ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (903) 747-43-96
Информационный
партнер:
информационный партнер

аналитические материалы

аналитические материалы


Информационный партнер

Комитет по аналитике и консалтингу

Московской ассоциации риэлторов

Ценовая ситуация и доходность на жилищном рынке городов России. Итоги 2017 года

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, член комитета «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости,

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Ценовая ситуация на жилищном рынке городов России в 2017 году определялась таким основным фактором, как рост нефтяных цен (на 30-40%), позволивший денежным властям снизить ключевую ставку Центробанка до 7,75% и инфляцию до 2,5%, а кредитным организациям – ставку ипотечных кредитов до 9,5-10%. Это привело к рекордному росту объемов и доли ипотечных кредитов в общем объеме финансирования покупок, при том, что душевые доходы населения продолжали снижаться. Как следствие - повсеместное прекращение снижения цен и переход к стагнации (стабилизации на нижнем уровне цикла).

В Москве (рис. 1) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались, и в декабре 2016 снизились до 176,7 тыс. руб./кв. м (за год -3,2%). На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта, но затем цены снижались, с июня 2016 года стабилизировались (снижение в декабре 2016 года за год на 3,7%).

В 2017 году на вторичном и первичном рынке цены предложения были практически стабильны (незначительно колебались), и в декабре составили 210,2 и 179,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Прирост за год составил соответственно -0,1% и -1,8%, за 2 года -3,8% и -1,5%, за три года -7,2% и -16,7%. От верхней точки перед кризисом (на вторичном рынке март 2015, на первичном январь 2015) прирост составил соответственно -14% и -17,1%.

При этом в «Старой» Москве на первичном рынке цены после продолжительного снижения начали в последние три месяца повышаться и составили в декабре 212,6 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке цены в 2017 году повышались, но в последние три месяца несколько снизились и составили в декабре 196,2 тыс. руб./кв. м (рис. 2).

В «Новой» Москве цены стабилизировались с августа-сентября и составили в декабре на первичном рынке 98,4 тыс. руб./кв. м, на вторичном – 109,2 тыс. руб./кв. м (рис.3).

В Московской области на вторичном рынке после длительного снижения цены стабилизировались и составили в декабре 2017 года 81,0 тыс. руб./кв. м. На первичном – после небольшого повышения в мае 2016 года сблизились по уровню с ценами на вторичном рынке и продолжили снижение, но с осени 2016 года также стабилизировались и составили в декабре 2017 года 85,0 тыс. руб./кв. м (рис. 3).

 


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 1

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 2

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Необходимо отметить, что наш прогноз на 2017 год, рассчитанный при цене нефти 40 $/баррель (снижение цен на 3-5%), а также прогнозы остальных московских аналитиков (снижение от 10 до 20%) не подтвердился.

Данные рис. 4 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену, а с апреля по декабрь вновь ниже цен общего предложения. При этом, в соответствии с ранее изученной закономерностью, в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, в третьем повышались, в четвертом наметилась тенденция к общему снижению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис. 5) показывает аналогичные закономерности. В мае-июне 2017 года цены общего предложения и нового предложения и в Новой Москве, и в Мособласти сравнялись, что предвещает стабильность цен в дальнейшем.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 5

В других регионах ценовая динамика на жилищном рынке показана на рис. 6-8.

В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость были достаточно стабильны, а на вторичном рынке даже начали расти (рис. 6). Во Владивостоке цены на вторичном рынке в 2015-2016 годах снижались, в 2017 г. стабилизировались.

 


Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 6

В других регионах на вторичном рынке (рис. 7) цены в 2015-2016 годах и до середины 2017 года в основном снижались, во втором полугодии 2017 года – в основном стабилизировались, а в Казани, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Самаре, Иркутске, Тобольске, Ставрополе, Первоуральске началось повышение цен.

 


Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 7

По итогам года из 27 городов выборки цены снизились на 4-6% в Сызрани, Тольятти, Ярославле, Нижнем Новгороде, Кемерово, Самаре, на 2-3% в Тюмени, Омске, Шахтах, Ульяновске, Первоуральске, Тюмени, Омске, Ульяновске, на 1-2% в Екатеринбурге, Воронеже, Рязани, Московской области, изменились в пределах +/-1% в Москве, Барнауле, Казани, Санкт-Петербурге, выросли на 1-2,5% в Сургуте, Ставрополе, Новосибирске, Владивостоке, Красноярске, на 5-8,5% в Перми, Иркутске, на 15,7% в Тобольске (табл. 1).

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город

Численность населения, тыс. чел.

Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м

Изменение, %

12.2015

12.2016

12.2017

1

Тобольск (Тюм. об.)

110,0

44,3

42,6

49,3

+15,7

2

Иркутск

606,1

57,9

52,0

56,4

+8,5

3

Пермь

1013,9

52,7

49,8

49,3

+5,0

4

Красноярск

1017,2

54,8

51,3

52,6

+2,5

5

Владивосток

603,2

96,8

93,8

95,9

+2,2

6

Новосибирск

1523,8

60,4

58,4

59,6

+2,1

7

Ставрополь

412,3

37,6

38,9

39,5

+1,5

8

Сургут (Тюм. об.)

340,0

71,3

69,0

69,8

+1,2

9

Санкт-Петербург

5128,0

103,0

106,0

107,4

+0,8

10

Казань

1176,2

65,3

68,4

68,9

+0,7

11

Барнаул

691,1

46,5

44,0

44,0

0

12

Москва*

11979,5

218,5

212,0

210,2

-0,8

13

Московская обл.**

5800,0

90,9

81,9

81,0

-1,1

15

Рязань

534,8

45,8

44,2

43,7

-1,1

15

Воронеж

1032,4

45,8

44,4

43,6

-1,2

16

Екатеринбург

1429,4

70,7

68,1

67,3

-1,2

17

Первоуральск (Сверд. об.)

125,4

38,6

36,8

36,1

-1,9

18

Ульяновск

638,1

41,2

39,6

38,7

-2,3

19

Шахты (Рост. об.)

237,6

34,8

34,6

33,8

-2,3

20

Омск

1178,1

46,7

44,3

43,2

-2,5

21

Тюмень

657,0

58,9

60,8

59,3

-2,5

22

Самара

1171,7

62,6

62,1

59,6

-4,0

23

Кемерово

540,1

49,1

45,7

44,3

-4,1

24

Нижний Новгород

1266,9

68,4

64,9

62,3

-5,0

25

Ярославль

604,0

53,6

51,3

48,6

-5,3

26

Тольятти (Сам. об.)

719,1

44,8

41,2

39,3

-5,3

27

Сызрань (Сама. обл.)

174,6

42,4

39,0

36,7

-5,9

28

Владимир

350,5

52,7

51,1

н/д

-

29

Смоленск

331,0

46,9

43,4

н/д

-

30

Киров

508,1

47,7

44,1

н/д

-

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 13 городах выборки в 2017 году были разнонаправленными (рис. 8). В декабре по отношению к декабрю прошлого года цены снизились в Самаре (на 13,1%), Кемерово и Санкт-Петербурге (на 1-3%). выросли на 1-2% в Ставрополе, Ярославле, Ростове-на-Дону, Москве, Новосибирске, на 3-4% в Сургуте, Казани, Московской области, на 6-7% в Тюмени и Тобольске (табл. 2).

 


Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Красноярск – АН «Аревера-Недвижимость», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 8

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город

Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м

Изменение, %

12.2015

12.2016

12.2017

1

Тобольск

44,7

46,3

49,3

+6,5

2

Тюмень

55,1

53,4

56,6

+6,0

3

Московская обл.

81,3

81,9

85

+3,8

4

Казань

62,9

66,7

69,1

+3,6

5

Сургут

60,2

61,0

63,2

+3,6

6

Новосибирск

60,4

58,8

59,9

+1,9

7

Москва

216,0

176,7

179,9

+1,8

8

Ростов-на-Дону

50,6

51,3

52,0

+1,4

9

Ярославль

52,9

49,8

50,6

+1,6

10

Ставрополь

34,8

35,9

36,3

+1,1

11

Санкт-Петербург

100,4

101,7

100,6

-1,1

12

Кемерово

42,0

40,7

39,6

-2,7

13

Самара

57,0

53,3

46,3

-13,1

14

Екатеринбург

66,4

63,1

н/д

-

15

Рязань

38,0

38,5

н/д

-

16

Ульяновск

36,4

36,2

н/д

-

17

Омск

42,8

40,5

н/д

-

18

Уфа

57,0

58,3

н/д

-

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижаться, в 2017 году наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению.

На рынке аренды квартир в Москве после снижения в 2015-2016 годах, в 2017 году наблюдается (рис. 9) стабильность средней стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 9

Доход рантье от сдачи в аренду принадлежащей ему квартиры (не требующей инвестирования - приватизированной, унаследованной, давно приобретенной), вычисляемый как сумма арендной платы за 12 предшествующих месяцев (без учета операционных расходов), в 2017 году составил в среднем по Москве 509,1 тыс. руб., в том числе в массовом сегменте 422,4 тыс. руб., в престижном – 1027,5 руб. Относительно предшествующего года он вырос на 1,6%, 1,2% и 0,6% соответственно (рис. 10).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг» по данным ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 10

Доходность инвестиций в недвижимость определяется динамикой объемов поглощения, цен и арендных ставок, а также затратами на строительство объектов недвижимости.

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность инвестиций в дилерские операции, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат, в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной, а в апреле-мае перешла в положительную плоскость и далее колебалась вблизи нуля (рис. 11).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 11

Доходность инвестиций в рентные операции, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной цене квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года. В апреле доходность выросла, но в июне-июле опять снизилась до 2,7%, срок окупаемости 37 лет. В декабре доходность составила 3,2%, срок окупаемости снизился до 31,2 года (рис. 12).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 12

Доходность инвестиций в девелоперские операции (рис. 13), вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи).

 


Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 13

В 2012 году доходность выросла до 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства.

В 2017 году в связи с стабилизацией цен, повышением объемов поглощения и несмотря на увеличение объемов строительства доходность относительно себестоимости выросла до 69,5%, а относительно полной (инвестиционной) стоимости перешла в положительную зону и составила +9,3%. Это предвещает дальнейшее увеличение количества вновь строящихся объектов и в перспективе – повышение объемов ввода жилья.

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2017 году она составила до 69,5%, что по общему мнению девелоперов не отражает соотношение их выручки и затрат. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Таким образом, в условиях кризиса в экономике и на рынке недвижимости средняя доходность инвестиций в недвижимость снижалась до отрицательных значений. Вместе с тем, этот индикатор сильно различается по регионам и тем более по отдельным объектам. В 2017 году в Москве среднерыночная доходность перешла в положительную зону и составила 9,3%. Наметившаяся в 2017 году стабилизация рынка может способствовать началу общего роста доходности инвестиций и в других регионах.

Анализ динамики отдельных показателей жилищного рынка дает неоднозначную картину тенденций и перспектив рынка. Его необходимо дополнить сопоставлением различных показателей (индикаторов) с целью определения соотношения спрос/предложение как ключевого фактора ценообразования.

Ниже показаны графики основных индикаторов жилищного рынка Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен. Видно, что на первичном рынке предложение со середины 2015 года росло и оставалось выше спроса, но с сентября 2017 года начало снижаться, при этом спрос в 2016-2017 годах рос и в последние полгода почти сравнялся с предложением и превзошел его. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 14).

 


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

На вторичном рынке предложение незначительно снижалось последние три года, спрос вначале снижался, с конца прошлого года начал повышаться и в последние полгода приблизился к предложении, а в последние даже превысил предложение. Это способствовало стабилизации цен и предвещает возможное их повышение (рис. 15).


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 15

Необходимо отметить, что в ряде публикаций специалистов рынка недвижимости под термином «спрос» понимается «поглощение» (количество сделок), что недопустимо прежде всего для первичного рынка и в какой-то степени для вторичного. В применяемой в настоящем исследовании методологии используется понятие «предъявленный спрос» - это количество покупателей, готовых приобрести жилье на рынке за собственные и заемные средства в течение ближайшего года-полугодия. При этом учитывается, что объем предложения на первичном рынке включает все (почти все) помещения в строящихся домах, не распроданные к текущему месяцу. А механизм продаж таков, что даже при избыточном спросе ежемесячно реализуется 5-10% выставленных на продажу лотов (вышедший на рынок дом распродается за год-полтора). Поэтому соотношение ежемесячного поглощения и предъявленного спроса составляет 0,2-0,3 в зависимости от состояния рынка (на вторичном рынке – 0,3-0,9).

Таким образом, на первичном рынке Москвы в 2017 году объем предложения (вследствие значительного роста объема поглощения) перестал расти и начал снижаться, а объем предъявленного спроса продолжил свой рост, вследствие чего соотношение спрос/предложение перешло в положительную зону, что привело к стабилизации и предвещает начало повышения цен. Аналогичные закономерности наблюдаются и на вторичном рынке.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.02.18.

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ И ДОХОДНОСТЬ НА ЖИЛИЩНОМ РЫНКЕ ГОРОДОВ РОССИИ. ИТОГИ 2017 года

(Стерник Г.М., Стерник С.Г., Витязева О.Ю.)
Категория: аналитические материалы


Информационный партнер

Комитет по аналитике и консалтингу

Московской ассоциации риэлторов

Ценовая ситуация и доходность на жилищном рынке городов России. Итоги 2017 года

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, член комитета «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости,

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Ценовая ситуация на жилищном рынке городов России в 2017 году определялась таким основным фактором, как рост нефтяных цен (на 30-40%), позволивший денежным властям снизить ключевую ставку Центробанка до 7,75% и инфляцию до 2,5%, а кредитным организациям – ставку ипотечных кредитов до 9,5-10%. Это привело к рекордному росту объемов и доли ипотечных кредитов в общем объеме финансирования покупок, при том, что душевые доходы населения продолжали снижаться. Как следствие - повсеместное прекращение снижения цен и переход к стагнации (стабилизации на нижнем уровне цикла).

В Москве (рис. 1) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались, и в декабре 2016 снизились до 176,7 тыс. руб./кв. м (за год -3,2%). На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта, но затем цены снижались, с июня 2016 года стабилизировались (снижение в декабре 2016 года за год на 3,7%).

В 2017 году на вторичном и первичном рынке цены предложения были практически стабильны (незначительно колебались), и в декабре составили 210,2 и 179,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Прирост за год составил соответственно -0,1% и -1,8%, за 2 года -3,8% и -1,5%, за три года -7,2% и -16,7%. От верхней точки перед кризисом (на вторичном рынке март 2015, на первичном январь 2015) прирост составил соответственно -14% и -17,1%.

При этом в «Старой» Москве на первичном рынке цены после продолжительного снижения начали в последние три месяца повышаться и составили в декабре 212,6 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке цены в 2017 году повышались, но в последние три месяца несколько снизились и составили в декабре 196,2 тыс. руб./кв. м (рис. 2).

В «Новой» Москве цены стабилизировались с августа-сентября и составили в декабре на первичном рынке 98,4 тыс. руб./кв. м, на вторичном – 109,2 тыс. руб./кв. м (рис.3).

В Московской области на вторичном рынке после длительного снижения цены стабилизировались и составили в декабре 2017 года 81,0 тыс. руб./кв. м. На первичном – после небольшого повышения в мае 2016 года сблизились по уровню с ценами на вторичном рынке и продолжили снижение, но с осени 2016 года также стабилизировались и составили в декабре 2017 года 85,0 тыс. руб./кв. м (рис. 3).

 


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 1

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 2

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Необходимо отметить, что наш прогноз на 2017 год, рассчитанный при цене нефти 40 $/баррель (снижение цен на 3-5%), а также прогнозы остальных московских аналитиков (снижение от 10 до 20%) не подтвердился.

Данные рис. 4 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену, а с апреля по декабрь вновь ниже цен общего предложения. При этом, в соответствии с ранее изученной закономерностью, в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, в третьем повышались, в четвертом наметилась тенденция к общему снижению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис. 5) показывает аналогичные закономерности. В мае-июне 2017 года цены общего предложения и нового предложения и в Новой Москве, и в Мособласти сравнялись, что предвещает стабильность цен в дальнейшем.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 5

В других регионах ценовая динамика на жилищном рынке показана на рис. 6-8.

В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость были достаточно стабильны, а на вторичном рынке даже начали расти (рис. 6). Во Владивостоке цены на вторичном рынке в 2015-2016 годах снижались, в 2017 г. стабилизировались.

 


Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 6

В других регионах на вторичном рынке (рис. 7) цены в 2015-2016 годах и до середины 2017 года в основном снижались, во втором полугодии 2017 года – в основном стабилизировались, а в Казани, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Самаре, Иркутске, Тобольске, Ставрополе, Первоуральске началось повышение цен.

 


Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 7

По итогам года из 27 городов выборки цены снизились на 4-6% в Сызрани, Тольятти, Ярославле, Нижнем Новгороде, Кемерово, Самаре, на 2-3% в Тюмени, Омске, Шахтах, Ульяновске, Первоуральске, Тюмени, Омске, Ульяновске, на 1-2% в Екатеринбурге, Воронеже, Рязани, Московской области, изменились в пределах +/-1% в Москве, Барнауле, Казани, Санкт-Петербурге, выросли на 1-2,5% в Сургуте, Ставрополе, Новосибирске, Владивостоке, Красноярске, на 5-8,5% в Перми, Иркутске, на 15,7% в Тобольске (табл. 1).

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город

Численность населения, тыс. чел.

Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м

Изменение, %

12.2015

12.2016

12.2017

1

Тобольск (Тюм. об.)

110,0

44,3

42,6

49,3

+15,7

2

Иркутск

606,1

57,9

52,0

56,4

+8,5

3

Пермь

1013,9

52,7

49,8

49,3

+5,0

4

Красноярск

1017,2

54,8

51,3

52,6

+2,5

5

Владивосток

603,2

96,8

93,8

95,9

+2,2

6

Новосибирск

1523,8

60,4

58,4

59,6

+2,1

7

Ставрополь

412,3

37,6

38,9

39,5

+1,5

8

Сургут (Тюм. об.)

340,0

71,3

69,0

69,8

+1,2

9

Санкт-Петербург

5128,0

103,0

106,0

107,4

+0,8

10

Казань

1176,2

65,3

68,4

68,9

+0,7

11

Барнаул

691,1

46,5

44,0

44,0

0

12

Москва*

11979,5

218,5

212,0

210,2

-0,8

13

Московская обл.**

5800,0

90,9

81,9

81,0

-1,1

15

Рязань

534,8

45,8

44,2

43,7

-1,1

15

Воронеж

1032,4

45,8

44,4

43,6

-1,2

16

Екатеринбург

1429,4

70,7

68,1

67,3

-1,2

17

Первоуральск (Сверд. об.)

125,4

38,6

36,8

36,1

-1,9

18

Ульяновск

638,1

41,2

39,6

38,7

-2,3

19

Шахты (Рост. об.)

237,6

34,8

34,6

33,8

-2,3

20

Омск

1178,1

46,7

44,3

43,2

-2,5

21

Тюмень

657,0

58,9

60,8

59,3

-2,5

22

Самара

1171,7

62,6

62,1

59,6

-4,0

23

Кемерово

540,1

49,1

45,7

44,3

-4,1

24

Нижний Новгород

1266,9

68,4

64,9

62,3

-5,0

25

Ярославль

604,0

53,6

51,3

48,6

-5,3

26

Тольятти (Сам. об.)

719,1

44,8

41,2

39,3

-5,3

27

Сызрань (Сама. обл.)

174,6

42,4

39,0

36,7

-5,9

28

Владимир

350,5

52,7

51,1

н/д

-

29

Смоленск

331,0

46,9

43,4

н/д

-

30

Киров

508,1

47,7

44,1

н/д

-

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 13 городах выборки в 2017 году были разнонаправленными (рис. 8). В декабре по отношению к декабрю прошлого года цены снизились в Самаре (на 13,1%), Кемерово и Санкт-Петербурге (на 1-3%). выросли на 1-2% в Ставрополе, Ярославле, Ростове-на-Дону, Москве, Новосибирске, на 3-4% в Сургуте, Казани, Московской области, на 6-7% в Тюмени и Тобольске (табл. 2).

 


Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Красноярск – АН «Аревера-Недвижимость», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 8

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город

Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м

Изменение, %

12.2015

12.2016

12.2017

1

Тобольск

44,7

46,3

49,3

+6,5

2

Тюмень

55,1

53,4

56,6

+6,0

3

Московская обл.

81,3

81,9

85

+3,8

4

Казань

62,9

66,7

69,1

+3,6

5

Сургут

60,2

61,0

63,2

+3,6

6

Новосибирск

60,4

58,8

59,9

+1,9

7

Москва

216,0

176,7

179,9

+1,8

8

Ростов-на-Дону

50,6

51,3

52,0

+1,4

9

Ярославль

52,9

49,8

50,6

+1,6

10

Ставрополь

34,8

35,9

36,3

+1,1

11

Санкт-Петербург

100,4

101,7

100,6

-1,1

12

Кемерово

42,0

40,7

39,6

-2,7

13

Самара

57,0

53,3

46,3

-13,1

14

Екатеринбург

66,4

63,1

н/д

-

15

Рязань

38,0

38,5

н/д

-

16

Ульяновск

36,4

36,2

н/д

-

17

Омск

42,8

40,5

н/д

-

18

Уфа

57,0

58,3

н/д

-

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижаться, в 2017 году наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению.

На рынке аренды квартир в Москве после снижения в 2015-2016 годах, в 2017 году наблюдается (рис. 9) стабильность средней стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 9

Доход рантье от сдачи в аренду принадлежащей ему квартиры (не требующей инвестирования - приватизированной, унаследованной, давно приобретенной), вычисляемый как сумма арендной платы за 12 предшествующих месяцев (без учета операционных расходов), в 2017 году составил в среднем по Москве 509,1 тыс. руб., в том числе в массовом сегменте 422,4 тыс. руб., в престижном – 1027,5 руб. Относительно предшествующего года он вырос на 1,6%, 1,2% и 0,6% соответственно (рис. 10).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг» по данным ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 10

Доходность инвестиций в недвижимость определяется динамикой объемов поглощения, цен и арендных ставок, а также затратами на строительство объектов недвижимости.

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность инвестиций в дилерские операции, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат, в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной, а в апреле-мае перешла в положительную плоскость и далее колебалась вблизи нуля (рис. 11).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 11

Доходность инвестиций в рентные операции, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной цене квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года. В апреле доходность выросла, но в июне-июле опять снизилась до 2,7%, срок окупаемости 37 лет. В декабре доходность составила 3,2%, срок окупаемости снизился до 31,2 года (рис. 12).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 12

Доходность инвестиций в девелоперские операции (рис. 13), вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи).

 


Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 13

В 2012 году доходность выросла до 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства.

В 2017 году в связи с стабилизацией цен, повышением объемов поглощения и несмотря на увеличение объемов строительства доходность относительно себестоимости выросла до 69,5%, а относительно полной (инвестиционной) стоимости перешла в положительную зону и составила +9,3%. Это предвещает дальнейшее увеличение количества вновь строящихся объектов и в перспективе – повышение объемов ввода жилья.

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2017 году она составила до 69,5%, что по общему мнению девелоперов не отражает соотношение их выручки и затрат. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Таким образом, в условиях кризиса в экономике и на рынке недвижимости средняя доходность инвестиций в недвижимость снижалась до отрицательных значений. Вместе с тем, этот индикатор сильно различается по регионам и тем более по отдельным объектам. В 2017 году в Москве среднерыночная доходность перешла в положительную зону и составила 9,3%. Наметившаяся в 2017 году стабилизация рынка может способствовать началу общего роста доходности инвестиций и в других регионах.

Анализ динамики отдельных показателей жилищного рынка дает неоднозначную картину тенденций и перспектив рынка. Его необходимо дополнить сопоставлением различных показателей (индикаторов) с целью определения соотношения спрос/предложение как ключевого фактора ценообразования.

Ниже показаны графики основных индикаторов жилищного рынка Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен. Видно, что на первичном рынке предложение со середины 2015 года росло и оставалось выше спроса, но с сентября 2017 года начало снижаться, при этом спрос в 2016-2017 годах рос и в последние полгода почти сравнялся с предложением и превзошел его. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 14).

 


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

На вторичном рынке предложение незначительно снижалось последние три года, спрос вначале снижался, с конца прошлого года начал повышаться и в последние полгода приблизился к предложении, а в последние даже превысил предложение. Это способствовало стабилизации цен и предвещает возможное их повышение (рис. 15).


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 15

Необходимо отметить, что в ряде публикаций специалистов рынка недвижимости под термином «спрос» понимается «поглощение» (количество сделок), что недопустимо прежде всего для первичного рынка и в какой-то степени для вторичного. В применяемой в настоящем исследовании методологии используется понятие «предъявленный спрос» - это количество покупателей, готовых приобрести жилье на рынке за собственные и заемные средства в течение ближайшего года-полугодия. При этом учитывается, что объем предложения на первичном рынке включает все (почти все) помещения в строящихся домах, не распроданные к текущему месяцу. А механизм продаж таков, что даже при избыточном спросе ежемесячно реализуется 5-10% выставленных на продажу лотов (вышедший на рынок дом распродается за год-полтора). Поэтому соотношение ежемесячного поглощения и предъявленного спроса составляет 0,2-0,3 в зависимости от состояния рынка (на вторичном рынке – 0,3-0,9).

