аналитические материалы

Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный аналитик РГР

Рынок жилья городов России в 2012 году: медленное, но уверенное восстановление

1. Внешние условия функционирования рынка жилья в 2012 году

Состояние рынка жилья в России в 2012 г. подобно остальным секторам экономики определялось динамикой базовых макроэкономических факторов (цена на нефть, курс доллара, отток каптала), которая имела колебательный характер.

Цены на нефть в начале года росли (до 125 $/баррель), но в июне-июле упали до 90, и к концу года восстановились до 107 $/баррель. Среднегодовая цена составила в 2009 году 85 $/баррель, в 2010 – 95, в 2011 – 105, в 2012 – 109 $/баррель.

Курс рубля к доллару сначала начал укрепляться (с 31,0 руб./доллар в декабре 2011 до 33,2 руб. в июне), но к концу года снова ослаб (до 30,8 руб./доллар).

Рис. 1

Отток капитала уменьшался все 4 квартала и по итогам года составил $58,6 млрд. (2008 - $133,7 млрд., 2009 - $52,4 млрд., 2010 – $33,6 млрд., 2011 – 80,5 млрд). Таким образом, после всплеска в 2011 году прошедший год дал уменьшение оттока капитала.

Такое поведение трех основных драйверов нашей экономики (и рынка недвижимости) привело к тому, что два ключевых фактора следующего уровня (темпы роста доходов населения и ипотечного кредитования) имели благоприятную динамику.

Рис. 2

Рост доходов населения по итогам года (по предварительным данным Росстата) в реальном выражении составил 4,3%, в номинальном – 11,2% (после рекордно низких значений 2011 года – 0,8% и 6,9% соответственно). Этот рост определялся также и смягчением кредитно-денежной политики финансовых властей, связанным с повышенными послевыборными социальными обязательствами руководства страны.

Рис. 3

Объем ипотечного кредитования, по предварительным данным АИЖК, вырос до 1,03 трн руб. (2011 год – 716,9 млрд руб.) и до 870 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс.). Доля ипотечных сделок составила примерно 20% (2011 год – 17,6%).

Рис. 4

Все это способствовало благоприятной динамике показателей рынка недвижимости в 2012 году.

При анализе влияния факторов на динамику рынка недвижимости необходимо учитывать не только прямые (вертикальные) связи, но и горизонтальные (между одноуровневыми факторами) и обратные связи. Так, снижение цен на жилье в период кризиса способствовало повышению доступности ипотеки для граждан, а повышение цен при прочих равных условиях может затормозить развитие ипотеки.

2. Динамика цен на вторичном рынке жилья городов России в 2007-2012 годах. Закономерности послекризисного развития

В таблицах и на графиках приведены данные ежемесячного мониторинга цен на вторичном рынке жилья 20-ти городов РФ с декабря 2006 по декабрь 2012 года. Сбор и обработка данных проводилась сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости по единой методике[1].

В течение фазы роста второго долгосрочного цикла развития рынка жилья, занявшего около 10 лет (с середины 2000 года до осени 2008 года), цены предложения на вторичном жилье в городах России выросли в 5-7 раз. В 2009 году падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер (см. рис. 4 и табл. 1). В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Отрицательный прирост всего в трех городах - Рязань, Шахты, Нижний Новгород (от -1,2% до -2,9%). В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост составил от 2 до 20%. В Москве рост цен составил те же 10%, в Тюмени, Екатеринбурге, Ижевске, Ростове-на-Дону, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Кемерово, Красноярске – 6-10%, в Стерлитамаке РБ – 20%.

В 2012 году рост продолжался, за полугодие цены выросли от 1-6% в Красноярске, Москве, Шахтах, Петербурге, Ростове, Мособласти, Тюмени до 7-13% в Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске, Рязани, Ижевске, Омске, Перми и до 22% в Стерлитамаке.

