аналитические материалы

С О Д Е Р Ж А Н И Е

1. Ценовая ситуация в 2007 году

Исходные данные

Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В.М., Казимир Л.М. (АКЦ холдинга Миэль), Стерником С.Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А.Ю. (все – Москва и Московская область), Хорьковым М.А.. Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Смеловым П.Л., Высоцкой Т.В., «Сибакадемстрой Недвижимость», Ермолаевой Е.А., RID Analitics (все - Новосибирск), Трошиной В.М., КГ «ЛЕКС» (Тюмень), Чумаковым А.М., «Титул», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все - Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д. (все - Пермь), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Савиной М.Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье», Калининой Е.В., «Мегаполис-Недвижимость» (все - Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости», Исаевой М.А., «Золотой ключ» (все - Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты Рост. обл.), Решетниковым М.А., «Агентство Максимум» (Томск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), а также аналитиками, которые в настоящее время проходят процедуру сертификации: Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Бурмакиной Е.В., Чуриновой И.В., «АРЕВЕРА» (все - Красноярск), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль). Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. Кроме того, использовались официальные данные о среднемесячном курсе доллара и инфляции и другим макроэкономическим показателям, публикуемые ЦБ РФ, Минфином РФ, МЭРТ РФ.

Итоги года

С декабря 2006 по декабрь 2007 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России выросла:

в Москве* – с 4828 до 5429 $/ кв. м (на 12%), или с 126,93 до 133,00 тыс. руб./кв. м (5%);

в Петербурге* – с 2593 до 3200 $/ кв. м (24%), или с 68,17 до 77,76 тыс. руб./кв. м (14%);

в Мособласти* – с 2522 до 2536 $/ кв. м (1%), или с 66,3 до 62,13 тыс. руб./кв. м (-6%);

в Екатеринбурге – с 2415 до 2615 $/ кв. м (13 %), или 63,51 до 64,06 тыс. руб./кв. м (1 %);

в Уфе – с 1729 до 2000 $/ кв. м (16%), или с 45,85 до 49,0 тыс. руб./кв. м (7%);

в Новосибирске – с 1658 до 2350 $/ кв. м (42%), или 43,59 до 55,0 тыс. руб./кв. м (26%);

в Тюмени – с 1600 до 2192 $/ кв. м (37%), или с 42 до 53,716 тыс. руб./кв. м (28%);

в Ростове-на-Дону – с 1385 до 1770 $/ кв. м (28%), или с 36,41 до 41,00 тыс. руб./кв. м (12,6%);

в Перми – с 1430 до 2258 $/ кв. м (58%), или с 36,61 до 54,87 тыс. руб./кв. м (50%);

в Твери – с 1370 до 1833 $/ кв. м (34%), или с 36,02 до 44,91 тыс. руб./кв. м (25 %);

в Кемерово – с 1369 до 1883 $/ кв. м (38%), или с 36,0 до 45,76 тыс. руб./кв. м (27%);

в Пензе – с 890 до $/ кв. м ( %), или с 28 до тыс. руб./кв. м ( %);

в Ульяновске – с 859 до 1243 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%);

в Ижевске – с 1837 до 1865 $/ кв. м (2%), или с 49,00 до 45,70 тыс. руб./кв. м (-7%);

в Краснодаре* – с 1370 до 2088 $/ кв. м (52%), или с 39,12 до 50,74 тыс. руб./кв. м (30%);

в Красноярске – с 1115 до 2016 $/ кв. м (81%), или с 29,31 до 54,29 тыс. руб./кв. м (85%);

в Ярославле с 1758 до 1910 $/ кв. м (9%), или с 46,22 до 46,83 тыс. руб./кв. м (1%).

в Ульяновске – с 859 до 1233 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%)..

Примечания: 1. Звездочкой* отмечены города с долларовой номинацией цен.

2. Мособласть - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.

По итогам года прирост цен предложения жилья в долларовом выражении составил от 1 до 81%, в рублевом выражении от -7 до 85%.

Уровень цен на жилье в городах выборки

(упорядочено по возрастанию в декабре 2007 года)

Динамика цен в 2007 году

Ежемесячная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России (в долларовом и рублевом выражении) показана на следующем рисунке.

Динамика средней удельной цены предложения жилья в городах России

Ниже приведена динамика индексов роста долларовых и рублевых цен.

По характеру динамики цен в долларовом выражении все города выборки можно разделить на четыре группы:

а) города, где цены с самого начала года были стабильны – незначительно колебались относительно уровня декабря прошлого года (или даже понижались), при этом в последние месяцы начался рост: Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль;

б) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация: Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак, Шахты;

в) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация, после чего восстановился рост: Петербург, Новосибирск, Ростов, Тверь, Пермь, Краснодар;

г) города, где цены росли: Красноярск (город с экстраординарным ростом).

Характер динамики цен в рублевом выражении несколько отличается:

а) в первую группу (Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль), дополнительно вошел Петербург, при этом несколько изменился характер динамики – стабильность и даже снижение цен (Ижевск, Мособласть);

б) во вторую группу (Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак, Шахты) дополнительно вошел Ростов, и понизился уровень индексов роста цен;

в) в третьей группе (Новосибирск, Тверь, Пермь, Краснодар) исключен Петербург;

г) четвертая группа осталась неизменной (Красноярск).

Приведенные данные показывают, что рынок жилья городов России, после стремительного взлета цен в предыдущем году, в 2007 году в основном перешел к стадии стабилизации: в Москве, Мособласти, Екатеринбурге, Ижевске, Ярославле – с начала года, в других городах (за исключением Краснодара, Красноярска) – с мая-июня. При этом продолжительность стабилизации составила от трех-четырех месяцев до 10 (Москва) и даже 12 (Мособласть, Ижевск, Ярославль) месяцев. Осенью в ряде городов (Москва, Мособласть, Петербург, Пермь, Новосибирск, Тверь, Ростов) наметился новый подъем цен.

Причины перехода к стабилизации были рассмотрены в отчете по итогам 2006 года [1] .

Основной причиной является уход с рынка покупателей, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья (в том числе с ипотечной поддержкой) после стремительного взлета цен в предыдущие год-два.

Основные особенности динамики цен на рынке жилья России в 2007 году:

- некоторые различия в динамике и величине годового прироста цен в рублевом и долларовом выражении, вызванные укреплением рубля относительно доллара (по итогам года – на 9,4%);

- дополнительное уменьшение величины прироста реальных цен (с исключенной инфляцией рубля и доллара) по сравнению с номинальными в связи с неожиданным ростом потребительских цен (по итогам года – на 12%);

- существенные различия в моментах начала и продолжительности стабилизации, и вследствие этого – в итоговых величинах годовых приростов цен в различных городах.

Первые две особенности иллюстрируются графиками динамики индексов макрофинансовых показателей и индексами реальных цен (с исключенной инфляцией). Графики показывают, что потребительские цены за год выросли на 11,8%, рубль девальвировал к доллару на 6,5%, локальная инфляция доллара в России составила 19,6%, и доллар потерял 16,4% своей покупательной способности в России (относительно потребительской корзины). В результате прирост реальных цен в 2007 году в городах выборки составил от -20% до 35% (с исключением Красноярска).

Последняя особенность может быть объяснена при рассмотрении динамики цен в среднесрочной и долгосрочной ретроспективе.

2. Долгосрочные закономерности развития рынка жилья городов России

Среднесрочная ретроспектива

За последние три года рынок жилья городов России прошел очередной цикл роста цен, в результате которого цены предложения удвоились и утроились (выросли в 2,7-3,4 раза).

Средняя удельная цена предложения квартир в городах России

(упорядочено по убыванию прироста цены за 2005-2007 года)

Видно, что за последние три года цены выросли в Москве, Петербурге, Мособласти, Екатеринбурге, Ростове, Ижевске, Краснодаре, Красноярске в 2,7-3,0 раза, Ульяновске, Новосибирске, Уфе, Перми, Твери, Ярославле в 3,1-3,4 раза. При этом рост происходил во всех городах, но несинхронно: за первый календарный год прирост составил от 9 до 55%, за два года – от 41 до 211%, за три года – от 170 до 239%. Следовательно, динамика цен за три календарных года не позволила выявить общие для различных городов закономерности роста цен. Необходимо проанализировать более длинные динамические ряды.

Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России

Мониторинг московского рынка жилья мы проводим с июня 1990 года, других городов – с 1992-1999 гг. Накопленные динамические ряды среднемесячных удельных цен на квартиры предоставляют возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.

На следующем графике видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен в Москве четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет (в других городах – 8-9 лет). Второй этап пока длится 7,5 лет (в других городах – 6-6,5 лет).

Первые десять лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен, переход к стабилизации, а затем кризис 1998-1999 гг. В середине 2000 года, когда рынок жилья находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Следующие 7 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

Оказалось, что Москва и Московская область, как и все другие города, прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1995 г.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация-2002, «нефтяной» рост, стабилизация-2004, «ипотечно-нефтяной» рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 года), стабилизация-2007, начало нового роста. В других городах отмечены следующие особенности:

- несинхронность начала и окончания отдельных стадий;

- некоторые отличия в протекании отдельных стадий.

Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, объективном характере этих закономерностей, при несомненном влиянии особенностей локальных рынков на динамику поведения цен.

Некоторые закономерности развития рынка жилья в городах России

На следующем рисунке приведены графики индексов цен в городах выборки относительно декабря 2001.

Рисунок показывает, что за первые три года индексы роста составил 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0.

На этих графиках выявляется общая для всех городов выборки закономерность – не прекращающийся с 2001 года рост цен, без падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 гг., 1998-1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенных рисунках летом-осенью 2003 года, осенью 2005 года и в конце 2007 года, второй – в 1996-1997 гг., в конце 2000 - начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 года.

В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло: в июне 2004 и в октябре 2006 года – 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 и в декабре 2007 года – 1,2-1,3.

В конце 2007 года вновь произошла консолидация трендов, что свидетельствует об общем начале новой стадии повышения темпов роста цен на жилье в городах России.

Приведенные данные показывают, что долгосрочный рост цен на развивающихся рынках является не равномерным, а волнообразным. Он сопровождается циклическими колебаниями ежемесячных темпов роста от нуля до 10-12%, период которых составляет 2,5-3 года. В течение одного периода цены начинают расти, проходят пик темпов роста, затем снова стабилизируются. При этом за один период цены вырастают в 2,5-3,5 раза.

Такое поведение цен в первую очередь является следствием характерного для развивающихся рынков глубокого отставания предложения на рынке от совокупного платежеспособного спроса. С учетом высокой потребности населения России в жилье (обеспеченность жильем составляет в среднем 19,9 кв. м на человека, при аналогичных показателях в Лондоне и Мадриде 31, Париже и Вене 38, Стокгольме и Берлине 40, Копенгагене 46, Варшаве 25, Праге 29, Будапеште 33 кв. м), очередных удвоений-утроений цен в условиях устойчивого роста платежеспособного спроса можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства, ввода жилья и предложения на рынке.

3. Прогноз

Ретроспективная проверка прогнозов на 2007 год

С 1995 года мы осуществляли ежегодно прогнозирование тенденций изменения цен на рынке жилья Москвы и других городов России на основе экономико-математических моделей поведения колебательных (кибернетических) систем [2] . И эти модели до 2001 года (включая стадию послекризисного восстановления рынка) обеспечивали высокую точность прогнозов.

Последние 6-7 лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Однако, непрерывный рост цен на втором этапе развития рынка жилья России, особенно взрывной рост в 2003 и в 2005 гг., модели не предсказывали, а последствия этих стадий нами рассматривались как предпосылки для назревания и схлопывания «пузыря» на рынке жилья Москвы. Для сравнения, английские аналитики в эти же годы также рассматривали сценарий «пузыря» как наиболее вероятный для рынков жилья Великобритании, США, Канады, Австралии и других стран.

Летом 2006 года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста [3] .

Далее был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда» [4] , который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах [5] . Получено, что в столичном регионе уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможными колебаниями на +/-5%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. В отчете описан баланс факторов, объясняющих причины такого предполагаемого поведения рынка жилья.

Прошедшие 12 месяцев позволяют сверить рассчитанные прогнозы с фактическими данными.

Приведенные данные показывают, что по характеру тенденции перехода к стабилизации прогнозы оправдались, и количественно прогнозы были рассчитаны с достаточно высокой точностью (лишь по Перми, как показано на графике, а также по Новосибирску и Петербургу по результатам полугодия расхождение превысило 10%, и была проведена корректировка прогнозов). В Москве, Московской области, Екатеринбурге, Твери сходимость прогнозов с фактическими данными в течение 10 месяцев была высокой. Однако, в последние два-три месяца начался новый подъем цен, опередивший прогнозы. Причины такого расхождения должны быть объяснены.

По нашему мнению, первая и основная причина относится к факторам политической группы: руководству страны удалось избежать предвыборного противостояния властных группировок, власти и бизнеса, особенно после объявления приемлемых для общества кандидатур будущих президента и премьер-министра. Это предотвратило возможный отток капитала из страны, стимулировало население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений (реальная заработная плата выросла в 2007 году на 16% против 13,4% в 2006 году).

Вторая причина относится к группе макроэкономических – это существенное повышение в конце года мировых цен на нефть (достигших уровня 100 $/баррель), невиданный объем инвестиций в экономику (более $40 млрд) со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости.

Третья причина – макрофинансовая: слишком сильное укрепление рубля (падение доллара) и всплеск инфляции вызвали новую волну недоверия населения к состоянию валютно-финансовой системы государства, что стимулировало «бегство от доллара и от рубля» на рынок недвижимости.

И, наконец, небывалый объем зарубежных инвестиций в строительство (22,4% против 16% в 2006 году), хотя и породил повышенные риски инфляционного всплеска, но с точки зрения рынка недвижимости оказался серьезным повышающим фактором.

Остальные факторы в течение года находились в пределах, описанных в отчете за 2006 год.

В результате стадия стабилизации в Москве и области оказалась на 3-4 месяца короче прогнозируемой продолжительности и составила 10 месяцев, в других городах – 4-8 месяцев, и прирост к концу года оказался несколько выше (при том, что прогнозируемый характер динамики цен повсеместно подтвердился).

Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России на 2008-2009 годы.

Математическая модель и ее корректировка

Согласно методу негармонического разложения ценового тренда, методика прогнозирования включает последовательное определение первой, второй и т.д. производной – отклонений фактических значений от аппроксимирующей функции предыдущего уровня, и суперпозицию полученных на каждой ступени разложения прогнозных значений для получения интегрального прогноза.

Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений [6] :

Y = y + Δy₂ + Δy₃ + Δy₄ + …. + Δy_n, (1)

y ₌ a₃ x³ + a₂x² + a₁x + a₀ , (2)

Δy₁ , (3)

Δy₂ = , (4)

Δy₄ = , (5)

……………………………………… , (n)

где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб.($)/кв. м;

y₁ – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;

Δy₂ – прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв. м;

Δy₃ - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб.($)/кв. м;

Δy₄ - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб.($)/кв. м;

Δy_n - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб.($)/кв. м;

а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

По результатам прошедшего года в модели в качестве базового тренда вместо квадратичной параболы используется парабола третьего порядка с более высокими темпами долгосрочного прогноза. При этом коэффициенты детерминации улучшились во всех моделях.

В дальнейшем (по нашим оценкам, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую половину полуфазы роста), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Расчет прогнозов на 2008-2009 годы

Полученные для ряда городов прогнозы (в долларовом выражении) приведены на следующих рисунках.

Получено, что в Москве в 2008 году продолжится рост цен, и к декабрю они превысят 8000 $/кв. м (прирост за год 45-50%, к декабрю 2006 года – 80-85%). В Московской области цены вырастут до 4500 $/кв. м (прирост за год 65-70%, к декабрю 2006 года – столько же).

Рассчитанный прогноз для других регионов показывает, что ценовая ситуация будет развиваться аналогично. В 2008 году прирост составит 40-45% в Твери, 60-70% в Перми, Ижевске, Ростове, Новосибирске, Ярославле, 75-85% в Петербурге, Екатеринбурге, 100% в Ульяновске.

За три года (2007-2009) цены вырастут в Мособласти, Ижевске, Москве Ярославле в 1,7-1,9 раза, в Екатеринбурге, Ростове, Петербурге в 2,5-2,8 раза, в Перми, Новосибирске, в 3,4-3,5 раза, в Ульяновске – в 3,7 раза.

Прогноз динамики цен в городах России в 2008-2009 гг.

(упорядочено по убыванию прироста за три года)

Таким образом, математическое моделирование динамики цен предложения жилья в городах России позволило получить прогнозные оценки динамики цен в 2008-2009 годах и за три года.

Вместе с тем, результаты математического моделирования («технического анализа») должны быть проверены путем рассмотрения баланса факторов на предстоящий период («фундаментальным анализом»).

Баланс фундаментальных факторов

Прогнозируемая динамика цен будет складываться под воздействием многих групп факторов – способствующих росту цен и препятствующих ему. По аналогии с прошлогодним отчетом, они объединены в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками), и внутренние факторы рынка недвижимости (развитие Национальной приоритетной программы «Доступное жилье», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости). По сравнению с прошлогодним анализом, некоторые факторы в 2008 году претерпят изменения.

Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье на 2008 год

Таким образом, полученный баланс факторов указывает на сильную повышательную тенденцию в динамике цен предложения жилья в городах России и подтверждает правильность результатов математического моделирования.

Выводы

В конце 2007 года рынок жилья Московского региона вступил в новую стадию развития – повышение темпов роста цен. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти 2008 год будет годом значительного роста цен: годовой прирост составит 45-50% и 65-70% соответственно. В других городах прирост составит от 45-50% (Тверь), 65-70% (Пермь, Ростов, Ижевск), 70-85% (Новосибирск, Петербург, Екатеринбург) до 100% (Ульяновск).

За три года (2007-2009) цены вырастут в 1,7-1,8 раза в Москве, Мособласти, Ижевске, в 2,5-2,9 раза в Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Ростове, в 3,4-3,5 раза в Новосибирске и Перми, в 3,7 раза в Ульяновске.

При этом долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) сохраняется с повышенными темпами – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) со средним темпом 25-35% в год и изменением месячных темпов роста от нуля до 8-12%.

Приложение: Справочные данные

© Стерник Г.М.

© Аналитическая группа Г.М.Стерника

20.01.08.

Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

Стерник Г.М., ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РОССИИ в 1990-2007 году: АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ

С О Д Е Р Ж А Н И Е

1. Ценовая ситуация в 2007 году

Исходные данные

Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В.М., Казимир Л.М. (АКЦ холдинга Миэль), Стерником С.Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А.Ю. (все – Москва и Московская область), Хорьковым М.А.. Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Смеловым П.Л., Высоцкой Т.В., «Сибакадемстрой Недвижимость», Ермолаевой Е.А., RID Analitics (все - Новосибирск), Трошиной В.М., КГ «ЛЕКС» (Тюмень), Чумаковым А.М., «Титул», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все - Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д. (все - Пермь), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Савиной М.Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье», Калининой Е.В., «Мегаполис-Недвижимость» (все - Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости», Исаевой М.А., «Золотой ключ» (все - Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты Рост. обл.), Решетниковым М.А., «Агентство Максимум» (Томск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), а также аналитиками, которые в настоящее время проходят процедуру сертификации: Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Бурмакиной Е.В., Чуриновой И.В., «АРЕВЕРА» (все - Красноярск), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль). Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. Кроме того, использовались официальные данные о среднемесячном курсе доллара и инфляции и другим макроэкономическим показателям, публикуемые ЦБ РФ, Минфином РФ, МЭРТ РФ.

Итоги года

С декабря 2006 по декабрь 2007 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России выросла:

в Москве* – с 4828 до 5429 $/ кв. м (на 12%), или с 126,93 до 133,00 тыс. руб./кв. м (5%);

в Петербурге* – с 2593 до 3200 $/ кв. м (24%), или с 68,17 до 77,76 тыс. руб./кв. м (14%);

в Мособласти* – с 2522 до 2536 $/ кв. м (1%), или с 66,3 до 62,13 тыс. руб./кв. м (-6%);

в Екатеринбурге – с 2415 до 2615 $/ кв. м (13 %), или 63,51 до 64,06 тыс. руб./кв. м (1 %);

в Уфе – с 1729 до 2000 $/ кв. м (16%), или с 45,85 до 49,0 тыс. руб./кв. м (7%);

в Новосибирске – с 1658 до 2350 $/ кв. м (42%), или 43,59 до 55,0 тыс. руб./кв. м (26%);

в Тюмени – с 1600 до 2192 $/ кв. м (37%), или с 42 до 53,716 тыс. руб./кв. м (28%);

в Ростове-на-Дону – с 1385 до 1770 $/ кв. м (28%), или с 36,41 до 41,00 тыс. руб./кв. м (12,6%);

в Перми – с 1430 до 2258 $/ кв. м (58%), или с 36,61 до 54,87 тыс. руб./кв. м (50%);

в Твери – с 1370 до 1833 $/ кв. м (34%), или с 36,02 до 44,91 тыс. руб./кв. м (25 %);

в Кемерово – с 1369 до 1883 $/ кв. м (38%), или с 36,0 до 45,76 тыс. руб./кв. м (27%);

в Пензе – с 890 до $/ кв. м ( %), или с 28 до тыс. руб./кв. м ( %);

в Ульяновске – с 859 до 1243 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%);

в Ижевске – с 1837 до 1865 $/ кв. м (2%), или с 49,00 до 45,70 тыс. руб./кв. м (-7%);

в Краснодаре* – с 1370 до 2088 $/ кв. м (52%), или с 39,12 до 50,74 тыс. руб./кв. м (30%);

в Красноярске – с 1115 до 2016 $/ кв. м (81%), или с 29,31 до 54,29 тыс. руб./кв. м (85%);

в Ярославле с 1758 до 1910 $/ кв. м (9%), или с 46,22 до 46,83 тыс. руб./кв. м (1%).

