 6, cтр. 32-40.

19. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Доступно ли россиянам жилье? - Демоскоп Weekly №307-308 29.10 – 11.11, 2007. http://demoscope.ru/weekly/2007/0307/tema04.php.

20. Краснопольская А.Н. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости. – Автореферат диссертации (н,р. Стерник Г.М.). – РЭА им. Г.В.Плеханова, 2007.

21. Федеральная служба государственной статистики. Россия в цифрах. 2013: крат. стат. сб./Росстат-М., Р76 2013 (с 93, табл. 5.4), (с. 138, табл. 7.9).

www.gks.ru/free_doc/new_site/population/urov/urov_11sub.htm

www.gks.ru/free_doc/new_site/ perepis2010/croc/vol6pdf-m.html

22. Финансовый департамент. www.fd7.ru/srednyaya-procentnaya-stavka-po-kreditam-2013/

23. РосБизнесКонсалтинг. www.rbc.ru/rbcfreenews/20121019201328.shtml

24. PRO Недвижимость. www.pro-n.ru/mortgage/banks.html

25. И-п-о-т-е-к-а.ру | интернет-журнал об ипотеке в Москве и России.

www.i-p-o-t-e-k-a.ru/start/s-chego-nachat-ipoteku/pervonachalniy-vznos-ipoteka.html

26. Агенство по ипотечному жилищному кредитованию. www.ahml.ru/

27. Петербургский правовой портал 1997 – 2013. ppt.ru/info/?id=4

28. Стерник Г.М., Апальков А.А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения. – «Имущественные отношения в Российской Федерации» №4, 2014.

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А. Новая методика оценки доступности жилья для населения

Опубликовано в журнале «Урбанистика и рынок недвижимости», 2014, №2, с. 31-49.

Новая методика оценки доступности жилья для населения

Стерник Геннадий Моисеевич,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В. Плеханова

Стерник Сергей Геннадьевич,

профессор кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования

РАНХиГС, д.э.н., профессор

Апальков Александр Александрович,

аспирант

Аннотация

Рассмотрена эволюция методов оценки доступности жилья для населения, включая стандартную международную методику ХАБИТАТ ООН, базовую методику Госстроя, применяемую в официальных документах в РФ, и опубликованные в научных работах модификации. Выбрана методика-прототип, в наибольшей степени отвечающая современным требованиям, и произведено ее усовершенствование с учетом накопленного опыта. Подготовлены исходные данные и произведен расчет показателей доступности жилья на примере квартир в строящихся жилых домах Москвы в 2012 году (без учета и с учетом ипотечной поддержки). Показано отличие результатов оценки доступности по новой методике от полученных по базовой методике.

The evolution of methods for assessing the affordability of housing for the population, including standard international methodology HABITAT UN, State Construction Committee of basic methodology applied in official documents in Russian and published in scientific papers modification. Chosen method prototype that best meets modern requirements, and made ​​its improvement based on experience. Prepared the original data and a calculation of the availability of housing for example, apartments in newly constructed residential buildings in Moscow in 2012 (excluding mortgage and taking into account support). Illustrates the difference between the results obtained from the assessment of access to basic technique.

Ключевые слова

Доступность жилья,

показатели оценки доступности,

коэффициент доступности,

доля населения, которой жилье доступно,

стандартная, базовая и модифицированная методика расчета коэффициента доступности,

усовершенствованная методика оценки доступности жилья,

оценка доступности без учета и с учетом ипотечной поддержки.

Проблема обеспечения доступности качественного и комфортного жилья для населения России становится все более актуальной, и вместе с тем в научных публикациях последнего времени вновь обсуждаются разнообразные подходы к оценке этой доступности /1-5, 7, 12 и др./. На наш взгляд, это свидетельствует о недостаточной удовлетворенности специалистов методикой расчета коэффициента доступности жилья, восходящей к стандартной методике Организации ООН по развитию городов (ХАБИТАТ ООН, 1947 г.).

Целью настоящей работы является рассмотрение положений стандартной методики и вариантов ее практической реализации в РФ для повышения точности расчетов и информационной полноты оценки доступности жилья для населения.

