методические материалы

Стерник Г.М.

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность торговых помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

Понятно, что выделение большего числа типов объектов дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Поэтому типизация представляет собой сложную методическую задачу и требует творческого подхода.

При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать следующее.

Новый Земельный кодекс окончательно сформировал понятие объекта недвижимости как земельно-имущественного комплекса, но на практике эти элементы все еще разорваны, и существуют два разнородных субрынка купли-продажи (аренды) зданий (помещений) и земельных участков под ними.

Товаром на рынке могут выступать как здания (строения, сооружения), так и их обособленные части – помещения, и это создает определенные трудности при анализе рынка, приводит к необходимости его дополнительного расчленения на субрынки.

Так, в цену квартиры (основного товара на рынке жилья) не включают в явном виде цену земельного участка и нежилых помещений, которые должны принадлежать собственнику квартиры как долевая собственность, и суммарная стоимость квартир не равна стоимости здания. При этом в одном жилом здании могут быть квартиры, резко отличающиеся по качеству (и соответственно – по стоимости): квартиры с различной планировкой и размером кухни в двух секциях одного типового дома пентхаусы в элитном доме и т.д.

Аналогично, рынок аренды торговой недвижимости представляет собой по преимуществу рынок аренды помещений (а не зданий). Уровень арендных ставок на помещения в одном торговом центре может отличаться в несколько раз (например, для якорного арендатора – меньше, чем для остальных для магазина вблизи центрального входа – больше, чем в глубине верхнего этажа, и т.д.).

В отличие от рынка жилья, где покупатель (арендатор) – это в основном физические лица, клиенты рынка коммерческой недвижимости – это юридические лица, предприятия и организации. Продавцами вновь построенных нежилых зданий и помещений (или арендодателями) выступают те же организации-застройщики(как собственники). Офисные помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют бизнес-структуры любого профиля, общественные, политические и иные организации. Торговые помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют представители ритейлингового бизнеса – самого многочисленного и распространенного вида бизнеса.

Такая специфика использования различных видов недвижимости накладывает отпечаток на характер протекающих на каждом сегменте рынка процессов, динамику цен и арендных ставок. На рынке жилья определяющей является цепочка процесов «экономический рост – увеличение доходов населения – рост цен на жилье». На рынке офисов цепочка иная: «экономический рост – рост количества бизнес-структур – рост арендных ставок на офисные помещения». Наконец, на рынке торговой недвижимости действует цепочка «экономический рост – увеличение доходов населения – увеличение деловой активности ритейлингового бизнеса – рост арендных ставок на торговые помещения». Соответственно, различия в характере системного окружения (номенклатуре внешних условий, факторов, влияющих на цены и арендные ставки) различных сегментов рынка необходимо учитывать при планировании операций на рынке недвижимости и анализе рынка.

Классификация торговой недвижимости, в отличие от жилой и офисной, с точки зрения операций на рынке недвижимости проработана недостаточно. Мы рассмотрели различные подходы, применяемые при организции торговли, проектировании торговых объектов , , . Интересно отметить, что содержащиеся в учебниках последних лет (2000-2001 гг.) и в работах 1985-го, дорыночного года понятия практически не отличаются.

В приведенных источниках даны следующие варианты классификции объектов торговли.

«По типу здания и особенностей его объемно-планировочного решения:
- встроенно-пристроенные помещения
- отдельно стоящие здания
- торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий – например, магазин и склад)»

«По видам и особенностям устройства:
- магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения)
- магазин (стационарное здание или его часть, располагающие земельным участком)
- павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров)
- киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение)
- палатка (нестационарное, разборное сооружение)»

«По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади магазины подразделяют на типы (универмаг, универсам и т.д.), а внутри каждого типа – на типоразмеры»

«С учетом товарной специализции магазины делят на следующие группы:
- смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами)
- универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров – универсам, универмаг и т. д.);
- комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса - мясо/рыба или товары для детей);
- специализированные (реализующие товары одной товарной группы – мясо, рыба, трикотаж и т.п.);
- узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы – например, одной фирменной марки)»

Изучая приведенные разнообразные варианты классификации объектов торговли с точки зрения современной рыночной ситуации, можно выделить несколько основных квалификационных признаков, влияющих на уровень арендных ставок в объектах торговли: конструктивный тип объекта, масштаб (размеры) объекта и его товарная номенклатура. Чем капитальнее сооружение, больше размеры и разнообразнее товар, тем (при прочих равных условиях) выше удельная цена (цена 1 кв. м) и арендные ставки в данном объекте. С точки зрения привлекательности для потребителей (и следовательно, для арендаторов) свою роль играют также состояние объекта – возраст здания, качество ремонта, отделки.

В то же время сегодня необходимо рассмотреть более широкий спектр объектов, и в частности, добавить к приведенным выше видам объектов по крайней мере еще один - торговые центры (торговые комплексы).

Торговый центр (Тц), торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК) – это новое явление в российской экономике. В то же время Shopping center – на сегодня самый популярный формат в западных странах. Американский институт ULI (Urban Land Institute) определяет торговый центр как группу розничных предприятий на специально спланированном участке, объединенных архитектурно, управляемых единой компанией, обеспеченных парковками. А по нормативам Международного совета торговых центров ICSC к торговым центрам относятся объекты общей площадью более 3500 кв. м.

По данным агентства AC Nielsen, за последние 20 лет доля этих магазинов в товарообороте западных стран (Англии, Германии, Швеции, Франции) выросла с 51% до 81%. В восточноевропейских странах, таких как Словения или Польша, их доля сегодня тоже довольно значительна - порядка 25% всего товарооборота.

Основное отличие их формата от обычных (даже большемасштабных) магазинов состоит в широком развитии дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного.

ã Стерник Г.М., 1.06.02.

Стерник Г.М. ТИПОЛОГИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Стерник Г.М.

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность торговых помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

Понятно, что выделение большего числа типов объектов дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Поэтому типизация представляет собой сложную методическую задачу и требует творческого подхода.

При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать следующее.

Новый Земельный кодекс окончательно сформировал понятие объекта недвижимости как земельно-имущественного комплекса, но на практике эти элементы все еще разорваны, и существуют два разнородных субрынка купли-продажи (аренды) зданий (помещений) и земельных участков под ними.

Товаром на рынке могут выступать как здания (строения, сооружения), так и их обособленные части – помещения, и это создает определенные трудности при анализе рынка, приводит к необходимости его дополнительного расчленения на субрынки.

Так, в цену квартиры (основного товара на рынке жилья) не включают в явном виде цену земельного участка и нежилых помещений, которые должны принадлежать собственнику квартиры как долевая собственность, и суммарная стоимость квартир не равна стоимости здания. При этом в одном жилом здании могут быть квартиры, резко отличающиеся по качеству (и соответственно – по стоимости): квартиры с различной планировкой и размером кухни в двух секциях одного типового дома пентхаусы в элитном доме и т.д.

Аналогично, рынок аренды торговой недвижимости представляет собой по преимуществу рынок аренды помещений (а не зданий). Уровень арендных ставок на помещения в одном торговом центре может отличаться в несколько раз (например, для якорного арендатора – меньше, чем для остальных для магазина вблизи центрального входа – больше, чем в глубине верхнего этажа, и т.д.).

В отличие от рынка жилья, где покупатель (арендатор) – это в основном физические лица, клиенты рынка коммерческой недвижимости – это юридические лица, предприятия и организации. Продавцами вновь построенных нежилых зданий и помещений (или арендодателями) выступают те же организации-застройщики(как собственники). Офисные помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют бизнес-структуры любого профиля, общественные, политические и иные организации. Торговые помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют представители ритейлингового бизнеса – самого многочисленного и распространенного вида бизнеса.

Такая специфика использования различных видов недвижимости накладывает отпечаток на характер протекающих на каждом сегменте рынка процессов, динамику цен и арендных ставок. На рынке жилья определяющей является цепочка процесов «экономический рост – увеличение доходов населения – рост цен на жилье». На рынке офисов цепочка иная: «экономический рост – рост количества бизнес-структур – рост арендных ставок на офисные помещения». Наконец, на рынке торговой недвижимости действует цепочка «экономический рост – увеличение доходов населения – увеличение деловой активности ритейлингового бизнеса – рост арендных ставок на торговые помещения». Соответственно, различия в характере системного окружения (номенклатуре внешних условий, факторов, влияющих на цены и арендные ставки) различных сегментов рынка необходимо учитывать при планировании операций на рынке недвижимости и анализе рынка.

Классификация торговой недвижимости, в отличие от жилой и офисной, с точки зрения операций на рынке недвижимости проработана недостаточно. Мы рассмотрели различные подходы, применяемые при организции торговли, проектировании торговых объектов , , . Интересно отметить, что содержащиеся в учебниках последних лет (2000-2001 гг.) и в работах 1985-го, дорыночного года понятия практически не отличаются.

В приведенных источниках даны следующие варианты классификции объектов торговли.

«По типу здания и особенностей его объемно-планировочного решения:
- встроенно-пристроенные помещения
- отдельно стоящие здания
- торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий – например, магазин и склад)»

«По видам и особенностям устройства:
- магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения)
- магазин (стационарное здание или его часть, располагающие земельным участком)
- павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров)
- киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение)
- палатка (нестационарное, разборное сооружение)»

«По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади магазины подразделяют на типы (универмаг, универсам и т.д.), а внутри каждого типа – на типоразмеры»

«С учетом товарной специализции магазины делят на следующие группы:
- смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами)
- универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров – универсам, универмаг и т. д.);
- комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса - мясо/рыба или товары для детей);
- специализированные (реализующие товары одной товарной группы – мясо, рыба, трикотаж и т.п.);
- узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы – например, одной фирменной марки)»

Изучая приведенные разнообразные варианты классификации объектов торговли с точки зрения современной рыночной ситуации, можно выделить несколько основных квалификационных признаков, влияющих на уровень арендных ставок в объектах торговли: конструктивный тип объекта, масштаб (размеры) объекта и его товарная номенклатура. Чем капитальнее сооружение, больше размеры и разнообразнее товар, тем (при прочих равных условиях) выше удельная цена (цена 1 кв. м) и арендные ставки в данном объекте. С точки зрения привлекательности для потребителей (и следовательно, для арендаторов) свою роль играют также состояние объекта – возраст здания, качество ремонта, отделки.

В то же время сегодня необходимо рассмотреть более широкий спектр объектов, и в частности, добавить к приведенным выше видам объектов по крайней мере еще один - торговые центры (торговые комплексы).

