методические материалы

ВЫБОР ИНДИКАТОРОВ ТЕНДЕНЦИЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В новейшей истории рынка недвижимости России выбор показателей состояния рынка и на этой основе - индикаторов тенденций его развития всегда представлял собой сложную задачу. На ранней стадиистарта рынка(1990-1992 гг.) первые исследователи жилищного рынка /1/ прилагали титанические усилия для получения такого показателя, каксредняя цена стандартной квартиры.Под средней ценой понималось среднеарифметическое значение либо экспертная оценка средней цены сделок, и в качестве допущения - средней цены предложения. Под стандартной квартирой понималась двухкомнатная квартира площадью 48 кв. м в типовом (9-12 этажном панельном) доме, расположенном "вблизи центра" (не в центре и не на окраинах - "второе кольцо"). Использование этого показателя позволило получить первые оценки сравнительного уровня цен в городах России и доступности жилья для населения этих городов /1, 2/.

В 1993-1994 гг., на стадиипереходногорынка, когда вместе с ростом общего уровня цен обнаружилась их резкая дифференциация по типу жилья и местоположению, в качестве основного показателя вошла в практику средняя цена предложения 1 кв. м общей площади квартиры /5, 6/. Были построены первые пространственные модели рынка жилья, выявлены первые закономерности влияния качества и местоположения квартир на цену /3/. В связи с тем, что данный подход требовал увеличенного объема статистических данных, а рынок отличался беспрецедентной закрытостью, практические аналитики перешли к обработке базы данных о предложениях квартир, а данные о реальных сделках и результатах их обработки объявлялась конфиденциальной внутрифирменной информацией. Редким исключением в этот период была публикация данных о средних ценах сделок в отчетах о рынке жилья Твери (В.Н.Каминский), Барнаула (Г.Е.Малков). В качестве позитивного момента необходимо отметить обработку и публикацию нового (помимо цен) показателя - структуры (не объема!) предложения (а иногда и спроса) по типам и районам города /4/.

С конца 1994 года, с переходом к стадиискладывающегосярынка и прекращением периода непрерывного роста цен (в долларовом выражении), возникла потребность в исследовании закономерностей изменения цен во времени и разработке методов прогнозирования тенденций развития рынка /5, 6/. Для решения этой задачи потребовалось определение широкого круга показателей состояния рынка, охватывающих не толькоценовую ситуацию(цены предложения, продажи, покупки, дифференцированные по качеству и местоположению квартир и обобщенные по совокупности объектов), но иконъюнктурурынка (объем предложения и спроса и их соотношение, также с различной степенью дифференциации и обобщения),активностьрынка (количество сделок за период, отношения объема сделок к объему предложения, общему объему частного жилья),ликвидностьобъектов (среднее время экспозиции квартир в листингах агентств и рекламе) /7/.

К 1997 году некоторые наиболее прогрессивные руководители риэлторских фирм Москвы открыли свои базы сделок для аналитиков, и созданная на основе методологии /7/ автоматизированная система мониторинга КиНАС РГР успешно заработала /8/. В этот же период блестящий пример анализа базы данных предложения коммерческой недвижимости с использованием известной системы ValMaster продемонстрирован И.Е.Тарасевичем /9/.

Однако, поведение рынка жилья городов России в период кризиса 1998 года /9/ потребовало вновь вернуться к анализу и совершенствованию используемых показателей и выбору индикаторов, наиболее чувствительных к изменению ситуации на рынке (табл. 1 /10/).

Целью настоящей статьи является решение частной задачи обоснования индикаторов, которые можно получить при обработке базы предложения жилья (в большинстве городов по-прежнему ведется обработка только базы предложений).

Для исследования использованы результаты обработки базы данных, еженедельно публиковавшихся в бюллетенях информационного агентства ТРИГОН с 4 августа до 27 октября 1999 года в №283 - 295 (табл. 2). Для иллюстрации выбраны данные по трехкомнатным квартирам. Общий объем данных составляет 52,6 тыс., объем еженедельного предложения 4,6-5,2 тыс. квартир.

Потребность в проведенном исследовании в настоящее время особенно актуальна. Дело в том, что зимой-весной 1999 года, когда рынок жилья Москвы находился на спаде, цены предложения снижались на 4-6% в месяц, мнение специалистов о тенденциях изменения рынка было единодушным: отмеченная тенденция сохранится по крайней мере до осени. И практически единственным (и достаточным) индикатором была средняя цена предложения 1 кв. м жилья. С конца лета мнения аналитиков разделились: некоторые прогнозировали продолжение снижения цен, другие считали, что начался перелом тенденции к стабилизации (с некоторым повышением к концу года). Однако, используемый показатель не позволил пока подтвердить ни одну из версий. Следовательно, необходим поиск индикаторов, более чувствительных к изменению ситуации на рынке.