в Ульяновске – с 859 до 1233 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%)..

Примечания: 1. Звездочкой* отмечены города с долларовой номинацией цен.

2. Мособласть - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.

По итогам года прирост цен предложения жилья в долларовом выражении составил от 1 до 81%, в рублевом выражении от -7 до 85%.

Уровень цен на жилье в городах выборки

(упорядочено по возрастанию в декабре 2007 года)

Динамика цен в 2007 году

Ежемесячная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России (в долларовом и рублевом выражении) показана на следующем рисунке.

Динамика средней удельной цены предложения жилья в городах России

Ниже приведена динамика индексов роста долларовых и рублевых цен.

По характеру динамики цен в долларовом выражении все города выборки можно разделить на четыре группы:

а) города, где цены с самого начала года были стабильны – незначительно колебались относительно уровня декабря прошлого года (или даже понижались), при этом в последние месяцы начался рост: Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль;

б) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация: Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак, Шахты;

в) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация, после чего восстановился рост: Петербург, Новосибирск, Ростов, Тверь, Пермь, Краснодар;

г) города, где цены росли: Красноярск (город с экстраординарным ростом).

Характер динамики цен в рублевом выражении несколько отличается:

а) в первую группу (Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль), дополнительно вошел Петербург, при этом несколько изменился характер динамики – стабильность и даже снижение цен (Ижевск, Мособласть);

б) во вторую группу (Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак, Шахты) дополнительно вошел Ростов, и понизился уровень индексов роста цен;

в) в третьей группе (Новосибирск, Тверь, Пермь, Краснодар) исключен Петербург;

г) четвертая группа осталась неизменной (Красноярск).

Приведенные данные показывают, что рынок жилья городов России, после стремительного взлета цен в предыдущем году, в 2007 году в основном перешел к стадии стабилизации: в Москве, Мособласти, Екатеринбурге, Ижевске, Ярославле – с начала года, в других городах (за исключением Краснодара, Красноярска) – с мая-июня. При этом продолжительность стабилизации составила от трех-четырех месяцев до 10 (Москва) и даже 12 (Мособласть, Ижевск, Ярославль) месяцев. Осенью в ряде городов (Москва, Мособласть, Петербург, Пермь, Новосибирск, Тверь, Ростов) наметился новый подъем цен.

Причины перехода к стабилизации были рассмотрены в отчете по итогам 2006 года [1] .

Основной причиной является уход с рынка покупателей, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья (в том числе с ипотечной поддержкой) после стремительного взлета цен в предыдущие год-два.

Основные особенности динамики цен на рынке жилья России в 2007 году:

- некоторые различия в динамике и величине годового прироста цен в рублевом и долларовом выражении, вызванные укреплением рубля относительно доллара (по итогам года – на 9,4%);

- дополнительное уменьшение величины прироста реальных цен (с исключенной инфляцией рубля и доллара) по сравнению с номинальными в связи с неожиданным ростом потребительских цен (по итогам года – на 12%);

- существенные различия в моментах начала и продолжительности стабилизации, и вследствие этого – в итоговых величинах годовых приростов цен в различных городах.

Первые две особенности иллюстрируются графиками динамики индексов макрофинансовых показателей и индексами реальных цен (с исключенной инфляцией). Графики показывают, что потребительские цены за год выросли на 11,8%, рубль девальвировал к доллару на 6,5%, локальная инфляция доллара в России составила 19,6%, и доллар потерял 16,4% своей покупательной способности в России (относительно потребительской корзины). В результате прирост реальных цен в 2007 году в городах выборки составил от -20% до 35% (с исключением Красноярска).

Последняя особенность может быть объяснена при рассмотрении динамики цен в среднесрочной и долгосрочной ретроспективе.

2. Долгосрочные закономерности развития рынка жилья городов России

Среднесрочная ретроспектива

За последние три года рынок жилья городов России прошел очередной цикл роста цен, в результате которого цены предложения удвоились и утроились (выросли в 2,7-3,4 раза).

Средняя удельная цена предложения квартир в городах России

(упорядочено по убыванию прироста цены за 2005-2007 года)

Видно, что за последние три года цены выросли в Москве, Петербурге, Мособласти, Екатеринбурге, Ростове, Ижевске, Краснодаре, Красноярске в 2,7-3,0 раза, Ульяновске, Новосибирске, Уфе, Перми, Твери, Ярославле в 3,1-3,4 раза. При этом рост происходил во всех городах, но несинхронно: за первый календарный год прирост составил от 9 до 55%, за два года – от 41 до 211%, за три года – от 170 до 239%. Следовательно, динамика цен за три календарных года не позволила выявить общие для различных городов закономерности роста цен. Необходимо проанализировать более длинные динамические ряды.

Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России

Мониторинг московского рынка жилья мы проводим с июня 1990 года, других городов – с 1992-1999 гг. Накопленные динамические ряды среднемесячных удельных цен на квартиры предоставляют возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.

На следующем графике видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен в Москве четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет (в других городах – 8-9 лет). Второй этап пока длится 7,5 лет (в других городах – 6-6,5 лет).

Первые десять лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен, переход к стабилизации, а затем кризис 1998-1999 гг. В середине 2000 года, когда рынок жилья находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Следующие 7 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

Оказалось, что Москва и Московская область, как и все другие города, прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1995 г.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация-2002, «нефтяной» рост, стабилизация-2004, «ипотечно-нефтяной» рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 года), стабилизация-2007, начало нового роста. В других городах отмечены следующие особенности:

- несинхронность начала и окончания отдельных стадий;

- некоторые отличия в протекании отдельных стадий.

Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, объективном характере этих закономерностей, при несомненном влиянии особенностей локальных рынков на динамику поведения цен.

Некоторые закономерности развития рынка жилья в городах России

На следующем рисунке приведены графики индексов цен в городах выборки относительно декабря 2001.

Рисунок показывает, что за первые три года индексы роста составил 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0.

На этих графиках выявляется общая для всех городов выборки закономерность – не прекращающийся с 2001 года рост цен, без падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 гг., 1998-1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенных рисунках летом-осенью 2003 года, осенью 2005 года и в конце 2007 года, второй – в 1996-1997 гг., в конце 2000 - начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 года.

В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло: в июне 2004 и в октябре 2006 года – 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 и в декабре 2007 года – 1,2-1,3.

В конце 2007 года вновь произошла консолидация трендов, что свидетельствует об общем начале новой стадии повышения темпов роста цен на жилье в городах России.

Приведенные данные показывают, что долгосрочный рост цен на развивающихся рынках является не равномерным, а волнообразным. Он сопровождается циклическими колебаниями ежемесячных темпов роста от нуля до 10-12%, период которых составляет 2,5-3 года. В течение одного периода цены начинают расти, проходят пик темпов роста, затем снова стабилизируются. При этом за один период цены вырастают в 2,5-3,5 раза.

Такое поведение цен в первую очередь является следствием характерного для развивающихся рынков глубокого отставания предложения на рынке от совокупного платежеспособного спроса. С учетом высокой потребности населения России в жилье (обеспеченность жильем составляет в среднем 19,9 кв. м на человека, при аналогичных показателях в Лондоне и Мадриде 31, Париже и Вене 38, Стокгольме и Берлине 40, Копенгагене 46, Варшаве 25, Праге 29, Будапеште 33 кв. м), очередных удвоений-утроений цен в условиях устойчивого роста платежеспособного спроса можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства, ввода жилья и предложения на рынке.

3. Прогноз

Ретроспективная проверка прогнозов на 2007 год

С 1995 года мы осуществляли ежегодно прогнозирование тенденций изменения цен на рынке жилья Москвы и других городов России на основе экономико-математических моделей поведения колебательных (кибернетических) систем [2] . И эти модели до 2001 года (включая стадию послекризисного восстановления рынка) обеспечивали высокую точность прогнозов.

Последние 6-7 лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Однако, непрерывный рост цен на втором этапе развития рынка жилья России, особенно взрывной рост в 2003 и в 2005 гг., модели не предсказывали, а последствия этих стадий нами рассматривались как предпосылки для назревания и схлопывания «пузыря» на рынке жилья Москвы. Для сравнения, английские аналитики в эти же годы также рассматривали сценарий «пузыря» как наиболее вероятный для рынков жилья Великобритании, США, Канады, Австралии и других стран.

Летом 2006 года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста [3] .

Далее был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда» [4] , который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах [5] . Получено, что в столичном регионе уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможными колебаниями на +/-5%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. В отчете описан баланс факторов, объясняющих причины такого предполагаемого поведения рынка жилья.

Прошедшие 12 месяцев позволяют сверить рассчитанные прогнозы с фактическими данными.

Приведенные данные показывают, что по характеру тенденции перехода к стабилизации прогнозы оправдались, и количественно прогнозы были рассчитаны с достаточно высокой точностью (лишь по Перми, как показано на графике, а также по Новосибирску и Петербургу по результатам полугодия расхождение превысило 10%, и была проведена корректировка прогнозов). В Москве, Московской области, Екатеринбурге, Твери сходимость прогнозов с фактическими данными в течение 10 месяцев была высокой. Однако, в последние два-три месяца начался новый подъем цен, опередивший прогнозы. Причины такого расхождения должны быть объяснены.

По нашему мнению, первая и основная причина относится к факторам политической группы: руководству страны удалось избежать предвыборного противостояния властных группировок, власти и бизнеса, особенно после объявления приемлемых для общества кандидатур будущих президента и премьер-министра. Это предотвратило возможный отток капитала из страны, стимулировало население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений (реальная заработная плата выросла в 2007 году на 16% против 13,4% в 2006 году).

Вторая причина относится к группе макроэкономических – это существенное повышение в конце года мировых цен на нефть (достигших уровня 100 $/баррель), невиданный объем инвестиций в экономику (более $40 млрд) со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости.

Третья причина – макрофинансовая: слишком сильное укрепление рубля (падение доллара) и всплеск инфляции вызвали новую волну недоверия населения к состоянию валютно-финансовой системы государства, что стимулировало «бегство от доллара и от рубля» на рынок недвижимости.

И, наконец, небывалый объем зарубежных инвестиций в строительство (22,4% против 16% в 2006 году), хотя и породил повышенные риски инфляционного всплеска, но с точки зрения рынка недвижимости оказался серьезным повышающим фактором.

Остальные факторы в течение года находились в пределах, описанных в отчете за 2006 год.

В результате стадия стабилизации в Москве и области оказалась на 3-4 месяца короче прогнозируемой продолжительности и составила 10 месяцев, в других городах – 4-8 месяцев, и прирост к концу года оказался несколько выше (при том, что прогнозируемый характер динамики цен повсеместно подтвердился).

Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России на 2008-2009 годы.

Математическая модель и ее корректировка

Согласно методу негармонического разложения ценового тренда, методика прогнозирования включает последовательное определение первой, второй и т.д. производной – отклонений фактических значений от аппроксимирующей функции предыдущего уровня, и суперпозицию полученных на каждой ступени разложения прогнозных значений для получения интегрального прогноза.

Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений [6] :

Y = y + Δy₂ + Δy₃ + Δy₄ + …. + Δy_n, (1)

y ₌ a₃ x³ + a₂x² + a₁x + a₀ , (2)

Δy₁ , (3)

Δy₂ = , (4)

Δy₄ = , (5)

……………………………………… , (n)

где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб.($)/кв. м;

y₁ – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;

Δy₂ – прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв. м;

Δy₃ - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб.($)/кв. м;

Δy₄ - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб.($)/кв. м;

Δy_n - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб.($)/кв. м;

а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

По результатам прошедшего года в модели в качестве базового тренда вместо квадратичной параболы используется парабола третьего порядка с более высокими темпами долгосрочного прогноза. При этом коэффициенты детерминации улучшились во всех моделях.

В дальнейшем (по нашим оценкам, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую половину полуфазы роста), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Расчет прогнозов на 2008-2009 годы

Полученные для ряда городов прогнозы (в долларовом выражении) приведены на следующих рисунках.

Получено, что в Москве в 2008 году продолжится рост цен, и к декабрю они превысят 8000 $/кв. м (прирост за год 45-50%, к декабрю 2006 года – 80-85%). В Московской области цены вырастут до 4500 $/кв. м (прирост за год 65-70%, к декабрю 2006 года – столько же).

Рассчитанный прогноз для других регионов показывает, что ценовая ситуация будет развиваться аналогично. В 2008 году прирост составит 40-45% в Твери, 60-70% в Перми, Ижевске, Ростове, Новосибирске, Ярославле, 75-85% в Петербурге, Екатеринбурге, 100% в Ульяновске.

За три года (2007-2009) цены вырастут в Мособласти, Ижевске, Москве Ярославле в 1,7-1,9 раза, в Екатеринбурге, Ростове, Петербурге в 2,5-2,8 раза, в Перми, Новосибирске, в 3,4-3,5 раза, в Ульяновске – в 3,7 раза.

Прогноз динамики цен в городах России в 2008-2009 гг.

(упорядочено по убыванию прироста за три года)

Таким образом, математическое моделирование динамики цен предложения жилья в городах России позволило получить прогнозные оценки динамики цен в 2008-2009 годах и за три года.

Вместе с тем, результаты математического моделирования («технического анализа») должны быть проверены путем рассмотрения баланса факторов на предстоящий период («фундаментальным анализом»).

Баланс фундаментальных факторов

Прогнозируемая динамика цен будет складываться под воздействием многих групп факторов – способствующих росту цен и препятствующих ему. По аналогии с прошлогодним отчетом, они объединены в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками), и внутренние факторы рынка недвижимости (развитие Национальной приоритетной программы «Доступное жилье», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости). По сравнению с прошлогодним анализом, некоторые факторы в 2008 году претерпят изменения.

Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье на 2008 год

Таким образом, полученный баланс факторов указывает на сильную повышательную тенденцию в динамике цен предложения жилья в городах России и подтверждает правильность результатов математического моделирования.

Выводы

В конце 2007 года рынок жилья Московского региона вступил в новую стадию развития – повышение темпов роста цен. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти 2008 год будет годом значительного роста цен: годовой прирост составит 45-50% и 65-70% соответственно. В других городах прирост составит от 45-50% (Тверь), 65-70% (Пермь, Ростов, Ижевск), 70-85% (Новосибирск, Петербург, Екатеринбург) до 100% (Ульяновск).

За три года (2007-2009) цены вырастут в 1,7-1,8 раза в Москве, Мособласти, Ижевске, в 2,5-2,9 раза в Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Ростове, в 3,4-3,5 раза в Новосибирске и Перми, в 3,7 раза в Ульяновске.

При этом долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) сохраняется с повышенными темпами – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) со средним темпом 25-35% в год и изменением месячных темпов роста от нуля до 8-12%.

Приложение: Справочные данные

© Стерник Г.М.

© Аналитическая группа Г.М.Стерника

20.01.08.

Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов^(ТМ)

цены ПРедложения на Рынке жилья России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз

Итоги 2006 года и первого полугодия 2007 года

С декабря 2005 по декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России, рассчитанная по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости[1], выросла (в долларовом исчислении):

В других центрах регионов, вошедших в исследуемую выборку:

Необходимо отметить, что в Москве, Московской области, Петербурге, Нижнем Новгороде, Петропавловске-Камчатском, Твери цены по-прежнему номинируются в долларах. В Екатеринбурге и Ростове в 2006 году произошла дедолларизация рынка жилья. В остальных городах выборки цены традиционно номинируются в рублях.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника[2]

Примечания: 1. Звездочкой* обозначены города с долларовой номинацией цен в 2006 году, для остальных – пересчет в доллары по среднемесячному курсу ЦБ РФ.

2. Мособласть* - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.

За 2005-2006 гг. цены во всех городах выборки стремительно выросли. Индексы роста составили 1,60-1,73 в Петропавловске-Камчатском и Краснодаре, 2,10-2,12 в Перми, Ростове, Ульяновске, 2,22-2,47 в Новосибирске, Петербурге, Москве, 2,63-3,00 в Екатеринбурге, Уфе, Мособласти.

За последние полгода в ряде городов выборки, где за предыдущие два года цены выросли в 2,4-2,8 раза (Екатеринбурге, Петербурге, Ижевске, Москве, Мособласти, Уфе), темпы роста цен замедлились, в некоторых – до нуля (и даже произошла незначительная коррекция вниз). Но в городах, где цены в предыдущие два года выросли меньше - в 1,6-2,2 раза (Пензе, Перми, Шахтах, Ульяновске, Краснодаре, Новосибирске, Тюмени, Стерлитамаке, Петропавловске-Камчатском, Ростове), рост продолжился, и прирост за полгода составил 17-46%.

Средняя удельная цена предложения квартир в городах России

(упорядочено по убыванию прироста цены за 2007 год)

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России

Мониторинг рынка жилья мы проводим с июня 1990 года. Накопленный динамический ряд среднемесячных удельных цен на квартиры предоставляет возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.

На следующем графике видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет. Второй этап пока длится шесть с половиной лет.

Первые десять лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен, переход к стабилизации (в Москве – колебательный, «с перебегом» и снижением до уровня 1000-1100 $/кв. м, в Мособласти и Петербурге – асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600-650 $/кв. м), а затем кризис 1998-1999 гг.

В середине 2000 года, когда рынок жилья Московского региона находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Средняя удельная цена квартир в этот момент составляла в Москве – 640 $/кв. м, в Петербурге и в Московской области – 335-350 $/кв. м. Следующие 6 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

К концу 2001 года завершилась восстановительная стадия развития рынка жилья в столичных регионах – цены достигли докризисного уровня (в Москве около 1000 $/кв. м, в Московской области и Петербурге – 470 $/кв. м), и наметился переход рынка к стабилизации (кстати, в этом отношении мы обогнали другие рынки и отрасли экономики Москвы по крайней мере на полгода-год).

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Стабилизация в Москве и области продолжалась недолго – с середины 2002 года начался рост цен в Москве и чуть позже в области, который мы назвали «нефтяным» по результатам проведенного в начале 2003 года исследования, выявившего сильную статистическую связь мировых цен на нефть с приростом цен на жилье в Москве.

В Петербурге стабилизации цен практически не было, плавный рост продолжался (это было объяснено нами притоком бюджетных и небюджетных инвестиций в связи с приближающемся 300-летним юбилеем города) с переходом к стадии «нефтяного» роста в середине 2003 года.

После этой стадии роста цен, в середине 2004 года, на фоне обострения отношений власти и бизнеса, власти и населения, рост цен прекратился. Интересно отметить, что стабилизация цен произошла практически одновременно во всех трех регионах. Вместе с тем, новая фаза роста цен начиналась несинхронно.

В Москве в первом полугодии 2005 года наметился подъем цен, а во втором полугодии он перешел в стремительный рост, продолжавшийся нарастающими темпами (8-10% в месяц) все первое полугодие 2006 года и снижающимися темпами – второе полугодие (вплоть до нуля в ноябре-декабре). В 1 полугодии 2007 года цены предложения жилья в Москве были стабильны (колебались с небольшим снижением).

В Петербурге, после бума жилищного строительства в 2003 году и последующего затоваривания первичного рынка в 2004 году, фаза стабилизации (и даже небольшого снижения) цен затянулась до весны 2006 года, в последующем цены росли с темпом 10-12% в месяц вплоть до ноября-декабря 2006 года. С этого момента темпы роста цен составляли около 1% в месяц.

Необходимо отметить, что, говоря о стабилизации цен, мы оперируем средней по городу удельной ценой квартир. В то же время имеются различия в характере динамики отдельных сегментов рынка.

Многолетние наблюдения показали, что на стадии роста (в 1994, 2001, 2003, 2005 гг.) быстрее растут цены в наименее качественных («дешевых») классах жилья, а в наиболее качественных («дорогих») темпы роста меньше. В результате происходит сближение графиков динамики цен («консолидация трендов»). Именно по этой причине низкокачественное жилье является в эти периоды наиболее инвестиционно привлекательным.