Торговый центр (Тц), торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК) – это новое явление в российской экономике. В то же время Shopping center – на сегодня самый популярный формат в западных странах. Американский институт ULI (Urban Land Institute) определяет торговый центр как группу розничных предприятий на специально спланированном участке, объединенных архитектурно, управляемых единой компанией, обеспеченных парковками. А по нормативам Международного совета торговых центров ICSC к торговым центрам относятся объекты общей площадью более 3500 кв. м.

По данным агентства AC Nielsen, за последние 20 лет доля этих магазинов в товарообороте западных стран (Англии, Германии, Швеции, Франции) выросла с 51% до 81%. В восточноевропейских странах, таких как Словения или Польша, их доля сегодня тоже довольно значительна - порядка 25% всего товарооборота.

Основное отличие их формата от обычных (даже большемасштабных) магазинов состоит в широком развитии дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного.

ã Стерник Г.М., 1.06.02.

АИН-квартира
Стандарт описания товара на рынке квартир в многоквартирных домах коммунального проживания

• Стерник Г.М.
  
• Тарасевич Е.И.
  
• Сапожников А.Ю.
  
• Костин А.В.
  
• Орлов А.С.
  
• Диков А.С.

Cтандарт АИН-квартира

АИН-квартира
Стандарт описания товара на рынке квартир в многоквартирных домах коммунального проживания

• Стерник Г.М.
  
• Тарасевич Е.И.
  
• Сапожников А.Ю.
  
• Костин А.В.
  
• Орлов А.С.
  
• Диков А.С.

ДОПОЛНЕНИЕ 2 к “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”

При изучении инфраструктуры рынка в своем городе (регионе) рекомендуется воспользоваться следующей анкетой, ответы на которую желательно получить не менее чем от 20% фирм города.

Приложение. ВОПРОСЫ ПО ИНФРАСТРУКТУРЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Понятно, что ряд вопросов анкеты предусматривают конфиденциальные ответы. Обеспечить и гарантировать отвечающему нераспространение информации за счет доверительных отношений, анонимности интервьюирования и т.п. – сложная для аналитика задача, которую тем не менее необходимо решать.

ВОПРОСЫ ПО ИНФРАСТРУКТУРЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, Стерник Г.М.

ДОПОЛНЕНИЕ 2 к “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”

При изучении инфраструктуры рынка в своем городе (регионе) рекомендуется воспользоваться следующей анкетой, ответы на которую желательно получить не менее чем от 20% фирм города.

Приложение. ВОПРОСЫ ПО ИНФРАСТРУКТУРЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Понятно, что ряд вопросов анкеты предусматривают конфиденциальные ответы. Обеспечить и гарантировать отвечающему нераспространение информации за счет доверительных отношений, анонимности интервьюирования и т.п. – сложная для аналитика задача, которую тем не менее необходимо решать.

Дополнение к «Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости»

Мы все пользуемся показателем, размерность которого – руб./кв. м или $/кв. м. Но разнообразие целей, для которых он определяется, и способов его определения, приводит к целой системе показателей.

1. Два способа расчета – два показателя.
А. Средняя цена предложения квадратного метра в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени), рублей или долларов.
Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов.
Б. Средняя удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв. м или $/кв. м).
Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке.
И в первом, и во втором случае объем предложения (объем выборки, по которому определена средняя цена) указывается в виде количества объектов в группе.

2. Два способа формирования выборки объектов за период времени - два (т.е. уже четыре) показателя.
А. Все объекты, присутствующие в базе предложений данного месяца хотя бы один день, включаются в выборку один раз. Тогда показатель мы называем «средняя цена предложения кв. м объектов (или средняя удельная цена предложения объектов) в данном периоде».
Важно не ошибиться в определении объема предложения. Если правильно выделены уникальные по адресу объекты в группе (т.е. исключены «дубли» и «повторы» в базе данных), то объем предложения и объем выборки равны. Если же в расчет попадают одни и те же объекты, выставленные несколько раз в течение периода, то объем выборки больше объема предложения. Б. В выборку включаются объекты, впервые выставленные на продажу в данном периоде. Тогда показатель называем «средняя цена предложения кв. м объектов (или средняя удельная цена предложения объектов), впервые выставленных на продажу в данном периоде».
Понятно, что объем выборки в двух этих случаях будет различаться.

На самом деле следовало бы определять (и некоторые аналитики так и делают) еще и средние по выборке объектов, цена на которые скорректирована в данном периоде; снятые с продажи в данном периоде; и др. – чем больше вариантов, тем интереснее анализ.

3. Два способа расчета динамики цен – два показателя (теперь уже восемь или больше).
А. Рассчитываем среднюю цену ежемесячно с учетом изменения структуры предложения (так, как в «большой экономике» рассчитывается изменение цен по дефлятору ВВП). Для этого в выборку включаем все объекты по п.п. 2А или/и 2Б. Называем это «динамика средней цены предложения объектов, выставленных (или впервые выставленных) на продажу» (можно добавить «с учетом изменения структуры выборки»).
Б. Рассчитываем среднюю цену ежемесячно без учета изменения структуры предложения (так, как Госкомстат рассчитывает изменение потребительских цен – при одном и том же процентном соотношении товаров и услуг в потребительской корзине). Для этого сначала рассчитываем средние в подвыборках объектов (например, одного типа), затем определяем средневзвешенную арифметическую, причем каждый месяц берем одни и те же веса (например, по декабрю базового года). Называем это «динамика осредненной по всем типам средней цены предложения объектов данного типа» (или, проще, «динамика без учета изменения структуры выборки»).

4. Два способа расчета индексов изменения цен – два показателя (теперь уже 16 или более).
А. Индексы изменения цен рассчитываем как отношение средней цены данного месяца (в рублях или долларах) к средней цене базового месяца. Называем это «индекс номинального изменения цен» (как в «большой экономике» – индекс номинального изменения доходов, зарплаты и т.п.).
Б. Индексы рассчитываем с исключением инфляции (деление индекса номинальных цен на индекс инфляции) соответственно рубля или доллара. Называем это «индекс реального изменения стоимости жилья» (аналогично реальному изменению доходов, зарплат и т.д.).

Пояснение к его применению (пример):
Если номинальная цена ранее приобретенного (или построенного) объекта в момент продажи немного выросла, а реальная – снизилась, то продавец на вырученные деньги приобретет меньше товаров (или – вновь построит меньше квадратных метров).

Стерник Г.М., 4.04.01.

ПОКАЗАТЕЛИ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, определяемые по базе предложения, И МЕТОДЫ ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Стерник Г.М. ПОКАЗАТЕЛИ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, определяемые по базе предложения, И МЕТОДЫ ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Дополнение к «Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости»

Мы все пользуемся показателем, размерность которого – руб./кв. м или $/кв. м. Но разнообразие целей, для которых он определяется, и способов его определения, приводит к целой системе показателей.

1. Два способа расчета – два показателя.
А. Средняя цена предложения квадратного метра в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени), рублей или долларов.
Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов.
Б. Средняя удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв. м или $/кв. м).
Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке.
И в первом, и во втором случае объем предложения (объем выборки, по которому определена средняя цена) указывается в виде количества объектов в группе.

2. Два способа формирования выборки объектов за период времени - два (т.е. уже четыре) показателя.
А. Все объекты, присутствующие в базе предложений данного месяца хотя бы один день, включаются в выборку один раз. Тогда показатель мы называем «средняя цена предложения кв. м объектов (или средняя удельная цена предложения объектов) в данном периоде».
Важно не ошибиться в определении объема предложения. Если правильно выделены уникальные по адресу объекты в группе (т.е. исключены «дубли» и «повторы» в базе данных), то объем предложения и объем выборки равны. Если же в расчет попадают одни и те же объекты, выставленные несколько раз в течение периода, то объем выборки больше объема предложения. Б. В выборку включаются объекты, впервые выставленные на продажу в данном периоде. Тогда показатель называем «средняя цена предложения кв. м объектов (или средняя удельная цена предложения объектов), впервые выставленных на продажу в данном периоде».
Понятно, что объем выборки в двух этих случаях будет различаться.

На самом деле следовало бы определять (и некоторые аналитики так и делают) еще и средние по выборке объектов, цена на которые скорректирована в данном периоде; снятые с продажи в данном периоде; и др. – чем больше вариантов, тем интереснее анализ.

3. Два способа расчета динамики цен – два показателя (теперь уже восемь или больше).
А. Рассчитываем среднюю цену ежемесячно с учетом изменения структуры предложения (так, как в «большой экономике» рассчитывается изменение цен по дефлятору ВВП). Для этого в выборку включаем все объекты по п.п. 2А или/и 2Б. Называем это «динамика средней цены предложения объектов, выставленных (или впервые выставленных) на продажу» (можно добавить «с учетом изменения структуры выборки»).
Б. Рассчитываем среднюю цену ежемесячно без учета изменения структуры предложения (так, как Госкомстат рассчитывает изменение потребительских цен – при одном и том же процентном соотношении товаров и услуг в потребительской корзине). Для этого сначала рассчитываем средние в подвыборках объектов (например, одного типа), затем определяем средневзвешенную арифметическую, причем каждый месяц берем одни и те же веса (например, по декабрю базового года). Называем это «динамика осредненной по всем типам средней цены предложения объектов данного типа» (или, проще, «динамика без учета изменения структуры выборки»).

4. Два способа расчета индексов изменения цен – два показателя (теперь уже 16 или более).
А. Индексы изменения цен рассчитываем как отношение средней цены данного месяца (в рублях или долларах) к средней цене базового месяца. Называем это «индекс номинального изменения цен» (как в «большой экономике» – индекс номинального изменения доходов, зарплаты и т.п.).
Б. Индексы рассчитываем с исключением инфляции (деление индекса номинальных цен на индекс инфляции) соответственно рубля или доллара. Называем это «индекс реального изменения стоимости жилья» (аналогично реальному изменению доходов, зарплат и т.д.).

Пояснение к его применению (пример):
Если номинальная цена ранее приобретенного (или построенного) объекта в момент продажи немного выросла, а реальная – снизилась, то продавец на вырученные деньги приобретет меньше товаров (или – вновь построит меньше квадратных метров).

Стерник Г.М., 4.04.01.