Прежде всего обратим внимание на то, что при обработке данных чаще всего используется преимущественно ТЕКУЩАЯ БАЗА ПРЕДЛОЖЕНИЙ, содержащая все предложения, имеющиеся "на заданную дату". Но еще в работе /7/ было отмечено, что обработка текущей базы справедлива и необходима при решении многих задач (например,маркетинговая оценка предложенияна рынке по состоянию на заданную дату); что же касаетсяанализа тенденций изменения цены, то более чувствительным индикатором динамики цен является средняя цена объектов, впервые выставленных на продажу "за заданный период" (НОВАЯ БАЗА ПРЕДЛОЖЕНИЙ).

На рис.1 приведена структура базы - доля новых квартир в текущей базе, доля выбывших квартир и доля квартир, на которые скорректирована цена. Из графиков следует, что структура текущей базы практически не меняется: выбывает около 10% квартир, корректируется цена на 6% квартир, несколько растет доля новых заявок - с 6 до 10%.

Рис. 1.СТРУКТУРА ТЕКУЩЕЙ БАЗЫ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

На рис. 2 приведены характеристики объема предложения -индексы еженедельного объемавсех квартир в текущей базе, новых, скорректированных и выбывших заявок относительно первой недели. Из графиков видно, что объем предложения в текущей базе несколько снижается, но объяснить эту тенденцию только по данному показателю не представляется возможным. Число квартир, цены на которые фирмами понижены, снижается пропорционально общему числу квартир, и это свидетельствует об инерционности поведения брокеров. Наконец, число вновь выставленных на продажу квартир растет; вначале падает, а потом растет число выбывших из базы квартир (понятно, что не все из них выбыли по причине продажи). При общем снижении объема текущей базы это свидетельствует о некотором повышении активности рынка.

Рис.2.ДИНАМИКА ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 3-комнатных КВАРТИР

На рис.3 представленыиндексы изменения средней ценыдля каждой категории квартир - всех заявок в текущей базе, новых и скорректированных. Кроме того, приведеныотносительные значения ценыновых и скорректированных квартир относительно всей текущей базы.

Обращает на себя внимание значительные случайные колебания значений по неделям. Они могут вызываться различными причинами: недостаточной статистикой, конъюнктурными колебаниями рынка, технологией включения заявок в информационный бюллетень. Одной из важных причин может быть то, что, несмотря на рандомизированность выборок, их репрезентативность может нарушаться как по качеству квартир, так и особенно по местоположению. Для выявления тенденций проведено сглаживание полиномами 1-2 порядка. Подчеркнем, что такие модели хорошо описывают сложившуюся тенденцию, но не обладают прогностической способностью.

Рис.3.Индексы средней цены 3-комнатных квартир и отношение цен новых и скорректированных к ценам текущей базы

Из графиков рис. 3 видно, чтосредняя цена предложения в текущей базеза период с начала августа снизилась более чем на 10%, и лишь в октябре это снижение прекратилось. По этому показателю в августе и сентябре можно было сделать однозначный вывод о продолжающей тенденции к снижению цен, в октябре - о начале стабилизации.

Скорректированные цены изменялись аналогично ценам текущей базы, причем величина корректировки (конечно, в сторону понижения) составляла примерно 5%. Это подтверждает инерционность ценовой политики брокерских агентств, их ориентирование на текущую базу предложений.

Средняя цена вновь выставляемых квартир также вначале понижалась, но на значительно меньшую величину (2-3%), и это понижение прекратилось раньше. С последней недели сентябряиндекс цен новых квартирначал расти, и к концу периода превзошел начальную цену на 5-10%. Следовательно, этот показатель более чувствителен к изменению ситуации на рынке.

Новые квартиры в августе-сентябре выставлялись по цене, меньшей средней цены текущей базы на 10-15%, что однозначно подтверждало тенденцию к дальнейшему снижению цен на рынке. Однако, в течение всего периода этот показатель рос, и к концу октября квартиры начали выставляться по цене, превышающей среднюю цену текущей базы. Следовательно, показательотношения средней цены новых квартир к средней цене текущей базыоказался наиболее чувствительным индикатором изменения тенденций развития рынка, предвестником прекращения снижения цен и начала стабилизации.

Для иллюстрации полученных результатов приведем также данные по однокомнатным квартирам (рис. 4). Видно, что ценовые тенденции на этом сегменте рынка аналогичны рынку трехкомнатных квартир, но в значительной мере сглажены. Новые квартиры выставляются по цене, на 4% меньшей средней цены текущей базы. При этом индекс цены новых квартир незначительно, но растет с самого начала. Вследствие этого средняя цена текущей базы к октябрю перестала понижаться, хотя явного перелома тенденции еще не произошло. Итак, в приведенном примере весьма неопределенной ситуации на рынке наиболее чувствительным индикатором изменений оказалсяиндекс средней цены новых квартир.

Рис.4.Индексы средней цены 1- комнатных квартир и отношение цен новых и скорректированных к ценам текущей базы

Необходимо подчеркнуть, что данное исследование имеет методический характер и поэтому проведено на частных примерах. Оно не предназначено для выявления тенденций на жилищном рынке Москвы.

