аналитические материалы

МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(часть 2)
Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году
по отдельным категориям
(Демо-версия отчета)

В Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья в 2005 г. по четырем категориям:

• коттеджи в централизованных коттеджных поселках (КП);
  
• коттеджи вне КП, садовых товариществ (СТ) и дачно-строительных кооперативов (ДСК), т.е. находящиеся в поселениях - городах, деревнях, селах, поселках (далее - вне КП и ДСК);
  
• таунхаусы;
  
• дома в СТ, ДСК и стародачных поселках (далее - дачи).
  

I. Анализ динамики предложения коттеджей в КП в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки в 1 и 2 кварталах 2005 года находился на одном уровне, а в 3-4 кварталах он повысился на 63% и составлял 1,9 тысяч загородных коттеджей, суммарной площадью 687 тыс. кв. м. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2-4 кварталах 2005 года по сравнению с 1 кварталом и был равен в 4 квартале $1210 млн.(+72%).

Динамика цен на коттеджи в централизованных коттеджных поселках в 2005 году была подвержена значительным колебаниям: квартальный прирост средней удельной цены предложения во 2 квартале был равен 12%, частично под влиянием увеличения цен по Рублево-Успенскому направлению. В 3 квартале произошло уменьшение на 10%, а в 4 квартале снова увеличение на 10%.

Во 2, 3 и 4 кварталах по сравнению с 1 кварталом 2005 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

II. Анализ динамики предложения коттеджей вне КП и ДСК в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Наиболее активный рост объемных показателей приходился на 2 квартал 2005 года (под влиянием сезонного фактора), в 3 квартале рост незначителен, в 4 квартале – снижение на 45%, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года.

Во 2 и 3 кварталах 2005 г. на рынке предложения коттеджей вне КП Московского региона появилось большое количество дешевых объектов, что вызвало стабилизацию и даже снижение средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов (1035+/-24 $/кв. м). В 4 квартале количество дешевых объектов по сравнению с 2-3 кварталами уменьшилось, что повлияло на увеличение средней удельной цены на 15% - 1190+/-33 $/кв. м.

III. Анализ динамики предложения таунхаусов в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2005 на 15%, в 3-4 кварталах число предложений таунхаусов уменьшалось и составило в 4 квартале 123 объектов суммарной площадью 27 тыс. кв. м, объем рынка в денежном выражении - $38,1 млн.

Средняя удельная цена на таунхаусы во 2 квартале 2005 составила 1164+/-133 $/кв. м, она повысилась по сравнению с 1 кварталом на 20%, в 3 квартале изменение показателя статистически незначимо, а в 4 квартале 1365+/-91 $/кв. м (+23%).

IV. Анализ динамики предложения дачных домовладений в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки вырос во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 65% до 2,8 тысяч дачных домовладений и вернулся на уровень 1 квартала в 3 и 4 кварталах. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом в 2 раза - $316,3 млн. и упал до $237 млн. – в 4 квартале.

Средняя удельная цена дачных домовладений Московской области во 2 и 3 кварталах 2005 повышалась ежеквартально на 5%, повышение в 4 квартале было равно 8% (730+/-29 $/кв. м)

Отметим, что повышение средних полных цен в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом 2005 года при стабилизации средних удельных цен говорит об изменении структурной составляющей средних полных цен, а именно увеличивающаяся доля предложений дач с большей площадью домов в выборке объектов данной категории.

01.03.06.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н., главный аналитик РГР, сертифицированный РОО оценщик недвижимости;

Казимир Л.М., руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости Аналитического центра, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости;

Мирончук Я.С., старший аналитик Аналитического центра, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья-2004».

т. (095) 777-33-03

Стерник Г.М., Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году по отдельным категориям

МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(часть 2)
Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году
по отдельным категориям
(Демо-версия отчета)

В Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья в 2005 г. по четырем категориям:

• коттеджи в централизованных коттеджных поселках (КП);
  
• коттеджи вне КП, садовых товариществ (СТ) и дачно-строительных кооперативов (ДСК), т.е. находящиеся в поселениях - городах, деревнях, селах, поселках (далее - вне КП и ДСК);
  
• таунхаусы;
  
• дома в СТ, ДСК и стародачных поселках (далее - дачи).
  