ПОКАЗАТЕЛИ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, определяемые по базе предложения, И МЕТОДЫ ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Ноздрина Надежда Николаевна,

Ноздрина Н.Н., Сапожников А.Ю., Стерник Г.М. ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Ноздрина Надежда Николаевна,

После бурного июня, когда прогнозы московских аналитиков относительно динамики цен на жилье разошлись диаметрально (от “будут расти” до “будут падать и падать”), к августу-сентябрю все успокоились – цены устойчиво растут, как мы и прогнозировали год назад. И вот по результатам октября у аналитиков опять разноголосица.

Первым опубликовал данные октября на своем сайте http://arn.webzone.ru А.Г.Бекетов, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости. У него получились, что средняя удельная цена квартир в анализируемой выборке снизилась относительно сентября на 3,08% и составила 725 US$/кв. м (см. таблицу). К сожалению, используемый объем выборки в статье не приведен (по прежним данным он составляет около 3 тысяч квартир).

Его комментарий: “Не успели продавцы квартир порадоваться за свое имущество, как рынок откатился назад. Нынешняя осень не отличается стабильностью. Сначала рост, потом падение. Не исключено, что за падением опять появиться рост. Рынок он и есть рынок.”

Следующим выставил на сайт http://www.crea.ru интересную статью Ю.В.Кочетков. По его оценке, в октябре цены замерли: на однокомнатные квартиры снизились на 2,3%, двухкомнатные и трехкомнатные – повысились на 0,4-0,9% (значение средней удельной цены и объема выборки не приводится).

Его комментарий: “ Волна схлынула, волна нахлынула… Колебания цен успешно обогащают одних, и с таким же успехом опустошают кошелек других. Что будет завтра? Вопрос не праздный.Уже упоминавшийся прогнозаналитика РГР Г.М.Стерника предполагает дальнейший монотонный рост цен. Попробуем проанализировать ситуацию.

Явственное повышение цен привело к тому, что продавцы начали придерживать свой товар… В октябре предложение восстановилось, а результатом стала стабилизация цен.

Октябрь-ноябрь – месяцы самых высоких цен в году. Далее неизбежно следует откат.Скорее всего, в ноябре цены так и останутся на достигнутом уровне.”

Наш комментарий начнем с анализа последнего утверждения. Многолетние данные об изменении средней удельной цены жилья в Москве в декабре относительно ноября еого не подтверждают. Лишь в 1996 и кризисном 1998 годах (за 10 лет наблюдений) цены в декабре снижались.

Далее, предпоследнее утверждение о причинах стабилизации цен могло бы быть истинным, но сам факт стабилизации требовал подтверждения. И здесь поступили данные от других сертифицированных аналитиков – А.Ю.Сапожникова, В.И.Светлакова, Д.А.Колокольникова. Оказалось, что у них отмечается рост от 1,16 до 2,23%, при этом средняя удельная цена лежит в диапазоне от 685 до 735 US$/кв. м при объеме выборки от 15 до 23 тысяч квартир.

Нас не смущает тот факт, что значение средней удельной цены жилья у различных аналитиков расходится. Дело в том, что каждый из них оперирует выборкой того или иного объема из генеральной совокупности – общего объема предложения жилья в Москве. Степень репрезентативности (представительности) выборки меняется от ее объема, но без специальных приемов и мер не может быть полной. Другими словами, каждая выборка отличается от другой по составу (ценовому уровню) входящих в нее квартир. Это позволило нам, как уже было описано в предыдущих публикациях, с января 2000 года изменить методику оценки средней удельной цены жилья в Москве, определяя ее как средневзвешенную от средней цены всех сертифицированных аналитиков, причем в качестве веса используется объем выборок. При этом мы исходим из предположения о том, что пересечения состава выборок составляют около 80%.

На основании обобщения данных всех сертифицированных аналитиков получено, что средняя удельная цена жилья составила в октябре 706 US$/кв. м и выросла относительно сентября на 0,9% (объем выборки оценивается в 25 тысяч квартир).

Таким образом, некоторый (незначительный) рост цен в октябре продолжился.

Как показано на графике, фактический рост цен несколько отстает от рассчитанного нами в декабрьском 1999 года прогнозе.

Вместе с тем, хотелось бы отметить, что годовой, т. е. среднесрочный прогноз по определению является сглаженным относительно месячных флуктуаций. Кратковременный, 1-2-месячный прогноз учитывает другие факторы, и рассчитывается именно на этот срок. Следовательно, если автор не слишком ошибся в годовом прогнозе, то фактические данные вполне могли бы колебаться относительно сглаженного (а не монотонного, по определению Ю.Кочеткова) прогноза.

Основным результатом выполненного среднесрочного прогнозирования является то, что правильно был предсказан качественный характер динамики цен: снижение до апреля-мая, стабилизация летом, рост осенью. Количественное отклонение прогноза от фактических данных за октябрь составляет 2-3%, что является неплохим результатом.

Ждем декабря.

© Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com http://www.realtymarket.org
15.11.2000 г.

Стерник Г.М. ПОЧЕМУ РАЗОШЛИСЬ ВГЛЯДЫ МОСКОВСКИХ АНАЛИТИКОВ (методические размышления)

После бурного июня, когда прогнозы московских аналитиков относительно динамики цен на жилье разошлись диаметрально (от “будут расти” до “будут падать и падать”), к августу-сентябрю все успокоились – цены устойчиво растут, как мы и прогнозировали год назад. И вот по результатам октября у аналитиков опять разноголосица.

Первым опубликовал данные октября на своем сайте http://arn.webzone.ru А.Г.Бекетов, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости. У него получились, что средняя удельная цена квартир в анализируемой выборке снизилась относительно сентября на 3,08% и составила 725 US$/кв. м (см. таблицу). К сожалению, используемый объем выборки в статье не приведен (по прежним данным он составляет около 3 тысяч квартир).

Его комментарий: “Не успели продавцы квартир порадоваться за свое имущество, как рынок откатился назад. Нынешняя осень не отличается стабильностью. Сначала рост, потом падение. Не исключено, что за падением опять появиться рост. Рынок он и есть рынок.”

Следующим выставил на сайт http://www.crea.ru интересную статью Ю.В.Кочетков. По его оценке, в октябре цены замерли: на однокомнатные квартиры снизились на 2,3%, двухкомнатные и трехкомнатные – повысились на 0,4-0,9% (значение средней удельной цены и объема выборки не приводится).

Его комментарий: “ Волна схлынула, волна нахлынула… Колебания цен успешно обогащают одних, и с таким же успехом опустошают кошелек других. Что будет завтра? Вопрос не праздный.Уже упоминавшийся прогнозаналитика РГР Г.М.Стерника предполагает дальнейший монотонный рост цен. Попробуем проанализировать ситуацию.

Явственное повышение цен привело к тому, что продавцы начали придерживать свой товар… В октябре предложение восстановилось, а результатом стала стабилизация цен.

Октябрь-ноябрь – месяцы самых высоких цен в году. Далее неизбежно следует откат.Скорее всего, в ноябре цены так и останутся на достигнутом уровне.”

Наш комментарий начнем с анализа последнего утверждения. Многолетние данные об изменении средней удельной цены жилья в Москве в декабре относительно ноября еого не подтверждают. Лишь в 1996 и кризисном 1998 годах (за 10 лет наблюдений) цены в декабре снижались.

Далее, предпоследнее утверждение о причинах стабилизации цен могло бы быть истинным, но сам факт стабилизации требовал подтверждения. И здесь поступили данные от других сертифицированных аналитиков – А.Ю.Сапожникова, В.И.Светлакова, Д.А.Колокольникова. Оказалось, что у них отмечается рост от 1,16 до 2,23%, при этом средняя удельная цена лежит в диапазоне от 685 до 735 US$/кв. м при объеме выборки от 15 до 23 тысяч квартир.

Нас не смущает тот факт, что значение средней удельной цены жилья у различных аналитиков расходится. Дело в том, что каждый из них оперирует выборкой того или иного объема из генеральной совокупности – общего объема предложения жилья в Москве. Степень репрезентативности (представительности) выборки меняется от ее объема, но без специальных приемов и мер не может быть полной. Другими словами, каждая выборка отличается от другой по составу (ценовому уровню) входящих в нее квартир. Это позволило нам, как уже было описано в предыдущих публикациях, с января 2000 года изменить методику оценки средней удельной цены жилья в Москве, определяя ее как средневзвешенную от средней цены всех сертифицированных аналитиков, причем в качестве веса используется объем выборок. При этом мы исходим из предположения о том, что пересечения состава выборок составляют около 80%.

На основании обобщения данных всех сертифицированных аналитиков получено, что средняя удельная цена жилья составила в октябре 706 US$/кв. м и выросла относительно сентября на 0,9% (объем выборки оценивается в 25 тысяч квартир).

Таким образом, некоторый (незначительный) рост цен в октябре продолжился.

Как показано на графике, фактический рост цен несколько отстает от рассчитанного нами в декабрьском 1999 года прогнозе.

Вместе с тем, хотелось бы отметить, что годовой, т. е. среднесрочный прогноз по определению является сглаженным относительно месячных флуктуаций. Кратковременный, 1-2-месячный прогноз учитывает другие факторы, и рассчитывается именно на этот срок. Следовательно, если автор не слишком ошибся в годовом прогнозе, то фактические данные вполне могли бы колебаться относительно сглаженного (а не монотонного, по определению Ю.Кочеткова) прогноза.

Основным результатом выполненного среднесрочного прогнозирования является то, что правильно был предсказан качественный характер динамики цен: снижение до апреля-мая, стабилизация летом, рост осенью. Количественное отклонение прогноза от фактических данных за октябрь составляет 2-3%, что является неплохим результатом.

Ждем декабря.

© Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com http://www.realtymarket.org
15.11.2000 г.

Гусев А.Ф., Стерник Г.М.

В Российской Гильдии риэлторов разработана система индексов IREM-RGR (Index Real Estate Market – Russian Guild of Realtors), характеризующих основные тенденции рынка недвижимости. Она включает:

1) ценовые (стоимостные) индексы - индекс номинальных цен и/или арендных ставок (отношение номинальной рублевой и/или долларовой цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода)

- индекс реальных цен и/или арендных ставок (то же с поправкой на локальную инфляцию/дефляцию, т.е. изменение покупательной способности рубля и/или доллара в России)

2) индекс рыночной активности

RGR-T - индекс отношение объема сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода

3) сводные индексы рынка недвижимости - индексы денежного оборота на рынке

- RGR-IN - произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности

• RGR-IR
- произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности.

На основании приведенных выше показателей рынка недвижимости (купли-продажи квартир в Москве и других городах России, аренды офисов в Москве) рассчитаны индексы рынка, характеризующие изменение показателя относительно базового периода (в качестве базового периода принят конец 1997 года).