Таким образом, на первичном рынке Москвы в 2017 году объем предложения (вследствие значительного роста объема поглощения) перестал расти и начал снижаться, а объем предъявленного спроса продолжил свой рост, вследствие чего соотношение спрос/предложение перешло в положительную зону, что привело к стабилизации и предвещает начало повышения цен. Аналогичные закономерности наблюдаются и на вторичном рынке.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.02.18.

Часть 1 обзора жилищного рынка за 3 квартал 2017 года

Комитет по аналитике и консалтингу

Московской ассоциации риэлторов

Жилищный рынок городов России в 3 квартале 2017 года

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости (САЭРН),

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Часть 2. поглощение жилья и ипотеки

Объем поглощения жилья и ипотеки – один из основных показателей (индикаторов) состояния и тенденций жилищного рынка.

По данным Росреестра, за 9 месяцев 2017 года в РФ зарегистрировано 483,5 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это на 2,9% меньше аналогичного показателя 2016 года (497,9 регистраций ДДУ) и на 1,8% - 2015 года (492,5 тыс. ДДУ). При этом за два месяца (август-сентябрь 2017 года) отставание от показателей прошлого года сократилось в два раза (рис. 1). Это свидетельствует о приближении стабилизации объемов поглощения на первичном рынке (в среднем по РФ).

https://erzrf.ru/images/illustr/7070705001ILLUSTR.png

 Источник: ЕРЗ по данным Росреестра

Рис. 1

По данным Росреестра, по итогам 9 месяцев 2017 года в ТОП‑10 регионов по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) вошли Московская область, Москва, Санкт‑Петербург, Краснодарский край, Ленинградская область, Новосибирская область, Республика Башкортостан, Ростовская область, Липецкая область, Республика Татарстан (рис. 2 и табл. 1).

 Источник: ЕРЗ по данным Росреестра

Рис. 2

Наилучшую динамику изменения количества ДДУ по отношению к аналогичному периоду прошлого года демонстрирует Липецкая область, где, по данным Росреестра, за первые 9 месяцев 2017 года число договоров увеличилось на 147,7%. В Москве прирост составил 53,9%.

Худшую динамику показывает Новосибирская область, где по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество ДДУ уменьшилось на 18,9%. В Московской области по отношению к аналогичному периоду прошлого года снижение составило 1,5%. 

Таблица 1. Топ-10 регионов по количеству зарегистрированных ДДУ за 9 мес. 2017 г.

Регион

Количество ДДУ

Прирост, %

За 9 мес. 2016 г.

За 9 мес. 2017 г.

1

Московская область

69 338

68 306

-1,5%

2

г. Москва

31 721

48 829

53,9%

3

г. Санкт‑Петербург

40 392

42 754

5,8%

4

Краснодарский край

38 295

34 974

-8,7%

5

Ленинградская область

28 181

26 014

-7,7%

6

Новосибирская область

22 366

18 142

-18,9%

7

Республика Башкортостан

10 826

12 079

11,6%

8

Ростовская область

11 658

12 044

3,3%

9

Липецкая область

4 580

11 345

148%

10

Республика Татарстан

9 599

11 327

18,0%

Рассмотрим динамику сделок на жилищном рынке Московского региона.

На первичном рынке (рис. 3), после падения объемов регистрации ДДУ в 2015 году, уже с 1 квартала 2016 года начался рост объемов поглощения: резко упавшие цены на первичном рынке Москвы и начало макроэкономической стабилизации привели к возвращению отложенного спроса, в том числе за счет перетока покупателей из области.

В 1 и 2 квартале 2017 года при росте цен на нефть, укреплении рубля, снижении инфляции, уменьшении темпов падения доходов продолжался рост числа сделок на первичном рынке – до 10,5 и 13,4 тыс. соответственно, что больше того же периода прошлого года на 15,8% и 73,0%. В 3 квартале рост объема поглощения продолжался: объем сделок составил 12,8 тыс. ДДУ, что больше аналогичного периода прошлого года на 39,5%.

Причину такой тенденции эксперты видят в снижении темпов падения доходов населения, инфляции и ставок по ИЖК, что уменьшает склонность к сбережению и стимулирует потребление, увеличении доли ипотеки в общем объеме поглощения на первичном рынке. Кроме того, некоторые эксперты отмечают, что в последние год-два девелоперы вследствие ужесточения ФЗ-214 отказываются от схем ЖСК, продажи по предварительным договорам в пользу ДДУ, а также резко сократили время между заключением Договора и его регистрацией в Росреестре, что в целом значительно увеличивает количество зарегистрированных ДДУ. Однако, одновременно в связи с увеличением доли квартир, продаваемых после ввода объектов в эксплуатацию (не по ДДУ, а по договору купли-продажи), количество зарегистрированных ДДУ снижается.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 3

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 4): снижение до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года: в 1 квартале до 23,5 тыс., во 2 квартале до 31,2 тыс. - на 16,7% и 9,6% меньше прошедшего года. Но в 3 квартале объем поглощения на вторичном рынке Москвы вырос до 29,8 тыс., что на 5,7% больше того же периода прошлого года. Причину такого изменения тенденции эксперты видят в снижении ипотечных ставок и стабилизации спроса на вторичном рынке.

 


Источник: Расчеты авторов по данным Росреестра.

Рис. 4

В Московской области динамика регистрации ДДУ принципиально отличалась от Москвы: с конца 2015 года наблюдается снижение объема поглощения на первичном рынке от квартала к кварталу в условиях снижающихся доходов населения и оттока покупателей на подешевевший первичный рынок Москвы (рис. 5). В 1 квартале 2017 года объем поглощения на первичном рынке снизился относительно аналогичного периода прошлого года до 21,8 тыс. (на 13,3%). Но во втором-третьем кварталах наметилось изменение тенденции – объем поглощения вырос до 22,7 тыс. (на 8,1%) и 23,8 тыс. (на 2,4%). Эксперты объясняют этот факт изменением структуры предложения в пользу более дешевых и ликвидных квартир среднего и дальнего Подмосковья.

 

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 5

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 6. Видно, что доля сделок в Москве относительно суммарного количества в Московском регионе выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 квартале 2016 года и перестала расти. Это подтверждает стабилизацию спроса на первичном рынке области.

Источник: расчеты авторов по данным Росреестра

Рис. 6

На вторичном рынке Московской области количество сделок начиная с 1 кв. 2015 года продолжало снижаться. В 3 квартале количество зарегистрированных прав на жилые помещения было меньше на 1% того же периода прошлого года (рис. 7).

 

Источник: Росреестр

Рис. 7

Всего в 3 квартале изменение количества сделок относительно того же периода прошлого года составило:

- на первичном рынке Москвы +39,5%,

- на первичном рынке Мособласти +2,4%,

- на вторичном рынке Москвы +5,7%,

- на вторичном рынке Мособласти -1,0%.

Таким образом, объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках в целом по РФ в 3 квартале 2017 года снизился относительно того же периода прошлого года. Объем поглощения на первичном рынке Москвы продолжал увеличиваться и вырос на 39,5%, на вторичном – перестал снижаться и вырос на 5,7%. В Мособласти в 3 кв.2017 на первичном рынке отмечен рост (2,4%), а на вторичном все еще небольшой спад (-1,0%). Рост объемов поглощения на жилищном рынке Москвы создает предпосылки для стабилизации и начала повышения цен, а также для повышения доходности инвестиций в девелопмент.

Значительную долю спроса на жилую недвижимость, особенно в условиях падающих доходов населения, оказывает ипотечная поддержка финансирования оборотов рынка.

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства.

В дальнейшем, по мере макроэкономической стабилизации в РФ и последовательного снижения ключевой ставки (в сентябре она составила 8,25% годовых), снижалась и ставка ипотеки. В результате средняя ставка в 1 квартале 2015 года составила 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%, а к концу 2016 года – 12,5-13,0% (рис. 8). 

В связи с окончанием госпрограммы субсидирования в марте 2017 года ставки ипотечных кредитов на новостройки могли вырасти с 10,9-12% до 12,25-13,75%. Чтобы поддержать выдачу, банки принялись массово снижать ставки по кредитам на строящееся, а заодно и на готовое жилье. В результате в большинстве крупных банков ставки ипотеки на новостройки вновь опустились до 11,5-12,0% годовых - как и во время действия программы господдержки. Ставки на вторичном рынке сблизились со ставками на строящееся жилье и отличаются от них на 1-1,5 пп.

https://erzrf.ru/images/illustr/6695402001ILLUSTR.png

Источник: ЕРЗ по данным АИЖК

Рис. 8

В течение 2017 года ставки по ИЖК снижались вместе с ключевой ставкой ЦБ РФ и инфляцией и к сентябрю составили 10,3% под залог ДДУ и 11-11,5% под залог готового жилья.

В январе-феврале месяце 2017 года денежный объем кредитования жилищного рынка в РФ рос все три года кризиса, не считая сезонного падения в первые месяцы каждого года [ВОЮ1] (рис. 9). Но в мае-августе месячный темп прироста ипотечных кредитов сохранялся на уровне 38-39%, и лишь в сентябре вырос до 45,0%. А объем кредитов для долевого строительства – снизился за этот период с 38% до 24-25%.

https://erzrf.ru/images/illustr/7289254001ILLUSTR.png

Источник: ЕРЗ по данным АИЖК

Рис. 9

Накопленным итогом за январь‑сентябрь 2017 года объем ипотечного кредитования для долевого строительства в Российской Федерации составил 436,0 млрд руб., что больше аналогичного показателя 2016 года (396,0 млрд руб.) на 10% (рис. 10).

https://erzrf.ru/images/illustr/7289252001ILLUSTR.png

Источник: Единый реестр застройщиков ERZ.RF.ru

Рис. 10

По количеству выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в РФ, после провала в январе-феврале этого года, с марта наблюдается положительная динамика. В результате суммарно за январь‑сентябрь 2017 года таких кредитов выдано 209,1 тыс., что меньше аналогичного показателя 2016 года (214,4 тыс.) всего на 2,5% (рис. 11).

https://erzrf.ru/images/illustr/7289414001ILLUSTR.png

Источник: Единый реестр застройщиков ERZ.RF.ru

Рис. 11

В настоящий момент объем выдачи ипотеки составляет 1,5 трлн рублей. В министерстве строительства РФ ожидают, что рынок ипотеки к 2020 году вырастет до 3,6 трлн руб. по объемам выдачи. Ставка ипотеки на первичном рынке равна 10,3%, на вторичном – 10,7%.

Средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в РФ в сентябре 2017 года достиг рекордных 2,15 млн руб. (против 1,85 млн руб. годом ранее), увеличившись на 16,2% по сравнению с сентябрем 2016 года (рис. 12). Размер ипотечного кредита под залог построенного жилья составил 1,75 млн руб.

https://erzrf.ru/images/illustr/7289206001ILLUSTR.png

 Источник: ЕРЗ по данным АИЖК

Рис. 12

В целом, рост денежного объема ипотечного кредитования под залог ДДУ за январь-сентябрь на 10% обеспечен ростом размера кредита, а не количеством выданных кредитов (которое уменьшилось на 2,9%). 

Таким образом, темпы роста объема поглощения ипотеки в Московском регионе и в целом в РФ, поддержанные государственным субсидированием ставок на рынке строящегося жилья и общей экономической стабилизацией (сопровождаемой снижением ключевой ставки ЦБ, инфляции и кредитных ставок банков), в последнее время снизились под воздействием фундаментального фактора падения доходов населения. Одновременно объемы поглощения жилой недвижимости снижаются, при этом финансирование покупок за счет ипотеки вынужденно становится единственным выходом для населения.

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Витязева О.В.

7.11.17.

Продолжение обзора жилищного рынка за 3 квартал 2017 года. Часть 2: Поглощение жилья и ипотеки

(Стерник Г.М., Стерник С.Г., Витязева О.Ю.)
Категория: аналитические материалы

Часть 1 обзора жилищного рынка за 3 квартал 2017 года

Комитет по аналитике и консалтингу

Московской ассоциации риэлторов

Жилищный рынок городов России в 3 квартале 2017 года

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости (САЭРН),

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Часть 2. поглощение жилья и ипотеки

Объем поглощения жилья и ипотеки – один из основных показателей (индикаторов) состояния и тенденций жилищного рынка.

По данным Росреестра, за 9 месяцев 2017 года в РФ зарегистрировано 483,5 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это на 2,9% меньше аналогичного показателя 2016 года (497,9 регистраций ДДУ) и на 1,8% - 2015 года (492,5 тыс. ДДУ). При этом за два месяца (август-сентябрь 2017 года) отставание от показателей прошлого года сократилось в два раза (рис. 1). Это свидетельствует о приближении стабилизации объемов поглощения на первичном рынке (в среднем по РФ).

https://erzrf.ru/images/illustr/7070705001ILLUSTR.png

 Источник: ЕРЗ по данным Росреестра

Рис. 1

По данным Росреестра, по итогам 9 месяцев 2017 года в ТОП‑10 регионов по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) вошли Московская область, Москва, Санкт‑Петербург, Краснодарский край, Ленинградская область, Новосибирская область, Республика Башкортостан, Ростовская область, Липецкая область, Республика Татарстан (рис. 2 и табл. 1).

 Источник: ЕРЗ по данным Росреестра

Рис. 2

Наилучшую динамику изменения количества ДДУ по отношению к аналогичному периоду прошлого года демонстрирует Липецкая область, где, по данным Росреестра, за первые 9 месяцев 2017 года число договоров увеличилось на 147,7%. В Москве прирост составил 53,9%.

Худшую динамику показывает Новосибирская область, где по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество ДДУ уменьшилось на 18,9%. В Московской области по отношению к аналогичному периоду прошлого года снижение составило 1,5%. 

Таблица 1. Топ-10 регионов по количеству зарегистрированных ДДУ за 9 мес. 2017 г.

Регион

Количество ДДУ

Прирост, %

За 9 мес. 2016 г.

За 9 мес. 2017 г.

1

Московская область

69 338

68 306

-1,5%

2

г. Москва

31 721

48 829

53,9%

3

г. Санкт‑Петербург

40 392

42 754

5,8%

4

Краснодарский край

38 295

34 974

-8,7%

5

Ленинградская область

28 181

26 014

-7,7%

6

Новосибирская область

22 366

18 142

-18,9%

7

Республика Башкортостан

10 826

12 079

11,6%

8

Ростовская область

11 658

12 044

3,3%

9

Липецкая область

4 580

11 345

148%

10

Республика Татарстан

9 599

11 327

18,0%

Рассмотрим динамику сделок на жилищном рынке Московского региона.

На первичном рынке (рис. 3), после падения объемов регистрации ДДУ в 2015 году, уже с 1 квартала 2016 года начался рост объемов поглощения: резко упавшие цены на первичном рынке Москвы и начало макроэкономической стабилизации привели к возвращению отложенного спроса, в том числе за счет перетока покупателей из области.

В 1 и 2 квартале 2017 года при росте цен на нефть, укреплении рубля, снижении инфляции, уменьшении темпов падения доходов продолжался рост числа сделок на первичном рынке – до 10,5 и 13,4 тыс. соответственно, что больше того же периода прошлого года на 15,8% и 73,0%. В 3 квартале рост объема поглощения продолжался: объем сделок составил 12,8 тыс. ДДУ, что больше аналогичного периода прошлого года на 39,5%.

Причину такой тенденции эксперты видят в снижении темпов падения доходов населения, инфляции и ставок по ИЖК, что уменьшает склонность к сбережению и стимулирует потребление, увеличении доли ипотеки в общем объеме поглощения на первичном рынке. Кроме того, некоторые эксперты отмечают, что в последние год-два девелоперы вследствие ужесточения ФЗ-214 отказываются от схем ЖСК, продажи по предварительным договорам в пользу ДДУ, а также резко сократили время между заключением Договора и его регистрацией в Росреестре, что в целом значительно увеличивает количество зарегистрированных ДДУ. Однако, одновременно в связи с увеличением доли квартир, продаваемых после ввода объектов в эксплуатацию (не по ДДУ, а по договору купли-продажи), количество зарегистрированных ДДУ снижается.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 3

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 4): снижение до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года: в 1 квартале до 23,5 тыс., во 2 квартале до 31,2 тыс. - на 16,7% и 9,6% меньше прошедшего года. Но в 3 квартале объем поглощения на вторичном рынке Москвы вырос до 29,8 тыс., что на 5,7% больше того же периода прошлого года. Причину такого изменения тенденции эксперты видят в снижении ипотечных ставок и стабилизации спроса на вторичном рынке.

 


Источник: Расчеты авторов по данным Росреестра.

Рис. 4

В Московской области динамика регистрации ДДУ принципиально отличалась от Москвы: с конца 2015 года наблюдается снижение объема поглощения на первичном рынке от квартала к кварталу в условиях снижающихся доходов населения и оттока покупателей на подешевевший первичный рынок Москвы (рис. 5). В 1 квартале 2017 года объем поглощения на первичном рынке снизился относительно аналогичного периода прошлого года до 21,8 тыс. (на 13,3%). Но во втором-третьем кварталах наметилось изменение тенденции – объем поглощения вырос до 22,7 тыс. (на 8,1%) и 23,8 тыс. (на 2,4%). Эксперты объясняют этот факт изменением структуры предложения в пользу более дешевых и ликвидных квартир среднего и дальнего Подмосковья.

 

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 5

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 6. Видно, что доля сделок в Москве относительно суммарного количества в Московском регионе выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 квартале 2016 года и перестала расти. Это подтверждает стабилизацию спроса на первичном рынке области.

Источник: расчеты авторов по данным Росреестра

Рис. 6

На вторичном рынке Московской области количество сделок начиная с 1 кв. 2015 года продолжало снижаться. В 3 квартале количество зарегистрированных прав на жилые помещения было меньше на 1% того же периода прошлого года (рис. 7).

 

Источник: Росреестр

Рис. 7

Всего в 3 квартале изменение количества сделок относительно того же периода прошлого года составило:

- на первичном рынке Москвы +39,5%,

- на первичном рынке Мособласти +2,4%,

- на вторичном рынке Москвы +5,7%,

- на вторичном рынке Мособласти -1,0%.

Таким образом, объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках в целом по РФ в 3 квартале 2017 года снизился относительно того же периода прошлого года. Объем поглощения на первичном рынке Москвы продолжал увеличиваться и вырос на 39,5%, на вторичном – перестал снижаться и вырос на 5,7%. В Мособласти в 3 кв.2017 на первичном рынке отмечен рост (2,4%), а на вторичном все еще небольшой спад (-1,0%). Рост объемов поглощения на жилищном рынке Москвы создает предпосылки для стабилизации и начала повышения цен, а также для повышения доходности инвестиций в девелопмент.

Значительную долю спроса на жилую недвижимость, особенно в условиях падающих доходов населения, оказывает ипотечная поддержка финансирования оборотов рынка.

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства.

В дальнейшем, по мере макроэкономической стабилизации в РФ и последовательного снижения ключевой ставки (в сентябре она составила 8,25% годовых), снижалась и ставка ипотеки. В результате средняя ставка в 1 квартале 2015 года составила 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%, а к концу 2016 года – 12,5-13,0% (рис. 8). 

В связи с окончанием госпрограммы субсидирования в марте 2017 года ставки ипотечных кредитов на новостройки могли вырасти с 10,9-12% до 12,25-13,75%. Чтобы поддержать выдачу, банки принялись массово снижать ставки по кредитам на строящееся, а заодно и на готовое жилье. В результате в большинстве крупных банков ставки ипотеки на новостройки вновь опустились до 11,5-12,0% годовых - как и во время действия программы господдержки. Ставки на вторичном рынке сблизились со ставками на строящееся жилье и отличаются от них на 1-1,5 пп.

https://erzrf.ru/images/illustr/6695402001ILLUSTR.png

Источник: ЕРЗ по данным АИЖК

Рис. 8

В течение 2017 года ставки по ИЖК снижались вместе с ключевой ставкой ЦБ РФ и инфляцией и к сентябрю составили 10,3% под залог ДДУ и 11-11,5% под залог готового жилья.

В январе-феврале месяце 2017 года денежный объем кредитования жилищного рынка в РФ рос все три года кризиса, не считая сезонного падения в первые месяцы каждого года [ВОЮ1] (рис. 9). Но в мае-августе месячный темп прироста ипотечных кредитов сохранялся на уровне 38-39%, и лишь в сентябре вырос до 45,0%. А объем кредитов для долевого строительства – снизился за этот период с 38% до 24-25%.

https://erzrf.ru/images/illustr/7289254001ILLUSTR.png

Источник: ЕРЗ по данным АИЖК

Рис. 9

Накопленным итогом за январь‑сентябрь 2017 года объем ипотечного кредитования для долевого строительства в Российской Федерации составил 436,0 млрд руб., что больше аналогичного показателя 2016 года (396,0 млрд руб.) на 10% (рис. 10).

https://erzrf.ru/images/illustr/7289252001ILLUSTR.png

Источник: Единый реестр застройщиков ERZ.RF.ru

Рис. 10

По количеству выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в РФ, после провала в январе-феврале этого года, с марта наблюдается положительная динамика. В результате суммарно за январь‑сентябрь 2017 года таких кредитов выдано 209,1 тыс., что меньше аналогичного показателя 2016 года (214,4 тыс.) всего на 2,5% (рис. 11).

https://erzrf.ru/images/illustr/7289414001ILLUSTR.png

Источник: Единый реестр застройщиков ERZ.RF.ru

Рис. 11

В настоящий момент объем выдачи ипотеки составляет 1,5 трлн рублей. В министерстве строительства РФ ожидают, что рынок ипотеки к 2020 году вырастет до 3,6 трлн руб. по объемам выдачи. Ставка ипотеки на первичном рынке равна 10,3%, на вторичном – 10,7%.

Средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в РФ в сентябре 2017 года достиг рекордных 2,15 млн руб. (против 1,85 млн руб. годом ранее), увеличившись на 16,2% по сравнению с сентябрем 2016 года (рис. 12). Размер ипотечного кредита под залог построенного жилья составил 1,75 млн руб.

https://erzrf.ru/images/illustr/7289206001ILLUSTR.png

 Источник: ЕРЗ по данным АИЖК

Рис. 12

В целом, рост денежного объема ипотечного кредитования под залог ДДУ за январь-сентябрь на 10% обеспечен ростом размера кредита, а не количеством выданных кредитов (которое уменьшилось на 2,9%). 

Таким образом, темпы роста объема поглощения ипотеки в Московском регионе и в целом в РФ, поддержанные государственным субсидированием ставок на рынке строящегося жилья и общей экономической стабилизацией (сопровождаемой снижением ключевой ставки ЦБ, инфляции и кредитных ставок банков), в последнее время снизились под воздействием фундаментального фактора падения доходов населения. Одновременно объемы поглощения жилой недвижимости снижаются, при этом финансирование покупок за счет ипотеки вынужденно становится единственным выходом для населения.

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Витязева О.В.

7.11.17.

Продолжение обзора жилищного рынка за 3 квартал 2017 года.

 

Комитет по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риэлторов

Жилищный рынок городов России в 3 квартале 2017 года

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости (САЭРН),

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Настоящее исследование продолжает серию ранее опубликованных квартальных обзоров состояния и тенденций жилищного рынка городов России (http://realtymarket.ru/analiti-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Sternik-S.G.-Vityazeva-O.-.-Rinok-jiloi-nedvijimosti-gorodov-Rossii-v-2017-godu-nametilas-stabilizaciya-no-i-spad-prodoljaetsya.html,

http://realtymarket.ru/monitoring/Ot-et-Komiteta-po-analitike-i-konsaltingu-MAR-Jilishnii-rinok-gorodov-Rossii-v-1-polugodii-2017-goda-stagnaciya-nadolgo-..html).

Для удобства чтения обзор разбит на 4 части.

Часть 1. Макроэкономические условия развития

рынка недвижимости: состояние и перспективы

В экономике РФ в 3 квартале 2017 года отмечено закрепление макроэкономической стабильности и даже начало устойчивого роста ВВП (более 2%). Этому способствовало оздоровление сырьевых рынков и стабильные цены на нефть (53-56 $/баррель) как следствие соглашения ОПЕК+, укрепление рубля (56-60 руб./доллар) и другие положительные тенденции в экономике РФ, например, опережающий ростом сельхозпроизводства, снижение инфляции (менее 4% в годовом исчислении) и ключевой ставки Центробанка (до 8,25%), а также ставок кредитования предприятий и населения. В результате на конец года ожидается рост индекса ВВП (относительно 2007 года) с 1,126 в 2014 году после падения до 1,082 и 1,074 в 2015 и 2016 годах до 1,095 в 2017 году (рис. 1).

Вместе с тем, ЦБ РФ считает, что экономический рост в России приближается к потенциальному уровню. По оценкам регулятора, по итогам года ВВП страны вырастет на 1,3−1,8%. Остается ряд ограничений роста, в частности — нехватка рабочей силы.

Одним из ограничений является ситуация на рынке труда, где уже наблюдаются признаки дефицита кадров в отдельных сегментах. В дальнейшем темп роста ВВП выше 1,5−2% в год будет достижим при условии проведения структурных преобразований, считают в ЦБ РФ. Кадровый дефицит не в последнюю очередь связан с низкими зарплатами. Высококвалифицированные сотрудники часто предпочитают работать в странах, где им могут заплатить больше. Например, только недавно СМИ писали чуть ли не о массовой миграции российских пилотов за рубеж.


Источник: Росстат.

Рис. 1

Минэкономразвития, в свою очередь, допускает, что в этом году рост ВВП может даже превысить 2%. Однако и здесь говорят об опасности кадрового дефицита. Глава МЭР  заявил, что с начала нынешнего года число безработных сократилось на 400 тыс. человек, несмотря на то, что занятость в сельском хозяйстве из-за холодной погоды продолжает снижаться. Хотя активный рост экономики увеличивает спрос на труд, из-за демографических причин предложение ограниченно.

