аналитические материалы

Стерник Г.М.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ.

*Достигнутая стадия развития рынка

Рынок недвижимости Москвы, как и всей России, за короткое время своей новейшей истории прошел значительный путь становления и развития. Если говорить об основном показателе рынка – ценовой ситуации, то весь период от первых легальных сделок на рынке жилья (май-июнь 1990 года) и до настоящего времени можно разбить на четыре стадии.

Первая стадия – старт и рост рынка и цен (в долларовом выражении) в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Эта стадия закончилась в Москве в начале 1995 года, в других городах – в 1994-1998 гг. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья выросла в Москве в 12 раз, в других городах – в 7-10 раз.

Вторая стадия – стабилизация после роста. В Москве это происходило “с откатом”, снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанию вокруг этого уровня до лета 1998 года. В других городах в основном реализовался сценарий медленного “доползания” к стабильному уровню.

С августа 1998 года во всех городах России началась новая, третья стадия развития – кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня.

Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к новой, четвертой стадии – депрессивной стабилизации.

На первых двух стадиях были выявлены ряд закономерностей и феноменов становления рынка недвижимости в условиях переходной экономики России, которые существенно отличали его от рынков недвижимости в развитых рыночных экономиках. После кризиса потребовалось два-три месяца, чтобы получить два новых фундаментальных вывода:

• рынок недвижимости России впервые отреагировал на общеэкономический кризис в полном соответствии с законами рыночной экономики, а не в противоречии с ними, а значит, рынок состоялся и будет далее развиваться под преобладающим влиянием общеэкономической ситуации, а не внутренних механизмов;
• существует специфическая для рынка недвижимости России закономерность, вытекающая из двухвалютности нашей экономики, ее высокой степени долларизации и состоящая в том, что поведение рынка в условиях кризиса и характер изменения цен существенно различается в зависимости от того, в рублях или в долларах выставляются на продажу объекты недвижимости, а внутри этих сегментов рынка практически одинаково.

Из этого следовал третий фундаментальный вывод: происшедшее расслоение сегментов рынка (например, долларового вторичного и рублевого первичного рынка жилья в Москве) повлечет за собой ряд последствий. Давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен на вторичном; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора; открываются новые возможности для инвесторов-застройщиков и для дилерских операций.

С учетом ожидаемых последствий первых 4 месяцев кризиса, а также с учетом наиболее вероятного прогноза политической и макроэкономической ситуации в 1999 году как стабильной, в начале года Российской Гильдией риэлторов был сделан следующий прогноз для рынка недвижимости: на долларовых рынках – резкое падение цен весной, замедленное снижение летом, стабилизация осенью и небольшой подъем к концу года; для рублевых рынков – стабильность в рублях и небольшое снижение в долларовом эквиваленте весной и летом, небольшой рост в рублях и стабильность в долларах к концу года.

Прошедший 1999 год подтвердил правильность сделанного прогноза.

По характеру протекающих процессов на долларовых рынках частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) в Москве его можно разделить на три периода.

Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

Впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Для уточнения прогноза на 2-3 года, в соответствии с разработанной в Российской Гильдии риэлторов методикой, необходимо рассмотреть ряд факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних.

Прежде всего следует оценить и спрогнозировать динамику макроэкономических показателей, и в первую очередь – инфляции и валютного курса.

*Прогноз макроэкономической ситуации

В течение 1999 года, после небольшого ухудшения в январе-феврале, наблюдалось благоприятное развитие макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару. Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу декабря достигла всего 36,5%. Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к декабрю – на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации – 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к декабрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к декабрю 1999 года практически не изменился - 1,79.

Индексы макроэкономических параметров

Исходя из состояния политической ситуации (стабилизация, консолидация и укрепление власти), состояния экономики (рост производства в реальном секторе, рост экспортных доходов, определяемый не только высокими мировыми ценами на энергоносители), положительного торгового баланса и роста золотовалютных резервов ЦБ РФ, большинство экспертов-макроэкономистов оценивают как высоковероятный прогноз Минэкономики, Минфина и ЦБ на ближайшие годы об уровне прироста ВВП около 3% в год, инфляции и девальвацию рубля в 2000 году 15-18%, 2001 году – 5-7%, 2002 году – 2-5%.

Таким образом, прогноз макроэкономических параметров состоит в дальнейшей стабилизации финансовой сферы и начале экономического роста.

Для рынка недвижимости это означает тенденцию к некоторому повышению спроса и цен. Существенного подъема рынка можно ожидать лишь за пределами прогнозируемого периода, после начала серьезного экономического роста в стране.

*Прогноз предложения на рынке жилья

Что касается внутренних факторов, определяющих тенденции изменений на рынке недвижимости, то в условиях Москвы к ним в первую очередь относится взаимное влияние первичного и вторичного рынка. Это влияние складывается из двух составляющих:

• увеличение предложения жилья за счет нового строительства (общее для всех локальных рынков явление)
• различия в системе ценообразования на вторичном и первичном рынках, в том числе номинация цен в разных валютах, и вследствие этого – различная динамика цен на этих рынках (специфическая особенность двухвалютного рынка недвижимости Москвы и других городов России).

На рынке нового жилья Москвы монопольное положение занимают городские власти, что определяется двумя обстоятельствами. Первое состоит в том, что значительная доля строящегося жилья (30-40% от площади, предназначенной для крммерческой продажи) финансируется из бюджета (точнее, из внебюджетных городских фондов) по системе “городского заказа”. Второе – до 40-60% площади, вводимой частными застройщиками, получившими земельный участок по инвестиционному контракту, передается в распоряжение властей. Таким образом, городские власти контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно.

В последние годы, в связи с относительным снижением бюджетных доходов от коммерческой продажи жилья, объем финансирования нового мтроительства Привительством Москвы имеет тенденцию к сокращению. В этом отношении 2000 год обещает стать критическим.

Ниже приведены основные показатели доходов и расходов бюджета, связанные с жилищным строительством.

Таким образом, первичный дефицит бюджетных расходов на строительство в размере 4 млрд руб. предполагается покрыть за счет кредитов.

В результате в последующие годы, с учетом выплаты процентов по кредитам, возникает разрыв между потребностью в кредитных средствах и установленным лимитом кредитования.

Таким образом, сохранение данных параметров бюджета на ближайшие годы для жилищного строительства приводит к ухудшению показателя доли дефицита бюджета в рыночной ликвидности сооружаемых объектов недвижимости. Такое положение недопустимо с экономической точки зрения хотя бы потому, что уже в 2003 году затраты на выплату процентов по кредитам прошлых лет превысят ежегодный лимит кредитования, необходимый для восполнения разрыва между поступлениями от реализации и затратной частью бюджетных статей (это типичная "пирамида").

Применение механизма коммерческого кредитования разрыва между бюджетным заданием и плановыми поступлениями недопустимо, так как это приводит уже на третий год к существенному ухудшению структуры бюджета. Вообще-то говоря, любая коммерческая операция, осуществляемая в рамках бюджета, незаконна по существующему Российскому законодательству.

Следовательно, при сохранении сложившегося механизма финансирования жилищного строительства “городским инвестором” Москву ожидает очередной кризис на рынке строительства и продажи жилья. В отличие от кризиса 1996 года (затоваривание, кризис ликвидности), на этот раз речь идет о сокращении объемов финансирования и соответственно – объемов ввода в строй жилья, что приведет к снижению предложения нового жилья на фоне растущего спроса. Такая тенденция будет способствовать росту цен на рынке жилья.

*Прогноз цен на первичном и вторичном рынках

Вторая, специфическая особенность первичного рынка жилья Москвы, точнее, его подавляющего сегмента - рынка “муниципального жилья”, заключается в нерыночной, государственно-регулируемой системе ценообразования на нем. Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского Правительства.

И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.

Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.

В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на первичном рынке упала на 40-50%, но при этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания.

Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.

В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы выделяются три периода. Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года с 950-1000 до 890 долларов за 1 кв. м). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемовпродаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня. В целом за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке снизилась в Москве с $890 до $656 (на 26%).

На рублевом рынке муниципального жилья Москвы рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны (лишь в феврале Межведомственная комиссия увеличила их на 10%), а их долларовый эквивалент (после обвала в этот же период с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв.м) к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов.

Примечание: *Расчет по данным Мосгоркомстата.

Индексы изменения долларовых цен на жилье в Москве

Таким образом, ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком, образовавшиеся в ходе кризиса, начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября. В первые месяцы 2000 года на вторичном рынке наблюдается незначительное сезонное снижение цен, а на первичном они стабильны, что еще более усиливает эту тенденцию.

И здесь вступила в силу отмеченная выше особенность ценообразования на московском рынке нового жилья. Крупнейшие организации строительного комплекса (ДСК-1 – 40% строящегося жилья, Мосинжстрой, Мосфундаментстрой и др.) потребовали от Правительства Москвы повысить отпускные цены на жилье, ссылаясь на повышение себестоимости строительства до 300-320 долларов вследствие повышения оплаты персонала, удорожания комплектующих и материалов, а также энергоносителей. Руководитель Департамента внебюджетного финансирования строительства Л.Н.Краснянский уже заявил о готовности поднять цены на 15%.

Однако, на последнем заседании Правительства 10 мая с.г. мэр Москвы Ю.М.Лужков наметил другие меры по реформированию рынка строительства и продажи муниципального жилья. Прежде всего - это отказ от практики оптовых продаж, взаимозачетов, вексельным схем, что позволит увеличить на 10-15% доход бюджета от продажи жилья без повышения цен. А главное, он потребовал от строительных организаций привести свои, явно завышенные, расчеты стоимости строительства в соответствие с реальностью, а запрашиваемый предпринимательский доход (в долларах) – с 30-50% до принятого в мировой практике 10-15%.

Можно ожидать, что очередная попытка реформирования отношений в строительном комплексе Москвы будет успешнее предыдущих, поскольку она предпринимается в условиях надвигающегося кризиса отрасли. Однако, выработка новых механизмов потребует времени и неизбежных компромиссов. Поэтому можно ожидать, что цены на первичном рынке (в долларовом выражении) будут в последующем повышаться с темпом, близким к темпу вторичного рынка – 5-10% в год.

* Прогноз активности вторичного и первичного рынка жилья

Определение объема продаж на рынке жилья в Москве имеет свои особенности.

Ежегодно в Москве органы регистрации производят около 200 тысяч регистрационных актов 180 наименований – купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога (ипотеки), инвестиции (покупка доли, т.е. одной или нескольких квартир, в строящемся доме) и др. Первичные данные об объемах регистрации по каждому виду актов были предоставлены отделом мониторинга рынка жилья Управления жилищной политики Департамента муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖиЖП) Правительства Москвы. Дальнейшие расчеты проведены автором.

До половины из регистрационных актов – это регистрация сделок купли-продажи квартир между частными физическими и юридическими лицами. Причем, количество отчужденных (сменивших хозяина) квартир превышает количество зарегистрированных договоров. Это одна из причин, по которой в ведомственных отчетах и публикациях фигурируют различные данные по объему сделок. Мы вели обработку данных по числу проданных квартир.

Необходимо отметить, что в эту величину входят не только сделки на вторичном рынке, но и продажи новых квартир частными застройщиками после оформления их в свою собственность. В связи с тем, что эти сделки трудно выделить, а число их невелико, обычно все эти продажи условно относят к вторичному рынку.

Остальные квартиры в новостройках (подавляющее большинство) регистрируются застройщиком на инвестора – физическое лицо по разделу “Договор передачи квартиры в счет инвестиционных вложений” и отнесены нами к объему продаж на первичном рынке. Регистрация инвестиционного договора совпадает по времени с оплатой квартиры покупателем. Право собственности на квартиру оформляется после окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, т.е. через 6-8 месяцев и более.

Другой способ оценки объема продаж на первичном рынке жилья в Москве основан на данных, публикуемых Мосгоркомстатом.

Необходимо отметить, что Мосгоркомстат публикует данные строительного комплекса о реализации завершенного строительством жилья по разделу “продажа незаселенных квартир (первичная продажа)”. В них учитывается факт оформления прав собственности на квартиру покупателем-инвестором и покупателем, который приобрел готовую квартиру. Вместе с тем, значительную долю в них (по некоторым экспертным оценкам, в разные годы от 75 до 30%) составляют квартиры, переданные застройщиками подрядным организациям по взаимозачетным схемам, проданные оптом юридическим лицам, т.е. не дошедшие до конечного собственника. Очевидно, оба способа определения объема продаж на первичном рынке не вполне объективны.

Поэтому для получения динамики продаж на первичном рынке нами были использованы данные Мосжилрегистрации, а для определения общего объема продаж – скорректированные данные Мосгоркомстата.

Динамика индексов долларовых цен продажи жилья и объема сделок на рынке жилья Москвы

Приведенные графики иллюстрируют тот факт, что резкое повышение объема продаж на первичном рынке осенью 1998 года (вызванное обвалом долларового эквивалента цен) сопровождалось снижением активности вторичного рынка. Затем, весной 1999 года, после падения цен на вторичном рынке, объем продаж на нем увеличился, а на первичном – снизился. Наконец, во втором полугодии наступило равновесие. В 2000 году и в последующие 2-3 года можно ожидать снижения активности рынка нового жилья в случае роста цен на нем. Только разумная ценовая политика позволит инвестору-застройщику конкретного объекта обеспечить его ликвидность.

Объем продаж на рынке жилья Москвы и доля первичного рынка в общем объеме

Из графиков следует, что общий объем продаж квартир на рынке жилья Москвы в последние три года оставался стабильным (с некоторой тенденцией к повышению), происходило лишь перераспределение спроса между вторичным и первичным рынками в пользу второго за счет образовавшихся между ними в период кризиса ценовых ножниц. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов.

*Прогноз платежеспособного спроса

Следующий фактор, определяющий прогноз для рынка недвижимости - это состояние платежеспособного спроса, зависящее, в свою очередь, от изменения уровня доходов и накоплений населения.

Прежде всего необходимо обсудить влияние на спрос падения после кризиса номинальных (в рублях и в долларах) и реальных (с поправкой на инфляцию) доходов населения.

Влияние этого фактора на рынок недвижимости за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса осенью 1998 года объясняется тем, что та часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно заморожена. Но большая часть денежных накоплений в Москве находилась на руках и в долларах, и эти деньги не обесценивались. И главной причиной снижения спроса, по нашему мнению, была паника, недоверие к финансово-экономической политике властей: люди боялись тратить свои сбережения в предвидении возможного экономического краха. Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья проявился эффект отложенного спроса – рост предложения, спроса, числа сделок.