На основании полученных результатов можно утверждать, что при использовании для анализа тенденций развития рынка недвижимости базы предложения объектов на продажу необходимо обрабатывать не только текущую базу, но и базу вновь выставленных и выбывших объектов, а также объектов, на которые скорректирована цена. При этом наиболее чувствительными индикаторами тенденций рынка являются индексы изменения средней цены вновь выставленных объектов и отношения средних цен новых объектов к средней цене текущей базы.

ЛИТЕРАТУРА

1. Калинина Н.В., Новомлинская Е., Ноздрина Н.Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга.Журнал РАН "Вопросы экономики" №7, 1993, с.79-89.
2. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России.Журнал РАН "Проблемы прогнозирования" №6, 1996, с. 115-138.
3. Вязунова А., Калинина Н.В. и др. Характеристики местоположения и их влияние на цены жилья.Тезисы докладов на конференции "Рынки жилья в городах России". - М., 1964, с.30-32.
4. Рынок жилья Москвы(ежемесячные отчеты). Аналитический отдел РАН САВА, 1993-1999 гг.
5. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье(методическое пособие). РГР, -М., 1995. - 28 с.
6. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. Журнал РАН "Экономика и математические методы" том 34, вып.1, 1998, с. 85-90.
7. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости.РГР, -М., 1997. -96 с.
8. Стерник Г.М. Корпоративная информационно-аналитическая система (КинАС РГР): первый этап реализации.В информационном бюллетене "Анализ московского рынка недвижимости" вып №2, апрель 1998 г., с. 1-10.
9. Стерник Г.М., Тарасевич Е.И. и др. Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз.РГР, -М., 1999. - 100с.
10. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики России. Профессиональный научно-практический журнал РОО "Вопросы оценки" №3, 1999, с. 2-21.
11. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости.РГР, - М., 1998. -60 с.

ВЫБОР ИНДИКАТОРОВ ТЕНДЕНЦИЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ВЫБОР ИНДИКАТОРОВ ТЕНДЕНЦИЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В новейшей истории рынка недвижимости России выбор показателей состояния рынка и на этой основе - индикаторов тенденций его развития всегда представлял собой сложную задачу. На ранней стадиистарта рынка(1990-1992 гг.) первые исследователи жилищного рынка /1/ прилагали титанические усилия для получения такого показателя, каксредняя цена стандартной квартиры.Под средней ценой понималось среднеарифметическое значение либо экспертная оценка средней цены сделок, и в качестве допущения - средней цены предложения. Под стандартной квартирой понималась двухкомнатная квартира площадью 48 кв. м в типовом (9-12 этажном панельном) доме, расположенном "вблизи центра" (не в центре и не на окраинах - "второе кольцо"). Использование этого показателя позволило получить первые оценки сравнительного уровня цен в городах России и доступности жилья для населения этих городов /1, 2/.

В 1993-1994 гг., на стадиипереходногорынка, когда вместе с ростом общего уровня цен обнаружилась их резкая дифференциация по типу жилья и местоположению, в качестве основного показателя вошла в практику средняя цена предложения 1 кв. м общей площади квартиры /5, 6/. Были построены первые пространственные модели рынка жилья, выявлены первые закономерности влияния качества и местоположения квартир на цену /3/. В связи с тем, что данный подход требовал увеличенного объема статистических данных, а рынок отличался беспрецедентной закрытостью, практические аналитики перешли к обработке базы данных о предложениях квартир, а данные о реальных сделках и результатах их обработки объявлялась конфиденциальной внутрифирменной информацией. Редким исключением в этот период была публикация данных о средних ценах сделок в отчетах о рынке жилья Твери (В.Н.Каминский), Барнаула (Г.Е.Малков). В качестве позитивного момента необходимо отметить обработку и публикацию нового (помимо цен) показателя - структуры (не объема!) предложения (а иногда и спроса) по типам и районам города /4/.

С конца 1994 года, с переходом к стадиискладывающегосярынка и прекращением периода непрерывного роста цен (в долларовом выражении), возникла потребность в исследовании закономерностей изменения цен во времени и разработке методов прогнозирования тенденций развития рынка /5, 6/. Для решения этой задачи потребовалось определение широкого круга показателей состояния рынка, охватывающих не толькоценовую ситуацию(цены предложения, продажи, покупки, дифференцированные по качеству и местоположению квартир и обобщенные по совокупности объектов), но иконъюнктурурынка (объем предложения и спроса и их соотношение, также с различной степенью дифференциации и обобщения),активностьрынка (количество сделок за период, отношения объема сделок к объему предложения, общему объему частного жилья),ликвидностьобъектов (среднее время экспозиции квартир в листингах агентств и рекламе) /7/.

К 1997 году некоторые наиболее прогрессивные руководители риэлторских фирм Москвы открыли свои базы сделок для аналитиков, и созданная на основе методологии /7/ автоматизированная система мониторинга КиНАС РГР успешно заработала /8/. В этот же период блестящий пример анализа базы данных предложения коммерческой недвижимости с использованием известной системы ValMaster продемонстрирован И.Е.Тарасевичем /9/.