I. Анализ динамики предложения коттеджей в КП в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки в 1 и 2 кварталах 2005 года находился на одном уровне, а в 3-4 кварталах он повысился на 63% и составлял 1,9 тысяч загородных коттеджей, суммарной площадью 687 тыс. кв. м. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2-4 кварталах 2005 года по сравнению с 1 кварталом и был равен в 4 квартале $1210 млн.(+72%).

Динамика цен на коттеджи в централизованных коттеджных поселках в 2005 году была подвержена значительным колебаниям: квартальный прирост средней удельной цены предложения во 2 квартале был равен 12%, частично под влиянием увеличения цен по Рублево-Успенскому направлению. В 3 квартале произошло уменьшение на 10%, а в 4 квартале снова увеличение на 10%.

Во 2, 3 и 4 кварталах по сравнению с 1 кварталом 2005 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

II. Анализ динамики предложения коттеджей вне КП и ДСК в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Наиболее активный рост объемных показателей приходился на 2 квартал 2005 года (под влиянием сезонного фактора), в 3 квартале рост незначителен, в 4 квартале – снижение на 45%, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года.

Во 2 и 3 кварталах 2005 г. на рынке предложения коттеджей вне КП Московского региона появилось большое количество дешевых объектов, что вызвало стабилизацию и даже снижение средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов (1035+/-24 $/кв. м). В 4 квартале количество дешевых объектов по сравнению с 2-3 кварталами уменьшилось, что повлияло на увеличение средней удельной цены на 15% - 1190+/-33 $/кв. м.

III. Анализ динамики предложения таунхаусов в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2005 на 15%, в 3-4 кварталах число предложений таунхаусов уменьшалось и составило в 4 квартале 123 объектов суммарной площадью 27 тыс. кв. м, объем рынка в денежном выражении - $38,1 млн.

Средняя удельная цена на таунхаусы во 2 квартале 2005 составила 1164+/-133 $/кв. м, она повысилась по сравнению с 1 кварталом на 20%, в 3 квартале изменение показателя статистически незначимо, а в 4 квартале 1365+/-91 $/кв. м (+23%).

IV. Анализ динамики предложения дачных домовладений в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки вырос во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 65% до 2,8 тысяч дачных домовладений и вернулся на уровень 1 квартала в 3 и 4 кварталах. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом в 2 раза - $316,3 млн. и упал до $237 млн. – в 4 квартале.

Средняя удельная цена дачных домовладений Московской области во 2 и 3 кварталах 2005 повышалась ежеквартально на 5%, повышение в 4 квартале было равно 8% (730+/-29 $/кв. м)

Отметим, что повышение средних полных цен в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом 2005 года при стабилизации средних удельных цен говорит об изменении структурной составляющей средних полных цен, а именно увеличивающаяся доля предложений дач с большей площадью домов в выборке объектов данной категории.

01.03.06.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н., главный аналитик РГР, сертифицированный РОО оценщик недвижимости;

Казимир Л.М., руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости Аналитического центра, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости;

Мирончук Я.С., старший аналитик Аналитического центра, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья-2004».

т. (095) 777-33-03

МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(часть 2)
Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году
по отдельным категориям
(Демо-версия отчета)

В Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья в 2005 г. по четырем категориям:

• коттеджи в централизованных коттеджных поселках (КП);
  
• коттеджи вне КП, садовых товариществ (СТ) и дачно-строительных кооперативов (ДСК), т.е. находящиеся в поселениях - городах, деревнях, селах, поселках (далее - вне КП и ДСК);
  
• таунхаусы;
  
• дома в СТ, ДСК и стародачных поселках (далее - дачи).
  

I. Анализ динамики предложения коттеджей в КП в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки в 1 и 2 кварталах 2005 года находился на одном уровне, а в 3-4 кварталах он повысился на 63% и составлял 1,9 тысяч загородных коттеджей, суммарной площадью 687 тыс. кв. м. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2-4 кварталах 2005 года по сравнению с 1 кварталом и был равен в 4 квартале $1210 млн.(+72%).

Динамика цен на коттеджи в централизованных коттеджных поселках в 2005 году была подвержена значительным колебаниям: квартальный прирост средней удельной цены предложения во 2 квартале был равен 12%, частично под влиянием увеличения цен по Рублево-Успенскому направлению. В 3 квартале произошло уменьшение на 10%, а в 4 квартале снова увеличение на 10%.