Индексы стоимостных показателей городов России (в долларовом выражении) рассчитывались как средневзвешенные по выборке из 12 городов – центров регионов. Весами служили (в связи с ограниченностью данных об объемах продаж в площадях и даже в жилых единицах) доли объема жилищного фонда каждого города в суммарном объеме жилфонда выборки.

Как следует из приведенных графиков, индекс RGR-VN, характеризующий изменение номинальных долларовых цен жилья, снизился с декабря 1997г. в Москве на 30%, в городах России-1 в среднем на 50%, в городах России-2 – более чем на 60%. Причем, в России-2 падение цен произошло в основном в 4 квартале 1998 года, в России-1 – в 4 кв.1998г. - 1 кв. 1999 г., в Москве - в 1-2 квартале 1999 года. За 1999 год индекс RGR-VN в Москве снизился на 25 процентных пунктов, в России-1 - на 35, в России-2 – на 18 процентных пунктов.

Определение реальных индексов изменения стоимости жилья производилось с помощью поправки на инфляцию, т.е. на индекс изменения потребительских цен. Этот вариант корректировки позволяет сопоставлять изменение цен на жилье с изменением уровня доходов и накоплений населения.

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в сопоставимые (с учетом инфляции и рубля, и доллара) цены базового периода, то индекс RGR-VR – показатель изменения реальной стоимости жилья относительно декабря 1997 г. – с начала кризиса в Москве и городах России-1 начал расти и достиг максимума (1,6-1,7) в конце 1998 года. В городах России-2 он снижался и составил в декабре 0,84. В целом по городам выборки он вырос за 1998 год до 1,47. Другими словами, общая стоимость жилья в конце 1998 года в Москве выросла на 71%, в городах России-1 на 58%, России-2 - снизилась на 16%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 47%. Такое расслоение явилось следствием возрастания на 82% покупательной способности доллара в России (относительно динамики потребительских цен).

Исходя из итоговых данных за 1999 г., индекс RGR-VR на рынке жилья Москвы составил 1,23 (в середине года - 1,29), городов России-1 – 1,03 (в середине года – 1,03), городов России-2 – 0,70 (в середине года – 0,70). В целом по имеющейся выборке городов России индекс составил 1,05, т.е. почти вернулся к исходному значению декабря 1997 г. – единице (в конце 1998 г. 1,47, в июне 1999 г. 1,07). За 1999 год индекс RGR-VR в Москве снизился на 48 процентных пунктов, в России-1 – на 55, в России-2 – на 14 процентных пунктов.

Динамика индекса RGR-VN в России в 1998-1999 гг.

Динамика индекса RGR-VR в России в 1998-1999 г.г

Таким образом, расслоение по степени изменения стоимости жилья (в сопоставимых ценах декабря 1997 года) между этими тремя группами городов за минувший год существенно сократилось, стабилизировавшись к началу 2000 года на уровне +23%, +3% и –30% соответственно, а в целом по выборке увеличение относительной стоимости жилья составило +5%.

Расчет индексов рынка жилья Москвы, в связи с наличием данных об объемах продаж, произведен по всей системе индексов рынка недвижимости, разработанной РГР.

Как видно из графиков, сводный номинальный индекс рынка жилья Москвы RGR-IN подвержен характерным сезонным колебаниям, в основном отражающим сезонные колебания (декабрьские взлеты) активности рынка. В начале кризиса он понизился на 15-20 процентных пунктов (от предкризисных месяцев) вместе со снижением объема продаж. В первой половине 1999 года его снижение еще на 15-20 пунктов отражало как снижение активности рынка, так и долларовых цен. К концу 1999 года сводный индекс вырос до 1,15, или за год – на 40 процентных пунктов.

Сводный реальный индекс RGR-IR после снижения в августе 1998 года уже с сентября начал расти, и к декабрю (с учетом декабрьского всплеска активности рынка) вырос до 1,22. В первом полугодии 1999 года он снижался, достигнув минимума (0,4) в мае. В дальнейшем сводный индекс рос и к декабрю достиг значения 1,4. За 1999 год он вырос на 18 процентных пунктов.

Динамика поведения сводного реального индекса рынка жилья Москвы RGR-IR, характеризующего изменение реальных оборотов рынка (декабрьские скачки на 60-80 процентных пунктов, падение в мае на 30 процентных пунктов), хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.

Аналогично рассчитаны индексы рынка аренды офисов в Москве.

Приведенные ниже графики показывают, что к весне 1999 года, в период кризиса, в Москве индекс номинальных долларовых арендных ставок на офисы международного стандарта упал на 33 процентных пункта, а на офисы отечественного стандарта – на 60. В то же время реальные арендные ставки (с учетом роста покупательной способности доллара в России за 1998 год в 1,81 раза) на офисы международного стандарта выросли на 24 пункта, отечественного стандарта – снизились на 26 пунктов. Это объясняется, в частности, тем, что арендные ставки на этом сегменте рынка в значительной степени номинируются в рублях, и закономерности его поведения оказались аналогичными рублевым рынкам жилья.

Примечание: *2000г. - прогноз

Сводный индекс оборота рынка аренды офисов международного стандарта к весне 1999 года упал относительно базового периода на 90 процентных пунктов, в основном за счет падения активности (на 85 пунктов), а также ставок (на 33 пункта). В течение следующих трех кварталов, в период стабильных арендных ставок, индекс денежного оборота рынка вырос на 25 пунктов за счет роста индекса активности (на 45 пунктов). Несмотря на снижение сводного индекса в первом квартале 2000 года (на 12 пунктов), до конца года прогнозируется его рост до уровня 65% относительно базового периода.

Таким образом, система индексов рынка жилья и рынка аренды офисов в Москве хорошо иллюстрирует динамику состояния рынка и помогает прогнозировать тенденции его развития.

 

RGR-VN

RGR-VR

ã Стерник Г.М., 15.05.2000г.

Гусев А.Ф, Стерник Г.М. ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Гусев А.Ф., Стерник Г.М.

В Российской Гильдии риэлторов разработана система индексов IREM-RGR (Index Real Estate Market – Russian Guild of Realtors), характеризующих основные тенденции рынка недвижимости. Она включает:

1) ценовые (стоимостные) индексы - индекс номинальных цен и/или арендных ставок (отношение номинальной рублевой и/или долларовой цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода)

- индекс реальных цен и/или арендных ставок (то же с поправкой на локальную инфляцию/дефляцию, т.е. изменение покупательной способности рубля и/или доллара в России)

2) индекс рыночной активности

RGR-T - индекс отношение объема сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода

3) сводные индексы рынка недвижимости - индексы денежного оборота на рынке

- RGR-IN - произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности

• RGR-IR
- произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности.

На основании приведенных выше показателей рынка недвижимости (купли-продажи квартир в Москве и других городах России, аренды офисов в Москве) рассчитаны индексы рынка, характеризующие изменение показателя относительно базового периода (в качестве базового периода принят конец 1997 года).

Индексы стоимостных показателей городов России (в долларовом выражении) рассчитывались как средневзвешенные по выборке из 12 городов – центров регионов. Весами служили (в связи с ограниченностью данных об объемах продаж в площадях и даже в жилых единицах) доли объема жилищного фонда каждого города в суммарном объеме жилфонда выборки.

Как следует из приведенных графиков, индекс RGR-VN, характеризующий изменение номинальных долларовых цен жилья, снизился с декабря 1997г. в Москве на 30%, в городах России-1 в среднем на 50%, в городах России-2 – более чем на 60%. Причем, в России-2 падение цен произошло в основном в 4 квартале 1998 года, в России-1 – в 4 кв.1998г. - 1 кв. 1999 г., в Москве - в 1-2 квартале 1999 года. За 1999 год индекс RGR-VN в Москве снизился на 25 процентных пунктов, в России-1 - на 35, в России-2 – на 18 процентных пунктов.

Определение реальных индексов изменения стоимости жилья производилось с помощью поправки на инфляцию, т.е. на индекс изменения потребительских цен. Этот вариант корректировки позволяет сопоставлять изменение цен на жилье с изменением уровня доходов и накоплений населения.

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в сопоставимые (с учетом инфляции и рубля, и доллара) цены базового периода, то индекс RGR-VR – показатель изменения реальной стоимости жилья относительно декабря 1997 г. – с начала кризиса в Москве и городах России-1 начал расти и достиг максимума (1,6-1,7) в конце 1998 года. В городах России-2 он снижался и составил в декабре 0,84. В целом по городам выборки он вырос за 1998 год до 1,47. Другими словами, общая стоимость жилья в конце 1998 года в Москве выросла на 71%, в городах России-1 на 58%, России-2 - снизилась на 16%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 47%. Такое расслоение явилось следствием возрастания на 82% покупательной способности доллара в России (относительно динамики потребительских цен).

Исходя из итоговых данных за 1999 г., индекс RGR-VR на рынке жилья Москвы составил 1,23 (в середине года - 1,29), городов России-1 – 1,03 (в середине года – 1,03), городов России-2 – 0,70 (в середине года – 0,70). В целом по имеющейся выборке городов России индекс составил 1,05, т.е. почти вернулся к исходному значению декабря 1997 г. – единице (в конце 1998 г. 1,47, в июне 1999 г. 1,07). За 1999 год индекс RGR-VR в Москве снизился на 48 процентных пунктов, в России-1 – на 55, в России-2 – на 14 процентных пунктов.

Динамика индекса RGR-VN в России в 1998-1999 гг.

Динамика индекса RGR-VR в России в 1998-1999 г.г

Таким образом, расслоение по степени изменения стоимости жилья (в сопоставимых ценах декабря 1997 года) между этими тремя группами городов за минувший год существенно сократилось, стабилизировавшись к началу 2000 года на уровне +23%, +3% и –30% соответственно, а в целом по выборке увеличение относительной стоимости жилья составило +5%.

Расчет индексов рынка жилья Москвы, в связи с наличием данных об объемах продаж, произведен по всей системе индексов рынка недвижимости, разработанной РГР.

Как видно из графиков, сводный номинальный индекс рынка жилья Москвы RGR-IN подвержен характерным сезонным колебаниям, в основном отражающим сезонные колебания (декабрьские взлеты) активности рынка. В начале кризиса он понизился на 15-20 процентных пунктов (от предкризисных месяцев) вместе со снижением объема продаж. В первой половине 1999 года его снижение еще на 15-20 пунктов отражало как снижение активности рынка, так и долларовых цен. К концу 1999 года сводный индекс вырос до 1,15, или за год – на 40 процентных пунктов.