При переходе к стабилизации (в 1996, 2002, 2004, в конце 2006 гг.), наоборот, быстрее снижаются темпы роста низкокачественных сегментов, а динамика высококачественных более устойчива. В результате происходит расслоение трендов, и на стадии стабилизации возможно понижение средней удельной цены в классах низкокачественного жилья и одновременно повышение в классах высококачественного. А средняя по городу (средневзвешенная по всем классам) представляет собой равнодействующую всех частных трендов, которая может не меняться или колебаться в небольших пределах.

Таким образом, рынки жилья в столичных городах прошли аналогичные стадии развития, но в каждом регионе имелись некоторые отличия в протекании отдельных фаз, а также несовпадение точек начала и окончания некоторых стадий (несинхронность развития).

Динамика цен на рынке жилья в регионах

В других городах выборки динамика цен в основном была аналогична столичной. Различия в темпах и несинхронность развития ценовой ситуации на рынках различных городов определяются различной степенью их социально-экономического развития, инвестиционной привлекательности, включая удаленность от Москвы, транспортную доступность, степень противостояния региональных властей с мэрами городов – центров регионов, и другими факторами.

Екатеринбург и Тверь начинали свой взлет с уровня 70 /кв. м. Первичная стабилизация в Твери произошла во второй половине 1994 года на уровне 330-350 $/кв. м, а в Екатеринбурге переход к стабилизации сопровождался продолжением роста до уровня 550 $/кв. м в начале 1998 года.

Августовский кризис 1998 года разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: «долларовые» города держали цены предложения до конца года, и лишь в 1999-2000 году понизили их на 35-55%, «рублевые» – обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 года (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно – к началу 2002 года. К концу 2006 года Екатеринбург вышел на уровень 2415 $/кв. м, а Тверь – 1370 $/кв. м, и стадия «ажиотажного» роста в этих городах еще не завершилась. В 2007 году произошел переход к стабилизации.

В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены (в долларовом выражении) более чем вдвое (до 230 $/кв. м), в то время как в долларовой Московской области – лишь в полтора раза (до 180 $/кв. м). К концу 2006 года уровень цен в Новосибирске достиг 1560 $/кв. м, и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне 2520 $/кв. м.

В Мособласти рост цен начался в сентябре-октябре 2005 г., темпы роста увеличивались до 12-14% до сентября 2006 года и затем снизились до нуля в декабре. В 2007 году динамика аналогична Московской.

В Перми и Ростове-на-Дону стадия стабилизации-2002 (на уровне около 400 $/кв. м) затянулась до середины-конца 2003 года. К концу 2006 года уровень цен достиг 1430 и 1385 $/кв. м соответственно, и стадия «ажиотажного» роста продолжалась. В 2007 году наметился переход к стабилизации. Но темпы роста в Перми все еще остаются высокими.

Ниже на графике показана динамика цен в остальных городах выборки.

Приведенные данные показывают, что выполненный в январе прогноз[3] о переходе рынка жилья городов России к стадии стабилизации в 2007 году постепенно реализуется. Рост продолжается в тех городах, где он начался с запозданием и пока продолжается не более года-полутора.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Динамика уровня цен относительно Москвы

Следующий график иллюстрирует динамику соотношения средних цен на жилье в различных городах России с Москвой.

В Московской области и Петербурге это соотношение меняется во времени, долгие годы находилось в диапазоне 40-55% для области и 40-60% для Петербурга. С середины 2005 года, когда Москва раньше других городов начала новую стадию роста, область и Петербург резко снизили свой уровень относительно Москвы. Затем, с начала 2006 года область, с середины года – Петербург ускорили темпы роста, и (на фоне снижающихся темпов роста в Москве) преодолели отставание, вернувшись к уровню 55-60%.

В Екатеринбурге уровень цен относительно Москвы изменялся в диапазоне 35-55%, в Новосибирске – 30-50%, в Тюмени, Уфе, Твери, Ижевске, Ростове, Перми, Краснодаре – 25-45%, в Нижнем Новгороде, Петропавловске-Камчатском – 20-35%, в Ульяновске, Пензе - 15-25%, в Шахтах – 10-15%. Как и в столичных регионах, несинхронность изменения ценовой ситуации на рынках приводит к тому, что амплитуда колебаний уровня цен относительно Москвы в конкретном городе достигает значительных величин.

В июне 2007 года уровень цен в городах выборки относительно Москвы составил:

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Динамика ценовых индексов

На следующих рисунках приведены графики индексов цен в городах выборки относительно базового периода – декабря 2001.

Видно, что цены за 5,5 лет выросли в Петербурге в 6 раз, в остальных городах в 5,0-5,3 раза.

Источник: Аналитическая группа Стерника Г.М.

На этих графиках выявляется отмеченная выше закономерность второго этапа развития рынка жилья России – не прекращающийся с 2000 года рост цен, без падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием отмеченной несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 гг., 1998-1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенных рисунках летом-осенью 2003 года и осенью 2005 года, второй – в 1996-1997 гг., в конце 2000 - начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 – начале 2007 года (что дополнительно свидетельствует об общем начале стабилизации цен на жилье в городах России).

В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальеых индексов роста составляло: в июне 2004 года – 1,9, в октябре 2006 года – 1,8. в периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 г. – 1,2, в июне 2007 г. – 1,2.

Долгосрочный и среднесрочный прогноз цен предложения жилья в городах России (в номинальных долларовых ценах)

В предыдущей статье[4] был приведен долгосрочный (на 10-15 лет вперед) и среднесрочный (на 2007-2009 годы) прогноз цен предложения жилья в Москве, выполненный методом негармонического разложения ценового тренда[5]. Получено, что в ближайшие 10 лет цены будут расти со среднегодовым темпом 20-25%, при этом в 2007 году цены будут стабильны, с весны 2008 по весну 2009 года удвоятся, а затем снова рынок перейдет в стадию стабилизации. Фактические данные за прошедшие 8 месяцев подтверждают сделанный прогноз.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Аналогичный прогноз был рассчитан и для других городов России. В Мособласти, Екатеринбурге, Ростове отклонения фактических цен от прогнозных за 8 месяцев незначительны.

В Петербурге, Перми, Новосибирске накопились более существенные отклонения, вследствие чего прогноз был скорректирован.

Рассчитанный прогноз для других регионов показывает, что в 2007 году ценовая ситуация будет развиваться аналогично столице: также ожидается близкий к нулю прирост цен, только стабилизация цен (кроме Мособласти) начнется несколько позже: в Екатеринбурге весной, в в Петербурге, Ростове и Перми - летом. В 2008 году с весны рост возобновится, и к весне-лету-осени (см. графики для разных городов) 2009 года цены вырастут почти вдвое. В дальнейшем рост опять остановится.

Таким образом, в начале 2007 года рынок жилья России вступил в новую стадию развития – стабилизация после бума. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти и основных региональных центрах 2007 год будет годом стабильности (с вероятной корректировкой уровня цен в некоторых городах на +10/-5 %). В некоторых городах цены успеют вырасти перед стабилизацией на 50-60%. В 2008 году (после президентских выборов) начнется новая стадия повышения темпов роста цен, и к весне-лету 2009 года цены удвоятся. К весне-лету 2009 года снова ожидается переход к стабилизации. При этом сохраняется долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) с средним ежегодным темпом 20-25% и с колебаниями темпов роста от нуля до 80-100%.

© Стерник Г.М.

© Аналитическая группа Г.М.Стерника

8.09.07.

Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

[1] Расчеты проведены по собственным данным автора и данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости Бекетова А.Г., независимый аналитик (Московская область), Сапожникова А.Ю., РЛМС (Москва"), Стерника С.Г., «Sternik′s Cjnsulting,» (Москва и область), Луцкова В.М., Казимир Л.М., Потехиной В.С., АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Москва и область), Бобашева С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорькова М.А.. Антасюка А.А., Тухашвили Г., РИЦ УПН (Екатеринбург), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.В, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Смелова П.Л., Высоцкой М.В., «Сибакадемстрой Недвижимость» (Новосибирск), Трошиной В.М., КГ «ЛЕКС» (Тюмень), Чумакова А.М., «Титул» (Ростов), Проскурина Е.А., ЮГРО (Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг» (Пермь), Епишиной Э.Д., СК «Камская долина» (Пермь), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье» (Пенза), Исаевой М.А., «Золотой ключ» (Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти»(Шахты Рост. обл.), Щербакова А.Н, "Камчатский центр независимой оценки» (Петропавловск-Камчатский), Трушкова В.В. (Краснодар). В списке приведены аналитики, представлявшие данные за последние 6 месяцев.

[2] Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

[3] Стерник Г.М. Цены предложения жилья в городах России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – www.realtymarket.ru, январь 2007.

[4] Стерник Г.М., Печенкина А.В. Журнал «Имущественные отношения в РФ», 2007.

[5] Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармонческое разложение ценового тренда. – www.realtymarket.ru, июнь 2006.

Стерник Г.М., Цены предложения на Рынке жилья России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов^(ТМ)

цены ПРедложения на Рынке жилья России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз

Итоги 2006 года и первого полугодия 2007 года

С декабря 2005 по декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России, рассчитанная по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости[1], выросла (в долларовом исчислении):

В других центрах регионов, вошедших в исследуемую выборку:

Необходимо отметить, что в Москве, Московской области, Петербурге, Нижнем Новгороде, Петропавловске-Камчатском, Твери цены по-прежнему номинируются в долларах. В Екатеринбурге и Ростове в 2006 году произошла дедолларизация рынка жилья. В остальных городах выборки цены традиционно номинируются в рублях.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника[2]

Примечания: 1. Звездочкой* обозначены города с долларовой номинацией цен в 2006 году, для остальных – пересчет в доллары по среднемесячному курсу ЦБ РФ.

2. Мособласть* - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.

За 2005-2006 гг. цены во всех городах выборки стремительно выросли. Индексы роста составили 1,60-1,73 в Петропавловске-Камчатском и Краснодаре, 2,10-2,12 в Перми, Ростове, Ульяновске, 2,22-2,47 в Новосибирске, Петербурге, Москве, 2,63-3,00 в Екатеринбурге, Уфе, Мособласти.

За последние полгода в ряде городов выборки, где за предыдущие два года цены выросли в 2,4-2,8 раза (Екатеринбурге, Петербурге, Ижевске, Москве, Мособласти, Уфе), темпы роста цен замедлились, в некоторых – до нуля (и даже произошла незначительная коррекция вниз). Но в городах, где цены в предыдущие два года выросли меньше - в 1,6-2,2 раза (Пензе, Перми, Шахтах, Ульяновске, Краснодаре, Новосибирске, Тюмени, Стерлитамаке, Петропавловске-Камчатском, Ростове), рост продолжился, и прирост за полгода составил 17-46%.

Средняя удельная цена предложения квартир в городах России

(упорядочено по убыванию прироста цены за 2007 год)

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России

Мониторинг рынка жилья мы проводим с июня 1990 года. Накопленный динамический ряд среднемесячных удельных цен на квартиры предоставляет возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.

На следующем графике видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет. Второй этап пока длится шесть с половиной лет.

Первые десять лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен, переход к стабилизации (в Москве – колебательный, «с перебегом» и снижением до уровня 1000-1100 $/кв. м, в Мособласти и Петербурге – асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600-650 $/кв. м), а затем кризис 1998-1999 гг.

В середине 2000 года, когда рынок жилья Московского региона находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Средняя удельная цена квартир в этот момент составляла в Москве – 640 $/кв. м, в Петербурге и в Московской области – 335-350 $/кв. м. Следующие 6 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

К концу 2001 года завершилась восстановительная стадия развития рынка жилья в столичных регионах – цены достигли докризисного уровня (в Москве около 1000 $/кв. м, в Московской области и Петербурге – 470 $/кв. м), и наметился переход рынка к стабилизации (кстати, в этом отношении мы обогнали другие рынки и отрасли экономики Москвы по крайней мере на полгода-год).

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Стабилизация в Москве и области продолжалась недолго – с середины 2002 года начался рост цен в Москве и чуть позже в области, который мы назвали «нефтяным» по результатам проведенного в начале 2003 года исследования, выявившего сильную статистическую связь мировых цен на нефть с приростом цен на жилье в Москве.

В Петербурге стабилизации цен практически не было, плавный рост продолжался (это было объяснено нами притоком бюджетных и небюджетных инвестиций в связи с приближающемся 300-летним юбилеем города) с переходом к стадии «нефтяного» роста в середине 2003 года.

После этой стадии роста цен, в середине 2004 года, на фоне обострения отношений власти и бизнеса, власти и населения, рост цен прекратился. Интересно отметить, что стабилизация цен произошла практически одновременно во всех трех регионах. Вместе с тем, новая фаза роста цен начиналась несинхронно.

В Москве в первом полугодии 2005 года наметился подъем цен, а во втором полугодии он перешел в стремительный рост, продолжавшийся нарастающими темпами (8-10% в месяц) все первое полугодие 2006 года и снижающимися темпами – второе полугодие (вплоть до нуля в ноябре-декабре). В 1 полугодии 2007 года цены предложения жилья в Москве были стабильны (колебались с небольшим снижением).

В Петербурге, после бума жилищного строительства в 2003 году и последующего затоваривания первичного рынка в 2004 году, фаза стабилизации (и даже небольшого снижения) цен затянулась до весны 2006 года, в последующем цены росли с темпом 10-12% в месяц вплоть до ноября-декабря 2006 года. С этого момента темпы роста цен составляли около 1% в месяц.

Необходимо отметить, что, говоря о стабилизации цен, мы оперируем средней по городу удельной ценой квартир. В то же время имеются различия в характере динамики отдельных сегментов рынка.

Многолетние наблюдения показали, что на стадии роста (в 1994, 2001, 2003, 2005 гг.) быстрее растут цены в наименее качественных («дешевых») классах жилья, а в наиболее качественных («дорогих») темпы роста меньше. В результате происходит сближение графиков динамики цен («консолидация трендов»). Именно по этой причине низкокачественное жилье является в эти периоды наиболее инвестиционно привлекательным.

При переходе к стабилизации (в 1996, 2002, 2004, в конце 2006 гг.), наоборот, быстрее снижаются темпы роста низкокачественных сегментов, а динамика высококачественных более устойчива. В результате происходит расслоение трендов, и на стадии стабилизации возможно понижение средней удельной цены в классах низкокачественного жилья и одновременно повышение в классах высококачественного. А средняя по городу (средневзвешенная по всем классам) представляет собой равнодействующую всех частных трендов, которая может не меняться или колебаться в небольших пределах.

Таким образом, рынки жилья в столичных городах прошли аналогичные стадии развития, но в каждом регионе имелись некоторые отличия в протекании отдельных фаз, а также несовпадение точек начала и окончания некоторых стадий (несинхронность развития).

Динамика цен на рынке жилья в регионах

В других городах выборки динамика цен в основном была аналогична столичной. Различия в темпах и несинхронность развития ценовой ситуации на рынках различных городов определяются различной степенью их социально-экономического развития, инвестиционной привлекательности, включая удаленность от Москвы, транспортную доступность, степень противостояния региональных властей с мэрами городов – центров регионов, и другими факторами.

Екатеринбург и Тверь начинали свой взлет с уровня 70 /кв. м. Первичная стабилизация в Твери произошла во второй половине 1994 года на уровне 330-350 $/кв. м, а в Екатеринбурге переход к стабилизации сопровождался продолжением роста до уровня 550 $/кв. м в начале 1998 года.

Августовский кризис 1998 года разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: «долларовые» города держали цены предложения до конца года, и лишь в 1999-2000 году понизили их на 35-55%, «рублевые» – обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 года (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно – к началу 2002 года. К концу 2006 года Екатеринбург вышел на уровень 2415 $/кв. м, а Тверь – 1370 $/кв. м, и стадия «ажиотажного» роста в этих городах еще не завершилась. В 2007 году произошел переход к стабилизации.

В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены (в долларовом выражении) более чем вдвое (до 230 $/кв. м), в то время как в долларовой Московской области – лишь в полтора раза (до 180 $/кв. м). К концу 2006 года уровень цен в Новосибирске достиг 1560 $/кв. м, и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне 2520 $/кв. м.

В Мособласти рост цен начался в сентябре-октябре 2005 г., темпы роста увеличивались до 12-14% до сентября 2006 года и затем снизились до нуля в декабре. В 2007 году динамика аналогична Московской.

В Перми и Ростове-на-Дону стадия стабилизации-2002 (на уровне около 400 $/кв. м) затянулась до середины-конца 2003 года. К концу 2006 года уровень цен достиг 1430 и 1385 $/кв. м соответственно, и стадия «ажиотажного» роста продолжалась. В 2007 году наметился переход к стабилизации. Но темпы роста в Перми все еще остаются высокими.

Ниже на графике показана динамика цен в остальных городах выборки.

Приведенные данные показывают, что выполненный в январе прогноз[3] о переходе рынка жилья городов России к стадии стабилизации в 2007 году постепенно реализуется. Рост продолжается в тех городах, где он начался с запозданием и пока продолжается не более года-полутора.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Динамика уровня цен относительно Москвы

Следующий график иллюстрирует динамику соотношения средних цен на жилье в различных городах России с Москвой.

В Московской области и Петербурге это соотношение меняется во времени, долгие годы находилось в диапазоне 40-55% для области и 40-60% для Петербурга. С середины 2005 года, когда Москва раньше других городов начала новую стадию роста, область и Петербург резко снизили свой уровень относительно Москвы. Затем, с начала 2006 года область, с середины года – Петербург ускорили темпы роста, и (на фоне снижающихся темпов роста в Москве) преодолели отставание, вернувшись к уровню 55-60%.

В Екатеринбурге уровень цен относительно Москвы изменялся в диапазоне 35-55%, в Новосибирске – 30-50%, в Тюмени, Уфе, Твери, Ижевске, Ростове, Перми, Краснодаре – 25-45%, в Нижнем Новгороде, Петропавловске-Камчатском – 20-35%, в Ульяновске, Пензе - 15-25%, в Шахтах – 10-15%. Как и в столичных регионах, несинхронность изменения ценовой ситуации на рынках приводит к тому, что амплитуда колебаний уровня цен относительно Москвы в конкретном городе достигает значительных величин.

В июне 2007 года уровень цен в городах выборки относительно Москвы составил:

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Динамика ценовых индексов

На следующих рисунках приведены графики индексов цен в городах выборки относительно базового периода – декабря 2001.

Видно, что цены за 5,5 лет выросли в Петербурге в 6 раз, в остальных городах в 5,0-5,3 раза.

Источник: Аналитическая группа Стерника Г.М.

На этих графиках выявляется отмеченная выше закономерность второго этапа развития рынка жилья России – не прекращающийся с 2000 года рост цен, без падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием отмеченной несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 гг., 1998-1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенных рисунках летом-осенью 2003 года и осенью 2005 года, второй – в 1996-1997 гг., в конце 2000 - начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 – начале 2007 года (что дополнительно свидетельствует об общем начале стабилизации цен на жилье в городах России).

В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальеых индексов роста составляло: в июне 2004 года – 1,9, в октябре 2006 года – 1,8. в периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 г. – 1,2, в июне 2007 г. – 1,2.

Долгосрочный и среднесрочный прогноз цен предложения жилья в городах России (в номинальных долларовых ценах)

В предыдущей статье[4] был приведен долгосрочный (на 10-15 лет вперед) и среднесрочный (на 2007-2009 годы) прогноз цен предложения жилья в Москве, выполненный методом негармонического разложения ценового тренда[5]. Получено, что в ближайшие 10 лет цены будут расти со среднегодовым темпом 20-25%, при этом в 2007 году цены будут стабильны, с весны 2008 по весну 2009 года удвоятся, а затем снова рынок перейдет в стадию стабилизации. Фактические данные за прошедшие 8 месяцев подтверждают сделанный прогноз.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Аналогичный прогноз был рассчитан и для других городов России. В Мособласти, Екатеринбурге, Ростове отклонения фактических цен от прогнозных за 8 месяцев незначительны.

В Петербурге, Перми, Новосибирске накопились более существенные отклонения, вследствие чего прогноз был скорректирован.

Рассчитанный прогноз для других регионов показывает, что в 2007 году ценовая ситуация будет развиваться аналогично столице: также ожидается близкий к нулю прирост цен, только стабилизация цен (кроме Мособласти) начнется несколько позже: в Екатеринбурге весной, в в Петербурге, Ростове и Перми - летом. В 2008 году с весны рост возобновится, и к весне-лету-осени (см. графики для разных городов) 2009 года цены вырастут почти вдвое. В дальнейшем рост опять остановится.

