аналитические материалы

Когда государство приступает к глубоким реформам, всегда есть опасность, что в их результате возникнет совсем не то, на что надеялись.

С 1 июля вступили в действие новые правила строительства на рынке жилья. Возникает принципиально новый экономический механизм, который не может не оказать серьезного влияния на весь рынок недвижимости. Пока рано говорить о больших переменах в нем, но они уже начинают ощущаться. К чему все это может привести? Это станет известно значительно позже, но уже сейчас появляются тенденции, позволяющие делать определенные долгосрочные прогнозы.

Первые ласточки

Новые правила еще не вступили в действие, а уже стали оказывать влияние на рынок недвижимости. Ввод жилья в 2018 году составил чуть больше 75 млн м2. Крупные компании-застройщики, специализирующие на многоэтажной застройке, ввели 43 млн м2. Фактическое количество оказалось настолько ниже прогнозов рыночных аналитиков и планов Минстроя, что представители отраслевого министерства в начале 2019 года заговорили о необходимости пересмотра текущей стратегии развития строительной отрасли до 2025 года, принятой лишь в прошлом году.

Для таких выводов есть все основания. В 2019 году количество новых разрешений на строительство упало в 17 раз. Положение в 2020 году будет не лучше, прогнозирует вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. Строительные компании завершат уже начатые проекты, а новых будет мало, что приведет к росту цен на жилье.

На эту ситуацию отреагировала и власть устами вице-премьера Правительства РФ Виталия Мутко. Он заявил, что построить к 2024 году 120 млн м2 нереально.

Но, как подчеркивает Валерий Казейкин, это не единственная перемена в настроениях властей. Много лет идет борьба за то, чтобы придать малоэтажному строительству статус государственной программы. Только за последнее время в Минстрой на эту тему было отправлено 10 писем. Все эти годы пробить его стены не удавалось, а вот когда наступили критические дни, дело неожиданно не просто сдвинулось с места – события понеслись галопом. Чиновники министерства подготовили соответствующую программу за три недели! На ее реализацию предполагается выделить 800 млн рублей. Вдобавок для селян хотят выдавать ипотеку под 2% годовых.

Все это, конечно, не случайно, поясняет Валерий Казейкин. Впереди сектор жилищного строительства ожидают сложные времена. А ведь он важный драйвер всей экономики; если ввод жилья станет падать, это бумерангом негативно отразится на целом ряде отраслей.

Уже становится очевидным, что новое законодательство далеко не идеальное, и его придется корректировать. Процесс этот начат. Отменен пункт, по которому один застройщик одновременно мог возводить только один дом, что приводило компании к серьезным дополнительным затратам. Но это только начало: по мере того, как будут становиться ясными новые заторы, их придется устранять.

У красной черты

Появляется все больше признаков кризиса на рынке недвижимости. Новый финансовый механизм диктует свои правила игры на нем, и далеко не все из них представляются оптимальными. Одна из таких мер – инструкция ЦБ о поручительстве со стороны «Дома РФ». Согласно документу, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», снижен со 100% до 20%. Гарантии покрывают до 80% «убытка», планируемая комиссия 1,5%, собственный мониторинг, прогнозируемый объем в 1000 проектов равен 2 трлн рублей. Малые и средние банки эту идею воспринимают позитивно, а вот крупные ее игнорируют, говорит профессор финансового Университета при правительстве РФ Сергей Стерник. Им такая схема не нужна, к тому же крупным банкам придется платить 1,5% от стоимости проекта за его экспертизу.

Между тем кредиты стройкомплексу ой, как понадобятся. Сегодня объем рынка недвижимости равен 4,5 трлн рублей. Из них 800 млрд рублей – это кредитные ресурсы, остальные средства преимущественно деньги дольщиков. Теперь этот источник в прежнем виде скоро иссякнет, чтобы его заменить, нужно ежегодно увеличивать объем кредитной массы на 50%. Это очень опасно, считает Сергей Стерник. При этом надо иметь в виду, что через три года вся строительная отрасль может перейти в режим почти стопроцентного кредитования, что сопряжено с большими рисками.

К тому же ухудшается качество ипотечного кредитования, происходит рост числа заемщиков с первоначальным взносом менее 20%. Сейчас доля таких кредитов приближается к 45%, и это очень опасный факт, если учитывать, что в 2015 доля таких рискованных ипотечных займов была ниже 10%.

Отмечена тенденция использования потребительских кредитов для первоначальных ипотечных выплат. С 2015 года число таких случаев возросло с 2,1% до 4,5% и, согласно прогнозу, к концу 2019 года эта цифра увеличится до 5%. Это уже считается красной чертой, когда может надуться ипотечный пузырь, а он обычно кончается серьезным ипотечным кризисом. Государство будет вынуждено спасать ситуацию, покрывать убытки частного бизнеса из государственных средств и тем самым де-факто национализировать строительную отрасль, прогнозирует Сергей Стерник.

На тонкой ниточке

Этот сценарий выглядит вполне реалистичным, особенно учитывая, что в том или ином виде он реализовывался во многих странах. Более того, изучение истории банковских неурядиц показывает, что в последнее десятилетие XX и в начале XXI века участились кризисы банковской системы, связанные с резкими изменениями на рынках недвижимости. Это вызвано в первую очередь большой значимостью рынка недвижимости для банковского сектора, что приводит к росту рисков. Если раньше банки работали с недвижимостью весьма консервативно, то в настоящий период они проявляют гораздо больший авантюризм и гораздо меньше осмотрительности. Это характерно для всего мира; в США кредиты под залог недвижимости увеличились к ВВП с 5% в 1960 году до 22,5% в 2016 году.

Банковские кризисы, вызванные недомоганием рынков недвижимости, заставляют государство тратить на санации огромные средства. Так в США на эти цели во время ипотечного кризиса 2008 года было потрачено около 4,5% ВВП.

Знаменитый кризис азиатских тигров также во многом был спровоцирован рынками недвижимости, тогда на них хлынули огромные потоки капитала, породив на нем пузыри. Так стоимость недвижимости в Бангкоке достигала половины размера ВВП Таиланда.

Для России указанные опасности также актуальны, учитывая увеличивающуюся концентрацию активов недвижимости на балансах крупнейших банков, что ведет у них к концентрации рисков, связанных с изменением стоимости недвижимости. А ведь в стране небольшой финансовый сектор, поэтому, если что-то рухнет, то затронет всех. По большому счету у нас все держится на тонкой ниточке. В России большая доля застройщиков, имеющих в портфеле всего один-два проекта. Расчеты показывают: при снижении цен на 15%, 53% проектов оказываются в зоне риска, а половине строительных компаний грозит банкротство. Неизбежное следствие этого процесса – дальнейшая консолидация рынка застройки многоквартирного жилья с сокращением от 30% до 90% количества застройщиков.

По сути дела, то, что происходит сейчас в строительстве, тоже кризис, констатирует Григорий Телешев, аспирант института народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Институциональные изменения на рынке застройки многоквартирного жилья создают для его участников высокую степень неопределенности. При этом происходит перетекание проблемы обманутых дольщиков в банковский сектор, учитывая, что объем обязательного гарантирования по эскроу счетам выше, чем по обычным банковским депозитам на фоне не пропорциональной концентрации финансовых ресурсов.

Неужели этим все и кончится?

События последних лет привели к тому, что рынок недвижимости приобрел сюрреалистические черты, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Законодательно введены эскроу счета, но большинство проектов реализуется по старым схемам. У застройщиков постоянно растет себестоимость, но она не влияет на конечную цену, при этом цена растет на 5-10% в год. Это не уменьшает возникший ажиотаж, который во многом объясняется искусственным пиаром; людей запугивают, что в связи с новыми правилами квартиры подорожают. Многие полагали, что после 1 июля этот повышенный спрос затухнет, но дата прошла, а ничего не изменилось.

Поэтому вопрос о том, что будет дальше, приобретает дополнительную актуальность. Чтобы это понять, надо ответить на ряд вопросов. Как долго ипотека продолжит дешеветь? Что будет с новыми проектами? Доходы не растут, но остается большое число нереализованных лотов.

Сейчас на рынке недвижимости продолжается оттепель, но она способна схлопнуться в любой момент, полагает Олег Репченко, уж очень большие риски накопились в этом секторе.

Ситуация патовая, в девелоперском бизнесе растут риски, цена на недвижимость пока растет, но долго ли продлится этот тренд? Есть опасность, что рано или поздно строительный комплекс государству придется спасать.

Проблема в том, что рынку недвижимости некуда двигаться, он находится на пределе своих возможностей. Платежеспособный спрос стагнирует, даже если ставка по ипотечным кредитам упадет на 1-2 процентных пункта, это мало что изменит. Все факторы, способны оживить рынок, уже отыграны, а новых для роста не возникает.

Сегодня все больше экспертов склоняется к выводу, который еще совсем недавно звучал бы как невероятный: рынок недвижимости, строительный комплекс, прямой дорогой движется в направлении огосударствленности, так как может настать момент, когда он не справится сам со своими проблемами. Если это действительно однажды случится, то будет означать конец всем надеждам когда-нибудь в России решить жилищный вопрос. Пожалуй, это и станет подлинным сюрреалистичным концом эпохи реформ.

Когда государство приступает к глубоким реформам, всегда есть опасность, что в их результате возникнет совсем не то, на что надеялись.

С 1 июля вступили в действие новые правила строительства на рынке жилья. Возникает принципиально новый экономический механизм, который не может не оказать серьезного влияния на весь рынок недвижимости. Пока рано говорить о больших переменах в нем, но они уже начинают ощущаться. К чему все это может привести? Это станет известно значительно позже, но уже сейчас появляются тенденции, позволяющие делать определенные долгосрочные прогнозы.

Первые ласточки

Новые правила еще не вступили в действие, а уже стали оказывать влияние на рынок недвижимости. Ввод жилья в 2018 году составил чуть больше 75 млн м2. Крупные компании-застройщики, специализирующие на многоэтажной застройке, ввели 43 млн м2. Фактическое количество оказалось настолько ниже прогнозов рыночных аналитиков и планов Минстроя, что представители отраслевого министерства в начале 2019 года заговорили о необходимости пересмотра текущей стратегии развития строительной отрасли до 2025 года, принятой лишь в прошлом году.

Для таких выводов есть все основания. В 2019 году количество новых разрешений на строительство упало в 17 раз. Положение в 2020 году будет не лучше, прогнозирует вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. Строительные компании завершат уже начатые проекты, а новых будет мало, что приведет к росту цен на жилье.

На эту ситуацию отреагировала и власть устами вице-премьера Правительства РФ Виталия Мутко. Он заявил, что построить к 2024 году 120 млн м2 нереально.

Но, как подчеркивает Валерий Казейкин, это не единственная перемена в настроениях властей. Много лет идет борьба за то, чтобы придать малоэтажному строительству статус государственной программы. Только за последнее время в Минстрой на эту тему было отправлено 10 писем. Все эти годы пробить его стены не удавалось, а вот когда наступили критические дни, дело неожиданно не просто сдвинулось с места – события понеслись галопом. Чиновники министерства подготовили соответствующую программу за три недели! На ее реализацию предполагается выделить 800 млн рублей. Вдобавок для селян хотят выдавать ипотеку под 2% годовых.

Все это, конечно, не случайно, поясняет Валерий Казейкин. Впереди сектор жилищного строительства ожидают сложные времена. А ведь он важный драйвер всей экономики; если ввод жилья станет падать, это бумерангом негативно отразится на целом ряде отраслей.

Уже становится очевидным, что новое законодательство далеко не идеальное, и его придется корректировать. Процесс этот начат. Отменен пункт, по которому один застройщик одновременно мог возводить только один дом, что приводило компании к серьезным дополнительным затратам. Но это только начало: по мере того, как будут становиться ясными новые заторы, их придется устранять.

У красной черты

Появляется все больше признаков кризиса на рынке недвижимости. Новый финансовый механизм диктует свои правила игры на нем, и далеко не все из них представляются оптимальными. Одна из таких мер – инструкция ЦБ о поручительстве со стороны «Дома РФ». Согласно документу, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», снижен со 100% до 20%. Гарантии покрывают до 80% «убытка», планируемая комиссия 1,5%, собственный мониторинг, прогнозируемый объем в 1000 проектов равен 2 трлн рублей. Малые и средние банки эту идею воспринимают позитивно, а вот крупные ее игнорируют, говорит профессор финансового Университета при правительстве РФ Сергей Стерник. Им такая схема не нужна, к тому же крупным банкам придется платить 1,5% от стоимости проекта за его экспертизу.

Между тем кредиты стройкомплексу ой, как понадобятся. Сегодня объем рынка недвижимости равен 4,5 трлн рублей. Из них 800 млрд рублей – это кредитные ресурсы, остальные средства преимущественно деньги дольщиков. Теперь этот источник в прежнем виде скоро иссякнет, чтобы его заменить, нужно ежегодно увеличивать объем кредитной массы на 50%. Это очень опасно, считает Сергей Стерник. При этом надо иметь в виду, что через три года вся строительная отрасль может перейти в режим почти стопроцентного кредитования, что сопряжено с большими рисками.

К тому же ухудшается качество ипотечного кредитования, происходит рост числа заемщиков с первоначальным взносом менее 20%. Сейчас доля таких кредитов приближается к 45%, и это очень опасный факт, если учитывать, что в 2015 доля таких рискованных ипотечных займов была ниже 10%.

Отмечена тенденция использования потребительских кредитов для первоначальных ипотечных выплат. С 2015 года число таких случаев возросло с 2,1% до 4,5% и, согласно прогнозу, к концу 2019 года эта цифра увеличится до 5%. Это уже считается красной чертой, когда может надуться ипотечный пузырь, а он обычно кончается серьезным ипотечным кризисом. Государство будет вынуждено спасать ситуацию, покрывать убытки частного бизнеса из государственных средств и тем самым де-факто национализировать строительную отрасль, прогнозирует Сергей Стерник.

На тонкой ниточке

Этот сценарий выглядит вполне реалистичным, особенно учитывая, что в том или ином виде он реализовывался во многих странах. Более того, изучение истории банковских неурядиц показывает, что в последнее десятилетие XX и в начале XXI века участились кризисы банковской системы, связанные с резкими изменениями на рынках недвижимости. Это вызвано в первую очередь большой значимостью рынка недвижимости для банковского сектора, что приводит к росту рисков. Если раньше банки работали с недвижимостью весьма консервативно, то в настоящий период они проявляют гораздо больший авантюризм и гораздо меньше осмотрительности. Это характерно для всего мира; в США кредиты под залог недвижимости увеличились к ВВП с 5% в 1960 году до 22,5% в 2016 году.

Банковские кризисы, вызванные недомоганием рынков недвижимости, заставляют государство тратить на санации огромные средства. Так в США на эти цели во время ипотечного кризиса 2008 года было потрачено около 4,5% ВВП.

Знаменитый кризис азиатских тигров также во многом был спровоцирован рынками недвижимости, тогда на них хлынули огромные потоки капитала, породив на нем пузыри. Так стоимость недвижимости в Бангкоке достигала половины размера ВВП Таиланда.

Для России указанные опасности также актуальны, учитывая увеличивающуюся концентрацию активов недвижимости на балансах крупнейших банков, что ведет у них к концентрации рисков, связанных с изменением стоимости недвижимости. А ведь в стране небольшой финансовый сектор, поэтому, если что-то рухнет, то затронет всех. По большому счету у нас все держится на тонкой ниточке. В России большая доля застройщиков, имеющих в портфеле всего один-два проекта. Расчеты показывают: при снижении цен на 15%, 53% проектов оказываются в зоне риска, а половине строительных компаний грозит банкротство. Неизбежное следствие этого процесса – дальнейшая консолидация рынка застройки многоквартирного жилья с сокращением от 30% до 90% количества застройщиков.

По сути дела, то, что происходит сейчас в строительстве, тоже кризис, констатирует Григорий Телешев, аспирант института народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Институциональные изменения на рынке застройки многоквартирного жилья создают для его участников высокую степень неопределенности. При этом происходит перетекание проблемы обманутых дольщиков в банковский сектор, учитывая, что объем обязательного гарантирования по эскроу счетам выше, чем по обычным банковским депозитам на фоне не пропорциональной концентрации финансовых ресурсов.

Неужели этим все и кончится?

События последних лет привели к тому, что рынок недвижимости приобрел сюрреалистические черты, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Законодательно введены эскроу счета, но большинство проектов реализуется по старым схемам. У застройщиков постоянно растет себестоимость, но она не влияет на конечную цену, при этом цена растет на 5-10% в год. Это не уменьшает возникший ажиотаж, который во многом объясняется искусственным пиаром; людей запугивают, что в связи с новыми правилами квартиры подорожают. Многие полагали, что после 1 июля этот повышенный спрос затухнет, но дата прошла, а ничего не изменилось.

Поэтому вопрос о том, что будет дальше, приобретает дополнительную актуальность. Чтобы это понять, надо ответить на ряд вопросов. Как долго ипотека продолжит дешеветь? Что будет с новыми проектами? Доходы не растут, но остается большое число нереализованных лотов.

Сейчас на рынке недвижимости продолжается оттепель, но она способна схлопнуться в любой момент, полагает Олег Репченко, уж очень большие риски накопились в этом секторе.

Ситуация патовая, в девелоперском бизнесе растут риски, цена на недвижимость пока растет, но долго ли продлится этот тренд? Есть опасность, что рано или поздно строительный комплекс государству придется спасать.

Проблема в том, что рынку недвижимости некуда двигаться, он находится на пределе своих возможностей. Платежеспособный спрос стагнирует, даже если ставка по ипотечным кредитам упадет на 1-2 процентных пункта, это мало что изменит. Все факторы, способны оживить рынок, уже отыграны, а новых для роста не возникает.