Однако, поведение рынка жилья городов России в период кризиса 1998 года /9/ потребовало вновь вернуться к анализу и совершенствованию используемых показателей и выбору индикаторов, наиболее чувствительных к изменению ситуации на рынке (табл. 1 /10/).

Целью настоящей статьи является решение частной задачи обоснования индикаторов, которые можно получить при обработке базы предложения жилья (в большинстве городов по-прежнему ведется обработка только базы предложений).

Для исследования использованы результаты обработки базы данных, еженедельно публиковавшихся в бюллетенях информационного агентства ТРИГОН с 4 августа до 27 октября 1999 года в №283 - 295 (табл. 2). Для иллюстрации выбраны данные по трехкомнатным квартирам. Общий объем данных составляет 52,6 тыс., объем еженедельного предложения 4,6-5,2 тыс. квартир.

Потребность в проведенном исследовании в настоящее время особенно актуальна. Дело в том, что зимой-весной 1999 года, когда рынок жилья Москвы находился на спаде, цены предложения снижались на 4-6% в месяц, мнение специалистов о тенденциях изменения рынка было единодушным: отмеченная тенденция сохранится по крайней мере до осени. И практически единственным (и достаточным) индикатором была средняя цена предложения 1 кв. м жилья. С конца лета мнения аналитиков разделились: некоторые прогнозировали продолжение снижения цен, другие считали, что начался перелом тенденции к стабилизации (с некоторым повышением к концу года). Однако, используемый показатель не позволил пока подтвердить ни одну из версий. Следовательно, необходим поиск индикаторов, более чувствительных к изменению ситуации на рынке.

Прежде всего обратим внимание на то, что при обработке данных чаще всего используется преимущественно ТЕКУЩАЯ БАЗА ПРЕДЛОЖЕНИЙ, содержащая все предложения, имеющиеся "на заданную дату". Но еще в работе /7/ было отмечено, что обработка текущей базы справедлива и необходима при решении многих задач (например,маркетинговая оценка предложенияна рынке по состоянию на заданную дату); что же касаетсяанализа тенденций изменения цены, то более чувствительным индикатором динамики цен является средняя цена объектов, впервые выставленных на продажу "за заданный период" (НОВАЯ БАЗА ПРЕДЛОЖЕНИЙ).

На рис.1 приведена структура базы - доля новых квартир в текущей базе, доля выбывших квартир и доля квартир, на которые скорректирована цена. Из графиков следует, что структура текущей базы практически не меняется: выбывает около 10% квартир, корректируется цена на 6% квартир, несколько растет доля новых заявок - с 6 до 10%.

Рис. 1.СТРУКТУРА ТЕКУЩЕЙ БАЗЫ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

На рис. 2 приведены характеристики объема предложения -индексы еженедельного объемавсех квартир в текущей базе, новых, скорректированных и выбывших заявок относительно первой недели. Из графиков видно, что объем предложения в текущей базе несколько снижается, но объяснить эту тенденцию только по данному показателю не представляется возможным. Число квартир, цены на которые фирмами понижены, снижается пропорционально общему числу квартир, и это свидетельствует об инерционности поведения брокеров. Наконец, число вновь выставленных на продажу квартир растет; вначале падает, а потом растет число выбывших из базы квартир (понятно, что не все из них выбыли по причине продажи). При общем снижении объема текущей базы это свидетельствует о некотором повышении активности рынка.

Рис.2.ДИНАМИКА ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 3-комнатных КВАРТИР

На рис.3 представленыиндексы изменения средней ценыдля каждой категории квартир - всех заявок в текущей базе, новых и скорректированных. Кроме того, приведеныотносительные значения ценыновых и скорректированных квартир относительно всей текущей базы.

Обращает на себя внимание значительные случайные колебания значений по неделям. Они могут вызываться различными причинами: недостаточной статистикой, конъюнктурными колебаниями рынка, технологией включения заявок в информационный бюллетень. Одной из важных причин может быть то, что, несмотря на рандомизированность выборок, их репрезентативность может нарушаться как по качеству квартир, так и особенно по местоположению. Для выявления тенденций проведено сглаживание полиномами 1-2 порядка. Подчеркнем, что такие модели хорошо описывают сложившуюся тенденцию, но не обладают прогностической способностью.

Рис.3.Индексы средней цены 3-комнатных квартир и отношение цен новых и скорректированных к ценам текущей базы

Из графиков рис. 3 видно, чтосредняя цена предложения в текущей базеза период с начала августа снизилась более чем на 10%, и лишь в октябре это снижение прекратилось. По этому показателю в августе и сентябре можно было сделать однозначный вывод о продолжающей тенденции к снижению цен, в октябре - о начале стабилизации.