Таким образом, в начале 2007 года рынок жилья России вступил в новую стадию развития – стабилизация после бума. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти и основных региональных центрах 2007 год будет годом стабильности (с вероятной корректировкой уровня цен в некоторых городах на +10/-5 %). В некоторых городах цены успеют вырасти перед стабилизацией на 50-60%. В 2008 году (после президентских выборов) начнется новая стадия повышения темпов роста цен, и к весне-лету 2009 года цены удвоятся. К весне-лету 2009 года снова ожидается переход к стабилизации. При этом сохраняется долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) с средним ежегодным темпом 20-25% и с колебаниями темпов роста от нуля до 80-100%.

© Стерник Г.М.

© Аналитическая группа Г.М.Стерника

8.09.07.

Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

[1] Расчеты проведены по собственным данным автора и данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости Бекетова А.Г., независимый аналитик (Московская область), Сапожникова А.Ю., РЛМС (Москва"), Стерника С.Г., «Sternik′s Cjnsulting,» (Москва и область), Луцкова В.М., Казимир Л.М., Потехиной В.С., АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Москва и область), Бобашева С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорькова М.А.. Антасюка А.А., Тухашвили Г., РИЦ УПН (Екатеринбург), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.В, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Смелова П.Л., Высоцкой М.В., «Сибакадемстрой Недвижимость» (Новосибирск), Трошиной В.М., КГ «ЛЕКС» (Тюмень), Чумакова А.М., «Титул» (Ростов), Проскурина Е.А., ЮГРО (Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг» (Пермь), Епишиной Э.Д., СК «Камская долина» (Пермь), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье» (Пенза), Исаевой М.А., «Золотой ключ» (Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти»(Шахты Рост. обл.), Щербакова А.Н, "Камчатский центр независимой оценки» (Петропавловск-Камчатский), Трушкова В.В. (Краснодар). В списке приведены аналитики, представлявшие данные за последние 6 месяцев.

[2] Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

[3] Стерник Г.М. Цены предложения жилья в городах России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – www.realtymarket.ru, январь 2007.

[4] Стерник Г.М., Печенкина А.В. Журнал «Имущественные отношения в РФ», 2007.

[5] Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармонческое разложение ценового тренда. – www.realtymarket.ru, июнь 2006.

Стерник Г.М.,
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов(ТМ)

КОРРЕКТИРОВКА ПРОГНОЗА ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ РОССИИ на 2007 год

Новейшая история российского рынка жилья хорошо отражается в динамике самого наглядного показателя развития рынка – средней удельной цены квартир. Ежемесячные наблюдения за этим показателем в Москве с середины 1990 года, в Петербурге, Екатеринбурге, Твери - с начала 1992 года, и в ряде других городов позволили выявить в режиме реального времени и проанализировать процессы развития рынка этих городов, объяснить причины и факторы того или иного поведения рынка.

Оказалось, что все города прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 гг.), стабилизация-2002, «нефтяной» рост, стабилизация-2004, «ажиотажный» рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 года). Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, объективном характере этих закономерностей.

Вместе с тем, специфические региональные особенности (политические, социально-экономические, географические) привели к несинхронности развития их рынков, сдвигу во времени начала и окончания некоторых стадий. Кроме того, имелись особенности и в протекании некоторых стадий в отдельных городах.

В Москве после старта рынка в мае-июне 1990 года с уровня 100 $/кв. м первичная стабилизация происходила с марта 1995 года (от уровня 1270 /кв. м) по колебательному сценарию («с откатом»), в Петербурге (как и в остальных городах) – с конца 1994 года по асимптотическому сценарию («с доползанием»). Причины таких отличий понятны.

В Петербурге, в отличие от Москвы и от всех других городов, стабилизация в начале 2002 года не произошла: продолжался медленный «юбилейный» рост – и это объяснялось подготовкой к 300-летнему юбилею города, вниманием президента, привлечением бюджетных и внебюджетных инвестиций. «Проседание» цен во время стабилизации-2004 в Петербурге было следствием затоваривания первичного рынка во время «нефтяного» бума 2003 года, вследствие чего стабилизация-2004 продолжалась в Петербурге почти до конца 2005 года. Наконец, переход к стабилизации после «ажиотажного» роста произошел в Москве и Петербурге одновременно – в ноябре-декабре 2006 года, и закончился на уровне цен 4835 и 2590 $/кв. м соответственно.

Екатеринбург и Тверь начинали свой взлет с уровня 70 /кв. м. Первичная стабилизация в Твери произошла во второй половине 1994 года на уровне 330-350 $/кв. м, а в Екатеринбурге переход к стабилизации сопровождался продолжением роста до уровня 550 $/кв. м в начале 1998 года.

Августовский кризис 1998 года разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: «долларовые» города держали цены предложения до конца года, и лишь в 1999-2000 году понизили их на 35-55%, «рублевые» – обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 года (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно – к началу 2002 года. К концу 2006 года Екатеринбург вышел на уровень 2415 $/кв. м, а Тверь – 1370 $/кв. м, и стадия «ажиотажного» роста в этих городах еще не завершилась.

В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены (в долларовом выражении) более чем вдвое (до 230 $/кв. м), в то время как в долларовой Московской области – лишь в полтора раза (до 180 $/кв. м). К концу 2006 года уровень цен в Новосибирске достиг 1560 $/кв. м, и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне 2520 $/кв. м.

В Ростове-на-Дону стадия стабилизации-2002 (на уровне около 400 $/кв. м) затянулась до средины, в Перми – до конца 2003 года. К концу 2006 года уровень цен в этих городах достиг 1550 $/кв. м и 1430 $/кв. м соответственно, и стадия «ажиотажного» роста продолжалась.

В течение первого периода развития рынка жилья городов России (12990-2000 гг.), когда он прошел один полный цикл колебаний (от нижней до нижней точки), удавалось построить экономико-математические модели его развития на основе представления о рынке как о сложной социально-экономической и саморегулируемой управляемой (кибернтической) системе, и на этой основе рассчитывать ежегодные прогнозы динамики цен в Москве и ряде других городов.

Так, в начале 1995 года была построена модель, описывающая переход кибернетической системы из одного состояния в другое (взлет самолета), которая хорошо предсказала предстоящий переход к стадии стабилизации.

Модель: V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT))

Модель: V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT))

В октябре 2000 года была построена модель послекризисного восстановления рынка (выход самолета из пике), которая дала точный прогноз поведения рынка жилья Москвы на 2001 год.

Последние 6 лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Летом прошлого года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста (Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? – www.realtymarket.ru, июнь 2006.). Был построен для рынка жилья Москвы т.н. «базовый тренд», который показал, что ежегодные темпы роста цен составляли в прошедшие годы и будут составлять еще 10-15 лет в среднем 20-25%.

Далее был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда» (Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. - www.realtymarket.ru, июль 2006) , который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах (Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. –www.realtymarket.ru, январь 2006). Получено, что в столичном регионе и Петербурге уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможной корректировкой вниз на 5-10%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. Для других городов эта стадия начнется на 3-5 месяцев позже и закончится осенью (Тверь) и зимой (Новосибирск) 2007 года, весной (Екатеринбург, Ростов, Пермь) и летом (Петербург) 2008 года. В отчете описан баланс факторов, объясняющих причины такого предполагаемого поведения рынка жилья.

Прошедшие 5 месяцев позволяют сверить рассчитанные прогнозы с фактическими данными и при необходимости провести их корректировку.

Графики показывают, что в Москве, Московской области, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде фактические данные января-мая близко совпадают с ранее рассчитанным прогнозом.

В Петербурге, в отличие от прогноза, в январе возобновилось небольшое повышение цен, причины которого, по нашему мнению, связаны с продолжающимся перемещением центра властного и финансового притяжения в северную столицу (Конституционный суд, Газпром, Роснефть и т.д.). Надеемся, Местные аналитики нам прояснят ситуацию более детально. По итогам мая расхождение фактических данных с прогнозом составило 190 $/кв. м, или 7,4%. Такое расхождение вполне приемлемо и пока не требует корректировки прогноза.

В Ростове-на-Дону и в Перми, в соответствии с прогнозом, повышение цен продолжается, хотя и наметилось предсказанное замедление темпов роста цен. Однако, эти темпы несколько превысили прогнозируемые. Расхождение с прогнозом (при пересчете в доллары) составило в мае в Ростове 150 $/кв. м, или 9,2%, в Перми 150 $/кв. м, или 11,5%. Необходимо отметить, что свой вклад в это повышение внесло укрепление рубля (на 1,7%). Такое отклонение уже выглядит значительным, однако, мы считаем корректировку прогнозов преждевременной.

В Новосибирске сохраняются высокие темпы роста цен, расхождение с прогнозом составило 390 $/кв. м, или 19%. Причины продолжающего роста цен, надеюсь, нам объяснят докладчики из этого города. Мы сочли целесообразным провести корректировку прогноза, результаты которой показаны на последнем графике.

Примечание: Расчеты проведены автором по собственным данным и данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости Бекетова А.Г., Сапожникова А.Ю., Стерника С.Г., независимые аналитики, Луцкова В.М., Казимир Л.М., Ащеуловой Н.А., Чамандрак В.С., АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Москва и Московская область), Бимона М.З., Бобашева С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорькова М.А.. Антасюка А.А. (Екатеринбург), Смелова П.Л., Высоцкой М.В., «Сибакадемстрой Недвижимость», Ермолаевой Е.А., RID Analitics (Новосибирск), Чемоданова А.Л., «Триумф» (Н. Новгород), Чумакова А.М., «Титул» (Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д. (Пермь), Каминского В.Н., ТИТАН (Тверь).

© Стерник Г.М.
3.06.07.

Стерник Г.М., КОРРЕКТИРОВКА ПРОГНОЗА ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ на 2007 год

Стерник Г.М.,
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов(ТМ)

КОРРЕКТИРОВКА ПРОГНОЗА ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ РОССИИ на 2007 год

Новейшая история российского рынка жилья хорошо отражается в динамике самого наглядного показателя развития рынка – средней удельной цены квартир. Ежемесячные наблюдения за этим показателем в Москве с середины 1990 года, в Петербурге, Екатеринбурге, Твери - с начала 1992 года, и в ряде других городов позволили выявить в режиме реального времени и проанализировать процессы развития рынка этих городов, объяснить причины и факторы того или иного поведения рынка.

Оказалось, что все города прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 гг.), стабилизация-2002, «нефтяной» рост, стабилизация-2004, «ажиотажный» рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 года). Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, объективном характере этих закономерностей.

Вместе с тем, специфические региональные особенности (политические, социально-экономические, географические) привели к несинхронности развития их рынков, сдвигу во времени начала и окончания некоторых стадий. Кроме того, имелись особенности и в протекании некоторых стадий в отдельных городах.

В Москве после старта рынка в мае-июне 1990 года с уровня 100 $/кв. м первичная стабилизация происходила с марта 1995 года (от уровня 1270 /кв. м) по колебательному сценарию («с откатом»), в Петербурге (как и в остальных городах) – с конца 1994 года по асимптотическому сценарию («с доползанием»). Причины таких отличий понятны.

В Петербурге, в отличие от Москвы и от всех других городов, стабилизация в начале 2002 года не произошла: продолжался медленный «юбилейный» рост – и это объяснялось подготовкой к 300-летнему юбилею города, вниманием президента, привлечением бюджетных и внебюджетных инвестиций. «Проседание» цен во время стабилизации-2004 в Петербурге было следствием затоваривания первичного рынка во время «нефтяного» бума 2003 года, вследствие чего стабилизация-2004 продолжалась в Петербурге почти до конца 2005 года. Наконец, переход к стабилизации после «ажиотажного» роста произошел в Москве и Петербурге одновременно – в ноябре-декабре 2006 года, и закончился на уровне цен 4835 и 2590 $/кв. м соответственно.

Екатеринбург и Тверь начинали свой взлет с уровня 70 /кв. м. Первичная стабилизация в Твери произошла во второй половине 1994 года на уровне 330-350 $/кв. м, а в Екатеринбурге переход к стабилизации сопровождался продолжением роста до уровня 550 $/кв. м в начале 1998 года.

Августовский кризис 1998 года разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: «долларовые» города держали цены предложения до конца года, и лишь в 1999-2000 году понизили их на 35-55%, «рублевые» – обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 года (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно – к началу 2002 года. К концу 2006 года Екатеринбург вышел на уровень 2415 $/кв. м, а Тверь – 1370 $/кв. м, и стадия «ажиотажного» роста в этих городах еще не завершилась.

В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены (в долларовом выражении) более чем вдвое (до 230 $/кв. м), в то время как в долларовой Московской области – лишь в полтора раза (до 180 $/кв. м). К концу 2006 года уровень цен в Новосибирске достиг 1560 $/кв. м, и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне 2520 $/кв. м.

В Ростове-на-Дону стадия стабилизации-2002 (на уровне около 400 $/кв. м) затянулась до средины, в Перми – до конца 2003 года. К концу 2006 года уровень цен в этих городах достиг 1550 $/кв. м и 1430 $/кв. м соответственно, и стадия «ажиотажного» роста продолжалась.

В течение первого периода развития рынка жилья городов России (12990-2000 гг.), когда он прошел один полный цикл колебаний (от нижней до нижней точки), удавалось построить экономико-математические модели его развития на основе представления о рынке как о сложной социально-экономической и саморегулируемой управляемой (кибернтической) системе, и на этой основе рассчитывать ежегодные прогнозы динамики цен в Москве и ряде других городов.

Так, в начале 1995 года была построена модель, описывающая переход кибернетической системы из одного состояния в другое (взлет самолета), которая хорошо предсказала предстоящий переход к стадии стабилизации.

Модель: V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT))

Модель: V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT))

В октябре 2000 года была построена модель послекризисного восстановления рынка (выход самолета из пике), которая дала точный прогноз поведения рынка жилья Москвы на 2001 год.

Последние 6 лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Летом прошлого года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста (Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? – www.realtymarket.ru, июнь 2006.). Был построен для рынка жилья Москвы т.н. «базовый тренд», который показал, что ежегодные темпы роста цен составляли в прошедшие годы и будут составлять еще 10-15 лет в среднем 20-25%.

Далее был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда» (Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. - www.realtymarket.ru, июль 2006) , который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах (Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. –www.realtymarket.ru, январь 2006). Получено, что в столичном регионе и Петербурге уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможной корректировкой вниз на 5-10%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. Для других городов эта стадия начнется на 3-5 месяцев позже и закончится осенью (Тверь) и зимой (Новосибирск) 2007 года, весной (Екатеринбург, Ростов, Пермь) и летом (Петербург) 2008 года. В отчете описан баланс факторов, объясняющих причины такого предполагаемого поведения рынка жилья.

Прошедшие 5 месяцев позволяют сверить рассчитанные прогнозы с фактическими данными и при необходимости провести их корректировку.

Графики показывают, что в Москве, Московской области, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде фактические данные января-мая близко совпадают с ранее рассчитанным прогнозом.

В Петербурге, в отличие от прогноза, в январе возобновилось небольшое повышение цен, причины которого, по нашему мнению, связаны с продолжающимся перемещением центра властного и финансового притяжения в северную столицу (Конституционный суд, Газпром, Роснефть и т.д.). Надеемся, Местные аналитики нам прояснят ситуацию более детально. По итогам мая расхождение фактических данных с прогнозом составило 190 $/кв. м, или 7,4%. Такое расхождение вполне приемлемо и пока не требует корректировки прогноза.

В Ростове-на-Дону и в Перми, в соответствии с прогнозом, повышение цен продолжается, хотя и наметилось предсказанное замедление темпов роста цен. Однако, эти темпы несколько превысили прогнозируемые. Расхождение с прогнозом (при пересчете в доллары) составило в мае в Ростове 150 $/кв. м, или 9,2%, в Перми 150 $/кв. м, или 11,5%. Необходимо отметить, что свой вклад в это повышение внесло укрепление рубля (на 1,7%). Такое отклонение уже выглядит значительным, однако, мы считаем корректировку прогнозов преждевременной.

В Новосибирске сохраняются высокие темпы роста цен, расхождение с прогнозом составило 390 $/кв. м, или 19%. Причины продолжающего роста цен, надеюсь, нам объяснят докладчики из этого города. Мы сочли целесообразным провести корректировку прогноза, результаты которой показаны на последнем графике.

Примечание: Расчеты проведены автором по собственным данным и данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости Бекетова А.Г., Сапожникова А.Ю., Стерника С.Г., независимые аналитики, Луцкова В.М., Казимир Л.М., Ащеуловой Н.А., Чамандрак В.С., АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Москва и Московская область), Бимона М.З., Бобашева С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорькова М.А.. Антасюка А.А. (Екатеринбург), Смелова П.Л., Высоцкой М.В., «Сибакадемстрой Недвижимость», Ермолаевой Е.А., RID Analitics (Новосибирск), Чемоданова А.Л., «Триумф» (Н. Новгород), Чумакова А.М., «Титул» (Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д. (Пермь), Каминского В.Н., ТИТАН (Тверь).

© Стерник Г.М.
3.06.07.

ССТ-ДЕВЕЛОПМЕНТ
АНАЛИТИЧЕСКАЯ ГРУППА
Г.М.СТЕРНИКА

АНАЛИТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

(IV КВАРТАЛ 2006 ГОДА)

ОБ ИССЛЕДОВАНИИ

Цель настоящей работы - исследование состояния рынка жилищного строительства и предложения многоквартирных новостроек Москвы, реализуемых на коммерческой основе в IV квартале 2006 г. Исследованный массив объектов дифференцирован по территориальному признаку, по категориям домов, срокам ввода в эксплуатацию и по состоянию строительной готовности. Исследование позволило увидеть процессы, проходившие на рынке за истекший квартал, выраженные в цифрах и диаграммах, т.е. измерить их, определить возникшие тенденции, которые будут влиять на рынок. Кроме того, в исследовании приведены индексы роста объемных и стоимостных показателей и их динамика, что позволило выявить объем и темп обновления жилого фонда в регионе за последние 3 года.

Проведенное исследование выявило следующие тенденции развития жилищного строительства в Москве:

В целом, развитие рынка новостроек московского региона в 2006 г. находилось в рамках прогнозов, сделанных нами в декабре 2005 г.: цены в первом полугодии росли рекордными темпами, в третьем квартале - начали снижаться (в 4 квартале стабилизировались). Однако темпы роста цен и достигнутый уровень превзошли самые смелые ожидания. Сделанная нами в июне-июле корректировка прогноза на 2 полугодие практически реализовалась, и, по нашему среднесрочному прогнозу на 2007 год, нас ожидает стагнация цен с колебаниями в пределах ± 10-15%.

В качестве глобальной тенденции отмечается значительное влияние на рынок градостроительной политики правительства Москвы – снижение доли точечной застройки, в том числе и в сегменте бизнес- и элитного классов. Жилые комплексы и микрорайоны всех классов будут составлять большую часть предложения новостроек уже в ближайшие годы.

В 1-3 кварталах 2006 г. продолжилось начавшееся в Москве в 2005 году ежеквартальное увеличение темпов ухода объектов с рынка. Произошло сокращение количества выставляемых на продажу новостроек, чему способствовали и последствия ФЗ 214, и резкое увеличение в 2006 году отвлечения новостроек с рынка в сегмент муниципального жилья.

Однако, в III-IV кварталах 2006 г. снижение прекратилось, и даже в IV квартале наблюдается небольшое увеличение: количество выставляемых на продажу новостроек в I квартале составляло-363 объекта, во II квартале- 320, в III квартале – 319 и в IV квартале-325 объектов.

Одновременно зафиксировано завершение стадии ажиотажного роста цен на рынке жилых новостроек Москвы и переход к стадии стабилизации. Темп роста средневзвешенной цены предложения на квартиры в домах-новостройках в IV квартале составил всего 8,3% по сравнению с 6,0% в III квартале, 49,3% во втором и 24,1% в первом.

МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

При анализе жилищного строительства использовалась база данных о новостройках Москвы Интегрированной системы информационного обеспечения (ИСИО) Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы (КАСРиР), предоставленная оператором «Системы и проекты». Эта информация дополнялась информацией из различных источников, включая рекламные объявления в специализированных СМИ, в том числе и в глобальной сети Интернет. Исследование проводилось в отношении домов-новостроек, предусмотренных к вводу в Москве в 2005-2010 гг. по состоянию на IV квартал 2006 г.

При анализе открытого предложения первичного рынка жилья Москвы использовалась собственная база данных Аналитической группы Г.М. Стерника, а также база данных Mosrealbase компании Realesmedia, содержащая информацию о ценах предложения новостроек и данные о состоянии их строительной готовности. Исследование проводилось в отношении домов-новостроек, возводимых в текущий период, квартиры в которых были выставлены на продажу, а также введенных ранее (но не более одного года) и сохранивших предложение квартир на продажу на первичном рынке.

В результате обработки данных были получены следующие показатели:

Объемные показатели:
- объем ввода жилья в Москве в 2006-2010 гг.,
- количество объектов, запланированных к вводу в 2006-2010 гг. в Москве по состоянию на отчетный квартал,
- суммарная площадь квартир в объектах, запланированных к вводу в 2006-2010 гг. в Москве по состоянию на отчетный квартал,
- количество объектов, предусмотренных к вводу в 2006-2010 гг. и находящихся в открытой продаже,
- объем открытого предложения площадей на первичном рынке,
- объемные показатели строительства объектов различными Заказчиками-Застройщиками строительства, действующими на рынке в отчетном периоде.