Сегодня все больше экспертов склоняется к выводу, который еще совсем недавно звучал бы как невероятный: рынок недвижимости, строительный комплекс, прямой дорогой движется в направлении огосударствленности, так как может настать момент, когда он не справится сам со своими проблемами. Если это действительно однажды случится, то будет означать конец всем надеждам когда-нибудь в России решить жилищный вопрос. Пожалуй, это и станет подлинным сюрреалистичным концом эпохи реформ.

Ценовая ситуация и доходность на жилищном рынке городов России. Итоги 2017 года

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, член комитета «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости,

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Ценовая ситуация на жилищном рынке городов России в 2017 году определялась таким основным фактором, как рост нефтяных цен (на 30-40%), позволивший денежным властям снизить ключевую ставку Центробанка до 7,75% и инфляцию до 2,5%, а кредитным организациям – ставку ипотечных кредитов до 9,5-10%. Это привело к рекордному росту объемов и доли ипотечных кредитов в общем объеме финансирования покупок, при том, что душевые доходы населения продолжали снижаться. Как следствие - повсеместное прекращение снижения цен и переход к стагнации (стабилизации на нижнем уровне цикла).

В Москве (рис. 1) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались, и в декабре 2016 снизились до 176,7 тыс. руб./кв. м (за год -3,2%). На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта, но затем цены снижались, с июня 2016 года стабилизировались (снижение в декабре 2016 года за год на 3,7%).

В 2017 году на вторичном и первичном рынке цены предложения были практически стабильны (незначительно колебались), и в декабре составили 210,2 и 179,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Прирост за год составил соответственно -0,1% и -1,8%, за 2 года -3,8% и -1,5%, за три года -7,2% и -16,7%. От верхней точки перед кризисом (на вторичном рынке март 2015, на первичном январь 2015) прирост составил соответственно -14% и -17,1%.

При этом в «Старой» Москве на первичном рынке цены после продолжительного снижения начали в последние три месяца повышаться и составили в декабре 212,6 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке цены в 2017 году повышались, но в последние три месяца несколько снизились и составили в декабре 196,2 тыс. руб./кв. м (рис. 2).

В «Новой» Москве цены стабилизировались с августа-сентября и составили в декабре на первичном рынке 98,4 тыс. руб./кв. м, на вторичном – 109,2 тыс. руб./кв. м (рис.3).

В Московской области на вторичном рынке после длительного снижения цены стабилизировались и составили в декабре 2017 года 81,0 тыс. руб./кв. м. На первичном – после небольшого повышения в мае 2016 года сблизились по уровню с ценами на вторичном рынке и продолжили снижение, но с осени 2016 года также стабилизировались и составили в декабре 2017 года 85,0 тыс. руб./кв. м (рис. 3).

 

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 1

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 2

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Необходимо отметить, что наш прогноз на 2017 год, рассчитанный при цене нефти 40 $/баррель (снижение цен на 3-5%), а также прогнозы остальных московских аналитиков (снижение от 10 до 20%) не подтвердился.

Данные рис. 4 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену, а с апреля по декабрь вновь ниже цен общего предложения. При этом, в соответствии с ранее изученной закономерностью, в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, в третьем повышались, в четвертом наметилась тенденция к общему снижению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис. 5) показывает аналогичные закономерности. В мае-июне 2017 года цены общего предложения и нового предложения и в Новой Москве, и в Мособласти сравнялись, что предвещает стабильность цен в дальнейшем.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 5

В других регионах ценовая динамика на жилищном рынке показана на рис. 6-8.

В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость были достаточно стабильны, а на вторичном рынке даже начали расти (рис. 6). Во Владивостоке цены на вторичном рынке в 2015-2016 годах снижались, в 2017 г. стабилизировались.

 

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 6

В других регионах на вторичном рынке (рис. 7) цены в 2015-2016 годах и до середины 2017 года в основном снижались, во втором полугодии 2017 года – в основном стабилизировались, а в Казани, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Самаре, Иркутске, Тобольске, Ставрополе, Первоуральске началось повышение цен.

 

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 7

По итогам года из 27 городов выборки цены снизились на 4-6% в Сызрани, Тольятти, Ярославле, Нижнем Новгороде, Кемерово, Самаре, на 2-3% в Тюмени, Омске, Шахтах, Ульяновске, Первоуральске, Тюмени, Омске, Ульяновске, на 1-2% в Екатеринбурге, Воронеже, Рязани, Московской области, изменились в пределах +/-1% в Москве, Барнауле, Казани, Санкт-Петербурге, выросли на 1-2,5% в Сургуте, Ставрополе, Новосибирске, Владивостоке, Красноярске, на 5-8,5% в Перми, Иркутске, на 15,7% в Тобольске (табл. 1).

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город		Численность населения, тыс. чел.	Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м			Изменение, %
			12.2015	12.2016	12.2017
1	Тобольск (Тюм. об.)	110,0	44,3	42,6	49,3	+15,7
2	Иркутск	606,1	57,9	52,0	56,4	+8,5
3	Пермь	1013,9	52,7	49,8	49,3	+5,0
4	Красноярск	1017,2	54,8	51,3	52,6	+2,5
5	Владивосток	603,2	96,8	93,8	95,9	+2,2
6	Новосибирск	1523,8	60,4	58,4	59,6	+2,1
7	Ставрополь	412,3	37,6	38,9	39,5	+1,5
8	Сургут (Тюм. об.)	340,0	71,3	69,0	69,8	+1,2
9	Санкт-Петербург	5128,0	103,0	106,0	107,4	+0,8
10	Казань	1176,2	65,3	68,4	68,9	+0,7
11	Барнаул	691,1	46,5	44,0	44,0	0
12	Москва*	11979,5	218,5	212,0	210,2	-0,8
13	Московская обл.**	5800,0	90,9	81,9	81,0	-1,1
15	Рязань	534,8	45,8	44,2	43,7	-1,1
15	Воронеж	1032,4	45,8	44,4	43,6	-1,2
16	Екатеринбург	1429,4	70,7	68,1	67,3	-1,2
17	Первоуральск (Сверд. об.)	125,4	38,6	36,8	36,1	-1,9
18	Ульяновск	638,1	41,2	39,6	38,7	-2,3
19	Шахты (Рост. об.)	237,6	34,8	34,6	33,8	-2,3
20	Омск	1178,1	46,7	44,3	43,2	-2,5
21	Тюмень	657,0	58,9	60,8	59,3	-2,5
22	Самара	1171,7	62,6	62,1	59,6	-4,0
23	Кемерово	540,1	49,1	45,7	44,3	-4,1
24	Нижний Новгород	1266,9	68,4	64,9	62,3	-5,0
25	Ярославль	604,0	53,6	51,3	48,6	-5,3
26	Тольятти (Сам. об.)	719,1	44,8	41,2	39,3	-5,3
27	Сызрань (Сама. обл.)	174,6	42,4	39,0	36,7	-5,9
28	Владимир	350,5	52,7	51,1	н/д	-
29	Смоленск	331,0	46,9	43,4	н/д	-
30	Киров	508,1	47,7	44,1	н/д	-

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 13 городах выборки в 2017 году были разнонаправленными (рис. 8). В декабре по отношению к декабрю прошлого года цены снизились в Самаре (на 13,1%), Кемерово и Санкт-Петербурге (на 1-3%). выросли на 1-2% в Ставрополе, Ярославле, Ростове-на-Дону, Москве, Новосибирске, на 3-4% в Сургуте, Казани, Московской области, на 6-7% в Тюмени и Тобольске (табл. 2).

 

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Красноярск – АН «Аревера-Недвижимость», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 8

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город		Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м			Изменение, %
		12.2015	12.2016	12.2017
1	Тобольск	44,7	46,3	49,3	+6,5
2	Тюмень	55,1	53,4	56,6	+6,0
3	Московская обл.	81,3	81,9	85	+3,8
4	Казань	62,9	66,7	69,1	+3,6
5	Сургут	60,2	61,0	63,2	+3,6
6	Новосибирск	60,4	58,8	59,9	+1,9
7	Москва	216,0	176,7	179,9	+1,8
8	Ростов-на-Дону	50,6	51,3	52,0	+1,4
9	Ярославль	52,9	49,8	50,6	+1,6
10	Ставрополь	34,8	35,9	36,3	+1,1
11	Санкт-Петербург	100,4	101,7	100,6	-1,1
12	Кемерово	42,0	40,7	39,6	-2,7
13	Самара	57,0	53,3	46,3	-13,1
14	Екатеринбург	66,4	63,1	н/д	-
15	Рязань	38,0	38,5	н/д	-
16	Ульяновск	36,4	36,2	н/д	-
17	Омск	42,8	40,5	н/д	-
18	Уфа	57,0	58,3	н/д	-

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижаться, в 2017 году наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению.

На рынке аренды квартир в Москве после снижения в 2015-2016 годах, в 2017 году наблюдается (рис. 9) стабильность средней стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 9

Доход рантье от сдачи в аренду принадлежащей ему квартиры (не требующей инвестирования - приватизированной, унаследованной, давно приобретенной), вычисляемый как сумма арендной платы за 12 предшествующих месяцев (без учета операционных расходов), в 2017 году составил в среднем по Москве 509,1 тыс. руб., в том числе в массовом сегменте 422,4 тыс. руб., в престижном – 1027,5 руб. Относительно предшествующего года он вырос на 1,6%, 1,2% и 0,6% соответственно (рис. 10).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг» по данным ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 10

Доходность инвестиций в недвижимость определяется динамикой объемов поглощения, цен и арендных ставок, а также затратами на строительство объектов недвижимости.

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность инвестиций в дилерские операции, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат, в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной, а в апреле-мае перешла в положительную плоскость и далее колебалась вблизи нуля (рис. 11).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 11

Доходность инвестиций в рентные операции, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной цене квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года. В апреле доходность выросла, но в июне-июле опять снизилась до 2,7%, срок окупаемости 37 лет. В декабре доходность составила 3,2%, срок окупаемости снизился до 31,2 года (рис. 12).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 12

Доходность инвестиций в девелоперские операции (рис. 13), вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи).

 

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 13

В 2012 году доходность выросла до 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства.

В 2017 году в связи с стабилизацией цен, повышением объемов поглощения и несмотря на увеличение объемов строительства доходность относительно себестоимости выросла до 69,5%, а относительно полной (инвестиционной) стоимости перешла в положительную зону и составила +9,3%. Это предвещает дальнейшее увеличение количества вновь строящихся объектов и в перспективе – повышение объемов ввода жилья.

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2017 году она составила до 69,5%, что по общему мнению девелоперов не отражает соотношение их выручки и затрат. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Таким образом, в условиях кризиса в экономике и на рынке недвижимости средняя доходность инвестиций в недвижимость снижалась до отрицательных значений. Вместе с тем, этот индикатор сильно различается по регионам и тем более по отдельным объектам. В 2017 году в Москве среднерыночная доходность перешла в положительную зону и составила 9,3%. Наметившаяся в 2017 году стабилизация рынка может способствовать началу общего роста доходности инвестиций и в других регионах.

Анализ динамики отдельных показателей жилищного рынка дает неоднозначную картину тенденций и перспектив рынка. Его необходимо дополнить сопоставлением различных показателей (индикаторов) с целью определения соотношения спрос/предложение как ключевого фактора ценообразования.

Ниже показаны графики основных индикаторов жилищного рынка Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен. Видно, что на первичном рынке предложение со середины 2015 года росло и оставалось выше спроса, но с сентября 2017 года начало снижаться, при этом спрос в 2016-2017 годах рос и в последние полгода почти сравнялся с предложением и превзошел его. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 14).

 

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

На вторичном рынке предложение незначительно снижалось последние три года, спрос вначале снижался, с конца прошлого года начал повышаться и в последние полгода приблизился к предложении, а в последние даже превысил предложение. Это способствовало стабилизации цен и предвещает возможное их повышение (рис. 15).

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 15

Необходимо отметить, что в ряде публикаций специалистов рынка недвижимости под термином «спрос» понимается «поглощение» (количество сделок), что недопустимо прежде всего для первичного рынка и в какой-то степени для вторичного. В применяемой в настоящем исследовании методологии используется понятие «предъявленный спрос» - это количество покупателей, готовых приобрести жилье на рынке за собственные и заемные средства в течение ближайшего года-полугодия. При этом учитывается, что объем предложения на первичном рынке включает все (почти все) помещения в строящихся домах, не распроданные к текущему месяцу. А механизм продаж таков, что даже при избыточном спросе ежемесячно реализуется 5-10% выставленных на продажу лотов (вышедший на рынок дом распродается за год-полтора). Поэтому соотношение ежемесячного поглощения и предъявленного спроса составляет 0,2-0,3 в зависимости от состояния рынка (на вторичном рынке – 0,3-0,9).

Таким образом, на первичном рынке Москвы в 2017 году объем предложения (вследствие значительного роста объема поглощения) перестал расти и начал снижаться, а объем предъявленного спроса продолжил свой рост, вследствие чего соотношение спрос/предложение перешло в положительную зону, что привело к стабилизации и предвещает начало повышения цен. Аналогичные закономерности наблюдаются и на вторичном рынке.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.02.18.

Ценовая ситуация и доходность на жилищном рынке городов России. Итоги 2017 года

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, член комитета «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости,

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Ценовая ситуация на жилищном рынке городов России в 2017 году определялась таким основным фактором, как рост нефтяных цен (на 30-40%), позволивший денежным властям снизить ключевую ставку Центробанка до 7,75% и инфляцию до 2,5%, а кредитным организациям – ставку ипотечных кредитов до 9,5-10%. Это привело к рекордному росту объемов и доли ипотечных кредитов в общем объеме финансирования покупок, при том, что душевые доходы населения продолжали снижаться. Как следствие - повсеместное прекращение снижения цен и переход к стагнации (стабилизации на нижнем уровне цикла).

В Москве (рис. 1) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались, и в декабре 2016 снизились до 176,7 тыс. руб./кв. м (за год -3,2%). На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта, но затем цены снижались, с июня 2016 года стабилизировались (снижение в декабре 2016 года за год на 3,7%).

В 2017 году на вторичном и первичном рынке цены предложения были практически стабильны (незначительно колебались), и в декабре составили 210,2 и 179,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Прирост за год составил соответственно -0,1% и -1,8%, за 2 года -3,8% и -1,5%, за три года -7,2% и -16,7%. От верхней точки перед кризисом (на вторичном рынке март 2015, на первичном январь 2015) прирост составил соответственно -14% и -17,1%.

При этом в «Старой» Москве на первичном рынке цены после продолжительного снижения начали в последние три месяца повышаться и составили в декабре 212,6 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке цены в 2017 году повышались, но в последние три месяца несколько снизились и составили в декабре 196,2 тыс. руб./кв. м (рис. 2).

В «Новой» Москве цены стабилизировались с августа-сентября и составили в декабре на первичном рынке 98,4 тыс. руб./кв. м, на вторичном – 109,2 тыс. руб./кв. м (рис.3).

В Московской области на вторичном рынке после длительного снижения цены стабилизировались и составили в декабре 2017 года 81,0 тыс. руб./кв. м. На первичном – после небольшого повышения в мае 2016 года сблизились по уровню с ценами на вторичном рынке и продолжили снижение, но с осени 2016 года также стабилизировались и составили в декабре 2017 года 85,0 тыс. руб./кв. м (рис. 3).

 

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 1

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 2

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Необходимо отметить, что наш прогноз на 2017 год, рассчитанный при цене нефти 40 $/баррель (снижение цен на 3-5%), а также прогнозы остальных московских аналитиков (снижение от 10 до 20%) не подтвердился.

Данные рис. 4 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену, а с апреля по декабрь вновь ниже цен общего предложения. При этом, в соответствии с ранее изученной закономерностью, в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, в третьем повышались, в четвертом наметилась тенденция к общему снижению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис. 5) показывает аналогичные закономерности. В мае-июне 2017 года цены общего предложения и нового предложения и в Новой Москве, и в Мособласти сравнялись, что предвещает стабильность цен в дальнейшем.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 5

В других регионах ценовая динамика на жилищном рынке показана на рис. 6-8.

В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость были достаточно стабильны, а на вторичном рынке даже начали расти (рис. 6). Во Владивостоке цены на вторичном рынке в 2015-2016 годах снижались, в 2017 г. стабилизировались.

 

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 6

В других регионах на вторичном рынке (рис. 7) цены в 2015-2016 годах и до середины 2017 года в основном снижались, во втором полугодии 2017 года – в основном стабилизировались, а в Казани, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Самаре, Иркутске, Тобольске, Ставрополе, Первоуральске началось повышение цен.

 

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 7

По итогам года из 27 городов выборки цены снизились на 4-6% в Сызрани, Тольятти, Ярославле, Нижнем Новгороде, Кемерово, Самаре, на 2-3% в Тюмени, Омске, Шахтах, Ульяновске, Первоуральске, Тюмени, Омске, Ульяновске, на 1-2% в Екатеринбурге, Воронеже, Рязани, Московской области, изменились в пределах +/-1% в Москве, Барнауле, Казани, Санкт-Петербурге, выросли на 1-2,5% в Сургуте, Ставрополе, Новосибирске, Владивостоке, Красноярске, на 5-8,5% в Перми, Иркутске, на 15,7% в Тобольске (табл. 1).