Сводный реальный индекс RGR-IR после снижения в августе 1998 года уже с сентября начал расти, и к декабрю (с учетом декабрьского всплеска активности рынка) вырос до 1,22. В первом полугодии 1999 года он снижался, достигнув минимума (0,4) в мае. В дальнейшем сводный индекс рос и к декабрю достиг значения 1,4. За 1999 год он вырос на 18 процентных пунктов.

Динамика поведения сводного реального индекса рынка жилья Москвы RGR-IR, характеризующего изменение реальных оборотов рынка (декабрьские скачки на 60-80 процентных пунктов, падение в мае на 30 процентных пунктов), хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.

Аналогично рассчитаны индексы рынка аренды офисов в Москве.

Приведенные ниже графики показывают, что к весне 1999 года, в период кризиса, в Москве индекс номинальных долларовых арендных ставок на офисы международного стандарта упал на 33 процентных пункта, а на офисы отечественного стандарта – на 60. В то же время реальные арендные ставки (с учетом роста покупательной способности доллара в России за 1998 год в 1,81 раза) на офисы международного стандарта выросли на 24 пункта, отечественного стандарта – снизились на 26 пунктов. Это объясняется, в частности, тем, что арендные ставки на этом сегменте рынка в значительной степени номинируются в рублях, и закономерности его поведения оказались аналогичными рублевым рынкам жилья.

Примечание: *2000г. - прогноз

Сводный индекс оборота рынка аренды офисов международного стандарта к весне 1999 года упал относительно базового периода на 90 процентных пунктов, в основном за счет падения активности (на 85 пунктов), а также ставок (на 33 пункта). В течение следующих трех кварталов, в период стабильных арендных ставок, индекс денежного оборота рынка вырос на 25 пунктов за счет роста индекса активности (на 45 пунктов). Несмотря на снижение сводного индекса в первом квартале 2000 года (на 12 пунктов), до конца года прогнозируется его рост до уровня 65% относительно базового периода.

Таким образом, система индексов рынка жилья и рынка аренды офисов в Москве хорошо иллюстрирует динамику состояния рынка и помогает прогнозировать тенденции его развития.

 

RGR-VN

RGR-VR

ã Стерник Г.М., 15.05.2000г.

Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости

СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД К АНАЛИЗУ СТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.

Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.

Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.

Существуют по крайней мере три источника развития терминологии. Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.

Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.

Лингвисты (составители словарей и терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.

Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий в области рынка недвижимости. Она должна строится на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта. Будем надеяться, что системный подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и деятельность профессионалов и населения на рынке недвижимости, она будет способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.

Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий – “недвижимость” и “рынок недвижимости”.

Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (где-то в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин “недвижимость”. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1:

“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…” (ст. 130).

“Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…” (ст. 131).

С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 30 определение применительно к “недвижимой вещи, недвижимому имуществу”, а НЕДВИЖИМОСТЬ определить как “недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы”.

Понятие “рынок недвижимости” юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

• объекты недвижимости
• субъекты рынка
• процессы функционирования рынка
• механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Таблица 1

(в ценах 1996-1997 гг.)*

Примечания: * Использованы данные, относящиеся к периоду стабильного рынка

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РОССИИ

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

• земельные участки
• здания, строения, сооружения
• помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

• I. Земля
  • а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):
    • под жилье (селитебная территория),
    • под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,>
    • под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
    • под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),
    • под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)
  • б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
    • под дачное и садово-огородное использование,
    • под жилую застройку,
    • промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
    • сельскохозяйственного назначения,
    • природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
    • лесного фонда, водного фонда,
    • участки недр,
    • земли резерва, назначение которых не определено
• 2) жилье (жилые здания и помещения):
  • многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)
  • индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)
  • офисные здания и помещения административно-офисного назначения
  • гостиницы, мотели, дома отдыха
  • магазины, торговые центры
  • рестораны, кафе и др. пункты общепита
  • пункты бытового обслуживания, сервиса
  • заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
  • мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения
  • паркинги, гаражи
  • склады, складские помещения
  • здания правительственных и административных учреждений
  • культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты
  • религиозные объекты

  Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

  Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

  По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

  • частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников
  • государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации
  • муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности
  • общественные – находящиеся в собственности общественных объединений
  • коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

  По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

  3. ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ

  В настоящее время практические потребности бизнеса, их осмысление практиками и юристами, органами законодательной, исполнительной власти и управления привело к тому, что законодательно определяемые “виды деятельности” на рынке недвижимости, состав лицензируемых операций, терминология в значительной степени неполны, противоречивы и неурегулированы. Создание и совершенствование законодательных и нормативных актов происходит по принципу броуновского движения, под влиянием спонтанной активности и частных интересов.

  Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем расчленения основных процессов рынка как сектора экономики (создание, использование и оборот недвижимости и управление рынком – первая колонка табл.2). Расчленение (декомпозиция) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов (в табл. 2 во второй колонке показана только одна ступень такого расчленения). Наконец, оно доводится до т.н. “базовых” процессов, т. е. процессов, протекание которых обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации (третья колонка табл. 2).

  Таблица 2

  ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  Основные	Сложные	Базовые
  1.Создание (развитие) недвижимости	1.1.Организация системы развития недвижимости	1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы гос. и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством
  		1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур
  		1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур
  		1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости
  		1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости
  		1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала
  	1.2.Развитие территорий	1.2.1.Функциональное зонирование территорий
  		1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра
  		1.2.3.Градостроительное проектирование
  		1.2.4.Экологический мониторинг
  		1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг
  		1.2.6.Социально-демографический мониторинг
  		1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвест. проекта
  		1.2.8.Финансирование развития территории
  		1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфраструктуры территории
  		1.2.10.Налогообложение земли и улучшений
  	1.3.Создание (развитие) объекта недвижимости	1.3.1.Определение местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода
  		1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации
  		1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама
  		1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционного проекта
  		1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование)
  		1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение
  		1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация)
  		1.3.8.Налогообложение строительства
  		1.3.9.Страхование риска застройки
  		1.3.10.Регистрация объекта недвижимости
  2.Использование (эксплуатация) объекта недвижимости	2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью	2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью
  		2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья)
  		2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности
  		2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица – управляющего объектом недвижимости
  		2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом
  		2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом
  		2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала
  	2.2.Управление объектом	2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости
  		2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта
  		2.2.3.Техническая эксплуатация объекта
  		2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего
  		2.2.5.Налогообложение объекта
  		2.2.6.Страхование объекта
  -	-	-
  3.Товарный оборот объектов недвижимости	3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости	3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию
  		3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов
  		3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы
  		3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости
  		3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств)
  		3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур
  		3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости
  		3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама
  		3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала
  	3.2.Передача прав (правомочий) собственностина объект недвижимостии регистрация сделки	3.2.1.Купля-продажа
  		3.2.2.Мена
  		3.2.3.Аренда
  		3.2.4.Найм
  		3.2.5.Залог (заклад)
  		3.2.6.Наследование
  		3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания
  		3.2.8.Исполнение судебного решения
  		3.2.9.Взыскание по векселю
  		3.2.10.Передача в оперативное управление
  		3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение
  		3.2.12.Приватизация (деприватизация)
  		3.2.13.Национализация
  	3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости	3.3.1.Оценка стоимости объекта
  		3.3.2.Единовременная оплата сделки
  		3.3.3.Оплата в рассрочку
  		3.3.4.Кредитование покупки
  		3.3.5.Ипотечное кредитование покупки
  		3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки
  		3.3.7.Накопление средств
  		3.3.8.Страхование сделки
  		3.3.9.Налогообложение сделки
  4.Управление Рынком	4.1.Исследование рынка	4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы
  		4.1.2.Исследование экономики
  		4.1.3.Исследование методической базы
  		4.1.4.Исследование информационного пространства РН
  	4.2.Формирование и развитие рынка	4.2.1.Развитие законодательной базы
  		4.2.2.Развитие нормативной базы
  		4.2.3.Развитие методической базы
  		4.2.4.Развитие инфраструктуры
  		4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка
  		4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации
  	4.3.Контроль и регулирование	4.3.1.Лицензирование и сертификация
  		4.3.2.Судебно-арбитражная практика
  		4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции
  		4.3.4.Контроль и регулирование этики бизнеса
  		4.3.5.Защита потребителя
  		4.3.6.Обеспечение информационной открытости рынка

  Далее производится обратный синтез комплексных процессов, которые и формируют виды деятельности (операций) на рынке недвижимости, охватывающих ту или иную совокупность базовых процессов (табл. 3).

  В табл. 3 приняты следующие обозначения.

  А) Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости обозначены цифрами:
  1 - брокераж (брокерская деятельность на РН)
  2 - оценка недвижимости (оценочная деятельность на РН)
  3 - банкинг (финансирование операций с недвижимостью, в т. ч. ипотечное кредитование)
  4 – девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости)
  5 - редевелопмент (развитие территорий)
  6 - управление недвижимостью
  7-проектирование и строительство объектов недвижимости
  8– юридическое обеспечение операций на РН
  9 – страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской) ответственности
  10 – создание и оборот ценных бумаг на РН (фондовый рынок жилищных облигаций, пулов закладных)
  11 – финансовый анализ инвестиционных проектов
  12 – анализ и прогнозирование тенденций РН
  13 - маркетинг и реклама на РН
  14 - информационное обеспечение деятельности на РН
  15 – исследования РН
  16 - образование и повышение квалификации персонала на РН
  17 – освещение проблем РН в СМИ
  

  Б) Базовые процессы, относящиеся к данному виду деятельности, обозначены:
  О – основные (профильные) процессы (операции) для данного вида деятельности;
  Д – дополнительные (вспомогательные) процессы, в которых специалист данного профиля участвует либо использует их для получения необходимой ему информации.
  