Скорректированные цены изменялись аналогично ценам текущей базы, причем величина корректировки (конечно, в сторону понижения) составляла примерно 5%. Это подтверждает инерционность ценовой политики брокерских агентств, их ориентирование на текущую базу предложений.

Средняя цена вновь выставляемых квартир также вначале понижалась, но на значительно меньшую величину (2-3%), и это понижение прекратилось раньше. С последней недели сентябряиндекс цен новых квартирначал расти, и к концу периода превзошел начальную цену на 5-10%. Следовательно, этот показатель более чувствителен к изменению ситуации на рынке.

Новые квартиры в августе-сентябре выставлялись по цене, меньшей средней цены текущей базы на 10-15%, что однозначно подтверждало тенденцию к дальнейшему снижению цен на рынке. Однако, в течение всего периода этот показатель рос, и к концу октября квартиры начали выставляться по цене, превышающей среднюю цену текущей базы. Следовательно, показательотношения средней цены новых квартир к средней цене текущей базыоказался наиболее чувствительным индикатором изменения тенденций развития рынка, предвестником прекращения снижения цен и начала стабилизации.

Для иллюстрации полученных результатов приведем также данные по однокомнатным квартирам (рис. 4). Видно, что ценовые тенденции на этом сегменте рынка аналогичны рынку трехкомнатных квартир, но в значительной мере сглажены. Новые квартиры выставляются по цене, на 4% меньшей средней цены текущей базы. При этом индекс цены новых квартир незначительно, но растет с самого начала. Вследствие этого средняя цена текущей базы к октябрю перестала понижаться, хотя явного перелома тенденции еще не произошло. Итак, в приведенном примере весьма неопределенной ситуации на рынке наиболее чувствительным индикатором изменений оказалсяиндекс средней цены новых квартир.

Рис.4.Индексы средней цены 1- комнатных квартир и отношение цен новых и скорректированных к ценам текущей базы

Необходимо подчеркнуть, что данное исследование имеет методический характер и поэтому проведено на частных примерах. Оно не предназначено для выявления тенденций на жилищном рынке Москвы.

На основании полученных результатов можно утверждать, что при использовании для анализа тенденций развития рынка недвижимости базы предложения объектов на продажу необходимо обрабатывать не только текущую базу, но и базу вновь выставленных и выбывших объектов, а также объектов, на которые скорректирована цена. При этом наиболее чувствительными индикаторами тенденций рынка являются индексы изменения средней цены вновь выставленных объектов и отношения средних цен новых объектов к средней цене текущей базы.

ЛИТЕРАТУРА

1. Калинина Н.В., Новомлинская Е., Ноздрина Н.Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга.Журнал РАН "Вопросы экономики" №7, 1993, с.79-89.
2. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России.Журнал РАН "Проблемы прогнозирования" №6, 1996, с. 115-138.
3. Вязунова А., Калинина Н.В. и др. Характеристики местоположения и их влияние на цены жилья.Тезисы докладов на конференции "Рынки жилья в городах России". - М., 1964, с.30-32.
4. Рынок жилья Москвы(ежемесячные отчеты). Аналитический отдел РАН САВА, 1993-1999 гг.
5. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье(методическое пособие). РГР, -М., 1995. - 28 с.
6. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. Журнал РАН "Экономика и математические методы" том 34, вып.1, 1998, с. 85-90.
7. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости.РГР, -М., 1997. -96 с.
8. Стерник Г.М. Корпоративная информационно-аналитическая система (КинАС РГР): первый этап реализации.В информационном бюллетене "Анализ московского рынка недвижимости" вып №2, апрель 1998 г., с. 1-10.
9. Стерник Г.М., Тарасевич Е.И. и др. Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз.РГР, -М., 1999. - 100с.
10. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики России. Профессиональный научно-практический журнал РОО "Вопросы оценки" №3, 1999, с. 2-21.
11. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости.РГР, - М., 1998. -60 с.

Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. -М., 1998. - 60 стр.

Стерник Г.М., гл. специалист по анализу рынка недвижимости РГР

МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. ЦЕЛИ И НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

• информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
• информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
• информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

ВЗАИМОСВЯЗЬ НАПРАВЛЕНИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.2. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.

Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

• Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
• Оперативная оценка средних по типу цен
• Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену
• Исследование влияния местоположения на среднюю цену
• Анализ состояния рынка
• Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
• Прогнозирование цен

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

• Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)
• Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации
• Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
• Анализ законодательной и нормативной базы
• Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
• Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
• Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
• Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
• Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

• Анализ характера развития и состояния экономики региона
• Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
• Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
• Анализ ценовой ситуации
• Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
• Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
• Прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

• Описание продвигаемого объекта (услуги)
• Описание границ локации (микро района)
• Изучение предложения объектов-аналогов
• Изучение экономического прогноза для микрорайона
• Изучение субъектов рынка (конкурентов)
• Изучение платежеспособного спроса
• Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

• Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки)
• Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж)
• Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом)
• Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе)
• Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений
• Оценка текущей стоимости объекта недвижимости

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

• Анализ цен на объекты-аналоги
• Прогнозирование цен на объекты инвестиций
• Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
• Оценка и прогнозирование затрат на проект
• Расчет потока доходов
• Расчет налогов и отчислений
• Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта

Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ПОКАЗАТЕЛИ (ИНДИКАТОРЫ) РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

• ценовая ситуация на рынке;
• конъюнктура спроса и предложения;
• активность рынка, объем операций на рынке;
• ликвидность объектов;
• доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
• состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
• состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
2. Относительные (безразмерные):
   а) доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
   б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
• накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• исследование динамики показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей;
• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

4. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Для создания системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема - обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации. Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КинАС РГР).