Имеются также данные о том, что большинство из тех граждан, которые намечали перед кризисом планы по улучшению жилищных условий, в 1999 году успешно их реализовали. Этому способствовало также снижение долларовых цен на жилье, хотя и существенно меньшее, чем снижение долларовых доходов, но лишь немного не достигшее степени снижения реальных доходов. При этом уровень накоплений (хранящихся в долларах) относительно уровня цен увеличился.

Графики, приведенные ниже, показывают, что динамика изменения объемов продаж на вторичном рынке жилья Москвы в период кризиса хорошо совпадала (практически без временного лага) с динамикой изменения доходов населения (особенно в пересчете на реальные). Это подтверждает социально-психологический характер колебаний поведения покупателей на рынке в зависимости от уровня текущих доходов при сохранении уровня накоплений.

Динамика индексов доходов населения (номинальных долларовых и реальных)
и объема сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Москвы

К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения приостановлено. Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем. Большинство риэлторов Москвы отмечают увеличение спроса на жилье, и в наибольшей степени – на индивидуальные жилые дома (коттеджи) среднего класса в ближайшем Подмосковье.

Наиболее вероятными можно считать следующие показатели изменения доходов населения в ближайшие годы: рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50% в год), некоторый прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов (на 1,5-3,0% в год).

Для рынка недвижимости это означает некоторое повышение платежеспособного спроса на жилье.

*Общий прогноз изменения спроса и цен на рынке жилья Москвы

На основании изложенного можно сделать вывод, что ранее сделанный прогноз о начале подъема рынка жилья Москвы в 2000 году и тенденции к росту спроса и цен на нем в течение ближайших 2-3 лет не требует корректировки.

Таким образом, в ближайшие два-три года на рынке жилья Москвы прогнозируется переход от достигнутой в настоящее время депрессивной стабилизации к началу подъема рынка, росту спроса и цен на жилье. Но темпы подъема в этот период не будут высокими и составят 5-10 процентных пунктов в год.

Изменение уровня цен на рынке жилья Москвы в 1998-1999 гг. и прогноз на 2000-2002 гг.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

Стерник Г.М.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ.

*Достигнутая стадия развития рынка

Рынок недвижимости Москвы, как и всей России, за короткое время своей новейшей истории прошел значительный путь становления и развития. Если говорить об основном показателе рынка – ценовой ситуации, то весь период от первых легальных сделок на рынке жилья (май-июнь 1990 года) и до настоящего времени можно разбить на четыре стадии.

Первая стадия – старт и рост рынка и цен (в долларовом выражении) в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Эта стадия закончилась в Москве в начале 1995 года, в других городах – в 1994-1998 гг. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья выросла в Москве в 12 раз, в других городах – в 7-10 раз.

Вторая стадия – стабилизация после роста. В Москве это происходило “с откатом”, снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанию вокруг этого уровня до лета 1998 года. В других городах в основном реализовался сценарий медленного “доползания” к стабильному уровню.

С августа 1998 года во всех городах России началась новая, третья стадия развития – кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня.

Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к новой, четвертой стадии – депрессивной стабилизации.

На первых двух стадиях были выявлены ряд закономерностей и феноменов становления рынка недвижимости в условиях переходной экономики России, которые существенно отличали его от рынков недвижимости в развитых рыночных экономиках. После кризиса потребовалось два-три месяца, чтобы получить два новых фундаментальных вывода:

• рынок недвижимости России впервые отреагировал на общеэкономический кризис в полном соответствии с законами рыночной экономики, а не в противоречии с ними, а значит, рынок состоялся и будет далее развиваться под преобладающим влиянием общеэкономической ситуации, а не внутренних механизмов;
• существует специфическая для рынка недвижимости России закономерность, вытекающая из двухвалютности нашей экономики, ее высокой степени долларизации и состоящая в том, что поведение рынка в условиях кризиса и характер изменения цен существенно различается в зависимости от того, в рублях или в долларах выставляются на продажу объекты недвижимости, а внутри этих сегментов рынка практически одинаково.

Из этого следовал третий фундаментальный вывод: происшедшее расслоение сегментов рынка (например, долларового вторичного и рублевого первичного рынка жилья в Москве) повлечет за собой ряд последствий. Давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен на вторичном; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора; открываются новые возможности для инвесторов-застройщиков и для дилерских операций.

С учетом ожидаемых последствий первых 4 месяцев кризиса, а также с учетом наиболее вероятного прогноза политической и макроэкономической ситуации в 1999 году как стабильной, в начале года Российской Гильдией риэлторов был сделан следующий прогноз для рынка недвижимости: на долларовых рынках – резкое падение цен весной, замедленное снижение летом, стабилизация осенью и небольшой подъем к концу года; для рублевых рынков – стабильность в рублях и небольшое снижение в долларовом эквиваленте весной и летом, небольшой рост в рублях и стабильность в долларах к концу года.

Прошедший 1999 год подтвердил правильность сделанного прогноза.

По характеру протекающих процессов на долларовых рынках частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) в Москве его можно разделить на три периода.

Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

Впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Для уточнения прогноза на 2-3 года, в соответствии с разработанной в Российской Гильдии риэлторов методикой, необходимо рассмотреть ряд факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних.

Прежде всего следует оценить и спрогнозировать динамику макроэкономических показателей, и в первую очередь – инфляции и валютного курса.

*Прогноз макроэкономической ситуации

В течение 1999 года, после небольшого ухудшения в январе-феврале, наблюдалось благоприятное развитие макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару. Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу декабря достигла всего 36,5%. Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к декабрю – на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации – 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к декабрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к декабрю 1999 года практически не изменился - 1,79.

Индексы макроэкономических параметров

Исходя из состояния политической ситуации (стабилизация, консолидация и укрепление власти), состояния экономики (рост производства в реальном секторе, рост экспортных доходов, определяемый не только высокими мировыми ценами на энергоносители), положительного торгового баланса и роста золотовалютных резервов ЦБ РФ, большинство экспертов-макроэкономистов оценивают как высоковероятный прогноз Минэкономики, Минфина и ЦБ на ближайшие годы об уровне прироста ВВП около 3% в год, инфляции и девальвацию рубля в 2000 году 15-18%, 2001 году – 5-7%, 2002 году – 2-5%.

Таким образом, прогноз макроэкономических параметров состоит в дальнейшей стабилизации финансовой сферы и начале экономического роста.

Для рынка недвижимости это означает тенденцию к некоторому повышению спроса и цен. Существенного подъема рынка можно ожидать лишь за пределами прогнозируемого периода, после начала серьезного экономического роста в стране.

*Прогноз предложения на рынке жилья

Что касается внутренних факторов, определяющих тенденции изменений на рынке недвижимости, то в условиях Москвы к ним в первую очередь относится взаимное влияние первичного и вторичного рынка. Это влияние складывается из двух составляющих:

• увеличение предложения жилья за счет нового строительства (общее для всех локальных рынков явление)
• различия в системе ценообразования на вторичном и первичном рынках, в том числе номинация цен в разных валютах, и вследствие этого – различная динамика цен на этих рынках (специфическая особенность двухвалютного рынка недвижимости Москвы и других городов России).

На рынке нового жилья Москвы монопольное положение занимают городские власти, что определяется двумя обстоятельствами. Первое состоит в том, что значительная доля строящегося жилья (30-40% от площади, предназначенной для крммерческой продажи) финансируется из бюджета (точнее, из внебюджетных городских фондов) по системе “городского заказа”. Второе – до 40-60% площади, вводимой частными застройщиками, получившими земельный участок по инвестиционному контракту, передается в распоряжение властей. Таким образом, городские власти контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно.

В последние годы, в связи с относительным снижением бюджетных доходов от коммерческой продажи жилья, объем финансирования нового мтроительства Привительством Москвы имеет тенденцию к сокращению. В этом отношении 2000 год обещает стать критическим.

Ниже приведены основные показатели доходов и расходов бюджета, связанные с жилищным строительством.

Таким образом, первичный дефицит бюджетных расходов на строительство в размере 4 млрд руб. предполагается покрыть за счет кредитов.

В результате в последующие годы, с учетом выплаты процентов по кредитам, возникает разрыв между потребностью в кредитных средствах и установленным лимитом кредитования.

Таким образом, сохранение данных параметров бюджета на ближайшие годы для жилищного строительства приводит к ухудшению показателя доли дефицита бюджета в рыночной ликвидности сооружаемых объектов недвижимости. Такое положение недопустимо с экономической точки зрения хотя бы потому, что уже в 2003 году затраты на выплату процентов по кредитам прошлых лет превысят ежегодный лимит кредитования, необходимый для восполнения разрыва между поступлениями от реализации и затратной частью бюджетных статей (это типичная "пирамида").

Применение механизма коммерческого кредитования разрыва между бюджетным заданием и плановыми поступлениями недопустимо, так как это приводит уже на третий год к существенному ухудшению структуры бюджета. Вообще-то говоря, любая коммерческая операция, осуществляемая в рамках бюджета, незаконна по существующему Российскому законодательству.

Следовательно, при сохранении сложившегося механизма финансирования жилищного строительства “городским инвестором” Москву ожидает очередной кризис на рынке строительства и продажи жилья. В отличие от кризиса 1996 года (затоваривание, кризис ликвидности), на этот раз речь идет о сокращении объемов финансирования и соответственно – объемов ввода в строй жилья, что приведет к снижению предложения нового жилья на фоне растущего спроса. Такая тенденция будет способствовать росту цен на рынке жилья.

*Прогноз цен на первичном и вторичном рынках

Вторая, специфическая особенность первичного рынка жилья Москвы, точнее, его подавляющего сегмента - рынка “муниципального жилья”, заключается в нерыночной, государственно-регулируемой системе ценообразования на нем. Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского Правительства.

И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.

Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.

В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на первичном рынке упала на 40-50%, но при этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания.

Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.

В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы выделяются три периода. Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года с 950-1000 до 890 долларов за 1 кв. м). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемовпродаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня. В целом за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке снизилась в Москве с $890 до $656 (на 26%).

На рублевом рынке муниципального жилья Москвы рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны (лишь в феврале Межведомственная комиссия увеличила их на 10%), а их долларовый эквивалент (после обвала в этот же период с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв.м) к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов.

Примечание: *Расчет по данным Мосгоркомстата.

Индексы изменения долларовых цен на жилье в Москве

Таким образом, ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком, образовавшиеся в ходе кризиса, начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября. В первые месяцы 2000 года на вторичном рынке наблюдается незначительное сезонное снижение цен, а на первичном они стабильны, что еще более усиливает эту тенденцию.

И здесь вступила в силу отмеченная выше особенность ценообразования на московском рынке нового жилья. Крупнейшие организации строительного комплекса (ДСК-1 – 40% строящегося жилья, Мосинжстрой, Мосфундаментстрой и др.) потребовали от Правительства Москвы повысить отпускные цены на жилье, ссылаясь на повышение себестоимости строительства до 300-320 долларов вследствие повышения оплаты персонала, удорожания комплектующих и материалов, а также энергоносителей. Руководитель Департамента внебюджетного финансирования строительства Л.Н.Краснянский уже заявил о готовности поднять цены на 15%.

Однако, на последнем заседании Правительства 10 мая с.г. мэр Москвы Ю.М.Лужков наметил другие меры по реформированию рынка строительства и продажи муниципального жилья. Прежде всего - это отказ от практики оптовых продаж, взаимозачетов, вексельным схем, что позволит увеличить на 10-15% доход бюджета от продажи жилья без повышения цен. А главное, он потребовал от строительных организаций привести свои, явно завышенные, расчеты стоимости строительства в соответствие с реальностью, а запрашиваемый предпринимательский доход (в долларах) – с 30-50% до принятого в мировой практике 10-15%.

Можно ожидать, что очередная попытка реформирования отношений в строительном комплексе Москвы будет успешнее предыдущих, поскольку она предпринимается в условиях надвигающегося кризиса отрасли. Однако, выработка новых механизмов потребует времени и неизбежных компромиссов. Поэтому можно ожидать, что цены на первичном рынке (в долларовом выражении) будут в последующем повышаться с темпом, близким к темпу вторичного рынка – 5-10% в год.

* Прогноз активности вторичного и первичного рынка жилья

Определение объема продаж на рынке жилья в Москве имеет свои особенности.

Ежегодно в Москве органы регистрации производят около 200 тысяч регистрационных актов 180 наименований – купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога (ипотеки), инвестиции (покупка доли, т.е. одной или нескольких квартир, в строящемся доме) и др. Первичные данные об объемах регистрации по каждому виду актов были предоставлены отделом мониторинга рынка жилья Управления жилищной политики Департамента муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖиЖП) Правительства Москвы. Дальнейшие расчеты проведены автором.

До половины из регистрационных актов – это регистрация сделок купли-продажи квартир между частными физическими и юридическими лицами. Причем, количество отчужденных (сменивших хозяина) квартир превышает количество зарегистрированных договоров. Это одна из причин, по которой в ведомственных отчетах и публикациях фигурируют различные данные по объему сделок. Мы вели обработку данных по числу проданных квартир.

Необходимо отметить, что в эту величину входят не только сделки на вторичном рынке, но и продажи новых квартир частными застройщиками после оформления их в свою собственность. В связи с тем, что эти сделки трудно выделить, а число их невелико, обычно все эти продажи условно относят к вторичному рынку.

Остальные квартиры в новостройках (подавляющее большинство) регистрируются застройщиком на инвестора – физическое лицо по разделу “Договор передачи квартиры в счет инвестиционных вложений” и отнесены нами к объему продаж на первичном рынке. Регистрация инвестиционного договора совпадает по времени с оплатой квартиры покупателем. Право собственности на квартиру оформляется после окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, т.е. через 6-8 месяцев и более.

Другой способ оценки объема продаж на первичном рынке жилья в Москве основан на данных, публикуемых Мосгоркомстатом.