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город		Численность населения, тыс. чел.	Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м			Изменение, %
			12.2015	12.2016	12.2017
1	Тобольск (Тюм. об.)	110,0	44,3	42,6	49,3	+15,7
2	Иркутск	606,1	57,9	52,0	56,4	+8,5
3	Пермь	1013,9	52,7	49,8	49,3	+5,0
4	Красноярск	1017,2	54,8	51,3	52,6	+2,5
5	Владивосток	603,2	96,8	93,8	95,9	+2,2
6	Новосибирск	1523,8	60,4	58,4	59,6	+2,1
7	Ставрополь	412,3	37,6	38,9	39,5	+1,5
8	Сургут (Тюм. об.)	340,0	71,3	69,0	69,8	+1,2
9	Санкт-Петербург	5128,0	103,0	106,0	107,4	+0,8
10	Казань	1176,2	65,3	68,4	68,9	+0,7
11	Барнаул	691,1	46,5	44,0	44,0	0
12	Москва*	11979,5	218,5	212,0	210,2	-0,8
13	Московская обл.**	5800,0	90,9	81,9	81,0	-1,1
15	Рязань	534,8	45,8	44,2	43,7	-1,1
15	Воронеж	1032,4	45,8	44,4	43,6	-1,2
16	Екатеринбург	1429,4	70,7	68,1	67,3	-1,2
17	Первоуральск (Сверд. об.)	125,4	38,6	36,8	36,1	-1,9
18	Ульяновск	638,1	41,2	39,6	38,7	-2,3
19	Шахты (Рост. об.)	237,6	34,8	34,6	33,8	-2,3
20	Омск	1178,1	46,7	44,3	43,2	-2,5
21	Тюмень	657,0	58,9	60,8	59,3	-2,5
22	Самара	1171,7	62,6	62,1	59,6	-4,0
23	Кемерово	540,1	49,1	45,7	44,3	-4,1
24	Нижний Новгород	1266,9	68,4	64,9	62,3	-5,0
25	Ярославль	604,0	53,6	51,3	48,6	-5,3
26	Тольятти (Сам. об.)	719,1	44,8	41,2	39,3	-5,3
27	Сызрань (Сама. обл.)	174,6	42,4	39,0	36,7	-5,9
28	Владимир	350,5	52,7	51,1	н/д	-
29	Смоленск	331,0	46,9	43,4	н/д	-
30	Киров	508,1	47,7	44,1	н/д	-

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 13 городах выборки в 2017 году были разнонаправленными (рис. 8). В декабре по отношению к декабрю прошлого года цены снизились в Самаре (на 13,1%), Кемерово и Санкт-Петербурге (на 1-3%). выросли на 1-2% в Ставрополе, Ярославле, Ростове-на-Дону, Москве, Новосибирске, на 3-4% в Сургуте, Казани, Московской области, на 6-7% в Тюмени и Тобольске (табл. 2).

 

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Красноярск – АН «Аревера-Недвижимость», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 8

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город		Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м			Изменение, %
		12.2015	12.2016	12.2017
1	Тобольск	44,7	46,3	49,3	+6,5
2	Тюмень	55,1	53,4	56,6	+6,0
3	Московская обл.	81,3	81,9	85	+3,8
4	Казань	62,9	66,7	69,1	+3,6
5	Сургут	60,2	61,0	63,2	+3,6
6	Новосибирск	60,4	58,8	59,9	+1,9
7	Москва	216,0	176,7	179,9	+1,8
8	Ростов-на-Дону	50,6	51,3	52,0	+1,4
9	Ярославль	52,9	49,8	50,6	+1,6
10	Ставрополь	34,8	35,9	36,3	+1,1
11	Санкт-Петербург	100,4	101,7	100,6	-1,1
12	Кемерово	42,0	40,7	39,6	-2,7
13	Самара	57,0	53,3	46,3	-13,1
14	Екатеринбург	66,4	63,1	н/д	-
15	Рязань	38,0	38,5	н/д	-
16	Ульяновск	36,4	36,2	н/д	-
17	Омск	42,8	40,5	н/д	-
18	Уфа	57,0	58,3	н/д	-

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижаться, в 2017 году наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению.

На рынке аренды квартир в Москве после снижения в 2015-2016 годах, в 2017 году наблюдается (рис. 9) стабильность средней стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 9

Доход рантье от сдачи в аренду принадлежащей ему квартиры (не требующей инвестирования - приватизированной, унаследованной, давно приобретенной), вычисляемый как сумма арендной платы за 12 предшествующих месяцев (без учета операционных расходов), в 2017 году составил в среднем по Москве 509,1 тыс. руб., в том числе в массовом сегменте 422,4 тыс. руб., в престижном – 1027,5 руб. Относительно предшествующего года он вырос на 1,6%, 1,2% и 0,6% соответственно (рис. 10).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг» по данным ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 10

Доходность инвестиций в недвижимость определяется динамикой объемов поглощения, цен и арендных ставок, а также затратами на строительство объектов недвижимости.

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность инвестиций в дилерские операции, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат, в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной, а в апреле-мае перешла в положительную плоскость и далее колебалась вблизи нуля (рис. 11).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 11

Доходность инвестиций в рентные операции, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной цене квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года. В апреле доходность выросла, но в июне-июле опять снизилась до 2,7%, срок окупаемости 37 лет. В декабре доходность составила 3,2%, срок окупаемости снизился до 31,2 года (рис. 12).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 12

Доходность инвестиций в девелоперские операции (рис. 13), вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи).

 

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 13

В 2012 году доходность выросла до 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства.

В 2017 году в связи с стабилизацией цен, повышением объемов поглощения и несмотря на увеличение объемов строительства доходность относительно себестоимости выросла до 69,5%, а относительно полной (инвестиционной) стоимости перешла в положительную зону и составила +9,3%. Это предвещает дальнейшее увеличение количества вновь строящихся объектов и в перспективе – повышение объемов ввода жилья.

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2017 году она составила до 69,5%, что по общему мнению девелоперов не отражает соотношение их выручки и затрат. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Таким образом, в условиях кризиса в экономике и на рынке недвижимости средняя доходность инвестиций в недвижимость снижалась до отрицательных значений. Вместе с тем, этот индикатор сильно различается по регионам и тем более по отдельным объектам. В 2017 году в Москве среднерыночная доходность перешла в положительную зону и составила 9,3%. Наметившаяся в 2017 году стабилизация рынка может способствовать началу общего роста доходности инвестиций и в других регионах.

Анализ динамики отдельных показателей жилищного рынка дает неоднозначную картину тенденций и перспектив рынка. Его необходимо дополнить сопоставлением различных показателей (индикаторов) с целью определения соотношения спрос/предложение как ключевого фактора ценообразования.

Ниже показаны графики основных индикаторов жилищного рынка Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен. Видно, что на первичном рынке предложение со середины 2015 года росло и оставалось выше спроса, но с сентября 2017 года начало снижаться, при этом спрос в 2016-2017 годах рос и в последние полгода почти сравнялся с предложением и превзошел его. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 14).

 

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

На вторичном рынке предложение незначительно снижалось последние три года, спрос вначале снижался, с конца прошлого года начал повышаться и в последние полгода приблизился к предложении, а в последние даже превысил предложение. Это способствовало стабилизации цен и предвещает возможное их повышение (рис. 15).

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 15

Необходимо отметить, что в ряде публикаций специалистов рынка недвижимости под термином «спрос» понимается «поглощение» (количество сделок), что недопустимо прежде всего для первичного рынка и в какой-то степени для вторичного. В применяемой в настоящем исследовании методологии используется понятие «предъявленный спрос» - это количество покупателей, готовых приобрести жилье на рынке за собственные и заемные средства в течение ближайшего года-полугодия. При этом учитывается, что объем предложения на первичном рынке включает все (почти все) помещения в строящихся домах, не распроданные к текущему месяцу. А механизм продаж таков, что даже при избыточном спросе ежемесячно реализуется 5-10% выставленных на продажу лотов (вышедший на рынок дом распродается за год-полтора). Поэтому соотношение ежемесячного поглощения и предъявленного спроса составляет 0,2-0,3 в зависимости от состояния рынка (на вторичном рынке – 0,3-0,9).

Таким образом, на первичном рынке Москвы в 2017 году объем предложения (вследствие значительного роста объема поглощения) перестал расти и начал снижаться, а объем предъявленного спроса продолжил свой рост, вследствие чего соотношение спрос/предложение перешло в положительную зону, что привело к стабилизации и предвещает начало повышения цен. Аналогичные закономерности наблюдаются и на вторичном рынке.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.02.18.

Жилищный рынок городов России в 3 квартале 2017 года

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости (САЭРН),

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Настоящее исследование продолжает серию ранее опубликованных квартальных обзоров состояния и тенденций жилищного рынка городов России (http://realtymarket.ru/analiti-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Sternik-S.G.-Vityazeva-O.-.-Rinok-jiloi-nedvijimosti-gorodov-Rossii-v-2017-godu-nametilas-stabilizaciya-no-i-spad-prodoljaetsya.html,

http://realtymarket.ru/monitoring/Ot-et-Komiteta-po-analitike-i-konsaltingu-MAR-Jilishnii-rinok-gorodov-Rossii-v-1-polugodii-2017-goda-stagnaciya-nadolgo-..html).

Для удобства чтения обзор разбит на 4 части.

Часть 1. Макроэкономические условия развития

рынка недвижимости: состояние и перспективы

В экономике РФ в 3 квартале 2017 года отмечено закрепление макроэкономической стабильности и даже начало устойчивого роста ВВП (более 2%). Этому способствовало оздоровление сырьевых рынков и стабильные цены на нефть (53-56 $/баррель) как следствие соглашения ОПЕК+, укрепление рубля (56-60 руб./доллар) и другие положительные тенденции в экономике РФ, например, опережающий ростом сельхозпроизводства, снижение инфляции (менее 4% в годовом исчислении) и ключевой ставки Центробанка (до 8,25%), а также ставок кредитования предприятий и населения. В результате на конец года ожидается рост индекса ВВП (относительно 2007 года) с 1,126 в 2014 году после падения до 1,082 и 1,074 в 2015 и 2016 годах до 1,095 в 2017 году (рис. 1).

Вместе с тем, ЦБ РФ считает, что экономический рост в России приближается к потенциальному уровню. По оценкам регулятора, по итогам года ВВП страны вырастет на 1,3−1,8%. Остается ряд ограничений роста, в частности — нехватка рабочей силы.

Одним из ограничений является ситуация на рынке труда, где уже наблюдаются признаки дефицита кадров в отдельных сегментах. В дальнейшем темп роста ВВП выше 1,5−2% в год будет достижим при условии проведения структурных преобразований, считают в ЦБ РФ. Кадровый дефицит не в последнюю очередь связан с низкими зарплатами. Высококвалифицированные сотрудники часто предпочитают работать в странах, где им могут заплатить больше. Например, только недавно СМИ писали чуть ли не о массовой миграции российских пилотов за рубеж.

Источник: Росстат.

Рис. 1

Минэкономразвития, в свою очередь, допускает, что в этом году рост ВВП может даже превысить 2%. Однако и здесь говорят об опасности кадрового дефицита. Глава МЭР  заявил, что с начала нынешнего года число безработных сократилось на 400 тыс. человек, несмотря на то, что занятость в сельском хозяйстве из-за холодной погоды продолжает снижаться. Хотя активный рост экономики увеличивает спрос на труд, из-за демографических причин предложение ограниченно.

В финансовых ведомствах видят в этом не только демографическую опасность. По мнению ЦБ и МЭР, нехватка рабочих рук приведет к тому, что работодатели вынуждены будут и дальше повышать зарплаты, чтобы удержать работников. Компенсации начнут расти быстрее, чем производительность труда. Это, в свою очередь, приведет к инфляции. Поэтому сначала нужно увеличивать производительность, а потом уже поднимать выплаты.

Демографы, впрочем, говорят о том, что потенциальная инфляция — далеко не главная проблема. Дело в том, что сейчас на рынок труда выходит малочисленное поколение 90-х годов рождения. И есть опасность, что оно не сможет закрыть потребность трудового рынка в кадрах, если экономика начнет бурно развиваться. Однако при проведении структурных реформ, в том числе — и на рынке труда, эту проблему в ближайшие годы удастся избежать. Тем более, что поколение 90-х начало выходить на рынок еще пять лет назад. И пока критического кадрового дефицита не наблюдается.

Тем не менее, если демографическая ситуация в стране кардинально не изменится, то кризис на рынке труда все же возникнет. Только немного позже — через десятилетие.

Еще один из неблагоприятных моментов — это опубликованные данные ОЭСР по производительности труда, которые в России (23,2 долл. за человеко-час) оказалась намного хуже американских (65 долл.), европейских (55 долл.). Они даже меньше Латвии, Польши и лишь сопоставимы с чилийским и мексиканским уровнем.

Оценивая современную экономическую ситуацию, Ректор РАНХиГС В. Мау обращает внимание на ее специфические черты, которые иногда называют «новой нормальностью» (Владимир Мау: «Богатство начинает измеряться не рабочим, а свободным временем». – Российская экономика в 2016 году. Тенденции и перспективы. (Выпуск 38). - Институт Гайдара, 2017).

Во-первых, в отличие от 200 лет предыдущих кризисов (а современные капиталистические кризисы существуют с 1825 г.) мы столкнулись с ситуацией, когда остановка спада автоматически не трансформируется в начало роста. Вместо роста может начаться период стагнации. Причем, как показывает опыт Японии, эта стагнация может длиться не годы, а десятилетия. И если поначалу эту стагнацию объясняли то ли ошибочной макроэкономической политикой, то ли особенностями японского национального характера, то теперь мы понимаем, что все гораздо сложнее. Мы видим, что в настоящее время сформировались некоторые механизмы торможения – факторы, которые препятствуют экономическому росту.

В 2015–2016 гг. в России было популярно обсуждать проблему «достижения экономикой дна». Эта дискуссия имела бы смысл только в том случае, если, достигнув дна, экономика начала расти. Но теперь мы знаем, что остановка спада не обязательно ведет к росту. Она может оставаться на этом дне, колебаться плюс-минус 0,5%, даже плюс-минус 1%. Здесь мы подходим, пожалуй, к самой интересной теме для современных экономистов – проблеме реального экономического роста.

Во-вторых, В. Мау подчеркивает, что макроэкономические манипуляции не ведут к автоматическому экономическому росту. Смягчение денежной политики или, напротив, ее ужесточение, бюджетное стимулирование – все это может смягчать кризис, не допустить развертывания его тяжелых форм, но не ведет к устойчивому экономическому росту. Мы видим ситуации с низкой или отрицательной процентной ставкой без экономического роста. Или с высокой процентной ставкой и антиинфляционной политикой без экономического роста. Макроэкономические манипуляции, будучи потенциально важным инструментом решения антикризисных задач, не становятся драйверами экономического роста. Для возобновления роста нужны дополнительные меры институционального и структурного характера.

По мнению В. Мау, причины экономического торможения кроются и на стороне предложения, и на стороне спроса.

Особенности предложения отражают характер новых технологий. Дело в том, что прогресс достиг такой скорости и такой непредсказуемости, что долгосрочные инвестиции, похоже, становятся исключительно рискованными. Высокоскоростная железная дорога может быть неэффективна не потому, что окажется слишком дорогой и в производстве, и в эксплуатации – с этим можно было бы как-то справиться. Но проблема в том, что даже если при начале строительства ее проект будет считаться самым передовым, к вводу в эксплуатацию он окажется безнадежно устаревшим.

Современные технологии ведут к революционной трансформации экономической модели современного общества, требуют выработки принципиально новой экономической доктрины. И один из элементов этой доктрины – мир уходит от модели длинных инвестиций. Это связано как с резким ускорением внедрения инноваций, так и с появлением возможностей обходиться без масштабных инвестиций в отраслях, которые еще недавно требовали огромных и долгосрочных вложений.

В этой ситуации инвесторы не понимают, куда можно инвестировать, чтобы получить адекватную отдачу на капитал. Понятно, что это тормозит предложение, а значит, и экономический рост.

Есть и проблемы на стороне спроса. В условиях ожиданий революционных потрясений на рынке труда и сохраняющейся на протяжении в развитых странах уже почти десятилетия низкой инфляции люди предпочитают сберегать деньги, а не расходовать их. Понятно, что это также не способствует росту инвестиционной активности.

Впрочем, отмечает В Мау, мы вообще плохо понимаем, что происходит с экономической динамикой. Что отражает показатель экономического роста (или рост ВВП)? Разработанный в годы Великой депрессии, он должен был быть синтетическим показателем роста благосостояния. И он выполнял эту функцию на протяжении восьмидесяти лет. Рост ВВП означал повышение занятости, зарплат, качества жизни. Теперь же, похоже, на наших глазах происходит разрыв динамики ВВП и динамики благосостояния.

В. Мау отмечает еще один серьезный аспект экономической ситуации в России, связанный с искусственным сдерживанием безработицы, поддержкой неэффективных предприятий: «Я вижу серьезный риск в отсутствии созидательного разрушения. Хотя, честно говоря, не понимаю, что здесь можно сделать. Я не знаю, где найти баланс между банкротством неэффективных предприятий и социально-политической стабильностью. Но найти этот баланс политики должны. Это реальная важная проблема.»

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов показана на рис. 2.

Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,32. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,46 и 1,60. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,59.

В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост - увеличились на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. В феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г. произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,5% (рис. 3). В мае по обновленным данным снижение составило 0,1% (вместо ранее опубликованных 0,4%). В июне 2017 года индекс реальных располагаемых доходов населения к аналогичному месяцу предыдущего года составил 100%. Всего за 1 полугодие снижение составило 1,4%.