  Таблица 3

  ВИДЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

  Базовые	Виды деятельности на рынке недвижимости
  процессы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
  1.1.1.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.1.2.	-	-	-	О	О	О	О	-	О	О	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.1.3.	-	-	-	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.1.4.	-	-	-	Д	Д	Д	Д	О	Д	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.1.5.	-	-	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	-	-	-	О	Д	Д	Д
  1.1.6.	-	-	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	О	Д
  1.2.1.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.2.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.3.	-	-	-	-	О	-	О	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.4.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.5.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.6.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.7.	-	О	-	-	О	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.8.	-	-	О	-	О	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.2.9.	-	-	-	-	О	-	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.2.10.	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.3.1.	-	-	-	О	Д	Д	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.3.2.	-	-	-	О	-	-	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.3.3.	-	-	-	О	-	-	Д	-	-	-	Д	Д	О	О	Д	Д	Д
  1.3.4.	-	О	-	О	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.5.	-	-	О	О	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.3.6.	-	-	-	О	-	-	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.7.	-	-	-	О	-	-	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.8.	-	-	-	О	-	-	Д	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.9.	-	-	-	О	-	-	Д	Д	О	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.10.	-	-	-	О	-	-	Д	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.1.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.2.	-	-	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.3.	-	-	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.4.	-	-	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  2.1.5.	-	-	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.6.	-	-	-	-	-	Д	-	Д	-	-	Д	Д	О	О	Д	Д	Д
  2.1.7.	-	-	-	-	-	Д	-	Д	-	-	Д	Д	Д	Д	-	О	Д
  2.2.1.	-	О	-	-	-	О	-	Д	-	-	О	Д	-	Д	-	Д	Д
  2.2.2.	-	-	О	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  2.2.3.	-	-	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.2.4.	-	-	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.2.5.	-	-	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.2.6.	-	-	-	-	-	О	-	Д	О	-	-	-	-	Д	-	Д	Д

  процессы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
  3.1.1	-	-	-	-	--	--	--	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.2.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.3.	-	-	-	-	-	-	-	О	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.4.	Д	Д	О	Д	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.5.	О	О	О	Д	-	-	-	О	-	О	-	-	-	О	-	-	Д
  3.1.6.	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.1.7.	Д	Д	Д	Д	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.8.	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д	Д	О	О	Д	Д	Д
  3.1.9.	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	Д	Д	-	О	Д
  3.2.1.	О	-	-	О	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.2.	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.3.	О	-	-	О	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.4.	О	-	-	О	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.5.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.6.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.7.	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.8.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.9.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.10.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.11.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.12.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.13.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.3.1.	Д	О	-	Д	-	-	-	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.3.2.	Д	-	-	Д	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.3.	-	-	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.4.	-	-	О	Д	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.5.	-	-	О	Д	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.3.6.	-	-	О	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.7.	-	-	О	-	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.8.	Д	-	-	Д	-	-	-	Д	О	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.3.9.	Д	-	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д

  процессы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
  4.1.1.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.1.2.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.1.3.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.1.4.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.2.1.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.2.2.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.2.3.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	Д	Д
  4.2.4.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	Д	Д
  4.2.5.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	О	О	О	Д	О
  4.2.6.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	О	Д
  4.3.1.	О	О	О	О	-	Д	О	О	О	О	-	-	-	-	-	О	Д
  4.3.2.	-	-	-	-	-	-	-	О	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  4.3.3.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  4.3.4.	О	О	О	О	-	О	О	О	О	О	О	О	О	Д	О	О	О
  4.3.5.	-	-	-	-	-	-	-	О	О	-	-	-	-	Д	-	-	О
  4.3.6.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	О	О	Д	Д	О
  Базовые	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
  процессы	Виды деятельности на рынке недвижимости

  4. СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

  • продавцы (арендодатели)
  • покупатели (арендаторы)
  • профессиональные участники рынка недвижимости.

  В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

  В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

  Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

  К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

  а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

  • федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
  • федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
  • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
  • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
  • органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
  • проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
  • органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
  • государственные нотариусы.

  К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

  • предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):
  • брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью
  • оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов
  • финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием
  • девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)
  • редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий
  • управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта
  • проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе
  • юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН
  • страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности
  • участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)
  • аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию
  • финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов
  • маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке
  • информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН
  • специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН
  • специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала
  • любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

  Соответствие между видами деятельности на рынке недвижимости, сформированными в табл. 3, и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 4.

  С точки зрения практики создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия.

  Отдельно надо обсудить понятие “риэлтор”.

  В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке – риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors® ).

  В свою очередь, НАР США, созданная более 70 лет назад, сформировала это новое для английского языка слово и зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtists. В России права использования торговой марки Realtor® (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.

  Второй вариант написания термина (риэлтЕр) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтОр) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов® (РГР).

  В трактовке одержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, рекламщиков и специалистов в области Пи-Ар, обучающие организации и специализированные СМИ, работающих на рынке недвижимости), то под термином РИЭЛТОР в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями. В то же время в законодательных и нормативных актах терминам РИЭЛТЕР, РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ дается ограниченное содержание, и зачастую оно сводится либо к брокерской деятельности, либо даже к отдельным ее элементам.

  Таблица 4

  ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ РН И ИХ ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

  Профессиональный участник РН	Вид деятельности (табл. 3)
  Брокер (Broker)	1. Брокераж (Brokerage), брокерская деятельность
  Оценщик (Appraiser)	2 Оценка (Appraisal)
  Девелопер (Developer)	3. Девелопмент (Development)
  Редевелопер (Redeveloper)	4. Редевелопмент (Redevelopment)
  Финансист, банкир, кредитор (Bankere)	5. Банкинг (Bankeng), финансирование (Financing), кредитование (Mortgage)
  Управляющий недвижимостью (Property Manager)	6. Управление недвижимостью (Property Management)
  Проектировщик и строитель	7. Проектирование и строительство
  Юрист	8. Юридическое обеспечение операций
  Страховщик РН	9. Страхование на РН
  Участник фондового рынка	10. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
  Финансовый аналитик	11. Финансовый анализ инвестиционных проектов
  Аналитик	12. Анализ и прогнозирование РН
  Маркетолог, специалист по рекламе	12. Маркетинг и реклама
  Специалист по информационным технологиям	13.Информационное обеспечение РН
  Исследователь РН	14. Исследования РН
  Образовательные учреждения	15. Образование и повышение квалификации
  Специализированные СМИ	16. Освещение проблем РН в СМИ
  Риэлтер	17. Операции на рынке недвижимости, предусмотренные законом
  Риэлтор® (Realtor®)	18. Любые легальные операции на рынке недвижимости (член Российской Гильдии риэлторов, член Национальной Ассоциации риэлторов США)

  5. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. При этом отдельные группы организаций и лиц в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.

  1. Социальное направление включает в себя:
  2. Методологическое (макрорыночное) направление включает в себя:
  3. Инженерно-технологическое направление включает в себя:
  4. Психолого-поведенческое (транзакционное) направление включает в себя:
  • развитие законодательной и нормативной базы рынка;
  • создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

  Основными участниками этой деятельности являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

  • создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
  • создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием РН:
    • а) органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.
    • б).специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль РН, защиту собственника на РН от противоправных действий;
    • в).саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов РН;
    • г).образовательных учреждений и информационных центров РН;
    • д).некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов РН.
  • Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на РН при проведении операций всех категорий (наиболее продвинутые профессионалы-практики с участием юристов)
  • Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий (системные аналитики с участием профессионалов-практиков)
  • Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (исследователи РН с участием специалистов в области информационных технологий и профессионалов-практиков)
  • Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на РН и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на РН (органы государственной власти и управления, регулирующие РН, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций)
  • Организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на РН, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов РН (общественные профессиональные объединения, некоммерческие и коммерческие исследователькие организации).
  создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации; ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; мотивации участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям (руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации системы профессионального обучения).

  Каждое из приведенных направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.

  Ограничения социального подхода состоят в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, которые вырождаются в популизм и наносят вред тому же населению. Так, установление систем дотирования эксплуатации жилья для всех без разбора категорий проживающих приводит в результате к катастрофическому состоянию инженерную инфраструктуру городов и саму жилую недвижимость. Декларирование жилищных льгот очередникам (афганцам, чернобыльцам, северянам и т.д.) без формирования источников финансирования обещанных благ обездоливает самую неимущую часть населения, создает социальную напряженность.

  Ограничения методологического (макрорыночного) подхода состоят в том, что он не позволяет в должной мере отследить глубинные закономерности осуществления конкретных процессов создания, развития и оборота объектов недвижимости. В итоге вполне реальна ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде паразитической деятельности, подавляющей изначально запланированные формы экономического оборота (или - ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась). Так, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда задач инженерного подхода (в том числе создания экономических, рыночных механизмов и систем эффективного управления собственностью) привела к формированию прослойки “промышленных рантье”, посредников, паразитирующих на остатках основных фондов предприятий и не заинтересованных что-либо производить.

  Ограничения инженерно-технологического подхода состоят в том, что вынужденное использование в новых моделях производственных и коммерческих процессов на РН устаревших, привычных звеньев резко ухудшает итоговое качество модели.

  Происходит это потому, что тесные социальные взаимосвязи “инженеров”-реформаторов в профессиональной среде не позволяют им безболезненно отторгать устаревшие участки деятельности. Кроме того, отсутствует влияние “инженеров” на деятельность непроизводственных элементов РН, участвующих в становлении РН (органы государственной власти и управления, общественные и политические организации и т.д.), но напрямую не связанных с конкретным производством на РН.

  Так, эффективность товарного оборота недвижимого имущества не может быть обеспечена риэлторами самостоятельно в полной мере, ни с помощью регламентов, ни посредством организации модельных проектов, так как они:

  а).прямо заинтересованы в размере коммерческой маржи от сделок с недвижимым имуществом, и, следовательно, способствуют увеличению издержек оперирования правами собственности на недвижимое имущество, что снижает эффективность товарного оборота недвижимости

  б) не в состоянии повысить эффективность налогообложения недвижимости, призванного стимулировать товарный оборот недвижимости, так как эти вопросы не входят в их компетенцию.

  Аналогично, эффективность процедур развития недвижимости не может быть обеспечена лишь за счет регламентации деятельности девелоперов, т.к. ряд базовых основ развития недвижимости может быть усовершенствован только через введение новых экономических механизмов (институты частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения и т.д.), создание которых находится за пределами их компетенции.

  До тех пор, пока не будут запущены наиболее значимые экономические процессы РН, формирование институциональной инфраструктуры будет в большинстве случаев преждевременным. Так, создание ипотечных банков в 1993-1994 гг. при отсутствии узаконенной практики залоговых отношений на РН привело в итоге к негативным последствиям. Крах большинства специализированных ипотечных банков повлек за собой серьезные издержки для их учредителей и клиентов.