Объемные показатели определены по совокупности объектов в БД в заданном периоде и дифференцированы:
- для групп объектов, выделенных по признаку местоположения (административные округа и муниципальные районы Москвы),
- для групп объектов, выделенных по признаку категории жилья (по материалам несущих конструкций и строительным сериям),
- для групп объектов, выделенных по признаку строительной серии,
- для групп объектов, выделенных по признаку года ввода (с 2006 по 2010 гг.),
- для групп объектов, выделенных по признаку состояния строительной готовности (стадии строительства объектов начиная с «нулевой», когда объект введен в план ввода и заканчивая «четвертой», когда объект утвержден Государственной комиссией),
- для групп объектов, выделенных по признаку принадлежности тому или иному Заказчику-Застройщику

Структурные показатели:
Определены доли объектов в каждой выделенной категории (по местоположению, категории, году ввода (фактическому и планируемому), состоянию строительной готовности, по принадлежности тому или иному Заказчику-Застройщику).

Ценовые показатели:
Минимальная, максимальная, средневзвешенная цена предложения объектов, находящихся в открытом предложении на первичном рынке. А также произведена оценка дисперсии и погрешности в определении средневзвешенной цены.

Ценовые показатели дифференцированы по тем же признакам, что и объемные показатели.

Средняя цена предложения 1 кв. м, действующая во всей Москве, АО или категории, рассчитывалась как средневзвешенная по формуле:

Для объектов, по которым отсутствовали необходимые исходные данные о предлагаемых на рынке квартирах, величина S д.п. определялась по специальной методике. Сущность методики состоит в том, что доля площади, предлагаемой на продажу в конкретном объекте, определялась как единая для рынка (среднестатистическая) в зависимости от стадии строительства объекта:

Последняя величина определена по результатам исследования доли квартир, выставляемых на продажу на различных стадиях строительства, проведенного по выборке из 35 объектов периода строительства 2004-2005 гг.

Таким образом,

Ценовые и структурные показатели по всему предложению квартир представлены в динамике. Для анализа ценовой динамики были рассчитаны:
- номинальные индексы при фактической и постоянной структуре;
- реальные индексы (очищенные от инфляции) при фактической и постоянной структуре;
- индексы структурных сдвигов.

Расчет номинальных и реальных индексов производился двумя способами:
- с учетом изменения структуры предложения (по всей выборке объектов отчетного месяца);
- без учета изменения структуры предложения (на основе структуры предложения базового периода – IV квартала 2002 г.).

Индекс цен при фактической структуре определялся как отношение показателя средневзвешенной цены предложения в отчетном месяце к аналогичному показателю в базовом месяце. В этом случае изменение средней цены включает как ценовую составляющую (изменение цен ранее выставленных на продажу объектов), так и структурную составляющую (появление новых по качеству или местоположению объектов).

Индекс цен при постоянной структуре предложения рассчитывался по выборке с постоянной структурой, зафиксированной в базовом периоде. Для этого сначала рассчитывались средние взвешенные цены в подвыборках объектов, затем определялась средневзвешенная арифметическая, при этом в качестве веса использовалась структура IV квартала 2002 г. В этом случае изменение средней цены включает только ценовую составляющую и не учитывает структурного фактора.

В индексе структурных сдвигов учитывается только изменение в структуре элементов выборки в отчетном периоде относительно базового, а индексируемый показатель каждого элемента (малой выборки) остается на уровне базового периода.

При проведении исследования использовались методология и принципы, изложенные в монографии Стерника Г.М. «Технология анализа рынка недвижимости» Москва, Изд. АКСВЕЛЛ, 2005.

1. ОБЪЕМНЫЕ И СТРУКТУРНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

1.1. Динамика объемов ввода жилья в Москве

Послереформенное падение объема ввода жилья в Москве (с 5,0-5,3 млн. кв. м в 1989 году) закончилось на величине 2,5 млн. в 1994 году. Причем, речь идет о вводе общей площади жилых домов, а не о вводе общей жилой площади (сумме площадей квартир или жилом фонде). Далее годовой ввод жилья (общей площади жилых домов) увеличивался и достиг в последние годы 4,5-4,7 млн. кв. м. По данным Мосгоркомстата в 2006 году на территории Москвы было введено общей площади в жилых домах 4,8 млн. кв. м.

Примечание: 1994-2000 – данные Мосгоркомстата, с 2001 года – собственные данные.

Общее число объектов – жилых домов-новостроек, предусмотренных к вводу в 2006-2010 гг., по состоянию на IV квартал 2006 года составляет 1303 отдельных домов и комплексов, состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир 15058,7 тыс. кв. м. Планируемые объемы ввода по годам, согласно имеющимся на сегодня адресным перечням, приведены ниже. Можно ожидать, что сроки ввода до 20-40% объектов из числа приведенных на графиках будут переноситься на следующий год, часть намеченных объектов не получит разрешение на строительство, и также будет спланировано строительство дополнительного числа объектов.

Данное аналитическое исследование выполнялось на основании баз данных «ИСИО» в которой по состоянию на IV квартал 2006 года по адресным перечням, суммарный общий объём ввода жилой площади составил 4 236 тыс. кв. м.

Примечание: данные на графике отражают ситуацию о предполагаемом объеме ввода жилья по адресным перечням согласно БД «ИСИО».

Таким образом, общее число объектов – жилых домов-новостроек, предусмотренных к вводу в 2006-2010 гг., по состоянию на IV квартал 2006 года составляет 1303 отдельных домов и комплексов, состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир 15058,7 тыс. кв. м.

1.2. Административно-территориальная дифференциация жилищного строительства в Москве

Территориальная дифференциация объемов строительства по административным округам приведена в таблице.

Примечание: здесь и далее * помечены те группы объектов, в которых суммарная площадь квартир известна не по всем проектам.

Всего с 2006 по 2010 гг. наибольшее количество объектов введено или запланировано к вводу в ЗАО (18,7%), который и по суммарной площади квартир является лидером (25,2%).

Далее следует ЦАО (14%), суммарная площадь квартир которого составляет всего 7,6 %. Это объясняется тем, что именно в ЦАО ведутся работы по реконструкции старых домов, которые рассчитаны на малое количество квартир и потому имеют меньшую общую площадь. К тому же в центре и новое строительство не бывает многоэтажным в силу известных градостроительных ограничений.

Далее идет САО (13,8%) с суммарной площадью квартир 15,8%, ВАО (11,2%) и ЮЗАО (9,9%), при этом по суммарной площади квартир ЮЗАО составляют 10,8% по сравнению с 11,4% в ВАО и 15,8% САО в. Наименьшее число запланированных объектов приходится традиционно на Зеленоград (2,9% от общего числа объектов).

Далее приведены данные о дифференциации объемов жилищного строительства по муниципальным районам во всех округах Москвы.

Объемные и структурные показатели жилищного строительства в ЦАО

В ЦАО Москвы по состоянию на IV квартал 2006 года запланировано к вводу в 2006-2010 гг. году 182 объекта. Наибольшее число из них приходится на район Хамовники и Таганский (по 26 объектов), наименьшее - на Мещанский (10 объектов). Суммарная площадь квартир по состоянию на IV квартал составила 1142,69 тыс. кв. м. Наибольшая запланированная к вводу суммарная площадь квартир в ЦАО приходится также на район Хамовники (209,13 тыс. кв. м).

Объемные и структурные показатели жилищного строительства в ЗАО

В ЗАО, наиболее активно застраиваемом округе Москвы, из 244 запланированных к вводу объектов суммарной площадью квартир 3788 тыс. кв. м большее число (32 объекта, 640,73 тыс. кв. м) находится в районах Раменки, Фили-Давыдково (32 объекта, 281,96 тыс. кв. м). Чуть меньше располагается в районах Кунцево и Солнцево (по 30 объектов, 399,17 и соответственно 473,27 тыс. кв. м.)

Отдельно можно выделить район Тропарево-Никулино с относительно небольшим количеством объектов (13), но с большой суммарной площадью квартир (674,95 тыс. кв. м), большую долю которой занимает жилой комплекс «Академия Люкс», а также многоэтажный жилой комплекс «Миракс-Парк».

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСТРОЕК 2006-2010 ГГ. ВВОДА ПО КАТЕГОРИЯМ (МАТЕРИАЛАМ НЕСУЩИХ КОНСТРУКЦИЙ) И СТРОИТЕЛЬНЫМ СЕРИЯМ (по состоянию на IV кв. 2006 г.)

Дифференциация объемов проведена по категориям домов, т.е. по материалам/технологии возведения несущих конструкций: кирпичные (реконструкция), сборно-железобетонные (панель), монолитно-каркасные, коттеджи/таунхаусы различного конструктивного исполнения. Результаты показаны на рисунке ниже. В 2006-2010 гг. больше всего и по количеству объектов, и по суммарной площади квартир планируется ввести монолитно-каркасных домов, что отражает их всё более растущую популярность по сравнению со сборно-железобетонными домами, доля которых постепенно уменьшается. Категория кирпичных реконструируемых домов, и категория коттеджей также присутствует в традиционно малой доле. Как видно из графиков, эти категории практически не присутствуют в 2008-2010 гг., но это вполне объяснимо тем, что точных данных по категориям всех запланированных домов пока нет, и информация будет корректироваться.

Подавляющее число запланированных к вводу домов относится к строительной серии П-44Т (24,4%). Далее следует серия И-155 (9,8%), КОПЭ (9,4%), П-3-М (9,0%), П-46М (6,1%), ГМС-2001 (5,7%). Данные строительные серии наиболее распространены в жилищном строительстве Москвы. Всего по одному объекту запланировано серий ИП-46М, П-44-М, П-55, П-68, И-1849 (по 0,2%). Четыре дома серии 1-515 - это старые панельные дома в районе Черемушки (ЮЗАО), по которым предусмотрена программа реновации.

Распределение суммарной площади квартир практически повторяет распределение по количеству объектов.

Отдельно выделена группа «серийные объекты» – это дома-новостройки категории «сборно-железобетонные дома», запланированные к вводу в 2008 году, серия которых пока не определена.

Более половины (53,8%) строящихся и планируемых к строительству объектов являются монолитно-каркасными домами, выполненными по индивидуальным проектам. Меньшую долю составляют сборно-железобетонные дома типовых серий (30,6%). Значительно меньше в Москве планируется ввести реконструируемых кирпичных домов (4,9%) и индивидуальных коттеджей/таунхаусов (2%).

2. АНАЛИЗ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ И ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ

Для проведения анализа ценовой ситуации на рынке новостроек Москвы использовалась собственная база данных Аналитической группы, содержащая информацию об объектах-новостройках Москвы, их характеристиках, адресах и ценах.

Под объемом предложения в данном исследовании понимается количество находящихся в открытом предложении объектов, домов-новостроек. Данный показатель выражен в натуральных единицах, т.е. в штуках (количество домов).

2.1. Динамика объема предложения и средневзвешенной цены новостроек в целом по Москве

В данном разделе приведены динамики изменения объема предложения и средневзвешенной цены на первичном рынке жилья Москвы.

Динамика объема предложения на рынке новостроек Москвы

В IV квартале 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы составил 325 объектов. Данный показатель изменился по сравнению с III кварталом 2006 г. на (+1,8%), а по отношению к базовому периоду (IV кв. 2002 г.) - на (-38,3%). В качестве объектов первичного рынка принимались объекты со сроком ввода 2006-2010 гг.

Динамика средневзвешенной цены предложения и темпы ее прироста на рынке новостроек Москвы

В IV квартале 2006 года средневзвешенная цена предложения в домах-новостройках Москвы составила 5063 $/кв. м. По сравнению с базовым периодом номинальные цены выросли более чем на 300%. Только за три квартала 2006 года номинальные цены выросли почти на 100%. Для сравнения: прирост цен в 2003 г. составил 28,6%, в 2004 г. цены оставались практически на одном уровне, в 2005 г. прирост был равен 12,1%. Минимальная цена в IV квартале 2006 года зафиксирована в ВАО и составляет 1700 $/кв. м, максимальная – в ЦАО – 34 030 $/кв. м.

Прирост к III кварталу 2006 г. составил 8,3 % по сравнению с 49,3%-м приростом во II квартале 2006 г. и 6% в предыдущем квартале. Это говорит об окончании стадии ажиотажного роста цен на рынке жилья Москвы и переходе к стадии стабилизации.

Номинальный индекс роста цены предложения при фактической структуре относительно IV квартала 2002 года в отчетном периоде составил 3,43. Индекс при постоянной структуре (IV квартала 2002 года) составил 3,65. Индекс структурного сдвига составил 0,90.

В IV квартале 2006 года относительно IV квартала 2002 г. реальный индекс роста (очищенный от инфляции) средневзвешенной цены предложения при фактической структуре составил 1,92, при постоянной – 2,06.

При сравнении динамики номинального и реального индекса видно, что реальный индекс растёт медленнее, чем номинальный данное поведение индексов можно объяснить тем, что темп девальвации доллара по отношению к рублю значительно повысился к концу 2006 года.

Номинальный индекс роста цены предложения при фактической структуре относительно IV квартала 2002 года в отчетном периоде составил 3,43. При этом реальный индекс роста цены предложения при фактической структуре относительно IV квартала 2002 года в отчетном периоде составил 1,92. В последние периоды реальные цены растут медленнее, чем номинальные, что объясняется высоким темпом девальвации доллара по отношению к рублю. Индекс при постоянной структуре (IV квартала 2002 года) составил 3,65. Индекс структурного сдвига в 4 квартале составил 0,90, тем самым понизился по сравнению к предыдущему периоду, когда он составлял 1,03.

2.2. Дифференциация средневзвешенной цены и объема предложения на рынке новостроек по категориям
(материалам несущих конструкций)

Вся совокупность объектов первичного рынка была дифференцирована по категориям (материалам несущих конструкций) и по состоянию продаж в данных объектах.

Наибольший объем предложения приходится на сегмент монолитно-каркасного жилья – 250 объектов, или 77,4%. Намного меньший показатель имеет категория сборно-железобетонных домов – 61 объект, или 18,9%. При немалых объемах строительства объектов данной категории это объясняется передачей большого количества возводимых площадей под социальные нужды города, что значительно сокращает открытое предложение. Ещё меньший объем предложения в IV квартале приходится на категорию коттеджей/таун-хаусов (4 объекта или 1,2%) и реконструируемого кирпичного жилья (8 объектов, или 2,5%).

2.3. Дифференциация объема предложения и средневзвешенной цены на рынке новостроек Москвы по году ввода объекта.

В 2006-2008 гг. сосредоточен основной (95,7%) объем планируемого ввода домов-новостроек г. Москвы. При этом доля объема ввода 2009-2010 гг. составляет (4,3%).

В 2006-2008 гг. сосредоточен основной (95,7%) объем планируемого ввода домов-новостроек г. Москвы. При этом доля объема ввода 2009-2010 гг. составляет (4,3%). Самая высокая средняя взвешенная по площади удельная цена предложения квартир в домах-новостройках г. Москвы в IV квартале 2006 г. наблюдается на объектах 2008 (5474 $/ кв. м) и 2006 (4744 $/ кв. м) гг. ввода.

2.4. Дифференциация объема предложения и средневзвешенной цены на рынке новостроек Москвы по состоянию строительной готовности

Более всего объектов нового строительства в г. Москве по состоянию на IV квартал 2006 г. находятся на 4 стадии (42%) и 3 стадии (27%), менее всего – на 1 стадии (8% от общего объема предложения).

2.5. Динамика структуры предложения новостроек на различных стадиях строительства

С начала 2006 года и по его завершение наблюдается постепенное увеличение доли объектов в предложении находящихся на последней стадии строительства. Количество объектов, находящихся на стадии активного возведения стен как свойственно к концу года постепенно снижается (стадии обозначены: 0 – подготовка ИРД; I – освоение площадки, начало фундаментных работ; II – цоколь, возведение до 2 этажа; III – активное возведение стен выше второго этажа, внутренние работы; IV – дом сдан).

Таким образом, в IV квартале 2006 года в Москве большее число предлагаемых в продажу жилых объектов находилось на IV стадии – (42,5%) и III – активное возведение стен выше второго этажа, внутренние работы (27,4%).

3. ЗАСТРОЙЩИКИ МОСКОВСКОГО РЫНКА НОВОСТРОЕК

Исследование объемов строительства участников рынка показало, что на территории г. Москвы по состоянию на IV кв. 2006 г. действовало 239 Заказчиков-Застройщиков строительства жилых объектов с объявленным сроком ввода 2006 – 2010 гг.

Явным лидером среди застройщиков по объёмам строительства, как и в предыдущие отчетные периоды, является Москапстрой. На счет данной организации приходятся 380 строящийся, либо запланированный к строительству, объектов суммарной площадью квартир более 4 млн. кв. м. На втором месте по количеству объектов (33 объекта, 3,1%) следует СУ-155, а по суммарной площади квартир (418,5 тыс. кв. м., 3,0%) данная организация находится на второй позиции, уступая ЗАО "Дон-Строй"(425,8 тыс. кв. м, 3,1%), при этом последняя ведет строительство 14 объектов (1,3%).

Аналитическая группа Г.М.Стерника, ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ (IV КВАРТАЛ 2006 ГОДА)

ССТ-ДЕВЕЛОПМЕНТ
АНАЛИТИЧЕСКАЯ ГРУППА
Г.М.СТЕРНИКА

АНАЛИТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

(IV КВАРТАЛ 2006 ГОДА)

ОБ ИССЛЕДОВАНИИ

Цель настоящей работы - исследование состояния рынка жилищного строительства и предложения многоквартирных новостроек Москвы, реализуемых на коммерческой основе в IV квартале 2006 г. Исследованный массив объектов дифференцирован по территориальному признаку, по категориям домов, срокам ввода в эксплуатацию и по состоянию строительной готовности. Исследование позволило увидеть процессы, проходившие на рынке за истекший квартал, выраженные в цифрах и диаграммах, т.е. измерить их, определить возникшие тенденции, которые будут влиять на рынок. Кроме того, в исследовании приведены индексы роста объемных и стоимостных показателей и их динамика, что позволило выявить объем и темп обновления жилого фонда в регионе за последние 3 года.

Проведенное исследование выявило следующие тенденции развития жилищного строительства в Москве:

В целом, развитие рынка новостроек московского региона в 2006 г. находилось в рамках прогнозов, сделанных нами в декабре 2005 г.: цены в первом полугодии росли рекордными темпами, в третьем квартале - начали снижаться (в 4 квартале стабилизировались). Однако темпы роста цен и достигнутый уровень превзошли самые смелые ожидания. Сделанная нами в июне-июле корректировка прогноза на 2 полугодие практически реализовалась, и, по нашему среднесрочному прогнозу на 2007 год, нас ожидает стагнация цен с колебаниями в пределах ± 10-15%.

В качестве глобальной тенденции отмечается значительное влияние на рынок градостроительной политики правительства Москвы – снижение доли точечной застройки, в том числе и в сегменте бизнес- и элитного классов. Жилые комплексы и микрорайоны всех классов будут составлять большую часть предложения новостроек уже в ближайшие годы.

В 1-3 кварталах 2006 г. продолжилось начавшееся в Москве в 2005 году ежеквартальное увеличение темпов ухода объектов с рынка. Произошло сокращение количества выставляемых на продажу новостроек, чему способствовали и последствия ФЗ 214, и резкое увеличение в 2006 году отвлечения новостроек с рынка в сегмент муниципального жилья.

Однако, в III-IV кварталах 2006 г. снижение прекратилось, и даже в IV квартале наблюдается небольшое увеличение: количество выставляемых на продажу новостроек в I квартале составляло-363 объекта, во II квартале- 320, в III квартале – 319 и в IV квартале-325 объектов.

Одновременно зафиксировано завершение стадии ажиотажного роста цен на рынке жилых новостроек Москвы и переход к стадии стабилизации. Темп роста средневзвешенной цены предложения на квартиры в домах-новостройках в IV квартале составил всего 8,3% по сравнению с 6,0% в III квартале, 49,3% во втором и 24,1% в первом.

МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

При анализе жилищного строительства использовалась база данных о новостройках Москвы Интегрированной системы информационного обеспечения (ИСИО) Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы (КАСРиР), предоставленная оператором «Системы и проекты». Эта информация дополнялась информацией из различных источников, включая рекламные объявления в специализированных СМИ, в том числе и в глобальной сети Интернет. Исследование проводилось в отношении домов-новостроек, предусмотренных к вводу в Москве в 2005-2010 гг. по состоянию на IV квартал 2006 г.