Необходимо отметить, что Мосгоркомстат публикует данные строительного комплекса о реализации завершенного строительством жилья по разделу “продажа незаселенных квартир (первичная продажа)”. В них учитывается факт оформления прав собственности на квартиру покупателем-инвестором и покупателем, который приобрел готовую квартиру. Вместе с тем, значительную долю в них (по некоторым экспертным оценкам, в разные годы от 75 до 30%) составляют квартиры, переданные застройщиками подрядным организациям по взаимозачетным схемам, проданные оптом юридическим лицам, т.е. не дошедшие до конечного собственника. Очевидно, оба способа определения объема продаж на первичном рынке не вполне объективны.

Поэтому для получения динамики продаж на первичном рынке нами были использованы данные Мосжилрегистрации, а для определения общего объема продаж – скорректированные данные Мосгоркомстата.

Динамика индексов долларовых цен продажи жилья и объема сделок на рынке жилья Москвы

Приведенные графики иллюстрируют тот факт, что резкое повышение объема продаж на первичном рынке осенью 1998 года (вызванное обвалом долларового эквивалента цен) сопровождалось снижением активности вторичного рынка. Затем, весной 1999 года, после падения цен на вторичном рынке, объем продаж на нем увеличился, а на первичном – снизился. Наконец, во втором полугодии наступило равновесие. В 2000 году и в последующие 2-3 года можно ожидать снижения активности рынка нового жилья в случае роста цен на нем. Только разумная ценовая политика позволит инвестору-застройщику конкретного объекта обеспечить его ликвидность.

Объем продаж на рынке жилья Москвы и доля первичного рынка в общем объеме

Из графиков следует, что общий объем продаж квартир на рынке жилья Москвы в последние три года оставался стабильным (с некоторой тенденцией к повышению), происходило лишь перераспределение спроса между вторичным и первичным рынками в пользу второго за счет образовавшихся между ними в период кризиса ценовых ножниц. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов.

*Прогноз платежеспособного спроса

Следующий фактор, определяющий прогноз для рынка недвижимости - это состояние платежеспособного спроса, зависящее, в свою очередь, от изменения уровня доходов и накоплений населения.

Прежде всего необходимо обсудить влияние на спрос падения после кризиса номинальных (в рублях и в долларах) и реальных (с поправкой на инфляцию) доходов населения.

Влияние этого фактора на рынок недвижимости за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса осенью 1998 года объясняется тем, что та часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно заморожена. Но большая часть денежных накоплений в Москве находилась на руках и в долларах, и эти деньги не обесценивались. И главной причиной снижения спроса, по нашему мнению, была паника, недоверие к финансово-экономической политике властей: люди боялись тратить свои сбережения в предвидении возможного экономического краха. Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья проявился эффект отложенного спроса – рост предложения, спроса, числа сделок.

Имеются также данные о том, что большинство из тех граждан, которые намечали перед кризисом планы по улучшению жилищных условий, в 1999 году успешно их реализовали. Этому способствовало также снижение долларовых цен на жилье, хотя и существенно меньшее, чем снижение долларовых доходов, но лишь немного не достигшее степени снижения реальных доходов. При этом уровень накоплений (хранящихся в долларах) относительно уровня цен увеличился.

Графики, приведенные ниже, показывают, что динамика изменения объемов продаж на вторичном рынке жилья Москвы в период кризиса хорошо совпадала (практически без временного лага) с динамикой изменения доходов населения (особенно в пересчете на реальные). Это подтверждает социально-психологический характер колебаний поведения покупателей на рынке в зависимости от уровня текущих доходов при сохранении уровня накоплений.

Динамика индексов доходов населения (номинальных долларовых и реальных)
и объема сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Москвы

К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения приостановлено. Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем. Большинство риэлторов Москвы отмечают увеличение спроса на жилье, и в наибольшей степени – на индивидуальные жилые дома (коттеджи) среднего класса в ближайшем Подмосковье.

Наиболее вероятными можно считать следующие показатели изменения доходов населения в ближайшие годы: рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50% в год), некоторый прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов (на 1,5-3,0% в год).

Для рынка недвижимости это означает некоторое повышение платежеспособного спроса на жилье.

*Общий прогноз изменения спроса и цен на рынке жилья Москвы

На основании изложенного можно сделать вывод, что ранее сделанный прогноз о начале подъема рынка жилья Москвы в 2000 году и тенденции к росту спроса и цен на нем в течение ближайших 2-3 лет не требует корректировки.

Таким образом, в ближайшие два-три года на рынке жилья Москвы прогнозируется переход от достигнутой в настоящее время депрессивной стабилизации к началу подъема рынка, росту спроса и цен на жилье. Но темпы подъема в этот период не будут высокими и составят 5-10 процентных пунктов в год.

Изменение уровня цен на рынке жилья Москвы в 1998-1999 гг. и прогноз на 2000-2002 гг.

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2000 году.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИТОГИ

Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные предварительные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: из 20 городов, представленных в анализируемой выборке, в 19 городах индекс годового изменения цен равен или больше единицы, и лишь в одном городе он меньше единицы.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 (города с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (города с рублевой номинацией цен). В начале года (до апреля-мая) ожидалось некоторое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные по городам России, участвующим в постоянном мониторинге рынка жилья, и их сравнение с прогнозом приведены в таблицах и на графиках.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ

Из приведенных данных видно, что прогноз в основном подтвердился. Однако, по итогам 2000 года можно говорить уже не только о стабилизации цен на рынке жилья, но и о переходе к стадии устойчивого роста.

При этом, на предыдущих стадиях падения и депрессивной стабилизации изменения на рынке происходили синхронно внутри трех групп городов (Москва, Россия-1 и Россия-2), а между группами – резко различались. Во второй половине 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.

Так, начавшийся летом вместе со всеми городами рост цен на жилье в Калининграде не был столь значительным, чтобы компенсировать спад первого полугодия (годовое изменение - минус 6%). Объяснения этому очевидны: произошедшие осенью изменения в политической и экономической ситуации (отмена режима Особой Экономической Зоны, торможение потока товаров из анклава в Россию, остановка многих производств, слухи о возможном переходе области под юрисдикцию Германии) могли вызвать даже не снижение темпов роста, а обвал цен на рынке жилья. В дальнейшем, по мере урегулирования обстановки, реализации планов экономической (а не политической) экспансии Германии с неминуемым притоком инвестиций, предстоит быстрый рост цен на землю, жилье и другую недвижимость города и области (по некоторым данным, резкий рост цен на земельные участки уже начался).

В то же время в Перми, где годовое изменение цен в долларовом выражении составило +58%, рост промышленного производства по данным статистики за год превысил 50%. Аналогичная экономическая ситуация отмечается в Екатеринбурге, где годовое изменение цен на жилье составило +53%, Новосибирске (+25%).

Кроме причин, связанных с экономической ситуацией в регионе, различия в темпах роста цен на жилье в различных городах могут быть связаны и с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. К таким городам относятся тот же Екатеринбург (из группы долларовых городов), Пермь и Новосибирск (из рублевых), в то время как Барнаул и Ульяновск не реализовали потенциал восстановления рынка вследствие не столь благоприятного общего экономического положения в регионе.

Рынок жилья России в 2000 году. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИТОГИ

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2000 году.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИТОГИ

Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные предварительные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: из 20 городов, представленных в анализируемой выборке, в 19 городах индекс годового изменения цен равен или больше единицы, и лишь в одном городе он меньше единицы.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 (города с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (города с рублевой номинацией цен). В начале года (до апреля-мая) ожидалось некоторое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные по городам России, участвующим в постоянном мониторинге рынка жилья, и их сравнение с прогнозом приведены в таблицах и на графиках.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ

Из приведенных данных видно, что прогноз в основном подтвердился. Однако, по итогам 2000 года можно говорить уже не только о стабилизации цен на рынке жилья, но и о переходе к стадии устойчивого роста.

При этом, на предыдущих стадиях падения и депрессивной стабилизации изменения на рынке происходили синхронно внутри трех групп городов (Москва, Россия-1 и Россия-2), а между группами – резко различались. Во второй половине 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.

Так, начавшийся летом вместе со всеми городами рост цен на жилье в Калининграде не был столь значительным, чтобы компенсировать спад первого полугодия (годовое изменение - минус 6%). Объяснения этому очевидны: произошедшие осенью изменения в политической и экономической ситуации (отмена режима Особой Экономической Зоны, торможение потока товаров из анклава в Россию, остановка многих производств, слухи о возможном переходе области под юрисдикцию Германии) могли вызвать даже не снижение темпов роста, а обвал цен на рынке жилья. В дальнейшем, по мере урегулирования обстановки, реализации планов экономической (а не политической) экспансии Германии с неминуемым притоком инвестиций, предстоит быстрый рост цен на землю, жилье и другую недвижимость города и области (по некоторым данным, резкий рост цен на земельные участки уже начался).

В то же время в Перми, где годовое изменение цен в долларовом выражении составило +58%, рост промышленного производства по данным статистики за год превысил 50%. Аналогичная экономическая ситуация отмечается в Екатеринбурге, где годовое изменение цен на жилье составило +53%, Новосибирске (+25%).

Кроме причин, связанных с экономической ситуацией в регионе, различия в темпах роста цен на жилье в различных городах могут быть связаны и с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. К таким городам относятся тот же Екатеринбург (из группы долларовых городов), Пермь и Новосибирск (из рублевых), в то время как Барнаул и Ульяновск не реализовали потенциал восстановления рынка вследствие не столь благоприятного общего экономического положения в регионе.

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1-3 кварталах 2000 года

Данные о среднемесячных ценах на жилье в городах России представлены в РГР участниками непрерывного мониторинга рынка – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ
(в числителе – руб., в знаменателе – долларов)

Примечание: *Москва – расчеты РГР по данным приведенных источников

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней цены 1 кв. м жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных, например, РМЛС и Агентства “Контакт-Недвижимость” составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

Из приведенных в таблице и последующих графиках данных видно, что за первое полугодие 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 5%, в других городах долларовой группы изменилась на величину от +8% до –10%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась на величину от +8% до +3%, в долларовом выражении – на величину от +3% до -2%.

Небольшой сезонный спад прекратился в большинстве городов в феврале-марте. И даже в Москве, где спад продолжался до апреля-мая (как компенсация меньшего по сравнению с остальными городами снижения с августа 1998 года), с июня-июля четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен.

К концу 3 квартала цены в Москве цены выросли относительно наинизшего уровня на 4%, в других городах долларовой группы – на 2-5%, т.е. почти вернулись к январскому-декабрьскому уровню. Исключение составляет Екатеринбург, где не было спада цен, и их общий рост за три квартала составил превзошли 20%.

В городах рублевой группы к сентябрю цены выросли относительно наинизшего уровня на 4-18%, а в Перми – на 25%, т.е. превысили уровень декабря.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению, которое прекратилось в апреле-мае, и к концу полугодия наметилась тенденция к повышению цен (в долларовом выражении), которая окончательно подтвердилась в третьем квартале.

В декабре 1999 года был сделан прогноз развития рынка недвижимости России в 2000 году. В основу прогноза была положен вывод о том, что рынок недвижимости к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) в первом квартале 2000 года ожидалось некоторое снижение цен, причем более значительное - в Москве (на 5-7 %) и России-1 (на 7-10%) и менее значительное – в России-2. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года (по отношению к декабрю 1999 г.): на 5-8% для Москвы, 8-10% для России-1, 3-5% для России-2.

Сравнение сделанного в декабре 1999 г. прогноза изменения индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, средневзвешенных индексов в городах России-1 и России-2 с фактическими данными за три квартала, показывает следующее (см. графики).

Прогноз для Москвы в качественном отношении подтвердился, и количественная погрешность незначительна.

Прогноз для России-1 в качественном отношении также подтвердился, но большой разброс значений индекса в сентябре (от 0,9 до 1,2)при малой выборке не позволяет дать оценку количественной погрешности.

Прогноз для России-2 оказался наименее достоверным: недооценена степень снижения цен в 1 квартале и степень роста в 3 квартале, при этом отклонение средневзвешенного по выборке фактического индекса в сентябре от прогноза составило около 10%.

Исходя из опыта ранее проведенных исследований связи изменения цен на жилье с изменениями уровня потребительских цен (инфляцией рубля) и курса рубля к доллару (девальвацией рубля относительно доллара), можно утверждать, что повышенные относительно прогнозируемых темпы роста рублевых цен предложения жилья в городах рублевой группы связаны с более высокими темпами инфляции относительно принятых при прогнозных расчетах: намеченный в бюджете на 2000 год прирост цен за год (18%) достигнут уже в сентябре. В то же время меньшие относительно использованных при прогнозных расчетах темпы девальвации (10%) привели к повышенному темпу роста цен в долларовом выражении.

В целом проведенное сравнение среднесрочных (на один год) прогнозов с предварительными фактическими данными подтверждает правильность принятой методологии прогнозирования.

©Стерник Геннадий Моисеевич, главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости

E-mail: g_sternik@yahoo.com
www: http://www.realtymarket.org

15.10.2000 г.

Рынок жилья России в 1-3 кварталах 2000 года

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1-3 кварталах 2000 года

Данные о среднемесячных ценах на жилье в городах России представлены в РГР участниками непрерывного мониторинга рынка – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ
(в числителе – руб., в знаменателе – долларов)

Примечание: *Москва – расчеты РГР по данным приведенных источников

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней цены 1 кв. м жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных, например, РМЛС и Агентства “Контакт-Недвижимость” составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

Из приведенных в таблице и последующих графиках данных видно, что за первое полугодие 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 5%, в других городах долларовой группы изменилась на величину от +8% до –10%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась на величину от +8% до +3%, в долларовом выражении – на величину от +3% до -2%.

Небольшой сезонный спад прекратился в большинстве городов в феврале-марте. И даже в Москве, где спад продолжался до апреля-мая (как компенсация меньшего по сравнению с остальными городами снижения с августа 1998 года), с июня-июля четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен.

К концу 3 квартала цены в Москве цены выросли относительно наинизшего уровня на 4%, в других городах долларовой группы – на 2-5%, т.е. почти вернулись к январскому-декабрьскому уровню. Исключение составляет Екатеринбург, где не было спада цен, и их общий рост за три квартала составил превзошли 20%.

В городах рублевой группы к сентябрю цены выросли относительно наинизшего уровня на 4-18%, а в Перми – на 25%, т.е. превысили уровень декабря.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению, которое прекратилось в апреле-мае, и к концу полугодия наметилась тенденция к повышению цен (в долларовом выражении), которая окончательно подтвердилась в третьем квартале.