  Ограничения психолого-поведенческого (транзакционного) подхода состоят в том, что попытки отработки и внедрения эффективных поведенческих моделей поведения профессионалов РН при операциях всех категорий, обучение и повышение их квалификации в области взаимодействия друг с другом, с чиновниками, клиентами не дают должного эффекта в условиях нестабильного и развивающегося законодательства, реформирующейся структуры органов государственного управления и регулирования РН. Так, фундаментальный прорыв на РН в виде создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первых порах привел к неразберихе в распределении прав и обязанностей госорганов, задержке в сроках регистрации сделок, увеличению затрат времени и средств риэлторов и клиентов, т.е. к увеличению издержек транзакций.

  Отсюда следует, что только комплексный, системный подход к формированию законодательной и нормативной базы, созданию инфраструктуры РН, отработке и внедрению профессиональных технологий и стандартов деятельности может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.

  © Стерник Г.М., 2000 г.

• 3) коммерческая недвижимость:
• 4) промышленная недвижимость:
• 5) недвижимость социально-культурного назначения:

Стерник Г.М. СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД К АНАЛИЗУ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости

СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД К АНАЛИЗУ СТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.

Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.

Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.

Существуют по крайней мере три источника развития терминологии. Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.

Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.

Лингвисты (составители словарей и терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.

Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий в области рынка недвижимости. Она должна строится на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта. Будем надеяться, что системный подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и деятельность профессионалов и населения на рынке недвижимости, она будет способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.

Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий – “недвижимость” и “рынок недвижимости”.

Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (где-то в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин “недвижимость”. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1:

“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…” (ст. 130).

“Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…” (ст. 131).

С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 30 определение применительно к “недвижимой вещи, недвижимому имуществу”, а НЕДВИЖИМОСТЬ определить как “недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы”.

Понятие “рынок недвижимости” юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

• объекты недвижимости
• субъекты рынка
• процессы функционирования рынка
• механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Таблица 1

(в ценах 1996-1997 гг.)*

Примечания: * Использованы данные, относящиеся к периоду стабильного рынка

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РОССИИ

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

• земельные участки
• здания, строения, сооружения
• помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

• I. Земля
  • а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):
    • под жилье (селитебная территория),
    • под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,>
    • под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
    • под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),
    • под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)
  • б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
    • под дачное и садово-огородное использование,
    • под жилую застройку,
    • промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
    • сельскохозяйственного назначения,
    • природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
    • лесного фонда, водного фонда,
    • участки недр,
    • земли резерва, назначение которых не определено
• 2) жилье (жилые здания и помещения):
  • многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)
  • индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)
  • офисные здания и помещения административно-офисного назначения
  • гостиницы, мотели, дома отдыха
  • магазины, торговые центры
  • рестораны, кафе и др. пункты общепита
  • пункты бытового обслуживания, сервиса
  • заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
  • мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения
  • паркинги, гаражи
  • склады, складские помещения
  • здания правительственных и административных учреждений
  • культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты
  • религиозные объекты

  Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

  Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

  По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

  • частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников
  • государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации
  • муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности
  • общественные – находящиеся в собственности общественных объединений
  • коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

  По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

  3. ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ

  В настоящее время практические потребности бизнеса, их осмысление практиками и юристами, органами законодательной, исполнительной власти и управления привело к тому, что законодательно определяемые “виды деятельности” на рынке недвижимости, состав лицензируемых операций, терминология в значительной степени неполны, противоречивы и неурегулированы. Создание и совершенствование законодательных и нормативных актов происходит по принципу броуновского движения, под влиянием спонтанной активности и частных интересов.

  Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем расчленения основных процессов рынка как сектора экономики (создание, использование и оборот недвижимости и управление рынком – первая колонка табл.2). Расчленение (декомпозиция) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов (в табл. 2 во второй колонке показана только одна ступень такого расчленения). Наконец, оно доводится до т.н. “базовых” процессов, т. е. процессов, протекание которых обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации (третья колонка табл. 2).

  Таблица 2

  ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  Основные	Сложные	Базовые
  1.Создание (развитие) недвижимости	1.1.Организация системы развития недвижимости	1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы гос. и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством
  		1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур
  		1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур
  		1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости
  		1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости
  		1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала
  	1.2.Развитие территорий	1.2.1.Функциональное зонирование территорий
  		1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра
  		1.2.3.Градостроительное проектирование
  		1.2.4.Экологический мониторинг
  		1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг
  		1.2.6.Социально-демографический мониторинг
  		1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвест. проекта
  		1.2.8.Финансирование развития территории
  		1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфраструктуры территории
  		1.2.10.Налогообложение земли и улучшений
  	1.3.Создание (развитие) объекта недвижимости	1.3.1.Определение местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода
  		1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации
  		1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама
  		1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционного проекта
  		1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование)
  		1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение
  		1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация)
  		1.3.8.Налогообложение строительства
  		1.3.9.Страхование риска застройки
  		1.3.10.Регистрация объекта недвижимости
  2.Использование (эксплуатация) объекта недвижимости	2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью	2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью
  		2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья)
  		2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности
  		2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица – управляющего объектом недвижимости
  		2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом
  		2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом
  		2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала
  	2.2.Управление объектом	2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости
  		2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта
  		2.2.3.Техническая эксплуатация объекта
  		2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего
  		2.2.5.Налогообложение объекта
  		2.2.6.Страхование объекта
  -	-	-
  3.Товарный оборот объектов недвижимости	3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости	3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию
  		3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов
  		3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы
  		3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости
  		3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств)
  		3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур
  		3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости
  		3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама
  		3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала
  	3.2.Передача прав (правомочий) собственностина объект недвижимостии регистрация сделки	3.2.1.Купля-продажа
  		3.2.2.Мена
  		3.2.3.Аренда
  		3.2.4.Найм
  		3.2.5.Залог (заклад)
  		3.2.6.Наследование
  		3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания
  		3.2.8.Исполнение судебного решения
  		3.2.9.Взыскание по векселю
  		3.2.10.Передача в оперативное управление
  		3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение
  		3.2.12.Приватизация (деприватизация)
  		3.2.13.Национализация
  	3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости	3.3.1.Оценка стоимости объекта
  		3.3.2.Единовременная оплата сделки
  		3.3.3.Оплата в рассрочку
  		3.3.4.Кредитование покупки
  		3.3.5.Ипотечное кредитование покупки
  		3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки
  		3.3.7.Накопление средств
  		3.3.8.Страхование сделки
  		3.3.9.Налогообложение сделки
  4.Управление Рынком	4.1.Исследование рынка	4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы
  		4.1.2.Исследование экономики
  		4.1.3.Исследование методической базы
  		4.1.4.Исследование информационного пространства РН
  	4.2.Формирование и развитие рынка	4.2.1.Развитие законодательной базы
  		4.2.2.Развитие нормативной базы
  		4.2.3.Развитие методической базы
  		4.2.4.Развитие инфраструктуры
  		4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка
  		4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации
  	4.3.Контроль и регулирование	4.3.1.Лицензирование и сертификация
  		4.3.2.Судебно-арбитражная практика
  		4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции
  		4.3.4.Контроль и регулирование этики бизнеса
  		4.3.5.Защита потребителя
  		4.3.6.Обеспечение информационной открытости рынка

  Далее производится обратный синтез комплексных процессов, которые и формируют виды деятельности (операций) на рынке недвижимости, охватывающих ту или иную совокупность базовых процессов (табл. 3).

  В табл. 3 приняты следующие обозначения.

  А) Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости обозначены цифрами:
  1 - брокераж (брокерская деятельность на РН)
  2 - оценка недвижимости (оценочная деятельность на РН)
  3 - банкинг (финансирование операций с недвижимостью, в т. ч. ипотечное кредитование)
  4 – девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости)
  5 - редевелопмент (развитие территорий)
  6 - управление недвижимостью
  7-проектирование и строительство объектов недвижимости
  8– юридическое обеспечение операций на РН
  9 – страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской) ответственности
  10 – создание и оборот ценных бумаг на РН (фондовый рынок жилищных облигаций, пулов закладных)
  11 – финансовый анализ инвестиционных проектов
  12 – анализ и прогнозирование тенденций РН
  13 - маркетинг и реклама на РН
  14 - информационное обеспечение деятельности на РН
  15 – исследования РН
  16 - образование и повышение квалификации персонала на РН
  17 – освещение проблем РН в СМИ
  

  Б) Базовые процессы, относящиеся к данному виду деятельности, обозначены:
  О – основные (профильные) процессы (операции) для данного вида деятельности;
  Д – дополнительные (вспомогательные) процессы, в которых специалист данного профиля участвует либо использует их для получения необходимой ему информации.
  

  Таблица 3

  ВИДЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

  Базовые	Виды деятельности на рынке недвижимости
  процессы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
  1.1.1.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.1.2.	-	-	-	О	О	О	О	-	О	О	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.1.3.	-	-	-	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.1.4.	-	-	-	Д	Д	Д	Д	О	Д	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.1.5.	-	-	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	-	-	-	О	Д	Д	Д
  1.1.6.	-	-	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	О	Д
  1.2.1.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.2.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.3.	-	-	-	-	О	-	О	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.4.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.5.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.6.	-	-	-	-	Д	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.7.	-	О	-	-	О	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.2.8.	-	-	О	-	О	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.2.9.	-	-	-	-	О	-	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.2.10.	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	Д	Д	Д
  1.3.1.	-	-	-	О	Д	Д	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.3.2.	-	-	-	О	-	-	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.3.3.	-	-	-	О	-	-	Д	-	-	-	Д	Д	О	О	Д	Д	Д
  1.3.4.	-	О	-	О	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.5.	-	-	О	О	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  1.3.6.	-	-	-	О	-	-	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.7.	-	-	-	О	-	-	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.8.	-	-	-	О	-	-	Д	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.9.	-	-	-	О	-	-	Д	Д	О	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  1.3.10.	-	-	-	О	-	-	Д	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.1.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.2.	-	-	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.3.	-	-	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.4.	-	-	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  2.1.5.	-	-	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.1.6.	-	-	-	-	-	Д	-	Д	-	-	Д	Д	О	О	Д	Д	Д
  2.1.7.	-	-	-	-	-	Д	-	Д	-	-	Д	Д	Д	Д	-	О	Д
  2.2.1.	-	О	-	-	-	О	-	Д	-	-	О	Д	-	Д	-	Д	Д
  2.2.2.	-	-	О	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  2.2.3.	-	-	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.2.4.	-	-	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.2.5.	-	-	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  2.2.6.	-	-	-	-	-	О	-	Д	О	-	-	-	-	Д	-	Д	Д