Они предназначены для:

• оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
• упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
• упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Разработанные формы разбиты на 4 категории:

• категория 0 - описание объекта недвижимости (первичные данные);
• категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам, размерам объектов и зонам (районам) города, региона (базовые данные);
• категория 2 - данные о рынке, обобщенные по совокупности типов, размеров объектов и территории города, региона (обобщенные данные);
• категория 3 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Источниками данных для форм различной категории являются:

• для категории 0 - собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
• для категории 1 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
• для категории 2 - то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
• для категории 3 - ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

5. ПРИНЦИПЫ СОЗДАНИЯ И СТРУКТУРА ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В основу разработки информационно-аналитической системы положены следующие принципы:

1.Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных - хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

2.Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

3.Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования - сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).

4.Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

5.Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

6.Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.

7.Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка и развития методов анализа.

Структура системы представлена на схеме. По вертикали она расчленена на 5 блоков, соответствующих уровню объектов исследования и отличающихся содержанием задач, объемом и характером входных и выходных данных:

Блок №0 “База данных”
Блок №1 “Агентство”
Блок №2 “Город”
Блок №3 “ Регион”
Блок №4 “Россия”.

СТРУКТУРА АРМ “АНАЛИТИК”

Ниже описывается состав и назначение одноуровневых модулей, а также перечень входной и выходной информации реализованного АРМ “Аналитик”, состоящего из пяти модулей различного уровня.

Блок №0 представляет собой извлечение из баз данных (листингов) агентств и их объединений – базы предложения объектов различных видов и подвидов, базы спросовых заявок, базы реализованных заявок (продаж). При подготовке базы данных для анализа производится отбор информации из листингов, ее проверка и группирование по специальным методикам. Эта информация используется в качестве исходной (первичные данные) в блоке №1 и при необходимости – в блоке №2.

Блок №1 предназначен для решения задач анализа внутрифирменной информации и включает следующие одноуровневые модули:
модуль 1.1 - управление фирмой (“Менеджер”);
модуль 1.2 - работа с клиентом (“Брокер”);
модуль 1.3 - анализ ценовой ситуации и конъюнктуры собственного сегмента рынка (“Аналитик-агентство”);
модуль 1.4 - оценка стоимости объекта недвижимости (“Оценщик”);
модуль 1.5 - оценка эффективности инвестиционного проекта (“Финансовый аналитик”).

Источником исходных данных для блока №1 являются:

• собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости (блок №0);
• аналогичные описания объектов, поступающие из других информационных источников;
• электронная карта города (желательно);
• результаты расчетов из блоков №2-4 (типизация объектов по качеству, размерам и местоположению, прогноз цен, оценка поправок).

Выходными данными модуля “Аналитик-агентство” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным внутрифирменной информации. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №2 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-агентство” и АРМ “Аналитик-город” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Блок №2 предназначен для решения задач анализа информации о рынке города в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 2.1 - анализ ценовой ситуации и состояния городского рынка недвижимости (“Аналитик-город”);
модуль 2.2 - прогнозирование тенденций изменения цен и развития рынка в городе (“Прогнозист”);
модуль 2.4 - исследование влияния параметров и местоположения объекта на его стоимость (“Оценщик-исследователь”);
модуль 2.5 - анализ эффективности крупных инвестиционных проектов, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №2 являются:

• первичные данные из баз данных (листингов) нескольких фирм города, либо
• результаты расчетов различных фирм из модуля 1.3, содержащие базовые данные об уровне цен на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
• данные о фонде объектов недвижимости города, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
• данные об объеме сделок из органов регистрации;
• данные о городе, регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
• данные о населении (доходы, миграция);
• макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
• электронная карта города;
• некоторые результаты исследований из блоков №3-4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-город” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости города (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным нескольких фирм. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №3 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-город” и АРМ “Аналитик-регион” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-город” решается задача типизации объектов по качеству, размерам и местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости города и с учетом целесообразных вариантов его районирования), и эта информация передается как в блок №3, так и в блок №1.