Некоторые особенности стандартной методики ХАБИТАТ ООН. Согласно стандартной методике, оценка доступности жилья производится с помощью коэффициента доступности Кд и используется для межстрановых сопоставлений уровня жизни населения. Он рассчитывается как отношение средней (медианной) цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу среднего (медианного) домохозяйства и показывает число лет, в течение которого семья может накопить из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры.

Существует общепринятая классификация рынков с точки зрения доступности жилья (табл. 1).

Таблица 1. Классификация рынков жилья по критерию доступности

Источник: www.demographia.com.

Под типовой квартирой понимается квартира (unit), общая площадь которой равна значению средней для данной страны обеспеченности населения жильем (в восточноевропейских странах - 30, в западноевропейских – 40, в США – 70 кв. м на человека), умноженному на средний размер домохозяйства (рис. 1).

Источник: Росстат, Housing statistics in the European Union 2004.

Рисунок 1. Средний размер жилья в России и странах ЕС, кв. м

Таким образом, коэффициент доступности жилья для населения Кд согласно стандартной методике рассчитывается в зависимости от четырех переменных, выраженных средними (медианными) для данной страны значениями: цены 1 кв. м жилья, размера (общей площади) квартиры согласно сложившемуся уровню обеспеченности населения жильем, годового душевого дохода, размера (числа членов) домохозяйства.

Отличия базовой методики, используемой в официальных документах РФ, от стандартной методики. С самого начала рыночных преобразований в России американские и отечественные ученые проводили исследования, направленные на оценку доступности жилья для населения РФ. В частности, в работе Института экономики города, Вашингтон /6/ предложено использовать в качестве типовой квартиру размером 54 кв. м, что соответствовало не норме обеспеченности населения жильем (в то время она равнялась 14-15 кв. м на человека), а социальной норме предоставления субсидий на приобретение жилья (по 18 кв. м на человека) семье из трех человек (согласно Положению Совета Министров от декабря 1993 г. № 1278).

Именно эти переменные были заложены в дальнейшем в методику (назовем ее «базовой») Госстроя и Минрегиона РФ при формировании целевых показателей Госпрограмм «Жилище», в Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года, в программе «Доступное жилье – гражданам России» и в других официальных документах, а также используются повсеместно в научных исследования и публикациях /7, 8, 11, 12/.

Стандартная методика (международная) и ее базовая модификация (в России) широко используются для оценки доступности жилья в разрезе регионов и городов /8, 9, 11, 14/, а в работе /12/ - и административных округов Москвы. Такая территориальная дифференциация Кд вполне объяснима с учетом существенных различий в доходах населения и ценах на жилье между городами и регионами. К сожалению, в отличие от зарубежных исследований, где варьируется медианный доход домохозяйства, т.е. душевой доход и размер домохозяйства, и полная цена квартиры, т. е. удельная цена и размер квартиры (рис. 2), в большинстве отечественных работ из четырех переменных варьируются лишь средний душевой доход и средняя удельная цена, а размер квартиры и размер домохозяйства оставляются в большинстве работ на уровне, заданном в базовой методике – 54 кв. м и 3,0 человека (рис. 3). Исключение составляет лишь работа /17/.

Источник: /9/, UN Habitat, 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey.

Рис. 2. Коэффициент доступности жилья в США в 2006 г.

Источник: /15/, расчеты авторов по данным Росстата

Рис. 3. Коэффициент доступности жилья в различных федеральных округах РФ в октябре 2006 г. (без учета ипотечной поддержки)

Дальнейшая эволюция методики расчета Кд. В 2000 году в работе Фонда «Институт экономики города» /8/ предложена модификация базовой методики, в которой учтена стоимость годовых текущих расходов на все потребности семьи в виде годового прожиточного минимума семьи:

(1)

где - годовой прожиточный минимум семьи.

Однако, приведенная формула не отражает возможность полного отсутствия накоплений у граждан, когда годовой доход меньше или равен минимальным потребительским расходам. В связи с этим в 2006 году в работе /13/ была предложена модификация этой формулы в виде, показывающем, что при невыполнении условия «доходы больше расходов» Кд стремится к бесконечности:

при I > ПМ,

иначе Кд = ∞. (2)

Далее, в той же работе /13/ рассмотрена возможность учета стоимости имеющейся квартиры при улучшении жилищных условий (альтернативные сделки), тогда в числителе формулы (2) величина S принимает вид

S = (S_н – S_и) ^. P , (3)

где S_н – площадь новой (приобретаемой) квартиры, кв. м;

S_и – площадь имеющегося жилья, кв. м (принято допущение о равенстве удельной стоимости приобретаемого и имеющегося жилья).