В июле 2017 года реальные доходы населения оказались на 0,9% ниже, чем в аналогичном периоде годом ранее. В августе нулевое снижение на фоне инфляции в 4,4% дало основания надеяться на прекращение затяжного падения реальных располагаемых доходов населения. Однако поступившая статистика приводит к неутешительному вердикту: реальные располагаемые доходы не желают расти уже 33 месяца подряд за исключением января 2017 года, когда произошла выплата единовременного пособия пенсионерам. Суммарно в  январе—сентябре 2017 года они снизились на 1,2% по сравнению с январем-сентябрем 2016 года (рис. 3).

Источник: ЕРЗ по данным Росстата

Рис. 3. Динамика изменения индексов роста реальных располагаемых доходов населения (к тому же периоду прошлого года)

Таким образом, в 2016-2017 году на фоне общей стабилизации и даже начала роста экономики РФ в ней наблюдались негативные явления. При этом пик кризиса оказался пройден год назад, но перспективы начала восстановления с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: продолжается снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые - снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2014 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 4).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4. Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Таким образом, из общетеоретических положений следует, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ. Однако этот рост не будет быстрым, его темпы сохранятся на уровне 2-3%. Такое явление в экономике и на рынке недвижимости может быть охарактеризовано как стагнация.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.11.17.

Жилищный рынок городов России в 3 квартале 2017 года

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости (САЭРН),

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Настоящее исследование продолжает серию ранее опубликованных квартальных обзоров состояния и тенденций жилищного рынка городов России (http://realtymarket.ru/analiti-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Sternik-S.G.-Vityazeva-O.-.-Rinok-jiloi-nedvijimosti-gorodov-Rossii-v-2017-godu-nametilas-stabilizaciya-no-i-spad-prodoljaetsya.html,

http://realtymarket.ru/monitoring/Ot-et-Komiteta-po-analitike-i-konsaltingu-MAR-Jilishnii-rinok-gorodov-Rossii-v-1-polugodii-2017-goda-stagnaciya-nadolgo-..html).

Для удобства чтения обзор разбит на 4 части.

Часть 1. Макроэкономические условия развития

рынка недвижимости: состояние и перспективы

В экономике РФ в 3 квартале 2017 года отмечено закрепление макроэкономической стабильности и даже начало устойчивого роста ВВП (более 2%). Этому способствовало оздоровление сырьевых рынков и стабильные цены на нефть (53-56 $/баррель) как следствие соглашения ОПЕК+, укрепление рубля (56-60 руб./доллар) и другие положительные тенденции в экономике РФ, например, опережающий ростом сельхозпроизводства, снижение инфляции (менее 4% в годовом исчислении) и ключевой ставки Центробанка (до 8,25%), а также ставок кредитования предприятий и населения. В результате на конец года ожидается рост индекса ВВП (относительно 2007 года) с 1,126 в 2014 году после падения до 1,082 и 1,074 в 2015 и 2016 годах до 1,095 в 2017 году (рис. 1).

Вместе с тем, ЦБ РФ считает, что экономический рост в России приближается к потенциальному уровню. По оценкам регулятора, по итогам года ВВП страны вырастет на 1,3−1,8%. Остается ряд ограничений роста, в частности — нехватка рабочей силы.

Одним из ограничений является ситуация на рынке труда, где уже наблюдаются признаки дефицита кадров в отдельных сегментах. В дальнейшем темп роста ВВП выше 1,5−2% в год будет достижим при условии проведения структурных преобразований, считают в ЦБ РФ. Кадровый дефицит не в последнюю очередь связан с низкими зарплатами. Высококвалифицированные сотрудники часто предпочитают работать в странах, где им могут заплатить больше. Например, только недавно СМИ писали чуть ли не о массовой миграции российских пилотов за рубеж.

Источник: Росстат.

Рис. 1

Минэкономразвития, в свою очередь, допускает, что в этом году рост ВВП может даже превысить 2%. Однако и здесь говорят об опасности кадрового дефицита. Глава МЭР  заявил, что с начала нынешнего года число безработных сократилось на 400 тыс. человек, несмотря на то, что занятость в сельском хозяйстве из-за холодной погоды продолжает снижаться. Хотя активный рост экономики увеличивает спрос на труд, из-за демографических причин предложение ограниченно.

В финансовых ведомствах видят в этом не только демографическую опасность. По мнению ЦБ и МЭР, нехватка рабочих рук приведет к тому, что работодатели вынуждены будут и дальше повышать зарплаты, чтобы удержать работников. Компенсации начнут расти быстрее, чем производительность труда. Это, в свою очередь, приведет к инфляции. Поэтому сначала нужно увеличивать производительность, а потом уже поднимать выплаты.

Демографы, впрочем, говорят о том, что потенциальная инфляция — далеко не главная проблема. Дело в том, что сейчас на рынок труда выходит малочисленное поколение 90-х годов рождения. И есть опасность, что оно не сможет закрыть потребность трудового рынка в кадрах, если экономика начнет бурно развиваться. Однако при проведении структурных реформ, в том числе — и на рынке труда, эту проблему в ближайшие годы удастся избежать. Тем более, что поколение 90-х начало выходить на рынок еще пять лет назад. И пока критического кадрового дефицита не наблюдается.

Тем не менее, если демографическая ситуация в стране кардинально не изменится, то кризис на рынке труда все же возникнет. Только немного позже — через десятилетие.

Еще один из неблагоприятных моментов — это опубликованные данные ОЭСР по производительности труда, которые в России (23,2 долл. за человеко-час) оказалась намного хуже американских (65 долл.), европейских (55 долл.). Они даже меньше Латвии, Польши и лишь сопоставимы с чилийским и мексиканским уровнем.

Оценивая современную экономическую ситуацию, Ректор РАНХиГС В. Мау обращает внимание на ее специфические черты, которые иногда называют «новой нормальностью» (Владимир Мау: «Богатство начинает измеряться не рабочим, а свободным временем». – Российская экономика в 2016 году. Тенденции и перспективы. (Выпуск 38). - Институт Гайдара, 2017).

Во-первых, в отличие от 200 лет предыдущих кризисов (а современные капиталистические кризисы существуют с 1825 г.) мы столкнулись с ситуацией, когда остановка спада автоматически не трансформируется в начало роста. Вместо роста может начаться период стагнации. Причем, как показывает опыт Японии, эта стагнация может длиться не годы, а десятилетия. И если поначалу эту стагнацию объясняли то ли ошибочной макроэкономической политикой, то ли особенностями японского национального характера, то теперь мы понимаем, что все гораздо сложнее. Мы видим, что в настоящее время сформировались некоторые механизмы торможения – факторы, которые препятствуют экономическому росту.

В 2015–2016 гг. в России было популярно обсуждать проблему «достижения экономикой дна». Эта дискуссия имела бы смысл только в том случае, если, достигнув дна, экономика начала расти. Но теперь мы знаем, что остановка спада не обязательно ведет к росту. Она может оставаться на этом дне, колебаться плюс-минус 0,5%, даже плюс-минус 1%. Здесь мы подходим, пожалуй, к самой интересной теме для современных экономистов – проблеме реального экономического роста.

Во-вторых, В. Мау подчеркивает, что макроэкономические манипуляции не ведут к автоматическому экономическому росту. Смягчение денежной политики или, напротив, ее ужесточение, бюджетное стимулирование – все это может смягчать кризис, не допустить развертывания его тяжелых форм, но не ведет к устойчивому экономическому росту. Мы видим ситуации с низкой или отрицательной процентной ставкой без экономического роста. Или с высокой процентной ставкой и антиинфляционной политикой без экономического роста. Макроэкономические манипуляции, будучи потенциально важным инструментом решения антикризисных задач, не становятся драйверами экономического роста. Для возобновления роста нужны дополнительные меры институционального и структурного характера.

По мнению В. Мау, причины экономического торможения кроются и на стороне предложения, и на стороне спроса.

Особенности предложения отражают характер новых технологий. Дело в том, что прогресс достиг такой скорости и такой непредсказуемости, что долгосрочные инвестиции, похоже, становятся исключительно рискованными. Высокоскоростная железная дорога может быть неэффективна не потому, что окажется слишком дорогой и в производстве, и в эксплуатации – с этим можно было бы как-то справиться. Но проблема в том, что даже если при начале строительства ее проект будет считаться самым передовым, к вводу в эксплуатацию он окажется безнадежно устаревшим.

Современные технологии ведут к революционной трансформации экономической модели современного общества, требуют выработки принципиально новой экономической доктрины. И один из элементов этой доктрины – мир уходит от модели длинных инвестиций. Это связано как с резким ускорением внедрения инноваций, так и с появлением возможностей обходиться без масштабных инвестиций в отраслях, которые еще недавно требовали огромных и долгосрочных вложений.

В этой ситуации инвесторы не понимают, куда можно инвестировать, чтобы получить адекватную отдачу на капитал. Понятно, что это тормозит предложение, а значит, и экономический рост.

Есть и проблемы на стороне спроса. В условиях ожиданий революционных потрясений на рынке труда и сохраняющейся на протяжении в развитых странах уже почти десятилетия низкой инфляции люди предпочитают сберегать деньги, а не расходовать их. Понятно, что это также не способствует росту инвестиционной активности.

Впрочем, отмечает В Мау, мы вообще плохо понимаем, что происходит с экономической динамикой. Что отражает показатель экономического роста (или рост ВВП)? Разработанный в годы Великой депрессии, он должен был быть синтетическим показателем роста благосостояния. И он выполнял эту функцию на протяжении восьмидесяти лет. Рост ВВП означал повышение занятости, зарплат, качества жизни. Теперь же, похоже, на наших глазах происходит разрыв динамики ВВП и динамики благосостояния.

В. Мау отмечает еще один серьезный аспект экономической ситуации в России, связанный с искусственным сдерживанием безработицы, поддержкой неэффективных предприятий: «Я вижу серьезный риск в отсутствии созидательного разрушения. Хотя, честно говоря, не понимаю, что здесь можно сделать. Я не знаю, где найти баланс между банкротством неэффективных предприятий и социально-политической стабильностью. Но найти этот баланс политики должны. Это реальная важная проблема.»

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов показана на рис. 2.

Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,32. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,46 и 1,60. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,59.

В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост - увеличились на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. В феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г. произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,5% (рис. 3). В мае по обновленным данным снижение составило 0,1% (вместо ранее опубликованных 0,4%). В июне 2017 года индекс реальных располагаемых доходов населения к аналогичному месяцу предыдущего года составил 100%. Всего за 1 полугодие снижение составило 1,4%.

В июле 2017 года реальные доходы населения оказались на 0,9% ниже, чем в аналогичном периоде годом ранее. В августе нулевое снижение на фоне инфляции в 4,4% дало основания надеяться на прекращение затяжного падения реальных располагаемых доходов населения. Однако поступившая статистика приводит к неутешительному вердикту: реальные располагаемые доходы не желают расти уже 33 месяца подряд за исключением января 2017 года, когда произошла выплата единовременного пособия пенсионерам. Суммарно в  январе—сентябре 2017 года они снизились на 1,2% по сравнению с январем-сентябрем 2016 года (рис. 3).

Источник: ЕРЗ по данным Росстата

Рис. 3. Динамика изменения индексов роста реальных располагаемых доходов населения (к тому же периоду прошлого года)

Таким образом, в 2016-2017 году на фоне общей стабилизации и даже начала роста экономики РФ в ней наблюдались негативные явления. При этом пик кризиса оказался пройден год назад, но перспективы начала восстановления с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: продолжается снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые - снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2014 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 4).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4. Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Таким образом, из общетеоретических положений следует, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ. Однако этот рост не будет быстрым, его темпы сохранятся на уровне 2-3%. Такое явление в экономике и на рынке недвижимости может быть охарактеризовано как стагнация.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.11.17.

Рынок жилой недвижимости городов россии в 1 квартале 2017 года:

Москва и область разошлись в тенденциях

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления экономики, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП за квартал вырос на 0,4%, экспортная цена нефти держалась на уровне 50-55 $/баррель, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция составила 4,3%. Реальные располагаемые доходы населения в России за 2 месяца 2017 г. впервые за 2 года показали рост - данный показатель увеличился на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако этот рост может носить временный характер, связанный с разовой выплатой пенсионерам в январе.

В то же время последние опубликованные данные Росстата показывают падение промышленного производства в стране на 0,3% за январь-февраль 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в основной капитал также продолжают сокращаться. Оборот розничной торговли, как один из показателей потребления, тоже снизился (-2,5% с начала года), хотя и наблюдается замедление темпов спада. Для сравнения, за весь 2016 г. спад составил 5,9%. Объем платных услуг населению тоже снизился (-0,2%).

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Динамика сделок на первичном рынке Москвы показана на рис. 1.

 

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 1

В 1 квартале 2017 года объем сделок на первичном рынке (количество зарегистрированных ДДУ) оказался хотя и ниже 4 квартала 2016 года, но стал рекордным для аналогичного периода прошлых лет – на 68% больше прошедшего года.

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 2): снижение до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года, на 17% меньше прошедшего года.

Причину таких ножниц эксперты видят в продолжающемся оттоке спроса на подешевевший первичный рынок Москвы.

 

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 2

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 3).

 

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 3

В 1 квартале количество объем поглощения на первичном рынке составил 27,8 тыс. шт., снизившись относительно аналогичного периода прошлого года на 13,3%. Это связано с продолжающемся оттоком покупателей на рынок Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 4. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 кв. 2016 года и снизилась до 32% в 1 квартале 2017 года.

Рис. 4

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 5) рост предложения произошел с апреля-мая и до конца 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц). В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда. В 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения снизился до 42,5 тыс. – до уровня начала 2015 года. Это связано, по мнению экспертов, с снятием квартир с продажи в условиях низкого спроса.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс., а затем в декабре – до 48,7 тыс., а в 1 квартале 2017 года составило рекордные 50,4 тыс. Это произошло за счет выхода на рынок новых проектов, даже несмотря на рост объемов поглощения.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 5

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 6) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс. После сезонного снижения в январе-феврале он вырос в марте, и среднемесячный объем предложения в 1 квартале 2017 года составил 47,0 тыс.

На первичном рынке увеличение объема предложения происходило плавно в течение 2015 года (с 78 тыс. до 86,6 тыс. в октябре), затем началось снижение (до 63,9 тыс. в декабре 2016 года), и в 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения составил 59,7 тыс. шт. Такая динамика обусловлена постепенным снижением объемов нового строительства при снижающемся объеме поглощения.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 6

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 7) на первичном и вторичном рынке в январе-феврале 2017 года цены несколько снизились, но в марте выросли и достигли 175,7 и 209,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на рынке жилой недвижимости Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).

 

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 7

При этом стабилизировались (а в марте даже повысились) цены на вторичном и первичном рынке в «Старой» Москве (рис. 8), а также в Московской области, но в «Новой» Москве снижение еще продолжается (рис. 9).

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 8

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 9

Данные рис. 10 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену. При этом в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, а в третьем наметилась тенденция к общему повышению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 10

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис.11) показывает аналогичные закономерности, за исключением 1 квартала 2017 года в Новой Москве – цены нового предложения ниже цен общего предложения, что предвещает их дальнейшее снижение.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 11

В Санкт-Петербурге (рис. 12) на первичном рынке цены предложения жилой недвижимости в декабре 2016 года составили 103,5 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года цены снизились на 2%.

На вторичном рынке цены в декабре 2016 года повысились до 106,0 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года также снизились на 2%.

Во Владивостоке на вторичном рынке в 1 квартале 2017 года цены выросли с 93,8 до 94,7 руб./кв. м (на 1%).

 

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 12

В других регионах ситуация складывалась аналогично (рис 13).

На вторичном рынке (рис. 13) в 1 квартале 2017 года наблюдается дальнейшее снижение цен в Сургуте, Екатеринбурге, Тюмени, Казани, Ярославле, Перми, Тольятти, Ульяновске, Воронеже, стабилизация цен в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Красноярске, Смоленске, Тобольске, Сызрани, Ставрополе, Первоуральске, Шахтах, повышение цен в Самаре, Ижевске.

 

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 13

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 18 городах выборки были разнонаправленными (рис. 14). В 1 квартале 2017 года цены снижались в Сургуте, Тюмени, Самаре, Ярославле, Кемерово, Ульяновске, Ставрополе, были стабильны в Екатеринбурге, Новосибирске, Тобольске, поднимались в Казани, были стабильны в Ростове-на-Дону.

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 14

На рынке аренды квартир в Москве в 1 квартале 2017 года наблюдалась (рис. 15) стабильность стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 15

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной (рис. 16).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 16

Доходность рентных операций, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года (рис. 17).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 17

Сопоставление различных показателей рынка жилой недвижимости Москвы

Ниже показаны графики основных индикаторов рынка жилой недвижимости Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен.

Видно, что на первичном рынке предложение остается выше спроса, хотя и снижается, при этом в марте спрос вырос и почти сравнялся с предложением. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 18).

 

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 18

На вторичном рынке спрос превышает предложение уже 3-4 месяца, что говорит о возможном начале роста цен (рис. 19).

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 19

Сопоставление прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы на 2017 год с фактическими данными 1 квартала

На рис. 20 показаны динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке Москвы.

 

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 20

Видно, что в январе-феврале фактические данные точно совпали с прогнозом. Но в марте наметилось отклонение, которое может быть подтверждено или опровергнуто по итогам апреля-мая.

Таким образом, на рынке жилой недвижимости России в большинстве городов выборки продолжается плавное снижение цен предложения. В Московском регионе тенденции между Москвой и Мособластью разошлись: в Москве на первичном рынке объем поглощения в 1 квартале 2017 года вырос относительно того же периода прошлого года, в области – снизился. На вторичном рынке и в Москве, и в области объем поглощения снизился. Цены предложения на первичном и вторичном рынке Москвы и области стабилизировались и в марте даже выросли. Прогноз дальнейшего снижения цен пока сохраняется.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева.