Блок №3 предназначен для решения задач анализа информации о рынке региона (республика, край, область) в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 3.1 - анализ состояния и прогноз развития регионального рынка недвижимости (“Аналитик-регион”);
модуль 3.2 - исследование влияния параметров и местоположения городов региона на стоимость объектов недвижимости (“Оценщик-исследователь”);
модуль 3.3 - анализ эффективности крупных инвестиционных проектов регионального значения, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №3 являются:

• результаты расчетов различных фирм или городских ассоциаций из модуля 2.3, содержащие базовые данные об уровне цен в городах региона на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
• данные о фонде объектов недвижимости городов, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
• данные об объеме сделок из органов регистрации;
• данные о регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
• данные о населении (доходы, миграция);
• макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
• электронная карта региона;
• некоторые результаты исследований из блока №4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-регион” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости городов региона и региона в целом, перечисленные выше. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №4 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-регион” и АРМ “Аналитик-Россия” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-регион” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости региона и с учетом целесообразных вариантов его зонирования), и эта информация передается как в блок №4, так и в блоки №2 и №1.

Блок №4 предназначен для решения задач сравнительного анализа региональных рынков и прогнозирования тенденций развития общефедерального рынка недвижимости России. Он включает следующие модули:
модуль 4.1 - анализ состояния и прогноз тенденций развития рынка и ценовой ситуации (“Аналитик-Россия”);
модуль 4.2 - анализ доступности жилья для населения (“Социолог”);
модуль 4.3 - исследование влияния географических, экологических, экономических, политических особенностей регионов на рыночные цены и развитие (“Исследователь”);
модуль 4.5 - разработка и актуализация математических моделей прогнозирования развития рынка для регионов (“Моделист”).

Источником исходных данных для блока №4 являются:

• результаты расчетов из блоков №2-3;
• данные об обследуемом городе (регионе);
• макроэкономические данные;
• электронная карта России и регионов.

Выходными данными модуля №4 являются базовые показатели состояния рынка недвижимости регионов и России в целом. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов).

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-Россия” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом многообразия фонда объектов недвижимости регионов и с учетом административного и экономического районирования территории России), и эта информация передается в модули №3, №2 и №1.

1999 г.

Стерник Г.М. МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Стерник Г.М., гл. специалист по анализу рынка недвижимости РГР

МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. ЦЕЛИ И НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

• информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
• информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
• информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

ВЗАИМОСВЯЗЬ НАПРАВЛЕНИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.2. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.

Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

• Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
• Оперативная оценка средних по типу цен
• Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену
• Исследование влияния местоположения на среднюю цену
• Анализ состояния рынка
• Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
• Прогнозирование цен

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

• Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)
• Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации
• Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
• Анализ законодательной и нормативной базы
• Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
• Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
• Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
• Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
• Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

• Анализ характера развития и состояния экономики региона
• Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
• Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
• Анализ ценовой ситуации
• Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
• Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
• Прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

• Описание продвигаемого объекта (услуги)
• Описание границ локации (микро района)
• Изучение предложения объектов-аналогов
• Изучение экономического прогноза для микрорайона
• Изучение субъектов рынка (конкурентов)
• Изучение платежеспособного спроса
• Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

• Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки)
• Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж)
• Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом)
• Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе)
• Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений
• Оценка текущей стоимости объекта недвижимости

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

• Анализ цен на объекты-аналоги
• Прогнозирование цен на объекты инвестиций
• Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
• Оценка и прогнозирование затрат на проект
• Расчет потока доходов
• Расчет налогов и отчислений
• Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта

Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ПОКАЗАТЕЛИ (ИНДИКАТОРЫ) РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

• ценовая ситуация на рынке;
• конъюнктура спроса и предложения;
• активность рынка, объем операций на рынке;
• ликвидность объектов;
• доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
• состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
• состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
2. Относительные (безразмерные):
   а) доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
   б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
• накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• исследование динамики показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей;
• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

4. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Для создания системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема - обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации. Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КинАС РГР).

Они предназначены для:

• оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
• упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
• упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Разработанные формы разбиты на 4 категории:

• категория 0 - описание объекта недвижимости (первичные данные);
• категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам, размерам объектов и зонам (районам) города, региона (базовые данные);
• категория 2 - данные о рынке, обобщенные по совокупности типов, размеров объектов и территории города, региона (обобщенные данные);
• категория 3 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Источниками данных для форм различной категории являются:

• для категории 0 - собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
• для категории 1 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
• для категории 2 - то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
• для категории 3 - ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

5. ПРИНЦИПЫ СОЗДАНИЯ И СТРУКТУРА ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В основу разработки информационно-аналитической системы положены следующие принципы:

1.Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных - хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

2.Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

3.Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования - сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).

4.Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

5.Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

6.Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.

7.Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка и развития методов анализа.

Структура системы представлена на схеме. По вертикали она расчленена на 5 блоков, соответствующих уровню объектов исследования и отличающихся содержанием задач, объемом и характером входных и выходных данных:

Блок №0 “База данных”
Блок №1 “Агентство”
Блок №2 “Город”
Блок №3 “ Регион”
Блок №4 “Россия”.

СТРУКТУРА АРМ “АНАЛИТИК”

Ниже описывается состав и назначение одноуровневых модулей, а также перечень входной и выходной информации реализованного АРМ “Аналитик”, состоящего из пяти модулей различного уровня.