Следующим шагом в развитии методики расчета Кд стал предложенный в работе /13/ и реализованный в /17/ переход от использования средних по территории доходов и средних по рынку удельных цен к дифференцированным по доходности группам населения (децильным, квинтильным и любым доступным в статистике) и к дифференцированным по классу качества размерам квартир и средним удельным ценам. Такой подход опирается на определение понятия «доступное жилье», сформулированное в работе /13/: «доступное жилье – это жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и/или государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья».

Известно, что в экономической теории установлена закономерность изменения структуры расходов домохозяйств при возрастании их дохода, известная как закон Энгеля: по мере роста дохода каждое домохозяйство начинает тратить на потребление меньшую долю доходов, и большую долю - сберегать. В связи с этим необходимо формулу (2/3) применять не только для расчета среднего коэффициента доступности жилья в стране, но и дифференцированно для различных регионов и групп населения по доходу (рис. 5).

Источник: /16, 17/

Рис. 4

Необходимо отметить, что в работе /17/ дифференциация населения по доходам осуществлена путем экспертного формирования диапазона доходов, соответствующего «классам населения» (малообеспеченный, средний, высокообеспеченный, элита – рис. 5).

Источник: /20/

Рис. 5. Распределение среднедушевых доходов в Москве (2007 г.)

В дальнейшем в ряде работ /7, 12 и др./ доходы населения дифференцируются не по экспертным решениям, а на основе децильных или иных доходных групп, представляемых Росстатом. Переход в настоящей статье к дифференциации по статистическим данным рассматривается как одно из направлений совершенствования методики расчета Кд.

Оценка доступности жилья по двум показателям. В 2000 году в работах Фонда «Институт экономики города» /8/ было предложено наряду с Кд использовать при оценке доступности второй показатель – долю населения, которой жилье доступно с учетом возможности получения ипотечного кредита (индекс возможности приобретения жилья с кредитом HАI – Housing affordability index).

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита (рис. 6). Если индекс возможности приобретения жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.

,

где – величина ипотечного кредита.

Источник: /10/, ИЭГ по данным Росстата

Рис. 6. Картограмма индекса возможности приобретения жилья с кредитом в России (II кв. 2005 г.)

В работе /13/ показано, что переход от расчета коэффициента доступности к другому индикатору – доле накоплений (с учетом кредита) в стоимости квартиры - исключает возможность оценки влияния кредита на коэффициент доступности жилья, т.е. расчет первого (стандартного) показателя Кд. Кроме того, формула учитывает только одну составляющую кредита – размер ссуды, но не учитывает необходимость обслуживания кредита (размер годовых выплат по кредиту). Тем не менее, учет ипотечной поддержки при оценке доступности жилья для населения является важным методическим достижением и должен быть сохранен.

В связи с этим в работе /13/ для расчета коэффициента доступности жилья с учетом кредита предложена следующая модель:

(3)

при , (4)

иначе ,

где - стоимость типовой квартиры, тыс. руб.;

- площадь квартиры, кв. м;

- удельная цена квартиры, тыс. руб./кв. м;

– доля первоначального взноса в стоимости квартиры, %;

– дополнительные затраты заемщика при получении кредита, руб.;

– сумма ежемесячных выплат по обслуживанию кредита, руб.;

– срок кредитования, лет;

– годовая ставка кредита, %.

В формуле (4) использовано стандартное ограничение банковского андеррайтинга «ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% от доходов семьи».

Экономический смысл числителя состоит в том, что гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры (по различным банковским программам – от 10 до 30%), с помощью ипотечного кредита сразу получает ее в собственность.

Экономический смысл условия (4) состоит в том, что при превышении расчетного годового платежа за кредит над текущим (ожидаемым) годовым доходом семьи покупатель не получит кредит в банке.

В свою очередь, выплаты по кредиту зависят от срока кредитования (в настоящее время предлагается от 5 до 30 лет) и ставки кредита (сегодня – от 10 до 15%). По опыту многих банков, в России пока нет спроса на кредиты с плавающей ставкой, заемщики предпочитают выплачивать равные ежемесячные взносы.