Во 2, 3 и 4 кварталах по сравнению с 1 кварталом 2005 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

II. Анализ динамики предложения коттеджей вне КП и ДСК в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Наиболее активный рост объемных показателей приходился на 2 квартал 2005 года (под влиянием сезонного фактора), в 3 квартале рост незначителен, в 4 квартале – снижение на 45%, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года.

Во 2 и 3 кварталах 2005 г. на рынке предложения коттеджей вне КП Московского региона появилось большое количество дешевых объектов, что вызвало стабилизацию и даже снижение средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов (1035+/-24 $/кв. м). В 4 квартале количество дешевых объектов по сравнению с 2-3 кварталами уменьшилось, что повлияло на увеличение средней удельной цены на 15% - 1190+/-33 $/кв. м.

III. Анализ динамики предложения таунхаусов в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2005 на 15%, в 3-4 кварталах число предложений таунхаусов уменьшалось и составило в 4 квартале 123 объектов суммарной площадью 27 тыс. кв. м, объем рынка в денежном выражении - $38,1 млн.

Средняя удельная цена на таунхаусы во 2 квартале 2005 составила 1164+/-133 $/кв. м, она повысилась по сравнению с 1 кварталом на 20%, в 3 квартале изменение показателя статистически незначимо, а в 4 квартале 1365+/-91 $/кв. м (+23%).

IV. Анализ динамики предложения дачных домовладений в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки вырос во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 65% до 2,8 тысяч дачных домовладений и вернулся на уровень 1 квартала в 3 и 4 кварталах. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом в 2 раза - $316,3 млн. и упал до $237 млн. – в 4 квартале.

Средняя удельная цена дачных домовладений Московской области во 2 и 3 кварталах 2005 повышалась ежеквартально на 5%, повышение в 4 квартале было равно 8% (730+/-29 $/кв. м)

Отметим, что повышение средних полных цен в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом 2005 года при стабилизации средних удельных цен говорит об изменении структурной составляющей средних полных цен, а именно увеличивающаяся доля предложений дач с большей площадью домов в выборке объектов данной категории.

01.03.06.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н., главный аналитик РГР, сертифицированный РОО оценщик недвижимости;

Казимир Л.М., руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости Аналитического центра, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости;

Мирончук Я.С., старший аналитик Аналитического центра, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья-2004».

т. (095) 777-33-03

Стерник Г.М. СТАТЬЯ "РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА: ИТОГИ ГОДА И ПРОГНОЗ НА 2006 ГОД" (АЦ "МИЭЛЬ-Недвижимость")

МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(часть 2)
Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году
по отдельным категориям
(Демо-версия отчета)

В Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья в 2005 г. по четырем категориям:

• коттеджи в централизованных коттеджных поселках (КП);
  
• коттеджи вне КП, садовых товариществ (СТ) и дачно-строительных кооперативов (ДСК), т.е. находящиеся в поселениях - городах, деревнях, селах, поселках (далее - вне КП и ДСК);
  
• таунхаусы;
  
• дома в СТ, ДСК и стародачных поселках (далее - дачи).
  

I. Анализ динамики предложения коттеджей в КП в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки в 1 и 2 кварталах 2005 года находился на одном уровне, а в 3-4 кварталах он повысился на 63% и составлял 1,9 тысяч загородных коттеджей, суммарной площадью 687 тыс. кв. м. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2-4 кварталах 2005 года по сравнению с 1 кварталом и был равен в 4 квартале $1210 млн.(+72%).

Динамика цен на коттеджи в централизованных коттеджных поселках в 2005 году была подвержена значительным колебаниям: квартальный прирост средней удельной цены предложения во 2 квартале был равен 12%, частично под влиянием увеличения цен по Рублево-Успенскому направлению. В 3 квартале произошло уменьшение на 10%, а в 4 квартале снова увеличение на 10%.

Во 2, 3 и 4 кварталах по сравнению с 1 кварталом 2005 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

II. Анализ динамики предложения коттеджей вне КП и ДСК в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Наиболее активный рост объемных показателей приходился на 2 квартал 2005 года (под влиянием сезонного фактора), в 3 квартале рост незначителен, в 4 квартале – снижение на 45%, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года.