В финансовых ведомствах видят в этом не только демографическую опасность. По мнению ЦБ и МЭР, нехватка рабочих рук приведет к тому, что работодатели вынуждены будут и дальше повышать зарплаты, чтобы удержать работников. Компенсации начнут расти быстрее, чем производительность труда. Это, в свою очередь, приведет к инфляции. Поэтому сначала нужно увеличивать производительность, а потом уже поднимать выплаты.

Демографы, впрочем, говорят о том, что потенциальная инфляция — далеко не главная проблема. Дело в том, что сейчас на рынок труда выходит малочисленное поколение 90-х годов рождения. И есть опасность, что оно не сможет закрыть потребность трудового рынка в кадрах, если экономика начнет бурно развиваться. Однако при проведении структурных реформ, в том числе — и на рынке труда, эту проблему в ближайшие годы удастся избежать. Тем более, что поколение 90-х начало выходить на рынок еще пять лет назад. И пока критического кадрового дефицита не наблюдается.

Тем не менее, если демографическая ситуация в стране кардинально не изменится, то кризис на рынке труда все же возникнет. Только немного позже — через десятилетие.

Еще один из неблагоприятных моментов — это опубликованные данные ОЭСР по производительности труда, которые в России (23,2 долл. за человеко-час) оказалась намного хуже американских (65 долл.), европейских (55 долл.). Они даже меньше Латвии, Польши и лишь сопоставимы с чилийским и мексиканским уровнем.

Оценивая современную экономическую ситуацию, Ректор РАНХиГС В. Мау обращает внимание на ее специфические черты, которые иногда называют «новой нормальностью» (Владимир Мау: «Богатство начинает измеряться не рабочим, а свободным временем». – Российская экономика в 2016 году. Тенденции и перспективы. (Выпуск 38). - Институт Гайдара, 2017).

Во-первых, в отличие от 200 лет предыдущих кризисов (а современные капиталистические кризисы существуют с 1825 г.) мы столкнулись с ситуацией, когда остановка спада автоматически не трансформируется в начало роста. Вместо роста может начаться период стагнации. Причем, как показывает опыт Японии, эта стагнация может длиться не годы, а десятилетия. И если поначалу эту стагнацию объясняли то ли ошибочной макроэкономической политикой, то ли особенностями японского национального характера, то теперь мы понимаем, что все гораздо сложнее. Мы видим, что в настоящее время сформировались некоторые механизмы торможения – факторы, которые препятствуют экономическому росту.

В 2015–2016 гг. в России было популярно обсуждать проблему «достижения экономикой дна». Эта дискуссия имела бы смысл только в том случае, если, достигнув дна, экономика начала расти. Но теперь мы знаем, что остановка спада не обязательно ведет к росту. Она может оставаться на этом дне, колебаться плюс-минус 0,5%, даже плюс-минус 1%. Здесь мы подходим, пожалуй, к самой интересной теме для современных экономистов – проблеме реального экономического роста.

Во-вторых, В. Мау подчеркивает, что макроэкономические манипуляции не ведут к автоматическому экономическому росту. Смягчение денежной политики или, напротив, ее ужесточение, бюджетное стимулирование – все это может смягчать кризис, не допустить развертывания его тяжелых форм, но не ведет к устойчивому экономическому росту. Мы видим ситуации с низкой или отрицательной процентной ставкой без экономического роста. Или с высокой процентной ставкой и антиинфляционной политикой без экономического роста. Макроэкономические манипуляции, будучи потенциально важным инструментом решения антикризисных задач, не становятся драйверами экономического роста. Для возобновления роста нужны дополнительные меры институционального и структурного характера.

По мнению В. Мау, причины экономического торможения кроются и на стороне предложения, и на стороне спроса.

Особенности предложения отражают характер новых технологий. Дело в том, что прогресс достиг такой скорости и такой непредсказуемости, что долгосрочные инвестиции, похоже, становятся исключительно рискованными. Высокоскоростная железная дорога может быть неэффективна не потому, что окажется слишком дорогой и в производстве, и в эксплуатации – с этим можно было бы как-то справиться. Но проблема в том, что даже если при начале строительства ее проект будет считаться самым передовым, к вводу в эксплуатацию он окажется безнадежно устаревшим.

Современные технологии ведут к революционной трансформации экономической модели современного общества, требуют выработки принципиально новой экономической доктрины. И один из элементов этой доктрины – мир уходит от модели длинных инвестиций. Это связано как с резким ускорением внедрения инноваций, так и с появлением возможностей обходиться без масштабных инвестиций в отраслях, которые еще недавно требовали огромных и долгосрочных вложений.

В этой ситуации инвесторы не понимают, куда можно инвестировать, чтобы получить адекватную отдачу на капитал. Понятно, что это тормозит предложение, а значит, и экономический рост.

Есть и проблемы на стороне спроса. В условиях ожиданий революционных потрясений на рынке труда и сохраняющейся на протяжении в развитых странах уже почти десятилетия низкой инфляции люди предпочитают сберегать деньги, а не расходовать их. Понятно, что это также не способствует росту инвестиционной активности.

Впрочем, отмечает В Мау, мы вообще плохо понимаем, что происходит с экономической динамикой. Что отражает показатель экономического роста (или рост ВВП)? Разработанный в годы Великой депрессии, он должен был быть синтетическим показателем роста благосостояния. И он выполнял эту функцию на протяжении восьмидесяти лет. Рост ВВП означал повышение занятости, зарплат, качества жизни. Теперь же, похоже, на наших глазах происходит разрыв динамики ВВП и динамики благосостояния.

В. Мау отмечает еще один серьезный аспект экономической ситуации в России, связанный с искусственным сдерживанием безработицы, поддержкой неэффективных предприятий: «Я вижу серьезный риск в отсутствии созидательного разрушения. Хотя, честно говоря, не понимаю, что здесь можно сделать. Я не знаю, где найти баланс между банкротством неэффективных предприятий и социально-политической стабильностью. Но найти этот баланс политики должны. Это реальная важная проблема.»

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов показана на рис. 2.


Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,32. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,46 и 1,60. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,59.

В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост - увеличились на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. В феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г. произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,5% (рис. 3). В мае по обновленным данным снижение составило 0,1% (вместо ранее опубликованных 0,4%). В июне 2017 года индекс реальных располагаемых доходов населения к аналогичному месяцу предыдущего года составил 100%. Всего за 1 полугодие снижение составило 1,4%.

В июле 2017 года реальные доходы населения оказались на 0,9% ниже, чем в аналогичном периоде годом ранее. В августе нулевое снижение на фоне инфляции в 4,4% дало основания надеяться на прекращение затяжного падения реальных располагаемых доходов населения. Однако поступившая статистика приводит к неутешительному вердикту: реальные располагаемые доходы не желают расти уже 33 месяца подряд за исключением января 2017 года, когда произошла выплата единовременного пособия пенсионерам. Суммарно в  январе—сентябре 2017 года они снизились на 1,2% по сравнению с январем-сентябрем 2016 года (рис. 3).

https://erzrf.ru/images/illustr/6856119001ILLUSTR.png

Источник: ЕРЗ по данным Росстата

Рис. 3. Динамика изменения индексов роста реальных располагаемых доходов населения (к тому же периоду прошлого года)

Таким образом, в 2016-2017 году на фоне общей стабилизации и даже начала роста экономики РФ в ней наблюдались негативные явления. При этом пик кризиса оказался пройден год назад, но перспективы начала восстановления с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: продолжается снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые - снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2014 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 4).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4. Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Таким образом, из общетеоретических положений следует, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ. Однако этот рост не будет быстрым, его темпы сохранятся на уровне 2-3%. Такое явление в экономике и на рынке недвижимости может быть охарактеризовано как стагнация.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.11.17.

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Витязева О.Ю. Жилищный рынок городов России в 3 квартале 2017 года. Часть 1

Категория: аналитические материалы

Продолжение обзора жилищного рынка за 3 квартал 2017 года.

 

Комитет по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риэлторов

Жилищный рынок городов России в 3 квартале 2017 года

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости (САЭРН),

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Настоящее исследование продолжает серию ранее опубликованных квартальных обзоров состояния и тенденций жилищного рынка городов России (http://realtymarket.ru/analiti-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Sternik-S.G.-Vityazeva-O.-.-Rinok-jiloi-nedvijimosti-gorodov-Rossii-v-2017-godu-nametilas-stabilizaciya-no-i-spad-prodoljaetsya.html,

http://realtymarket.ru/monitoring/Ot-et-Komiteta-po-analitike-i-konsaltingu-MAR-Jilishnii-rinok-gorodov-Rossii-v-1-polugodii-2017-goda-stagnaciya-nadolgo-..html).

Для удобства чтения обзор разбит на 4 части.

Часть 1. Макроэкономические условия развития

рынка недвижимости: состояние и перспективы

В экономике РФ в 3 квартале 2017 года отмечено закрепление макроэкономической стабильности и даже начало устойчивого роста ВВП (более 2%). Этому способствовало оздоровление сырьевых рынков и стабильные цены на нефть (53-56 $/баррель) как следствие соглашения ОПЕК+, укрепление рубля (56-60 руб./доллар) и другие положительные тенденции в экономике РФ, например, опережающий ростом сельхозпроизводства, снижение инфляции (менее 4% в годовом исчислении) и ключевой ставки Центробанка (до 8,25%), а также ставок кредитования предприятий и населения. В результате на конец года ожидается рост индекса ВВП (относительно 2007 года) с 1,126 в 2014 году после падения до 1,082 и 1,074 в 2015 и 2016 годах до 1,095 в 2017 году (рис. 1).

Вместе с тем, ЦБ РФ считает, что экономический рост в России приближается к потенциальному уровню. По оценкам регулятора, по итогам года ВВП страны вырастет на 1,3−1,8%. Остается ряд ограничений роста, в частности — нехватка рабочей силы.

Одним из ограничений является ситуация на рынке труда, где уже наблюдаются признаки дефицита кадров в отдельных сегментах. В дальнейшем темп роста ВВП выше 1,5−2% в год будет достижим при условии проведения структурных преобразований, считают в ЦБ РФ. Кадровый дефицит не в последнюю очередь связан с низкими зарплатами. Высококвалифицированные сотрудники часто предпочитают работать в странах, где им могут заплатить больше. Например, только недавно СМИ писали чуть ли не о массовой миграции российских пилотов за рубеж.


Источник: Росстат.

Рис. 1

Минэкономразвития, в свою очередь, допускает, что в этом году рост ВВП может даже превысить 2%. Однако и здесь говорят об опасности кадрового дефицита. Глава МЭР  заявил, что с начала нынешнего года число безработных сократилось на 400 тыс. человек, несмотря на то, что занятость в сельском хозяйстве из-за холодной погоды продолжает снижаться. Хотя активный рост экономики увеличивает спрос на труд, из-за демографических причин предложение ограниченно.

В финансовых ведомствах видят в этом не только демографическую опасность. По мнению ЦБ и МЭР, нехватка рабочих рук приведет к тому, что работодатели вынуждены будут и дальше повышать зарплаты, чтобы удержать работников. Компенсации начнут расти быстрее, чем производительность труда. Это, в свою очередь, приведет к инфляции. Поэтому сначала нужно увеличивать производительность, а потом уже поднимать выплаты.

Демографы, впрочем, говорят о том, что потенциальная инфляция — далеко не главная проблема. Дело в том, что сейчас на рынок труда выходит малочисленное поколение 90-х годов рождения. И есть опасность, что оно не сможет закрыть потребность трудового рынка в кадрах, если экономика начнет бурно развиваться. Однако при проведении структурных реформ, в том числе — и на рынке труда, эту проблему в ближайшие годы удастся избежать. Тем более, что поколение 90-х начало выходить на рынок еще пять лет назад. И пока критического кадрового дефицита не наблюдается.

Тем не менее, если демографическая ситуация в стране кардинально не изменится, то кризис на рынке труда все же возникнет. Только немного позже — через десятилетие.

Еще один из неблагоприятных моментов — это опубликованные данные ОЭСР по производительности труда, которые в России (23,2 долл. за человеко-час) оказалась намного хуже американских (65 долл.), европейских (55 долл.). Они даже меньше Латвии, Польши и лишь сопоставимы с чилийским и мексиканским уровнем.

Оценивая современную экономическую ситуацию, Ректор РАНХиГС В. Мау обращает внимание на ее специфические черты, которые иногда называют «новой нормальностью» (Владимир Мау: «Богатство начинает измеряться не рабочим, а свободным временем». – Российская экономика в 2016 году. Тенденции и перспективы. (Выпуск 38). - Институт Гайдара, 2017).

Во-первых, в отличие от 200 лет предыдущих кризисов (а современные капиталистические кризисы существуют с 1825 г.) мы столкнулись с ситуацией, когда остановка спада автоматически не трансформируется в начало роста. Вместо роста может начаться период стагнации. Причем, как показывает опыт Японии, эта стагнация может длиться не годы, а десятилетия. И если поначалу эту стагнацию объясняли то ли ошибочной макроэкономической политикой, то ли особенностями японского национального характера, то теперь мы понимаем, что все гораздо сложнее. Мы видим, что в настоящее время сформировались некоторые механизмы торможения – факторы, которые препятствуют экономическому росту.

В 2015–2016 гг. в России было популярно обсуждать проблему «достижения экономикой дна». Эта дискуссия имела бы смысл только в том случае, если, достигнув дна, экономика начала расти. Но теперь мы знаем, что остановка спада не обязательно ведет к росту. Она может оставаться на этом дне, колебаться плюс-минус 0,5%, даже плюс-минус 1%. Здесь мы подходим, пожалуй, к самой интересной теме для современных экономистов – проблеме реального экономического роста.

Во-вторых, В. Мау подчеркивает, что макроэкономические манипуляции не ведут к автоматическому экономическому росту. Смягчение денежной политики или, напротив, ее ужесточение, бюджетное стимулирование – все это может смягчать кризис, не допустить развертывания его тяжелых форм, но не ведет к устойчивому экономическому росту. Мы видим ситуации с низкой или отрицательной процентной ставкой без экономического роста. Или с высокой процентной ставкой и антиинфляционной политикой без экономического роста. Макроэкономические манипуляции, будучи потенциально важным инструментом решения антикризисных задач, не становятся драйверами экономического роста. Для возобновления роста нужны дополнительные меры институционального и структурного характера.

По мнению В. Мау, причины экономического торможения кроются и на стороне предложения, и на стороне спроса.

Особенности предложения отражают характер новых технологий. Дело в том, что прогресс достиг такой скорости и такой непредсказуемости, что долгосрочные инвестиции, похоже, становятся исключительно рискованными. Высокоскоростная железная дорога может быть неэффективна не потому, что окажется слишком дорогой и в производстве, и в эксплуатации – с этим можно было бы как-то справиться. Но проблема в том, что даже если при начале строительства ее проект будет считаться самым передовым, к вводу в эксплуатацию он окажется безнадежно устаревшим.

Современные технологии ведут к революционной трансформации экономической модели современного общества, требуют выработки принципиально новой экономической доктрины. И один из элементов этой доктрины – мир уходит от модели длинных инвестиций. Это связано как с резким ускорением внедрения инноваций, так и с появлением возможностей обходиться без масштабных инвестиций в отраслях, которые еще недавно требовали огромных и долгосрочных вложений.

В этой ситуации инвесторы не понимают, куда можно инвестировать, чтобы получить адекватную отдачу на капитал. Понятно, что это тормозит предложение, а значит, и экономический рост.

Есть и проблемы на стороне спроса. В условиях ожиданий революционных потрясений на рынке труда и сохраняющейся на протяжении в развитых странах уже почти десятилетия низкой инфляции люди предпочитают сберегать деньги, а не расходовать их. Понятно, что это также не способствует росту инвестиционной активности.

Впрочем, отмечает В Мау, мы вообще плохо понимаем, что происходит с экономической динамикой. Что отражает показатель экономического роста (или рост ВВП)? Разработанный в годы Великой депрессии, он должен был быть синтетическим показателем роста благосостояния. И он выполнял эту функцию на протяжении восьмидесяти лет. Рост ВВП означал повышение занятости, зарплат, качества жизни. Теперь же, похоже, на наших глазах происходит разрыв динамики ВВП и динамики благосостояния.

В. Мау отмечает еще один серьезный аспект экономической ситуации в России, связанный с искусственным сдерживанием безработицы, поддержкой неэффективных предприятий: «Я вижу серьезный риск в отсутствии созидательного разрушения. Хотя, честно говоря, не понимаю, что здесь можно сделать. Я не знаю, где найти баланс между банкротством неэффективных предприятий и социально-политической стабильностью. Но найти этот баланс политики должны. Это реальная важная проблема.»

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов показана на рис. 2.


Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,32. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,46 и 1,60. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,59.

В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост - увеличились на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. В феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г. произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,5% (рис. 3). В мае по обновленным данным снижение составило 0,1% (вместо ранее опубликованных 0,4%). В июне 2017 года индекс реальных располагаемых доходов населения к аналогичному месяцу предыдущего года составил 100%. Всего за 1 полугодие снижение составило 1,4%.

В июле 2017 года реальные доходы населения оказались на 0,9% ниже, чем в аналогичном периоде годом ранее. В августе нулевое снижение на фоне инфляции в 4,4% дало основания надеяться на прекращение затяжного падения реальных располагаемых доходов населения. Однако поступившая статистика приводит к неутешительному вердикту: реальные располагаемые доходы не желают расти уже 33 месяца подряд за исключением января 2017 года, когда произошла выплата единовременного пособия пенсионерам. Суммарно в  январе—сентябре 2017 года они снизились на 1,2% по сравнению с январем-сентябрем 2016 года (рис. 3).

https://erzrf.ru/images/illustr/6856119001ILLUSTR.png

Источник: ЕРЗ по данным Росстата

Рис. 3. Динамика изменения индексов роста реальных располагаемых доходов населения (к тому же периоду прошлого года)

Таким образом, в 2016-2017 году на фоне общей стабилизации и даже начала роста экономики РФ в ней наблюдались негативные явления. При этом пик кризиса оказался пройден год назад, но перспективы начала восстановления с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: продолжается снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые - снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2014 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 4).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4. Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Таким образом, из общетеоретических положений следует, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ. Однако этот рост не будет быстрым, его темпы сохранятся на уровне 2-3%. Такое явление в экономике и на рынке недвижимости может быть охарактеризовано как стагнация.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.11.17.

Рынок жилой недвижимости городов россии в 2017 году:

наметилась стабилизация, но и спад продолжается

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О.Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В условиях сложной экономической ситуации в стране среди объективных (фундаментальных) факторов, определяющих тенденции рынка недвижимости, на первое место вышла группа макроэкономических факторов (рост ВВП, связанный с мировыми ценами на основные экспортные товары РФ, рост доходов населения, инфляция, и др.). В то же время мезоэкономические (региональные) параметры (рост ВРП, демография, миграционный приток, уровень безработицы, расслоение доходов, и др.), накладываясь на макроэкономические, приводят к значительному разбросу индикаторов рынка недвижимости в различных регионах. Третья группа объективных факторов – отраслевые (состояние жилищного фонда, обеспеченность населения жильем, наличие земельных, строительных ресурсов, строительных мощностей) в падающей экономике ушли на второй план. Наконец, четвертая группа – политические факторы (состояние и реформирование правовой базы градостроительства, налоговой системы, решения правительства о субсидировании отрасли и т.д.) в современных условиях существенно определяют характер поведения субъектов рынка недвижимости.

Кратко рассмотрим основные макроэкономические параметры – рост ВВП и доходов населения.

В экономике РФ в 2016 году продолжались кризисные явления, идущие еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2014-15 году. В феврале 2016 года экспортная цена нефти упала до 20 $/баррель, доллар вырос до 80 рублей. Но постепенно макроэкономическая ситуация стабилизировалась – во втором квартале и далее уменьшилась волатильность нефтяных цен и курса доллара к рублю, они колебались вокруг уровня 45-50 $/баррель и 60-65 руб./$ соответственно.

В результате основной индикатор роста экономики – прирост ВВП, который после кризиса 2008 года упал в 2009 году на 7,8% (а индекс роста относительно 2007 года составил 0,97), в 2010 году восстановился до 5,4% (индекс также перешел в положительную плоскость), но далее снижался до 0,6% в 2014 году, в 2015 году упал до -3,7% (при этом индекс роста впервые снизился относительно предыдущего года), а в 2016 году прирост составил -0,6%, индекс относительно 2007 года – 1,074 (рис. 1). По оценкам Минэкономразвития, спад экономики РФ близок к завершению, с начала 2017 года власти ожидали перехода к небольшим темпам роста.


Источник: Росстат.

Рис. 1

Действительно, в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП за 1 квартал вырос на 0,4%, экспортная цена нефти поднялась до 50-55 $/баррель, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция составила 4,3%.

Рост нефтяных цен и остальных индикаторов экономики в 2017 году создает предпосылки для стабилизации и восстановления рынка недвижимости.

В то же время последние опубликованные данные Росстата показывают падение промышленного производства в стране на 0,3% за январь-февраль 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в основной капитал также продолжают сокращаться. Оборот розничной торговли, как один из показателей потребления, тоже снизился (-2,5% с начала года), хотя и наблюдается замедление темпов спада. Для сравнения, за весь 2016 г. спад составил 5,9%. Объем платных услуг населению тоже оказался в минусе (-0,2%).

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индека роста номинальных доходов показана на рис. 2.


Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,32. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,46 и 1,60. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,59.

В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост - увеличились на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. В феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г. произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,3% (рис. 3).

Это создает неблагоприятные условия для развития рынка недвижимости.

Таким образом, в 2016-2017 году продолжались кризисные явления в экономике РФ, при этом пик кризиса оказался пройден год назад, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: наблюдается ускорение темпов снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые - снижение номинальных доходов.

Источник: ЕРЗ по данным Росстата

Рис. 3. Динамика изменения индексов роста реальных располагаемых доходов населения (к тому же периоду прошлого года)

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Темпы роста экономики и доходов населения – это объективные (фундаментальные) факторы, определяющие среднесрочные тенденции рынка недвижимости. Вместе с тем, в краткосрочном периоде воздействие на рынок оказывают субъективные факторы – изменение потребительского поведения населения под воздействием объективных факторов. Этот феномен ярко проявился в динамике такого индикатора, как объем поглощения рынком предложений.

По данным Росреестра, в 2016 году в РФ зарегистрировано 635 826 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения (ДДУ), это на 2% больше провального 2015 года. В том числе 269 429 - с привлечением кредитных средств (42,4% от количества ДДУ на жилые помещения).

За январь-май 2017 года зарегистрировано 253,0 тыс. ДДУ, что составляет 40% от общего объема 2016 года.

https://erzrf.ru/images/illustr/6448058001ILLUSTR.jpeg

Источник: Росреестр

На вторичном рынке зарегистрировано 3 млн 362,4 тыс. договоров купли-продажи (мены). Это примерно равно показателю 2015 года (3 млн 321,5 тыс.).

При этом рост числа сделок в различных регионах различается кардинально: от -38 до +90% на первичном рынке и от -5 до +30% на вторичном.

Таким образом, в целом по РФ в 2016 году объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках после обвала в предыдущем году (примерно на треть) сохранился на уровне 2015 года. В 1 кв. 2017 года объем поглощения снизился относительно того же периода прошлого года на 10-15%.

Рассмотрим динамику сделок на первичном и вторичном рынках Московского региона.

В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно (рис. 4). Но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилой недвижимости. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения. А в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Но во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос до уровня 2 квартала 2014 года.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения от потребительской к сберегательной модели поведения, привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка было подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 и 4 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170 и 12027 соответственно.

В 1 кв. и апреле-мае 2017 года объем поглощения на первичном рынке Москвы продолжал расти – зарегистрировано 10457 и 9306 ДДУ соответственно.


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 4

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 5): снижение в 1 квартале до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года (23,5 тыс. сделок, на 17% меньше прошедшего года), а в апреле-мае – 20,5 тыс. (снижение на 12,4%).

Причину таких ножниц эксперты видят в продолжающемся оттоке спроса на подешевевший первичный рынок Москвы.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 5

В Московской области динамика регистрации ДДУ принципиально отличалась от Москвы: с конца 2015 года наблюдается снижение объема поглощения на первичном рынке от квартала к кварталу в условиях снижающихся доходов населения и оттока покупателей на подешевевший первичный рынок Москвы (рис. 6). В 1 квартале 2017 года объем поглощения на первичном рынке снизился относительно аналогичного периода прошлого года на 13,3%.

 


Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 6

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 7. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 кв. 2016 года и 32% в 1 квартале 2017 года.

Источник: расчеты авторов по данным Росреестра

Рис. 7

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 2016 год рекордно выросли относительно уровня 2015 года (на 81%), на вторичном рынке – выросли не столь значительно (на 10%), а в Мособласти – сохранились на уровне прошлого года как на первичном, так и на вторичном рынках. В целом по РФ в 2016 году объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках также сохранился на уровне 2015 года, в 1 кв. 2017 года – снизился.

Объемы и условия ипотечного кредитования

Ипотечная поддержка финансирования оборотов рынка обеспечивает значительную долю спроса на жилую недвижимость, особенно в условиях падающих доходов населения.

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства.

В дальнейшем, по мере макроэкономической стабилизации в РФ и последовательного снижения ключевой ставки (сейчас она составляет 9,25% годовых), снижалась и ставки ипотеки. В результате средняя ставка в 1 квартале 2015 года составила 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%, а к концу 2016 года – 12,5-13,0%. 