06.05.17.

Рынок жилой недвижимости городов россии в 1 квартале 2017 года:

Москва и область разошлись в тенденциях

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления экономики, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП за квартал вырос на 0,4%, экспортная цена нефти держалась на уровне 50-55 $/баррель, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция составила 4,3%. Реальные располагаемые доходы населения в России за 2 месяца 2017 г. впервые за 2 года показали рост - данный показатель увеличился на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако этот рост может носить временный характер, связанный с разовой выплатой пенсионерам в январе.

В то же время последние опубликованные данные Росстата показывают падение промышленного производства в стране на 0,3% за январь-февраль 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в основной капитал также продолжают сокращаться. Оборот розничной торговли, как один из показателей потребления, тоже снизился (-2,5% с начала года), хотя и наблюдается замедление темпов спада. Для сравнения, за весь 2016 г. спад составил 5,9%. Объем платных услуг населению тоже снизился (-0,2%).

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Динамика сделок на первичном рынке Москвы показана на рис. 1.

 

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 1

В 1 квартале 2017 года объем сделок на первичном рынке (количество зарегистрированных ДДУ) оказался хотя и ниже 4 квартала 2016 года, но стал рекордным для аналогичного периода прошлых лет – на 68% больше прошедшего года.

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 2): снижение до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года, на 17% меньше прошедшего года.

Причину таких ножниц эксперты видят в продолжающемся оттоке спроса на подешевевший первичный рынок Москвы.

 

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 2

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 3).

 

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 3

В 1 квартале количество объем поглощения на первичном рынке составил 27,8 тыс. шт., снизившись относительно аналогичного периода прошлого года на 13,3%. Это связано с продолжающемся оттоком покупателей на рынок Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 4. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 кв. 2016 года и снизилась до 32% в 1 квартале 2017 года.

Рис. 4

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 5) рост предложения произошел с апреля-мая и до конца 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц). В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда. В 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения снизился до 42,5 тыс. – до уровня начала 2015 года. Это связано, по мнению экспертов, с снятием квартир с продажи в условиях низкого спроса.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс., а затем в декабре – до 48,7 тыс., а в 1 квартале 2017 года составило рекордные 50,4 тыс. Это произошло за счет выхода на рынок новых проектов, даже несмотря на рост объемов поглощения.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 5

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 6) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс. После сезонного снижения в январе-феврале он вырос в марте, и среднемесячный объем предложения в 1 квартале 2017 года составил 47,0 тыс.

На первичном рынке увеличение объема предложения происходило плавно в течение 2015 года (с 78 тыс. до 86,6 тыс. в октябре), затем началось снижение (до 63,9 тыс. в декабре 2016 года), и в 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения составил 59,7 тыс. шт. Такая динамика обусловлена постепенным снижением объемов нового строительства при снижающемся объеме поглощения.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 6

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 7) на первичном и вторичном рынке в январе-феврале 2017 года цены несколько снизились, но в марте выросли и достигли 175,7 и 209,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на рынке жилой недвижимости Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).

 

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 7

При этом стабилизировались (а в марте даже повысились) цены на вторичном и первичном рынке в «Старой» Москве (рис. 8), а также в Московской области, но в «Новой» Москве снижение еще продолжается (рис. 9).

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 8

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 9

Данные рис. 10 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену. При этом в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, а в третьем наметилась тенденция к общему повышению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 10

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис.11) показывает аналогичные закономерности, за исключением 1 квартала 2017 года в Новой Москве – цены нового предложения ниже цен общего предложения, что предвещает их дальнейшее снижение.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 11

В Санкт-Петербурге (рис. 12) на первичном рынке цены предложения жилой недвижимости в декабре 2016 года составили 103,5 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года цены снизились на 2%.

На вторичном рынке цены в декабре 2016 года повысились до 106,0 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года также снизились на 2%.

Во Владивостоке на вторичном рынке в 1 квартале 2017 года цены выросли с 93,8 до 94,7 руб./кв. м (на 1%).

 

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 12

В других регионах ситуация складывалась аналогично (рис 13).

На вторичном рынке (рис. 13) в 1 квартале 2017 года наблюдается дальнейшее снижение цен в Сургуте, Екатеринбурге, Тюмени, Казани, Ярославле, Перми, Тольятти, Ульяновске, Воронеже, стабилизация цен в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Красноярске, Смоленске, Тобольске, Сызрани, Ставрополе, Первоуральске, Шахтах, повышение цен в Самаре, Ижевске.

 

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 13

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 18 городах выборки были разнонаправленными (рис. 14). В 1 квартале 2017 года цены снижались в Сургуте, Тюмени, Самаре, Ярославле, Кемерово, Ульяновске, Ставрополе, были стабильны в Екатеринбурге, Новосибирске, Тобольске, поднимались в Казани, были стабильны в Ростове-на-Дону.

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 14

На рынке аренды квартир в Москве в 1 квартале 2017 года наблюдалась (рис. 15) стабильность стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 15

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной (рис. 16).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 16

Доходность рентных операций, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года (рис. 17).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 17

Сопоставление различных показателей рынка жилой недвижимости Москвы

Ниже показаны графики основных индикаторов рынка жилой недвижимости Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен.

Видно, что на первичном рынке предложение остается выше спроса, хотя и снижается, при этом в марте спрос вырос и почти сравнялся с предложением. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 18).

 

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 18

На вторичном рынке спрос превышает предложение уже 3-4 месяца, что говорит о возможном начале роста цен (рис. 19).

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 19

Сопоставление прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы на 2017 год с фактическими данными 1 квартала

На рис. 20 показаны динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке Москвы.

 

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 20

Видно, что в январе-феврале фактические данные точно совпали с прогнозом. Но в марте наметилось отклонение, которое может быть подтверждено или опровергнуто по итогам апреля-мая.

Таким образом, на рынке жилой недвижимости России в большинстве городов выборки продолжается плавное снижение цен предложения. В Московском регионе тенденции между Москвой и Мособластью разошлись: в Москве на первичном рынке объем поглощения в 1 квартале 2017 года вырос относительно того же периода прошлого года, в области – снизился. На вторичном рынке и в Москве, и в области объем поглощения снизился. Цены предложения на первичном и вторичном рынке Москвы и области стабилизировались и в марте даже выросли. Прогноз дальнейшего снижения цен пока сохраняется.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева.

06.05.17.

Рынок жилой недвижимости городов россии в 2016 году:

есть признаки стабилизации

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2016 года продолжались кризисные явления, идущие еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2015 году: в феврале экспортная цена нефти упала до 20 $/баррель, доллар вырос до 80 рублей. Но постепенно макроэкономическая ситуация стабилизировалась – во втором квартале и далее уменьшилась волатильность нефтяных цен и курса доллара к рублю, они колебались вокруг уровня 45-50 $/баррель и 60-65 руб./$ соответственно.

В результате основной индикатор роста экономики – прирост ВВП, который после кризиса 2008 года упал в 2009 году на 7,8% (а индекс роста относительно 2007 года составил 0,97), в 2010 году восстановился до 5,4% (индекс также перешел в положительную плоскость), но далее снижался до 0,6% в 2014 году, в 2015 году упал до -3,7% (при этом индекс роста впервые снизился относительно предыдущего года), а в 2016 году прирост составил -0,6%, индекс относительно 2007 года – 1,074 (рис. 1). По оценкам Минэкономразвития, спад экономики РФ близок к завершению, с начала 2017 года власти ожидают перехода экономики к небольшим темпам роста.

 

Источник: Росстат.

Рис. 1

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ показана на рис. 2.

Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,322. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,462 и 1,598. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,585.

Таким образом, в 2016 году продолжались кризисные явления в экономике РФ, при этом пик кризиса оказался пройден в первом полугодии, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: к концу года наблюдается замедление темпов снижения ВВП, но ускорение темпов снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые наблюдаемое снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2015 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 3). Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

На рис. 4 показана динамика числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве с 2013 года. Этот показатель, публикуемый Росреестром, с некоторым занижением фиксирует объем поглощения прав требования на жилую недвижимость на первичном рынке.

В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно. Но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилье. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения. А в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

 

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 4

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Но во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос до уровня 2 квартала 2014 года.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения к сберегательной модели поведения, привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка было подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 и 4 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170 и 12086 соответственно (см. рис. 4).

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», доля региональных покупателей увеличилась до докризисного уровня уже в 3 квартале. В структуре спроса на жилую недвижимость Москвы москвичи занимают лишь 65,5%, на нерезидентов приходится 34,5% (в том числе на покупателей из Московской области - 15,6%, на жителей различных регионов РФ - 18,5%).

По данным копании «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам 2016 года доля москвичей составила 70% сделок в структуре сделок компании. Покупатели-нерезиденты составили 30% (в том числе из Подмосковья 17% и из других регионов 13%).

Таким образом, на существенный рост количества ДДУ в Москве в течение всего 2016 года повлияли следующие факторы: усилилось перетекание спроса со вторичного рынка на рынок новостроек за счет программы субсидирования ипотеки, с рынка Подмосковья на рынок Москвы, и кроме того, на рынок новостроек вышло большое количество объектов массового сегмента, привлекательных по полной цене квартиры, в том числе и за счет меньших площадей по сравнению со вторичным рынком.

На вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была аналогична, за исключением трех эпизодов (рис. 5). В 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года объем поглощения квартир не вырос, а упал в связи с перетеканием спроса на первичный рынок под влиянием в первом случае ввода субсидированной ипотеки, во втором – под действием ожидания отмены субсидий. Во 2 и 3 кварталах 2016 года объем поглощения существенно вырос в связи с общей макроэкономической стабилизацией и достигнутым компромиссом между покупателями и продавцами по цене.

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 5

Особенностью вторичного рынка Москвы в 2016 году было нехарактерное распределение спроса вопреки сезонности. Традиционно летний период считается периодом затишья на рынке недвижимости, а осень, наоборот, приносит оживление. Однако в 2016 году спрос на жилье в июне и июле был на весьма высоком уровне, в то время как в сентябре и октябре покупатели не спешили заключать сделки. Дело в том, что многие потенциальные покупатели ждали летнего периода в надежде приобрести жилье с максимальным дисконтом. А слухи о возможном росте цен на недвижимость осенью побудили некоторых людей выйти на рынок раньше времени, то есть летом.

В 3 и 4 кварталах 2016 года объем поглощения хотя и вырос относительно прошлого года, но не столь существенно – произошел отток спроса на первичный рынок, где цены к этому времени значительно снизились (см. рис. 5).

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 6).

Источник: Росреестр

Рис. 6

После введения субсидированной ипотеки этот показатель в 2 квартале 2015 года несколько вырос относительно 1 квартала (с 22,3 тыс. до 25,5 тыс.), но в 3 квартале упал до 22,3 тыс. В 4 квартале рост был менее ожидаемого (26,0 тыс.).

В 1 квартале 2016 года относительно провального 1 квартала предыдущего года объем регистрации ДДУ вырос до 25,1 тыс. (на 12,6%), но в 2 квартале произошло небольшое снижение относительно того же квартала предыдущего года (до 23,7 тыс. - на 3,3%).

В 3 квартале 2016 года объем поглощения был чуть выше прошлогоднего, а в 4 квартале вместо ожидаемого роста произошло дальнейшее снижение до 22,8 тыс. сделок. Фактически, начиная с 1 кв. 2016 мы видим ежеквартальное уменьшение количества зарегистрированных ДДУ в Московской области, что объясняется перетеканием спроса с рынка новостроек области на рынок новостроек Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 7. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв.2015 до 35% в 4 кв. 2016 года.

Рис. 7. Перетекание спроса с рынка новостроек Мособласти на рынок новостроек Москвы (по количеству зарегистрированных ДДУ по данным Росреестра)

Всего за год в Московской области объем поглощения на первичном рынке составил 94,9 тыс. шт. (на 1,3% меньше, чем в 2015 году).

При этом структура покупателей по месту проживания такова: 35% покупателей из Москвы, 34% из регионов и 31% – подмосковные жители.

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 2016 год рекордно выросли относительно уровня 2015 года (до 35 тыс. - на 81%), на вторичном рынке – выросли не столь значительно (до 126 тыс. - на 10%), а в Мособласти – снизились относительно того же периода прошлого года как на первичном (на 1,3%), так и на вторичном (на 10,3%) рынках.

Объемы и условия ипотечного кредитования

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства (рис. 8).

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 8. Средневзвешенные ставки по выдаваемым кредитам, % годовых

В рамках программы ипотечные кредиты для заемщиков предоставляются по ставкам не выше 12%, в то время как по несубсидируемым кредитам ставки в начале 2015 года превышали 14-15%. В дальнейшем, по мере последовательного снижения ключевой ставки, снижалась и ставки ипотеки. В 2016 году Банк России дважды снижал ключевую ставку на 0,5 п. п. — сейчас она составляет 10,0% годовых. В результате средняя ставка в 1 квартале 2015 года составила 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%, а к концу 2016 года – 12,5-13,0%. 

Постепенное сокращение разрыва ставок по жилищным кредитам происходило в течение всего прошлого года. По данным АИЖК, разница в ставках на вторичном рынке и в сегменте новостроек с господдержкой сократилась до 1,35 п.п. (рис. 9). В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, и это уровень начала 2014 года. На первичном рынке с господдержкой получить кредит можно по ставке от 10,9% (ставки АИЖК с учетом дополнительных вычетов начинаются от 10,5% годовых).

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 9

Несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья сейчас ниже, чем на готовое, ипотека на вторичном рынке занимает практически две трети всего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Кредитование на цели приобретения строящегося жилья под залог прав по договорам долевого строительства составило по итогам 11 месяцев 2016 года 39% в общем объеме выданной ипотеки. Практически все такие кредиты выданы по программе субсидирования.

За одиннадцать месяцев 2016 года на покупку готового жилья было выдано кредитов на 790 млрд руб., объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье за тот же период составил 499 млрд руб. (рис. 10).

По итогам 11 месяцев 2016 года выдано 753 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Это на 11% больше, чем за весь 2015 год и соответствует предварительным оценкам, которые АИЖК давало ранее.

986

+31%

1289

1538

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 10

В Москве после резкого падения объемов ипотечного кредитования в начале 2015 года до 6,7 тыс. и некоторого восстановления во 2 квартале до 8,5 тыс. после начала субсидирования ипотеки на первичном рынке, в 3 и 4 квартале объем поглощения ипотеки несколько снижался (до 8,4 и 8,1 тыс.). В 1 и 2 кварталах 2016 года он несколько вырос (до 7,7 тыс. и 9,9 тыс.), а в 3 и кварталах превысил уровень рекордного 2014 года (12,9-12,3 тыс.) (рис. 11).

Всего за 2016 год в Москве выдано 43,9 тыс. ипотечных кредитов (в 2015 году – 33,8 тыс., в 2014 году – 43,2 тыс.).

 

Источник: Росреестр.

Рис. 11

В Московской области после обвала в 1 квартале 2015 года до 35,0 тыс., в 2 и 3 кварталах под влиянием субсидирования ипотеки на первичном рынке количество выданных ипотечных кредитов восстановилось до 48,9-49,8 тыс., а в 4 квартале достигло рекордных 64,1 тыс. Но в 1, 2 и 3 кварталах 2016 года оно снизилось практически до уровня 2015 года (48,1, 54,2 и 51,5 тыс. соответственно).

В 4 квартале 2016 года, в условиях перетекания спроса на рынок Москвы, было выдано на 18% меньше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2015 года (рис. 11).

Всего в 2016 году в Мособласти по данным Росреестра выдано 206 362 ипотечных кредитов (больше 2015 года на 4%).

 

Источник: Росреестр.

Рис. 12

Данные о росте объемов поглощения ипотечных кредитов в Москве в 3-4 квартале 2016 года и снижении этого показателя в Мособласти подтверждают связь с объемами поглощения жилья на первичном и вторичном рынках (рис. 9, 10).

Итоговые данные об объемах поглощения жилья и ипотечных кредитов рынке Москвы и ипотечных кредитов приведены на рис. 13.

 

Источник: Росстат

Рис. 13

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 14) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья (до уровня 216,9 тыс. руб./кв. м) как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались и в декабре 2016 составили 172,0 тыс. руб./кв. м (снижение от января 2015 года на 20,7%).

На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта (до уровня 244,4 тыс. руб./кв. м), но затем цены снижались, с июня стабилизировались и в декабре 2016 года составили 210,4 тыс. руб./кв. м (снижение на за год на 3,7%, за два года на 6,9%, от марта 2014 – на 13,9%).

Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на вторичном рынке жилья Москвы цены стабилизировались, на первичном – темпы снижения замедлились (достигнуто пресловутое «дно»).

По разным данным, на первичном рынке жилья Москвы в 2015 году размер скидки составлял 2-15% летом и 5-25% осенью (в среднем 10-15%). Доля квартир, продающихся со скидкой, оценивалась в 60–80%. Таким образом, коэффициент торга (отношение средних цен предложения к средним ценам сделок) равен 1,07-1,10. К настоящему времени, по данным Корпорации «Инком-Недвижимость», эпидемия скидок снова усилилась, доля сделок со скидками превысила 80%,, коэффициент торга оценивается экспертами величиной 1,10.

 

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

В Санкт-Петербурге (рис. 15) на первичном рынке цены повышались в январе 2015 года (до 102,9 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 98,8 тыс. руб./кв м, в дальнейшем колебались вокруг уровня 100 тыс. руб./кв м, и в декабре 2016 года составили 101,7 руб./кв м (снижение около 1%).