Блок №0 представляет собой извлечение из баз данных (листингов) агентств и их объединений – базы предложения объектов различных видов и подвидов, базы спросовых заявок, базы реализованных заявок (продаж). При подготовке базы данных для анализа производится отбор информации из листингов, ее проверка и группирование по специальным методикам. Эта информация используется в качестве исходной (первичные данные) в блоке №1 и при необходимости – в блоке №2.

Блок №1 предназначен для решения задач анализа внутрифирменной информации и включает следующие одноуровневые модули:
модуль 1.1 - управление фирмой (“Менеджер”);
модуль 1.2 - работа с клиентом (“Брокер”);
модуль 1.3 - анализ ценовой ситуации и конъюнктуры собственного сегмента рынка (“Аналитик-агентство”);
модуль 1.4 - оценка стоимости объекта недвижимости (“Оценщик”);
модуль 1.5 - оценка эффективности инвестиционного проекта (“Финансовый аналитик”).

Источником исходных данных для блока №1 являются:

• собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости (блок №0);
• аналогичные описания объектов, поступающие из других информационных источников;
• электронная карта города (желательно);
• результаты расчетов из блоков №2-4 (типизация объектов по качеству, размерам и местоположению, прогноз цен, оценка поправок).

Выходными данными модуля “Аналитик-агентство” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным внутрифирменной информации. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №2 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-агентство” и АРМ “Аналитик-город” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Блок №2 предназначен для решения задач анализа информации о рынке города в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 2.1 - анализ ценовой ситуации и состояния городского рынка недвижимости (“Аналитик-город”);
модуль 2.2 - прогнозирование тенденций изменения цен и развития рынка в городе (“Прогнозист”);
модуль 2.4 - исследование влияния параметров и местоположения объекта на его стоимость (“Оценщик-исследователь”);
модуль 2.5 - анализ эффективности крупных инвестиционных проектов, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №2 являются:

• первичные данные из баз данных (листингов) нескольких фирм города, либо
• результаты расчетов различных фирм из модуля 1.3, содержащие базовые данные об уровне цен на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
• данные о фонде объектов недвижимости города, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
• данные об объеме сделок из органов регистрации;
• данные о городе, регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
• данные о населении (доходы, миграция);
• макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
• электронная карта города;
• некоторые результаты исследований из блоков №3-4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-город” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости города (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным нескольких фирм. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №3 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-город” и АРМ “Аналитик-регион” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-город” решается задача типизации объектов по качеству, размерам и местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости города и с учетом целесообразных вариантов его районирования), и эта информация передается как в блок №3, так и в блок №1.

Блок №3 предназначен для решения задач анализа информации о рынке региона (республика, край, область) в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 3.1 - анализ состояния и прогноз развития регионального рынка недвижимости (“Аналитик-регион”);
модуль 3.2 - исследование влияния параметров и местоположения городов региона на стоимость объектов недвижимости (“Оценщик-исследователь”);
модуль 3.3 - анализ эффективности крупных инвестиционных проектов регионального значения, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №3 являются:

• результаты расчетов различных фирм или городских ассоциаций из модуля 2.3, содержащие базовые данные об уровне цен в городах региона на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
• данные о фонде объектов недвижимости городов, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
• данные об объеме сделок из органов регистрации;
• данные о регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
• данные о населении (доходы, миграция);
• макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
• электронная карта региона;
• некоторые результаты исследований из блока №4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-регион” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости городов региона и региона в целом, перечисленные выше. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №4 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-регион” и АРМ “Аналитик-Россия” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-регион” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости региона и с учетом целесообразных вариантов его зонирования), и эта информация передается как в блок №4, так и в блоки №2 и №1.

Блок №4 предназначен для решения задач сравнительного анализа региональных рынков и прогнозирования тенденций развития общефедерального рынка недвижимости России. Он включает следующие модули:
модуль 4.1 - анализ состояния и прогноз тенденций развития рынка и ценовой ситуации (“Аналитик-Россия”);
модуль 4.2 - анализ доступности жилья для населения (“Социолог”);
модуль 4.3 - исследование влияния географических, экологических, экономических, политических особенностей регионов на рыночные цены и развитие (“Исследователь”);
модуль 4.5 - разработка и актуализация математических моделей прогнозирования развития рынка для регионов (“Моделист”).

Источником исходных данных для блока №4 являются:

• результаты расчетов из блоков №2-3;
• данные об обследуемом городе (регионе);
• макроэкономические данные;
• электронная карта России и регионов.

Выходными данными модуля №4 являются базовые показатели состояния рынка недвижимости регионов и России в целом. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов).

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-Россия” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом многообразия фонда объектов недвижимости регионов и с учетом административного и экономического районирования территории России), и эта информация передается в модули №3, №2 и №1.

1999 г.

Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (пособие для риэлторов). -М., 1996. -35 стр.