Во 2 и 3 кварталах 2005 г. на рынке предложения коттеджей вне КП Московского региона появилось большое количество дешевых объектов, что вызвало стабилизацию и даже снижение средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов (1035+/-24 $/кв. м). В 4 квартале количество дешевых объектов по сравнению с 2-3 кварталами уменьшилось, что повлияло на увеличение средней удельной цены на 15% - 1190+/-33 $/кв. м.

III. Анализ динамики предложения таунхаусов в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2005 на 15%, в 3-4 кварталах число предложений таунхаусов уменьшалось и составило в 4 квартале 123 объектов суммарной площадью 27 тыс. кв. м, объем рынка в денежном выражении - $38,1 млн.

Средняя удельная цена на таунхаусы во 2 квартале 2005 составила 1164+/-133 $/кв. м, она повысилась по сравнению с 1 кварталом на 20%, в 3 квартале изменение показателя статистически незначимо, а в 4 квартале 1365+/-91 $/кв. м (+23%).

IV. Анализ динамики предложения дачных домовладений в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки вырос во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 65% до 2,8 тысяч дачных домовладений и вернулся на уровень 1 квартала в 3 и 4 кварталах. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом в 2 раза - $316,3 млн. и упал до $237 млн. – в 4 квартале.

Средняя удельная цена дачных домовладений Московской области во 2 и 3 кварталах 2005 повышалась ежеквартально на 5%, повышение в 4 квартале было равно 8% (730+/-29 $/кв. м)

Отметим, что повышение средних полных цен в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом 2005 года при стабилизации средних удельных цен говорит об изменении структурной составляющей средних полных цен, а именно увеличивающаяся доля предложений дач с большей площадью домов в выборке объектов данной категории.

01.03.06.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н., главный аналитик РГР, сертифицированный РОО оценщик недвижимости;

Казимир Л.М., руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости Аналитического центра, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости;

Мирончук Я.С., старший аналитик Аналитического центра, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья-2004».

т. (095) 777-33-03

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В июне макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,6%, за 6 месяцев 2005 года инфляция достигла 8,0%, индекс инфляции составил 1,080.

Среднемесячный курс доллара повысился (до 28,50 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года вырос до 1,021. В результате индекс инфляции доллара в России в июне снизился (до 1,071), а индекс покупательной способности повысился относительно базового периода до 0,756.

Среднемесячный курс евро снизился до 34,73 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,929. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,162, а индекс покупательной способности понизился до 0,60.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В июне среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 59,7 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2583 $/кв. м (снижение на 0,9%), цена в евро – 2120 евро/кв. м (прирост 3,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,096, 1,073 и 1,180.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 73,6 тыс. руб./кв. м (на 1,1%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,068, 1,046 и 1,150.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 1,015 и 0,989 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В июне 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве продолжили расти. Относительно мая ставки аренды выросли в долларах с 428 до 441 $/кв. м в год (на 3,1%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 337 до 362 евро/кв. м в год (на 7,4%), в рублях – с 11952 до 12569 руб./кв. м в год (на 5,2%). Номинальные индексы роста арендных ставок в июне относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в долларах – 1,18, в евро – 1,29, в рублях 1,20.

По офисам классов В/С в июне также произошел рост ставок аренды с 434 до 438 $/кв. м в год (на 0,9%). В пересчете на евро – с 342 до 359 евро/кв. м в год (на 5,1%), на рубли – с 12135 до 12483 руб./кв. м в год (на 2,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в долларах, 0,97 - в рублях и 1,05 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в июне составил по всем офисам - 1,11, по офисам класса B/C – 0,73.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В июне средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области снизилась до – 26,9 тыс. руб./кв. м (на 2,4%), 755 $/кв. м (на 4,4%), 776 евро/кв. м (на 0,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,95, 0,93 и 1,02 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно мая 2005 г. в июне снизилась в рублях – до 37,1 тыс. руб./кв. м, в долларах до 1326 $/кв. м, и в евро до 1011 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,93, 0,93 и 0,95 соответственно.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения снизился до 0,88, на коттеджи – до 0,86.