В связи с окончанием госпрограммы субсидирования в марте 2017 года ставки ипотечных кредитов на новостройки могли вырасти с 10,9-12% до 12,25-13,75%. Чтобы поддержать выдачу, банки принялись массово снижать ставки по кредитам на строящееся, а заодно и на готовое жилье. В результате в большинстве крупных банков ставки ипотеки на новостройки вновь опустились до 11,5-12,0% годовых - как и во время действия программы господдержки. Ставки на вторичном рынке сблизились со ставками на строящееся жилье и отличаются от них на 1-1,5 пп.

В 1 кв. 2017 года денежный объем выданной ипотеки в РФ был сопоставим с объемом в 1 кв. 2016 года и составил 324 млрд руб. В марте выдано 150 млрд рублей ипотечных кредитов, что на 26% выше уровня 2016 г. и на 10% - уровня рекордного 2014 года.

В то же время объем кредитования долевого строительства уменьшился на 22,5%. Количество выданных кредитов на первичном рынке составило 55,1 тыс. против 79,1 тыс. в 1 квартале 2016 года (снижение на 30,3%). В марте этот показатель несколько вырос (рис. 8).

Доля первичного рынка в общем объеме выданных ипотечных кредитов сократилась и составила 34,3% против 44,6% в 1 квартале 2016 года.

За январь‑май 2017 года количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в РФ составило 102 964, что меньше аналогичного показателя 2016 года (119 782) на 14%.

https://erzrf.ru/images/illustr/6534181001ILLUSTR.png

Источник: Единый реестр застройщиков по данным ЦБ РФ.

Рис. 8

В Москве в 1 квартале 2017 года зарегистрировано ипотечных сделок на 11,7% больше, чем в 1 кв. 2016 года (рис. 9).

В Московской области количество ипотечных сделок в 1 кв. 2017 года практически совпало с аналогичным периодом прошлого года (рис. 10).


Источник: Росреестр.

Рис. 9

 


Источник: Росреестр.

Рис. 10

Таким образом, темпы роста объема поглощения ипотеки в Московском регионе и в целом в РФ, поддержанные государственным субсидированием ставок на рынке строящегося жилья и общей экономической стабилизацией (сопровождаемой снижением ключевой ставки ЦБ, инфляции и кредитных ставок банков), в последнее время снизились под воздействием фундаментального фактора падения доходов населения. Одновременно объемы поглощения жилой недвижимости снижаются, при этом финансирование покупок за счет ипотеки вынужденно становится единственным выходом для населения.

Предложение на рынке жилой недвижимости

Динамика объемов поглощения жилья и ипотеки отражает динамику предъявленного платежеспособного спроса населения на рынке недвижимости. Вместе с тем, для анализа ценовой ситуации на рынке необходимо предварительно проанализировать динамику объема предложения, поскольку изменение цен определяется соотношением спрос/предложение.

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения в Московском регионе (рис. 11, 12).

На жилищном рынке Москвы (рис. 11) рост предложения на вторичном рынке произошел с апреля-мая и продолжался до конца 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц). В январе-августе 2016 года объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда. В 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения снизился до 42,5 тыс. – до уровня начала 2015 года, в апреле – до 40,5 тыс., в мае – 42,4 тыс. Это связано, по мнению экспертов, со снятием квартир с продажи в условиях низкого спроса.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс., а затем в декабре – до 48,7 тыс., а в 1 квартале 2017 года составило рекордные 50,4 тыс., в мае достигло 52,4 тыс. Это произошло за счет выхода на рынок новых очередей (корпусов) в проектах, начатых в благополучные годы, даже несмотря на снижение количества вновь начатых проектов и рост объемов поглощения.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 11

На жилищном рынке Московской области (рис. 12) объем предложения на вторичном рынке повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс. В 1 кв. 2017 года объем предложения сначала снизился, но в мае вырос до 50,9 тыс.

На первичном рынке увеличение объема предложения происходило плавно в течение 2015 года (с 78 тыс. до 86,6 тыс. в октябре), затем началось снижение (до 63,9 тыс. в декабре 2016 года), в 1 кв. 2017 снижение продолжалось и в марте составило 58,4 тыс. Такая динамика обусловлена постепенным снижением объемов нового строительства при чуть снижающемся объеме поглощения.


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 12

Таким образом, объем предложения квартир в Московском регионе в 2015-2016 году существенно вырос, что при снизившемся спросе создало предпосылки для снижения цен на жилищном рынке. В последние месяцы на первичном рынке Москвы объем предложения продолжает расти (на рынок выходят все новые корпуса в проектах, начатых в благополучные годы), а в Московской области – снижаться (в связи со снижением объемов нового строительства).

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 13) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались и в декабре 2016 снизились от января 2015 года на 20,7%. На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта, но затем цены снижались, с июня 2016 года стабилизировались (снижение в декабре 2016 года за год на 3,7%, за два года на 6,9%, от марта 2014 – на 13,9%).

В январе-мае 2017 года цены незначительно колебались и составили 174,2 и 209,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на вторичном и первичном рынке Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 13

В Московской области на вторичном рынке после длительного снижения цены стабилизировались, а на первичном – после небольшого повышения в марте-мае 2016 года продолжили снижение (рис. 14).

При этом в «Новой» Москве снижение еще продолжается (рис. 14), а в «Старой» Москве цены стабилизировались (рис. 15).

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 15

Данные рис. 16 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену. При этом в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, а в третьем наметилась тенденция к общему повышению цен. Но в апреле-мае ситуация зеркально поменялась, что предвещает прекращение роста цен на вторичном рынке Москвы.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 16

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис.17) показывает аналогичные закономерности, за исключением 1 квартала 2017 года в Новой Москве – цены нового предложения ниже цен общего предложения, что предвещает их дальнейшее снижение. В мае цены общего предложения снизились, а нового сравнялись с ними.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 17

В других регионах ценовая динамика на жилищном рынке показана на рис. 18-20.

В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость были достаточно стабильны (рис. 18). Во Владивостоке цены на вторичном рынке в 2015-2016 годах снижались, в 2017 наметилось повышение.

 


Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 18

В других регионах на вторичном рынке (рис. 19) цены в 2015-2016 годах в основном снижались, в 2017 году – стабилизировались.


Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 19

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 20). В 2017 году наблюдалось снижение цен в Ярославле, Кемерово, Ставрополе, повышение – в Казани, в остальных городах выборки – колебательная стабильность.

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижались, в 2017 году наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.


Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 20

На рынке аренды квартир в Москве после снижения в 2015-2016 годах, в 2017 году наблюдается (рис. 21) стабильность средней стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 21

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

Доходность инвестиций в недвижимость определяется динамикой объемов поглощения, цен и арендных ставок, а также затратами на строительство объектов недвижимости.

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат, в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной, а в апреле-мае перешла в положительную плоскость вблизи нуля (рис. 22).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 22

Доходность рентных операций, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года. В апреле доходность выросла, но в мае опять снизилась до мартовских значений (рис. 23).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 23

Доходность девелоперских операций, вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи), в 2012 году – 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства (рис. 24).


Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 24

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2016 году она снижается до 46,3%. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ по результатам опросов руководителей более 6 тыс. подрядных организаций из 82 субъектов РФ подтвердил в 2 квартале 2017 года рост пессимистических настроений. Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве, характеризующий текущее состояние делового климата в отрасли, снизился по сравнению с предыдущим кварталом на 4 п. п. и составил –20%.

https://erzrf.ru/images/illustr/6466882001ILLUSTR.jpeg

Таким образом, в условиях кризиса в экономике и на рынке недвижимости средняя доходность инвестиций в недвижимость снижалась до отрицательных значений. Вместе с тем, этот индикатор сильно различается по регионам и тем более по отдельным объектам. Наметившаяся в 2017 году стабилизация рынка может способствовать началу общего роста доходности инвестиций. Однако, руководители строительных компаний дают негативную оценку портфеля заказов, рекордную с 2004 года.

Сопоставление различных показателей (индикаторов) жилищного рынка Москвы

Ниже показаны графики основных индикаторов рынка жилой недвижимости Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен. Видно, что на первичном рынке предложение остается выше спроса, хотя и снижается, при этом в марте спрос вырос и почти сравнялся с предложением. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 25).

 


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 25

На вторичном рынке спрос превышает предложение уже 3-4 месяца, что говорит о возможном начале роста цен (рис. 26).


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 26

Прогноз развития рынка жилой недвижимости Московского региона до 2020 года и сопоставление его с фактическими данными за 2015-2017 год

При подготовке исходных данных макроэкономического характера для моделирования и прогнозирования развития рынка жилой недвижимости Московского региона до 2020 года был разработан экспертный прогноз (на основе макроэкономических прогнозов Правительства РФ и известных аналитических центров), который в дальнейшем корректировался в июне 2014 года и в июне 2016 года (рис. 27).

В июне 2016 года был использован базовый вариант трехлетнего правительственного прогноза на 2017-2019 годы, в котором был предусмотрен уровень нефтяных цен 40 $/баррель, курс доллара 60-65 руб./$, рост ВВП в 2017 году на 0,8-1,0%, в 2018 1,5-1,6%, в 2018 году и далее – на 2%. С этим были согласны основные макроэкономические центры в России и за рубежом.

 


Источник: данные – Росстат, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 27

В 2017 году в результате снижения темпов роста мировой экономики и соглашения ОПЕК-Россия о снижении объемов добычи нефти избыточное предложение на рынке упало, цена нефти подросла до 50-55 $/баррель. Это улучшает валютно-финансовое положение в России, укрепляет бюджет, приводит к росту инвестиций, и в целом положительно влияет на рост ВВП. В связи с этим новый правительственный прогноз роста ВВП повышен в 2017 году до 1,5-2,0%.

Однако, по признанию президента, основные проблемы в экономике – внутренние, структурные, и они еще не преодолены. Разрабатываемый по заданию президента группами Кудрина (ЦСР), Титова/Глазьева («Столыпинский клуб») альтернативные варианты плана мероприятий по ускорению темпов роста ВВП до 3-4% подлежат обсуждению и могут быть сведены воедино через полгода. Поэтому в расчете прогноза на 2017-2020 годы для рынка недвижимости они оставлены за скобками.

Что касается основного драйвера рынка недвижимости – темпов роста доходов населения, то после его падения более чем на 10% правительство надеется на то, что в 2017 года темп снижения уменьшится, а с 2018 начнется его повышение. Однако, предпосылки к такому развитию событий не просматриваются – можно ожидать, что после окончания электорального президентского цикла будут приняты ряд непопулярных мер, способствующих повышению темпов роста экономики, но оказывающих негативное влияние на рост доходов населения. Вследствие этого нами принят экспертный прогноз темпов снижения реальных располагаемых доходов населения в 2017 году на 4,0%, в 2018 году и далее – на 3,0% (рис. 26). С учетом прогнозируемой ЦБ РФ инфляции в 2017 году около 5,0% и далее 4,0%, прирост номинальных доходов населения составит в 2017-2020 году 0,8-0,9%. Эти показатели использованы в качестве исходных данных при расчете прогноза для рынка недвижимости.

На рис. 28 показана динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке Москвы.


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 28

Видно, что в декабре 2015 и 2016 года фактические данные точно совпали с прогнозом, рассчитанным в июне 2014 года. Но в марте-апреле 2017 года наметилось отклонение, которое может быть подтверждено или опровергнуто по итогам мая и может потребовать корректировки прогноза.

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 28) фактический уровень цен в декабре 2015 и 2016 года близко совпал с прогнозом от марта 2015 года, и корректировки прогноза до 2020 года не потребовалось.

На первичном рынке Мособласти прогноз был скорректирован в июне 2016 года с учетом фактических данных - небольшого роста цен в марте-июне (рис. 29).


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 29

До пересмотра среднесрочного прогноза с учетом улучшения макроэкономической ситуации прогнозируется на первичном, и на вторичном рынке снижение цен предложения с темпом (3-5)% в год.

Таким образом, прогнозируется до 2020 года включительно продолжение стагнации на рынке жилой недвижимости Московского региона со снижением основных индикаторов, но без существенного падения. В других городах можно ожидать как более существенные темпы падения объемов поглощения, цен, объемов строительства и ввода жилья, так и стабильное развитие и даже небольшое повышение показателей.

Оценка априорной погрешности прогноза по отдельным показателям – не выше +/-5%. Риски отклонения динамики рынка от прогноза:

-                      в плюс - рост цен на нефть выше 50-55 долларов за баррель, отмена санкций, вследствие этого повышение доходов населения и более раннее начало роста цен на жилье и других индикаторов рынка. Но это может привести к отказу властей от реформирования экономики до следующего обвала нефтяных цен (вероятность 5%);

-                      в плюс - изменение финансово-экономической политики, отказ от таргетирования инфляции, накачка экономики деньгами, гиперинфляция, рост номинальных доходов населения и рост цен на жилье (вероятность 2%);

-                      в минус - новый обвал цен на нефть, курса рубля к доллару и вторая волна кризиса на рынке недвижимости (вероятность 2%);

-                      риски реновации в зависимости от сценариев развития проекта

а) в плюс – выкуп городом нераспроданных квартир УЭЗ и др. девелоперов под переселение, снижение объема предложения, инверсия соотношения спрос/предложение, рост цен;

б) в минус – строительство дополнительного объема коммерческих квартир и повышение предложения на рынке, новая волна снижения цен.

Суммарная вероятность реализации рисков и неосуществления прогноза, т.е. выхода за пределы априорной погрешности – не более 7%.

Взгляд сверху

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2014 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 30).

Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 30

Таким образом, из общетеоретических положений следует, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ.

С.Г. Стерник, Г.М. Стерник, О.Ю. Витязева.

26.06.17.

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Витязева О.Ю. Рынок жилой недвижимости городов России в 2017 году: наметилась стабилизация, но и спад продолжается

Категория: аналитические материалы

Рынок жилой недвижимости городов россии в 2017 году:

наметилась стабилизация, но и спад продолжается

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О.Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В условиях сложной экономической ситуации в стране среди объективных (фундаментальных) факторов, определяющих тенденции рынка недвижимости, на первое место вышла группа макроэкономических факторов (рост ВВП, связанный с мировыми ценами на основные экспортные товары РФ, рост доходов населения, инфляция, и др.). В то же время мезоэкономические (региональные) параметры (рост ВРП, демография, миграционный приток, уровень безработицы, расслоение доходов, и др.), накладываясь на макроэкономические, приводят к значительному разбросу индикаторов рынка недвижимости в различных регионах. Третья группа объективных факторов – отраслевые (состояние жилищного фонда, обеспеченность населения жильем, наличие земельных, строительных ресурсов, строительных мощностей) в падающей экономике ушли на второй план. Наконец, четвертая группа – политические факторы (состояние и реформирование правовой базы градостроительства, налоговой системы, решения правительства о субсидировании отрасли и т.д.) в современных условиях существенно определяют характер поведения субъектов рынка недвижимости.

Кратко рассмотрим основные макроэкономические параметры – рост ВВП и доходов населения.

В экономике РФ в 2016 году продолжались кризисные явления, идущие еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2014-15 году. В феврале 2016 года экспортная цена нефти упала до 20 $/баррель, доллар вырос до 80 рублей. Но постепенно макроэкономическая ситуация стабилизировалась – во втором квартале и далее уменьшилась волатильность нефтяных цен и курса доллара к рублю, они колебались вокруг уровня 45-50 $/баррель и 60-65 руб./$ соответственно.

В результате основной индикатор роста экономики – прирост ВВП, который после кризиса 2008 года упал в 2009 году на 7,8% (а индекс роста относительно 2007 года составил 0,97), в 2010 году восстановился до 5,4% (индекс также перешел в положительную плоскость), но далее снижался до 0,6% в 2014 году, в 2015 году упал до -3,7% (при этом индекс роста впервые снизился относительно предыдущего года), а в 2016 году прирост составил -0,6%, индекс относительно 2007 года – 1,074 (рис. 1). По оценкам Минэкономразвития, спад экономики РФ близок к завершению, с начала 2017 года власти ожидали перехода к небольшим темпам роста.


Источник: Росстат.

Рис. 1

Действительно, в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП за 1 квартал вырос на 0,4%, экспортная цена нефти поднялась до 50-55 $/баррель, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция составила 4,3%.

Рост нефтяных цен и остальных индикаторов экономики в 2017 году создает предпосылки для стабилизации и восстановления рынка недвижимости.

В то же время последние опубликованные данные Росстата показывают падение промышленного производства в стране на 0,3% за январь-февраль 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в основной капитал также продолжают сокращаться. Оборот розничной торговли, как один из показателей потребления, тоже снизился (-2,5% с начала года), хотя и наблюдается замедление темпов спада. Для сравнения, за весь 2016 г. спад составил 5,9%. Объем платных услуг населению тоже оказался в минусе (-0,2%).

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индека роста номинальных доходов показана на рис. 2.


Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,32. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,46 и 1,60. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,59.

В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост - увеличились на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. В феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г. произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,3% (рис. 3).

Это создает неблагоприятные условия для развития рынка недвижимости.

Таким образом, в 2016-2017 году продолжались кризисные явления в экономике РФ, при этом пик кризиса оказался пройден год назад, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: наблюдается ускорение темпов снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые - снижение номинальных доходов.

Источник: ЕРЗ по данным Росстата

Рис. 3. Динамика изменения индексов роста реальных располагаемых доходов населения (к тому же периоду прошлого года)

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Темпы роста экономики и доходов населения – это объективные (фундаментальные) факторы, определяющие среднесрочные тенденции рынка недвижимости. Вместе с тем, в краткосрочном периоде воздействие на рынок оказывают субъективные факторы – изменение потребительского поведения населения под воздействием объективных факторов. Этот феномен ярко проявился в динамике такого индикатора, как объем поглощения рынком предложений.

По данным Росреестра, в 2016 году в РФ зарегистрировано 635 826 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения (ДДУ), это на 2% больше провального 2015 года. В том числе 269 429 - с привлечением кредитных средств (42,4% от количества ДДУ на жилые помещения).

За январь-май 2017 года зарегистрировано 253,0 тыс. ДДУ, что составляет 40% от общего объема 2016 года.

https://erzrf.ru/images/illustr/6448058001ILLUSTR.jpeg

Источник: Росреестр

На вторичном рынке зарегистрировано 3 млн 362,4 тыс. договоров купли-продажи (мены). Это примерно равно показателю 2015 года (3 млн 321,5 тыс.).

При этом рост числа сделок в различных регионах различается кардинально: от -38 до +90% на первичном рынке и от -5 до +30% на вторичном.

Таким образом, в целом по РФ в 2016 году объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках после обвала в предыдущем году (примерно на треть) сохранился на уровне 2015 года. В 1 кв. 2017 года объем поглощения снизился относительно того же периода прошлого года на 10-15%.

Рассмотрим динамику сделок на первичном и вторичном рынках Московского региона.

В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно (рис. 4). Но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилой недвижимости. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения. А в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Но во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос до уровня 2 квартала 2014 года.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения от потребительской к сберегательной модели поведения, привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка было подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 и 4 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170 и 12027 соответственно.

В 1 кв. и апреле-мае 2017 года объем поглощения на первичном рынке Москвы продолжал расти – зарегистрировано 10457 и 9306 ДДУ соответственно.


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 4

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 5): снижение в 1 квартале до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года (23,5 тыс. сделок, на 17% меньше прошедшего года), а в апреле-мае – 20,5 тыс. (снижение на 12,4%).

Причину таких ножниц эксперты видят в продолжающемся оттоке спроса на подешевевший первичный рынок Москвы.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 5

В Московской области динамика регистрации ДДУ принципиально отличалась от Москвы: с конца 2015 года наблюдается снижение объема поглощения на первичном рынке от квартала к кварталу в условиях снижающихся доходов населения и оттока покупателей на подешевевший первичный рынок Москвы (рис. 6). В 1 квартале 2017 года объем поглощения на первичном рынке снизился относительно аналогичного периода прошлого года на 13,3%.

 


Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 6

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 7. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 кв. 2016 года и 32% в 1 квартале 2017 года.

Источник: расчеты авторов по данным Росреестра

Рис. 7

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 2016 год рекордно выросли относительно уровня 2015 года (на 81%), на вторичном рынке – выросли не столь значительно (на 10%), а в Мособласти – сохранились на уровне прошлого года как на первичном, так и на вторичном рынках. В целом по РФ в 2016 году объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках также сохранился на уровне 2015 года, в 1 кв. 2017 года – снизился.

Объемы и условия ипотечного кредитования

Ипотечная поддержка финансирования оборотов рынка обеспечивает значительную долю спроса на жилую недвижимость, особенно в условиях падающих доходов населения.

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства.

В дальнейшем, по мере макроэкономической стабилизации в РФ и последовательного снижения ключевой ставки (сейчас она составляет 9,25% годовых), снижалась и ставки ипотеки. В результате средняя ставка в 1 квартале 2015 года составила 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%, а к концу 2016 года – 12,5-13,0%. 

В связи с окончанием госпрограммы субсидирования в марте 2017 года ставки ипотечных кредитов на новостройки могли вырасти с 10,9-12% до 12,25-13,75%. Чтобы поддержать выдачу, банки принялись массово снижать ставки по кредитам на строящееся, а заодно и на готовое жилье. В результате в большинстве крупных банков ставки ипотеки на новостройки вновь опустились до 11,5-12,0% годовых - как и во время действия программы господдержки. Ставки на вторичном рынке сблизились со ставками на строящееся жилье и отличаются от них на 1-1,5 пп.

В 1 кв. 2017 года денежный объем выданной ипотеки в РФ был сопоставим с объемом в 1 кв. 2016 года и составил 324 млрд руб. В марте выдано 150 млрд рублей ипотечных кредитов, что на 26% выше уровня 2016 г. и на 10% - уровня рекордного 2014 года.

В то же время объем кредитования долевого строительства уменьшился на 22,5%. Количество выданных кредитов на первичном рынке составило 55,1 тыс. против 79,1 тыс. в 1 квартале 2016 года (снижение на 30,3%). В марте этот показатель несколько вырос (рис. 8).

Доля первичного рынка в общем объеме выданных ипотечных кредитов сократилась и составила 34,3% против 44,6% в 1 квартале 2016 года.

За январь‑май 2017 года количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в РФ составило 102 964, что меньше аналогичного показателя 2016 года (119 782) на 14%.

https://erzrf.ru/images/illustr/6534181001ILLUSTR.png

Источник: Единый реестр застройщиков по данным ЦБ РФ.

Рис. 8

В Москве в 1 квартале 2017 года зарегистрировано ипотечных сделок на 11,7% больше, чем в 1 кв. 2016 года (рис. 9).

В Московской области количество ипотечных сделок в 1 кв. 2017 года практически совпало с аналогичным периодом прошлого года (рис. 10).


Источник: Росреестр.

Рис. 9

 


Источник: Росреестр.

Рис. 10

Таким образом, темпы роста объема поглощения ипотеки в Московском регионе и в целом в РФ, поддержанные государственным субсидированием ставок на рынке строящегося жилья и общей экономической стабилизацией (сопровождаемой снижением ключевой ставки ЦБ, инфляции и кредитных ставок банков), в последнее время снизились под воздействием фундаментального фактора падения доходов населения. Одновременно объемы поглощения жилой недвижимости снижаются, при этом финансирование покупок за счет ипотеки вынужденно становится единственным выходом для населения.

Предложение на рынке жилой недвижимости

Динамика объемов поглощения жилья и ипотеки отражает динамику предъявленного платежеспособного спроса населения на рынке недвижимости. Вместе с тем, для анализа ценовой ситуации на рынке необходимо предварительно проанализировать динамику объема предложения, поскольку изменение цен определяется соотношением спрос/предложение.

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения в Московском регионе (рис. 11, 12).

На жилищном рынке Москвы (рис. 11) рост предложения на вторичном рынке произошел с апреля-мая и продолжался до конца 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц). В январе-августе 2016 года объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда. В 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения снизился до 42,5 тыс. – до уровня начала 2015 года, в апреле – до 40,5 тыс., в мае – 42,4 тыс. Это связано, по мнению экспертов, со снятием квартир с продажи в условиях низкого спроса.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс., а затем в декабре – до 48,7 тыс., а в 1 квартале 2017 года составило рекордные 50,4 тыс., в мае достигло 52,4 тыс. Это произошло за счет выхода на рынок новых очередей (корпусов) в проектах, начатых в благополучные годы, даже несмотря на снижение количества вновь начатых проектов и рост объемов поглощения.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 11

На жилищном рынке Московской области (рис. 12) объем предложения на вторичном рынке повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс. В 1 кв. 2017 года объем предложения сначала снизился, но в мае вырос до 50,9 тыс.

На первичном рынке увеличение объема предложения происходило плавно в течение 2015 года (с 78 тыс. до 86,6 тыс. в октябре), затем началось снижение (до 63,9 тыс. в декабре 2016 года), в 1 кв. 2017 снижение продолжалось и в марте составило 58,4 тыс. Такая динамика обусловлена постепенным снижением объемов нового строительства при чуть снижающемся объеме поглощения.


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 12

Таким образом, объем предложения квартир в Московском регионе в 2015-2016 году существенно вырос, что при снизившемся спросе создало предпосылки для снижения цен на жилищном рынке. В последние месяцы на первичном рынке Москвы объем предложения продолжает расти (на рынок выходят все новые корпуса в проектах, начатых в благополучные годы), а в Московской области – снижаться (в связи со снижением объемов нового строительства).