На вторичном рынке цены повышались до марта 2015 года (до 107,3 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 104,5 тыс. руб./кв. м), далее понижались к декабрю до 103,0 тыс. руб./кв. м, затем плавно повысились к декабрю 2016 года до 104,6 (снижение за полтора года на 2,5%).

В целом в Санкт-Петербурге на рынке жилой недвижимости в последние два года существенных изменений средних цен предложения не отмечалось.

В Московской области (рис. 15) на первичном рынке цены повышались до февраля 2015 года (до 83,6 тыс. руб./кв. м), затем в сентябре-декабре снизились до 80,7-80,3 тыс. руб./кв. м (на 3,9%), далее колебательно повышались и составили в декабре 2016 года 81,9 тыс. руб./кв. м (снижение относительно февраля 2015 года на 3,0%).

На вторичном рынке цены росли до мая 2015 года (95,8 тыс. руб./кв. м), затем понижались и составили в декабре 2016 года 81,0 тыс. руб./кв. м (снижение на 15,4%). При этом дополнительное влияние на снижение цены оказало изменение структуры предложения по поясам удаленности Московской области (уменьшилась доля предложения в наиболее дорогом, ближнем поясе Подмосковья).

В целом рынок жилой недвижимости Московской области развивался разнонаправлено. Первичный рынок, поддержанный субсидированной ипотекой, сохранил стабильность и даже перешел к росту цен, но с лета 2016 года цены начали снижаться в связи с оттоком покупателей в Москву. Вторичный – потерял своих клиентов и существенно понизил цены, стабилизировавшись лишь к осени 2016 года, при этом цены на двух рынках практически сравнялись.

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг» (Мособласть), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 15

Таким образом, в 2015-2016 годах в столичном регионе в условиях макроэкономического кризиса наблюдалась понижательная тенденция в динамике цен предложения жилья. Вначале на фоне драматических изменений объемов ипотечной поддержки и объемов сделок с квартирами продавцы упорно держали цены предложения без существенных изменений. В то же время застройщики объявляли различного рода акции, скидки, рассрочку, а покупатели сосредотачивали свой спрос на менее бюджетных квартирах, вследствие чего цены состоявшихся сделок были в среднем на 10-15% ниже цен предложения. В дальнейшем застройщики наконец-то перешли от политики высоких цен предложения и индивидуальных скидок к общему понижению цен предложения. Кроме того, в 2015-2016 годах на рынок новостроек выходили преимущественно проекты комфорт-класса, что повлияло на изменение структуры предложения и, соответственно, на уменьшение средневзвешенной удельной цены предложения в целом по рынку (которая в комфорт-классе оказалась меньше, чем в эконом-классе, при том что полная цена квартир в эконом-классе меньше за счет меньшей площади). В результате средние цены предложения снизились за 2 года в Москве на первичном рынке на 20,7%, на вторичном – на 13,9%, в Санкт-Петербурге соответственно на 1,0% и 2,5%, в Московской области на первичном – на 3,0%, на вторичном – снизились на 15,4%.

В других регионах ситуация складывалась аналогично.

На вторичном рынке в большинстве из 30 городов выборки (в том числе Москва, Санкт-Петербург, средняя по городам Московской области, 6 районных центров, остальные – столицы регионов) в первые один-три месяца 2015 года цены предложения повышались, а затем началось снижение (рис. 16). Во втором полугодии 2016 года в большинстве городов наметилась стабилизация цен, а в некоторых даже началось повышение (Казань, Санкт-Петербург, Владивосток, Ставрополь).

По состоянию на декабрь 2016 года относительно декабря 2015 года цены выросли на 3-5% в Казани, Ставрополе, Санкт-Петербурге, восстановились до прошлогоднего уровня в во Тюмени, Нижнем Новгороде, Шахтах Ростовской обл., Самаре, снизились на 3-5% во Владимире, Владивостоке, Воронеже, Сургуте Тюменской обл., Новосибирске, Рязани, Екатеринбурге, Тобольске Тюменской обл., Ульяновске, Ярославле, Первоуральске Свердловской обл., на 5-8% в Омске, Барнауле, Перми, Красноярске, Кемерово, Смоленске, Кирове, Тольятти и Сызрани Самарской обл., около 10% - в Московской области и Иркутске.

Таким образом, на вторичном рынке жилой недвижимости за 2016 год продолжалось снижение цен предложения, но оно не превысило 10% к уровню декабря 2015 года. В последние полгода практически повсеместно снижение замедлилось или совсем прекратилось, а в Казани, Санкт-Петербурге, Владивостоке, Ставрополе наметилось повышение цен.

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

 

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 16

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 17 и табл. 2). В 8 городах из 17 - Ростове-на-Дону, Казани, Санкт-Петербурге, Тобольске, Уфе, Ставрополе, Московской области, Рязани - цены предложения в декабре 2016 года относительно декабря 2015 года выросли на 2-6%, в остальных – Самаре, Тюмени, Кемерово, Сургуте, Ульяновске, Екатеринбурге, Ярославле, Омске, Москве – снизились на 2-6%.

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижались, и при этом наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Казань - www.tatre.ru, Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Пермь - ГК «Камская долина», Владимир – ООО СТК-Групп, Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Ростов-на-Дону - ЕМТКонсалтинг, Рязань - Агентство Печати и информации, Омск – ООО «ОМЭКС», Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта», Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Уфа – САН «Эксперт»..

Рис. 17

На рынке аренды квартир в Москве наблюдалось (рис. 18) снижение стоимости найма за последний год с 43,6 тыс. руб. в месяц до 40,9 тыс. (на 6,3%), в том числе в массовом сегменте с 36,8 тыс. до 34,5 тыс. (на 6,3%), в престижном – с 92,3 тыс. до 85,1 тыс. руб. в месяц (на 7,9%). В структуре предложения доля квартир массового сегмента ставила 84,8%, престижного – 15,2%.

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 18

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 19) рост предложения произошел с апреля-мая 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц), В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), а во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс. за счет выхода на рынок новых проектов, несмотря на рост объемов поглощения.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 19

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 20) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс.

На первичном рынке предложение было более стабильным (85-86 тыс. квартир), что объясняется приблизительно одинаковым темпом поглощения и нового строительства/предложения. Но в ноябре-декабре 2015 года предложение снизилось до 82-81 тыс. шт. вместе с сокращением количества вновь начатых строек, а в 2016 году снижалось от января к декабрю с 72,1 до 63,9 тыс. квартир.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 20

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в начале 2015 года достигала 15,0-17,7%, затем снизилась к ноябрю до 1,5%, в декабре стала отрицательной (-3,7%), в 2016 году к июню понизилась до -13,7%, а затем повышалась и к декабрю вернулась на уровень декабря 2016 года (рис. 21).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 21

Доходность рентных операций в 2016 году (рис. 22), вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в течение года изменялась в диапазоне 3,3-3,6% (срок окупаемости 27,8-30,3 года). Снижение арендной платы в течение года не компенсировалось снижением цен. Необходимо отметить, что низкая доходность сдачи квартир в аренду в Москве наблюдается уже несколько лет - в 2013 году она составляла 4,8% годовых.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 22

Доходность девелоперских операций, вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи), в 2012 году – 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства (рис. 21).

 

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 21

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2016 году она снижается до 46,3%. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Объем ввода жилья

В 2015 году на фоне снижения объемов строительства жилья в предыдущие годы объемы ввода жилья также начали снижаться в ряде регионов (рис. 22). В 2014 году было введено 84,2 млн кв. м жилья, за 2015 год объем ввода в РФ составил 1169,4 тыс. квартир общей площадью 83,8 млн кв. м – снижение на 0,5%. В наибольшей степени наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2014 годом в Московской области - на 14,6% (введено 8496 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - на 7,1% (3031 тыс. кв. м), Краснодарском крае - на 2,9% (4619 тыс. кв. м). В то же время в Москве объемы ввода демонстрирует положительную динамику на том заделе, который был создан в докризисный период: введено 3781 тыс. кв. м – рост на 15,8%. При этом в Старой Москве продолжалось снижение объемов ввода после годичного моратория на выдачу разрешений на строительство жилья при смене руководства города – до 1360 тыс. кв. м (-17%).

В 2015-2016 году снижение объемов строительства жилой недвижимости (в связи со снизившейся доходностью инвестиций в девелопмент) происходило повсеместно. Соответственно, в 2016 году было введено в эксплуатацию 1156,5 млн квартир общей площадью 79,8 млн кв. метров, что составило 93,5% к соответствующему периоду предыдущего года.

 

Источник: Росстат

Рис. 22

Индивидуальными застройщиками введено 245,1 тысячи жилых домов общей площадью 31,6 млн кв. м, что составило 89,8% к 2015 году. Если в 2010-2014 годах на долю индивидуальных домов, построенных населением, стабильно приходилось 43-44% общей площади вводимого жилья в России, то в 2016 году — 39,5%.

Лидером по строительству жилья снова стала Московская область с показателем 8,823 млн кв. м, что на 8,3% меньше показателя 2015 года. Второе место у Краснодарского края - 4,56 млн кв. м при незначительном спаде на 1,9%, третье место занимает Москва - 3,362 млн кв. м при спаде в 14,2% к уровню 2015 года.

В 2016 году доля вошедших в стадию банкротства застройщиков жилья выросла вдвое. Причины — сокращение покупательского спроса и недоступность заемного финансирования, сообщает Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По расчетам агентства, в одной из стадий банкротства в настоящее время находятся 149 компаний из 5,5 тыс. существующих. На их балансе — 4,5 млн кв. м незавершенного жилья. Больше всего банкротящихся компаний зарегистрировано в столице — их 11. За Москвой идут Московская и Тюменская области — там таких компаний по девять, далее — Башкирия и Новосибирская область — по восемь, затем Волгоградская область — шесть. Пик банкротств пришелся на лето — всего 43 компании в апреле — августе.

По данным Росстата, на строительном рынке страны в 2016 год у функционировало около 30% убыточных строительных организаций. По результатам опроса 6,5 тысячи руководителей строительных организаций, 22% опрошенных отметили снижение собственных финансовых ресурсов, 38% респондентов указали, что объем заказов у них «ниже нормального», причем у 28% он сократился в сравнении с предыдущим кварталом, у 55% сохранился на прежнем уровне, а у 17% — вырос.

Основная проблема застройщиков – высокая закредитованность и увеличение сумм, необходимых для строительства,примерно на 8-10%.

До наступления кризиса компании занимались формированием своеобразной финансовой пирамиды, вкладывая средства от покупателей одного объекта в развитие дальнейших планов. Но сейчас некоторые застройщики вынуждены брать кредиты для завершения домов, где квартиры уже распроданы. Именно здесь у строителей начинаются проблемы: если привлечение финансирования составляет более 50% от стоимости объекта, банк берет под обеспечение недостроенные площади с коэффициентом 0,5 — таким образом, в залоге у него оказываются все нераспроданные площади. Это повышает риск дефолта в случае уменьшения стоимости залоговых квартир.

По мнению директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, в Москве замедлились темпы строительства на 20−25%, поэтому перенос сроков сдачи жилья будет вполне рядовым явлением до 2017 года. Он отметил, что если до кризисного времени на возведение монолитной новостройки уходило в среднем 2 года, то на данный момент это занимает 2,5 года.

По данным компании «Метриум Групп», в Москве в первом полугодии 2016 года не сдались вовремя почти 60% заявленных проектов. Из 52 жилых и апартаментных комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию в первом полугодии, 30 проектов передвинули сдачу на более поздние сроки.

Таким образом, динамика основных макроэкономических показателей, определяющие условия функционирования рынка недвижимости в 2016 году, была противоречивой. Главный индикатор роста экономики – ВВП - продолжал снижение, но острая фаза кризиса закончилась весной, и с середины года началось восстановление. Однако, главный драйвер рынка недвижимости – доходы населения продолжают снижаться растущими темпами.

Основные индикаторы рынка жилой недвижимости также вели себя противоречиво. Объемы поглощения в Москве, где на рынок уже вышел отложенный в предшествующий год спрос, резко выросли не только относительно провального 2015, но даже относительно 2014 года. В других городах наметился рост спроса и поглощения в отдельных сегментах рынка. Цены предложения жилой недвижимости в большинстве городов России все еще снижаются, но уменьшающимися темпами, и растет число городов, где цены стабилизировались.

На основе анализа проводимых Росстатом в ежеквартальном режиме опросов руководителей 6,5 тыс. подрядных организаций специалисты ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ пришли к выводу о том, что в 2016 году наблюдалось дальнейшее ухудшение состояния делового климата в строительной отрасли. В первую очередь об этом свидетельствует продолжающееся снижение значения основного результирующего индикатора исследования — сезонно скорректированного индекса предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве(рис. 23).

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

Рис. 23. Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительстве

В целом рынок жилой недвижимости городов России закончил острую стадию кризиса и приближается к стабилизации. Однако быстрого окончания вялотекущего кризиса не предвидится.

Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы до 2020 года

При подготовке исходных данных макроэкономического характера для моделирования и прогнозирования развития рынка жилой недвижимости использовались следующие предпосылки:

- общетеоретические – начавшийся в 2013-2015 году структурный кризис является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, его продолжительность оценивается в 7-8 лет;

- эмпирические – консенсус-прогноз роста экономики России до 2020 года не обещает ее быстрого восстановления.

Так, в базовом варианте трехлетнего правительственного прогноза предусмотрен уровень нефтяных цен 40 $/баррель, курс доллара 60-65 руб./$, рост ВВП в 2017 году на 0,8-1,0%, в 2018 1,5-1,6%, в 2018 году и далее – на 2%. С этим согласны основные макроэкономические центры в России и за рубежом. Именно такие данные заложены в модель (рис. 24).

 

Источник: данные – Росстат, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 24

В настоящее время в результате снижения темпов роста мировой экономики и соглашения ОПЕК-Россия о снижении объемов добычи нефти избыточное предложение на рынке упало, цена нефти подросла до 50-55 $/баррель; политические процессы в США и Европе (избрание Д. Трампа президентом США, усиление правых партий в странах Европы) могут способствовать отмене санкций. Все это улучшает валютно-финансовое положение в России, укрепляет бюджет, приводит к росту инвестиций, и в целом положительно влияет на рост ВВП. Однако, по признанию президента, основные проблемы в экономике – внутренние, структурные, и они еще не преодолены. Разрабатываемый группой Кудрина план мероприятий по ускорению роста ВВП до 4% пока не опубликован, и в расчете прогноза на 2017-2020 годы для рынка недвижимости они оставлены за скобками.

Что касается основного драйвера рынка недвижимости – темпов роста доходов населения, то после его падения более чем на 10% правительство надеется на то, что в 2017 года темп снижения уменьшится, а с 2018 начнется его повышение. Однако, предпосылки к такому развитию событий не просматриваются – можно ожидать, что после окончания электорального президентского цикла будут приняты ряд непопулярных мер, способствующих повышению темпов роста экономики, но оказывающих негативное влияние на рост доходов населения. Вследствие этого нами принят экспертный прогноз темпов снижения реальных располагаемых доходов населения в 2017 году на 4,0%, в 2018 году и далее – на 3,0% (рис. 24). С учетом прогнозируемой ЦБ РФ инфляции в 2017 году около 5,0% и далее 4,0%, прирост номинальных доходов населения составит в 2017-2020 году 0,8-0,9%. Эти показатели использованы в качестве исходных данных при расчете прогноза для рынка недвижимости.

На рис. 25 показана динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном рынке Москвы. Для наглядности приведены помесячные данные с декабря 2013 до декабря 2016 года. Видно, что скачок цен в конце 2014 года, вызванный макроэкономическим шоком, в последующем сменился снижением, которое определялось фундаментальным фактором падения доходов населения. В результате фактические цены в конце 2015 и 2016 года совпали с прогнозом от июня 2014 года. Расчет показал, что в последующим годы средняя цена на рынке будет снижаться с небольшим темпом 5-7% в год.

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 25

Механизм формирования цен поясняется графиками рис. 26-2.

Видно, что предложение на рынке в период строительного бума 2014 года росло, но с января 2015 года, в условиях ажиотажного спроса, произошло вымывание предложения, и одновременно, в связи с начавшимся кризисом, застройщики приостановили вывод на рынок новых объектов, что в целом снизило объем предложения. С лета, в связи с сокращением продаж, объем нераспроданного предложения начал расти, и концу 2016 года достиг рекордных значений.

Объем предъявленного спроса превышал объем предложения в начале 2013 года (под влиянием политического шока – Крым, санкции и контрсанкции), в конце 2014 – начале 2015 года (макроэкономический шок), но в течение 2015 года спрос снижался. В 2016 году спрос стремительно рос и к концу года достиг рекордных значений – на рынок в условиях макроэкономической стабилизации вышел отложенный спрос. Однако, объем спроса остается меньше объема предложения.

На этом фоне цены на рынке, которые в конце 2014 года взлетели, далее при отрицательном соотношении спрос/предложение снижались и продолжают снижаться.

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 26

Расчет показал, что объем спроса и поглощения при прогнозируемом снижении доходов населения будет до 2020 года будет снижаться на 3-5% в год (рис. 26).

Объем предложения также будет снижаться с темпом 10-15% в год и оставаться выше объема спроса. Объем предложения формируется из накопленного нераспроданного предложения плюс объем нового предложения (приблизительно равного объему нового коммерческого строительства) и минус объем поглощения. Прогнозируется снижение объемов строительства и ввода жилья в связи со снижением доходности девелопмента по причине снижения объема поглощения и цен (рис. 27-29).

Вследствие этого цены будут снижаться с темпом 3-4% в год (рис. 27).