Размер ежемесячных равных взносов определяется по формуле:

PMT = (B₀ j/m) / (1 - 1 / (1+jm^mn )) , (5)

где - размер ежемесячного платежа по ссуде;

- размер ипотечной ссуды;

- номинальная годовая ставка процента;

- число начислений/ выплат в год (m=12);

- срок погашения ссуды в годах.

Таким образом, модель оценки доступности жилья для населения, предложенная в работе /13/ и реализованная в /17/, наиболее полно учитывает все факторы, формирующие коэффициент доступности. Однако, порядок расчета второго показателя – доли населения, которой жилье доступно (как без ипотеки, так и с ипотечной поддержкой), в этих работах не приведен, и его разработка является одной из задач настоящей статьи.

Одновременно должен быть уточнен порядок формирования классов качества жилья, влияющий на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 году «Единой методики классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству)» /18/.

Среднеарифметические показатели vs медианных. В базовой методике расчет коэффициента доступности жилья ведется не для медианных, а для среднеарифметических значений душевого дохода и цены 1 кв. м жилья. Этот аспект вызвал возражения в некоторых научных работах /1, 2/ в связи с тем, что расчет по среднеарифметическим, а не медианным доходам, по мнению авторов, существенно (до 70%) завышает оценку доступности жилья для населения. В связи с этим необходимо разобраться с реальным положением дел.

Известно, что распределение доходов населения асимметрично, и медианные доходы всегда ниже среднеарифметических (рис. 7).

Источник: расчеты автора по данным Росстата

Рис. 7.

Из данных рис. 7 следует, что медианный доход в Москве в 2012 году составлял около 28 тыс. руб. При этом средний арифметический доход был равен 48,6 тыс. руб., т.е. превышал медианный на 74%.

Вместе с тем, распределение удельной цены квартир также асимметрично (рис. 8).

Источник: база данных ООО Sternik’s Consulting

Рис. 8

Из данных рис. 8 следует, что медианная удельная цена предложения жилья в Москве в 2012 году составила 155,4 тыс. руб./кв. м. При этом среднеарифметическая цена составила 202,6 тыс. руб./кв. м, т.е. превышала медианную на 30,4%.

Следовательно, использование среднеарифметических значений душевых доходов и цен вместо медианных вносит в расчет коэффициента доступности жилья погрешность, равную 44,2%. Такой результат весом, но не критичен – неопределенность в оценке нелегальных доходов и другие допущения еще более снижают точность оценки. Тем не менее, существует способ устранить данную погрешность, который позволяет отказаться от использования как средних арифметических, так и средних медианных доходов и цен. Он связан с введением дифференциации групп населения по доходам и удельных цен – по различным классам качества жилья, как это сделан в работе /17/. Впоследствии подобный подход частично применялся и в других работах /7, 12 и др./, но дифференциация проводилась либо по доходным группам населения, при этом размер квартиры оставался равным 54 кв. м, либо по размеру квартир (по числу комнат), при этом доходы принимались средними по РФ (либо по городу Москве). В результате погрешность, связанная с использованием среднеарифметических доходов и цен вместо медианных, не могла быть устранена.

Таким образом, методика, приведенная в работе /17/, в настоящей статье использована как прототип, подлежащий совершенствованию в следующих направлениях:

- переход от дифференциации населения по уровню дохода в соответствии с экспертными оценками «класса населения» к дифференциации на основе статистических данных о децильных, квинтильных или иных доходных группах, представляемых Росстатом;

- переход от использования средних по рынку удельных цен к дифференцированным по классу качества (средним удельным ценам и размерам квартир) для расчета Кд каждой из групп населения;

- переход от экспертного сопоставления каждому «классу населения» одного класса качества жилья к расчетному выбору соответствия «группа населения по доходам – объект наилучшего класса, доступный данной группе».

- переход от оценки доступности жилья по одному показателю к оценке по двум и разработка порядка расчета второго показателя – доли населения, которой жилье доступно (как без учета ипотеки, так и с учетом ипотечной поддержки);

- уточнение порядка формирования классов качества жилья, влияющего на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 году «Единой методики классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству)» /18/.