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 13) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались и в декабре 2016 снизились от января 2015 года на 20,7%. На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта, но затем цены снижались, с июня 2016 года стабилизировались (снижение в декабре 2016 года за год на 3,7%, за два года на 6,9%, от марта 2014 – на 13,9%).

В январе-мае 2017 года цены незначительно колебались и составили 174,2 и 209,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на вторичном и первичном рынке Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 13

В Московской области на вторичном рынке после длительного снижения цены стабилизировались, а на первичном – после небольшого повышения в марте-мае 2016 года продолжили снижение (рис. 14).

При этом в «Новой» Москве снижение еще продолжается (рис. 14), а в «Старой» Москве цены стабилизировались (рис. 15).

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 15

Данные рис. 16 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену. При этом в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, а в третьем наметилась тенденция к общему повышению цен. Но в апреле-мае ситуация зеркально поменялась, что предвещает прекращение роста цен на вторичном рынке Москвы.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 16

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис.17) показывает аналогичные закономерности, за исключением 1 квартала 2017 года в Новой Москве – цены нового предложения ниже цен общего предложения, что предвещает их дальнейшее снижение. В мае цены общего предложения снизились, а нового сравнялись с ними.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 17

В других регионах ценовая динамика на жилищном рынке показана на рис. 18-20.

В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость были достаточно стабильны (рис. 18). Во Владивостоке цены на вторичном рынке в 2015-2016 годах снижались, в 2017 наметилось повышение.

 


Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 18

В других регионах на вторичном рынке (рис. 19) цены в 2015-2016 годах в основном снижались, в 2017 году – стабилизировались.


Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 19

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 20). В 2017 году наблюдалось снижение цен в Ярославле, Кемерово, Ставрополе, повышение – в Казани, в остальных городах выборки – колебательная стабильность.

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижались, в 2017 году наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.


Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 20

На рынке аренды квартир в Москве после снижения в 2015-2016 годах, в 2017 году наблюдается (рис. 21) стабильность средней стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 21

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

Доходность инвестиций в недвижимость определяется динамикой объемов поглощения, цен и арендных ставок, а также затратами на строительство объектов недвижимости.

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат, в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной, а в апреле-мае перешла в положительную плоскость вблизи нуля (рис. 22).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 22

Доходность рентных операций, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года. В апреле доходность выросла, но в мае опять снизилась до мартовских значений (рис. 23).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 23

Доходность девелоперских операций, вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи), в 2012 году – 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства (рис. 24).


Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 24

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2016 году она снижается до 46,3%. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ по результатам опросов руководителей более 6 тыс. подрядных организаций из 82 субъектов РФ подтвердил в 2 квартале 2017 года рост пессимистических настроений. Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве, характеризующий текущее состояние делового климата в отрасли, снизился по сравнению с предыдущим кварталом на 4 п. п. и составил –20%.

https://erzrf.ru/images/illustr/6466882001ILLUSTR.jpeg

Таким образом, в условиях кризиса в экономике и на рынке недвижимости средняя доходность инвестиций в недвижимость снижалась до отрицательных значений. Вместе с тем, этот индикатор сильно различается по регионам и тем более по отдельным объектам. Наметившаяся в 2017 году стабилизация рынка может способствовать началу общего роста доходности инвестиций. Однако, руководители строительных компаний дают негативную оценку портфеля заказов, рекордную с 2004 года.

Сопоставление различных показателей (индикаторов) жилищного рынка Москвы

Ниже показаны графики основных индикаторов рынка жилой недвижимости Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен. Видно, что на первичном рынке предложение остается выше спроса, хотя и снижается, при этом в марте спрос вырос и почти сравнялся с предложением. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 25).

 


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 25

На вторичном рынке спрос превышает предложение уже 3-4 месяца, что говорит о возможном начале роста цен (рис. 26).


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 26

Прогноз развития рынка жилой недвижимости Московского региона до 2020 года и сопоставление его с фактическими данными за 2015-2017 год

При подготовке исходных данных макроэкономического характера для моделирования и прогнозирования развития рынка жилой недвижимости Московского региона до 2020 года был разработан экспертный прогноз (на основе макроэкономических прогнозов Правительства РФ и известных аналитических центров), который в дальнейшем корректировался в июне 2014 года и в июне 2016 года (рис. 27).

В июне 2016 года был использован базовый вариант трехлетнего правительственного прогноза на 2017-2019 годы, в котором был предусмотрен уровень нефтяных цен 40 $/баррель, курс доллара 60-65 руб./$, рост ВВП в 2017 году на 0,8-1,0%, в 2018 1,5-1,6%, в 2018 году и далее – на 2%. С этим были согласны основные макроэкономические центры в России и за рубежом.

 


Источник: данные – Росстат, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 27

В 2017 году в результате снижения темпов роста мировой экономики и соглашения ОПЕК-Россия о снижении объемов добычи нефти избыточное предложение на рынке упало, цена нефти подросла до 50-55 $/баррель. Это улучшает валютно-финансовое положение в России, укрепляет бюджет, приводит к росту инвестиций, и в целом положительно влияет на рост ВВП. В связи с этим новый правительственный прогноз роста ВВП повышен в 2017 году до 1,5-2,0%.

Однако, по признанию президента, основные проблемы в экономике – внутренние, структурные, и они еще не преодолены. Разрабатываемый по заданию президента группами Кудрина (ЦСР), Титова/Глазьева («Столыпинский клуб») альтернативные варианты плана мероприятий по ускорению темпов роста ВВП до 3-4% подлежат обсуждению и могут быть сведены воедино через полгода. Поэтому в расчете прогноза на 2017-2020 годы для рынка недвижимости они оставлены за скобками.

Что касается основного драйвера рынка недвижимости – темпов роста доходов населения, то после его падения более чем на 10% правительство надеется на то, что в 2017 года темп снижения уменьшится, а с 2018 начнется его повышение. Однако, предпосылки к такому развитию событий не просматриваются – можно ожидать, что после окончания электорального президентского цикла будут приняты ряд непопулярных мер, способствующих повышению темпов роста экономики, но оказывающих негативное влияние на рост доходов населения. Вследствие этого нами принят экспертный прогноз темпов снижения реальных располагаемых доходов населения в 2017 году на 4,0%, в 2018 году и далее – на 3,0% (рис. 26). С учетом прогнозируемой ЦБ РФ инфляции в 2017 году около 5,0% и далее 4,0%, прирост номинальных доходов населения составит в 2017-2020 году 0,8-0,9%. Эти показатели использованы в качестве исходных данных при расчете прогноза для рынка недвижимости.

На рис. 28 показана динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке Москвы.


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 28

Видно, что в декабре 2015 и 2016 года фактические данные точно совпали с прогнозом, рассчитанным в июне 2014 года. Но в марте-апреле 2017 года наметилось отклонение, которое может быть подтверждено или опровергнуто по итогам мая и может потребовать корректировки прогноза.

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 28) фактический уровень цен в декабре 2015 и 2016 года близко совпал с прогнозом от марта 2015 года, и корректировки прогноза до 2020 года не потребовалось.

На первичном рынке Мособласти прогноз был скорректирован в июне 2016 года с учетом фактических данных - небольшого роста цен в марте-июне (рис. 29).


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 29

До пересмотра среднесрочного прогноза с учетом улучшения макроэкономической ситуации прогнозируется на первичном, и на вторичном рынке снижение цен предложения с темпом (3-5)% в год.

Таким образом, прогнозируется до 2020 года включительно продолжение стагнации на рынке жилой недвижимости Московского региона со снижением основных индикаторов, но без существенного падения. В других городах можно ожидать как более существенные темпы падения объемов поглощения, цен, объемов строительства и ввода жилья, так и стабильное развитие и даже небольшое повышение показателей.

Оценка априорной погрешности прогноза по отдельным показателям – не выше +/-5%. Риски отклонения динамики рынка от прогноза:

-                      в плюс - рост цен на нефть выше 50-55 долларов за баррель, отмена санкций, вследствие этого повышение доходов населения и более раннее начало роста цен на жилье и других индикаторов рынка. Но это может привести к отказу властей от реформирования экономики до следующего обвала нефтяных цен (вероятность 5%);

-                      в плюс - изменение финансово-экономической политики, отказ от таргетирования инфляции, накачка экономики деньгами, гиперинфляция, рост номинальных доходов населения и рост цен на жилье (вероятность 2%);

-                      в минус - новый обвал цен на нефть, курса рубля к доллару и вторая волна кризиса на рынке недвижимости (вероятность 2%);

-                      риски реновации в зависимости от сценариев развития проекта

а) в плюс – выкуп городом нераспроданных квартир УЭЗ и др. девелоперов под переселение, снижение объема предложения, инверсия соотношения спрос/предложение, рост цен;

б) в минус – строительство дополнительного объема коммерческих квартир и повышение предложения на рынке, новая волна снижения цен.

Суммарная вероятность реализации рисков и неосуществления прогноза, т.е. выхода за пределы априорной погрешности – не более 7%.

Взгляд сверху

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2014 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 30).

Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 30

Таким образом, из общетеоретических положений следует, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ.

С.Г. Стерник, Г.М. Стерник, О.Ю. Витязева.

26.06.17.

Рынок жилой недвижимости городов россии в 1 квартале 2017 года:

Москва и область разошлись в тенденциях

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления экономики, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП за квартал вырос на 0,4%, экспортная цена нефти держалась на уровне 50-55 $/баррель, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция составила 4,3%. Реальные располагаемые доходы населения в России за 2 месяца 2017 г. впервые за 2 года показали рост - данный показатель увеличился на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако этот рост может носить временный характер, связанный с разовой выплатой пенсионерам в январе.

В то же время последние опубликованные данные Росстата показывают падение промышленного производства в стране на 0,3% за январь-февраль 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в основной капитал также продолжают сокращаться. Оборот розничной торговли, как один из показателей потребления, тоже снизился (-2,5% с начала года), хотя и наблюдается замедление темпов спада. Для сравнения, за весь 2016 г. спад составил 5,9%. Объем платных услуг населению тоже снизился (-0,2%).

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Динамика сделок на первичном рынке Москвы показана на рис. 1.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 1

В 1 квартале 2017 года объем сделок на первичном рынке (количество зарегистрированных ДДУ) оказался хотя и ниже 4 квартала 2016 года, но стал рекордным для аналогичного периода прошлых лет – на 68% больше прошедшего года.

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 2): снижение до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года, на 17% меньше прошедшего года.

Причину таких ножниц эксперты видят в продолжающемся оттоке спроса на подешевевший первичный рынок Москвы.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 2

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 3).

 


Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 3

В 1 квартале количество объем поглощения на первичном рынке составил 27,8 тыс. шт., снизившись относительно аналогичного периода прошлого года на 13,3%. Это связано с продолжающемся оттоком покупателей на рынок Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 4. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 кв. 2016 года и снизилась до 32% в 1 квартале 2017 года.

Рис. 4

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 5) рост предложения произошел с апреля-мая и до конца 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц). В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда. В 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения снизился до 42,5 тыс. – до уровня начала 2015 года. Это связано, по мнению экспертов, с снятием квартир с продажи в условиях низкого спроса.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс., а затем в декабре – до 48,7 тыс., а в 1 квартале 2017 года составило рекордные 50,4 тыс. Это произошло за счет выхода на рынок новых проектов, даже несмотря на рост объемов поглощения.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 5

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 6) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс. После сезонного снижения в январе-феврале он вырос в марте, и среднемесячный объем предложения в 1 квартале 2017 года составил 47,0 тыс.

На первичном рынке увеличение объема предложения происходило плавно в течение 2015 года (с 78 тыс. до 86,6 тыс. в октябре), затем началось снижение (до 63,9 тыс. в декабре 2016 года), и в 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения составил 59,7 тыс. шт. Такая динамика обусловлена постепенным снижением объемов нового строительства при снижающемся объеме поглощения.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 6

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 7) на первичном и вторичном рынке в январе-феврале 2017 года цены несколько снизились, но в марте выросли и достигли 175,7 и 209,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на рынке жилой недвижимости Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).

 


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 7

При этом стабилизировались (а в марте даже повысились) цены на вторичном и первичном рынке в «Старой» Москве (рис. 8), а также в Московской области, но в «Новой» Москве снижение еще продолжается (рис. 9).

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 8

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 9

Данные рис. 10 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену. При этом в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, а в третьем наметилась тенденция к общему повышению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 10

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис.11) показывает аналогичные закономерности, за исключением 1 квартала 2017 года в Новой Москве – цены нового предложения ниже цен общего предложения, что предвещает их дальнейшее снижение.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 11

В Санкт-Петербурге (рис. 12) на первичном рынке цены предложения жилой недвижимости в декабре 2016 года составили 103,5 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года цены снизились на 2%.

На вторичном рынке цены в декабре 2016 года повысились до 106,0 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года также снизились на 2%.

Во Владивостоке на вторичном рынке в 1 квартале 2017 года цены выросли с 93,8 до 94,7 руб./кв. м (на 1%).

 


Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 12

В других регионах ситуация складывалась аналогично (рис 13).

На вторичном рынке (рис. 13) в 1 квартале 2017 года наблюдается дальнейшее снижение цен в Сургуте, Екатеринбурге, Тюмени, Казани, Ярославле, Перми, Тольятти, Ульяновске, Воронеже, стабилизация цен в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Красноярске, Смоленске, Тобольске, Сызрани, Ставрополе, Первоуральске, Шахтах, повышение цен в Самаре, Ижевске.

 


Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 13

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 18 городах выборки были разнонаправленными (рис. 14). В 1 квартале 2017 года цены снижались в Сургуте, Тюмени, Самаре, Ярославле, Кемерово, Ульяновске, Ставрополе, были стабильны в Екатеринбурге, Новосибирске, Тобольске, поднимались в Казани, были стабильны в Ростове-на-Дону.


Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 14

На рынке аренды квартир в Москве в 1 квартале 2017 года наблюдалась (рис. 15) стабильность стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 15

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной (рис. 16).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 16

Доходность рентных операций, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года (рис. 17).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 17

Сопоставление различных показателей рынка жилой недвижимости Москвы

Ниже показаны графики основных индикаторов рынка жилой недвижимости Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен.

Видно, что на первичном рынке предложение остается выше спроса, хотя и снижается, при этом в марте спрос вырос и почти сравнялся с предложением. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 18).

 


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 18

На вторичном рынке спрос превышает предложение уже 3-4 месяца, что говорит о возможном начале роста цен (рис. 19).


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 19

Сопоставление прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы на 2017 год с фактическими данными 1 квартала

На рис. 20 показаны динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке Москвы.

 


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 20

Видно, что в январе-феврале фактические данные точно совпали с прогнозом. Но в марте наметилось отклонение, которое может быть подтверждено или опровергнуто по итогам апреля-мая.

Таким образом, на рынке жилой недвижимости России в большинстве городов выборки продолжается плавное снижение цен предложения. В Московском регионе тенденции между Москвой и Мособластью разошлись: в Москве на первичном рынке объем поглощения в 1 квартале 2017 года вырос относительно того же периода прошлого года, в области – снизился. На вторичном рынке и в Москве, и в области объем поглощения снизился. Цены предложения на первичном и вторичном рынке Москвы и области стабилизировались и в марте даже выросли. Прогноз дальнейшего снижения цен пока сохраняется.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева.

06.05.17.

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Витязева О. Ю. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДОВ РОССИИ в 1 квартале 2017 года: МОСКВА И ОБЛАСТЬ РАЗОШЛИСЬ В ТЕНДЕНЦИЯХ

Категория: аналитические материалы

Рынок жилой недвижимости городов россии в 1 квартале 2017 года:

Москва и область разошлись в тенденциях

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления экономики, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП за квартал вырос на 0,4%, экспортная цена нефти держалась на уровне 50-55 $/баррель, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция составила 4,3%. Реальные располагаемые доходы населения в России за 2 месяца 2017 г. впервые за 2 года показали рост - данный показатель увеличился на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако этот рост может носить временный характер, связанный с разовой выплатой пенсионерам в январе.

В то же время последние опубликованные данные Росстата показывают падение промышленного производства в стране на 0,3% за январь-февраль 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в основной капитал также продолжают сокращаться. Оборот розничной торговли, как один из показателей потребления, тоже снизился (-2,5% с начала года), хотя и наблюдается замедление темпов спада. Для сравнения, за весь 2016 г. спад составил 5,9%. Объем платных услуг населению тоже снизился (-0,2%).

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Динамика сделок на первичном рынке Москвы показана на рис. 1.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 1

В 1 квартале 2017 года объем сделок на первичном рынке (количество зарегистрированных ДДУ) оказался хотя и ниже 4 квартала 2016 года, но стал рекордным для аналогичного периода прошлых лет – на 68% больше прошедшего года.

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 2): снижение до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года, на 17% меньше прошедшего года.

Причину таких ножниц эксперты видят в продолжающемся оттоке спроса на подешевевший первичный рынок Москвы.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 2

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 3).

 


Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 3

В 1 квартале количество объем поглощения на первичном рынке составил 27,8 тыс. шт., снизившись относительно аналогичного периода прошлого года на 13,3%. Это связано с продолжающемся оттоком покупателей на рынок Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 4. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 кв. 2016 года и снизилась до 32% в 1 квартале 2017 года.

Рис. 4

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 5) рост предложения произошел с апреля-мая и до конца 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц). В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда. В 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения снизился до 42,5 тыс. – до уровня начала 2015 года. Это связано, по мнению экспертов, с снятием квартир с продажи в условиях низкого спроса.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс., а затем в декабре – до 48,7 тыс., а в 1 квартале 2017 года составило рекордные 50,4 тыс. Это произошло за счет выхода на рынок новых проектов, даже несмотря на рост объемов поглощения.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 5

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 6) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс. После сезонного снижения в январе-феврале он вырос в марте, и среднемесячный объем предложения в 1 квартале 2017 года составил 47,0 тыс.

На первичном рынке увеличение объема предложения происходило плавно в течение 2015 года (с 78 тыс. до 86,6 тыс. в октябре), затем началось снижение (до 63,9 тыс. в декабре 2016 года), и в 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения составил 59,7 тыс. шт. Такая динамика обусловлена постепенным снижением объемов нового строительства при снижающемся объеме поглощения.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 6

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 7) на первичном и вторичном рынке в январе-феврале 2017 года цены несколько снизились, но в марте выросли и достигли 175,7 и 209,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на рынке жилой недвижимости Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).

 


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 7

При этом стабилизировались (а в марте даже повысились) цены на вторичном и первичном рынке в «Старой» Москве (рис. 8), а также в Московской области, но в «Новой» Москве снижение еще продолжается (рис. 9).

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 8

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 9

Данные рис. 10 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену. При этом в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, а в третьем наметилась тенденция к общему повышению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 10

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис.11) показывает аналогичные закономерности, за исключением 1 квартала 2017 года в Новой Москве – цены нового предложения ниже цен общего предложения, что предвещает их дальнейшее снижение.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 11

В Санкт-Петербурге (рис. 12) на первичном рынке цены предложения жилой недвижимости в декабре 2016 года составили 103,5 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года цены снизились на 2%.

На вторичном рынке цены в декабре 2016 года повысились до 106,0 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года также снизились на 2%.

Во Владивостоке на вторичном рынке в 1 квартале 2017 года цены выросли с 93,8 до 94,7 руб./кв. м (на 1%).

 


Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 12

В других регионах ситуация складывалась аналогично (рис 13).

На вторичном рынке (рис. 13) в 1 квартале 2017 года наблюдается дальнейшее снижение цен в Сургуте, Екатеринбурге, Тюмени, Казани, Ярославле, Перми, Тольятти, Ульяновске, Воронеже, стабилизация цен в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Красноярске, Смоленске, Тобольске, Сызрани, Ставрополе, Первоуральске, Шахтах, повышение цен в Самаре, Ижевске.

 


Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 13

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 18 городах выборки были разнонаправленными (рис. 14). В 1 квартале 2017 года цены снижались в Сургуте, Тюмени, Самаре, Ярославле, Кемерово, Ульяновске, Ставрополе, были стабильны в Екатеринбурге, Новосибирске, Тобольске, поднимались в Казани, были стабильны в Ростове-на-Дону.


Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 14

На рынке аренды квартир в Москве в 1 квартале 2017 года наблюдалась (рис. 15) стабильность стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 15

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной (рис. 16).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 16

Доходность рентных операций, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года (рис. 17).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 17

Сопоставление различных показателей рынка жилой недвижимости Москвы

Ниже показаны графики основных индикаторов рынка жилой недвижимости Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен.

Видно, что на первичном рынке предложение остается выше спроса, хотя и снижается, при этом в марте спрос вырос и почти сравнялся с предложением. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 18).

 


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 18

На вторичном рынке спрос превышает предложение уже 3-4 месяца, что говорит о возможном начале роста цен (рис. 19).


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 19

Сопоставление прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы на 2017 год с фактическими данными 1 квартала

На рис. 20 показаны динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке Москвы.

 


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 20

Видно, что в январе-феврале фактические данные точно совпали с прогнозом. Но в марте наметилось отклонение, которое может быть подтверждено или опровергнуто по итогам апреля-мая.

Таким образом, на рынке жилой недвижимости России в большинстве городов выборки продолжается плавное снижение цен предложения. В Московском регионе тенденции между Москвой и Мособластью разошлись: в Москве на первичном рынке объем поглощения в 1 квартале 2017 года вырос относительно того же периода прошлого года, в области – снизился. На вторичном рынке и в Москве, и в области объем поглощения снизился. Цены предложения на первичном и вторичном рынке Москвы и области стабилизировались и в марте даже выросли. Прогноз дальнейшего снижения цен пока сохраняется.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева.

06.05.17.

Рынок жилой недвижимости городов россии в 2016 году:

есть признаки стабилизации

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2016 года продолжались кризисные явления, идущие еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2015 году: в феврале экспортная цена нефти упала до 20 $/баррель, доллар вырос до 80 рублей. Но постепенно макроэкономическая ситуация стабилизировалась – во втором квартале и далее уменьшилась волатильность нефтяных цен и курса доллара к рублю, они колебались вокруг уровня 45-50 $/баррель и 60-65 руб./$ соответственно.

В результате основной индикатор роста экономики – прирост ВВП, который после кризиса 2008 года упал в 2009 году на 7,8% (а индекс роста относительно 2007 года составил 0,97), в 2010 году восстановился до 5,4% (индекс также перешел в положительную плоскость), но далее снижался до 0,6% в 2014 году, в 2015 году упал до -3,7% (при этом индекс роста впервые снизился относительно предыдущего года), а в 2016 году прирост составил -0,6%, индекс относительно 2007 года – 1,074 (рис. 1). По оценкам Минэкономразвития, спад экономики РФ близок к завершению, с начала 2017 года власти ожидают перехода экономики к небольшим темпам роста.

 


Источник: Росстат.

Рис. 1

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ показана на рис. 2.


Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,322. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,462 и 1,598. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,585.

Таким образом, в 2016 году продолжались кризисные явления в экономике РФ, при этом пик кризиса оказался пройден в первом полугодии, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: к концу года наблюдается замедление темпов снижения ВВП, но ускорение темпов снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые наблюдаемое снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2015 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 3). Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

На рис. 4 показана динамика числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве с 2013 года. Этот показатель, публикуемый Росреестром, с некоторым занижением фиксирует объем поглощения прав требования на жилую недвижимость на первичном рынке.

В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно. Но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилье. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения. А в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 4

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Но во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос до уровня 2 квартала 2014 года.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения к сберегательной модели поведения, привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка было подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 и 4 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170 и 12086 соответственно (см. рис. 4).

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», доля региональных покупателей увеличилась до докризисного уровня уже в 3 квартале. В структуре спроса на жилую недвижимость Москвы москвичи занимают лишь 65,5%, на нерезидентов приходится 34,5% (в том числе на покупателей из Московской области - 15,6%, на жителей различных регионов РФ - 18,5%).

По данным копании «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам 2016 года доля москвичей составила 70% сделок в структуре сделок компании. Покупатели-нерезиденты составили 30% (в том числе из Подмосковья 17% и из других регионов 13%).

Таким образом, на существенный рост количества ДДУ в Москве в течение всего 2016 года повлияли следующие факторы: усилилось перетекание спроса со вторичного рынка на рынок новостроек за счет программы субсидирования ипотеки, с рынка Подмосковья на рынок Москвы, и кроме того, на рынок новостроек вышло большое количество объектов массового сегмента, привлекательных по полной цене квартиры, в том числе и за счет меньших площадей по сравнению со вторичным рынком.

На вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была аналогична, за исключением трех эпизодов (рис. 5). В 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года объем поглощения квартир не вырос, а упал в связи с перетеканием спроса на первичный рынок под влиянием в первом случае ввода субсидированной ипотеки, во втором – под действием ожидания отмены субсидий. Во 2 и 3 кварталах 2016 года объем поглощения существенно вырос в связи с общей макроэкономической стабилизацией и достигнутым компромиссом между покупателями и продавцами по цене.

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 5

Особенностью вторичного рынка Москвы в 2016 году было нехарактерное распределение спроса вопреки сезонности. Традиционно летний период считается периодом затишья на рынке недвижимости, а осень, наоборот, приносит оживление. Однако в 2016 году спрос на жилье в июне и июле был на весьма высоком уровне, в то время как в сентябре и октябре покупатели не спешили заключать сделки. Дело в том, что многие потенциальные покупатели ждали летнего периода в надежде приобрести жилье с максимальным дисконтом. А слухи о возможном росте цен на недвижимость осенью побудили некоторых людей выйти на рынок раньше времени, то есть летом.