ВЫВОДЫ

За 6 месяцев 2005 года средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,3%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 4,6%. В евро эти показатели составляют соответственно 18,0% и 15,0%, в рублях – 9,6% и 6,8%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,015 и 0,989 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за 6 месяцев существенно выросли: в долларах на 18,0%, в евро на 29,0%, в рублях на 20,0%. Для классов В/С прирост отрицательный в долларах (-5,0%) и рублях (-3,0%) и положительный в евро (5,0%). Индекс реальных арендных ставок составил 1,11 и 0,73 соответственно.

За 6 месяцев 2005 года прирост средней удельной цены предложения на рынке загородных домовладений Московского региона и в сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы относительно базового периода (декабря 2004 года) в целом был отрицательным. В первом сегменте цены снизились в долларах на 7,0%, в рублях на 5,0%, в евро выросли на 2,0%. Во втором сегменте снизились в долларах и рублях на 7,0%, в евро на 5,0%. Реальные (очищенные от инфляции) цены на этих рынках снизились на 12,0% и 14,0% соответственно..

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, по итогам полугодия цены на квартирном рынке Москвы повысились в долларах – на 5-7%, в пересчете на рубли – на 7-10%, в евро – на 15-18%. Арендные ставки на московские офисы изменились в различных сегментах в долларах – от -5 до +18%, в пересчете на рубли – от -3 до +20%, в евро – от +5 до +29%. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения: в долларах на 7%, в пересчете на рубли на 5-7%, в евро – от -5% до +2%.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.07.05.

[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Стерник Г.М., Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В июне макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,6%, за 6 месяцев 2005 года инфляция достигла 8,0%, индекс инфляции составил 1,080.

Среднемесячный курс доллара повысился (до 28,50 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года вырос до 1,021. В результате индекс инфляции доллара в России в июне снизился (до 1,071), а индекс покупательной способности повысился относительно базового периода до 0,756.

Среднемесячный курс евро снизился до 34,73 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,929. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,162, а индекс покупательной способности понизился до 0,60.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В июне среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 59,7 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2583 $/кв. м (снижение на 0,9%), цена в евро – 2120 евро/кв. м (прирост 3,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,096, 1,073 и 1,180.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 73,6 тыс. руб./кв. м (на 1,1%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,068, 1,046 и 1,150.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 1,015 и 0,989 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В июне 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве продолжили расти. Относительно мая ставки аренды выросли в долларах с 428 до 441 $/кв. м в год (на 3,1%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 337 до 362 евро/кв. м в год (на 7,4%), в рублях – с 11952 до 12569 руб./кв. м в год (на 5,2%). Номинальные индексы роста арендных ставок в июне относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в долларах – 1,18, в евро – 1,29, в рублях 1,20.

По офисам классов В/С в июне также произошел рост ставок аренды с 434 до 438 $/кв. м в год (на 0,9%). В пересчете на евро – с 342 до 359 евро/кв. м в год (на 5,1%), на рубли – с 12135 до 12483 руб./кв. м в год (на 2,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в долларах, 0,97 - в рублях и 1,05 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в июне составил по всем офисам - 1,11, по офисам класса B/C – 0,73.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В июне средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области снизилась до – 26,9 тыс. руб./кв. м (на 2,4%), 755 $/кв. м (на 4,4%), 776 евро/кв. м (на 0,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,95, 0,93 и 1,02 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно мая 2005 г. в июне снизилась в рублях – до 37,1 тыс. руб./кв. м, в долларах до 1326 $/кв. м, и в евро до 1011 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,93, 0,93 и 0,95 соответственно.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения снизился до 0,88, на коттеджи – до 0,86.

ВЫВОДЫ

За 6 месяцев 2005 года средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,3%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 4,6%. В евро эти показатели составляют соответственно 18,0% и 15,0%, в рублях – 9,6% и 6,8%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,015 и 0,989 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за 6 месяцев существенно выросли: в долларах на 18,0%, в евро на 29,0%, в рублях на 20,0%. Для классов В/С прирост отрицательный в долларах (-5,0%) и рублях (-3,0%) и положительный в евро (5,0%). Индекс реальных арендных ставок составил 1,11 и 0,73 соответственно.

За 6 месяцев 2005 года прирост средней удельной цены предложения на рынке загородных домовладений Московского региона и в сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы относительно базового периода (декабря 2004 года) в целом был отрицательным. В первом сегменте цены снизились в долларах на 7,0%, в рублях на 5,0%, в евро выросли на 2,0%. Во втором сегменте снизились в долларах и рублях на 7,0%, в евро на 5,0%. Реальные (очищенные от инфляции) цены на этих рынках снизились на 12,0% и 14,0% соответственно..