При анализе открытого предложения первичного рынка жилья Москвы использовалась собственная база данных Аналитической группы Г.М. Стерника, а также база данных Mosrealbase компании Realesmedia, содержащая информацию о ценах предложения новостроек и данные о состоянии их строительной готовности. Исследование проводилось в отношении домов-новостроек, возводимых в текущий период, квартиры в которых были выставлены на продажу, а также введенных ранее (но не более одного года) и сохранивших предложение квартир на продажу на первичном рынке.

В результате обработки данных были получены следующие показатели:

Объемные показатели:
- объем ввода жилья в Москве в 2006-2010 гг.,
- количество объектов, запланированных к вводу в 2006-2010 гг. в Москве по состоянию на отчетный квартал,
- суммарная площадь квартир в объектах, запланированных к вводу в 2006-2010 гг. в Москве по состоянию на отчетный квартал,
- количество объектов, предусмотренных к вводу в 2006-2010 гг. и находящихся в открытой продаже,
- объем открытого предложения площадей на первичном рынке,
- объемные показатели строительства объектов различными Заказчиками-Застройщиками строительства, действующими на рынке в отчетном периоде.

Объемные показатели определены по совокупности объектов в БД в заданном периоде и дифференцированы:
- для групп объектов, выделенных по признаку местоположения (административные округа и муниципальные районы Москвы),
- для групп объектов, выделенных по признаку категории жилья (по материалам несущих конструкций и строительным сериям),
- для групп объектов, выделенных по признаку строительной серии,
- для групп объектов, выделенных по признаку года ввода (с 2006 по 2010 гг.),
- для групп объектов, выделенных по признаку состояния строительной готовности (стадии строительства объектов начиная с «нулевой», когда объект введен в план ввода и заканчивая «четвертой», когда объект утвержден Государственной комиссией),
- для групп объектов, выделенных по признаку принадлежности тому или иному Заказчику-Застройщику

Структурные показатели:
Определены доли объектов в каждой выделенной категории (по местоположению, категории, году ввода (фактическому и планируемому), состоянию строительной готовности, по принадлежности тому или иному Заказчику-Застройщику).

Ценовые показатели:
Минимальная, максимальная, средневзвешенная цена предложения объектов, находящихся в открытом предложении на первичном рынке. А также произведена оценка дисперсии и погрешности в определении средневзвешенной цены.

Ценовые показатели дифференцированы по тем же признакам, что и объемные показатели.

Средняя цена предложения 1 кв. м, действующая во всей Москве, АО или категории, рассчитывалась как средневзвешенная по формуле:

Для объектов, по которым отсутствовали необходимые исходные данные о предлагаемых на рынке квартирах, величина S д.п. определялась по специальной методике. Сущность методики состоит в том, что доля площади, предлагаемой на продажу в конкретном объекте, определялась как единая для рынка (среднестатистическая) в зависимости от стадии строительства объекта:

Последняя величина определена по результатам исследования доли квартир, выставляемых на продажу на различных стадиях строительства, проведенного по выборке из 35 объектов периода строительства 2004-2005 гг.

Таким образом,

Ценовые и структурные показатели по всему предложению квартир представлены в динамике. Для анализа ценовой динамики были рассчитаны:
- номинальные индексы при фактической и постоянной структуре;
- реальные индексы (очищенные от инфляции) при фактической и постоянной структуре;
- индексы структурных сдвигов.

Расчет номинальных и реальных индексов производился двумя способами:
- с учетом изменения структуры предложения (по всей выборке объектов отчетного месяца);
- без учета изменения структуры предложения (на основе структуры предложения базового периода – IV квартала 2002 г.).

Индекс цен при фактической структуре определялся как отношение показателя средневзвешенной цены предложения в отчетном месяце к аналогичному показателю в базовом месяце. В этом случае изменение средней цены включает как ценовую составляющую (изменение цен ранее выставленных на продажу объектов), так и структурную составляющую (появление новых по качеству или местоположению объектов).

Индекс цен при постоянной структуре предложения рассчитывался по выборке с постоянной структурой, зафиксированной в базовом периоде. Для этого сначала рассчитывались средние взвешенные цены в подвыборках объектов, затем определялась средневзвешенная арифметическая, при этом в качестве веса использовалась структура IV квартала 2002 г. В этом случае изменение средней цены включает только ценовую составляющую и не учитывает структурного фактора.

В индексе структурных сдвигов учитывается только изменение в структуре элементов выборки в отчетном периоде относительно базового, а индексируемый показатель каждого элемента (малой выборки) остается на уровне базового периода.

При проведении исследования использовались методология и принципы, изложенные в монографии Стерника Г.М. «Технология анализа рынка недвижимости» Москва, Изд. АКСВЕЛЛ, 2005.

1. ОБЪЕМНЫЕ И СТРУКТУРНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

1.1. Динамика объемов ввода жилья в Москве

Послереформенное падение объема ввода жилья в Москве (с 5,0-5,3 млн. кв. м в 1989 году) закончилось на величине 2,5 млн. в 1994 году. Причем, речь идет о вводе общей площади жилых домов, а не о вводе общей жилой площади (сумме площадей квартир или жилом фонде). Далее годовой ввод жилья (общей площади жилых домов) увеличивался и достиг в последние годы 4,5-4,7 млн. кв. м. По данным Мосгоркомстата в 2006 году на территории Москвы было введено общей площади в жилых домах 4,8 млн. кв. м.

Примечание: 1994-2000 – данные Мосгоркомстата, с 2001 года – собственные данные.

Общее число объектов – жилых домов-новостроек, предусмотренных к вводу в 2006-2010 гг., по состоянию на IV квартал 2006 года составляет 1303 отдельных домов и комплексов, состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир 15058,7 тыс. кв. м. Планируемые объемы ввода по годам, согласно имеющимся на сегодня адресным перечням, приведены ниже. Можно ожидать, что сроки ввода до 20-40% объектов из числа приведенных на графиках будут переноситься на следующий год, часть намеченных объектов не получит разрешение на строительство, и также будет спланировано строительство дополнительного числа объектов.

Данное аналитическое исследование выполнялось на основании баз данных «ИСИО» в которой по состоянию на IV квартал 2006 года по адресным перечням, суммарный общий объём ввода жилой площади составил 4 236 тыс. кв. м.

Примечание: данные на графике отражают ситуацию о предполагаемом объеме ввода жилья по адресным перечням согласно БД «ИСИО».

Таким образом, общее число объектов – жилых домов-новостроек, предусмотренных к вводу в 2006-2010 гг., по состоянию на IV квартал 2006 года составляет 1303 отдельных домов и комплексов, состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир 15058,7 тыс. кв. м.

1.2. Административно-территориальная дифференциация жилищного строительства в Москве

Территориальная дифференциация объемов строительства по административным округам приведена в таблице.

Примечание: здесь и далее * помечены те группы объектов, в которых суммарная площадь квартир известна не по всем проектам.

Всего с 2006 по 2010 гг. наибольшее количество объектов введено или запланировано к вводу в ЗАО (18,7%), который и по суммарной площади квартир является лидером (25,2%).

Далее следует ЦАО (14%), суммарная площадь квартир которого составляет всего 7,6 %. Это объясняется тем, что именно в ЦАО ведутся работы по реконструкции старых домов, которые рассчитаны на малое количество квартир и потому имеют меньшую общую площадь. К тому же в центре и новое строительство не бывает многоэтажным в силу известных градостроительных ограничений.

Далее идет САО (13,8%) с суммарной площадью квартир 15,8%, ВАО (11,2%) и ЮЗАО (9,9%), при этом по суммарной площади квартир ЮЗАО составляют 10,8% по сравнению с 11,4% в ВАО и 15,8% САО в. Наименьшее число запланированных объектов приходится традиционно на Зеленоград (2,9% от общего числа объектов).

Далее приведены данные о дифференциации объемов жилищного строительства по муниципальным районам во всех округах Москвы.

Объемные и структурные показатели жилищного строительства в ЦАО

В ЦАО Москвы по состоянию на IV квартал 2006 года запланировано к вводу в 2006-2010 гг. году 182 объекта. Наибольшее число из них приходится на район Хамовники и Таганский (по 26 объектов), наименьшее - на Мещанский (10 объектов). Суммарная площадь квартир по состоянию на IV квартал составила 1142,69 тыс. кв. м. Наибольшая запланированная к вводу суммарная площадь квартир в ЦАО приходится также на район Хамовники (209,13 тыс. кв. м).

Объемные и структурные показатели жилищного строительства в ЗАО

В ЗАО, наиболее активно застраиваемом округе Москвы, из 244 запланированных к вводу объектов суммарной площадью квартир 3788 тыс. кв. м большее число (32 объекта, 640,73 тыс. кв. м) находится в районах Раменки, Фили-Давыдково (32 объекта, 281,96 тыс. кв. м). Чуть меньше располагается в районах Кунцево и Солнцево (по 30 объектов, 399,17 и соответственно 473,27 тыс. кв. м.)

Отдельно можно выделить район Тропарево-Никулино с относительно небольшим количеством объектов (13), но с большой суммарной площадью квартир (674,95 тыс. кв. м), большую долю которой занимает жилой комплекс «Академия Люкс», а также многоэтажный жилой комплекс «Миракс-Парк».

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСТРОЕК 2006-2010 ГГ. ВВОДА ПО КАТЕГОРИЯМ (МАТЕРИАЛАМ НЕСУЩИХ КОНСТРУКЦИЙ) И СТРОИТЕЛЬНЫМ СЕРИЯМ (по состоянию на IV кв. 2006 г.)

Дифференциация объемов проведена по категориям домов, т.е. по материалам/технологии возведения несущих конструкций: кирпичные (реконструкция), сборно-железобетонные (панель), монолитно-каркасные, коттеджи/таунхаусы различного конструктивного исполнения. Результаты показаны на рисунке ниже. В 2006-2010 гг. больше всего и по количеству объектов, и по суммарной площади квартир планируется ввести монолитно-каркасных домов, что отражает их всё более растущую популярность по сравнению со сборно-железобетонными домами, доля которых постепенно уменьшается. Категория кирпичных реконструируемых домов, и категория коттеджей также присутствует в традиционно малой доле. Как видно из графиков, эти категории практически не присутствуют в 2008-2010 гг., но это вполне объяснимо тем, что точных данных по категориям всех запланированных домов пока нет, и информация будет корректироваться.

Подавляющее число запланированных к вводу домов относится к строительной серии П-44Т (24,4%). Далее следует серия И-155 (9,8%), КОПЭ (9,4%), П-3-М (9,0%), П-46М (6,1%), ГМС-2001 (5,7%). Данные строительные серии наиболее распространены в жилищном строительстве Москвы. Всего по одному объекту запланировано серий ИП-46М, П-44-М, П-55, П-68, И-1849 (по 0,2%). Четыре дома серии 1-515 - это старые панельные дома в районе Черемушки (ЮЗАО), по которым предусмотрена программа реновации.

Распределение суммарной площади квартир практически повторяет распределение по количеству объектов.

Отдельно выделена группа «серийные объекты» – это дома-новостройки категории «сборно-железобетонные дома», запланированные к вводу в 2008 году, серия которых пока не определена.

Более половины (53,8%) строящихся и планируемых к строительству объектов являются монолитно-каркасными домами, выполненными по индивидуальным проектам. Меньшую долю составляют сборно-железобетонные дома типовых серий (30,6%). Значительно меньше в Москве планируется ввести реконструируемых кирпичных домов (4,9%) и индивидуальных коттеджей/таунхаусов (2%).

2. АНАЛИЗ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ И ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ

Для проведения анализа ценовой ситуации на рынке новостроек Москвы использовалась собственная база данных Аналитической группы, содержащая информацию об объектах-новостройках Москвы, их характеристиках, адресах и ценах.

Под объемом предложения в данном исследовании понимается количество находящихся в открытом предложении объектов, домов-новостроек. Данный показатель выражен в натуральных единицах, т.е. в штуках (количество домов).

2.1. Динамика объема предложения и средневзвешенной цены новостроек в целом по Москве

В данном разделе приведены динамики изменения объема предложения и средневзвешенной цены на первичном рынке жилья Москвы.

Динамика объема предложения на рынке новостроек Москвы

В IV квартале 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы составил 325 объектов. Данный показатель изменился по сравнению с III кварталом 2006 г. на (+1,8%), а по отношению к базовому периоду (IV кв. 2002 г.) - на (-38,3%). В качестве объектов первичного рынка принимались объекты со сроком ввода 2006-2010 гг.

Динамика средневзвешенной цены предложения и темпы ее прироста на рынке новостроек Москвы

В IV квартале 2006 года средневзвешенная цена предложения в домах-новостройках Москвы составила 5063 $/кв. м. По сравнению с базовым периодом номинальные цены выросли более чем на 300%. Только за три квартала 2006 года номинальные цены выросли почти на 100%. Для сравнения: прирост цен в 2003 г. составил 28,6%, в 2004 г. цены оставались практически на одном уровне, в 2005 г. прирост был равен 12,1%. Минимальная цена в IV квартале 2006 года зафиксирована в ВАО и составляет 1700 $/кв. м, максимальная – в ЦАО – 34 030 $/кв. м.

Прирост к III кварталу 2006 г. составил 8,3 % по сравнению с 49,3%-м приростом во II квартале 2006 г. и 6% в предыдущем квартале. Это говорит об окончании стадии ажиотажного роста цен на рынке жилья Москвы и переходе к стадии стабилизации.

Номинальный индекс роста цены предложения при фактической структуре относительно IV квартала 2002 года в отчетном периоде составил 3,43. Индекс при постоянной структуре (IV квартала 2002 года) составил 3,65. Индекс структурного сдвига составил 0,90.

В IV квартале 2006 года относительно IV квартала 2002 г. реальный индекс роста (очищенный от инфляции) средневзвешенной цены предложения при фактической структуре составил 1,92, при постоянной – 2,06.

При сравнении динамики номинального и реального индекса видно, что реальный индекс растёт медленнее, чем номинальный данное поведение индексов можно объяснить тем, что темп девальвации доллара по отношению к рублю значительно повысился к концу 2006 года.

Номинальный индекс роста цены предложения при фактической структуре относительно IV квартала 2002 года в отчетном периоде составил 3,43. При этом реальный индекс роста цены предложения при фактической структуре относительно IV квартала 2002 года в отчетном периоде составил 1,92. В последние периоды реальные цены растут медленнее, чем номинальные, что объясняется высоким темпом девальвации доллара по отношению к рублю. Индекс при постоянной структуре (IV квартала 2002 года) составил 3,65. Индекс структурного сдвига в 4 квартале составил 0,90, тем самым понизился по сравнению к предыдущему периоду, когда он составлял 1,03.

2.2. Дифференциация средневзвешенной цены и объема предложения на рынке новостроек по категориям
(материалам несущих конструкций)

Вся совокупность объектов первичного рынка была дифференцирована по категориям (материалам несущих конструкций) и по состоянию продаж в данных объектах.

Наибольший объем предложения приходится на сегмент монолитно-каркасного жилья – 250 объектов, или 77,4%. Намного меньший показатель имеет категория сборно-железобетонных домов – 61 объект, или 18,9%. При немалых объемах строительства объектов данной категории это объясняется передачей большого количества возводимых площадей под социальные нужды города, что значительно сокращает открытое предложение. Ещё меньший объем предложения в IV квартале приходится на категорию коттеджей/таун-хаусов (4 объекта или 1,2%) и реконструируемого кирпичного жилья (8 объектов, или 2,5%).

2.3. Дифференциация объема предложения и средневзвешенной цены на рынке новостроек Москвы по году ввода объекта.

В 2006-2008 гг. сосредоточен основной (95,7%) объем планируемого ввода домов-новостроек г. Москвы. При этом доля объема ввода 2009-2010 гг. составляет (4,3%).

В 2006-2008 гг. сосредоточен основной (95,7%) объем планируемого ввода домов-новостроек г. Москвы. При этом доля объема ввода 2009-2010 гг. составляет (4,3%). Самая высокая средняя взвешенная по площади удельная цена предложения квартир в домах-новостройках г. Москвы в IV квартале 2006 г. наблюдается на объектах 2008 (5474 $/ кв. м) и 2006 (4744 $/ кв. м) гг. ввода.

2.4. Дифференциация объема предложения и средневзвешенной цены на рынке новостроек Москвы по состоянию строительной готовности

Более всего объектов нового строительства в г. Москве по состоянию на IV квартал 2006 г. находятся на 4 стадии (42%) и 3 стадии (27%), менее всего – на 1 стадии (8% от общего объема предложения).

2.5. Динамика структуры предложения новостроек на различных стадиях строительства

С начала 2006 года и по его завершение наблюдается постепенное увеличение доли объектов в предложении находящихся на последней стадии строительства. Количество объектов, находящихся на стадии активного возведения стен как свойственно к концу года постепенно снижается (стадии обозначены: 0 – подготовка ИРД; I – освоение площадки, начало фундаментных работ; II – цоколь, возведение до 2 этажа; III – активное возведение стен выше второго этажа, внутренние работы; IV – дом сдан).

Таким образом, в IV квартале 2006 года в Москве большее число предлагаемых в продажу жилых объектов находилось на IV стадии – (42,5%) и III – активное возведение стен выше второго этажа, внутренние работы (27,4%).

3. ЗАСТРОЙЩИКИ МОСКОВСКОГО РЫНКА НОВОСТРОЕК

Исследование объемов строительства участников рынка показало, что на территории г. Москвы по состоянию на IV кв. 2006 г. действовало 239 Заказчиков-Застройщиков строительства жилых объектов с объявленным сроком ввода 2006 – 2010 гг.

Явным лидером среди застройщиков по объёмам строительства, как и в предыдущие отчетные периоды, является Москапстрой. На счет данной организации приходятся 380 строящийся, либо запланированный к строительству, объектов суммарной площадью квартир более 4 млн. кв. м. На втором месте по количеству объектов (33 объекта, 3,1%) следует СУ-155, а по суммарной площади квартир (418,5 тыс. кв. м., 3,0%) данная организация находится на второй позиции, уступая ЗАО "Дон-Строй"(425,8 тыс. кв. м, 3,1%), при этом последняя ведет строительство 14 объектов (1,3%).

Опубликовано в журнале «Д-штрих», октябрь 2006 г.

Стерник Г.М.,
независимый аналитик рынка недвижимости,
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ НА СЛОМЕ ТЕНДЕНЦИЙ

Рынок жилья Московского региона переходит к новой стадии своего развития – стабилизации. Такие моменты слома тенденций представляют собой настоящий праздник для аналитика рынка недвижимости. Мы востребованы, к нам обращаются за разъяснениями и советами население и власти, банки и инвестиционные компании, застройщики и риэлторы. Адреналин усиленно поступает в кровь, и аналитик изучает причины и факторы, ищет закономерности и тенденции, пытается предсказать или прогнозировать будущее.

Прошлый слом тенденций – начало роста цен в июне 2005 года после стагнации на рынке, начавшейся с июня 2004 года – нами давно отыгран. Уже в ноябре-декабре стали ясны причины и факторы, и было предсказано на 2006 год продолжение роста цен с повышающимся темпом в первом полугодии и с понижающемся (вплоть до нуля) – во втором. С этим соглашались большинство аналитиков, но полученные в январе-мае безумные темпы роста в 8-10% в месяц не ожидал никто.

Тем не менее, на нас не обиделись инвесторы – частные и корпоративные, для которых мы разрабатывали инвестиционные меморандумы, банки, выдающие ипотечные кредиты под залог жилья: они получили более высокую стоимость своих активов, чем мы прогнозировали, но основные рекомендации о выборе сегментов рынка для инвестирования оказались верными. Еще с докризисных времен мы наблюдали такую закономерность: при резком росте цен на рынке быстрее дорожают более низкокачественные квартиры, разница в ценах с более качественными уменьшается (мы называем это «консолидацией трендов»). То же самое при падении цен на рынке – быстрее дешевеют высококачественные квартиры, уровень цен сближается. При переходе к стабилизации после роста – первыми стабилизируются цены на низкокачественное жилье, разность в ценах увеличивается (происходит «расслоение рынка»). Именно такой подход позволил рекомендовать для инвестирования прежде всего одно-двухкомнатные квартиры в панельных домах, и именно у них рост цен за полгода оказался наибольшим и на сегодня превысил 80%.

Но одной рекомендации – ограничить горизонт планирования инвестиций полугодием – поверили не все инвесторы. Поэтому в июне-июле мы вплотную занялись построением математической модели динамики цен в Москве и получением расчетного прогноза. Расчет подтвердил гипотезу о предстоящем замедлении темпов роста цен вплоть до нуля. Сегодня, через четыре месяца, можно сказать, что наш прогноз был несколько пессимистичен: темпы роста цен снизились пока не до нуля, а всего лишь до 2-3%. Уровень цен достиг 4600 $/кв. м (по нашей шкале) и все еще увеличивается. Тем не менее мы ожидаем стабилизации цен до конца года.