В 3 и 4 кварталах 2016 года объем поглощения хотя и вырос относительно прошлого года, но не столь существенно – произошел отток спроса на первичный рынок, где цены к этому времени значительно снизились (см. рис. 5).

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 6).


Источник: Росреестр

Рис. 6

После введения субсидированной ипотеки этот показатель в 2 квартале 2015 года несколько вырос относительно 1 квартала (с 22,3 тыс. до 25,5 тыс.), но в 3 квартале упал до 22,3 тыс. В 4 квартале рост был менее ожидаемого (26,0 тыс.).

В 1 квартале 2016 года относительно провального 1 квартала предыдущего года объем регистрации ДДУ вырос до 25,1 тыс. (на 12,6%), но в 2 квартале произошло небольшое снижение относительно того же квартала предыдущего года (до 23,7 тыс. - на 3,3%).

В 3 квартале 2016 года объем поглощения был чуть выше прошлогоднего, а в 4 квартале вместо ожидаемого роста произошло дальнейшее снижение до 22,8 тыс. сделок. Фактически, начиная с 1 кв. 2016 мы видим ежеквартальное уменьшение количества зарегистрированных ДДУ в Московской области, что объясняется перетеканием спроса с рынка новостроек области на рынок новостроек Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 7. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв.2015 до 35% в 4 кв. 2016 года.

Рис. 7. Перетекание спроса с рынка новостроек Мособласти на рынок новостроек Москвы (по количеству зарегистрированных ДДУ по данным Росреестра)

Всего за год в Московской области объем поглощения на первичном рынке составил 94,9 тыс. шт. (на 1,3% меньше, чем в 2015 году).

При этом структура покупателей по месту проживания такова: 35% покупателей из Москвы, 34% из регионов и 31% – подмосковные жители.

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 2016 год рекордно выросли относительно уровня 2015 года (до 35 тыс. - на 81%), на вторичном рынке – выросли не столь значительно (до 126 тыс. - на 10%), а в Мособласти – снизились относительно того же периода прошлого года как на первичном (на 1,3%), так и на вторичном (на 10,3%) рынках.

Объемы и условия ипотечного кредитования

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства (рис. 8).

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 8. Средневзвешенные ставки по выдаваемым кредитам, % годовых

В рамках программы ипотечные кредиты для заемщиков предоставляются по ставкам не выше 12%, в то время как по несубсидируемым кредитам ставки в начале 2015 года превышали 14-15%. В дальнейшем, по мере последовательного снижения ключевой ставки, снижалась и ставки ипотеки. В 2016 году Банк России дважды снижал ключевую ставку на 0,5 п. п. — сейчас она составляет 10,0% годовых. В результате средняя ставка в 1 квартале 2015 года составила 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%, а к концу 2016 года – 12,5-13,0%. 

Постепенное сокращение разрыва ставок по жилищным кредитам происходило в течение всего прошлого года. По данным АИЖК, разница в ставках на вторичном рынке и в сегменте новостроек с господдержкой сократилась до 1,35 п.п. (рис. 9). В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, и это уровень начала 2014 года. На первичном рынке с господдержкой получить кредит можно по ставке от 10,9% (ставки АИЖК с учетом дополнительных вычетов начинаются от 10,5% годовых).


Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 9

Несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья сейчас ниже, чем на готовое, ипотека на вторичном рынке занимает практически две трети всего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Кредитование на цели приобретения строящегося жилья под залог прав по договорам долевого строительства составило по итогам 11 месяцев 2016 года 39% в общем объеме выданной ипотеки. Практически все такие кредиты выданы по программе субсидирования.

За одиннадцать месяцев 2016 года на покупку готового жилья было выдано кредитов на 790 млрд руб., объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье за тот же период составил 499 млрд руб. (рис. 10).

По итогам 11 месяцев 2016 года выдано 753 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Это на 11% больше, чем за весь 2015 год и соответствует предварительным оценкам, которые АИЖК давало ранее.

986

 

+31%

 

1289

 

1538

 

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 10

В Москве после резкого падения объемов ипотечного кредитования в начале 2015 года до 6,7 тыс. и некоторого восстановления во 2 квартале до 8,5 тыс. после начала субсидирования ипотеки на первичном рынке, в 3 и 4 квартале объем поглощения ипотеки несколько снижался (до 8,4 и 8,1 тыс.). В 1 и 2 кварталах 2016 года он несколько вырос (до 7,7 тыс. и 9,9 тыс.), а в 3 и кварталах превысил уровень рекордного 2014 года (12,9-12,3 тыс.) (рис. 11).

Всего за 2016 год в Москве выдано 43,9 тыс. ипотечных кредитов (в 2015 году – 33,8 тыс., в 2014 году – 43,2 тыс.).

 


Источник: Росреестр.

Рис. 11

В Московской области после обвала в 1 квартале 2015 года до 35,0 тыс., в 2 и 3 кварталах под влиянием субсидирования ипотеки на первичном рынке количество выданных ипотечных кредитов восстановилось до 48,9-49,8 тыс., а в 4 квартале достигло рекордных 64,1 тыс. Но в 1, 2 и 3 кварталах 2016 года оно снизилось практически до уровня 2015 года (48,1, 54,2 и 51,5 тыс. соответственно).

В 4 квартале 2016 года, в условиях перетекания спроса на рынок Москвы, было выдано на 18% меньше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2015 года (рис. 11).

Всего в 2016 году в Мособласти по данным Росреестра выдано 206 362 ипотечных кредитов (больше 2015 года на 4%).

 


Источник: Росреестр.

Рис. 12

Данные о росте объемов поглощения ипотечных кредитов в Москве в 3-4 квартале 2016 года и снижении этого показателя в Мособласти подтверждают связь с объемами поглощения жилья на первичном и вторичном рынках (рис. 9, 10).

Итоговые данные об объемах поглощения жилья и ипотечных кредитов рынке Москвы и ипотечных кредитов приведены на рис. 13.

 


Источник: Росстат

Рис. 13

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 14) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья (до уровня 216,9 тыс. руб./кв. м) как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались и в декабре 2016 составили 172,0 тыс. руб./кв. м (снижение от января 2015 года на 20,7%).

На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта (до уровня 244,4 тыс. руб./кв. м), но затем цены снижались, с июня стабилизировались и в декабре 2016 года составили 210,4 тыс. руб./кв. м (снижение на за год на 3,7%, за два года на 6,9%, от марта 2014 – на 13,9%).

Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на вторичном рынке жилья Москвы цены стабилизировались, на первичном – темпы снижения замедлились (достигнуто пресловутое «дно»).

По разным данным, на первичном рынке жилья Москвы в 2015 году размер скидки составлял 2-15% летом и 5-25% осенью (в среднем 10-15%). Доля квартир, продающихся со скидкой, оценивалась в 60–80%. Таким образом, коэффициент торга (отношение средних цен предложения к средним ценам сделок) равен 1,07-1,10. К настоящему времени, по данным Корпорации «Инком-Недвижимость», эпидемия скидок снова усилилась, доля сделок со скидками превысила 80%,, коэффициент торга оценивается экспертами величиной 1,10.

 


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

В Санкт-Петербурге (рис. 15) на первичном рынке цены повышались в январе 2015 года (до 102,9 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 98,8 тыс. руб./кв м, в дальнейшем колебались вокруг уровня 100 тыс. руб./кв м, и в декабре 2016 года составили 101,7 руб./кв м (снижение около 1%).

На вторичном рынке цены повышались до марта 2015 года (до 107,3 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 104,5 тыс. руб./кв. м), далее понижались к декабрю до 103,0 тыс. руб./кв. м, затем плавно повысились к декабрю 2016 года до 104,6 (снижение за полтора года на 2,5%).

В целом в Санкт-Петербурге на рынке жилой недвижимости в последние два года существенных изменений средних цен предложения не отмечалось.

В Московской области (рис. 15) на первичном рынке цены повышались до февраля 2015 года (до 83,6 тыс. руб./кв. м), затем в сентябре-декабре снизились до 80,7-80,3 тыс. руб./кв. м (на 3,9%), далее колебательно повышались и составили в декабре 2016 года 81,9 тыс. руб./кв. м (снижение относительно февраля 2015 года на 3,0%).

На вторичном рынке цены росли до мая 2015 года (95,8 тыс. руб./кв. м), затем понижались и составили в декабре 2016 года 81,0 тыс. руб./кв. м (снижение на 15,4%). При этом дополнительное влияние на снижение цены оказало изменение структуры предложения по поясам удаленности Московской области (уменьшилась доля предложения в наиболее дорогом, ближнем поясе Подмосковья).


В целом рынок жилой недвижимости Московской области развивался разнонаправлено. Первичный рынок, поддержанный субсидированной ипотекой, сохранил стабильность и даже перешел к росту цен, но с лета 2016 года цены начали снижаться в связи с оттоком покупателей в Москву. Вторичный – потерял своих клиентов и существенно понизил цены, стабилизировавшись лишь к осени 2016 года, при этом цены на двух рынках практически сравнялись.


Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг» (Мособласть), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 15

Таким образом, в 2015-2016 годах в столичном регионе в условиях макроэкономического кризиса наблюдалась понижательная тенденция в динамике цен предложения жилья. Вначале на фоне драматических изменений объемов ипотечной поддержки и объемов сделок с квартирами продавцы упорно держали цены предложения без существенных изменений. В то же время застройщики объявляли различного рода акции, скидки, рассрочку, а покупатели сосредотачивали свой спрос на менее бюджетных квартирах, вследствие чего цены состоявшихся сделок были в среднем на 10-15% ниже цен предложения. В дальнейшем застройщики наконец-то перешли от политики высоких цен предложения и индивидуальных скидок к общему понижению цен предложения. Кроме того, в 2015-2016 годах на рынок новостроек выходили преимущественно проекты комфорт-класса, что повлияло на изменение структуры предложения и, соответственно, на уменьшение средневзвешенной удельной цены предложения в целом по рынку (которая в комфорт-классе оказалась меньше, чем в эконом-классе, при том что полная цена квартир в эконом-классе меньше за счет меньшей площади). В результате средние цены предложения снизились за 2 года в Москве на первичном рынке на 20,7%, на вторичном – на 13,9%, в Санкт-Петербурге соответственно на 1,0% и 2,5%, в Московской области на первичном – на 3,0%, на вторичном – снизились на 15,4%.

В других регионах ситуация складывалась аналогично.

На вторичном рынке в большинстве из 30 городов выборки (в том числе Москва, Санкт-Петербург, средняя по городам Московской области, 6 районных центров, остальные – столицы регионов) в первые один-три месяца 2015 года цены предложения повышались, а затем началось снижение (рис. 16). Во втором полугодии 2016 года в большинстве городов наметилась стабилизация цен, а в некоторых даже началось повышение (Казань, Санкт-Петербург, Владивосток, Ставрополь).

По состоянию на декабрь 2016 года относительно декабря 2015 года цены выросли на 3-5% в Казани, Ставрополе, Санкт-Петербурге, восстановились до прошлогоднего уровня в во Тюмени, Нижнем Новгороде, Шахтах Ростовской обл., Самаре, снизились на 3-5% во Владимире, Владивостоке, Воронеже, Сургуте Тюменской обл., Новосибирске, Рязани, Екатеринбурге, Тобольске Тюменской обл., Ульяновске, Ярославле, Первоуральске Свердловской обл., на 5-8% в Омске, Барнауле, Перми, Красноярске, Кемерово, Смоленске, Кирове, Тольятти и Сызрани Самарской обл., около 10% - в Московской области и Иркутске.

Таким образом, на вторичном рынке жилой недвижимости за 2016 год продолжалось снижение цен предложения, но оно не превысило 10% к уровню декабря 2015 года. В последние полгода практически повсеместно снижение замедлилось или совсем прекратилось, а в Казани, Санкт-Петербурге, Владивостоке, Ставрополе наметилось повышение цен.

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город

Численность населения, тыс. чел.

Средняя удельная цена предло жения, тыс. руб./кв. м

Изменение, %

12.2015

12.2016

1

Казань

1176,2

65,3

68,4

+4,7

2

Ставрополь

412,3

37,6

38,9

+3,6

3

Санкт-Петербург

5128,0

103,0

106,0

+2,9

4

Тюмень

657,0

58,9

59,3

+0,7

5

Нижний Новгород

1266,9

68,4

64,9

-0,5

6

Шахты (Рост. об.)

237,6

34,8

34,6

-0,6

7

Самара

1171,7

62,6

62,1

-0,8

8

Москва*

11979,5

218,5

212,0

-3,0

9

Владимир

350,5

52,7

51,1

-3,0

10

Владивосток

603,2

96,8

93,8

-3,1

11

Воронеж

1032,4

45,8

44,4

-3,1

12

Сургут (Тюм. об.)

340,0

71,3

69,0

-3,2

13

Новосибирск

1523,8

60,4

58,4

-3,3

14

Рязань

534,8

45,8

44,2

-3,5

15

Екатеринбург

1429,4

70,7

68,1

-3,7

16

Тобольск (Тюм. об.)

110,0

44,3

42,6

-3,8

17

Ульяновск

638,1

41,2

39,6

-3,9

18

Ярославль

604,0

53,6

51,3

-4,3

19

Первоуральск (Сверд. об.)

125,4

38,6

36,8

-4,7

20

Омск

1178,1

46,7

44,3

-5,1

21

Барнаул

691,1

46,5

44,0

-5,4

22

Пермь

1013,9

52,7

49,8

-5,5

23

Красноярск

1017,2

54,8

51,3

-6,4

24

Кемерово

540,1

49,1

45,7

-6,9

25

Смоленск

331,0

46,9

43,4

-7,5

26

Киров

508,1

47,7

44,1

-7,5

27

Тольятти (Сам. об.)

719,1

44,8

41,2

-8,0

28

Сызрань (Сама. обл.)

174,6

42,4

39,0

-8,0

29

Московская обл.**

5800,0

90,5

81,9

-9,5

30

Иркутск

606,1

57,9

52,0

-10,2

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

 


Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 16

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 17 и табл. 2). В 8 городах из 17 - Ростове-на-Дону, Казани, Санкт-Петербурге, Тобольске, Уфе, Ставрополе, Московской области, Рязани - цены предложения в декабре 2016 года относительно декабря 2015 года выросли на 2-6%, в остальных – Самаре, Тюмени, Кемерово, Сургуте, Ульяновске, Екатеринбурге, Ярославле, Омске, Москве – снизились на 2-6%.

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижались, и при этом наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город

Средняя удельная цена предло жения, тыс. руб./кв. м

Изменение, %

12.2015

12.2016

1

Ростов-на-Дону

50,6

54,9

+8,5

2

Казань

62,9

66,7

+6,0

3

Санкт-Петербург

100,4

101,7

+3,8

4

Тобольск

44,7

46,3

+3,6

5

Уфа

57,0

58,3

+3,2

6

Ставрополь

34,8

35,9

+3,2

7

Московская обл.

80,3

81,9

+2,0

8

Рязань

38,0

38,5

+1,3

9

Самара

54,2

53,3

-1,7

10

Тюмень

55,1

53,4

-3,1

11

Кемерово

42,5

40,7

-4,2

12

Сургут

64,0

61,0

-4,7

13

Ульяновск

38,0

36,2

-4,7

14

Екатеринбург

66,4

63,1

-5,0

15

Ярославль

52,9

50,1

-5,3

16

Омск

42,8

40,5

-5,4

17

Москва

182,6

172,0

-5,8


Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Казань - www.tatre.ru, Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Пермь - ГК «Камская долина», Владимир – ООО СТК-Групп, Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Ростов-на-Дону - ЕМТКонсалтинг, Рязань - Агентство Печати и информации, Омск – ООО «ОМЭКС», Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта», Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Уфа – САН «Эксперт»..

Рис. 17

На рынке аренды квартир в Москве наблюдалось (рис. 18) снижение стоимости найма за последний год с 43,6 тыс. руб. в месяц до 40,9 тыс. (на 6,3%), в том числе в массовом сегменте с 36,8 тыс. до 34,5 тыс. (на 6,3%), в престижном – с 92,3 тыс. до 85,1 тыс. руб. в месяц (на 7,9%). В структуре предложения доля квартир массового сегмента ставила 84,8%, престижного – 15,2%.

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 18

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 19) рост предложения произошел с апреля-мая 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц), В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), а во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс. за счет выхода на рынок новых проектов, несмотря на рост объемов поглощения.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 19

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 20) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс.

На первичном рынке предложение было более стабильным (85-86 тыс. квартир), что объясняется приблизительно одинаковым темпом поглощения и нового строительства/предложения. Но в ноябре-декабре 2015 года предложение снизилось до 82-81 тыс. шт. вместе с сокращением количества вновь начатых строек, а в 2016 году снижалось от января к декабрю с 72,1 до 63,9 тыс. квартир.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 20

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в начале 2015 года достигала 15,0-17,7%, затем снизилась к ноябрю до 1,5%, в декабре стала отрицательной (-3,7%), в 2016 году к июню понизилась до -13,7%, а затем повышалась и к декабрю вернулась на уровень декабря 2016 года (рис. 21).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 21

Доходность рентных операций в 2016 году (рис. 22), вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в течение года изменялась в диапазоне 3,3-3,6% (срок окупаемости 27,8-30,3 года). Снижение арендной платы в течение года не компенсировалось снижением цен. Необходимо отметить, что низкая доходность сдачи квартир в аренду в Москве наблюдается уже несколько лет - в 2013 году она составляла 4,8% годовых.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 22

Доходность девелоперских операций, вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи), в 2012 году – 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства (рис. 21).

 


Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 21

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2016 году она снижается до 46,3%. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Объем ввода жилья

В 2015 году на фоне снижения объемов строительства жилья в предыдущие годы объемы ввода жилья также начали снижаться в ряде регионов (рис. 22). В 2014 году было введено 84,2 млн кв. м жилья, за 2015 год объем ввода в РФ составил 1169,4 тыс. квартир общей площадью 83,8 млн кв. м – снижение на 0,5%. В наибольшей степени наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2014 годом в Московской области - на 14,6% (введено 8496 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - на 7,1% (3031 тыс. кв. м), Краснодарском крае - на 2,9% (4619 тыс. кв. м). В то же время в Москве объемы ввода демонстрирует положительную динамику на том заделе, который был создан в докризисный период: введено 3781 тыс. кв. м – рост на 15,8%. При этом в Старой Москве продолжалось снижение объемов ввода после годичного моратория на выдачу разрешений на строительство жилья при смене руководства города – до 1360 тыс. кв. м (-17%).

В 2015-2016 году снижение объемов строительства жилой недвижимости (в связи со снизившейся доходностью инвестиций в девелопмент) происходило повсеместно. Соответственно, в 2016 году было введено в эксплуатацию 1156,5 млн квартир общей площадью 79,8 млн кв. метров, что составило 93,5% к соответствующему периоду предыдущего года.

 


Источник: Росстат

Рис. 22

Индивидуальными застройщиками введено 245,1 тысячи жилых домов общей площадью 31,6 млн кв. м, что составило 89,8% к 2015 году. Если в 2010-2014 годах на долю индивидуальных домов, построенных населением, стабильно приходилось 43-44% общей площади вводимого жилья в России, то в 2016 году — 39,5%.

Лидером по строительству жилья снова стала Московская область с показателем 8,823 млн кв. м, что на 8,3% меньше показателя 2015 года. Второе место у Краснодарского края - 4,56 млн кв. м при незначительном спаде на 1,9%, третье место занимает Москва - 3,362 млн кв. м при спаде в 14,2% к уровню 2015 года.

В 2016 году доля вошедших в стадию банкротства застройщиков жилья выросла вдвое. Причины — сокращение покупательского спроса и недоступность заемного финансирования, сообщает Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По расчетам агентства, в одной из стадий банкротства в настоящее время находятся 149 компаний из 5,5 тыс. существующих. На их балансе — 4,5 млн кв. м незавершенного жилья. Больше всего банкротящихся компаний зарегистрировано в столице — их 11. За Москвой идут Московская и Тюменская области — там таких компаний по девять, далее — Башкирия и Новосибирская область — по восемь, затем Волгоградская область — шесть. Пик банкротств пришелся на лето — всего 43 компании в апреле — августе.

По данным Росстата, на строительном рынке страны в 2016 год у функционировало около 30% убыточных строительных организаций. По результатам опроса 6,5 тысячи руководителей строительных организаций, 22% опрошенных отметили снижение собственных финансовых ресурсов, 38% респондентов указали, что объем заказов у них «ниже нормального», причем у 28% он сократился в сравнении с предыдущим кварталом, у 55% сохранился на прежнем уровне, а у 17% — вырос.

Основная проблема застройщиков – высокая закредитованность и увеличение сумм, необходимых для строительства,примерно на 8-10%.

До наступления кризиса компании занимались формированием своеобразной финансовой пирамиды, вкладывая средства от покупателей одного объекта в развитие дальнейших планов. Но сейчас некоторые застройщики вынуждены брать кредиты для завершения домов, где квартиры уже распроданы. Именно здесь у строителей начинаются проблемы: если привлечение финансирования составляет более 50% от стоимости объекта, банк берет под обеспечение недостроенные площади с коэффициентом 0,5 — таким образом, в залоге у него оказываются все нераспроданные площади. Это повышает риск дефолта в случае уменьшения стоимости залоговых квартир.

По мнению директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, в Москве замедлились темпы строительства на 20−25%, поэтому перенос сроков сдачи жилья будет вполне рядовым явлением до 2017 года. Он отметил, что если до кризисного времени на возведение монолитной новостройки уходило в среднем 2 года, то на данный момент это занимает 2,5 года.

По данным компании «Метриум Групп», в Москве в первом полугодии 2016 года не сдались вовремя почти 60% заявленных проектов. Из 52 жилых и апартаментных комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию в первом полугодии, 30 проектов передвинули сдачу на более поздние сроки.

Таким образом, динамика основных макроэкономических показателей, определяющие условия функционирования рынка недвижимости в 2016 году, была противоречивой. Главный индикатор роста экономики – ВВП - продолжал снижение, но острая фаза кризиса закончилась весной, и с середины года началось восстановление. Однако, главный драйвер рынка недвижимости – доходы населения продолжают снижаться растущими темпами.

Основные индикаторы рынка жилой недвижимости также вели себя противоречиво. Объемы поглощения в Москве, где на рынок уже вышел отложенный в предшествующий год спрос, резко выросли не только относительно провального 2015, но даже относительно 2014 года. В других городах наметился рост спроса и поглощения в отдельных сегментах рынка. Цены предложения жилой недвижимости в большинстве городов России все еще снижаются, но уменьшающимися темпами, и растет число городов, где цены стабилизировались.

На основе анализа проводимых Росстатом в ежеквартальном режиме опросов руководителей 6,5 тыс. подрядных организаций специалисты ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ пришли к выводу о том, что в 2016 году наблюдалось дальнейшее ухудшение состояния делового климата в строительной отрасли. В первую очередь об этом свидетельствует продолжающееся снижение значения основного результирующего индикатора исследования — сезонно скорректированного индекса предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве(рис. 23).

Стройкомплекс во II квартале: экономика стабилизируется, а стройка отстает

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

Рис. 23. Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительстве

В целом рынок жилой недвижимости городов России закончил острую стадию кризиса и приближается к стабилизации. Однако быстрого окончания вялотекущего кризиса не предвидится.

Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы до 2020 года

При подготовке исходных данных макроэкономического характера для моделирования и прогнозирования развития рынка жилой недвижимости использовались следующие предпосылки:

- общетеоретические – начавшийся в 2013-2015 году структурный кризис является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, его продолжительность оценивается в 7-8 лет;

- эмпирические – консенсус-прогноз роста экономики России до 2020 года не обещает ее быстрого восстановления.

Так, в базовом варианте трехлетнего правительственного прогноза предусмотрен уровень нефтяных цен 40 $/баррель, курс доллара 60-65 руб./$, рост ВВП в 2017 году на 0,8-1,0%, в 2018 1,5-1,6%, в 2018 году и далее – на 2%. С этим согласны основные макроэкономические центры в России и за рубежом. Именно такие данные заложены в модель (рис. 24).

 


Источник: данные – Росстат, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 24

В настоящее время в результате снижения темпов роста мировой экономики и соглашения ОПЕК-Россия о снижении объемов добычи нефти избыточное предложение на рынке упало, цена нефти подросла до 50-55 $/баррель; политические процессы в США и Европе (избрание Д. Трампа президентом США, усиление правых партий в странах Европы) могут способствовать отмене санкций. Все это улучшает валютно-финансовое положение в России, укрепляет бюджет, приводит к росту инвестиций, и в целом положительно влияет на рост ВВП. Однако, по признанию президента, основные проблемы в экономике – внутренние, структурные, и они еще не преодолены. Разрабатываемый группой Кудрина план мероприятий по ускорению роста ВВП до 4% пока не опубликован, и в расчете прогноза на 2017-2020 годы для рынка недвижимости они оставлены за скобками.

Что касается основного драйвера рынка недвижимости – темпов роста доходов населения, то после его падения более чем на 10% правительство надеется на то, что в 2017 года темп снижения уменьшится, а с 2018 начнется его повышение. Однако, предпосылки к такому развитию событий не просматриваются – можно ожидать, что после окончания электорального президентского цикла будут приняты ряд непопулярных мер, способствующих повышению темпов роста экономики, но оказывающих негативное влияние на рост доходов населения. Вследствие этого нами принят экспертный прогноз темпов снижения реальных располагаемых доходов населения в 2017 году на 4,0%, в 2018 году и далее – на 3,0% (рис. 24). С учетом прогнозируемой ЦБ РФ инфляции в 2017 году около 5,0% и далее 4,0%, прирост номинальных доходов населения составит в 2017-2020 году 0,8-0,9%. Эти показатели использованы в качестве исходных данных при расчете прогноза для рынка недвижимости.