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, по итогам полугодия цены на квартирном рынке Москвы повысились в долларах – на 5-7%, в пересчете на рубли – на 7-10%, в евро – на 15-18%. Арендные ставки на московские офисы изменились в различных сегментах в долларах – от -5 до +18%, в пересчете на рубли – от -3 до +20%, в евро – от +5 до +29%. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения: в долларах на 7%, в пересчете на рубли на 5-7%, в евро – от -5% до +2%.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.07.05.

[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (май 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В мае макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,8%, за 5 месяцев 2005 года индекс инфляции составил 1,073.

Среднемесячный курс доллара перестал снижаться и несколько повысился (до 27, 95 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года возвратился к декабрьскому значению и составил 1,002. В результате индекс инфляции доллара в России в мае незначительно вырос (до 1,071), а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода до 0,934.

Среднемесячный курс евро снизился до 35,48 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,949. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,131, а индекс покупательной способности понизился до 0,884.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В мае среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 58,5 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2093 $/кв. м (прирост 1,6%), цена в евро – 1649 евро/кв. м (прирост 3,5%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,074, 1,072 и 1,132.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 72,8 тыс. руб./кв. м (на 2,3%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,057, 1,055 и 1,114.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 0,988 и 0,970 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В мае 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно апреля в долларах с 364 до 428 $/кв. м в год (на 17,6%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 281 до 337 евро/кв. м в год (на 19,9%), в рублях – с 10123 до 11952 руб./кв. м в год (на 18,1%). Номинальные индексы роста арендных ставок в мае относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в рублях и долларах по 1,14 и в евро 1,20.

По офисам классов В/С в мае также произошел рост ставок аренды с 358 до 434 $/кв. м в год (на 21,2%). В пересчете на евро – с 277 до 342 евро/кв. м в год (на 23,5%), на рубли – с 9956 до 12135 руб./кв. м в год (на 21,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в рублях, 0,94 - в долларах и 1,00 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в мае составил по всем офисам - 1,06, по офисам класса B/C – 0,88.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В мае средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области сохранилась на уровне апреля – 27,6 тыс. руб./кв. м, 988 $/кв. м, 778 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,97, 0,97 и 1,03 соответственно.

В сегменте благоустроенных односемейных домов (коттеджей и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения несколько снизилась (до 39,8 тыс. руб./кв. м, 1421 $/кв. м и 1084 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также снизился до 1,00, 1,00 и 1,02.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения сохранился на уровне 0,91, на коттеджи – снизился до 0,93.

ВЫВОДЫ

За 5 месяцев средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,2%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 5,5%. В евро эти показатели составляют соответственно 13,2% и 11,4%, в рублях – 7,4% и 5,7%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,001 и 0,985 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за май существенно выросли: в долларах на 17,6%, в евро на 19,9%, в рублях на 18,1%. Для классов В/С прирост составляет 21,2%, 23,5% и 21,9% соответственно. Индекс реальных арендных ставок вырос до 1,06 и 0,88 соответственно.

Средняя удельная цена предложения всех загородных домовладений в Московской области сохранилась на уровне апреля, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – снизилась на 1,9% в долларах и евро и на 3,5% в рублях. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) составили соответственно 0,91 и 0,93.

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, в мае цены на квартирном рынке Москвы и арендные ставки на московские офисы уверенно повысились. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:
- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;
- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);
- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городски строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.06.05.

[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Стерник Г.М., Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН (май 2005 г.)

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (май 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В мае макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,8%, за 5 месяцев 2005 года индекс инфляции составил 1,073.

Среднемесячный курс доллара перестал снижаться и несколько повысился (до 27, 95 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года возвратился к декабрьскому значению и составил 1,002. В результате индекс инфляции доллара в России в мае незначительно вырос (до 1,071), а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода до 0,934.