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 27

Источник: ООО «Стерникс консалтинг»

Рис. 28

 

Источник: ООО «Стерникс консалтинг»

Рис. 29

Результирующий прогноз соотношения среднемесячного объема спроса и предложения, определяющего динамику цен на рынке, показан на рис. 30.

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 30

На вторичном рынке динамика цен после взлета в начале 2015 года также подчинялась влиянию фундаментального фактора – падению доходов населения, и фактические данные в декабре 2015 и 2016 годов совпали с прогнозом от июня 2014 года. Расчет прогноза от июня 2016 года показал, что в дальнейшем цены будут снижаться с темпом 8-9% в год (рис. 31).

 

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 31

Механизм ценообразования на вторичном рынке иллюстрируется графиком рис. 32.

Объем выставленного продавцами предложения, выросший в 2014 году на фоне повышения цен, в 2015-2016 годах продолжал расти уже вследствие уменьшения объема поглощения. Объем спроса был в основном ниже объема предложения. Лишь в декабре 2016 года произошла инверсия, и пока неясно, изменит ли это тренд. На этом фоне цены в основном снижались,

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 32

На рис. 33 показан прогноз среднемесячного объема предъявленного спроса и предложения, а на рис. 34 – суммарного годового объема поглощения и месячных цен в декабре на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. Видно, что после обвала спроса в 2015 году он продолжает снижаться и остается ниже предложения. Снижается и объем поглощения и цены (рис. 35).

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 33

Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 34

На первичном рынке жилой недвижимости Московской области объем поглощения в 2016 году оказался ниже прогноза на 9,5%, и в дальнейшем по прогнозу он будет снижаться с темпом 4-5% в год. Цена в декабре оказалась выше прогноза (на 5,0%), и в дальнейшем прогнозируется ее снижение с темпом 3-4% в год (рис. 35).

 

Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 35

На вторичном рынке объем поглощения в 2016 году оказался чуть ниже прогноза (на 1,2%), и в дальнейшем по прогнозу он будет снижаться с темпом 4-5% в год (рис. 36). Цена в декабре оказалась ниже прогноза (на 2,4%), и в дальнейшем прогнозируется ее снижение с темпом 3-4% в год.

Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 36

Таким образом, прогнозируется до 2020 года включительно продолжение рецессии на рынке жилой недвижимости Московского региона со снижением основных индикаторов, но без существенного падения.

В других городах можно ожидать как более существенные темпы падения объемов поглощения, цен, объемов строительства и ввода жилья, так и стабильное развитие и даже небольшое повышение показателей.

Оценка априорной погрешности прогноза по отдельным показателям – не выше +/-5%.

Риски прогноза:

- рост цен на нефть, отмена санкций, повышение доходов населения и рост цен на жилье. Отказ от реформирования экономики до следующего обвала нефтяных цен (вероятность 5%);

- изменение финансово-экономической политики, отказ от таргетирования инфляции, накачка экономики деньгами, рост доходов населения, гиперинфляция и рост цен на жилье (вероятность 2%);

- новый обвал цен на нефть, курса рубля к доллару и вторая волна кризиса на рынке недвижимости (вероятность 2%).

Суммарная вероятность реализации рисков и неосуществления прогноза, т.е. выхода за пределы априорной погрешности – не более 7%.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

5.02.17.

Рынок жилой недвижимости городов россии в 2016 году:

есть признаки стабилизации

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2016 года продолжались кризисные явления, идущие еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2015 году: в феврале экспортная цена нефти упала до 20 $/баррель, доллар вырос до 80 рублей. Но постепенно макроэкономическая ситуация стабилизировалась – во втором квартале и далее уменьшилась волатильность нефтяных цен и курса доллара к рублю, они колебались вокруг уровня 45-50 $/баррель и 60-65 руб./$ соответственно.

В результате основной индикатор роста экономики – прирост ВВП, который после кризиса 2008 года упал в 2009 году на 7,8% (а индекс роста относительно 2007 года составил 0,97), в 2010 году восстановился до 5,4% (индекс также перешел в положительную плоскость), но далее снижался до 0,6% в 2014 году, в 2015 году упал до -3,7% (при этом индекс роста впервые снизился относительно предыдущего года), а в 2016 году прирост составил -0,6%, индекс относительно 2007 года – 1,074 (рис. 1). По оценкам Минэкономразвития, спад экономики РФ близок к завершению, с начала 2017 года власти ожидают перехода экономики к небольшим темпам роста.

 

Источник: Росстат.

Рис. 1

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ показана на рис. 2.

Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,322. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,462 и 1,598. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,585.

Таким образом, в 2016 году продолжались кризисные явления в экономике РФ, при этом пик кризиса оказался пройден в первом полугодии, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: к концу года наблюдается замедление темпов снижения ВВП, но ускорение темпов снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые наблюдаемое снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2015 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 3). Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

На рис. 4 показана динамика числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве с 2013 года. Этот показатель, публикуемый Росреестром, с некоторым занижением фиксирует объем поглощения прав требования на жилую недвижимость на первичном рынке.

В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно. Но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилье. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения. А в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

 

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 4

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Но во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос до уровня 2 квартала 2014 года.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения к сберегательной модели поведения, привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка было подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 и 4 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170 и 12086 соответственно (см. рис. 4).

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», доля региональных покупателей увеличилась до докризисного уровня уже в 3 квартале. В структуре спроса на жилую недвижимость Москвы москвичи занимают лишь 65,5%, на нерезидентов приходится 34,5% (в том числе на покупателей из Московской области - 15,6%, на жителей различных регионов РФ - 18,5%).

По данным копании «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам 2016 года доля москвичей составила 70% сделок в структуре сделок компании. Покупатели-нерезиденты составили 30% (в том числе из Подмосковья 17% и из других регионов 13%).

Таким образом, на существенный рост количества ДДУ в Москве в течение всего 2016 года повлияли следующие факторы: усилилось перетекание спроса со вторичного рынка на рынок новостроек за счет программы субсидирования ипотеки, с рынка Подмосковья на рынок Москвы, и кроме того, на рынок новостроек вышло большое количество объектов массового сегмента, привлекательных по полной цене квартиры, в том числе и за счет меньших площадей по сравнению со вторичным рынком.

На вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была аналогична, за исключением трех эпизодов (рис. 5). В 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года объем поглощения квартир не вырос, а упал в связи с перетеканием спроса на первичный рынок под влиянием в первом случае ввода субсидированной ипотеки, во втором – под действием ожидания отмены субсидий. Во 2 и 3 кварталах 2016 года объем поглощения существенно вырос в связи с общей макроэкономической стабилизацией и достигнутым компромиссом между покупателями и продавцами по цене.

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 5

Особенностью вторичного рынка Москвы в 2016 году было нехарактерное распределение спроса вопреки сезонности. Традиционно летний период считается периодом затишья на рынке недвижимости, а осень, наоборот, приносит оживление. Однако в 2016 году спрос на жилье в июне и июле был на весьма высоком уровне, в то время как в сентябре и октябре покупатели не спешили заключать сделки. Дело в том, что многие потенциальные покупатели ждали летнего периода в надежде приобрести жилье с максимальным дисконтом. А слухи о возможном росте цен на недвижимость осенью побудили некоторых людей выйти на рынок раньше времени, то есть летом.

В 3 и 4 кварталах 2016 года объем поглощения хотя и вырос относительно прошлого года, но не столь существенно – произошел отток спроса на первичный рынок, где цены к этому времени значительно снизились (см. рис. 5).

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 6).

Источник: Росреестр

Рис. 6

После введения субсидированной ипотеки этот показатель в 2 квартале 2015 года несколько вырос относительно 1 квартала (с 22,3 тыс. до 25,5 тыс.), но в 3 квартале упал до 22,3 тыс. В 4 квартале рост был менее ожидаемого (26,0 тыс.).

В 1 квартале 2016 года относительно провального 1 квартала предыдущего года объем регистрации ДДУ вырос до 25,1 тыс. (на 12,6%), но в 2 квартале произошло небольшое снижение относительно того же квартала предыдущего года (до 23,7 тыс. - на 3,3%).

В 3 квартале 2016 года объем поглощения был чуть выше прошлогоднего, а в 4 квартале вместо ожидаемого роста произошло дальнейшее снижение до 22,8 тыс. сделок. Фактически, начиная с 1 кв. 2016 мы видим ежеквартальное уменьшение количества зарегистрированных ДДУ в Московской области, что объясняется перетеканием спроса с рынка новостроек области на рынок новостроек Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 7. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв.2015 до 35% в 4 кв. 2016 года.

Рис. 7. Перетекание спроса с рынка новостроек Мособласти на рынок новостроек Москвы (по количеству зарегистрированных ДДУ по данным Росреестра)

Всего за год в Московской области объем поглощения на первичном рынке составил 94,9 тыс. шт. (на 1,3% меньше, чем в 2015 году).

При этом структура покупателей по месту проживания такова: 35% покупателей из Москвы, 34% из регионов и 31% – подмосковные жители.

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 2016 год рекордно выросли относительно уровня 2015 года (до 35 тыс. - на 81%), на вторичном рынке – выросли не столь значительно (до 126 тыс. - на 10%), а в Мособласти – снизились относительно того же периода прошлого года как на первичном (на 1,3%), так и на вторичном (на 10,3%) рынках.

Объемы и условия ипотечного кредитования

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства (рис. 8).

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 8. Средневзвешенные ставки по выдаваемым кредитам, % годовых

В рамках программы ипотечные кредиты для заемщиков предоставляются по ставкам не выше 12%, в то время как по несубсидируемым кредитам ставки в начале 2015 года превышали 14-15%. В дальнейшем, по мере последовательного снижения ключевой ставки, снижалась и ставки ипотеки. В 2016 году Банк России дважды снижал ключевую ставку на 0,5 п. п. — сейчас она составляет 10,0% годовых. В результате средняя ставка в 1 квартале 2015 года составила 14,5%, в 2-4 квартале 13,3-13,5%, а к концу 2016 года – 12,5-13,0%. 

Постепенное сокращение разрыва ставок по жилищным кредитам происходило в течение всего прошлого года. По данным АИЖК, разница в ставках на вторичном рынке и в сегменте новостроек с господдержкой сократилась до 1,35 п.п. (рис. 9). В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, и это уровень начала 2014 года. На первичном рынке с господдержкой получить кредит можно по ставке от 10,9% (ставки АИЖК с учетом дополнительных вычетов начинаются от 10,5% годовых).

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 9

Несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья сейчас ниже, чем на готовое, ипотека на вторичном рынке занимает практически две трети всего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Кредитование на цели приобретения строящегося жилья под залог прав по договорам долевого строительства составило по итогам 11 месяцев 2016 года 39% в общем объеме выданной ипотеки. Практически все такие кредиты выданы по программе субсидирования.

За одиннадцать месяцев 2016 года на покупку готового жилья было выдано кредитов на 790 млрд руб., объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье за тот же период составил 499 млрд руб. (рис. 10).

По итогам 11 месяцев 2016 года выдано 753 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Это на 11% больше, чем за весь 2015 год и соответствует предварительным оценкам, которые АИЖК давало ранее.

986

+31%

1289

1538

Источник: ЦБ РФ, оценки АИЖК

Рис. 10

В Москве после резкого падения объемов ипотечного кредитования в начале 2015 года до 6,7 тыс. и некоторого восстановления во 2 квартале до 8,5 тыс. после начала субсидирования ипотеки на первичном рынке, в 3 и 4 квартале объем поглощения ипотеки несколько снижался (до 8,4 и 8,1 тыс.). В 1 и 2 кварталах 2016 года он несколько вырос (до 7,7 тыс. и 9,9 тыс.), а в 3 и кварталах превысил уровень рекордного 2014 года (12,9-12,3 тыс.) (рис. 11).

Всего за 2016 год в Москве выдано 43,9 тыс. ипотечных кредитов (в 2015 году – 33,8 тыс., в 2014 году – 43,2 тыс.).

 

Источник: Росреестр.

Рис. 11

В Московской области после обвала в 1 квартале 2015 года до 35,0 тыс., в 2 и 3 кварталах под влиянием субсидирования ипотеки на первичном рынке количество выданных ипотечных кредитов восстановилось до 48,9-49,8 тыс., а в 4 квартале достигло рекордных 64,1 тыс. Но в 1, 2 и 3 кварталах 2016 года оно снизилось практически до уровня 2015 года (48,1, 54,2 и 51,5 тыс. соответственно).

В 4 квартале 2016 года, в условиях перетекания спроса на рынок Москвы, было выдано на 18% меньше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2015 года (рис. 11).

Всего в 2016 году в Мособласти по данным Росреестра выдано 206 362 ипотечных кредитов (больше 2015 года на 4%).

 

Источник: Росреестр.

Рис. 12

Данные о росте объемов поглощения ипотечных кредитов в Москве в 3-4 квартале 2016 года и снижении этого показателя в Мособласти подтверждают связь с объемами поглощения жилья на первичном и вторичном рынках (рис. 9, 10).

Итоговые данные об объемах поглощения жилья и ипотечных кредитов рынке Москвы и ипотечных кредитов приведены на рис. 13.

 

Источник: Росстат

Рис. 13

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 14) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья (до уровня 216,9 тыс. руб./кв. м) как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались и в декабре 2016 составили 172,0 тыс. руб./кв. м (снижение от января 2015 года на 20,7%).

На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта (до уровня 244,4 тыс. руб./кв. м), но затем цены снижались, с июня стабилизировались и в декабре 2016 года составили 210,4 тыс. руб./кв. м (снижение на за год на 3,7%, за два года на 6,9%, от марта 2014 – на 13,9%).

Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на вторичном рынке жилья Москвы цены стабилизировались, на первичном – темпы снижения замедлились (достигнуто пресловутое «дно»).

По разным данным, на первичном рынке жилья Москвы в 2015 году размер скидки составлял 2-15% летом и 5-25% осенью (в среднем 10-15%). Доля квартир, продающихся со скидкой, оценивалась в 60–80%. Таким образом, коэффициент торга (отношение средних цен предложения к средним ценам сделок) равен 1,07-1,10. К настоящему времени, по данным Корпорации «Инком-Недвижимость», эпидемия скидок снова усилилась, доля сделок со скидками превысила 80%,, коэффициент торга оценивается экспертами величиной 1,10.

 

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

В Санкт-Петербурге (рис. 15) на первичном рынке цены повышались в январе 2015 года (до 102,9 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 98,8 тыс. руб./кв м, в дальнейшем колебались вокруг уровня 100 тыс. руб./кв м, и в декабре 2016 года составили 101,7 руб./кв м (снижение около 1%).

На вторичном рынке цены повышались до марта 2015 года (до 107,3 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 104,5 тыс. руб./кв. м), далее понижались к декабрю до 103,0 тыс. руб./кв. м, затем плавно повысились к декабрю 2016 года до 104,6 (снижение за полтора года на 2,5%).

В целом в Санкт-Петербурге на рынке жилой недвижимости в последние два года существенных изменений средних цен предложения не отмечалось.

В Московской области (рис. 15) на первичном рынке цены повышались до февраля 2015 года (до 83,6 тыс. руб./кв. м), затем в сентябре-декабре снизились до 80,7-80,3 тыс. руб./кв. м (на 3,9%), далее колебательно повышались и составили в декабре 2016 года 81,9 тыс. руб./кв. м (снижение относительно февраля 2015 года на 3,0%).

На вторичном рынке цены росли до мая 2015 года (95,8 тыс. руб./кв. м), затем понижались и составили в декабре 2016 года 81,0 тыс. руб./кв. м (снижение на 15,4%). При этом дополнительное влияние на снижение цены оказало изменение структуры предложения по поясам удаленности Московской области (уменьшилась доля предложения в наиболее дорогом, ближнем поясе Подмосковья).

В целом рынок жилой недвижимости Московской области развивался разнонаправлено. Первичный рынок, поддержанный субсидированной ипотекой, сохранил стабильность и даже перешел к росту цен, но с лета 2016 года цены начали снижаться в связи с оттоком покупателей в Москву. Вторичный – потерял своих клиентов и существенно понизил цены, стабилизировавшись лишь к осени 2016 года, при этом цены на двух рынках практически сравнялись.

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг» (Мособласть), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 15

Таким образом, в 2015-2016 годах в столичном регионе в условиях макроэкономического кризиса наблюдалась понижательная тенденция в динамике цен предложения жилья. Вначале на фоне драматических изменений объемов ипотечной поддержки и объемов сделок с квартирами продавцы упорно держали цены предложения без существенных изменений. В то же время застройщики объявляли различного рода акции, скидки, рассрочку, а покупатели сосредотачивали свой спрос на менее бюджетных квартирах, вследствие чего цены состоявшихся сделок были в среднем на 10-15% ниже цен предложения. В дальнейшем застройщики наконец-то перешли от политики высоких цен предложения и индивидуальных скидок к общему понижению цен предложения. Кроме того, в 2015-2016 годах на рынок новостроек выходили преимущественно проекты комфорт-класса, что повлияло на изменение структуры предложения и, соответственно, на уменьшение средневзвешенной удельной цены предложения в целом по рынку (которая в комфорт-классе оказалась меньше, чем в эконом-классе, при том что полная цена квартир в эконом-классе меньше за счет меньшей площади). В результате средние цены предложения снизились за 2 года в Москве на первичном рынке на 20,7%, на вторичном – на 13,9%, в Санкт-Петербурге соответственно на 1,0% и 2,5%, в Московской области на первичном – на 3,0%, на вторичном – снизились на 15,4%.

В других регионах ситуация складывалась аналогично.