Рис. 5. Предкризисная и послекризисная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России

Таблица 1. Характерные точки динамики цен на жилье в городах России после кризиса 2008 года (упорядочено по уровню цен в декабре 2012 года)

город	Средняя удельная цена, руб./кв. м
	12.06	12.07	максимум		12.08	минимум		12.09	12.10	12.11	12.12
	12.06	12.07	дата	цена	12.08	дата	цена	12.09	12.10	12.11	12.12
Москва	126,9	133,4	11.08	191,5	186,8	12.09	153,0	153,0	168,5	185,5	203,0
Санкт-Петербург	68,2	78,6	10.08	107,7	101,3	12.09	81,1	81,1	82,3	88,3	95,0
Московская обл.	66,3	62,3	11.08	93,2	91,0	02.10	71,3	71,5	73,0	78,1	84,3
Тверь	36,0	44,9	07.08	69,0	62,0	08.09	45,6	46,1	49,5	52,5	57,8
Екатеринбург	63,5	64,1	06.07	67,3	61,7	05.10	52,9	53,0	55,5	63,8	/70,1
Н. Новгород	43,4	49,0	11.08	61,4	59,9	08.10	45,3	46,4	45,8	47,0	61,3
Казань	40,0	40,7	09.08	42,5	42,5	10.09	37,8	38,0	43,0	51,5	н/д
Ростов-на-Дону	41,1	52,0	09.08	64,1	55,7	06.10	48,3	48,4	50,5	55,8	62,8
Тюмень	42,1	53,7	09.08	52,9	51,5	12.09	42,7	43,1	45,4	53,0	59,4
Ярославль	46,2	46,9	08.08	54,6	51,6	08.10	40,4	41,1	42,8	50,5	57,6
Новосибирск	43,6	59,0	08.08	65,2	56,6	12.09	45,5	45,5	49,7	50,8	59,1
Пермь	38,1	56,8	09.08	61,4	58,2	10.09	41,5	42,4	44,1	48,4	53,4
Владимир	-	-	-	-	-	-	-	41,6	42,5	46,7	51,3
Иркутск	-	-	-	-	-	-	-	46,0	48,7	50,2	57,2
Вел. Новгород	-	-	-	-	-	-	-	40,2	39,9	42,7	51,5
Кемерово	35,5	45,8	04.08	54,0	52,5	10.10	39,9	40,3	40,6	44,4	50,2
Красноярск	30,2	54,3	02.08	63,7	52,6	09.09	40,0	40,3	43,5	48,8	56,2
Уфа	48,3	45,8	02.09	55,5	50,2	08.10	41,8	41,0	43,9	49,2	н/д
Барнаул	-	-	06.08	43,3	39,4	09.09	31,5	34,4	35,1	40,2	48,1
Чебоксары	-	-	-	-	-	-	-	32,0	33,8	39,1	48,1
Ижевск	48,5	45,4	03.07	51,8	42,1	11.09	33,0	33,3	34,9	39,6	46,4
Омск	27,8	44,2	05.08	45,6	43,3	06.10	32,5	33,4	35,5	38,2	44,7
Рязань	30,0	36,9	08.08	42,0	40,0	12.09	35,4	35,4	37,7	40,8	46,2
Челябинск	-	-	12.08	51,7	51,7	11.09	36,8	37,2	37,2	39,9	44,4
Тольятти	-	-	-	-	-	-	-	-	-	37,9	43,5
Стерлитамак	22,8	26,3	10.08	29,1	27,9	06.10	23,0	22,9	23,7	28,5	40,3
Ульяновск	22,6	30,5	02.09	36,9	34,2	03.10	30,8	31,0	31,8	34,2	39,9
Ставрополь	-		-	-	-	-	-	33,1	30,5	31,6	34,9
Шахты	12,6	22,1	01.09	31,2	31,1	08.10	25,8	27,0	26,3	27,6	30,3

Из представленных в данной работе выборки в 20 городов (включая все города Московской области как одну территорию) исторический максимум пришелся в основном на сентябрь-ноябрь 2008 года, в отдельных городах снижение началось еще в 2007 году (Екатеринбург, Ижевск), в некоторых – в начале 2009 года (Уфа, Ульяновск, Шахты).

Минимальное значение достигнуто в основном в ноябре-декабре 2009 года (Москва, Петербург, Новосибирск, Рязань, Тюмень), в некоторых городах чуть ранее (Красноярск, Пермь, Ижевск), в других – в начале-середине 2010 года (Московская область, Тверь, Ульяновск, Ростов, Омск, Стерлитамак) и даже во втором полугодии (Уфа, Кемерово, Шахты, Ярославль).

Результаты расчетов показывают (табл. 2), что в период кризиса от осени 2008 года до начала 2010 года цены на вторичном рынке жилья городов России упали на 17-38% (в Москве – на 20%).