Необходимо отметить, что СМИ публикуют различные данные об уровне цен в Москве, получая их от различных аналитиков. У других аналитиков цены получаются ниже на 100-500 долларов в зависимости от принятого способа формирования выборки, степени учета элитного сегмента рынка и т.п. Это право каждого аналитика – включать элитные квартиры в расчет средней цены по Москве или вести его только для «типового» жилья. Желательно только при этом давать пояснения о принятом способе расчета.

Мы ожидаем, что стабилизация цен произойдет на среднем для Москвы уровне 4700-4800 $/кв. м (по нашей шкале).

Таков наш краткосрочный прогноз.

Причинами перехода к стабилизации являются:
- уменьшение количества покупателей, способных приобрести квартиру по столь выросшим ценам;
- снижение доходов владельцев квартир от сдачи их в аренду, вызванного более низкими темпами роста арендных ставок по сравнению с ценами покупки.

Последствиями такой динамики цен могут быть:
- снижение мотивации к инвестиционному приобретению квартир, основанной на высоких темпах роста цен;
- возможность оттока инвестиционных капиталов в более доходные сектора для вложений;
- выход на рынок квартир, приобретенных со спекулятивными и инвестиционными целями.

Это объясняет причины и механизмы реализации полученного нами среднесрочного (до конца 2007 года) прогноза – стагнация и даже возможная корректировка цен, хотя и незначительная (до 5-10%) и кратковременная (на 3-6 месяцев).

Наконец, долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) опирается на гипотезу о том, что экономика России с 2000 года вышла на траекторию устойчивого роста, этот рост продлится (по мнению Всемирного банка, Института экономики переходного периода Е.Гайдара, других экономистов) по крайней мере до 2020-2025 года. Вместе со всей экономикой будет расти и ее наиболее инвестиционно привлекательный сегмент - рынок недвижимости, причем с темпы роста цен на жилье в Москве будут превышать общие темпы экономического роста и составлять в среднем 20-25% в год (в номинальных долларовых ценах). Но фактические годовые приросты цен будут колебаться в пределах от 10% и менее до 50-60% и более.

Некоторые специалисты, знающие экономические законы, разработанные для товарных рынков, не верят в возможность многократного роста цен на жилье в Москве. Аргументов несколько.

Первый: цены на рынках не могут расти более чем на 20% в год или даже в два-три года; в этом случае увеличивается предложение, и цены прекращают рост. Отвечая этой группе оппонентов, приходится объяснять, что на рынке недвижимости действуют свои законы, что рынок инерционен, и увеличить предложение можно только за несколько лет. Именно это случилось с реализацией проекта по доступному жилью: государство всячески стимулирует рост платежеспособного спроса (общий рост доходов населения, ипотека, прямая поддержка отдельных социальных групп), при этом вложенные огромные суммы в стимулирование роста объемов строительства и предложения дадут эффект лишь через три-четыре года, и поэтому проект буксует, а цены растут.

Второй аргумент: цены на жилье имеют свой естественный предел роста, диктуемый уровнем доходов населения, платежеспособным спросом. Население не может угнаться за таким ростом цен, и спрос на рынке снижается. Ну что ж, это так. Но для Москвы - немножко не так. Москва – это центр притяжения для жителей всех регионов России и стран ближнего зарубежья, и с ними приходят новые источники инвестиций в московское жилье. Платежеспособный спрос на него неисчерпаем и мало зависит от уровня цен – он лишь берет кратковременные (от 6 до 12 месяцев) передышки, когда рост цен прекращается – до следующего взлета.

Третий аргумент: цены на недвижимость не могут расти в разы. Они должны остановиться, а далее и откатиться вниз. Так было во всем мире. Ответ: в Москве цены за 6 лет устойчивого роста выросли в 6 раз. В Калифорнии за 10 лет в 10 раз. В Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне – за 10-12 лет в 8-10 раз. Весь мир ждет начала «лопания пузырей», отката цен. Но пока не может дождаться (исключение – Япония, где цены понизились). В чем здесь дело? Может быть, теория цикличности капиталистической экономики устарела? Мы видим причину в том, что многолетние усилия экономических «гуру» Америки и Европы дали свои плоды – они не только научились предотвращать кризисы, но и «зажали» амплитуду экономических колебаний в узкие пределы, переведя всю экономику в режим «устойчивого роста». А цикличность осталась, она просто перешла на уровень ниже – в колебания не цен, а темпов их роста.

И еще одно соображение. Мы подчеркиваем, что речь идет о ценах, выраженных в натуральных долларах. А доллар, как известно, дешевеет – не только по отношению к нефти, или к недвижимости, или к золоту. Мировая финансовая система, привязанная к доллару (а все валюты, и рубль в том числе, ориентируются на доллар, стараясь курсовой паритет понизить относительно паритета по ВВП ради поддержки экспорта), таким образом (ростом цен на нефть и недвижимость) реагирует на формально подавленную инфляцию, как реагировала (дефицитом) социалистическая экономика.

Поэтому, если не произойдет форс-мажорных обстоятельств (мировой финансовый кризис, война цивилизаций, политический кризис в России…), мы еще долго будем радоваться приращению жилищного капитала наших граждан, имеющих жилье в собственности – и огорчаться снижению доступности жилья для тех, кто его не имеет.

Кто доживет – тот увидит.

Г.М.Стерник
26.09.06.

Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ НА СЛОМЕ ТЕНДЕНЦИЙ

Опубликовано в журнале «Д-штрих», октябрь 2006 г.

Стерник Г.М.,
независимый аналитик рынка недвижимости,
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ НА СЛОМЕ ТЕНДЕНЦИЙ

Рынок жилья Московского региона переходит к новой стадии своего развития – стабилизации. Такие моменты слома тенденций представляют собой настоящий праздник для аналитика рынка недвижимости. Мы востребованы, к нам обращаются за разъяснениями и советами население и власти, банки и инвестиционные компании, застройщики и риэлторы. Адреналин усиленно поступает в кровь, и аналитик изучает причины и факторы, ищет закономерности и тенденции, пытается предсказать или прогнозировать будущее.

Прошлый слом тенденций – начало роста цен в июне 2005 года после стагнации на рынке, начавшейся с июня 2004 года – нами давно отыгран. Уже в ноябре-декабре стали ясны причины и факторы, и было предсказано на 2006 год продолжение роста цен с повышающимся темпом в первом полугодии и с понижающемся (вплоть до нуля) – во втором. С этим соглашались большинство аналитиков, но полученные в январе-мае безумные темпы роста в 8-10% в месяц не ожидал никто.

Тем не менее, на нас не обиделись инвесторы – частные и корпоративные, для которых мы разрабатывали инвестиционные меморандумы, банки, выдающие ипотечные кредиты под залог жилья: они получили более высокую стоимость своих активов, чем мы прогнозировали, но основные рекомендации о выборе сегментов рынка для инвестирования оказались верными. Еще с докризисных времен мы наблюдали такую закономерность: при резком росте цен на рынке быстрее дорожают более низкокачественные квартиры, разница в ценах с более качественными уменьшается (мы называем это «консолидацией трендов»). То же самое при падении цен на рынке – быстрее дешевеют высококачественные квартиры, уровень цен сближается. При переходе к стабилизации после роста – первыми стабилизируются цены на низкокачественное жилье, разность в ценах увеличивается (происходит «расслоение рынка»). Именно такой подход позволил рекомендовать для инвестирования прежде всего одно-двухкомнатные квартиры в панельных домах, и именно у них рост цен за полгода оказался наибольшим и на сегодня превысил 80%.

Но одной рекомендации – ограничить горизонт планирования инвестиций полугодием – поверили не все инвесторы. Поэтому в июне-июле мы вплотную занялись построением математической модели динамики цен в Москве и получением расчетного прогноза. Расчет подтвердил гипотезу о предстоящем замедлении темпов роста цен вплоть до нуля. Сегодня, через четыре месяца, можно сказать, что наш прогноз был несколько пессимистичен: темпы роста цен снизились пока не до нуля, а всего лишь до 2-3%. Уровень цен достиг 4600 $/кв. м (по нашей шкале) и все еще увеличивается. Тем не менее мы ожидаем стабилизации цен до конца года.

Необходимо отметить, что СМИ публикуют различные данные об уровне цен в Москве, получая их от различных аналитиков. У других аналитиков цены получаются ниже на 100-500 долларов в зависимости от принятого способа формирования выборки, степени учета элитного сегмента рынка и т.п. Это право каждого аналитика – включать элитные квартиры в расчет средней цены по Москве или вести его только для «типового» жилья. Желательно только при этом давать пояснения о принятом способе расчета.

Мы ожидаем, что стабилизация цен произойдет на среднем для Москвы уровне 4700-4800 $/кв. м (по нашей шкале).

Таков наш краткосрочный прогноз.

Причинами перехода к стабилизации являются:
- уменьшение количества покупателей, способных приобрести квартиру по столь выросшим ценам;
- снижение доходов владельцев квартир от сдачи их в аренду, вызванного более низкими темпами роста арендных ставок по сравнению с ценами покупки.

Последствиями такой динамики цен могут быть:
- снижение мотивации к инвестиционному приобретению квартир, основанной на высоких темпах роста цен;
- возможность оттока инвестиционных капиталов в более доходные сектора для вложений;
- выход на рынок квартир, приобретенных со спекулятивными и инвестиционными целями.

Это объясняет причины и механизмы реализации полученного нами среднесрочного (до конца 2007 года) прогноза – стагнация и даже возможная корректировка цен, хотя и незначительная (до 5-10%) и кратковременная (на 3-6 месяцев).

Наконец, долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) опирается на гипотезу о том, что экономика России с 2000 года вышла на траекторию устойчивого роста, этот рост продлится (по мнению Всемирного банка, Института экономики переходного периода Е.Гайдара, других экономистов) по крайней мере до 2020-2025 года. Вместе со всей экономикой будет расти и ее наиболее инвестиционно привлекательный сегмент - рынок недвижимости, причем с темпы роста цен на жилье в Москве будут превышать общие темпы экономического роста и составлять в среднем 20-25% в год (в номинальных долларовых ценах). Но фактические годовые приросты цен будут колебаться в пределах от 10% и менее до 50-60% и более.

Некоторые специалисты, знающие экономические законы, разработанные для товарных рынков, не верят в возможность многократного роста цен на жилье в Москве. Аргументов несколько.

Первый: цены на рынках не могут расти более чем на 20% в год или даже в два-три года; в этом случае увеличивается предложение, и цены прекращают рост. Отвечая этой группе оппонентов, приходится объяснять, что на рынке недвижимости действуют свои законы, что рынок инерционен, и увеличить предложение можно только за несколько лет. Именно это случилось с реализацией проекта по доступному жилью: государство всячески стимулирует рост платежеспособного спроса (общий рост доходов населения, ипотека, прямая поддержка отдельных социальных групп), при этом вложенные огромные суммы в стимулирование роста объемов строительства и предложения дадут эффект лишь через три-четыре года, и поэтому проект буксует, а цены растут.

Второй аргумент: цены на жилье имеют свой естественный предел роста, диктуемый уровнем доходов населения, платежеспособным спросом. Население не может угнаться за таким ростом цен, и спрос на рынке снижается. Ну что ж, это так. Но для Москвы - немножко не так. Москва – это центр притяжения для жителей всех регионов России и стран ближнего зарубежья, и с ними приходят новые источники инвестиций в московское жилье. Платежеспособный спрос на него неисчерпаем и мало зависит от уровня цен – он лишь берет кратковременные (от 6 до 12 месяцев) передышки, когда рост цен прекращается – до следующего взлета.

Третий аргумент: цены на недвижимость не могут расти в разы. Они должны остановиться, а далее и откатиться вниз. Так было во всем мире. Ответ: в Москве цены за 6 лет устойчивого роста выросли в 6 раз. В Калифорнии за 10 лет в 10 раз. В Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне – за 10-12 лет в 8-10 раз. Весь мир ждет начала «лопания пузырей», отката цен. Но пока не может дождаться (исключение – Япония, где цены понизились). В чем здесь дело? Может быть, теория цикличности капиталистической экономики устарела? Мы видим причину в том, что многолетние усилия экономических «гуру» Америки и Европы дали свои плоды – они не только научились предотвращать кризисы, но и «зажали» амплитуду экономических колебаний в узкие пределы, переведя всю экономику в режим «устойчивого роста». А цикличность осталась, она просто перешла на уровень ниже – в колебания не цен, а темпов их роста.

И еще одно соображение. Мы подчеркиваем, что речь идет о ценах, выраженных в натуральных долларах. А доллар, как известно, дешевеет – не только по отношению к нефти, или к недвижимости, или к золоту. Мировая финансовая система, привязанная к доллару (а все валюты, и рубль в том числе, ориентируются на доллар, стараясь курсовой паритет понизить относительно паритета по ВВП ради поддержки экспорта), таким образом (ростом цен на нефть и недвижимость) реагирует на формально подавленную инфляцию, как реагировала (дефицитом) социалистическая экономика.

Поэтому, если не произойдет форс-мажорных обстоятельств (мировой финансовый кризис, война цивилизаций, политический кризис в России…), мы еще долго будем радоваться приращению жилищного капитала наших граждан, имеющих жилье в собственности – и огорчаться снижению доступности жилья для тех, кто его не имеет.

Кто доживет – тот увидит.

Г.М.Стерник
26.09.06.

Опубликовано в журнале «Новые проекты». 2006 №4(4), с. 16-21.

Стерник Геннадий Моисеевич
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»
РЭА им. Г.В.Плеханова,

Стерник Сергей Геннадьевич
докторант кафедры

АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Исследование рынка строительства и продажи жилья в Москве наша аналитическая группа проводит с 2001 года (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Ноздрина Н.Н., Сапожников А.Ю. Исследование рынка строительства и продажи жилья в Москве («Новостройки-2001»). «Стройснабторг 1», 2001. – 220 с., Стерник Г.М., Сапожников А.Ю., Стерник С.Г. Исследование рынка элитного жилья Москвы («Новостройки Топ-100»). Часть 1, 2, 3. - «Стройснабторг 1», 2002. – 74, 169, 107 с., Стерник Г.М., Луцков В.М., Стерник С.Г. и др. Исследование рынка элитного жилья Москвы («Новостройки Топ-200») (с Приложениями 1, 2). – «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2005. – 117, 112, 89 с.) а с 1 квартала 2004 года проводится регулярный ежеквартальный мониторинг рынка.

В качестве источника исходной информации для получения статистических показателей состояния жилищного строительства в Москве используются официальные документированные данные (постановления правительства Москвы, данные Среднесрочной программы жилищного строительства на 2006-2008 годы и на перспективу до 2010 года, и т.д.). Для уточнения адресного списка объектов и ряда их характеристик используется база данных о новостройках Москвы Интегрированной системы информационного обеспечения (ИСИО) Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы (КАСРиР), предоставленная оператором «Системы и проекты». Предварительные данные о текущей ценовой ситуации по каждому объекту из сегмента монолитно-каркасных домов и ряду их характеристик заимствуются из базы данных MosRealBase компании RealEsMedia.

Эти данные дополняются недостающей информацией из собственной базы данных о новостройках Москвы, включающая в себя информацию о домах-новостройках, возводимых в Москве (адреса, история строительства, история предложений, имена операторов рынка, ссылки на появление в предложении, характеристики дома, цены предложений), а также базы данных предложения новостроек, формируемой на основе анализа рекламных объявлений в специализированных СМИ, изучением ресурсов в глобальной сети Интернет, полевыми обследованиями мест застройки, консультациями с представителями компаний-продавцов и заказчиков-застройщиков, в том числе под предлогом потенциальной покупки (метод мистери-шоппинг).

1. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

Объемы ввода жилья в Москве

Послереформенное падение объема ввода жилья в Москве (с 5,0-5,3 млн кв. м в 1989 году) закончилось на величине 2,5 млн в 1994 году. Причем, речь идет о вводе общей площади жилых домов, а не о вводе общей жилой площади (сумме площадей квартир или жилом фонде). Далее годовой ввод жилья (общей площади жилых домов) увеличивался и достиг в последние годы 4,5-4,7 млн кв. м. В 2005 году на территории Москвы было введено 259 объектов с общей жилой площадью 3,139 млн кв. м или с 4,731 млн кв. м общей площади жилых домов. Эти цифры за 2005 г. зафиксированы по итогам регистрации Актов Госкомиссии в течение 1-4 кварталов 2005 - 1-3 кварталов 2006 года. В 2006 году власти предполагают довести эту цифру до 5,2 млн, при этом в адресных списках насчитывается 459 объектов с общей жилой площадью 7,314. Однако, с учетом реальной ситуации сокращения количества начатых в 2004-2005 гг. новых строек, мы ожидаем объем ввода в 2006 году на уровне около 4,7 млн.

Примечание: 1994-2000 – данные Мосгоркомстата, с 2001 года – собственные данные

При сопоставлении суммарных объемов по адресным перечням и объявляемых руководством стройкомплекса планов по объемам ввода в адресных перечнях всегда обнаруживается 20-40%-й запас, разумно оставляемый властями на случай отставания отдельных новостроек от графика строительства по тем или иным причинам.

Общее число объектов – жилых домов-новостроек, предусмотренных к вводу в 2005-2010 г.г., по состоянию на III квартал 2006 года составляет 1860 отдельных домов и комплексов, состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир 32,4 млн кв. м. Планируемые объемы ввода по годам, согласно имеющимся на сегодня адресным перечням, приведены ниже. В силу указанных выше причин, можно ожидать, что сроки ввода до 20-40% объектов из числа приведенных на графиках будут переноситься на следующий год, часть намеченных объектов не получит разрешение на строительство, и также будет спланировано строительство дополнительного числа объектов (особенно на конец периода).

Территориальная дифференциация строительства жилья в 2005-2010 году

Территориальная дифференциация объемов строительства по административным округам приведена в таблице.

Административно-территориальная дифференциация планируемого жилищного строительства в Москве в 2005-2010 гг.
(по состоянию на 3 квартал 2006 года)

Примечание: здесь и далее * помечены те группы объектов, в которых суммарная площадь квартир известна не по всем проектам

Отметим, что объекты ввода 2005 года нами включены в анализ в 2006 году по двум соображениям:

- окончательная регистрация приемки объектов в эксплуатацию (после окончания строительства и предварительной приемки в 2005 году) растягивается до середины следующего года;
- первичная продажа квартир во введенных объектах-новостройках продолжается в течение года и более после сдачи объекта, но в отсутствие информации о том, первичное или вторичное предложение о продаже дается в рекламе, мы сохраняем эти объекты в перечне предложений на первичном рынке в течение 12 месяцев после сдачи объекта.

Всего с 2005 по 2010 гг. наибольшее количество объектов введено или запланировано к вводу в ЗАО (17,7%), который и по суммарной площади квартир является лидером (20,4%).

Далее следует ЦАО (13,3%), суммарная площадь квартир которого составляет всего 6,7 %. Это объясняется тем, что именно в ЦАО ведутся работы по реконструкции старых домов, которые рассчитаны на малое количество квартир и потому имеют меньшую общую площадь. К тому же в центре и новое строительство не бывает многоэтажным в силу известных градостроительных ограничений.

Далее идет САО (12,0%) с суммарной площадью квартир 13,7%, ЮЗАО (11,8%) и ВАО (11,2%), при этом по суммарной площади квартир ЮЗАО опережает другие районы (15,2% по сравнению с 13,7% в САО и 11,3% в ВАО). Наименьшее число запланированных объектов приходится традиционно на Зеленоград (3,6% от общего числа объектов).

Сравнение объемов по муниципальным районам показывает, что наибольшее число запланированных к вводу в 2005-2010 г.г. объектов по состоянию на III квартал 2006 г. располагается в районах: Косино-Ухтомский (61 объект) и Куркино (54 объекта), по суммарной площади квартир лидирует район Южное Бутово (1455 тыс. кв. м). Более 40 объектов запланировано к вводу в таких районах массовой застройки, как Бескудниково, Хорошево-Мневники, Обручевский, Солнцево.

Стоит отметить в этом перечне самый престижный район Хамовники (39 объектов), который расположен в центре Москвы, т.е. массовая застройка в нем невозможна. При этом суммарная площадь объектов, запланированных к вводу в Хамовниках, хотя и является наибольшей среди районов ЦАО, но составляет всего 392 тыс. кв. м - это малоразмерные дома, преимущественно элитные.

Наименьшее число объектов (по одному-два до 2010 года) пока планируется ввести в районах Бибирево, Марфино, Зябликово, Братеево и др.

РАНКИНГ МУНИЦИПАЛЬНЫХ РАЙОНОВ МОСКВЫ ПО КОЛИЧЕСТВУ ЗАПЛАНИРОВАННЫХ К ВВОДУ В 2005-2010 г.г.
ЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ (по состоянию на II1 квартал 2006 г.)

Для примера ниже на рисунке приведены данные о дифференциации объемов жилищного строительства по муниципальным районам ЦАО.