  процессы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
  3.1.1	-	-	-	-	--	--	--	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.2.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.3.	-	-	-	-	-	-	-	О	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.4.	Д	Д	О	Д	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.5.	О	О	О	Д	-	-	-	О	-	О	-	-	-	О	-	-	Д
  3.1.6.	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.1.7.	Д	Д	Д	Д	-	-	-	О	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.1.8.	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д	Д	О	О	Д	Д	Д
  3.1.9.	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	Д	Д	-	О	Д
  3.2.1.	О	-	-	О	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.2.	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.3.	О	-	-	О	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.4.	О	-	-	О	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.5.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.6.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.7.	О	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.8.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.9.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.10.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.11.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.12.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.2.13.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.3.1.	Д	О	-	Д	-	-	-	Д	Д	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.3.2.	Д	-	-	Д	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.3.	-	-	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.4.	-	-	О	Д	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.5.	-	-	О	Д	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.3.6.	-	-	О	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.7.	-	-	О	-	-	-	-	Д	-	О	-	-	-	Д	-	-	Д
  3.3.8.	Д	-	-	Д	-	-	-	Д	О	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д
  3.3.9.	Д	-	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	-	-	-	Д	-	Д	Д

  процессы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
  4.1.1.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.1.2.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.1.3.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.1.4.	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.2.1.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.2.2.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	-	-	-	Д	О	Д	Д
  4.2.3.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	Д	Д
  4.2.4.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	Д	Д
  4.2.5.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	О	О	О	Д	О
  4.2.6.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	О	Д
  4.3.1.	О	О	О	О	-	Д	О	О	О	О	-	-	-	-	-	О	Д
  4.3.2.	-	-	-	-	-	-	-	О	-	-	-	-	-	Д	-	Д	Д
  4.3.3.	-	-	-	-	-	-	-	Д	-	-	-	-	-	Д	-	-	Д
  4.3.4.	О	О	О	О	-	О	О	О	О	О	О	О	О	Д	О	О	О
  4.3.5.	-	-	-	-	-	-	-	О	О	-	-	-	-	Д	-	-	О
  4.3.6.	Д	Д	Д	Д	-	Д	Д	Д	Д	Д	Д	О	О	О	Д	Д	О
  Базовые	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
  процессы	Виды деятельности на рынке недвижимости

  4. СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

  • продавцы (арендодатели)
  • покупатели (арендаторы)
  • профессиональные участники рынка недвижимости.

  В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

  В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

  Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

  К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

  а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

  • федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
  • федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
  • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
  • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
  • органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
  • проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
  • органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
  • государственные нотариусы.

  К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

  • предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):
  • брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью
  • оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов
  • финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием
  • девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)
  • редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий
  • управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта
  • проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе
  • юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН
  • страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности
  • участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)
  • аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию
  • финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов
  • маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке
  • информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН
  • специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН
  • специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала
  • любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

  Соответствие между видами деятельности на рынке недвижимости, сформированными в табл. 3, и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 4.

  С точки зрения практики создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия.

  Отдельно надо обсудить понятие “риэлтор”.

  В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке – риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors® ).

  В свою очередь, НАР США, созданная более 70 лет назад, сформировала это новое для английского языка слово и зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtists. В России права использования торговой марки Realtor® (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.

  Второй вариант написания термина (риэлтЕр) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтОр) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов® (РГР).

  В трактовке одержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, рекламщиков и специалистов в области Пи-Ар, обучающие организации и специализированные СМИ, работающих на рынке недвижимости), то под термином РИЭЛТОР в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями. В то же время в законодательных и нормативных актах терминам РИЭЛТЕР, РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ дается ограниченное содержание, и зачастую оно сводится либо к брокерской деятельности, либо даже к отдельным ее элементам.

  Таблица 4

  ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ РН И ИХ ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

  Профессиональный участник РН	Вид деятельности (табл. 3)
  Брокер (Broker)	1. Брокераж (Brokerage), брокерская деятельность
  Оценщик (Appraiser)	2 Оценка (Appraisal)
  Девелопер (Developer)	3. Девелопмент (Development)
  Редевелопер (Redeveloper)	4. Редевелопмент (Redevelopment)
  Финансист, банкир, кредитор (Bankere)	5. Банкинг (Bankeng), финансирование (Financing), кредитование (Mortgage)
  Управляющий недвижимостью (Property Manager)	6. Управление недвижимостью (Property Management)
  Проектировщик и строитель	7. Проектирование и строительство
  Юрист	8. Юридическое обеспечение операций
  Страховщик РН	9. Страхование на РН
  Участник фондового рынка	10. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
  Финансовый аналитик	11. Финансовый анализ инвестиционных проектов
  Аналитик	12. Анализ и прогнозирование РН
  Маркетолог, специалист по рекламе	12. Маркетинг и реклама
  Специалист по информационным технологиям	13.Информационное обеспечение РН
  Исследователь РН	14. Исследования РН
  Образовательные учреждения	15. Образование и повышение квалификации
  Специализированные СМИ	16. Освещение проблем РН в СМИ
  Риэлтер	17. Операции на рынке недвижимости, предусмотренные законом
  Риэлтор® (Realtor®)	18. Любые легальные операции на рынке недвижимости (член Российской Гильдии риэлторов, член Национальной Ассоциации риэлторов США)

  5. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. При этом отдельные группы организаций и лиц в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.

  1. Социальное направление включает в себя:
  2. Методологическое (макрорыночное) направление включает в себя:
  3. Инженерно-технологическое направление включает в себя:
  4. Психолого-поведенческое (транзакционное) направление включает в себя:
  • развитие законодательной и нормативной базы рынка;
  • создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

  Основными участниками этой деятельности являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

  • создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
  • создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием РН:
    • а) органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.
    • б).специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль РН, защиту собственника на РН от противоправных действий;
    • в).саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов РН;
    • г).образовательных учреждений и информационных центров РН;
    • д).некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов РН.
  • Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на РН при проведении операций всех категорий (наиболее продвинутые профессионалы-практики с участием юристов)
  • Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий (системные аналитики с участием профессионалов-практиков)
  • Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (исследователи РН с участием специалистов в области информационных технологий и профессионалов-практиков)
  • Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на РН и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на РН (органы государственной власти и управления, регулирующие РН, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций)
  • Организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на РН, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов РН (общественные профессиональные объединения, некоммерческие и коммерческие исследователькие организации).
  создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации; ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; мотивации участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям (руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации системы профессионального обучения).

  Каждое из приведенных направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.

  Ограничения социального подхода состоят в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, которые вырождаются в популизм и наносят вред тому же населению. Так, установление систем дотирования эксплуатации жилья для всех без разбора категорий проживающих приводит в результате к катастрофическому состоянию инженерную инфраструктуру городов и саму жилую недвижимость. Декларирование жилищных льгот очередникам (афганцам, чернобыльцам, северянам и т.д.) без формирования источников финансирования обещанных благ обездоливает самую неимущую часть населения, создает социальную напряженность.

  Ограничения методологического (макрорыночного) подхода состоят в том, что он не позволяет в должной мере отследить глубинные закономерности осуществления конкретных процессов создания, развития и оборота объектов недвижимости. В итоге вполне реальна ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде паразитической деятельности, подавляющей изначально запланированные формы экономического оборота (или - ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась). Так, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда задач инженерного подхода (в том числе создания экономических, рыночных механизмов и систем эффективного управления собственностью) привела к формированию прослойки “промышленных рантье”, посредников, паразитирующих на остатках основных фондов предприятий и не заинтересованных что-либо производить.

  Ограничения инженерно-технологического подхода состоят в том, что вынужденное использование в новых моделях производственных и коммерческих процессов на РН устаревших, привычных звеньев резко ухудшает итоговое качество модели.

  Происходит это потому, что тесные социальные взаимосвязи “инженеров”-реформаторов в профессиональной среде не позволяют им безболезненно отторгать устаревшие участки деятельности. Кроме того, отсутствует влияние “инженеров” на деятельность непроизводственных элементов РН, участвующих в становлении РН (органы государственной власти и управления, общественные и политические организации и т.д.), но напрямую не связанных с конкретным производством на РН.

  Так, эффективность товарного оборота недвижимого имущества не может быть обеспечена риэлторами самостоятельно в полной мере, ни с помощью регламентов, ни посредством организации модельных проектов, так как они:

  а).прямо заинтересованы в размере коммерческой маржи от сделок с недвижимым имуществом, и, следовательно, способствуют увеличению издержек оперирования правами собственности на недвижимое имущество, что снижает эффективность товарного оборота недвижимости

  б) не в состоянии повысить эффективность налогообложения недвижимости, призванного стимулировать товарный оборот недвижимости, так как эти вопросы не входят в их компетенцию.

  Аналогично, эффективность процедур развития недвижимости не может быть обеспечена лишь за счет регламентации деятельности девелоперов, т.к. ряд базовых основ развития недвижимости может быть усовершенствован только через введение новых экономических механизмов (институты частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения и т.д.), создание которых находится за пределами их компетенции.

  До тех пор, пока не будут запущены наиболее значимые экономические процессы РН, формирование институциональной инфраструктуры будет в большинстве случаев преждевременным. Так, создание ипотечных банков в 1993-1994 гг. при отсутствии узаконенной практики залоговых отношений на РН привело в итоге к негативным последствиям. Крах большинства специализированных ипотечных банков повлек за собой серьезные издержки для их учредителей и клиентов.

  Ограничения психолого-поведенческого (транзакционного) подхода состоят в том, что попытки отработки и внедрения эффективных поведенческих моделей поведения профессионалов РН при операциях всех категорий, обучение и повышение их квалификации в области взаимодействия друг с другом, с чиновниками, клиентами не дают должного эффекта в условиях нестабильного и развивающегося законодательства, реформирующейся структуры органов государственного управления и регулирования РН. Так, фундаментальный прорыв на РН в виде создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первых порах привел к неразберихе в распределении прав и обязанностей госорганов, задержке в сроках регистрации сделок, увеличению затрат времени и средств риэлторов и клиентов, т.е. к увеличению издержек транзакций.

  Отсюда следует, что только комплексный, системный подход к формированию законодательной и нормативной базы, созданию инфраструктуры РН, отработке и внедрению профессиональных технологий и стандартов деятельности может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.

  © Стерник Г.М., 2000 г.

• 3) коммерческая недвижимость:
• 4) промышленная недвижимость:
• 5) недвижимость социально-культурного назначения: