рисунки и таблицы к докладу в файле word

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада:

Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ Массовое жилье

4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

4.1.

Напомним, что массовое жилье, вплоть до рыночного периода домостроения, было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления бесплатного жилья. С повышением этих норм, а также для повышения конкурентоспособности в период рыночной экономики, пропорционально росли конструктивные параметры массового жилья.

Рис. 22

Рис.23

Рис.24

На рис. 22-24 представлена эволюция параметров общей площади массового жилья с 1950 года и по настоящее время. Вплоть до 90-х годов, когда полноценного рынка жилья, как такового, еще было, а государство бережно относилось к каждому квадратному метру социального жилья, общие площади одно-трехкомнатных квартир не спешили увеличиваться. Однако, легализация и развитие рынка жилья послужила толчком к появлению повышенного спроса на дополнительные метры площади жилья. В этот период, удовлетворяя потребности рынка, площади квартир стремительно пошли вверх и к сегодняшнему дню общие площади одно-трехкомнатных превышают начальный уровень на 60-70%, а у недавно появившихся четырехкомнатных квартир успели подрасти на 29%.

Если раньше простая семья мечтала получить какое угодно, но отдельное жилье, то сегодня массовый потребитель имеет возможность выбирать себе жилье, соотнося его потребительские свойства с собственными финансовыми возможностями.

Вот один из примеров популярного сегодня дома массовой застройки.

Ограждающие конструкции 16-22 этажного дома из панелей с улучшенной теплоизоляцией (за счет прослойки утеплителя специальной пленкой). Окна - пластиковые однокамерные стеклопакеты отечественного производства.

Планировочное решение включает одно-четырехкомнатные квартиры. Просторные прихожие с гипсокартонными перегородками делают возможной частичную перепланировку прилегающих комнат. Преобразились однокомнатные квартиры: их общий метраж увеличился до 43,6 кв. м, гостиные стали больше (20 кв. м), в них появился эркер, в коридорах - темная комната. Двух- трехкомнатные квартиры за счет новшеств (эркеров, пятиугольных комнат, дополнительных кладовок) стали куда более привлекательными. Заслуживают похвалы четырехкомнатные квартиры: там самая просторная комната в квартире - 24-метровая гостиная, 14-метровая кухня, два санузла, темная комната и небольшая лоджия.

Дом оборудован пассажирским и грузовым лифтом. Шахта естественной вытяжной вентиляции и тепло-водокомуникаций проходит через кабины 1-2 санузлов.

Кухни просторные, оборудованы экологичными и безопасными электроплитами.

Благодаря тому, что все межквартирные конструкции - шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод - выделены в отдельный блок, шумы не проникают в квартиры. Естественная вытяжка проходит через вентблоки в санузле и на кухне

Коммунальные услуги включают в себя централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети.

Информационные коммуникации включают коллективную систему телевидения эфирного приема сигнала от ретранслятора, радио- и телефонную сеть.

По желанию жильцов достаточно просто устанавливается система домофона.

До ближайшего гаражного кооператива или открытой охраняемой стоянки 5-15 минут пешком. Свободная от детской площадки неогороженная придомовая территория занята индивидуальными металлическими тентами для автомобилей типа “ракушка”.

До ближайшего продуктового магазина 10-15 минут ходьбы. Прочие элементы инфраструктуры доступны с использованием транспорта.

Дому присуща архитектурная "индивидуальность" - фасад отделан плиткой под облицовочный кирпич и легко узнаваем.

Квартиры, относящиеся к классу массового жилья, на современном рынке занимают порядка 65,2% предложения. Цены на них колеблются от $500 до $950 за кв. м

4.2.Жилье повышенной комфортности

Динамика изменения средней общей и жилой площадей квартир жилья повышенной комфортности представлена на рис. 25-27.

Рис.25

Рис. 26

Рис.27

Общие площади квартир выросли к сегодняшнему дню на 31-56%, жилые - на 13-24%. Площади кухонь увеличились на 43-52%, еще большие удобства для проживания обеспечились с появлением квартир, в которых устроены два санузла, балкона/лоджии.

Вот пример жилого дома повышенной комфортности в одном из деловых центров Москвы.

Дом монолитно-каркасный, многосекционный, возведенный по индивидуальному проекту. В доме девять этажей. Первый этаж - нежилой. Верхний, мансардный, отдан под двухуровневые квартиры. Наружные стены кирпичные, толщиной 630 мм, а внутренние несущие - из железобетона (140 и 180 мм). В каждом подъезде по два лифта (пассажирский и грузопассажирский).

Квартиры привлекают покупателей своими размерами (от 80 до 189 кв. м) и оригинальностью. Даже в самой маленькой однокомнатной квартире площадь комнаты 36 кв. м, в ней два окна и две двери, что позволяет без труда перепланировать или разделить помещение. Здесь также два санузла, кладовая, кухня (15 кв. м) имеет выход на лоджию. В двух-, трех-, четырех- и пятикомнатных квартирах, кроме просторных гостиных (от 34 кв. м), большие (16-22 кв. м) спальни, кухни (от 13 до 16,7 кв. м), кладовые, по два санузла, а количество лоджий соответствует числу комнат.

В доме подземный гараж, число машиномест почти равно числу квартир.

Средства коммуникации - кабельное телевидение, спутниковая антенна, выделенная оптико-волоконная линия для входа в Интернет (подключается к квартире по желанию жильцов).

4.3. Элитное жилье

Рис.28

Рис. 29

Рис.30

Настоящее элитное жилье начали строить в Москве в 1994-95 гг. Предыстория этого процесса в достаточной степени пассивна (рис.28-30). Общие площади получили значительный прирост по сравнению с начальным уровнем (24-70%) только в последнее десятилетие. Жилые площади однокомнатных квартир увеличились почти вдвое, двух-пятикомнатных квартир увеличились в общей сложности на 10-25%.

Самое большее, на треть в однокомнатных квартирах, увеличились площади кухонь.

Пределом жилищных мечтаний эпохи начала реформ были дома, построенные для высокопоставленных сотрудников ЦК КПСС и Совмина. Главное, что привлекало покупателей в подобных домах - престиж и налаженная инфраструктура. К тому же социальный состав дома, как правило, не вызывал подозрений. Престижность "цековок" повышало и то, что купить квартиру в них крайне трудно. Они попросту редко попадают на рынок.

Новая категория элитного жилья появилась с началом рыночных реформ - это расселенные и отремонтированные коммуналки. Большая площадь, просторная кухня и высокие потолки делали их просто дворцами на фоне стандартной советской архитектуры. Соседи-алкоголики, насквозь гнилые трубы и деревянные перекрытия поначалу казались проблемами если не мелкими, то решаемыми. Расселенная коммуналка в дореволюционном доме в центре Москвы два-три года назад обходилась от $600 до $2500 за квадратный метр.

К 1997 году все более-менее приемлемые коммуналки расселили. Оставшиеся старые дома, прежде всего в центре Москвы, начали реконструировать "централизованно". Социальный состав жильцов после реконструкции, естественно, резко менялся в пользу очень состоятельных.

В последнее время в центре Москвы, в районах Арбат, Хамовники (Пречистенка-Остоженка), Замоскворечье, Якиманка, Басманная (Чистые пруды) ведется активная реконструкция малоэтажных особняков. По цене реконструированные дома практически не отличаются от вновь построенных.

Однако на всех "цековок", как расселенных и реставрированных домов, не хватит. Спрос же на элитное жилье в 1991-1993 годах был колоссальным. А предложение практически отсутствовало. Естественно, бесконечно так продолжаться не могло. Поняв, какие колоссальные прибыли сулят возведение и продажа элитного жилья, застройщики ринулись осваивать эту нишу. И первыми инвесторами были банки и другие крупные корпоративные структуры.

Одним из первых опытов строительства элитного корпоративного жилья "нового поколения" стал дом, построенный в 1994 году при финансировании ОНЭКСИМ-банка. Самая маленькая квартира в этом доме имела площадь 120 кв. м. К тому же впервые покупателю были предложены двухуровневые пентхаусы (квартиры на верхних этажах общей площадью 400-600 кв. м). Дом имел собственную инфраструктуру: подземные гаражи, сауну; тренажерный зал, бассейн. Плюс строгая охрана.

Еще одним корпоративным домом стал проект "Газпрома" для членов правления РАО. Поначалу дом планировали соединить подземным ходом с головным офисом "Газпрома" - многоэтажной башней из стекла и бетона. 3-8-комнатные квартиры площадью от 120 кв. м с потолками высотой 4 метра сотрудники РАО получили в долгосрочный кредит (на несколько десятков лет). В кирпичном здании была произведена полная отделка квартир, вставлены звукоизоляционные стеклопакеты, установлена импортная сантехника, меблированы кухни, оснащенные разнообразными приспособлениями (вплоть до мясорубок). Автомобили жильцов стоят в подземных гаражах.

В дальнейшем объем строительства элитного жилья расширялся, качество проектов повышалось. В то же время наблюдаются две противоположные тенденции. С одной стороны, стандарты качества “элиты” непрерывно эволюционируют. То, что вчера считалось элитным жильем, завтра перейдет в категорию жилья высокой комфортности. С другой стороны, потенциальные покупатели элитного жилья теперь не претендуют на эксклюзивные изыски только потому, что они в моде, спрос стал строже и рациональнее.

Исследование качества элитных объектов нами проводились на основании данных о 100 лучших домах Москвы постройки 1998-2002 гг.

Предварительно нами была собрана информация о более чем 200 адресах в Москве, где построены в 1998-2001 гг., строятся или намечаются к строительству со сроками ввода в 2002-2003 гг. жилые дома (включая отдельные корпуса, а также несколько корпусов по одному строительному адресу) с удельной ценой предложения квартир на первичном рынке от $1 тыс. за кв. м и выше (по состоянию цен предложения на конец 2001 года).

После сбора данных о характеристиках этих объектов из рекламы и публикаций в СМИ, Интернете, на нескольких выставках, полевого обследования, бесед с застройщиками и продавцами была произведена предварительная очистка от явно неэлитных объектов, от объектов, строительство которых реально не начато, от объектов, квартиры в которых предлагаются только на вторичном рынке, а также от объектов, данные о которых противоречивы и недостаточны.

В результате была сформирована база данных о лучшей сотне домов Москвы (“Топ-100”), квартиры в которых предлагаются на первичном рынке. Она включает 92 адреса (объекта), 6548 квартир общей площадью 1,02 млн кв. м. По нашей оценке, это составляет 85-90% объектов рассматриваемой категории.

Из них в ЦАО 72 адреса, 2133 квартиры, 364,7 тыс. кв. м,

в ЗАО 11 адресов, 2330 квартир, 348,1 тыс. кв. м,
в СЗАО 8 адресов, 1285 квартир, 177,6 тыс. кв. м,
в САО 1 адрес, 800 квартир, 130 тыс. кв. м.

В том числе введенных в строй (планируемых к вводу)
в 1998 г. - 11 объектов, 591 квартира, 102,4 тыс. кв. м,
в 1999 г. - 18 объектов, 643 квартиры, 116,1 тыс. кв. м,
в 2000 г. - 20 объектов, 1390 квартир, 252,7 тыс. кв. м,
в 2001 г. - 23 объекта, 1151 квартира, 175,5 тыс.кв. м,
в 2002 г. - 19 объектов, 1973 квартир, 243,6 тыс.кв. м,
в 2003 г. - 1 объект, 800 квартир, 130 тыс. кв. м.

По ценовым диапазонам в базу данных включены объекты со средней ценой 1 кв. м:
$1-2 тыс. - 12,5%,
$2-4 тыс. - 71,6%,
$4-6 тыс. - 15,9%.

При этом в 92% объектов имеются квартиры, удельная цена которых превышает $2 тыс., и в 2,7% она достигает $10 тыс.

Вот пример описания характеристик одного из известных в Москве элитных комплексов.

Комплекс состоит из трех построенных зданий (два 32-хэтажных и одно 29-ти этажное) и одного строящегося (42 жилых этажа). Монолитный каркас, заполненный кирпичом. 700 квартир в 3-х построенных корпусах, более 250 квартир в строящемся корпусе.

Построенные корпуса установлены на общей платформе (3 уровня), которая содержит подземные паркинги и всю инфраструктуру комплекса. На крыше каждого корпуса под декоративными парусами 3-6 уровней занимают квартиры с террасами и пентхаусы. Строящийся корпус соединен с построенными отапливаемой галереей-переходом.

Окна, а также угловые зоны и эркеры квартир, выполненные в отапливаемом контуре (превращаемые по желанию покупателя в зимний сад или лоджию) застеклены при строительстве пластиковыми стеклопакетами “Rehau”, благодаря чему фасад после заселения сохраняет первоначальный вид. Благоустроенная территория. Набережная забрана в гранит, благоустроена. Фонтаны, прогулочные дорожки, беседки, ротонды.

Инженерное оборудование от ведущих мировых производителей. Лифты фирмы Otis класса “люкс”. Системы принудительной приточно-вытяжной вентиляции. Собственный центральный теплопункт. Опто-волоконная телефонная сеть, Интернет, спутниковое, кабельное и интерактивное ТВ, внутренние каналы наблюдения. Видеодомофон. Штатные места для установки внешних блоков кондиционеров. В квартирах с террасами и пентхаусах возможно на этапе строительства запроектировать размещение крытого или открытого бассейна, вытяжки для камина.

Отделка общественных зон - с использованием натурального камня (мрамор, гранит), хромированного металла, витражей, “венецианской штукатурки”. Холлы высотой 8 м: оранжереи, фонтаны, мягкая мебель, зеркала, произведения искусства, итальянские светильники авторской работы, ковка. Многоуровневые и подвесные потолки, сложные системы освещения.

Квартиры свободной планировки, без отделки, черновая штукатурка на стенах, без стяжек на полах (позволяет проектировать размещение кухни и санузлов, т.е. “мокрых мест”, в любой части квартиры).

Квартиры с террасами и пентхаусы на ранних стадиях строительства выполняются в соответствии с пожеланиями покупателя (общая площадь квартиры, площадь террасы, количество уровней, высота потолков, наличие камина, бассейна, оранжереи). Площадь квартир - от 127 до 177 кв. м. Окна - эркерное или угловое остекление. Стеклопакеты двухкамерные, трехслойные с высококласным низкоэмиссионным стеклом, профиль немецкой фирмы “Rehau”. Входные двери итальянские бронированные, огнестойкие, с замком повышенной секретности (отделаны шпоном из ценных пород дерева). радиаторы итальянские биметаллические (нержавеющая сталь - алюминий) с терморегуляторами. Высота потолка - 3,1 м.

Территория площадью более 4 га. Мощение тротуарной плиткой с художественным орнаментом, декоративные фонари, альпийские горки, цветники. Спортивная зона: теннисные корты, детские городки, роликовые дорожки, каток, футбольные и баскетбольные площадки. Охрана. Благоустроенная гранитная набережная.

Инфраструктура. Женский клуб: зал для аэробики, фитнес, косметический салон и парикмахерская. Бутики известных дизайнеров, спортмагазин. Бильярд и русская баня с закрытой VIP-зоной. Профессиональный боулинг. Детский бассейн и водные аттракционы. В здании - игровые комнаты, компьютерный салон. Аквапарк площадью более 5 тыс. кв. м, спроектированный немецкой фирмой WAFA. 25-метровый бассейн, кабинки солярия, спрятанные в гротах, гидромассаж и pool-бар, детский бассейн и водные аттракционы. Финские сауны, турецкие бани, автоматические сауны Caldarium, массажный кабинет. Ресторан, летнее кафе, банкетные залы, room-сервис.

Подземный гараж с круглосуточными автомойками и сервисом. Оборудован обогреваемыми пандусами с антискользящим покрытием..

Собственная служба эксплуатации, профессиональный штат охраны, консъержи, садовники.

Сравнительный анализ качества жилья позволил формализовать основные требования, предъявляемые к стандартам качества трех выделенных категорий комфортности в современных условиях (табл. ). В частности, к элитному эилью в Москве сегодня могут быть отнесены дома, удовлетворяющие следующим требованиям. на сегодняшнем уровне технологий, независимо от способа исполнения каркаса и наружной отделки - только керамический кирпич с внешней системой утепления фасада или базальтово-волокнистым утеплителем в среднем слое. двухкамерные стеклопакеты с профилями и фурнитурой от ведущих мировых производителей, с повышенной площадью остекления, если нет архитектурных ограничений : автономное или дублированное теплоэнергообеспечение без ограничения норм потребления, тонкая очистка воды на вводе и воздуха в системе централизованной принудительной приточно-вытяжной вентиляции, применение во всех инженерных системах и узлах только материалов и оборудования ведущих мировых производителей. свободная планировка или по желанию покупателя, общая площадь квартиры от 70-90 кв. м (студия) до 180-250 кв. м. Развитые зоны отдыха, обслуживания внутри дома. отделка и интерьер, проработанные на уровне наружной архитектуры дома, высокой удельной стоимости за счет экслюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства. гарантированный диапазон опций сервиса: отдых, спорт, бытовые услуги, общественное питание, времяпрепровождение детей. огороженная, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения, охраняемая, благоустроенная (ординарное мощение, озеленение, освещение). C ландшафтной проработкой, соответствующей уровню наружной архитектуры дома, с наличием инфраструктуры для прогулок и отдыха взрослых и детей. крытый отапливаемый паркинг, обеспечивающий не менее 1 машиноместа на квартиру, с въездом с прилегающей территории дома. Крытый отапливаемый проход или лифт из подъезда в паркинг. по профессиональным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города.

Качество и экологичность ограждающих конструкций:

Качество остекления, как продолжения ограждающих конструкций:

Качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения

Качество планировки дома и квартир:

Качество внутренней отделки дома и квартир:

Качество инфраструктуры и сервиса:

Качество прилегающей территории:

Качество парковки:

Уровень проработки внешнего архитектурного облика:

Приведенные данные показывают лучшие тенденции в развитии стандартов качества жилья Москвы.

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

(23.06.2002 г.)

Категория: аналитические материалы

рисунки и таблицы к докладу в файле word

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада:

Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

4.1.

Рис. 22

Рис.23

Рис.24

Вот один из примеров популярного сегодня дома массовой застройки.

Кухни просторные, оборудованы экологичными и безопасными электроплитами.

По желанию жильцов достаточно просто устанавливается система домофона.

4.2.Жилье повышенной комфортности

Рис.25

Рис. 26

Рис.27

Вот пример жилого дома повышенной комфортности в одном из деловых центров Москвы.

В доме подземный гараж, число машиномест почти равно числу квартир.

4.3. Элитное жилье

Рис.28

Рис. 29

Рис.30

Самое большее, на треть в однокомнатных квартирах, увеличились площади кухонь.

Из них в ЦАО 72 адреса, 2133 квартиры, 364,7 тыс. кв. м,

При этом в 92% объектов имеются квартиры, удельная цена которых превышает $2 тыс., и в 2,7% она достигает $10 тыс.

Вот пример описания характеристик одного из известных в Москве элитных комплексов.

Собственная служба эксплуатации, профессиональный штат охраны, консъержи, садовники.

Качество и экологичность ограждающих конструкций:

Качество остекления, как продолжения ограждающих конструкций:

Качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения

Качество планировки дома и квартир:

Качество внутренней отделки дома и квартир:

Качество инфраструктуры и сервиса:

Качество прилегающей территории:

Качество парковки:

Уровень проработки внешнего архитектурного облика:

Приведенные данные показывают лучшие тенденции в развитии стандартов качества жилья Москвы.

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

Стерник Геннадий Моисеевич,
Директор по стратегическому развитию Агентства экспертизы инвестиционных проектов, член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, к.т.н.

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2002 году: НОВАЯ СТАДИЯ РАЗВИТИЯ

Что мы прогнозировали и что имеем

В предыдущей публикации был дан прогноз развития рынка жилья Москвы на год вперед, разработанный в декабре 2001 года. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья в 2002 году завершит стадию устойчивого роста и перейдет к стадии рецессии – снижения темпов роста и затем стабилизации цен, преимущественно колебательной, по сценарию "с перебегом": цены предложения (но не цены сделок!) еще будут два-четыре месяца по инерции расти (на 5-10% в сумме), но рост объема предложения и сокращение спроса приведут к снижению темпов роста цен предложения и затем - к снижению самих цен (на 10-15% от высшей точки). Но не длительному: в течение года произойдет колебательная стабилизация с уменьшающейся амплитудой и возвратом на уровень начала года. Прогноз динамики цен для Москвы, выполненный комбинированным (статистическим и эвристическим) методом, приведен на графике.

Сегодня имеется возможность сверить прогноз с фактическим развитием событий за полгода, и заодно обсудить некоторые утверждения и заблуждения, бытующие в среде московских аналитиков, практиков – риэлторов и девелоперов, и тиражируемых журналистами.

Примечание: фактические данные рассчитаны автором по информации Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС), Светлакова В.И., САРН (Миэль-Недвижимость), Колокольников Д.А., САРН (Контакт-Недвижимость).

Из данных, приведенных на графике, видно, что за пять месяцев цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли на 4% и практически стабилизировались. Темпы роста цен снизились как по сравнению с предыдущим периодом, так и по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Снижение цен еще не началось, и их прирост несколько меньше прогнозируемого. Но в целом фактические данные за январь-май не противоречат сделанному в декабре годовому прогнозу, и его корректировка пока не требуется.

Период	Средняя удельная цена квартир на конец периода, $/кв. м	Прирост к предыдущему периоду, %
12.00	720	-
1-2 кв. 2001	800	11
3-4 кв. 2001	940	18
1-2 кв. 2002	976	4

ИЗМЕНЕНИЕ УДЕЛЬНЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ в Москве

Как истины превращаются в мифы

В среде профессионалов рынка недвижимости, аналитиков, журналистов время от времени возникают утверждения, которые изначально могут быть истинными, по крайней мере в теории или в отдельные периоды развития рынка. Но рынок постоянно развивается и изменяется, а эти утверждения продолжают жить и распространяться, превращаются в штампы, и затем – в заблуждения (мифы).

Например, несколько лет назад модно было обсуждать известную в макроэкономической теории истину о том, что цены на товар определяются равновесием спроса и предложения. Однако, в условиях рынка недвижимости, по определению несовершенного (по сравнению с товарным, фондовым и иными рынками), и тем более в условиях переходной экономики России действуют множество других факторов, вызывающих изменение цен.

В частности, рынок недвижимости весьма инерционен, его полуциклы (роста или падения) длятся один-три года, и (независимо от других факторов) рост цен предложения жилья может продолжаться полгода-год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса.

Другой фактор - двухвалютность рынка недвижимости, вследствие чего он реагирует на изменения курса доллара, его покупательной способности в России. В результате этого цены в ряде городов росли (в долларовом выражении) не только в начальной, стартовой стадии рынка (когда приватизация квартир только начиналась, и спрос превышал предложение), но и в 1994-95 годах, когда спрос был ниже предложения.

Сегодня, под влиянием информационно-разъяснительной работы среди профессионалов, эта ситуация уже в основном осознана, хотя в публикациях еще встречаются ссылки на данный миф.

Но уже появились и циркулируют новые мифы.

Миф первый: снижение покупательной способности доллара в России приводит к повышению долларовых цен на жилье

В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен – инфляция составила 3,1%. Но в феврале-марте она снизилась до приемлемой величины в 1,1-1,2% (в целом за 5 месяцев – 8,4%), и правительственные эксперты снова уверились, что заложенный в бюджет прогноз годовой инфляции (12-14%) не будет превышен. Независимые эксперты готовятся к 16-18% годовой инфляции.

Курс доллара к рублю, повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,6-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%, за пять – на 4,5%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7%), но пока не требует изменения бюджетного прогноза.

В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%, за 5 – на 3,7%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок).

Отсюда многие аналитики делают вывод, что, в связи с уменьшением товарного наполнения доллара, долларовая цена предложения жилья должна адекватно повышаться продавцами (при прочих стабильных факторах).

Но статистика не подтверждает эту теоретически возможную гипотезу. Многолетние исследования показали, что при резких, кризисных скачках курса доллара вверх (“черный вторник” 1994 года, август 1998 года) долларовые цены предложения устремляются не вниз, а вверх, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.

Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).

Миф второй: эффективность дилерских операций на рынке жилья достигает 20-30%

В последнее время в ряде публикаций риэлторы делятся опытом, аналитики обосновывают, журналисты пропагандируют высокую и стабильную доходность инвестиций в недвижимость – в дилерские операции (купить квартиру на вторичном рынке сегодня, продать через полгода на 20% дороже), в инвестиционные контракты (купить инвестиционную долю сегодня, когда застройщик предоставляет 20-40 процентную скидку, продать через полгода на 30% дороже), и т.п.

В 2002 году, в условиях перехода рынка к стабилизации, доходность дилерских операций будет колебаться около нуля. Рост цен на инвестиционные контракты по мере приближения срока сдачи объекта, который в 2001 году включал 25-30% общего роста цен на рынке и лишь 10-15% скидки, сегодня ограничивается только этими 10-15 процентами. То, что в 2001 году было справедливым, сегодня не сработает.

Удивительна инертность профессионалов рынка недвижимости, практиков и аналитиков! Полтора года назад они не обратили внимания на наш прогноз перехода рынка в 2001 году к стадии устойчивого роста. Даже прогноз, сделанный в июне 2001 года на второе полугодие, о 25-30% роста цен к декабрю, не привлек внимание. Наконец, эмпирически некоторые заметили начавшийся ажиотажный спрос и скачок цен, и наконец-то осознали, что прошлый год, исключительно выгодный для инвестиций, ими недоиспользован. Но вот теперь, в 2002 году, они намерены полностью использовать окно возможностей… которое уже закрылось.

Миф третий: дешевое дешевеет, дорогое дорожает

Это – любимый девиз экспертов рынка и штамп журналистов. Рассмотрим его подробнее.

Ниже показана динамика средней удельной цены квартир в Москве для квартир различного размера.

Примечание: здесь и далее графики построены автором по данным Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС).

Видно, что наименьшая удельная цена в среднем по Москве – на однокомнатные квартиры, затем практически одинаковая – на двух- и трехкомнатные, и значительно выше – на квартиры четырех и более комнат (в Петербурге и других городах эта закономерность имеет обратный характер).

Обратим внимание на то, что в период устойчивого роста рынка происходило плавное сближение однокомнатных квартир с двух-трехкомнатными (дешевое дорожало быстрее). Это особенно заметно на графике, отражающем темпы роста цен относительно декабря 1999 года. На нем также видно, что в период снижения цен в первой половине 2000 года темпы снижения для 1-, 2-, 3-комнатных квартир были практически одинаковыми, а 4-комнатные (“дорогие”) дешевели гораздо быстрее. Наконец, в период перехода к стабилизации после роста, зимой-весной 2002 года, однокомнатные и двухкомнатные (“дешевые”) квартиры выросли на 3-4% (меньше среднерыночного роста), цены на трех- и четырехкомнатные – на 4-5% (больше среднерыночного роста).

Таким образом, соотношение темпов роста цен на квартиры различного размера устойчиво в пределах одной стадии развития рынка, но отличается при переходе рынка от одной стадии к другой.

Те же закономерности демонстрирует статистика динамики средней удельной цены квартир, дифференцированных по качеству (на рисунке выделено 8 типов жилья).

Наконец, главный вывод из приведенной статистики состоит в том, что никаких “революционных” изменений на рынке при более детальном его рассмотрении (переходе от анализа “средней температуры по госпиталю” к дифференцированному анализу цен по квартирам различных размеров) не наблюдается – инверсии (перемены мест) в уровне цен на квартиры различного размера и различного качества практически не происходило.

Миф четвертый: постоянное изменение структуры предложения квартир искажает оценку динамики цен

Действительно, использование показателя “средняя удельная цена квартир, присутствующих на рынке города”, предполагает оценку динамики цен с учетом изменяющейся структуры объектов (доли объектов различных категорий). Такая оценка аналогична оценке динамики показателя ВВП в “большой” экономике. И это может смазать тенденции изменений на рынке. Поэтому, по мнению ряда специалистов, динамику цен на рынке города целесообразно определять без учета изменения структуры объектов, как это делает Госкомстат при оценке инфляции в “большой” экономике.

Проверим это, теоретически верное, утверждение статистикой. Для этого определим динамику общего объема предложения квартир на рынке и его структуры (по числу комнат).

Из графика видно, что в период устойчивого роста цен, когда общий объем предложения изменялся в 1,5-2 раза, доля квартир различного размера в общем объеме предложения изменялась незначительно. В периоды спада и рецессии изменения долей были более значительны. Это свидетельствует о том, что этот показатель – изменение структуры предложения – практически не смазывает картину динамики рынка. В то же время он является чувствительным индикатором тенденций его изменения.

Проверим еще раз эти утверждения при дифференциации квартир по местоположению.

Из графика следует, что динамика средней удельной цены квартир в Москве и в каждом из ее административных округов была практически синхронна. Лишь в последний период, когда темпы роста цен предложения в среднем по Москве замедлились, в ЦАО рост продолжался, в то время как в других округах он приблизился к нулю. Это еще раз говорит о том, что признаки несинхронности процессов в различных территориальных локациях являются чувствительным индикатором изменений на рынке в целом. При устойчивом росте (как и при устойчивом снижении) цен в среднем по городу эти же процессы протекают аналогично и в ограниченных районах города.

И в то же время за весь период наблюдений инверсии уровня цен в различных округах практически не наблюдалось.

Таким образом, изменение структуры предложения жилья (по числу комнат и по местоположению) практически не влияет на оценку средней удельной цены предложения квартир на рынке в целом. В то же время мы рекомендуем определять эту величину обоими способами (по методу ВВП и по методу индекса инфляции), что расширяет возможности анализа тенденций на рынке.

Миф пятый: аналитики своими прогнозами формируют тенденции на рынке

В последние год-полтора в ряде публикаций упорно муссируется (под видом инсайдерской информации, слухов) утверждение о том, что прогнозы корпоративных аналитиков рынка недвижимости выполняются по заказу, они обеспечивают изменение тенденций рынка в интересах отдельных игроков.

Как и в предыдущих случаях, этот миф начинается с истины (точнее, с трех истин).

Первая состоит в том, что прогнозы действительно могут воздействовать на массовую психологию клиентов рынка. И этим пытаются пользоваться отдельные фирмы и корпорации, призывая покупателей - скорее покупать (“завтра будет дороже!”), продавцов - продавать (“завтра будет дешевле!”), разогревая рынок обсуждением проекта закона о контроле над расходами (в конце 1999 и 2000 года) и т.п. Однако, для таких пиар-акций не нужны обоснованные прогнозы (а может быть, и вредны, если они объективно разойдутся с намерениями лохотронщиков). Противодействовать таким акциям можно только одним способом – повышением рыночной грамотности клиентов рынка. О том, что такой процесс успешно идет, свидетельствует изменение динамики объема сделок купли-продажи жилья в Москве за последние годы: ажиотаж декабрей 1997, 1998, 1999 года в 2000 году сгладился, а в 2001 году не случился вовсе.

В целом объем продаж на первичном и вторичном рынке жилья Москвы в последние годы стабилизировался на уровне 95-105 тыс., при том, что доля продаж вторичного рынка снижалась, а росла доля продаж квартир в введенных в строй домах и инвестиционных договоров (долевого участия в строящихся домах). Однако, в 2001 году по всем четырем позициям наблюдается небольшое снижение относительно предыдущего года, что опровергает еще один миф – об ажиотажном спросе в 2001 году.

Вторая истина состоит в том, что операторы фондового или валютного рынка действительно могут своими действиями (а операторы уровня Сороса – и прогнозами) влиять на рынок. Как хорошо описано в книге Сороса “Алхимия финансов”, в момент начала полуцикла подъема цен на акции умелый брокер активно скупает дешевые акции (“играет на повышение”). Темпы роста цен искусственно нарастают, и рынок “проскакивает” тот уровень цены, которого данные “голубые фишки” достойны. В этот момент игрок массово продает данные акции по высокой цене (“фиксирует прибыль”). Аналогичные, только обратные действия (“игра на понижение”), предпринимаются на втором полуцикле (спада цен). Как правило, все это происходит в течение одного торгового дня на бирже.

Возможно ли такое поведение “игроков” на рынке недвижимости? Справедливы ли утверждения некоторых операторов рынка о том, что они “играют на повышение, на понижение” (а некоторые аналитики еще и утверждают об игре операторов “на стабилизацию”!)? Совершенно ясно, что это – очередной миф. У операторов рынка недвижимости нет рычагов влияния – возможности массовой скупки или продажи объектов определенного типа (за исключением ограниченных по месту и времени случаев). Поэтому выражения типа “играю на повышение” означают всего лишь “учитываю тенденцию к повышению в своей работе”.

Наконец, третья истина состоит в том, что прогнозы Гриспена, главы Федеральной резервной системы США, о предстоящем изменении ставки рефинансирования на 0,5%, или Геращенко, бывшего главы ЦБ РФ, об изменении курса доллара, мгновенно отражаются на фондовых и валютных рынках. Однако, мы, аналитики российского рынка недвижимости – не Гриспены и не Геращенко. У нас нет тех реальных рычагов, которыми центральные банки влияют на рынок – права изменения ставки рефинансирования, возможности валютных интервенций на бирже. Мы можем лишь изучать и отслеживать объективные тенденции рынка, и на этой основе вырабатывать прогнозы, не зависящие от интересов наших работодателей. А вот использование этих прогнозов для своевременной корректировки стратегии своего бизнеса – это право операторов рынка (которое требует высокой квалификации, и примеры такого использования – единичны).

Создать и настроить автопилот, круиз-контроль, своевременно давать бизнесу прокладку курса – вот ключевая задача аналитиков-прогнозистов. А для этого нужны выверенные, обоснованные, объективные прогнозы.

Все остальное – мифы.

ã Стерник Г.М., 19.06.02.
gm_sternik@sterno.ru
http://www.realtymarket.ru

Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2002 году: НОВАЯ СТАДИЯ РАЗВИТИЯ

Категория: аналитические материалы

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2002 году: НОВАЯ СТАДИЯ РАЗВИТИЯ

Что мы прогнозировали и что имеем

Период	Средняя удельная цена квартир на конец периода, $/кв. м	Прирост к предыдущему периоду, %
12.00	720	-
1-2 кв. 2001	800	11
3-4 кв. 2001	940	18
1-2 кв. 2002	976	4