Среднемесячный курс евро снизился до 35,48 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,949. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,131, а индекс покупательной способности понизился до 0,884.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В мае среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 58,5 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2093 $/кв. м (прирост 1,6%), цена в евро – 1649 евро/кв. м (прирост 3,5%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,074, 1,072 и 1,132.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 72,8 тыс. руб./кв. м (на 2,3%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,057, 1,055 и 1,114.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 0,988 и 0,970 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В мае 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно апреля в долларах с 364 до 428 $/кв. м в год (на 17,6%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 281 до 337 евро/кв. м в год (на 19,9%), в рублях – с 10123 до 11952 руб./кв. м в год (на 18,1%). Номинальные индексы роста арендных ставок в мае относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в рублях и долларах по 1,14 и в евро 1,20.

По офисам классов В/С в мае также произошел рост ставок аренды с 358 до 434 $/кв. м в год (на 21,2%). В пересчете на евро – с 277 до 342 евро/кв. м в год (на 23,5%), на рубли – с 9956 до 12135 руб./кв. м в год (на 21,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в рублях, 0,94 - в долларах и 1,00 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в мае составил по всем офисам - 1,06, по офисам класса B/C – 0,88.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В мае средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области сохранилась на уровне апреля – 27,6 тыс. руб./кв. м, 988 $/кв. м, 778 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,97, 0,97 и 1,03 соответственно.

В сегменте благоустроенных односемейных домов (коттеджей и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения несколько снизилась (до 39,8 тыс. руб./кв. м, 1421 $/кв. м и 1084 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также снизился до 1,00, 1,00 и 1,02.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения сохранился на уровне 0,91, на коттеджи – снизился до 0,93.

ВЫВОДЫ

За 5 месяцев средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,2%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 5,5%. В евро эти показатели составляют соответственно 13,2% и 11,4%, в рублях – 7,4% и 5,7%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,001 и 0,985 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за май существенно выросли: в долларах на 17,6%, в евро на 19,9%, в рублях на 18,1%. Для классов В/С прирост составляет 21,2%, 23,5% и 21,9% соответственно. Индекс реальных арендных ставок вырос до 1,06 и 0,88 соответственно.

Средняя удельная цена предложения всех загородных домовладений в Московской области сохранилась на уровне апреля, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – снизилась на 1,9% в долларах и евро и на 3,5% в рублях. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) составили соответственно 0,91 и 0,93.

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, в мае цены на квартирном рынке Москвы и арендные ставки на московские офисы уверенно повысились. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:
- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;
- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);
- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городски строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.06.05.

[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Рынок недвижимости г. Москвы
Май 2005 года.

Часть I. Ценовые показатели вторичного рынка жилья в г. Москве

1.1 Цена предложения 1 м² общей площади в московских квартирах 2004-2005 гг. ($/м²)

График 1

Таблица 1

Цена* - Медианная цена квадратного метра по общей площади.

1.2. Цена предложения 1 м2 общей площади в 1-, 2-, 3-, комнатных квартирах ($/м2)

График 2

Таблица 2

1.2 а Структура распределения объема предложения в 2004-2005 гг.

График 2а

Таблица 2а

1.3."хрущевки" в панельных домах

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2)

График 3

Таблица 3а

"Хрущевки" в панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Таблица 3б

«Хрущевки» в панельных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Таблица 3в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

1.4.Квартиры с малой кухней в панельных домах.

Цена предложения 1 м² общей площади ($/м²)

График 4

Таблица 4а

Квартиры с малой кухней в панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Таблица 4б

Квартиры с малой кухней в панельных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Таблица 4в

Долевые распределения по количеству комнат и территориальным зонам.

1.5. «Хрущевки» в кирпичных домах.

Цена предложения 1 м² общей площади ($/м²)

График 5а

Таблица 5а

«Хрущевки» в кирпичных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Таблица 5б

«Хрущевки» в кирпичных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Таблица 5в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

1.6. Квартиры в типовых панельных домах

Цена предложения 1 м² общей площади ($/м²).

График 6а

Таблица 6а

Квартиры в Типовых панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Таблица 6б

Типовые панельные дома. Ценовые показатели средней квартиры.

Таблица 6в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

1.7. Квартиры с малой кухней в кирпичных домах

Цена предложения 1 м² общей площади ($/м²).

График 7

Таблица 7а

Квартиры с малой кухней в кирпичных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Таблица 7б

Квартиры с малой кухней в кирпичных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Таблица 7в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

1.8. Квартиры в современных панельных домах.

Цена предложения 1 м² общей площади ($/м²).

График 8

Таблица 8а

Квартиры в современных панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.