В декабре 1999 года был сделан прогноз развития рынка недвижимости России в 2000 году. В основу прогноза была положен вывод о том, что рынок недвижимости к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) в первом квартале 2000 года ожидалось некоторое снижение цен, причем более значительное - в Москве (на 5-7 %) и России-1 (на 7-10%) и менее значительное – в России-2. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года (по отношению к декабрю 1999 г.): на 5-8% для Москвы, 8-10% для России-1, 3-5% для России-2.

Сравнение сделанного в декабре 1999 г. прогноза изменения индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, средневзвешенных индексов в городах России-1 и России-2 с фактическими данными за три квартала, показывает следующее (см. графики).

Прогноз для Москвы в качественном отношении подтвердился, и количественная погрешность незначительна.

Прогноз для России-1 в качественном отношении также подтвердился, но большой разброс значений индекса в сентябре (от 0,9 до 1,2)при малой выборке не позволяет дать оценку количественной погрешности.

Прогноз для России-2 оказался наименее достоверным: недооценена степень снижения цен в 1 квартале и степень роста в 3 квартале, при этом отклонение средневзвешенного по выборке фактического индекса в сентябре от прогноза составило около 10%.

Исходя из опыта ранее проведенных исследований связи изменения цен на жилье с изменениями уровня потребительских цен (инфляцией рубля) и курса рубля к доллару (девальвацией рубля относительно доллара), можно утверждать, что повышенные относительно прогнозируемых темпы роста рублевых цен предложения жилья в городах рублевой группы связаны с более высокими темпами инфляции относительно принятых при прогнозных расчетах: намеченный в бюджете на 2000 год прирост цен за год (18%) достигнут уже в сентябре. В то же время меньшие относительно использованных при прогнозных расчетах темпы девальвации (10%) привели к повышенному темпу роста цен в долларовом выражении.

В целом проведенное сравнение среднесрочных (на один год) прогнозов с предварительными фактическими данными подтверждает правильность принятой методологии прогнозирования.

©Стерник Геннадий Моисеевич, главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости

E-mail: g_sternik@yahoo.com
www: http://www.realtymarket.org

15.10.2000 г.

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1 ПОЛУГОДИИ 2000 года

Данные о среднемесячных ценах на жилье в городах России представлены в РГР участниками непрерывного мониторинга рынка – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ (в числителе – руб., в знаменателе – долларов)

Примечание: *Москва – расчеты РГР по данным приведенных источников

Из приведенных в таблице данных видно, что за первое полугодие 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 5%, в других городах долларовой группы изменилась на величину от +8% до –10%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась на величину от +8% до +3%, в долларовом выражении – на величину от +3% до -2%. Небольшой сезонный спад прекратился в большинстве городов в феврале-марте. И даже в Москве, где спад продолжался до апреля-мая (как компенсация меньшего по сравнению с остальными городами снижения с августа 1998 года), с июня-июля четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению, которое прекратилось в апреле-мае, и к концу полугодия наметилась тенденция к повышению цен (в долларовом выражении).

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ во втором квартале 2000 года

1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)
2. Москва, «Мониторинг рынка жилья» (исполнитель Шкутов А.Б., САРН)
3. Москва, «Столичная недвижимость» (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
4. Москва, Агентство «Контакт-Недвижимость» (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исполнитель Колокольников Д.А., САРН)
5. Барнаул, Агентство недвижимости «Дом» (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
6. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
7. Калининград, Агентство «Недвижимость Калининграда» (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
8. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
9. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО «Камская долина» (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН).
10. Ульяновск, Агентство «Центр недвижимости» (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

© Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com
http://www.realtymarket.org
15.08.2000 г.

Рынок жилья России в I полугодии 2000 года

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1 ПОЛУГОДИИ 2000 года

Данные о среднемесячных ценах на жилье в городах России представлены в РГР участниками непрерывного мониторинга рынка – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ (в числителе – руб., в знаменателе – долларов)

Примечание: *Москва – расчеты РГР по данным приведенных источников

Из приведенных в таблице данных видно, что за первое полугодие 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 5%, в других городах долларовой группы изменилась на величину от +8% до –10%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась на величину от +8% до +3%, в долларовом выражении – на величину от +3% до -2%. Небольшой сезонный спад прекратился в большинстве городов в феврале-марте. И даже в Москве, где спад продолжался до апреля-мая (как компенсация меньшего по сравнению с остальными городами снижения с августа 1998 года), с июня-июля четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению, которое прекратилось в апреле-мае, и к концу полугодия наметилась тенденция к повышению цен (в долларовом выражении).

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ во втором квартале 2000 года

1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)
2. Москва, «Мониторинг рынка жилья» (исполнитель Шкутов А.Б., САРН)
3. Москва, «Столичная недвижимость» (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
4. Москва, Агентство «Контакт-Недвижимость» (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исполнитель Колокольников Д.А., САРН)
5. Барнаул, Агентство недвижимости «Дом» (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
6. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
7. Калининград, Агентство «Недвижимость Калининграда» (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
8. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
9. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО «Камская долина» (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН).
10. Ульяновск, Агентство «Центр недвижимости» (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

© Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com
http://www.realtymarket.org
15.08.2000 г.

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

Одно из постоянных направлений деятельности Российской Гильдии риэлторов - мониторинг рынка недвижимости России. С помощью руководителей региональных риэлторских объединений, членов Национального Совета и Совета региональных и профессиональных представителей, руководителей и специалистов наиболее крупных и активных фирм Гильдия собирает помесячные данные о спросе и предложении, движении цен на различных сегментах рынка в различных регионах и анализирует эту информацию. На этой основе в 1994 - 1997 гг. было проведено исследование рынка жилья в 50-70-ти городах России, а в 1998 г. - и рынка коммерческой недвижимости, и подготовлены обзоры и анализ тенденций его развития:

“Жилищный рынок России в 1994 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1995;
“Анализ ценовой ситуации на рынке жилья России в 1994 году и прогноз на 1995 год”. РГР, - М. 1995;
“Жилищный рынок России. Ценовая ситуация и тенденции ее изменения”. РГР, - М. 1996;
“Жилищный рынок России в 1996 году. Состояние и прогноз”. РГР, - М. 1997;
“Жилищный рынок России в 1997 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1998;
“Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1999.

Кроме того, подготовлены методические пособия, содержащие методологию анализа рынка и прогнозирования тенденций его изменения:

Стерник Г.М. “Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие)”. РГР, - М. 1996;
Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. “Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)”. РГР, - М. 1997;
Стерник Г.М. “Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости”. РГР, -М. 1998.

В 1999 году Гильдия продолжила мониторинг и исследование жилищного рынка и рынка коммерческой недвижимости - офисных, торговых, складских помещений. Основное внимание в отчете уделено произошедшему в 1999 году восстановлению рынка недвижимости после августовского кризиса 1998 года и прогнозу перспектив его развития.

Настоящий отчет подготовлен главным специалистом по анализу рынка недвижимости РГР к.т.н. Стерником Г.М. Данные для исследования представлены региональными риэлторскими ассоциациями и фирмами, административными органами некоторых городов, исследовательскими организациями. Основу системы мониторинга рынка недвижимости в 2000 году составили сертифицированные РГР аналитики рынка недвижимости (САРН). Список источников информации приведен ниже.

• Разделы 1 и 2 подготовлены Стерником Г.М. Старший научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН кандидат экономических наук Ноздрина Н.Н., САРН, и старший научный сотрудник Московского государственного университета им. М.В.Ломоносова, кандидат географических наук Махрова А.Г. принимали участие в сборе информации и подготовке разделов 2.1.3, 2.1.5.
• Раздел 2.2 подготовлен Стерником Г.М. по материалам, представленным специалистами компаний Colliers HIB И. Гришиной, Aengeveld-Reserch Х.-Г. Фееше, Stiles&Riabokobylko С. Рябокобылко, Н. Пушкиной (Москва).
• Раздел 2.3. подготовлен Афанасьевой Л.Б., экспертом Центра анализа рынков недвижимости, по материалам, предоставленным главным редактором журнала RWAY Крапиным А.В. и президентом Корпорации СТЕРХ д.э.н. Коханенко В.В.
• Раздел 3.1. подготовлен руководителем Исследовательского центра оценки активов Тарасевичем Е.И. (Санкт-Петербург).
• Раздел 3.2 подготовлен коллективом авторов журнала "Бюллетень Недвижимости". (Санкт-Петербург).
• Раздел 4 подготовлен начальником аналитического отдела Риэлторского информационного центра, Хорьковым М. И., САРН (Екатеринбург).
• Раздел 5 подготовлен экспертом НПК “Институт Жилищных Инвестиций” Литвиненко Н.Ф. (Красноярск).
• Раздел 6 подготовлен президентом Тверской ассоциации риэлторов (ТАРИЭЛ) и ЗАО ТИТАН Каминским В.Н. (Тверь).
• Раздел 7 подготовлен президентом Страховой компании “Вотек” Коробовым А.Е. и юристом Бубновой К. Ю.
• В сборе и анализе информации принимали участие президент РГР Гусев А.Ф., исполнительный вице-президент Ефремов Н.И., сотрудники аппарата РГР Андреев А.Е., Бородин Э.И., Денисова А.Е., Селиванов В.М., Якиревич Л.В.

ã Стерник Г.М., 2000 г.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ в 1999 г.

1. Астрахань, Агентство недвижимости "Партнер – Эксперт" (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
2. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
3. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
4. Иркутск, Иркутский областной союз риэлторов, АН “Рабочая группа” (руководитель Гавриленко С.И., исполнитель Потемкин И.В.
5. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
6. Красноярск, НПК “Институт жилищных инвестиций” (руководитель Колганов А.И., исполнитель Литвиненко Н. Ф.)
7. Москва, отдел мониторинга рынка жилья Департамента муниципального жилья и жилищной политики (руководитель Брыков В.И.)
8. Москва, Компания “Оргкомитет” (руководитель Митичкин А.И., исполнитель Хайруддинова Р.Х.)
9. Москва, РАН САВА (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., Бойчук А.П., Сапожников А.Ю., САРН)
10. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость” (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
11. Москва, Агентство недвижимости “На Соколе” (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
12. Москва, “Мониторинг рынка жилья” (руководитель Шкутов А.Б., САРН)
13. Москва, “Столичная недвижимость” (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
14. Москва, Корпорация “Стерх” (руководитель Коханенко В.В.)
15. Москва, Страховая компания “ВОТЕК” (руководитель Коробов А.Е., исполнитель Бубнова К.Ю.)
16. Москва, Компания Stiles&Riabokobylko (руководитель Рябокобылко С., исполнители Беликова Н., Пушкина Н.)
17. Москва, Компания Colliers HIB (исполнитель Гришина И.)
18. Нижневартовск, ЗАО “Объинвестконсалт” (исполнитель Чудинова (Шевляк) Е. Ф.)
19. Нижний Новгород, Агентство недвижимости “Выбор” (руководители Иванов С. А., Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)
20. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
21. Новосибирская Ассоциация риэлтеров (руководитель Орлов А.В., САРН).
22. Омск, Агентство недвижимости “Бэст-риэлти” (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
23. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, Агентство недвижимости “Камская долина” (руководитель Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН)
24. Санкт-Петербург, Корпорация VMB-Инвест (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
25. Санкт-Петербург, Исследовательский центр оценки активов (руководитель Тарасевич Е.И.)
26. Тверь, Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ) (руководитель Каминский В.Н., САРН)
27. Томск, АН “Аурум” (руководитель Ивлев В.В., исполнитель Лысенко Ю.Н.)
28. Тюмень, Тюменская региональная Гильдия риэлторов (руководитель Долгих А.В.)
29. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

СПИСОК СЕРТИФИЦИРОВАННЫХ РГР ФИРМ И АНАЛИТИКОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Стерник Г.М.,
председатель Комиссии РГР по сертификации аналитиков рынка недвижимости.
11.05.2000 г.

П Р Е Д И С Л О В И Е

В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающей информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

• информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
• информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
• информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• исследование динамики показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей;
• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

Еще одной особенностью 1998 года явилось сокращение числа фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993г. до 70 в 1997г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998 году, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Для создания и обеспечения функционирования системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема - обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации.

Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КИнАС РГР).

Они предназначены для:

• оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
• упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
• упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.
• Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

В целом, созданная за последние годы система сбора данных о рынке недвижимости и методология анализа рынка позволили получить необходимые результаты исследования рынка недвижимости России в 1998-1999 годах.

Президент Российской Гильдии риэлторов проф. А.Ф.Гусев

Стерник Г.М., РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ в 1999 году. АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ.

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

Одно из постоянных направлений деятельности Российской Гильдии риэлторов - мониторинг рынка недвижимости России. С помощью руководителей региональных риэлторских объединений, членов Национального Совета и Совета региональных и профессиональных представителей, руководителей и специалистов наиболее крупных и активных фирм Гильдия собирает помесячные данные о спросе и предложении, движении цен на различных сегментах рынка в различных регионах и анализирует эту информацию. На этой основе в 1994 - 1997 гг. было проведено исследование рынка жилья в 50-70-ти городах России, а в 1998 г. - и рынка коммерческой недвижимости, и подготовлены обзоры и анализ тенденций его развития:

“Жилищный рынок России в 1994 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1995;
“Анализ ценовой ситуации на рынке жилья России в 1994 году и прогноз на 1995 год”. РГР, - М. 1995;
“Жилищный рынок России. Ценовая ситуация и тенденции ее изменения”. РГР, - М. 1996;
“Жилищный рынок России в 1996 году. Состояние и прогноз”. РГР, - М. 1997;
“Жилищный рынок России в 1997 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1998;
“Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1999.

Кроме того, подготовлены методические пособия, содержащие методологию анализа рынка и прогнозирования тенденций его изменения:

Стерник Г.М. “Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие)”. РГР, - М. 1996;
Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. “Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)”. РГР, - М. 1997;
Стерник Г.М. “Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости”. РГР, -М. 1998.

В 1999 году Гильдия продолжила мониторинг и исследование жилищного рынка и рынка коммерческой недвижимости - офисных, торговых, складских помещений. Основное внимание в отчете уделено произошедшему в 1999 году восстановлению рынка недвижимости после августовского кризиса 1998 года и прогнозу перспектив его развития.