Усовершенствованная методика оценки доступности жилья для населения. Методика включает следующие этапы (без учета и с учетом ипотечной поддержки).

1)     Для каждой из выделенных доходных групп населения рассчитывается по формулам (2)-(5) показатель Кд в двух вариантах (без учета и с учетом ипотечной поддержки) по каждому из классов качества жилья, включая случай альтернативных сделок.

2)     Если Кд по всем группам превышает значение 3,0 года, то фиксируется наименьшее значение. Если Кд по одной или нескольким группам укладывается в заданное ограничение (жилье доступно), то варианты недоступного жилья отбрасываются, а по остальным фиксируется наибольшее значение.

3)     Рассчитывается средневзвешенное по доле населения в группе значение Кд для каждой группы.

4)     Рассчитывается средневзвешенное значение Кд по всем размерам/классам для объектов наилучшего класса, доступных данной группе.

5)     Рассчитывается по каждому объекту конкретного размера/класса доля населения, которой жилье доступно, как сумма долей каждой из групп с Кд =< 3,0.

6)     Рассчитывается по совокупности объектов наилучшего класса, доступных данной группе, доля населения города, которой жилье доступно, как сумма долей каждой группы (за исключением групп с Кд = ∞.

7)     Для сравнения рассчитывается Кд по базовой методике.

Расчет показателей доступности жилья для населения Москвы в 2012 году и интерпретация результатов. Исходные данные для расчета приведены в табл. 2-4.

Таблица 2. Данные о населении в Москве (2012 г.)

Таблица 3. Данные об объектах недвижимости по классам качества

Примечание: * Средняя площадь жилья, приобретаемого в альтернативных сделках (разность площади приобретаемой квартиры и собственного жилья).

Источник: ООО Sternik’s Consulting.

Таблица 3. Среднестатистические данные об условиях ипотеки в Москве в 2012 году

Результаты расчетов по новой методике в варианте без ипотеки приведены в табл. 4 /28/.

Таблица 4. Результаты расчета показателей оценки доступности жилья для населения Москвы в 2012 году (без учета ипотечной поддержки)

Из приведенных в табл. 4 данных следует, что Кд, рассчитанный по базовой методике (54 кв. м, 3 человека, ПМ = 0), для москвичей в 2012 году равен 11,3 года (жилье существенно недоступно - severely unaffordable). Доля населения, которой приобретение жилья за собственные средства (без учета ипотеки) доступно, по базовой методике не определяется.

При расчете по усовершенствованной методике (дифференциация по доходным группам и классу качества жилья, 2,6 человека, ПМ = 9747 руб./месяц на человека) для отдельных групп населения получены следующие результаты:

- для группы 1 (10,9% населения Москвы) выход на рынок и приобретение любого жилья за собственные средства принципиально невозможно – доходы не превышают величину прожиточного минимума, Кд = ∞;

- для групп 2 (18,6%) и 3 (24,6%) ограниченно доступно улучшение жилищных условий (обмен меньшей квартиры эконом-класса на большую) – соответственно Кд = 13,5 лет (жилье существенно недоступно - severely unaffordable) и 4,6 года (приобретение жилья серьезно осложнено - seriously unaffordable);

- для группы 4 (11,6% населения) обмен меньшей квартиры эконом-класса на большую доступен (affordable) – Кд = 2,8 года;

- для групп 5 (6,0% населения) и 6 (9,5%) доступен обмен меньшей квартиры на большую в комфорт-классе – Кд = 2,8 и 2,0 года соответственно;

- для групп 7 (5,5% населения) и 8 (6,7%) доступно приобретение квартир в прямой сделке – соответственно эконом-класса (Кд = 2,8 года) и комфорт-класса (Кд = 2,8 года);

- для группы 9 (4,2%) доступно приобретение квартиры бизнес-класса – Кд = ???;

- для группы 10 (1,0%) доступно приобретение квартиры элитного класса – Кд = 2,9.

Средневзвешенный (без учета группы 1) Кд для объектов наилучшего класса, доступного данной группе, составляет 5,5 года.

Суммарная доля населения, которой доступно жилье соответствующего размера и качества, составляет:

- для комнаты эконом-класса – 43,9%;

- для комнаты комфорт-класса – 22,9%;

- для квартиры эконом-класса – 17,4%;

- для квартиры комфорт-класса – 11,9%;