На рис. 25 показана динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном рынке Москвы. Для наглядности приведены помесячные данные с декабря 2013 до декабря 2016 года. Видно, что скачок цен в конце 2014 года, вызванный макроэкономическим шоком, в последующем сменился снижением, которое определялось фундаментальным фактором падения доходов населения. В результате фактические цены в конце 2015 и 2016 года совпали с прогнозом от июня 2014 года. Расчет показал, что в последующим годы средняя цена на рынке будет снижаться с небольшим темпом 5-7% в год.


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 25

Механизм формирования цен поясняется графиками рис. 26-2.

Видно, что предложение на рынке в период строительного бума 2014 года росло, но с января 2015 года, в условиях ажиотажного спроса, произошло вымывание предложения, и одновременно, в связи с начавшимся кризисом, застройщики приостановили вывод на рынок новых объектов, что в целом снизило объем предложения. С лета, в связи с сокращением продаж, объем нераспроданного предложения начал расти, и концу 2016 года достиг рекордных значений.

Объем предъявленного спроса превышал объем предложения в начале 2013 года (под влиянием политического шока – Крым, санкции и контрсанкции), в конце 2014 – начале 2015 года (макроэкономический шок), но в течение 2015 года спрос снижался. В 2016 году спрос стремительно рос и к концу года достиг рекордных значений – на рынок в условиях макроэкономической стабилизации вышел отложенный спрос. Однако, объем спроса остается меньше объема предложения.

На этом фоне цены на рынке, которые в конце 2014 года взлетели, далее при отрицательном соотношении спрос/предложение снижались и продолжают снижаться.


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 26

Расчет показал, что объем спроса и поглощения при прогнозируемом снижении доходов населения будет до 2020 года будет снижаться на 3-5% в год (рис. 26).

Объем предложения также будет снижаться с темпом 10-15% в год и оставаться выше объема спроса. Объем предложения формируется из накопленного нераспроданного предложения плюс объем нового предложения (приблизительно равного объему нового коммерческого строительства) и минус объем поглощения. Прогнозируется снижение объемов строительства и ввода жилья в связи со снижением доходности девелопмента по причине снижения объема поглощения и цен (рис. 27-29).

Вследствие этого цены будут снижаться с темпом 3-4% в год (рис. 27).


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 27


Источник: ООО «Стерникс консалтинг»

Рис. 28

 


Источник: ООО «Стерникс консалтинг»

Рис. 29

Результирующий прогноз соотношения среднемесячного объема спроса и предложения, определяющего динамику цен на рынке, показан на рис. 30.


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 30

На вторичном рынке динамика цен после взлета в начале 2015 года также подчинялась влиянию фундаментального фактора – падению доходов населения, и фактические данные в декабре 2015 и 2016 годов совпали с прогнозом от июня 2014 года. Расчет прогноза от июня 2016 года показал, что в дальнейшем цены будут снижаться с темпом 8-9% в год (рис. 31).

 


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 31

Механизм ценообразования на вторичном рынке иллюстрируется графиком рис. 32.

Объем выставленного продавцами предложения, выросший в 2014 году на фоне повышения цен, в 2015-2016 годах продолжал расти уже вследствие уменьшения объема поглощения. Объем спроса был в основном ниже объема предложения. Лишь в декабре 2016 года произошла инверсия, и пока неясно, изменит ли это тренд. На этом фоне цены в основном снижались,


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 32


На рис. 33 показан прогноз среднемесячного объема предъявленного спроса и предложения, а на рис. 34 – суммарного годового объема поглощения и месячных цен в декабре на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. Видно, что после обвала спроса в 2015 году он продолжает снижаться и остается ниже предложения. Снижается и объем поглощения и цены (рис. 35).

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 33


Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 34

На первичном рынке жилой недвижимости Московской области объем поглощения в 2016 году оказался ниже прогноза на 9,5%, и в дальнейшем по прогнозу он будет снижаться с темпом 4-5% в год. Цена в декабре оказалась выше прогноза (на 5,0%), и в дальнейшем прогнозируется ее снижение с темпом 3-4% в год (рис. 35).

 


Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 35

На вторичном рынке объем поглощения в 2016 году оказался чуть ниже прогноза (на 1,2%), и в дальнейшем по прогнозу он будет снижаться с темпом 4-5% в год (рис. 36). Цена в декабре оказалась ниже прогноза (на 2,4%), и в дальнейшем прогнозируется ее снижение с темпом 3-4% в год.


Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 36

Таким образом, прогнозируется до 2020 года включительно продолжение рецессии на рынке жилой недвижимости Московского региона со снижением основных индикаторов, но без существенного падения.

В других городах можно ожидать как более существенные темпы падения объемов поглощения, цен, объемов строительства и ввода жилья, так и стабильное развитие и даже небольшое повышение показателей.

Оценка априорной погрешности прогноза по отдельным показателям – не выше +/-5%.

Риски прогноза:

- рост цен на нефть, отмена санкций, повышение доходов населения и рост цен на жилье. Отказ от реформирования экономики до следующего обвала нефтяных цен (вероятность 5%);

- изменение финансово-экономической политики, отказ от таргетирования инфляции, накачка экономики деньгами, рост доходов населения, гиперинфляция и рост цен на жилье (вероятность 2%);

- новый обвал цен на нефть, курса рубля к доллару и вторая волна кризиса на рынке недвижимости (вероятность 2%).

Суммарная вероятность реализации рисков и неосуществления прогноза, т.е. выхода за пределы априорной погрешности – не более 7%.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

5.02.17.

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Витязева О. Ю. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДОВ РОССИИ в 2016 году: ЕСТЬ ПРИЗНАКИ СТАБИЛИЗАЦИИ

Категория: аналитические материалы

Рынок жилой недвижимости городов россии в 2016 году:

есть признаки стабилизации

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2016 года продолжались кризисные явления, идущие еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2015 году: в феврале экспортная цена нефти упала до 20 $/баррель, доллар вырос до 80 рублей. Но постепенно макроэкономическая ситуация стабилизировалась – во втором квартале и далее уменьшилась волатильность нефтяных цен и курса доллара к рублю, они колебались вокруг уровня 45-50 $/баррель и 60-65 руб./$ соответственно.

В результате основной индикатор роста экономики – прирост ВВП, который после кризиса 2008 года упал в 2009 году на 7,8% (а индекс роста относительно 2007 года составил 0,97), в 2010 году восстановился до 5,4% (индекс также перешел в положительную плоскость), но далее снижался до 0,6% в 2014 году, в 2015 году упал до -3,7% (при этом индекс роста впервые снизился относительно предыдущего года), а в 2016 году прирост составил -0,6%, индекс относительно 2007 года – 1,074 (рис. 1). По оценкам Минэкономразвития, спад экономики РФ близок к завершению, с начала 2017 года власти ожидают перехода экономики к небольшим темпам роста.

 


Источник: Росстат.

Рис. 1

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ показана на рис. 2.


Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,322. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,462 и 1,598. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,585.

Таким образом, в 2016 году продолжались кризисные явления в экономике РФ, при этом пик кризиса оказался пройден в первом полугодии, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: к концу года наблюдается замедление темпов снижения ВВП, но ускорение темпов снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые наблюдаемое снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2015 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 3). Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

На рис. 4 показана динамика числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве с 2013 года. Этот показатель, публикуемый Росреестром, с некоторым занижением фиксирует объем поглощения прав требования на жилую недвижимость на первичном рынке.

В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно. Но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилье. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения. А в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

 


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 4

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Но во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос до уровня 2 квартала 2014 года.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения к сберегательной модели поведения, привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка было подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 и 4 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170 и 12086 соответственно (см. рис. 4).

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», доля региональных покупателей увеличилась до докризисного уровня уже в 3 квартале. В структуре спроса на жилую недвижимость Москвы москвичи занимают лишь 65,5%, на нерезидентов приходится 34,5% (в том числе на покупателей из Московской области - 15,6%, на жителей различных регионов РФ - 18,5%).

По данным копании «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам 2016 года доля москвичей составила 70% сделок в структуре сделок компании. Покупатели-нерезиденты составили 30% (в том числе из Подмосковья 17% и из других регионов 13%).

Таким образом, на существенный рост количества ДДУ в Москве в течение всего 2016 года повлияли следующие факторы: усилилось перетекание спроса со вторичного рынка на рынок новостроек за счет программы субсидирования ипотеки, с рынка Подмосковья на рынок Москвы, и кроме того, на рынок новостроек вышло большое количество объектов массового сегмента, привлекательных по полной цене квартиры, в том числе и за счет меньших площадей по сравнению со вторичным рынком.

На вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была аналогична, за исключением трех эпизодов (рис. 5). В 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года объем поглощения квартир не вырос, а упал в связи с перетеканием спроса на первичный рынок под влиянием в первом случае ввода субсидированной ипотеки, во втором – под действием ожидания отмены субсидий. Во 2 и 3 кварталах 2016 года объем поглощения существенно вырос в связи с общей макроэкономической стабилизацией и достигнутым компромиссом между покупателями и продавцами по цене.

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 5

Особенностью вторичного рынка Москвы в 2016 году было нехарактерное распределение спроса вопреки сезонности. Традиционно летний период считается периодом затишья на рынке недвижимости, а осень, наоборот, приносит оживление. Однако в 2016 году спрос на жилье в июне и июле был на весьма высоком уровне, в то время как в сентябре и октябре покупатели не спешили заключать сделки. Дело в том, что многие потенциальные покупатели ждали летнего периода в надежде приобрести жилье с максимальным дисконтом. А слухи о возможном росте цен на недвижимость осенью побудили некоторых людей выйти на рынок раньше времени, то есть летом.

В 3 и 4 кварталах 2016 года объем поглощения хотя и вырос относительно прошлого года, но не столь существенно – произошел отток спроса на первичный рынок, где цены к этому времени значительно снизились (см. рис. 5).

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 6).


Источник: Росреестр

Рис. 6

После введения субсидированной ипотеки этот показатель в 2 квартале 2015 года несколько вырос относительно 1 квартала (с 22,3 тыс. до 25,5 тыс.), но в 3 квартале упал до 22,3 тыс. В 4 квартале рост был менее ожидаемого (26,0 тыс.).

В 1 квартале 2016 года относительно провального 1 квартала предыдущего года объем регистрации ДДУ вырос до 25,1 тыс. (на 12,6%), но в 2 квартале произошло небольшое снижение относительно того же квартала предыдущего года (до 23,7 тыс. - на 3,3%).

В 3 квартале 2016 года объем поглощения был чуть выше прошлогоднего, а в 4 квартале вместо ожидаемого роста произошло дальнейшее снижение до 22,8 тыс. сделок. Фактически, начиная с 1 кв. 2016 мы видим ежеквартальное уменьшение количества зарегистрированных ДДУ в Московской области, что объясняется перетеканием спроса с рынка новостроек области на рынок новостроек Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 7. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв.2015 до 35% в 4 кв. 2016 года.

Рис. 7. Перетекание спроса с рынка новостроек Мособласти на рынок новостроек Москвы (по количеству зарегистрированных ДДУ по данным Росреестра)

Всего за год в Московской области объем поглощения на первичном рынке составил 94,9 тыс. шт. (на 1,3% меньше, чем в 2015 году).

При этом структура покупателей по месту проживания такова: 35% покупателей из Москвы, 34% из регионов и 31% – подмосковные жители.

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 2016 год рекордно выросли относительно уровня 2015 года (до 35 тыс. - на 81%), на вторичном рынке – выросли не столь значительно (до 126 тыс. - на 10%), а в Мособласти – снизились относительно того же периода прошлого года как на первичном (на 1,3%), так и на вторичном (на 10,3%) рынках.

Объемы и условия ипотечного кредитования

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства (рис. 8).

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 8. Средневзвешенные ставки по выдаваемым кредитам, % годовых

В рамках программы ипотечные кредиты для заемщиков предоставляются по ставкам не выше 12%, в то время как по несубсидируемым кредитам ставки в начале 2015 года превышали 14-15%. В дальнейшем, по мере последовательного снижения ключевой ставки, снижалась и ставки ипотеки. В 2016 году Банк России дважды снижал ключевую ставку на 0,5 п. п. — сейчас она составляет 10,0% годовых. В результате средняя ставка в 1 квартале 2015 года составила 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%, а к концу 2016 года – 12,5-13,0%. 

Постепенное сокращение разрыва ставок по жилищным кредитам происходило в течение всего прошлого года. По данным АИЖК, разница в ставках на вторичном рынке и в сегменте новостроек с господдержкой сократилась до 1,35 п.п. (рис. 9). В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, и это уровень начала 2014 года. На первичном рынке с господдержкой получить кредит можно по ставке от 10,9% (ставки АИЖК с учетом дополнительных вычетов начинаются от 10,5% годовых).


Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 9

Несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья сейчас ниже, чем на готовое, ипотека на вторичном рынке занимает практически две трети всего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Кредитование на цели приобретения строящегося жилья под залог прав по договорам долевого строительства составило по итогам 11 месяцев 2016 года 39% в общем объеме выданной ипотеки. Практически все такие кредиты выданы по программе субсидирования.

За одиннадцать месяцев 2016 года на покупку готового жилья было выдано кредитов на 790 млрд руб., объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье за тот же период составил 499 млрд руб. (рис. 10).

По итогам 11 месяцев 2016 года выдано 753 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Это на 11% больше, чем за весь 2015 год и соответствует предварительным оценкам, которые АИЖК давало ранее.

986

 

+31%

 

1289

 

1538

 

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 10

В Москве после резкого падения объемов ипотечного кредитования в начале 2015 года до 6,7 тыс. и некоторого восстановления во 2 квартале до 8,5 тыс. после начала субсидирования ипотеки на первичном рынке, в 3 и 4 квартале объем поглощения ипотеки несколько снижался (до 8,4 и 8,1 тыс.). В 1 и 2 кварталах 2016 года он несколько вырос (до 7,7 тыс. и 9,9 тыс.), а в 3 и кварталах превысил уровень рекордного 2014 года (12,9-12,3 тыс.) (рис. 11).

Всего за 2016 год в Москве выдано 43,9 тыс. ипотечных кредитов (в 2015 году – 33,8 тыс., в 2014 году – 43,2 тыс.).

 


Источник: Росреестр.

Рис. 11

В Московской области после обвала в 1 квартале 2015 года до 35,0 тыс., в 2 и 3 кварталах под влиянием субсидирования ипотеки на первичном рынке количество выданных ипотечных кредитов восстановилось до 48,9-49,8 тыс., а в 4 квартале достигло рекордных 64,1 тыс. Но в 1, 2 и 3 кварталах 2016 года оно снизилось практически до уровня 2015 года (48,1, 54,2 и 51,5 тыс. соответственно).

В 4 квартале 2016 года, в условиях перетекания спроса на рынок Москвы, было выдано на 18% меньше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2015 года (рис. 11).

Всего в 2016 году в Мособласти по данным Росреестра выдано 206 362 ипотечных кредитов (больше 2015 года на 4%).

 


Источник: Росреестр.

Рис. 12

Данные о росте объемов поглощения ипотечных кредитов в Москве в 3-4 квартале 2016 года и снижении этого показателя в Мособласти подтверждают связь с объемами поглощения жилья на первичном и вторичном рынках (рис. 9, 10).

Итоговые данные об объемах поглощения жилья и ипотечных кредитов рынке Москвы и ипотечных кредитов приведены на рис. 13.

 


Источник: Росстат

Рис. 13

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 14) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья (до уровня 216,9 тыс. руб./кв. м) как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались и в декабре 2016 составили 172,0 тыс. руб./кв. м (снижение от января 2015 года на 20,7%).

На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта (до уровня 244,4 тыс. руб./кв. м), но затем цены снижались, с июня стабилизировались и в декабре 2016 года составили 210,4 тыс. руб./кв. м (снижение на за год на 3,7%, за два года на 6,9%, от марта 2014 – на 13,9%).

Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на вторичном рынке жилья Москвы цены стабилизировались, на первичном – темпы снижения замедлились (достигнуто пресловутое «дно»).

По разным данным, на первичном рынке жилья Москвы в 2015 году размер скидки составлял 2-15% летом и 5-25% осенью (в среднем 10-15%). Доля квартир, продающихся со скидкой, оценивалась в 60–80%. Таким образом, коэффициент торга (отношение средних цен предложения к средним ценам сделок) равен 1,07-1,10. К настоящему времени, по данным Корпорации «Инком-Недвижимость», эпидемия скидок снова усилилась, доля сделок со скидками превысила 80%,, коэффициент торга оценивается экспертами величиной 1,10.

 


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

В Санкт-Петербурге (рис. 15) на первичном рынке цены повышались в январе 2015 года (до 102,9 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 98,8 тыс. руб./кв м, в дальнейшем колебались вокруг уровня 100 тыс. руб./кв м, и в декабре 2016 года составили 101,7 руб./кв м (снижение около 1%).

На вторичном рынке цены повышались до марта 2015 года (до 107,3 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 104,5 тыс. руб./кв. м), далее понижались к декабрю до 103,0 тыс. руб./кв. м, затем плавно повысились к декабрю 2016 года до 104,6 (снижение за полтора года на 2,5%).

В целом в Санкт-Петербурге на рынке жилой недвижимости в последние два года существенных изменений средних цен предложения не отмечалось.

В Московской области (рис. 15) на первичном рынке цены повышались до февраля 2015 года (до 83,6 тыс. руб./кв. м), затем в сентябре-декабре снизились до 80,7-80,3 тыс. руб./кв. м (на 3,9%), далее колебательно повышались и составили в декабре 2016 года 81,9 тыс. руб./кв. м (снижение относительно февраля 2015 года на 3,0%).

На вторичном рынке цены росли до мая 2015 года (95,8 тыс. руб./кв. м), затем понижались и составили в декабре 2016 года 81,0 тыс. руб./кв. м (снижение на 15,4%). При этом дополнительное влияние на снижение цены оказало изменение структуры предложения по поясам удаленности Московской области (уменьшилась доля предложения в наиболее дорогом, ближнем поясе Подмосковья).


В целом рынок жилой недвижимости Московской области развивался разнонаправлено. Первичный рынок, поддержанный субсидированной ипотекой, сохранил стабильность и даже перешел к росту цен, но с лета 2016 года цены начали снижаться в связи с оттоком покупателей в Москву. Вторичный – потерял своих клиентов и существенно понизил цены, стабилизировавшись лишь к осени 2016 года, при этом цены на двух рынках практически сравнялись.


Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг» (Мособласть), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 15

Таким образом, в 2015-2016 годах в столичном регионе в условиях макроэкономического кризиса наблюдалась понижательная тенденция в динамике цен предложения жилья. Вначале на фоне драматических изменений объемов ипотечной поддержки и объемов сделок с квартирами продавцы упорно держали цены предложения без существенных изменений. В то же время застройщики объявляли различного рода акции, скидки, рассрочку, а покупатели сосредотачивали свой спрос на менее бюджетных квартирах, вследствие чего цены состоявшихся сделок были в среднем на 10-15% ниже цен предложения. В дальнейшем застройщики наконец-то перешли от политики высоких цен предложения и индивидуальных скидок к общему понижению цен предложения. Кроме того, в 2015-2016 годах на рынок новостроек выходили преимущественно проекты комфорт-класса, что повлияло на изменение структуры предложения и, соответственно, на уменьшение средневзвешенной удельной цены предложения в целом по рынку (которая в комфорт-классе оказалась меньше, чем в эконом-классе, при том что полная цена квартир в эконом-классе меньше за счет меньшей площади). В результате средние цены предложения снизились за 2 года в Москве на первичном рынке на 20,7%, на вторичном – на 13,9%, в Санкт-Петербурге соответственно на 1,0% и 2,5%, в Московской области на первичном – на 3,0%, на вторичном – снизились на 15,4%.

В других регионах ситуация складывалась аналогично.

На вторичном рынке в большинстве из 30 городов выборки (в том числе Москва, Санкт-Петербург, средняя по городам Московской области, 6 районных центров, остальные – столицы регионов) в первые один-три месяца 2015 года цены предложения повышались, а затем началось снижение (рис. 16). Во втором полугодии 2016 года в большинстве городов наметилась стабилизация цен, а в некоторых даже началось повышение (Казань, Санкт-Петербург, Владивосток, Ставрополь).

По состоянию на декабрь 2016 года относительно декабря 2015 года цены выросли на 3-5% в Казани, Ставрополе, Санкт-Петербурге, восстановились до прошлогоднего уровня в во Тюмени, Нижнем Новгороде, Шахтах Ростовской обл., Самаре, снизились на 3-5% во Владимире, Владивостоке, Воронеже, Сургуте Тюменской обл., Новосибирске, Рязани, Екатеринбурге, Тобольске Тюменской обл., Ульяновске, Ярославле, Первоуральске Свердловской обл., на 5-8% в Омске, Барнауле, Перми, Красноярске, Кемерово, Смоленске, Кирове, Тольятти и Сызрани Самарской обл., около 10% - в Московской области и Иркутске.

Таким образом, на вторичном рынке жилой недвижимости за 2016 год продолжалось снижение цен предложения, но оно не превысило 10% к уровню декабря 2015 года. В последние полгода практически повсеместно снижение замедлилось или совсем прекратилось, а в Казани, Санкт-Петербурге, Владивостоке, Ставрополе наметилось повышение цен.

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город

Численность населения, тыс. чел.

Средняя удельная цена предло жения, тыс. руб./кв. м

Изменение, %

12.2015

12.2016

1

Казань

1176,2

65,3

68,4

+4,7

2

Ставрополь

412,3

37,6

38,9

+3,6

3

Санкт-Петербург

5128,0

103,0

106,0

+2,9

4

Тюмень

657,0

58,9

59,3

+0,7

5

Нижний Новгород

1266,9

68,4

64,9

-0,5

6

Шахты (Рост. об.)

237,6

34,8

34,6

-0,6

7

Самара

1171,7

62,6

62,1

-0,8

8

Москва*

11979,5

218,5

212,0

-3,0

9

Владимир

350,5

52,7

51,1

-3,0

10

Владивосток

603,2

96,8

93,8

-3,1

11

Воронеж

1032,4

45,8

44,4

-3,1

12

Сургут (Тюм. об.)

340,0

71,3

69,0

-3,2

13

Новосибирск

1523,8

60,4

58,4

-3,3

14

Рязань

534,8

45,8

44,2

-3,5

15

Екатеринбург

1429,4

70,7

68,1

-3,7

16

Тобольск (Тюм. об.)

110,0

44,3

42,6

-3,8

17

Ульяновск

638,1

41,2

39,6

-3,9

18

Ярославль

604,0

53,6

51,3

-4,3

19

Первоуральск (Сверд. об.)

125,4

38,6

36,8

-4,7

20

Омск

1178,1

46,7

44,3

-5,1

21

Барнаул

691,1

46,5

44,0

-5,4

22

Пермь

1013,9

52,7

49,8

-5,5

23

Красноярск

1017,2

54,8

51,3

-6,4

24

Кемерово

540,1

49,1

45,7

-6,9

25

Смоленск

331,0

46,9

43,4

-7,5

26

Киров

508,1

47,7

44,1

-7,5

27

Тольятти (Сам. об.)

719,1

44,8

41,2

-8,0

28

Сызрань (Сама. обл.)

174,6

42,4

39,0

-8,0

29

Московская обл.**

5800,0

90,5

81,9

-9,5

30

Иркутск

606,1

57,9

52,0

-10,2

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

 


Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 16

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 17 и табл. 2). В 8 городах из 17 - Ростове-на-Дону, Казани, Санкт-Петербурге, Тобольске, Уфе, Ставрополе, Московской области, Рязани - цены предложения в декабре 2016 года относительно декабря 2015 года выросли на 2-6%, в остальных – Самаре, Тюмени, Кемерово, Сургуте, Ульяновске, Екатеринбурге, Ярославле, Омске, Москве – снизились на 2-6%.

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижались, и при этом наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город

Средняя удельная цена предло жения, тыс. руб./кв. м

Изменение, %

12.2015

12.2016

1

Ростов-на-Дону

50,6

54,9

+8,5

2

Казань

62,9

66,7

+6,0

3

Санкт-Петербург

100,4

101,7

+3,8

4

Тобольск

44,7

46,3

+3,6

5

Уфа

57,0

58,3

+3,2

6

Ставрополь

34,8

35,9

+3,2

7

Московская обл.

80,3

81,9

+2,0

8

Рязань

38,0

38,5

+1,3

9

Самара

54,2

53,3

-1,7

10

Тюмень

55,1

53,4

-3,1

11

Кемерово

42,5

40,7

-4,2

12

Сургут

64,0

61,0

-4,7

13

Ульяновск

38,0

36,2

-4,7

14

Екатеринбург

66,4

63,1

-5,0

15

Ярославль

52,9

50,1

-5,3

16

Омск

42,8

40,5

-5,4

17

Москва

182,6

172,0

-5,8


Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Казань - www.tatre.ru, Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Пермь - ГК «Камская долина», Владимир – ООО СТК-Групп, Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Ростов-на-Дону - ЕМТКонсалтинг, Рязань - Агентство Печати и информации, Омск – ООО «ОМЭКС», Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта», Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Уфа – САН «Эксперт»..

Рис. 17

На рынке аренды квартир в Москве наблюдалось (рис. 18) снижение стоимости найма за последний год с 43,6 тыс. руб. в месяц до 40,9 тыс. (на 6,3%), в том числе в массовом сегменте с 36,8 тыс. до 34,5 тыс. (на 6,3%), в престижном – с 92,3 тыс. до 85,1 тыс. руб. в месяц (на 7,9%). В структуре предложения доля квартир массового сегмента ставила 84,8%, престижного – 15,2%.