Настоящий отчет подготовлен главным специалистом по анализу рынка недвижимости РГР к.т.н. Стерником Г.М. Данные для исследования представлены региональными риэлторскими ассоциациями и фирмами, административными органами некоторых городов, исследовательскими организациями. Основу системы мониторинга рынка недвижимости в 2000 году составили сертифицированные РГР аналитики рынка недвижимости (САРН). Список источников информации приведен ниже.

• Разделы 1 и 2 подготовлены Стерником Г.М. Старший научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН кандидат экономических наук Ноздрина Н.Н., САРН, и старший научный сотрудник Московского государственного университета им. М.В.Ломоносова, кандидат географических наук Махрова А.Г. принимали участие в сборе информации и подготовке разделов 2.1.3, 2.1.5.
• Раздел 2.2 подготовлен Стерником Г.М. по материалам, представленным специалистами компаний Colliers HIB И. Гришиной, Aengeveld-Reserch Х.-Г. Фееше, Stiles&Riabokobylko С. Рябокобылко, Н. Пушкиной (Москва).
• Раздел 2.3. подготовлен Афанасьевой Л.Б., экспертом Центра анализа рынков недвижимости, по материалам, предоставленным главным редактором журнала RWAY Крапиным А.В. и президентом Корпорации СТЕРХ д.э.н. Коханенко В.В.
• Раздел 3.1. подготовлен руководителем Исследовательского центра оценки активов Тарасевичем Е.И. (Санкт-Петербург).
• Раздел 3.2 подготовлен коллективом авторов журнала "Бюллетень Недвижимости". (Санкт-Петербург).
• Раздел 4 подготовлен начальником аналитического отдела Риэлторского информационного центра, Хорьковым М. И., САРН (Екатеринбург).
• Раздел 5 подготовлен экспертом НПК “Институт Жилищных Инвестиций” Литвиненко Н.Ф. (Красноярск).
• Раздел 6 подготовлен президентом Тверской ассоциации риэлторов (ТАРИЭЛ) и ЗАО ТИТАН Каминским В.Н. (Тверь).
• Раздел 7 подготовлен президентом Страховой компании “Вотек” Коробовым А.Е. и юристом Бубновой К. Ю.
• В сборе и анализе информации принимали участие президент РГР Гусев А.Ф., исполнительный вице-президент Ефремов Н.И., сотрудники аппарата РГР Андреев А.Е., Бородин Э.И., Денисова А.Е., Селиванов В.М., Якиревич Л.В.

ã Стерник Г.М., 2000 г.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ в 1999 г.

1. Астрахань, Агентство недвижимости "Партнер – Эксперт" (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
2. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
3. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
4. Иркутск, Иркутский областной союз риэлторов, АН “Рабочая группа” (руководитель Гавриленко С.И., исполнитель Потемкин И.В.
5. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
6. Красноярск, НПК “Институт жилищных инвестиций” (руководитель Колганов А.И., исполнитель Литвиненко Н. Ф.)
7. Москва, отдел мониторинга рынка жилья Департамента муниципального жилья и жилищной политики (руководитель Брыков В.И.)
8. Москва, Компания “Оргкомитет” (руководитель Митичкин А.И., исполнитель Хайруддинова Р.Х.)
9. Москва, РАН САВА (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., Бойчук А.П., Сапожников А.Ю., САРН)
10. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость” (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
11. Москва, Агентство недвижимости “На Соколе” (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
12. Москва, “Мониторинг рынка жилья” (руководитель Шкутов А.Б., САРН)
13. Москва, “Столичная недвижимость” (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
14. Москва, Корпорация “Стерх” (руководитель Коханенко В.В.)
15. Москва, Страховая компания “ВОТЕК” (руководитель Коробов А.Е., исполнитель Бубнова К.Ю.)
16. Москва, Компания Stiles&Riabokobylko (руководитель Рябокобылко С., исполнители Беликова Н., Пушкина Н.)
17. Москва, Компания Colliers HIB (исполнитель Гришина И.)
18. Нижневартовск, ЗАО “Объинвестконсалт” (исполнитель Чудинова (Шевляк) Е. Ф.)
19. Нижний Новгород, Агентство недвижимости “Выбор” (руководители Иванов С. А., Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)
20. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
21. Новосибирская Ассоциация риэлтеров (руководитель Орлов А.В., САРН).
22. Омск, Агентство недвижимости “Бэст-риэлти” (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
23. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, Агентство недвижимости “Камская долина” (руководитель Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН)
24. Санкт-Петербург, Корпорация VMB-Инвест (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
25. Санкт-Петербург, Исследовательский центр оценки активов (руководитель Тарасевич Е.И.)
26. Тверь, Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ) (руководитель Каминский В.Н., САРН)
27. Томск, АН “Аурум” (руководитель Ивлев В.В., исполнитель Лысенко Ю.Н.)
28. Тюмень, Тюменская региональная Гильдия риэлторов (руководитель Долгих А.В.)
29. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

СПИСОК СЕРТИФИЦИРОВАННЫХ РГР ФИРМ И АНАЛИТИКОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Стерник Г.М.,
председатель Комиссии РГР по сертификации аналитиков рынка недвижимости.
11.05.2000 г.

П Р Е Д И С Л О В И Е

В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающей информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

• информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
• информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
• информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• исследование динамики показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей;
• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

Еще одной особенностью 1998 года явилось сокращение числа фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993г. до 70 в 1997г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998 году, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Для создания и обеспечения функционирования системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема - обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации.

Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КИнАС РГР).

Они предназначены для:

• оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
• упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
• упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.
• Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

В целом, созданная за последние годы система сбора данных о рынке недвижимости и методология анализа рынка позволили получить необходимые результаты исследования рынка недвижимости России в 1998-1999 годах.

Президент Российской Гильдии риэлторов проф. А.Ф.Гусев

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1 КВАРТАЛЕ 2000 года

Рынок недвижимости России за короткое время своей новейшей истории прошел значительный путь своего становления и развития. Если говорить об основном показателе рынка – ценовой ситуации, то весь период от первых легальных сделок на рынке жилья (май-июнь 1990 года) и до настоящего времени можно разбить на четыре стадии.

Первая стадия – старт и рост рынка и цен (в долларовом выражении) в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Эта стадия закончилась в Москве в начале 1995 года, в других городах – в 1994-1998 гг. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья выросла в Москве в 12 раз, в других городах – в 7-10 раз.

Вторая стадия – стабилизация после роста. В Москве это происходило “с откатом”, снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанию вокруг этого уровня до лета 1998 года. В других городах в основном реализовался сценарий медленного “доползания” к стабильному уровню.

С августа 1998 года во всех городах России началась новая, третья стадия развития – кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня.

Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к новой, четвертой стадии – депрессивной стабилизации.

На первых двух стадиях были выявлены ряд закономерностей и феноменов становления рынка недвижимости в условиях переходной экономики России, которые существенно отличали его от рынков недвижимости в развитых рыночных экономиках. После кризиса потребовалось два-три месяца, чтобы получить два новых фундаментальных вывода:

• рынок недвижимости России впервые отреагировал на общеэкономический кризис в полном соответствии с законами рыночной экономики, а не в противоречии с ними, а значит, рынок состоялся и будет далее развиваться под преобладающим влиянием общеэкономической ситуации, а не внутренних механизмов;
• существует специфическая для рынка недвижимости России закономерность, вытекающая из двухвалютности нашей экономики, ее высокой степени долларизации и состоящая в том, что поведение рынка в условиях кризиса и характер изменения цен существенно различаются в зависимости от того, в рублях или в долларах выставляются на продажу объекты недвижимости, а внутри этих сегментов рынка практически одинаковы для разных городов.

Из этого следовал третий фундаментальный вывод: происшедшее расслоение сегментов рынка (например, долларового вторичного и рублевого первичного рынка жилья в Москве) повлечет за собой ряд последствий. Давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен на вторичном; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора; открываются новые возможности для инвесторов-застройщиков и для дилерских операций.

После кризисного для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, 1998 года прошедший 1999 год также был достаточно напряженным. По характеру протекающих процессов на долларовых рынках в Москве (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) и других городах долларовой группы (Россия-1) его можно разделить на три периода.

Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

На рублевых рынках муниципального жилья Москвы и городов России-1, а также на вторичных рынках жилья городов рублевой группы (Россия-2) рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) и их долларовый эквивалент (после обвала в том же периоде) были достаточно стабильны (с некоторой тенденцией к росту).

Тенденции на рынках коммерческой недвижимости занимают промежуточное положение между двумя описанными. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 году, весной снижение продолжалось меньшими темпами, летом произошла стабилизация, сменившаяся к концу года некоторым подъемом цен и спроса.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 и России-2. В первом квартале 2000 года ожидалось некоторое снижение цен, причем более значительное - в Москве (на 5-7 %) и России-1 (на 7-10%) и менее значительное – в России-2. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года.

ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ в 1998-1999 году И ПРОГНОЗ на 2000 год

Данные о среднемесячных ценах на жилье в Москве и других городах России, представленные участниками мониторинга – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости, приведены в таблице.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней цены 1 кв. м жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных, например, РМЛС и Агентства “Контакт-Недвижимость” составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР В ГОРОДАХ РОССИИ, долл. за кв. м

Из приведенных в таблице данных видно, что за первый квартал 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 4%, в других городах долларовой группы изменилась от +3% до –9%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась от +5% до –3%, в долларовом выражении – снизилась в диапазоне от -5% до -1%. При этом все участники мониторинга отмечают обычное сезонное снижение активности рынка в январе и постепенное повышение объема продаж в феврале и марте, прекращение снижения и даже некоторый рост цен в марте относительно февраля на отдельных сегментах рынка и в целом по большинству городов.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению.

Анализ состояния факторов, воздействующих на цену, показывает, что в настоящее время оснований для корректировки прогноза нет.

ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2000 году

1.Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)
2. Москва, “Мониторинг рынка жилья” (исполнитель Шкутов А.Б., САРН)
3. Москва, “Столичная недвижимость” (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
4. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководитель Гершвальд Г.С., исполнитель Колокольников Д.)
5. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость” (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
6. Москва, Агентство недвижимости “На Соколе” (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
7. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
8. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
9. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
10. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
11. Пермь, Пермская лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель Романова А.Н., исполнитель Казимир Л.М., САРН).
12. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

ã Стерник Геннадий Моисеевич
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com
http://www.realtymarket.org
15.04.2000 г.

Рынок жилья России в I квартале 2000 года.

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1 КВАРТАЛЕ 2000 года

Рынок недвижимости России за короткое время своей новейшей истории прошел значительный путь своего становления и развития. Если говорить об основном показателе рынка – ценовой ситуации, то весь период от первых легальных сделок на рынке жилья (май-июнь 1990 года) и до настоящего времени можно разбить на четыре стадии.

Первая стадия – старт и рост рынка и цен (в долларовом выражении) в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Эта стадия закончилась в Москве в начале 1995 года, в других городах – в 1994-1998 гг. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья выросла в Москве в 12 раз, в других городах – в 7-10 раз.

Вторая стадия – стабилизация после роста. В Москве это происходило “с откатом”, снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанию вокруг этого уровня до лета 1998 года. В других городах в основном реализовался сценарий медленного “доползания” к стабильному уровню.

С августа 1998 года во всех городах России началась новая, третья стадия развития – кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня.

Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к новой, четвертой стадии – депрессивной стабилизации.

На первых двух стадиях были выявлены ряд закономерностей и феноменов становления рынка недвижимости в условиях переходной экономики России, которые существенно отличали его от рынков недвижимости в развитых рыночных экономиках. После кризиса потребовалось два-три месяца, чтобы получить два новых фундаментальных вывода:

• рынок недвижимости России впервые отреагировал на общеэкономический кризис в полном соответствии с законами рыночной экономики, а не в противоречии с ними, а значит, рынок состоялся и будет далее развиваться под преобладающим влиянием общеэкономической ситуации, а не внутренних механизмов;
• существует специфическая для рынка недвижимости России закономерность, вытекающая из двухвалютности нашей экономики, ее высокой степени долларизации и состоящая в том, что поведение рынка в условиях кризиса и характер изменения цен существенно различаются в зависимости от того, в рублях или в долларах выставляются на продажу объекты недвижимости, а внутри этих сегментов рынка практически одинаковы для разных городов.

Из этого следовал третий фундаментальный вывод: происшедшее расслоение сегментов рынка (например, долларового вторичного и рублевого первичного рынка жилья в Москве) повлечет за собой ряд последствий. Давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен на вторичном; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора; открываются новые возможности для инвесторов-застройщиков и для дилерских операций.

После кризисного для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, 1998 года прошедший 1999 год также был достаточно напряженным. По характеру протекающих процессов на долларовых рынках в Москве (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) и других городах долларовой группы (Россия-1) его можно разделить на три периода.

Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

На рублевых рынках муниципального жилья Москвы и городов России-1, а также на вторичных рынках жилья городов рублевой группы (Россия-2) рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) и их долларовый эквивалент (после обвала в том же периоде) были достаточно стабильны (с некоторой тенденцией к росту).

Тенденции на рынках коммерческой недвижимости занимают промежуточное положение между двумя описанными. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 году, весной снижение продолжалось меньшими темпами, летом произошла стабилизация, сменившаяся к концу года некоторым подъемом цен и спроса.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 и России-2. В первом квартале 2000 года ожидалось некоторое снижение цен, причем более значительное - в Москве (на 5-7 %) и России-1 (на 7-10%) и менее значительное – в России-2. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года.

ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ в 1998-1999 году И ПРОГНОЗ на 2000 год

Данные о среднемесячных ценах на жилье в Москве и других городах России, представленные участниками мониторинга – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости, приведены в таблице.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней цены 1 кв. м жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных, например, РМЛС и Агентства “Контакт-Недвижимость” составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР В ГОРОДАХ РОССИИ, долл. за кв. м

Из приведенных в таблице данных видно, что за первый квартал 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 4%, в других городах долларовой группы изменилась от +3% до –9%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась от +5% до –3%, в долларовом выражении – снизилась в диапазоне от -5% до -1%. При этом все участники мониторинга отмечают обычное сезонное снижение активности рынка в январе и постепенное повышение объема продаж в феврале и марте, прекращение снижения и даже некоторый рост цен в марте относительно февраля на отдельных сегментах рынка и в целом по большинству городов.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению.