Распределение новостроек по категориям (материалам несущих конструкций) и строительным сериям

Более половины (52%) строящихся и планируемых к строительству объектов являются монолитно-каркасными домами, выполненными по индивидуальным проектам. Меньшую долю составляют сборно-железобетонные дома типовых серий (30,0%). Значительно меньше в Москве планируется ввести реконструируемых кирпичных домов (4,1%) и индивидуальных коттеджей/таунхаусов (3,1%).

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСТРОЕК 2005-2010 г.г. ВВОДА ПО КАТЕГОРИЯМ (МАТЕРИАЛАМ НЕСУЩИХ КОНСТРУКЦИЙ)
(по состоянию на II1 кв. 2006 г.)

Дифференциация объемов проведена по категориям домов, т.е. по материалам/технологии возведения несущих конструкций: кирпичные (реконструкция), сборно-железобетонные (панель), монолитно-каркасные, коттеджи/таунхаусы различного конструктивного исполнения. Результаты показаны на рисунке ниже. В 2005-2010 г.г. больше всего и по количеству объектов, и по суммарной площади квартир планируется ввести монолитно-каркасных домов, что отражает их всё более растущую популярность по сравнению со сборно-железобетонными домами, доля которых постепенно уменьшается. Категория кирпичных реконструируемых домов, и категория коттеджей также присутствует в традиционно малой доле. Как видно из графиков, эти категории практически не присутствуют в 2008-2010 г.г., но это вполне объяснимо тем, что точных данных по категориям всех запланированных домов пока нет, и информация будет корректироваться.

Необходимо отметить, что в первоначальных планах стройкомплекса Москвы уже с 2000-го года предусматривалось изменение соотношения типового панельного и индивидуального монолитного строительства в пользу монолита, однако по итогам каждого года перевес панели над монолитом сохраняется, поскольку индустриальные методы строительства демонстрируют свои технологические преимущества по скорости возведения коробки, спрос на жилье эконом-класса остается самым высоким, а потребительские свойства панельных домов именно в эти годы заметно улучшились (настолько, что новые серии вполне конкурентоспособны с монолитными домами и в среднем классе).

По состоянию на конец 3 квартала 2006 года имеются зарегистрированные в ИСИО Акты ГК (по объектам с планируемым сроком ввода в 2006 году) на 77 объектов с суммарной площадью квартир 1,127 млн кв. м, из них монолитно-каркасных – 47 объектов (717,8 млн кв. м), сборно-железобетонных – 22 объекта (384,9 тыс. кв. м). Таким образом, текущее соотношение объемов ввода составляет 2,14/1 по числу объектов и 1,86/1 по площадям в пользу монолита. Эти данные демонстрируют, что перелом в соотношении панель/монолит в пользу монолитно-каркасного строительства в планах стройкомплекса на 2006 год достаточно реален, и это связано, помимо окончательного изменения предпочтений потребителей, со следующими обстоятельствами:
- имеет место накопленный моральный и физический износ оборудования всех ДСК в условиях дефицита инвестиций на их реновацию;
- происходит вытеснение панели из заселенных районов в районы массовой застройки, площадь которых резко сокращается (возможна некоторая компенсация при освоении промзон, территорий вдоль железнодорожных путей и т.д.).
- тенденция повышения этажности новостроек, мода на «высотки» диктует отказ от сборно-железобетонных домов в пользу монолитно-каркасных;
- застройщики в условиях ажиотажного спроса и растущего рынка решительно взяли курс на строительство преимущественно объектов бизнес-класса и элитных, для чего используется единственно монолитная категория домов.
- городские власти с 2005 года резко увеличили планируемый объем муниципального строительства (с обычных 1,3-1,4 млн до 2,1-2,4 млн кв. м) – не столько для повышения темпов бесплатного предоставления квартир очередникам, сколько для переселения жителей реконструируемых микрорайонов, а также для выполнения социальных программ для молодых семей, военнослужащих и т.п. Естественно, коммерческие застройщики выполняют свои обязательства перед городом за счет строительства более дешевой панели – но в результате объем панельного строительства не увеличивается, а уменьшается, ибо именно программы строительства для переселения корректируют в первую очередь при сохранении «священной коровы» - ввода коммерческого жилья. В результате такие программы выполняются только на 50-70% - и тем самым сокращается объем ввода панельного жилья.

Дифференциация типовых новостроек по строительным сериям выглядит следующим образом.

Подавляющее число запланированных к вводу домов относится к строительной серии П-44Т (32,0%). Далее следует серия П-3-М (14,3%), И-155 (13,6%), КОПЭ (10,6%, вместе с модификацией КОПЭ-Парус – 12,9%), П-46М (7,0%), ГМС-2001 (5,9%). Данные строительные серии наиболее распространены в жилищном строительстве Москвы. Всего по одному объекту запланировано серий ГМС-1, П-55, П-68, П-3-М-6, И-1849 (по 0,2%). Четыре дома серии 1-515 - это старые панельные дома в районе Черемушки (ЮЗАО), по которым предусмотрена программа реновации.

Распределение суммарной площади квартир практически повторяет распределение по количеству объектов.

Отдельно выделена группа «серийные объекты» – это дома-новостройки категории «сборно-железобетонные дома», запланированные к вводу в 2008 году, серия которых пока не определена. При этом по большей части это комплексные объекты, состоящие из нескольких корпусов, что и определяет их такую большую суммарную площадь квартир по сравнению с количеством объектов.

Распределение новостроек по стадиям строительства

Для изучения тенденций, происходящих на рынке после введения в действие Федерального закона №214-ФЗ, произведено изучение дифференциации объектов нового строительства по стадиям строительства. Как правило, стадия строительства оказывает влияние на уровень цен на квартиры в домах-новостройках и на уровень спроса на объект.

Весь период строительства был разбит в зависимости от состояния строительной готовности объектов на 5 знаковых стадий, значительно отличающихся друг от друга.

КЛАССИФИКАЦИЯ ДОМОВ ПО СОСТОЯНИЮ СТРОИТЕЛЬНОЙ ГОТОВНОСТИ

Наибольшее число объектов-новостроек с объявленным сроком ввода 2005-2010 г.г. по состоянию на III квартал 2006 г., вполне естественно, находится на нулевой стадии строительства «Проработка и утверждение исходно-разрешительной и проектной документации» (1110, или 58,9%). На стадии 4 (сдан ГК) находится 336 объектов (18,0%). В состоянии реального строительства (стадии 1-3) находится 414 объектов (22,3%).

Дифференциация суммарной площади квартир в новостройках по стадиям строительства повторяет распределение тех же объектов в натуральном выражении.

Распределение новостроек, запланированных к вводу в каждом году, по стадиям строительства (на основании базы данных ИСИО по состоянию на конец III квартала) выглядит следующим образом.

По объектам, запланированным к вводу в 2005 году, в конце года получили Акт ГК всего 183, или 49,2%. К концу III кв. 2006 года на 100% объектов имеется зарегистрированный Акт сдачи ГК либо документ о переносе на более поздние сроки завершения строительства. По объектам, запланированным к вводу в 2006 году, имеется зарегистрированный Акт сдачи ГК на 16,8%, в различных стадиях строительства – 59,3%, в стадии разработки ИРД – 24%. По объектам, запланированным к вводу в более поздние сроки, начало строительства отмечено в 15% случаев (2007 год), 10% (2008 год) и менее. Эта ситуация разительно отличается от ситуации в строительном комплексе до принятия ФЗ №214, когда за 2-3 года до срока ввода уже начиналось строительство большинства объектов.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСТРОЕК РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЯВЛЕННЫХ ГОДОВ ВВОДА ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА
(по состоянию на III кв. 2006 г.). количество объектов, %

2. АНАЛИЗ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ И ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ

Динамика объема предложения на рынке новостроек Москвы

В III квартале 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы составил 322 объекта. Данный показатель изменился по сравнению со II кварталом 2006 г. на 0,6 %, а по отношению к базовому периоду (IV кв. 2002 г.) - на -39%. В качестве объектов первичного рынка принимались объекты со сроком ввода 2006-2010 гг., а также объекты, введенные не ранее 3 квартала 2005 года.

Индекс ухода с рынка домов-новостроек в III квартале 2006 г., равный 1,5, показывает увеличение темпов ухода с рынка объектов, что связано с дефицитом нового предложения и постепенной реализацией ранее выставленных на продажу объектов. Ежеквартальная динамика индекса ухода с рынка домов-новостроек Москвы демонстрирует наличие общей тенденции к снижению оборотов рынка с конца 2003 года и перелом тенденции, наличие повышательного тренда в 2005-2006 году и замедление этой тенденции в настоящее время..

Территориальная структура предложения

Наибольший объем предложения приходится в III квартале 2006 года на ЗАО – 77 объектов, в ЦАО и СЗАО – по 40 и 49 объекта соответственно, в ЮЗАО на продажу выставлено 39 объектов, в ВАО –37, СВАО – 29 объектов, в САО – 20 объекта и в ЮВАО и ЮАО по 15. В Зеленограде наименьший объем предложения – всего один объект.

Наибольший объем предложения приходится на сегмент монолитно-каркасного жилья – 226 объектов, или 70,2%. Намного меньший показатель имеет категория сборно-железобетонных домов – 62 объекта, или 19,3%. При немалых объемах строительства объектов данной категории это объясняется передачей большого количества возводимых площадей под социальные нужды города, что значительно сокращает открытое предложение.

Ещё меньший объем предложения приходится на категорию коттеджей/таунхаусов (30 объектов, или 9,0%) и реконструируемого кирпичного жилья (7 объектов, или 1,6%).

Дифференциация структуры предложения по степени строительной готовности

Необходимо отметить, что в 2004-2005 гг. изменилась структура предложения квартир в новостройках относительно стадии строительства дома (стадии обозначены: 0 – подготовка ИРД; I – освоение площадки, начало фундаментных работ; II – цоколь, возведение до 2 этажа; III – активное возведение стен выше второго этажа, внутренние работы; IV – дом сдан). Со второй половины 2005 года уменьшилась суммарная доля квартир, предлагаемых на продажу на 0-1 стадиях, и увеличилась – на более поздних. Это логично увязывается с общим изменением ситуации на рынке строительства и продажи жилья.

Таким образом, во II квартале 2006 года в Москве большее число предлагаемых в продажу жилых объектов находилось на стадии активного возведения стен выше второго этажа и внутренних работ (50,3%) и сдачи дома ГК (29,4%).

Динамика средневзвешенной цены предложения и темпы ее прироста на рынке новостроек Москвы

В III квартале 2006 года средневзвешенная цена предложения в домах-новостройках Москвы составила 4655 $/кв. м. По сравнению с базовым периодом номинальные цены выросли более чем на 300%. Только за три квартала 2006 года номинальные цены выросли почти на 100%. Для сравнения: прирост цен в 2003 г. составил 28,6%, в 2004 г. цены оставались практически на одном уровне, в 2005 г. прирост был равен 12,1%.

Прирост ко II кварталу 2006 г. составил 5,6% по сравнению с 49,3%-м приростом в предыдущем квартале. Это говорит об окончании стадии ажиотажного роста цен на рынке жилья Москвы и переходе к стадии стабилизации.

Номинальный индекс роста цены предложения при фактической структуре относительно IV квартала 2002 года в отчетном периоде составил 3,15. Индекс при постоянной структуре (IV квартала 2002 года) сблизился с индексом при фактической структуре и составил 3,25. Индекс структурного сдвига составил 1,03. Это свидетельствует о постепенном уменьшении влияния структуры предложения на средневзвешенную цену относительно базового периода (IV квартала 2002 года).

В III квартале 2006 года относительно IV квартала 2002 г. реальный индекс роста (очищенный от инфляции) средневзвешенной цены предложения при фактической структуре составил 1,82, при постоянной – 1,87.

Территориальная дифференциация средней цены предложения на первичном рынке

Средневзвешенная цена предложения в III квартале 2006 года была продифференцирована по административным округам. Наибольшее значение средневзвешенной цены приходится на ЦАО Москвы и составляет 9138 $/кв. м, наименьшее на ЗелАО - 2085 $/кв. м

Ниже показан ранкинг по средней удельной цене первых 37 муниципальных районов.

Среди семнадцати районов с наиболее высоким уровнем средневзвешенной цены (более 5000 $/ кв. м) во III квартале 2006 года первые позиции со средневзвешенной ценой более 10000 $/кв. м занимают районы три района ЦАО Москвы – Хамовники (14746 $/кв. м), Якиманка (13057 $/кв. м), Мещанский (11179 $/кв. м). Далее следуют районы ЦАО Арбат (9760), Дорогомилово (9613 $/кв. м), Пресненский (7298 $/кв. м), Тверской (6479 $/кв. м), Замоскворечье (6050 $/кв. м) и один район ЗАО – Раменки (6058 $/кв. м). Последние три места из 37 занимают районы Кузьминки (2799 $/кв. м), Косино-Ухтомский (2586 $/кв. м) и Южное Бутово (2207 $/кв. м).

Дифференциация средневзвешенной цены на первичном рынке по категориям дома (материалам несущих конструкций)

Наибольшее значение средневзвешенной цены приходится на реконструируемые кирпичные дома (которые находятся в основном в ЦАО), оно составляет 12569 $/кв. м. Монолитно-каркасные и сборно-железобетонные дома имеют среднюю по Москве цену соответственно 5534 и 3122 $/кв. м. Наименьшее значение средневзвешенной цены приходится на коттеджи/таунхаусы, оно составляет 3263 $/кв. м.

© Г.М.Стерник
© С.Г.Стерник

7.11.06.

Стерник Г.М., Стерник С.Г., АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Опубликовано в журнале «Новые проекты». 2006 №4(4), с. 16-21.

Стерник Геннадий Моисеевич
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»
РЭА им. Г.В.Плеханова,

Стерник Сергей Геннадьевич
докторант кафедры

АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Исследование рынка строительства и продажи жилья в Москве наша аналитическая группа проводит с 2001 года (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Ноздрина Н.Н., Сапожников А.Ю. Исследование рынка строительства и продажи жилья в Москве («Новостройки-2001»). «Стройснабторг 1», 2001. – 220 с., Стерник Г.М., Сапожников А.Ю., Стерник С.Г. Исследование рынка элитного жилья Москвы («Новостройки Топ-100»). Часть 1, 2, 3. - «Стройснабторг 1», 2002. – 74, 169, 107 с., Стерник Г.М., Луцков В.М., Стерник С.Г. и др. Исследование рынка элитного жилья Москвы («Новостройки Топ-200») (с Приложениями 1, 2). – «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2005. – 117, 112, 89 с.) а с 1 квартала 2004 года проводится регулярный ежеквартальный мониторинг рынка.

В качестве источника исходной информации для получения статистических показателей состояния жилищного строительства в Москве используются официальные документированные данные (постановления правительства Москвы, данные Среднесрочной программы жилищного строительства на 2006-2008 годы и на перспективу до 2010 года, и т.д.). Для уточнения адресного списка объектов и ряда их характеристик используется база данных о новостройках Москвы Интегрированной системы информационного обеспечения (ИСИО) Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы (КАСРиР), предоставленная оператором «Системы и проекты». Предварительные данные о текущей ценовой ситуации по каждому объекту из сегмента монолитно-каркасных домов и ряду их характеристик заимствуются из базы данных MosRealBase компании RealEsMedia.

Эти данные дополняются недостающей информацией из собственной базы данных о новостройках Москвы, включающая в себя информацию о домах-новостройках, возводимых в Москве (адреса, история строительства, история предложений, имена операторов рынка, ссылки на появление в предложении, характеристики дома, цены предложений), а также базы данных предложения новостроек, формируемой на основе анализа рекламных объявлений в специализированных СМИ, изучением ресурсов в глобальной сети Интернет, полевыми обследованиями мест застройки, консультациями с представителями компаний-продавцов и заказчиков-застройщиков, в том числе под предлогом потенциальной покупки (метод мистери-шоппинг).

1. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

Объемы ввода жилья в Москве

Послереформенное падение объема ввода жилья в Москве (с 5,0-5,3 млн кв. м в 1989 году) закончилось на величине 2,5 млн в 1994 году. Причем, речь идет о вводе общей площади жилых домов, а не о вводе общей жилой площади (сумме площадей квартир или жилом фонде). Далее годовой ввод жилья (общей площади жилых домов) увеличивался и достиг в последние годы 4,5-4,7 млн кв. м. В 2005 году на территории Москвы было введено 259 объектов с общей жилой площадью 3,139 млн кв. м или с 4,731 млн кв. м общей площади жилых домов. Эти цифры за 2005 г. зафиксированы по итогам регистрации Актов Госкомиссии в течение 1-4 кварталов 2005 - 1-3 кварталов 2006 года. В 2006 году власти предполагают довести эту цифру до 5,2 млн, при этом в адресных списках насчитывается 459 объектов с общей жилой площадью 7,314. Однако, с учетом реальной ситуации сокращения количества начатых в 2004-2005 гг. новых строек, мы ожидаем объем ввода в 2006 году на уровне около 4,7 млн.

Примечание: 1994-2000 – данные Мосгоркомстата, с 2001 года – собственные данные

При сопоставлении суммарных объемов по адресным перечням и объявляемых руководством стройкомплекса планов по объемам ввода в адресных перечнях всегда обнаруживается 20-40%-й запас, разумно оставляемый властями на случай отставания отдельных новостроек от графика строительства по тем или иным причинам.

Общее число объектов – жилых домов-новостроек, предусмотренных к вводу в 2005-2010 г.г., по состоянию на III квартал 2006 года составляет 1860 отдельных домов и комплексов, состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир 32,4 млн кв. м. Планируемые объемы ввода по годам, согласно имеющимся на сегодня адресным перечням, приведены ниже. В силу указанных выше причин, можно ожидать, что сроки ввода до 20-40% объектов из числа приведенных на графиках будут переноситься на следующий год, часть намеченных объектов не получит разрешение на строительство, и также будет спланировано строительство дополнительного числа объектов (особенно на конец периода).

Территориальная дифференциация строительства жилья в 2005-2010 году

Территориальная дифференциация объемов строительства по административным округам приведена в таблице.

Административно-территориальная дифференциация планируемого жилищного строительства в Москве в 2005-2010 гг.
(по состоянию на 3 квартал 2006 года)

Примечание: здесь и далее * помечены те группы объектов, в которых суммарная площадь квартир известна не по всем проектам

Отметим, что объекты ввода 2005 года нами включены в анализ в 2006 году по двум соображениям:

- окончательная регистрация приемки объектов в эксплуатацию (после окончания строительства и предварительной приемки в 2005 году) растягивается до середины следующего года;
- первичная продажа квартир во введенных объектах-новостройках продолжается в течение года и более после сдачи объекта, но в отсутствие информации о том, первичное или вторичное предложение о продаже дается в рекламе, мы сохраняем эти объекты в перечне предложений на первичном рынке в течение 12 месяцев после сдачи объекта.

Всего с 2005 по 2010 гг. наибольшее количество объектов введено или запланировано к вводу в ЗАО (17,7%), который и по суммарной площади квартир является лидером (20,4%).

Далее следует ЦАО (13,3%), суммарная площадь квартир которого составляет всего 6,7 %. Это объясняется тем, что именно в ЦАО ведутся работы по реконструкции старых домов, которые рассчитаны на малое количество квартир и потому имеют меньшую общую площадь. К тому же в центре и новое строительство не бывает многоэтажным в силу известных градостроительных ограничений.

Далее идет САО (12,0%) с суммарной площадью квартир 13,7%, ЮЗАО (11,8%) и ВАО (11,2%), при этом по суммарной площади квартир ЮЗАО опережает другие районы (15,2% по сравнению с 13,7% в САО и 11,3% в ВАО). Наименьшее число запланированных объектов приходится традиционно на Зеленоград (3,6% от общего числа объектов).

Сравнение объемов по муниципальным районам показывает, что наибольшее число запланированных к вводу в 2005-2010 г.г. объектов по состоянию на III квартал 2006 г. располагается в районах: Косино-Ухтомский (61 объект) и Куркино (54 объекта), по суммарной площади квартир лидирует район Южное Бутово (1455 тыс. кв. м). Более 40 объектов запланировано к вводу в таких районах массовой застройки, как Бескудниково, Хорошево-Мневники, Обручевский, Солнцево.

Стоит отметить в этом перечне самый престижный район Хамовники (39 объектов), который расположен в центре Москвы, т.е. массовая застройка в нем невозможна. При этом суммарная площадь объектов, запланированных к вводу в Хамовниках, хотя и является наибольшей среди районов ЦАО, но составляет всего 392 тыс. кв. м - это малоразмерные дома, преимущественно элитные.

Наименьшее число объектов (по одному-два до 2010 года) пока планируется ввести в районах Бибирево, Марфино, Зябликово, Братеево и др.

РАНКИНГ МУНИЦИПАЛЬНЫХ РАЙОНОВ МОСКВЫ ПО КОЛИЧЕСТВУ ЗАПЛАНИРОВАННЫХ К ВВОДУ В 2005-2010 г.г.
ЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ (по состоянию на II1 квартал 2006 г.)