На вторичном рынке в большинстве из 30 городов выборки (в том числе Москва, Санкт-Петербург, средняя по городам Московской области, 6 районных центров, остальные – столицы регионов) в первые один-три месяца 2015 года цены предложения повышались, а затем началось снижение (рис. 16). Во втором полугодии 2016 года в большинстве городов наметилась стабилизация цен, а в некоторых даже началось повышение (Казань, Санкт-Петербург, Владивосток, Ставрополь).

По состоянию на декабрь 2016 года относительно декабря 2015 года цены выросли на 3-5% в Казани, Ставрополе, Санкт-Петербурге, восстановились до прошлогоднего уровня в во Тюмени, Нижнем Новгороде, Шахтах Ростовской обл., Самаре, снизились на 3-5% во Владимире, Владивостоке, Воронеже, Сургуте Тюменской обл., Новосибирске, Рязани, Екатеринбурге, Тобольске Тюменской обл., Ульяновске, Ярославле, Первоуральске Свердловской обл., на 5-8% в Омске, Барнауле, Перми, Красноярске, Кемерово, Смоленске, Кирове, Тольятти и Сызрани Самарской обл., около 10% - в Московской области и Иркутске.

Таким образом, на вторичном рынке жилой недвижимости за 2016 год продолжалось снижение цен предложения, но оно не превысило 10% к уровню декабря 2015 года. В последние полгода практически повсеместно снижение замедлилось или совсем прекратилось, а в Казани, Санкт-Петербурге, Владивостоке, Ставрополе наметилось повышение цен.

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

 

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 16

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 17 и табл. 2). В 8 городах из 17 - Ростове-на-Дону, Казани, Санкт-Петербурге, Тобольске, Уфе, Ставрополе, Московской области, Рязани - цены предложения в декабре 2016 года относительно декабря 2015 года выросли на 2-6%, в остальных – Самаре, Тюмени, Кемерово, Сургуте, Ульяновске, Екатеринбурге, Ярославле, Омске, Москве – снизились на 2-6%.

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижались, и при этом наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Казань - www.tatre.ru, Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Пермь - ГК «Камская долина», Владимир – ООО СТК-Групп, Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Ростов-на-Дону - ЕМТКонсалтинг, Рязань - Агентство Печати и информации, Омск – ООО «ОМЭКС», Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта», Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Уфа – САН «Эксперт»..

Рис. 17

На рынке аренды квартир в Москве наблюдалось (рис. 18) снижение стоимости найма за последний год с 43,6 тыс. руб. в месяц до 40,9 тыс. (на 6,3%), в том числе в массовом сегменте с 36,8 тыс. до 34,5 тыс. (на 6,3%), в престижном – с 92,3 тыс. до 85,1 тыс. руб. в месяц (на 7,9%). В структуре предложения доля квартир массового сегмента ставила 84,8%, престижного – 15,2%.

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 18

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 19) рост предложения произошел с апреля-мая 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц), В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), а во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс. за счет выхода на рынок новых проектов, несмотря на рост объемов поглощения.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 19

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 20) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс.

На первичном рынке предложение было более стабильным (85-86 тыс. квартир), что объясняется приблизительно одинаковым темпом поглощения и нового строительства/предложения. Но в ноябре-декабре 2015 года предложение снизилось до 82-81 тыс. шт. вместе с сокращением количества вновь начатых строек, а в 2016 году снижалось от января к декабрю с 72,1 до 63,9 тыс. квартир.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 20

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в начале 2015 года достигала 15,0-17,7%, затем снизилась к ноябрю до 1,5%, в декабре стала отрицательной (-3,7%), в 2016 году к июню понизилась до -13,7%, а затем повышалась и к декабрю вернулась на уровень декабря 2016 года (рис. 21).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 21

Доходность рентных операций в 2016 году (рис. 22), вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в течение года изменялась в диапазоне 3,3-3,6% (срок окупаемости 27,8-30,3 года). Снижение арендной платы в течение года не компенсировалось снижением цен. Необходимо отметить, что низкая доходность сдачи квартир в аренду в Москве наблюдается уже несколько лет - в 2013 году она составляла 4,8% годовых.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 22

Доходность девелоперских операций, вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи), в 2012 году – 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства (рис. 21).

 

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 21

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2016 году она снижается до 46,3%. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Объем ввода жилья

В 2015 году на фоне снижения объемов строительства жилья в предыдущие годы объемы ввода жилья также начали снижаться в ряде регионов (рис. 22). В 2014 году было введено 84,2 млн кв. м жилья, за 2015 год объем ввода в РФ составил 1169,4 тыс. квартир общей площадью 83,8 млн кв. м – снижение на 0,5%. В наибольшей степени наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2014 годом в Московской области - на 14,6% (введено 8496 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - на 7,1% (3031 тыс. кв. м), Краснодарском крае - на 2,9% (4619 тыс. кв. м). В то же время в Москве объемы ввода демонстрирует положительную динамику на том заделе, который был создан в докризисный период: введено 3781 тыс. кв. м – рост на 15,8%. При этом в Старой Москве продолжалось снижение объемов ввода после годичного моратория на выдачу разрешений на строительство жилья при смене руководства города – до 1360 тыс. кв. м (-17%).

В 2015-2016 году снижение объемов строительства жилой недвижимости (в связи со снизившейся доходностью инвестиций в девелопмент) происходило повсеместно. Соответственно, в 2016 году было введено в эксплуатацию 1156,5 млн квартир общей площадью 79,8 млн кв. метров, что составило 93,5% к соответствующему периоду предыдущего года.

 

Источник: Росстат

Рис. 22

Индивидуальными застройщиками введено 245,1 тысячи жилых домов общей площадью 31,6 млн кв. м, что составило 89,8% к 2015 году. Если в 2010-2014 годах на долю индивидуальных домов, построенных населением, стабильно приходилось 43-44% общей площади вводимого жилья в России, то в 2016 году — 39,5%.

Лидером по строительству жилья снова стала Московская область с показателем 8,823 млн кв. м, что на 8,3% меньше показателя 2015 года. Второе место у Краснодарского края - 4,56 млн кв. м при незначительном спаде на 1,9%, третье место занимает Москва - 3,362 млн кв. м при спаде в 14,2% к уровню 2015 года.

В 2016 году доля вошедших в стадию банкротства застройщиков жилья выросла вдвое. Причины — сокращение покупательского спроса и недоступность заемного финансирования, сообщает Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По расчетам агентства, в одной из стадий банкротства в настоящее время находятся 149 компаний из 5,5 тыс. существующих. На их балансе — 4,5 млн кв. м незавершенного жилья. Больше всего банкротящихся компаний зарегистрировано в столице — их 11. За Москвой идут Московская и Тюменская области — там таких компаний по девять, далее — Башкирия и Новосибирская область — по восемь, затем Волгоградская область — шесть. Пик банкротств пришелся на лето — всего 43 компании в апреле — августе.

По данным Росстата, на строительном рынке страны в 2016 год у функционировало около 30% убыточных строительных организаций. По результатам опроса 6,5 тысячи руководителей строительных организаций, 22% опрошенных отметили снижение собственных финансовых ресурсов, 38% респондентов указали, что объем заказов у них «ниже нормального», причем у 28% он сократился в сравнении с предыдущим кварталом, у 55% сохранился на прежнем уровне, а у 17% — вырос.

Основная проблема застройщиков – высокая закредитованность и увеличение сумм, необходимых для строительства,примерно на 8-10%.

До наступления кризиса компании занимались формированием своеобразной финансовой пирамиды, вкладывая средства от покупателей одного объекта в развитие дальнейших планов. Но сейчас некоторые застройщики вынуждены брать кредиты для завершения домов, где квартиры уже распроданы. Именно здесь у строителей начинаются проблемы: если привлечение финансирования составляет более 50% от стоимости объекта, банк берет под обеспечение недостроенные площади с коэффициентом 0,5 — таким образом, в залоге у него оказываются все нераспроданные площади. Это повышает риск дефолта в случае уменьшения стоимости залоговых квартир.

По мнению директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, в Москве замедлились темпы строительства на 20−25%, поэтому перенос сроков сдачи жилья будет вполне рядовым явлением до 2017 года. Он отметил, что если до кризисного времени на возведение монолитной новостройки уходило в среднем 2 года, то на данный момент это занимает 2,5 года.

По данным компании «Метриум Групп», в Москве в первом полугодии 2016 года не сдались вовремя почти 60% заявленных проектов. Из 52 жилых и апартаментных комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию в первом полугодии, 30 проектов передвинули сдачу на более поздние сроки.

Таким образом, динамика основных макроэкономических показателей, определяющие условия функционирования рынка недвижимости в 2016 году, была противоречивой. Главный индикатор роста экономики – ВВП - продолжал снижение, но острая фаза кризиса закончилась весной, и с середины года началось восстановление. Однако, главный драйвер рынка недвижимости – доходы населения продолжают снижаться растущими темпами.

Основные индикаторы рынка жилой недвижимости также вели себя противоречиво. Объемы поглощения в Москве, где на рынок уже вышел отложенный в предшествующий год спрос, резко выросли не только относительно провального 2015, но даже относительно 2014 года. В других городах наметился рост спроса и поглощения в отдельных сегментах рынка. Цены предложения жилой недвижимости в большинстве городов России все еще снижаются, но уменьшающимися темпами, и растет число городов, где цены стабилизировались.

На основе анализа проводимых Росстатом в ежеквартальном режиме опросов руководителей 6,5 тыс. подрядных организаций специалисты ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ пришли к выводу о том, что в 2016 году наблюдалось дальнейшее ухудшение состояния делового климата в строительной отрасли. В первую очередь об этом свидетельствует продолжающееся снижение значения основного результирующего индикатора исследования — сезонно скорректированного индекса предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве(рис. 23).

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

Рис. 23. Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительстве

В целом рынок жилой недвижимости городов России закончил острую стадию кризиса и приближается к стабилизации. Однако быстрого окончания вялотекущего кризиса не предвидится.

Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы до 2020 года

При подготовке исходных данных макроэкономического характера для моделирования и прогнозирования развития рынка жилой недвижимости использовались следующие предпосылки:

- общетеоретические – начавшийся в 2013-2015 году структурный кризис является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, его продолжительность оценивается в 7-8 лет;

- эмпирические – консенсус-прогноз роста экономики России до 2020 года не обещает ее быстрого восстановления.

Так, в базовом варианте трехлетнего правительственного прогноза предусмотрен уровень нефтяных цен 40 $/баррель, курс доллара 60-65 руб./$, рост ВВП в 2017 году на 0,8-1,0%, в 2018 1,5-1,6%, в 2018 году и далее – на 2%. С этим согласны основные макроэкономические центры в России и за рубежом. Именно такие данные заложены в модель (рис. 24).

 

Источник: данные – Росстат, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 24

В настоящее время в результате снижения темпов роста мировой экономики и соглашения ОПЕК-Россия о снижении объемов добычи нефти избыточное предложение на рынке упало, цена нефти подросла до 50-55 $/баррель; политические процессы в США и Европе (избрание Д. Трампа президентом США, усиление правых партий в странах Европы) могут способствовать отмене санкций. Все это улучшает валютно-финансовое положение в России, укрепляет бюджет, приводит к росту инвестиций, и в целом положительно влияет на рост ВВП. Однако, по признанию президента, основные проблемы в экономике – внутренние, структурные, и они еще не преодолены. Разрабатываемый группой Кудрина план мероприятий по ускорению роста ВВП до 4% пока не опубликован, и в расчете прогноза на 2017-2020 годы для рынка недвижимости они оставлены за скобками.

Что касается основного драйвера рынка недвижимости – темпов роста доходов населения, то после его падения более чем на 10% правительство надеется на то, что в 2017 года темп снижения уменьшится, а с 2018 начнется его повышение. Однако, предпосылки к такому развитию событий не просматриваются – можно ожидать, что после окончания электорального президентского цикла будут приняты ряд непопулярных мер, способствующих повышению темпов роста экономики, но оказывающих негативное влияние на рост доходов населения. Вследствие этого нами принят экспертный прогноз темпов снижения реальных располагаемых доходов населения в 2017 году на 4,0%, в 2018 году и далее – на 3,0% (рис. 24). С учетом прогнозируемой ЦБ РФ инфляции в 2017 году около 5,0% и далее 4,0%, прирост номинальных доходов населения составит в 2017-2020 году 0,8-0,9%. Эти показатели использованы в качестве исходных данных при расчете прогноза для рынка недвижимости.

На рис. 25 показана динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном рынке Москвы. Для наглядности приведены помесячные данные с декабря 2013 до декабря 2016 года. Видно, что скачок цен в конце 2014 года, вызванный макроэкономическим шоком, в последующем сменился снижением, которое определялось фундаментальным фактором падения доходов населения. В результате фактические цены в конце 2015 и 2016 года совпали с прогнозом от июня 2014 года. Расчет показал, что в последующим годы средняя цена на рынке будет снижаться с небольшим темпом 5-7% в год.

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 25

Механизм формирования цен поясняется графиками рис. 26-2.

Видно, что предложение на рынке в период строительного бума 2014 года росло, но с января 2015 года, в условиях ажиотажного спроса, произошло вымывание предложения, и одновременно, в связи с начавшимся кризисом, застройщики приостановили вывод на рынок новых объектов, что в целом снизило объем предложения. С лета, в связи с сокращением продаж, объем нераспроданного предложения начал расти, и концу 2016 года достиг рекордных значений.

Объем предъявленного спроса превышал объем предложения в начале 2013 года (под влиянием политического шока – Крым, санкции и контрсанкции), в конце 2014 – начале 2015 года (макроэкономический шок), но в течение 2015 года спрос снижался. В 2016 году спрос стремительно рос и к концу года достиг рекордных значений – на рынок в условиях макроэкономической стабилизации вышел отложенный спрос. Однако, объем спроса остается меньше объема предложения.

На этом фоне цены на рынке, которые в конце 2014 года взлетели, далее при отрицательном соотношении спрос/предложение снижались и продолжают снижаться.

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 26

Расчет показал, что объем спроса и поглощения при прогнозируемом снижении доходов населения будет до 2020 года будет снижаться на 3-5% в год (рис. 26).

Объем предложения также будет снижаться с темпом 10-15% в год и оставаться выше объема спроса. Объем предложения формируется из накопленного нераспроданного предложения плюс объем нового предложения (приблизительно равного объему нового коммерческого строительства) и минус объем поглощения. Прогнозируется снижение объемов строительства и ввода жилья в связи со снижением доходности девелопмента по причине снижения объема поглощения и цен (рис. 27-29).

Вследствие этого цены будут снижаться с темпом 3-4% в год (рис. 27).

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 27

Источник: ООО «Стерникс консалтинг»

Рис. 28

 

Источник: ООО «Стерникс консалтинг»

Рис. 29

Результирующий прогноз соотношения среднемесячного объема спроса и предложения, определяющего динамику цен на рынке, показан на рис. 30.

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 30

На вторичном рынке динамика цен после взлета в начале 2015 года также подчинялась влиянию фундаментального фактора – падению доходов населения, и фактические данные в декабре 2015 и 2016 годов совпали с прогнозом от июня 2014 года. Расчет прогноза от июня 2016 года показал, что в дальнейшем цены будут снижаться с темпом 8-9% в год (рис. 31).

 

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 31

Механизм ценообразования на вторичном рынке иллюстрируется графиком рис. 32.

Объем выставленного продавцами предложения, выросший в 2014 году на фоне повышения цен, в 2015-2016 годах продолжал расти уже вследствие уменьшения объема поглощения. Объем спроса был в основном ниже объема предложения. Лишь в декабре 2016 года произошла инверсия, и пока неясно, изменит ли это тренд. На этом фоне цены в основном снижались,

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 32

На рис. 33 показан прогноз среднемесячного объема предъявленного спроса и предложения, а на рис. 34 – суммарного годового объема поглощения и месячных цен в декабре на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. Видно, что после обвала спроса в 2015 году он продолжает снижаться и остается ниже предложения. Снижается и объем поглощения и цены (рис. 35).

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 33

Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 34

На первичном рынке жилой недвижимости Московской области объем поглощения в 2016 году оказался ниже прогноза на 9,5%, и в дальнейшем по прогнозу он будет снижаться с темпом 4-5% в год. Цена в декабре оказалась выше прогноза (на 5,0%), и в дальнейшем прогнозируется ее снижение с темпом 3-4% в год (рис. 35).

 

Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 35

На вторичном рынке объем поглощения в 2016 году оказался чуть ниже прогноза (на 1,2%), и в дальнейшем по прогнозу он будет снижаться с темпом 4-5% в год (рис. 36). Цена в декабре оказалась ниже прогноза (на 2,4%), и в дальнейшем прогнозируется ее снижение с темпом 3-4% в год.

Источник: факт – Росреестр, Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 36

Таким образом, прогнозируется до 2020 года включительно продолжение рецессии на рынке жилой недвижимости Московского региона со снижением основных индикаторов, но без существенного падения.

В других городах можно ожидать как более существенные темпы падения объемов поглощения, цен, объемов строительства и ввода жилья, так и стабильное развитие и даже небольшое повышение показателей.

Оценка априорной погрешности прогноза по отдельным показателям – не выше +/-5%.

Риски прогноза:

- рост цен на нефть, отмена санкций, повышение доходов населения и рост цен на жилье. Отказ от реформирования экономики до следующего обвала нефтяных цен (вероятность 5%);

- изменение финансово-экономической политики, отказ от таргетирования инфляции, накачка экономики деньгами, рост доходов населения, гиперинфляция и рост цен на жилье (вероятность 2%);

- новый обвал цен на нефть, курса рубля к доллару и вторая волна кризиса на рынке недвижимости (вероятность 2%).

Суммарная вероятность реализации рисков и неосуществления прогноза, т.е. выхода за пределы априорной погрешности – не более 7%.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

5.02.17.