Анализ состояния факторов, воздействующих на цену, показывает, что в настоящее время оснований для корректировки прогноза нет.

ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2000 году

1.Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)
2. Москва, “Мониторинг рынка жилья” (исполнитель Шкутов А.Б., САРН)
3. Москва, “Столичная недвижимость” (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
4. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководитель Гершвальд Г.С., исполнитель Колокольников Д.)
5. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость” (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
6. Москва, Агентство недвижимости “На Соколе” (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
7. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
8. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
9. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
10. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
11. Пермь, Пермская лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель Романова А.Н., исполнитель Казимир Л.М., САРН).
12. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

ã Стерник Геннадий Моисеевич
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com
http://www.realtymarket.org
15.04.2000 г.

Рис. 1. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




Рис. 2. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ
ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




Рис. 3. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

Рынок жилья России на пороге 2000 года

Рис. 1. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




Рис. 2. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ
ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




Рис. 3. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

Во втором полугодии 1999 годанаступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса прошлого года -этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема.

Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару (рис. 1). Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу ноября достигла всего 36% (против прогнозировавшихся Минэкономики 50-60%). Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к ноябрю - на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации - 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к ноябрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к ноябрю 1999 года снизился до 1,77.

Цены предложения 1 кв. м жилья в городах России изменялись следующим образом (табл. 1-2ирис. 2-4).

ВМосквеи других городах, где квартиры выставляются на продажу в долларах (Россия-1), после небольшогосниженияцен осенью прошлого года, в первом полугодии этого года ценыобвалилисьна 25-35%, во втором полугодии, как и прогнозировалось, произошластабилизация, а концу года - даженезначительный рост.

В городах, где квартиры выставляются преимущественно в рублях (Россия-2), после резкогороста рублевых ценосенью прошлого года (на 60-100%) и еще более резкогопадения их долларового эквивалента(в два-три раза), в первом полугодии этого годарублевые цены стабилизировались, а ихдолларовый эквивалент слегка снижался; во втором полугодии цены окончательностабилизировалисьи даженезначительно выросли.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадиюспада, вышел настабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новыйподъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков (рис. 5-7), мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году.

Для обоснования такого прогноза рассмотрим основные группы факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних, которые определяют тенденции изменений на рынке в 2000 году.

Первая группа факторов - этомакроэкономические и тесно связанные с ними политические.

Механизм влияния таких макроэкономических параметров, как инфляция и девальвация рубля, хорошо изучен.

Показано, что реакция рынка недвижимости на изменение этих параметров в тех сегментах рынков, где цены предложения квартир в листингах агентств, рекламе номинируются вдолларахлибов рублях, принципиально различна. При планом росте курса доллара с небольшим темпом, в городах первой группы не следует ожидать влияния этого роста на темпы изменения цен. В городах второй группы рублевые цены (при прочих равных условиях) могут расти с темпом от 0,5 до 1,0 от инфляции, а их долларовый эквивалент (при обычных темпах девальвации в 0,8-1,0 от инфляции) - стабилен или слегка снижается.

Какие же перспективы рисуют нам сегодня власти, а также ведущие макроэкономисты?

Источником "оптимистических" макроэкономических прогнозов для нас могут служить параметры бюджета: годовая инфляция 20-22%, среднегодовой курс доллара 32 рубля (соответственно на конец года - 35-36 руб.). Достаточно широкий спектр мнений макроэкономистов включает также "пессимистический" прогноз (курс доллара до 45-50 руб., связанный с прекращением беспрецедентного роста мировых цен на нефть, замораживанием отношений с МВФ) и "катастрофический" прогноз (предсказания нового обвала экономики и финансов в 2000 году). Принимая малую вероятность катастрофического прогноза, наиболее вероятными можно считать следующие качественные показатели экономического развития России: некоторый рост ВВП (от нулевого до 3-процентного), невысокие темпы инфляции и девальвации рубля (от 20 до 28%), рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50%), некоторый прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов населения (на 1,5-3,0%). Сочетание таких среднесрочных политических факторов, как дорогостоящая война на Кавказе и связанное с этим повышение оборонной доли бюджета, затраты на восстановление жизнеобеспечения районов Чечни, президентские выборы с их затратами и одновременно - с необходимостью выполнения обещаний электорату, вряд ли приведут к нарушению финансово-экономической стабильности, но могут сдвинуть количественные показатели в худшую сторону. Что касается средств, зарезервированных на выборы, на оборону, на Чечню, то они скорее всего будут перетекать на рынок недвижимости и способствовать повышению платежеспособного спроса.

Следовательно,макроэкономические и политические факторы обещают нам на 2000-й год спокойную ситуацию на рынке недвижимости.

Далее необходимо перейти к другой группе факторов, связанных с внутренними механизмами рынка.

Прежде всего, речь идет овзаимном влиянии вторичного и первичного рынка жилья. Сложившиеся к концу прошлого года ножницы в ценах на вторичном рынке и на рынке муниципального жилья в городах долларовой группы привели к переориентации спроса на первичный рынок и серьезному понижающему давлению на цены вторичного. В результате в Москве долларовые цены вторичного рынка в 1999 году упали на 25%. Сегодня средняя цена предложения 1 кв. метра жилья составляет на вторичном рынке около 660 долларов, на новое типовое жилье в районах массовой застройки - 400-450 долларов. При этом наметилась тенденция возвращения покупателей на вторичный рынок, особенно в других городах России, где такие ножницы практически исчезли. В целомпонижающее давление первичного рынка ослабло, хотя и не прекратилось окончательно. Приведет ли оно к продолжению снижения цен на вторичном рынке, зависит от ряда других внешних и внутренних факторов.

Здесь необходимо обсудить такой фактор, какпадениепосле кризисапокупательной способностинаселения на 30-40% (в том числе за 1999 год - на 15-18%). Влияние этого фактора на рынок недвижимости за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса после кризиса объясняется тем, что та (меньшая) часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно в них заморожена, а большая часть, хранившаяся на руках и в долларах, была временно (на 3-4 месяца) заморожена самим населением, до выяснения финансовых и экономических перспектив. Подтверждением сказанного служит тот факт, что большинство из тех граждан, которые имели перед кризисом планы по улучшению жилищных условий, в 1999 году успешно их реализовали. К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения почти приостановлено.Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем.

Влияние таких внутренних краткосрочных факторов, какпрекращение декабрьской активизации спроса(вызванного, например, ожиданием ввода в действие первой части нового Налогового кодекса),очередной массовый вброс жилья на первичном рынкев марте-апреле (по несколько повышенным или сохранившимся рублевым ценам), придастколебательный характердинамике цен на жилье: снижение в январе-марте относительно декабря, стабилизация к лету, начало подъема осенью-зимой.

Переход от этапа депрессивной стабилизации к этапу нового подъема рынка недвижимости может начаться вместе с началом общего подъема экономики России - через 1,5-2 года.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 1999 году

1. РАН САВА, г. Москва (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., )
2. Агентство "Миэль-Недвижимость", г. Москва (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
3. Агентство недвижимости "На Соколе", г. Москва (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
4. Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
5. Агентство "Недвижимость Калининграда" (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
6. Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
7. Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ), Тверское информационно-торговое агентство недвижимости (ТИТАН), г. Тверь (руководитель Каминский В.Н., САРН, исполнитель Кузуб В.И.)
8. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (руководитель Диков А.С., исполнитель Тагашова Н.В., САРН)
9. Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости "Дом", г. Барнаул (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А.)
10. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
11. Агентство недвижимости "Бэст-риэлти", г. Омск (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
12. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (руководитель Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)
13. Корпорация VMB-инвест, г. Санкт-Петербург (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
14. Агентство "Информационные услуги", г. Псков (исполнитель Моня Ю.)
15. Региональный центр недвижимости, г. Рязань (исполнитель Дронова Л.И.)

Рис. 1. ИНДЕКСЫ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ



Расчеты автора по данным ЦБ РФ и Росстатагентства

Рис. 2. ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ




Рис. 3. ИНДЕКСЫ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 4. ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 5. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 6. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




Рис. 7. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ
ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




Рис. 8. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

Стерник Г.М., Рынок жилья России:тенденции осени 1999 года и прогноз на 2000 год

Во втором полугодии 1999 годанаступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса прошлого года -этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема.

Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару (рис. 1). Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу ноября достигла всего 36% (против прогнозировавшихся Минэкономики 50-60%). Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к ноябрю - на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации - 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к ноябрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к ноябрю 1999 года снизился до 1,77.

Цены предложения 1 кв. м жилья в городах России изменялись следующим образом (табл. 1-2ирис. 2-4).

ВМосквеи других городах, где квартиры выставляются на продажу в долларах (Россия-1), после небольшогосниженияцен осенью прошлого года, в первом полугодии этого года ценыобвалилисьна 25-35%, во втором полугодии, как и прогнозировалось, произошластабилизация, а концу года - даженезначительный рост.

В городах, где квартиры выставляются преимущественно в рублях (Россия-2), после резкогороста рублевых ценосенью прошлого года (на 60-100%) и еще более резкогопадения их долларового эквивалента(в два-три раза), в первом полугодии этого годарублевые цены стабилизировались, а ихдолларовый эквивалент слегка снижался; во втором полугодии цены окончательностабилизировалисьи даженезначительно выросли.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадиюспада, вышел настабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новыйподъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков (рис. 5-7), мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году.

Для обоснования такого прогноза рассмотрим основные группы факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних, которые определяют тенденции изменений на рынке в 2000 году.

Первая группа факторов - этомакроэкономические и тесно связанные с ними политические.

Механизм влияния таких макроэкономических параметров, как инфляция и девальвация рубля, хорошо изучен.

Показано, что реакция рынка недвижимости на изменение этих параметров в тех сегментах рынков, где цены предложения квартир в листингах агентств, рекламе номинируются вдолларахлибов рублях, принципиально различна. При планом росте курса доллара с небольшим темпом, в городах первой группы не следует ожидать влияния этого роста на темпы изменения цен. В городах второй группы рублевые цены (при прочих равных условиях) могут расти с темпом от 0,5 до 1,0 от инфляции, а их долларовый эквивалент (при обычных темпах девальвации в 0,8-1,0 от инфляции) - стабилен или слегка снижается.

Какие же перспективы рисуют нам сегодня власти, а также ведущие макроэкономисты?

Источником "оптимистических" макроэкономических прогнозов для нас могут служить параметры бюджета: годовая инфляция 20-22%, среднегодовой курс доллара 32 рубля (соответственно на конец года - 35-36 руб.). Достаточно широкий спектр мнений макроэкономистов включает также "пессимистический" прогноз (курс доллара до 45-50 руб., связанный с прекращением беспрецедентного роста мировых цен на нефть, замораживанием отношений с МВФ) и "катастрофический" прогноз (предсказания нового обвала экономики и финансов в 2000 году). Принимая малую вероятность катастрофического прогноза, наиболее вероятными можно считать следующие качественные показатели экономического развития России: некоторый рост ВВП (от нулевого до 3-процентного), невысокие темпы инфляции и девальвации рубля (от 20 до 28%), рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50%), некоторый прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов населения (на 1,5-3,0%). Сочетание таких среднесрочных политических факторов, как дорогостоящая война на Кавказе и связанное с этим повышение оборонной доли бюджета, затраты на восстановление жизнеобеспечения районов Чечни, президентские выборы с их затратами и одновременно - с необходимостью выполнения обещаний электорату, вряд ли приведут к нарушению финансово-экономической стабильности, но могут сдвинуть количественные показатели в худшую сторону. Что касается средств, зарезервированных на выборы, на оборону, на Чечню, то они скорее всего будут перетекать на рынок недвижимости и способствовать повышению платежеспособного спроса.

Следовательно,макроэкономические и политические факторы обещают нам на 2000-й год спокойную ситуацию на рынке недвижимости.

Далее необходимо перейти к другой группе факторов, связанных с внутренними механизмами рынка.

Прежде всего, речь идет овзаимном влиянии вторичного и первичного рынка жилья. Сложившиеся к концу прошлого года ножницы в ценах на вторичном рынке и на рынке муниципального жилья в городах долларовой группы привели к переориентации спроса на первичный рынок и серьезному понижающему давлению на цены вторичного. В результате в Москве долларовые цены вторичного рынка в 1999 году упали на 25%. Сегодня средняя цена предложения 1 кв. метра жилья составляет на вторичном рынке около 660 долларов, на новое типовое жилье в районах массовой застройки - 400-450 долларов. При этом наметилась тенденция возвращения покупателей на вторичный рынок, особенно в других городах России, где такие ножницы практически исчезли. В целомпонижающее давление первичного рынка ослабло, хотя и не прекратилось окончательно. Приведет ли оно к продолжению снижения цен на вторичном рынке, зависит от ряда других внешних и внутренних факторов.

Здесь необходимо обсудить такой фактор, какпадениепосле кризисапокупательной способностинаселения на 30-40% (в том числе за 1999 год - на 15-18%). Влияние этого фактора на рынок недвижимости за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса после кризиса объясняется тем, что та (меньшая) часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно в них заморожена, а большая часть, хранившаяся на руках и в долларах, была временно (на 3-4 месяца) заморожена самим населением, до выяснения финансовых и экономических перспектив. Подтверждением сказанного служит тот факт, что большинство из тех граждан, которые имели перед кризисом планы по улучшению жилищных условий, в 1999 году успешно их реализовали. К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения почти приостановлено.Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем.

Влияние таких внутренних краткосрочных факторов, какпрекращение декабрьской активизации спроса(вызванного, например, ожиданием ввода в действие первой части нового Налогового кодекса),очередной массовый вброс жилья на первичном рынкев марте-апреле (по несколько повышенным или сохранившимся рублевым ценам), придастколебательный характердинамике цен на жилье: снижение в январе-марте относительно декабря, стабилизация к лету, начало подъема осенью-зимой.

Переход от этапа депрессивной стабилизации к этапу нового подъема рынка недвижимости может начаться вместе с началом общего подъема экономики России - через 1,5-2 года.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 1999 году

1. РАН САВА, г. Москва (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., )
2. Агентство "Миэль-Недвижимость", г. Москва (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
3. Агентство недвижимости "На Соколе", г. Москва (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
4. Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
5. Агентство "Недвижимость Калининграда" (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
6. Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
7. Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ), Тверское информационно-торговое агентство недвижимости (ТИТАН), г. Тверь (руководитель Каминский В.Н., САРН, исполнитель Кузуб В.И.)
8. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (руководитель Диков А.С., исполнитель Тагашова Н.В., САРН)
9. Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости "Дом", г. Барнаул (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А.)
10. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
11. Агентство недвижимости "Бэст-риэлти", г. Омск (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
12. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (руководитель Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)
13. Корпорация VMB-инвест, г. Санкт-Петербург (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
14. Агентство "Информационные услуги", г. Псков (исполнитель Моня Ю.)
15. Региональный центр недвижимости, г. Рязань (исполнитель Дронова Л.И.)