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 18

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 19) рост предложения произошел с апреля-мая 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц), В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), а во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс. за счет выхода на рынок новых проектов, несмотря на рост объемов поглощения.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 19

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 20) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс.

На первичном рынке предложение было более стабильным (85-86 тыс. квартир), что объясняется приблизительно одинаковым темпом поглощения и нового строительства/предложения. Но в ноябре-декабре 2015 года предложение снизилось до 82-81 тыс. шт. вместе с сокращением количества вновь начатых строек, а в 2016 году снижалось от января к декабрю с 72,1 до 63,9 тыс. квартир.

 


Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 20

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в начале 2015 года достигала 15,0-17,7%, затем снизилась к ноябрю до 1,5%, в декабре стала отрицательной (-3,7%), в 2016 году к июню понизилась до -13,7%, а затем повышалась и к декабрю вернулась на уровень декабря 2016 года (рис. 21).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 21

Доходность рентных операций в 2016 году (рис. 22), вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в течение года изменялась в диапазоне 3,3-3,6% (срок окупаемости 27,8-30,3 года). Снижение арендной платы в течение года не компенсировалось снижением цен. Необходимо отметить, что низкая доходность сдачи квартир в аренду в Москве наблюдается уже несколько лет - в 2013 году она составляла 4,8% годовых.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 22

Доходность девелоперских операций, вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи), в 2012 году – 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства (рис. 21).

 


Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 21

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2016 году она снижается до 46,3%. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Объем ввода жилья

В 2015 году на фоне снижения объемов строительства жилья в предыдущие годы объемы ввода жилья также начали снижаться в ряде регионов (рис. 22). В 2014 году было введено 84,2 млн кв. м жилья, за 2015 год объем ввода в РФ составил 1169,4 тыс. квартир общей площадью 83,8 млн кв. м – снижение на 0,5%. В наибольшей степени наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2014 годом в Московской области - на 14,6% (введено 8496 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - на 7,1% (3031 тыс. кв. м), Краснодарском крае - на 2,9% (4619 тыс. кв. м). В то же время в Москве объемы ввода демонстрирует положительную динамику на том заделе, который был создан в докризисный период: введено 3781 тыс. кв. м – рост на 15,8%. При этом в Старой Москве продолжалось снижение объемов ввода после годичного моратория на выдачу разрешений на строительство жилья при смене руководства города – до 1360 тыс. кв. м (-17%).

В 2015-2016 году снижение объемов строительства жилой недвижимости (в связи со снизившейся доходностью инвестиций в девелопмент) происходило повсеместно. Соответственно, в 2016 году было введено в эксплуатацию 1156,5 млн квартир общей площадью 79,8 млн кв. метров, что составило 93,5% к соответствующему периоду предыдущего года.

 


Источник: Росстат

Рис. 22

Индивидуальными застройщиками введено 245,1 тысячи жилых домов общей площадью 31,6 млн кв. м, что составило 89,8% к 2015 году. Если в 2010-2014 годах на долю индивидуальных домов, построенных населением, стабильно приходилось 43-44% общей площади вводимого жилья в России, то в 2016 году — 39,5%.

Лидером по строительству жилья снова стала Московская область с показателем 8,823 млн кв. м, что на 8,3% меньше показателя 2015 года. Второе место у Краснодарского края - 4,56 млн кв. м при незначительном спаде на 1,9%, третье место занимает Москва - 3,362 млн кв. м при спаде в 14,2% к уровню 2015 года.

В 2016 году доля вошедших в стадию банкротства застройщиков жилья выросла вдвое. Причины — сокращение покупательского спроса и недоступность заемного финансирования, сообщает Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По расчетам агентства, в одной из стадий банкротства в настоящее время находятся 149 компаний из 5,5 тыс. существующих. На их балансе — 4,5 млн кв. м незавершенного жилья. Больше всего банкротящихся компаний зарегистрировано в столице — их 11. За Москвой идут Московская и Тюменская области — там таких компаний по девять, далее — Башкирия и Новосибирская область — по восемь, затем Волгоградская область — шесть. Пик банкротств пришелся на лето — всего 43 компании в апреле — августе.

По данным Росстата, на строительном рынке страны в 2016 год у функционировало около 30% убыточных строительных организаций. По результатам опроса 6,5 тысячи руководителей строительных организаций, 22% опрошенных отметили снижение собственных финансовых ресурсов, 38% респондентов указали, что объем заказов у них «ниже нормального», причем у 28% он сократился в сравнении с предыдущим кварталом, у 55% сохранился на прежнем уровне, а у 17% — вырос.

Основная проблема застройщиков – высокая закредитованность и увеличение сумм, необходимых для строительства,примерно на 8-10%.

До наступления кризиса компании занимались формированием своеобразной финансовой пирамиды, вкладывая средства от покупателей одного объекта в развитие дальнейших планов. Но сейчас некоторые застройщики вынуждены брать кредиты для завершения домов, где квартиры уже распроданы. Именно здесь у строителей начинаются проблемы: если привлечение финансирования составляет более 50% от стоимости объекта, банк берет под обеспечение недостроенные площади с коэффициентом 0,5 — таким образом, в залоге у него оказываются все нераспроданные площади. Это повышает риск дефолта в случае уменьшения стоимости залоговых квартир.

По мнению директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, в Москве замедлились темпы строительства на 20−25%, поэтому перенос сроков сдачи жилья будет вполне рядовым явлением до 2017 года. Он отметил, что если до кризисного времени на возведение монолитной новостройки уходило в среднем 2 года, то на данный момент это занимает 2,5 года.

По данным компании «Метриум Групп», в Москве в первом полугодии 2016 года не сдались вовремя почти 60% заявленных проектов. Из 52 жилых и апартаментных комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию в первом полугодии, 30 проектов передвинули сдачу на более поздние сроки.

Таким образом, динамика основных макроэкономических показателей, определяющие условия функционирования рынка недвижимости в 2016 году, была противоречивой. Главный индикатор роста экономики – ВВП - продолжал снижение, но острая фаза кризиса закончилась весной, и с середины года началось восстановление. Однако, главный драйвер рынка недвижимости – доходы населения продолжают снижаться растущими темпами.

Основные индикаторы рынка жилой недвижимости также вели себя противоречиво. Объемы поглощения в Москве, где на рынок уже вышел отложенный в предшествующий год спрос, резко выросли не только относительно провального 2015, но даже относительно 2014 года. В других городах наметился рост спроса и поглощения в отдельных сегментах рынка. Цены предложения жилой недвижимости в большинстве городов России все еще снижаются, но уменьшающимися темпами, и растет число городов, где цены стабилизировались.

На основе анализа проводимых Росстатом в ежеквартальном режиме опросов руководителей 6,5 тыс. подрядных организаций специалисты ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ пришли к выводу о том, что в 2016 году наблюдалось дальнейшее ухудшение состояния делового климата в строительной отрасли. В первую очередь об этом свидетельствует продолжающееся снижение значения основного результирующего индикатора исследования — сезонно скорректированного индекса предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве(рис. 23).

Стройкомплекс во II квартале: экономика стабилизируется, а стройка отстает

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

Рис. 23. Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительстве

В целом рынок жилой недвижимости городов России закончил острую стадию кризиса и приближается к стабилизации. Однако быстрого окончания вялотекущего кризиса не предвидится.

Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы до 2020 года

При подготовке исходных данных макроэкономического характера для моделирования и прогнозирования развития рынка жилой недвижимости использовались следующие предпосылки:

- общетеоретические – начавшийся в 2013-2015 году структурный кризис является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, его продолжительность оценивается в 7-8 лет;

- эмпирические – консенсус-прогноз роста экономики России до 2020 года не обещает ее быстрого восстановления.

Так, в базовом варианте трехлетнего правительственного прогноза предусмотрен уровень нефтяных цен 40 $/баррель, курс доллара 60-65 руб./$, рост ВВП в 2017 году на 0,8-1,0%, в 2018 1,5-1,6%, в 2018 году и далее – на 2%. С этим согласны основные макроэкономические центры в России и за рубежом. Именно такие данные заложены в модель (рис. 24).

 


Источник: данные – Росстат, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 24

В настоящее время в результате снижения темпов роста мировой экономики и соглашения ОПЕК-Россия о снижении объемов добычи нефти избыточное предложение на рынке упало, цена нефти подросла до 50-55 $/баррель; политические процессы в США и Европе (избрание Д. Трампа президентом США, усиление правых партий в странах Европы) могут способствовать отмене санкций. Все это улучшает валютно-финансовое положение в России, укрепляет бюджет, приводит к росту инвестиций, и в целом положительно влияет на рост ВВП. Однако, по признанию президента, основные проблемы в экономике – внутренние, структурные, и они еще не преодолены. Разрабатываемый группой Кудрина план мероприятий по ускорению роста ВВП до 4% пока не опубликован, и в расчете прогноза на 2017-2020 годы для рынка недвижимости они оставлены за скобками.

Что касается основного драйвера рынка недвижимости – темпов роста доходов населения, то после его падения более чем на 10% правительство надеется на то, что в 2017 года темп снижения уменьшится, а с 2018 начнется его повышение. Однако, предпосылки к такому развитию событий не просматриваются – можно ожидать, что после окончания электорального президентского цикла будут приняты ряд непопулярных мер, способствующих повышению темпов роста экономики, но оказывающих негативное влияние на рост доходов населения. Вследствие этого нами принят экспертный прогноз темпов снижения реальных располагаемых доходов населения в 2017 году на 4,0%, в 2018 году и далее – на 3,0% (рис. 24). С учетом прогнозируемой ЦБ РФ инфляции в 2017 году около 5,0% и далее 4,0%, прирост номинальных доходов населения составит в 2017-2020 году 0,8-0,9%. Эти показатели использованы в качестве исходных данных при расчете прогноза для рынка недвижимости.

На рис. 25 показана динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном рынке Москвы. Для наглядности приведены помесячные данные с декабря 2013 до декабря 2016 года. Видно, что скачок цен в конце 2014 года, вызванный макроэкономическим шоком, в последующем сменился снижением, которое определялось фундаментальным фактором падения доходов населения. В результате фактические цены в конце 2015 и 2016 года совпали с прогнозом от июня 2014 года. Расчет показал, что в последующим годы средняя цена на рынке будет снижаться с небольшим темпом 5-7% в год.


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 25

Механизм формирования цен поясняется графиками рис. 26-2.

Видно, что предложение на рынке в период строительного бума 2014 года росло, но с января 2015 года, в условиях ажиотажного спроса, произошло вымывание предложения, и одновременно, в связи с начавшимся кризисом, застройщики приостановили вывод на рынок новых объектов, что в целом снизило объем предложения. С лета, в связи с сокращением продаж, объем нераспроданного предложения начал расти, и концу 2016 года достиг рекордных значений.

Объем предъявленного спроса превышал объем предложения в начале 2013 года (под влиянием политического шока – Крым, санкции и контрсанкции), в конце 2014 – начале 2015 года (макроэкономический шок), но в течение 2015 года спрос снижался. В 2016 году спрос стремительно рос и к концу года достиг рекордных значений – на рынок в условиях макроэкономической стабилизации вышел отложенный спрос. Однако, объем спроса остается меньше объема предложения.

На этом фоне цены на рынке, которые в конце 2014 года взлетели, далее при отрицательном соотношении спрос/предложение снижались и продолжают снижаться.


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 26

Расчет показал, что объем спроса и поглощения при прогнозируемом снижении доходов населения будет до 2020 года будет снижаться на 3-5% в год (рис. 26).

Объем предложения также будет снижаться с темпом 10-15% в год и оставаться выше объема спроса. Объем предложения формируется из накопленного нераспроданного предложения плюс объем нового предложения (приблизительно равного объему нового коммерческого строительства) и минус объем поглощения. Прогнозируется снижение объемов строительства и ввода жилья в связи со снижением доходности девелопмента по причине снижения объема поглощения и цен (рис. 27-29).

Вследствие этого цены будут снижаться с темпом 3-4% в год (рис. 27).


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 27


Источник: ООО «Стерникс консалтинг»

Рис. 28

 


Источник: ООО «Стерникс консалтинг»

Рис. 29

Результирующий прогноз соотношения среднемесячного объема спроса и предложения, определяющего динамику цен на рынке, показан на рис. 30.


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 30

На вторичном рынке динамика цен после взлета в начале 2015 года также подчинялась влиянию фундаментального фактора – падению доходов населения, и фактические данные в декабре 2015 и 2016 годов совпали с прогнозом от июня 2014 года. Расчет прогноза от июня 2016 года показал, что в дальнейшем цены будут снижаться с темпом 8-9% в год (рис. 31).

 


Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 31

Механизм ценообразования на вторичном рынке иллюстрируется графиком рис. 32.

Объем выставленного продавцами предложения, выросший в 2014 году на фоне повышения цен, в 2015-2016 годах продолжал расти уже вследствие уменьшения объема поглощения. Объем спроса был в основном ниже объема предложения. Лишь в декабре 2016 года произошла инверсия, и пока неясно, изменит ли это тренд. На этом фоне цены в основном снижались,


Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 32


На рис. 33 показан прогноз среднемесячного объема предъявленного спроса и предложения, а на рис. 34 – суммарного годового объема поглощения и месячных цен в декабре на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. Видно, что после обвала спроса в 2015 году он продолжает снижаться и остается ниже предложения. Снижается и объем поглощения и цены (рис. 35).

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 33


Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 34

На первичном рынке жилой недвижимости Московской области объем поглощения в 2016 году оказался ниже прогноза на 9,5%, и в дальнейшем по прогнозу он будет снижаться с темпом 4-5% в год. Цена в декабре оказалась выше прогноза (на 5,0%), и в дальнейшем прогнозируется ее снижение с темпом 3-4% в год (рис. 35).

 


Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 35

На вторичном рынке объем поглощения в 2016 году оказался чуть ниже прогноза (на 1,2%), и в дальнейшем по прогнозу он будет снижаться с темпом 4-5% в год (рис. 36). Цена в декабре оказалась ниже прогноза (на 2,4%), и в дальнейшем прогнозируется ее снижение с темпом 3-4% в год.


Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 36

Таким образом, прогнозируется до 2020 года включительно продолжение рецессии на рынке жилой недвижимости Московского региона со снижением основных индикаторов, но без существенного падения.

В других городах можно ожидать как более существенные темпы падения объемов поглощения, цен, объемов строительства и ввода жилья, так и стабильное развитие и даже небольшое повышение показателей.

Оценка априорной погрешности прогноза по отдельным показателям – не выше +/-5%.

Риски прогноза:

- рост цен на нефть, отмена санкций, повышение доходов населения и рост цен на жилье. Отказ от реформирования экономики до следующего обвала нефтяных цен (вероятность 5%);

- изменение финансово-экономической политики, отказ от таргетирования инфляции, накачка экономики деньгами, рост доходов населения, гиперинфляция и рост цен на жилье (вероятность 2%);

- новый обвал цен на нефть, курса рубля к доллару и вторая волна кризиса на рынке недвижимости (вероятность 2%).

Суммарная вероятность реализации рисков и неосуществления прогноза, т.е. выхода за пределы априорной погрешности – не более 7%.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

5.02.17.

Рынок жилой недвижимости городов россии в 3 квартале 2016 года

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в 2016 году продолжались кризисные явления, начавшиеся еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2015 году.

Так, основной индикатор роста экономики – прирост ВВП, который после кризиса 2008 года упал на 7,8% (а индекс роста относительно 2007 года составил 0,97), в 2010 году восстановился до 5,4% (индекс также перешел в положительную плоскость), но далее снижался до 0,6% в 2014 году, а в 2015 году упал до -3,7% (при этом индекс роста впервые снизился относительно предыдущего года). По оценкам Минэкономразвития, в 2016 году спад экономики РФ близок к завершению, предварительно ожидается прирост ВВП в -0,7%, а с начала следующего года власти ожидают перехода экономики к небольшим темпам роста (рис. 1).


Источник: Росстат.

Рис. 1

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ показана на рис. 2.


Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,322. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -4,0%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,462 и 1,585. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов по оценке МЭР составит -5,5%, и при выполнении целевого показателя ЦБ РФ по инфляции на уровне 6,5% прирост номинальных доходов будет близок к нулю, индекс роста составит 1,595. В дальнейшем, как считает Д.А. Медведев, шансы выйти на небольшой рост реальных доходов весьма неплохие.

Таким образом, в 2016 году продолжались кризисные явления в экономике РФ, при этом пик кризиса оказался пройден в первом полугодии, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: к концу года ожидается замедление темпов снижения ВВП, но ускорение темпов снижения реальных располагаемых доходов населения.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году, был замещен в 2015 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны. Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Известно, что помесячные данные Росстата о количестве зарегистрированных сделок отличаются сезонностью (точнее – календарностью): в январе резкий обвал, затем постепенное восстановление, осенью повышение, в декабре – резкий рост. Для повышения наглядности данных удобно перейти к квартальному шагу. Для примера на рис. 4 показана динамика числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) с 2013 года.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3


Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 4

В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно. Но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилье. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения. А в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Но во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения к сберегательной модели поведения, привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка было подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в 3 квартале доля региональных покупателей увеличилась до докризисного уровня. В структуре спроса на жилую недвижимость Москвы самую значительную долю занимают москвичи — 65,5%. Жители различных регионов РФ - 18,5%, покупатели из Московской области - 15,6%, и лишь 0,4% — представители стран СНГ.

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 5

На вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была аналогична, за исключением двух эпизодов. В 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года объем поглощения квартир не вырос, а упал в связи с перетеканием спроса на первичный рынок под влиянием в первом случае ввода субсидированной ипотеки, во втором – под действием ожидания отмены субсидий.

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 6). После введения субсидированной ипотеки этот показатель в 2 квартале несколько вырос относительно провального 1 квартала (с 22,3 тыс. до 24,5 тыс.), но в 3 квартале упал до 21,4 тыс. В 4 квартале рост был несущественным (26,0 тыс.), в 1 и 2 квартале 2016 года наблюдалось снижение (25,1 и 23,7 тыс.).

Аналогично изменялось количество зарегистрированных переходов прав на жилые помещения, только в 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года наблюдалось снижение объема сделок под влиянием перетока покупателей на первичный рынок при начале субсидирования и потеки и при ожидании прекращения субсидий (рис. 7).

Снижение объема сделок в Мособласти в 2016 году подтверждает гипотезу о впервые наблюдаемом расхождении тенденций на рынке Москвы и области - перетоке покупателей на рынок жилья Москвы в условиях снизившихся цен.


Источник: Росреестр

Рис. 6


Источник: Росреестр.

Рис. 7

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 8. Виден заметный переток покупателей на рынок Москвы, доля которого выросла с 17% в феврале до 30% в августе 2016 года.

Источник: расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 8

Объемы поглощения на первичном рынке Санкт-Петербурга после падения в 2015 году несколько выросли, но специалисты ожидают по итогам года сохранения показателей прошлого года – 3,5-3,7 млн кв. м.

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 3 квартала 2016 года рекордно выросли, на вторичном рынке - сохранились на уровне 2015 года, а в Мособласти – снизились относительно того же периода прошлого года как на первичном, так и на вторичном рынках.

Объемы и условия ипотечного кредитования

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства. В дальнейшем, по мере последовательного снижения ключевой ставки, снижалась и ставки ипотеки, которая в 1 квартале 2015 года составила в среднем 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%.

В 2016 году рынок ипотеки активно восстанавливается: по оценкам АИЖК, по итогам 8 месяцев 2016 года выдано 530 тысяч ипотечных кредитов на сумму 900 миллиардов рублей. Это на 38% выше уровня 2015 года и практически повторяет результат 2013 года – года, предшествовавшего рекордному 2014. Напомним, что именно в 2014 году выдано более миллиона кредитов на сумму 1,76 триллиона рублей», — говорится в сообщении АИЖК. 
Росту рынка в 2016 году способствовала, во-первых, реализация государственной программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках. В рамках программы ипотечные кредиты для заемщиков предоставляются по ставкам не выше 12%, в то время как по несубсидируемым кредитам ставки в начале 2015 года превышали 16-18%, а сейчас составляют 13,0-13,5%. 

Несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья сейчас ниже, чем на готовое, ипотека на вторичном рынке занимает практически две трети всего объема выдаваемых ипотечных кредитов.

За семь месяцев 2016 года на покупку готового жилья было выдано кредитов на 506 млрд руб. объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье за тот же период составил 269 млрд руб. По данным агентства, в рамках программы в 2016 году выдается каждый третий ипотечный кредит, а в отдельных регионах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург) – каждый второй. Из общего лимита выдачи кредитов в 1 триллион рублей банки уже выдали 720 миллиардов рублей.

В агентстве ожидают, что по итогам 2016 года будет выдано около 1,5 триллиона рублей ипотечных кредитов, что на 29% превысит уровень 2015 года, а около 900 тысяч семей улучшат свои жилищные условия за счет ипотеки. 
Существенную поддержку рынку окажут действия Банка России по дальнейшему снижению ключевой ставки. Ее возможное снижение до 8-8,5% к концу 2017 года позволит ставкам по ипотеке достичь уровня около 11% на вторичном рынке и 11,5% – на первичном.

Однако июль текущего года не был благоприятным для рынка ипотеки. Объем ипотечных кредитов в РФ, выданных, сократился по сравнению с июлем прошлого года на 17% — до 54,8 миллиарда рублей, говорится в сообщении Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Всего за июль 2016 г. банки выдали 1,96 млн новых кредитов общим объемом более 236,5 млрд руб. По сравнению с июлем 2015 г. количество кредитов снизилось на 11%, а объемы кредитования – на 4%. В прошлом году было выдано 2,21 млн кредитов на 247,5 млрд руб. Количество выданных ипотечных кредитов также сократилось на 17% — до 34,7 тыс. Средний чек по ипотечным кредитам – 1,58 млн руб.

Данные о росте объемов поглощения ипотечных кредитов в Москве в 1-2 квартале 2016 года и снижении этого показателя в Мособласти подтверждают связь с объемами поглощения жилья на первичном и вторичном рынках (рис. 9, 10).


Источник: Росреестр.

Рис. 9

Источник: Росреестр.

Рис. 10

По итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов в РФ составит 1,5 трлн руб., что на 30% больше, чем годом ранее. Такой прогноз содержится в отчете Аналитического центра НАФИ. Доля ипотеки на первичном рынке жилья в общем объеме выдачи по итогам года составит около 40%, при этом порядка 90% всех ипотечных кредитов будет выдано в рамках программы господдержки, полагают аналитики Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).

Порядка 500 млрд руб., или треть всех выданных кредитов, по оценке НАФИ, придется на четвертый квартал — как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков. Cнижение ключевой ставки позволит банкам в 4 квартале снизить средние ставки по ипотечным программам с сегодняшних 13,4% до 13%. Однако разрыв со ставками по госпрограмме останется заметным — 0,5–1,0 п. п. В результате завершение программы господдержки приведет к росту средних ставок на рынке и охлаждению спроса на ипотеку на первичном рынке жилья.

Окончание программы субсидирования ипотеки с 1 января 2017 года приведет к росту средней ставки уже в первом квартале будущего года. НАФИ ожидает рост средних ставок по ипотеке до 13%. Отложенный на время кризиса спрос будет почти полностью удовлетворен к концу действия программы субсидирования ипотеки. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах.

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 11) на первичном рынке в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья (до уровня 216,9 тыс. руб./кв. м) как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались и в августе 2016 составили 177,0 тыс. руб./кв. м (снижение на 18,4%).

На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта (до уровня 244,4 тыс. руб./кв. м), но затем цены снижались и в августе 2016 года составили 211,9 тыс. руб./кв. м (снижение на 13,3%).

Можно отметить, что в последние три-четыре месяца на рынке жилья Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).


Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 11

По разным данным, на первичном рынке жилья Москвы в 2015 году размер скидки составлял 2-15% летом и 5-25% осенью (в среднем 10-15%). Доля квартир, продающихся со скидкой, оценивалась в 60–80%. Таким образом, коэффициент торга (отношение средних цен предложения к средним ценам сделок) равен 1,07-1,10. К настоящему времени эпидемия скидок практически прекратилась, коэффициент торга оценивается экспертами величиной 1,03-1,05.

В Санкт-Петербурге (рис. 12) на первичном рынке цены повышались в январе 2015 года (до 102,9 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 98,8 тыс. руб./кв м, в дальнейшем колебались вокруг уровня 100 тыс. руб./кв м, и в августе 2016 года составили 101,7 руб./кв м (снижение около 1%).

На вторичном рынке цены повышались до марта (до 107,3 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 104,5 тыс. руб./кв. м), далее понижались к декабрю до 103,0 тыс. руб./кв. м, затем плавно повысились к августу 2016 года до 104,6 (снижение за полтора года на 2,5%).

В целом в Санкт-Петербурге на рынке жилой недвижимости в последние два года существенных изменений средних цен предложения не отмечалось.

В Московской области (рис. 12) на первичном рынке цены повышались до февраля (до 83,6 тыс. руб./кв. м), затем в сентябре-декабре снизились до 80,7-80,3 тыс. руб./кв. м (на 3,9%), далее колебательно повышались и составили в августе 2016 года 84,3 тыс. руб./кв. м (повышение относительно февраля 2015 года на 0,8%).

На вторичном рынке цены росли до мая 2015 года (95,8 тыс. руб./кв. м), затем понижались и составили в августе 2016 года 83,9 тыс. руб./кв. м (снижение на 22,4%).