Рис. 1. ИНДЕКСЫ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ



Расчеты автора по данным ЦБ РФ и Росстатагентства

Рис. 2. ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ




Рис. 3. ИНДЕКСЫ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 4. ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 5. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 6. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




Рис. 7. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ
ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




Рис. 8. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ(r) ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ(r)
РИЭЛТОР(r)

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОССИИв 1999 году

В первом полугодии 1999 года на рынке жилья городов России наблюдаетсязначительное изменение тенденций развития относительно послекризисной осени-зимы 1998 года.

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНИХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ в 1998-1999 году, US$ / кв. м

Город	Месяц	Значение	12.98	06.98	индекс к декабрю	индекс к июню
Москва	07.99	670	890	974	0,75	0,70
С.-Петербург	07.99	390	560	590	0,70	0,66
Калининград	06.99	335	470	486	0,71	0,70
Н. Новгород	07.99	215	450	554	0,48	0,39
Екатеринбург	06.99	230	334	548	0,69	0,42
Псков	05.99	147	210	300	0,70	0,49
Рязань	04.99	192	290	370	0,66	0,52
Тверь	07.99	172	264	340	0,65	0,51
Россия-1	05-07	295	485	550	0,61	0,54
Новосибирск	06.99	210	275	456	0,77	0,47
Омск	06.99	165	172	335	0,96	0,49
Астрахань	04.99	100	150	178	0,67	0,56
Ульяновск	06.99	136	150	324	0,91	0,42
Россия-2	05-06	172	205	360	0,84	0,48
Россия	05-07	440	600	705	0,73	0,62

Цены (в долларовом выражении) на рынках недвижимости практически всех городов продолжают снижаться.

В среднем по выборке из 12 губернских городов средневзвешенная цена предложения 1 кв. м жилья составила 440 долларов США, снизившись относительно декабря на 27% и за год - на 38%. В отдельных городах снижение цен за год после кризиса составило от 30% (Москва, Калининград) до 61% Н.Новгород). При этом отмечается уменьшение платежеспособного спроса и объема продаж.

ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м
ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

2. Темпы снижения цен в настоящее время уменьшились.

В последние месяцы темпы снижения цен уменьшились и составляют 2-3% в месяц (Москва, Калининград), а в некоторых городах (С.-Петербург, Тверь, Ульяновск) снижение прекратилось.

Отмечается повышение цен на отдельных сегментах рынка (на отдельные типы квартир, в отдельных локальных районах некоторых городов). Из отдельных городов (Самара, Тольятти) сообщают об общем повышении долларовых цен на жилье (статистических данных пока не получено).

Отмечается стабилизация объема продаж на достаточно высоком уровне (75-80% от докризисного).

Все это говорит о возможности перелома с начала осени тенденции изменения цен - перехода к депрессивной стабилизации рынка.

3. Уменьшилась степень расслоения городов и регионов России по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе.

С началом кризиса выявлены новые феномены и закономерности развития рынка недвижимости России: расслоение городов и регионов по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе. Оно заключалось прежде всего в различных темпах снижения цен (в долларовом выражении).

ВМосквеи других городах сдолларовой номинацией цен (Россия-1) цены до конца 1998 года снизились на 10-30%. Такое относительно небольшое снижение цен привело к сокращению спроса и объема продаж и повышению предложения. В 1 полугодии 1999 год в Москве и городах России-1 темпы снижения цен увеличились (продавцы осознали необходимость их снижения для поддержания объема продаж).

В городахРоссии-1средневзвешенная цена предложения 1 кв. м квартирупала на 39% (за второе полугодие прошлого года -снизиласьтолько на 12%). ВМосквепосле прошлогоднего (июнь-декабрь)снижения уровня цен предложения на 9% в первом полугодиицены упали на 24%.

В городахс рублевой номинацией цен (России-2)рублевые цены росли с темпом (20-40% до конца года), не достигающим темпа инфляции (65%). Это вызвало повышение спроса (вплоть до ажиотажного) и вымывание предложения. По мере девальвации рубля относительно доллара (в 3,5-4 раза) и падения покупательной способности населения (на 30-35%) спрос сократился до уровня, не достигающего докризисного. В 1 полугодии 1999 года, в условиях относительно стабильного курса рубля и низкой инфляции, рост рублевых цен прекратился, а их долларовый эквивалент снижается незначительно. Уровень цен предложения 1 кв. м квартир в долларовом эквивалентеснизился в среднем только на 16% (за второе полугодие 1998 года онупал на 45%).

В результате степень снижения цен (в долларовом выражении) в трех группах городов относительно докризисного уровня сблизилась и составила соответственно 30% (Москва), 46% (Россия-1) и 52% (Россия-2).

ИНДЕКС ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.




ИНДЕКС ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м
ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.




ИНДЕКС ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.

4. Индекс рынка недвижимости IGS вернулся к базовому значению.

Индекс IGS - показатель изменения реальных цен (скорректированных на инфляцию) относительно базового периода (декабря 1997 года) на рынке жильяМосквыв конце 1998 года вырос до 1,70, городовРоссии-1- 1,40, а на рынке городовРоссии-2снизился до 0,80. Такое расслоение явилось следствием возрастания (на 85%) покупательной способности доллара в России (относительно потребительской корзины).

К настоящему времени индекс IGS дляМосквыснизился до 1,30, городовРоссии-1- до 1,05, городовРоссии-2- увеличился до 0,95. Это свидетельствует о преодолении расслоения городов России по стоимости недвижимости (в зависимости от номинации цен), а также о прекращении действия положительных факторов в экономике, связанных с девальвацией национальной валюты.

ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА IGS в 1998-1999 году

Город	номинация цен	05-06.99	12.98	06.98
Москва	долл.	1,21	1,71	1,01
С.-Петербург	долл.	1,20	1,76	1,01
Н. Новгород	долл.	0,69	1,53	1,02
Екатеринбург	долл.	0,72	1,28	1,02
Рязань	долл.	0,93	1,38	0,96
Тверь	долл.	0,83	1,36	0,95
Калининград	долл.	0,96	1,38	0,82
Псков	долл.	0,89	1,50	0,99
Россия-1	долл.	0,95	1,61	1,02
Новосибирск	руб.	0,77	1,01	0,92
Омск	руб.	0,80	0,84	0,88
Ульяновск	руб.	0,75	0,73	0,94
Астрахань	руб.	0,58	0,73	0,55
Россия-2	руб.	0,79	0,81	0,87
РОССИЯ (центры регионов)		1,03	1,51	0,99

В городахРоссии-2средневзвешенный индекс сегментной инфляцииIGSв июне 1998 года (относительно декабря 1997 г.) составлял 87%, к декабрюснизился до 81%, а в 1999 годупрактически не изменился (79%).

В городахРоссии-1за время кризиса индексIGSвырос к декабрю до 161%, а в 1999 годуснизился до 95%.

ВМосквеиндексIGSвырос к декабрю до 171%, а в 1999 годуснизился до 121%.

В целом по имеющейся выборке городовРоссииможно говорить о том, что индексIGS,выросшийк декабрю до 151%, за 1999 годпочти вернулся к исходным значениям (103% относительно декабря 1998 года).

ИНДЕКС IGS ДЛЯ МОСКВЫ, ГОРОДОВ С ДОЛЛАРОВОЙ (РОССИЯ-1)
И РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН (РОССИЯ-

2)

Таким образом, расслоение российских городов по изменению стоимости жилья (в сопоставимых ценах) в 1999 году начало сокращаться, за счет падения стоимости в городах России-1 и существенного снижения в Москве при сохранении ее уровня в городах России-2.

Из приведенной статистики и расчетов следует, что выявленные в ранее проведенных исследованиях положительные последствия дефолта прекращают свое действие, и открытое кризисом окно возможностей для риэлторского бизнеса и инвесторов закрывается.

5. Сравнение ранее сделанного прогноза с реальностью.

Полученные выше новые тенденции развития жилищного рынка городов России в первом полугодии 1999 года в качественном отношении полностью совпадают с прогнозом, разработанным в ноябре 1998 года.

Что касаетсяколичественных параметров, то вследствие малой выборки сравнение прогноза с фактическими данными проводилось наложением данных за 4 кв. 1998 г. - 2 кв. 1999 г по отдельным городам на прогноз средневзвешенных индексов в группе городов. На графиках видно, что в городахРоссии-2онипрактически совпадают, а в городахРоссии-1 и в Москвенаметилась тенденция к отклонению фактических цен от прогноза в меньшую сторону.Вместе с тем, степень отклонения еще не требует корректировки ранее сделанного прогноза.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСОВ
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕННА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕНВ МОСКВЕ




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1

6. Законодательная и нормативная база рынка недвижимости развивается, но все еще далека от необходимого уровня.

За последний год произошло значительное продвижение вперед в развитии законодательной базы рынка недвижимости. Принят закон и активно создается система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Принят закон об ипотеке, и первые титульные крмпании получили лицензии федерального правительства. Принят закон о налоге на имущество в системе других законов налогового кодекса. Принят и внедряется закон об оценочной деятельности.

Однако, законодательная база рынка еще далека от необходимого уровня.

Основной слабостью законодательной среды на федеральном уровне остается неурегулированность земельных отношений. Не принят земельный кодекс, не обеспечено право частной собственности на все виды земли для граждан и нерезидентов, свободные сделки с землей для юридических лиц (в ряде регионов приняты законы, отвечающие рыночным требованиям, но они пока находятся в пр\отиворечии с федеральным законодательством).

Ранее принятый вполне качественный закон об оценочной деятельности передал вопросы лицензирования оценщиков в ведение регионов, что привело к разнобою в региональном законодательстве и темпах его реализации. Лишь в последние дни принято постановление о передаче права регулирования оценочной деятельности Госкомимуществу и готовится унификация подзаконных актов.

Принятый закон о государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними создает основу для решения этой фундаментальной проблемы, но его внедрение требует больших финансовых затрат и времени.

Принятый закон о налогах на имущество (вместо закона о налогообложении недвижимости) имеет существенные недостатки и нерыночную направленность. Не удалось обеспечить в системе налогообложения щадящий налоговый режим для бизнеса и поощрение долгосрочных инвестиций.

Проекты законов о риэлторской деятельности и смежных с ним заторможены и до выборов нового состава Госдумы не смогут быть приняты.

7. Начато создание системы ипотечного кредитования приобретения жилья.

Августовский кризис приостановил реализацию ранее принятого закона об ипотеке. Но к настоящему времени широко развернулось создание системы ипотечного кредитования приобретения жилья как на федерельном, так и на региональном уровнях. Создаются ассоциации участников ипотеки, под эгидой властей привлекаются банки, строительные и инвестиционные компании, риэлторские объединения. Создаются и апробируются различные схемы ипотечного кредитования (преимущественно - под новое строительства). Однако, общее состояние финансовой сферы, высокие процентные ставки, отсутствие дешевых и длинных денег в коммерческом секторе и необходимых средств в бюджетах регионов и федерации тормозит практическое внедрение ипотеки.

8. Происходит перестройка инфраструктуры рынка и корпоративных отношений.

После кризиса многие риэлторские агентства сократили свой персонал, часть - ушли с рынка. В то же время появились новые небольшие агентства, оживилась конкуренция, борьба за клиента. Риэлторы глубже осознали целесообразность объединения, произошло слияние конкурирующих ассоциаций в ряде городов, возникли новые ассоциации, улучшилось взаимодействие между брокерскими, дивелоперскими, оценочными агентствами.

9. Последствия кризиса для экономики постепенно преодолеваются, создаются условия для долгосрочных инвестиций.

По мнению аналитиков зарубежных компаний (Артур Андерсен, Ангефельд и др.), макроэкономические и политические условия для долгосрочных инвестиций в рынок недвижимости России улучшаются. Те инвесторы, которые готовы смотреть в будущее и не боятся рисковарть, могут сегодня найти достаточно крупные серьезные проекты и при условии тщательной подготовки получить ожидаемый эффект.

СПИСОК ОРГАНИЗАЦИЙ - УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ в 1999 г.

1. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
2. Агентство "Контакт-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Клементьева О.А., Гершвальд Г.С., нач. отдела Колокольников Д.А.)
3. Агентство недвижимости "На Соколе", г. Москва (ген. директор Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
4. Корпорация "Сбербанк-VMB-Инвест", г. Санкт-Петербург (президент Вотолевский В.Л., нач. Управления маркетинга Нечаев Н.О., нач. отдела маркетинговых исследований Кайгородов В.)
5. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
6. Агентство "Недвижимость Калининграда"(директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
7. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
8. Учебно-Информационный Центр риэлторов, г. Новосибирск (президент Орлов А.В., рук. Отдела Побережнюк П.Д.)
9. Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
10. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
11. АН "БЭСТ-риэлти", г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
12. Рязанская палата недвижимости, СК "Ин-Тран Девелопмент", г. Рязань (гендиректор Огнев Г.Г., зам. Вобленко С.А., референт Сергеева С.В.)
13. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (гендиректор Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
14. Агентство "Информационные услуги", г. Псков (Юрий Моня)
15. Тверская ассоциация риэлторов, Тверское информационно-торговое агентство недвижимости (ТИТАН), г. Тверь (президент Каминский В.Н., ген. директор Кузуб В.И.)

Стерник Г.М.,
гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости,
действительный член РОО (сертифицированный оценщик недвижимости),
кандидат технических наук
E-mail:g_sternik@yahoo.com
URL: http//www.realtymarket.org

27.08.1999г.

Тенденции развития рынка недвижимости России в 1 полугодии 1999 года

	РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ(r) ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ(r)
РИЭЛТОР(r)

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОССИИв 1999 году

В первом полугодии 1999 года на рынке жилья городов России наблюдаетсязначительное изменение тенденций развития относительно послекризисной осени-зимы 1998 года.

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНИХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ в 1998-1999 году, US$ / кв. м

Город	Месяц	Значение	12.98	06.98	индекс к декабрю	индекс к июню
Москва	07.99	670	890	974	0,75	0,70
С.-Петербург	07.99	390	560	590	0,70	0,66
Калининград	06.99	335	470	486	0,71	0,70
Н. Новгород	07.99	215	450	554	0,48	0,39
Екатеринбург	06.99	230	334	548	0,69	0,42
Псков	05.99	147	210	300	0,70	0,49
Рязань	04.99	192	290	370	0,66	0,52
Тверь	07.99	172	264	340	0,65	0,51
Россия-1	05-07	295	485	550	0,61	0,54
Новосибирск	06.99	210	275	456	0,77	0,47
Омск	06.99	165	172	335	0,96	0,49
Астрахань	04.99	100	150	178	0,67	0,56
Ульяновск	06.99	136	150	324	0,91	0,42
Россия-2	05-06	172	205	360	0,84	0,48
Россия	05-07	440	600	705	0,73	0,62

Цены (в долларовом выражении) на рынках недвижимости практически всех городов продолжают снижаться.

В среднем по выборке из 12 губернских городов средневзвешенная цена предложения 1 кв. м жилья составила 440 долларов США, снизившись относительно декабря на 27% и за год - на 38%. В отдельных городах снижение цен за год после кризиса составило от 30% (Москва, Калининград) до 61% Н.Новгород). При этом отмечается уменьшение платежеспособного спроса и объема продаж.

ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м
ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

2. Темпы снижения цен в настоящее время уменьшились.

В последние месяцы темпы снижения цен уменьшились и составляют 2-3% в месяц (Москва, Калининград), а в некоторых городах (С.-Петербург, Тверь, Ульяновск) снижение прекратилось.

Отмечается повышение цен на отдельных сегментах рынка (на отдельные типы квартир, в отдельных локальных районах некоторых городов). Из отдельных городов (Самара, Тольятти) сообщают об общем повышении долларовых цен на жилье (статистических данных пока не получено).

Отмечается стабилизация объема продаж на достаточно высоком уровне (75-80% от докризисного).

Все это говорит о возможности перелома с начала осени тенденции изменения цен - перехода к депрессивной стабилизации рынка.

3. Уменьшилась степень расслоения городов и регионов России по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе.

С началом кризиса выявлены новые феномены и закономерности развития рынка недвижимости России: расслоение городов и регионов по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе. Оно заключалось прежде всего в различных темпах снижения цен (в долларовом выражении).

ВМосквеи других городах сдолларовой номинацией цен (Россия-1) цены до конца 1998 года снизились на 10-30%. Такое относительно небольшое снижение цен привело к сокращению спроса и объема продаж и повышению предложения. В 1 полугодии 1999 год в Москве и городах России-1 темпы снижения цен увеличились (продавцы осознали необходимость их снижения для поддержания объема продаж).

В городахРоссии-1средневзвешенная цена предложения 1 кв. м квартирупала на 39% (за второе полугодие прошлого года -снизиласьтолько на 12%). ВМосквепосле прошлогоднего (июнь-декабрь)снижения уровня цен предложения на 9% в первом полугодиицены упали на 24%.

В городахс рублевой номинацией цен (России-2)рублевые цены росли с темпом (20-40% до конца года), не достигающим темпа инфляции (65%). Это вызвало повышение спроса (вплоть до ажиотажного) и вымывание предложения. По мере девальвации рубля относительно доллара (в 3,5-4 раза) и падения покупательной способности населения (на 30-35%) спрос сократился до уровня, не достигающего докризисного. В 1 полугодии 1999 года, в условиях относительно стабильного курса рубля и низкой инфляции, рост рублевых цен прекратился, а их долларовый эквивалент снижается незначительно. Уровень цен предложения 1 кв. м квартир в долларовом эквивалентеснизился в среднем только на 16% (за второе полугодие 1998 года онупал на 45%).

В результате степень снижения цен (в долларовом выражении) в трех группах городов относительно докризисного уровня сблизилась и составила соответственно 30% (Москва), 46% (Россия-1) и 52% (Россия-2).

ИНДЕКС ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.




ИНДЕКС ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м
ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.




ИНДЕКС ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв.м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН.

4. Индекс рынка недвижимости IGS вернулся к базовому значению.

Индекс IGS - показатель изменения реальных цен (скорректированных на инфляцию) относительно базового периода (декабря 1997 года) на рынке жильяМосквыв конце 1998 года вырос до 1,70, городовРоссии-1- 1,40, а на рынке городовРоссии-2снизился до 0,80. Такое расслоение явилось следствием возрастания (на 85%) покупательной способности доллара в России (относительно потребительской корзины).

К настоящему времени индекс IGS дляМосквыснизился до 1,30, городовРоссии-1- до 1,05, городовРоссии-2- увеличился до 0,95. Это свидетельствует о преодолении расслоения городов России по стоимости недвижимости (в зависимости от номинации цен), а также о прекращении действия положительных факторов в экономике, связанных с девальвацией национальной валюты.

ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА IGS в 1998-1999 году

Город	номинация цен	05-06.99	12.98	06.98
Москва	долл.	1,21	1,71	1,01
С.-Петербург	долл.	1,20	1,76	1,01
Н. Новгород	долл.	0,69	1,53	1,02
Екатеринбург	долл.	0,72	1,28	1,02
Рязань	долл.	0,93	1,38	0,96
Тверь	долл.	0,83	1,36	0,95
Калининград	долл.	0,96	1,38	0,82
Псков	долл.	0,89	1,50	0,99
Россия-1	долл.	0,95	1,61	1,02
Новосибирск	руб.	0,77	1,01	0,92
Омск	руб.	0,80	0,84	0,88
Ульяновск	руб.	0,75	0,73	0,94
Астрахань	руб.	0,58	0,73	0,55
Россия-2	руб.	0,79	0,81	0,87
РОССИЯ (центры регионов)		1,03	1,51	0,99

В городахРоссии-2средневзвешенный индекс сегментной инфляцииIGSв июне 1998 года (относительно декабря 1997 г.) составлял 87%, к декабрюснизился до 81%, а в 1999 годупрактически не изменился (79%).

В городахРоссии-1за время кризиса индексIGSвырос к декабрю до 161%, а в 1999 годуснизился до 95%.

ВМосквеиндексIGSвырос к декабрю до 171%, а в 1999 годуснизился до 121%.

В целом по имеющейся выборке городовРоссииможно говорить о том, что индексIGS,выросшийк декабрю до 151%, за 1999 годпочти вернулся к исходным значениям (103% относительно декабря 1998 года).

ИНДЕКС IGS ДЛЯ МОСКВЫ, ГОРОДОВ С ДОЛЛАРОВОЙ (РОССИЯ-1)
И РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН (РОССИЯ-

2)

Таким образом, расслоение российских городов по изменению стоимости жилья (в сопоставимых ценах) в 1999 году начало сокращаться, за счет падения стоимости в городах России-1 и существенного снижения в Москве при сохранении ее уровня в городах России-2.

Из приведенной статистики и расчетов следует, что выявленные в ранее проведенных исследованиях положительные последствия дефолта прекращают свое действие, и открытое кризисом окно возможностей для риэлторского бизнеса и инвесторов закрывается.

5. Сравнение ранее сделанного прогноза с реальностью.

Полученные выше новые тенденции развития жилищного рынка городов России в первом полугодии 1999 года в качественном отношении полностью совпадают с прогнозом, разработанным в ноябре 1998 года.

Что касаетсяколичественных параметров, то вследствие малой выборки сравнение прогноза с фактическими данными проводилось наложением данных за 4 кв. 1998 г. - 2 кв. 1999 г по отдельным городам на прогноз средневзвешенных индексов в группе городов. На графиках видно, что в городахРоссии-2онипрактически совпадают, а в городахРоссии-1 и в Москвенаметилась тенденция к отклонению фактических цен от прогноза в меньшую сторону.Вместе с тем, степень отклонения еще не требует корректировки ранее сделанного прогноза.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСОВ
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕННА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕНВ МОСКВЕ




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1

6. Законодательная и нормативная база рынка недвижимости развивается, но все еще далека от необходимого уровня.

За последний год произошло значительное продвижение вперед в развитии законодательной базы рынка недвижимости. Принят закон и активно создается система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Принят закон об ипотеке, и первые титульные крмпании получили лицензии федерального правительства. Принят закон о налоге на имущество в системе других законов налогового кодекса. Принят и внедряется закон об оценочной деятельности.

Однако, законодательная база рынка еще далека от необходимого уровня.

Основной слабостью законодательной среды на федеральном уровне остается неурегулированность земельных отношений. Не принят земельный кодекс, не обеспечено право частной собственности на все виды земли для граждан и нерезидентов, свободные сделки с землей для юридических лиц (в ряде регионов приняты законы, отвечающие рыночным требованиям, но они пока находятся в пр\отиворечии с федеральным законодательством).

Ранее принятый вполне качественный закон об оценочной деятельности передал вопросы лицензирования оценщиков в ведение регионов, что привело к разнобою в региональном законодательстве и темпах его реализации. Лишь в последние дни принято постановление о передаче права регулирования оценочной деятельности Госкомимуществу и готовится унификация подзаконных актов.

Принятый закон о государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними создает основу для решения этой фундаментальной проблемы, но его внедрение требует больших финансовых затрат и времени.

Принятый закон о налогах на имущество (вместо закона о налогообложении недвижимости) имеет существенные недостатки и нерыночную направленность. Не удалось обеспечить в системе налогообложения щадящий налоговый режим для бизнеса и поощрение долгосрочных инвестиций.

Проекты законов о риэлторской деятельности и смежных с ним заторможены и до выборов нового состава Госдумы не смогут быть приняты.

7. Начато создание системы ипотечного кредитования приобретения жилья.

Августовский кризис приостановил реализацию ранее принятого закона об ипотеке. Но к настоящему времени широко развернулось создание системы ипотечного кредитования приобретения жилья как на федерельном, так и на региональном уровнях. Создаются ассоциации участников ипотеки, под эгидой властей привлекаются банки, строительные и инвестиционные компании, риэлторские объединения. Создаются и апробируются различные схемы ипотечного кредитования (преимущественно - под новое строительства). Однако, общее состояние финансовой сферы, высокие процентные ставки, отсутствие дешевых и длинных денег в коммерческом секторе и необходимых средств в бюджетах регионов и федерации тормозит практическое внедрение ипотеки.

8. Происходит перестройка инфраструктуры рынка и корпоративных отношений.

После кризиса многие риэлторские агентства сократили свой персонал, часть - ушли с рынка. В то же время появились новые небольшие агентства, оживилась конкуренция, борьба за клиента. Риэлторы глубже осознали целесообразность объединения, произошло слияние конкурирующих ассоциаций в ряде городов, возникли новые ассоциации, улучшилось взаимодействие между брокерскими, дивелоперскими, оценочными агентствами.

9. Последствия кризиса для экономики постепенно преодолеваются, создаются условия для долгосрочных инвестиций.

По мнению аналитиков зарубежных компаний (Артур Андерсен, Ангефельд и др.), макроэкономические и политические условия для долгосрочных инвестиций в рынок недвижимости России улучшаются. Те инвесторы, которые готовы смотреть в будущее и не боятся рисковарть, могут сегодня найти достаточно крупные серьезные проекты и при условии тщательной подготовки получить ожидаемый эффект.

СПИСОК ОРГАНИЗАЦИЙ - УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ в 1999 г.

1. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
2. Агентство "Контакт-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Клементьева О.А., Гершвальд Г.С., нач. отдела Колокольников Д.А.)
3. Агентство недвижимости "На Соколе", г. Москва (ген. директор Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
4. Корпорация "Сбербанк-VMB-Инвест", г. Санкт-Петербург (президент Вотолевский В.Л., нач. Управления маркетинга Нечаев Н.О., нач. отдела маркетинговых исследований Кайгородов В.)
5. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
6. Агентство "Недвижимость Калининграда"(директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
7. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
8. Учебно-Информационный Центр риэлторов, г. Новосибирск (президент Орлов А.В., рук. Отдела Побережнюк П.Д.)
9. Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
10. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
11. АН "БЭСТ-риэлти", г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
12. Рязанская палата недвижимости, СК "Ин-Тран Девелопмент", г. Рязань (гендиректор Огнев Г.Г., зам. Вобленко С.А., референт Сергеева С.В.)
13. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (гендиректор Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
14. Агентство "Информационные услуги", г. Псков (Юрий Моня)
15. Тверская ассоциация риэлторов, Тверское информационно-торговое агентство недвижимости (ТИТАН), г. Тверь (президент Каминский В.Н., ген. директор Кузуб В.И.)

Стерник Г.М.,
гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости,
действительный член РОО (сертифицированный оценщик недвижимости),
кандидат технических наук
E-mail:g_sternik@yahoo.com
URL: http//www.realtymarket.org

27.08.1999г.

ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

СПИСОК ОРГАНИЗАЦИЙ, ПРЕДОСТАВИВШИХ ИНФОРМАЦИЮ за январь-май 1999 г.

1. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
2. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
3. Агентство недвижимости “Выбор”, г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
4. Агентство “Недвижимость Калининграда” (директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
5. Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
6. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
7. АН “БЭСТ-риэлти”, г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
8. Рязанская палата недвижимости, СК “Ин-Тран Девелопмент”, г. Рязань (гендиректор Огнев Г.Г., зам. Вобленко С.А., референт Сергеева С.В.)
9. Агентство “Центр недвижимости”, г. Ульяновск (гендиректор Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
10. Агентство “Информационные услуги”, г. Псков (Юрий Моня)

Стерник Г.М., Цены на рынке жилья городов России в первом полугодии1999 года

ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

СПИСОК ОРГАНИЗАЦИЙ, ПРЕДОСТАВИВШИХ ИНФОРМАЦИЮ за январь-май 1999 г.

1. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
2. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
3. Агентство недвижимости “Выбор”, г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
4. Агентство “Недвижимость Калининграда” (директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
5. Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
6. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
7. АН “БЭСТ-риэлти”, г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
8. Рязанская палата недвижимости, СК “Ин-Тран Девелопмент”, г. Рязань (гендиректор Огнев Г.Г., зам. Вобленко С.А., референт Сергеева С.В.)
9. Агентство “Центр недвижимости”, г. Ульяновск (гендиректор Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
10. Агентство “Информационные услуги”, г. Псков (Юрий Моня)