К декабрю 2012 года в 8 из 20 городов исследованной выборки цены достигли докризисного уровня и превысили его: Нижний Новгород, Екатеринбург, Ярославль, Москва, Ульяновск, Барнаул, Рязань, Тюмень, Стерлитамак. Три города вплотную приблизились к докризисному уровню цен: Ростов-на-Дону, Омск, Шахты. В остальных 10-ти городах уровень цен составляет 0,81-0,93 от докризисного.

Полученные данные регулярного мониторинга цен в городах выборки позволяют произвести исследование закономерностей послекризисного восстановительного роста цен.

Таблица 2. Изменение средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья в характерных точках (упорядочено по степени падения после кризиса 2008 года)

город	Падение от максимума, %	Прирост от минимума,%			Индекс цен от максимума
город	Падение от максимума, %	12.10	12.11	12.12	12.10	12.11	12.12
Кемерово	38	2	11	26	0,63	0,69	0,93
Красноярск	37	9	22	41	0,68	0,77	0,88
Барнаул	37	11	31	53	0,81	0,93	1,11
Ижевск	36	6	20	29	0,67	0,76	0,90
Пермь	32	6	17	23	0,72	0,85	0,87
Тверь	30	3	9	16	0,72	0,76	0,81
Новосибирск	30	9	12	30	0,76	0,88	0,91
Омск	29	9	24	38	0,78	0,84	0,98
Челябинск	29	1	8	17	0,72	0,77	0,86
Н. Новгород	26	1	4	19	0,75	0,81	1,00
Ярославль	26	6	25	43	0,78	0,96	1,05
Ростов-Дон	25	5	16	27	0,79	0,87	0,98
Санкт-Петербург	24	1,5	9	15	0,76	0,82	0,88
Московская обл.	23	2,5	12	18	0,78	0,86	0,90
Екатеринбург	21	5	21	33	0,79	0,87	1,04
Стерлитамак (РБ)	21	3	24	75	0,81	0,98	1,38
Москва	20	10	21	33	0,88	0,97	1,06
Тюмень	19	6	24	39	0,86	0,99	1,12
Рязань	19	6	15	31	0,90	0,97	1,10
Ульяновск	17	3	11	17	0,86	0,93	1,08
Шахты (Рост. обл.)	17	2	7	17	0,84	0,88	0,97

Приведенные данные показывают: в среднем быстрее восстанавливаются города с меньшим и средним падением. Однако, разброс темпов восстановления достаточно велик, что определяется таким фактором, как различия в социально-экономическом положении регионов. Именно этот фактор определяет разброс степени послекризисного восстановления, а также лидерство таких городов, как Стерлитамак (Башкортостан), Тюмень, Барнаул, Ульяновск, Москва, Ярославль, Екатеринбург, Рязань, Нижний Новгород. Например, в Стерлитамаке аналитики отмечают рост инвестиционных (спекулятивных) сделок, что подхлестывает рост цен. В Казани небывалый рост цен связывают с празднованием тысячелетия города, а также подготовкой к проведению Универсиады в 2013 году. В Москве, где растет доля предложения массового жилья и снижается доля престижного, резко выросло количество ипотечных сделок (в связи с большей доступностью ипотечных кредитов уменьшенного размера), превысив докризисные максимумы, что способствовало росту цен. А в Санкт-Петербурге произошло вымывание дешевого предложения, и в условиях снижения темпов роста доходов населения стал снижаться спрос на ипотеку, а следовательно, и на жилье, что затормозило рост цен.

В связи с общей экономической ситуацией в стране и в мире мы ожидаем, что возвращение к докризисному уровню в городах второго эшелона произойдет в Шахтах, Омске, Кемерово в начале 2013 года, в Кемерово, Новосибирске, Московской области, Ижевске – в конце года, в Красноярске, Санкт-Петербурге, Перми, Челябинске, Твери - в начале-середине 2014 года.

Рис. 6. Индексы цен на вторичном рынке жилья в декабре 2012 года относительно предкризисного максимума

3. Динамика цен на первичном рынке и сопоставление с вторичным

На следующих рисунках приведены примеры сопоставления цен на вторичном и первичном рынках.

Графики показывают, что в целом динамика цен на первичном рынке жилья была близка к динамике цен вторичного рынка. Однако, с началом кризиса в Москве, Ижевске застройщики не спешили начинать снижение цен, несмотря на катастрофическое падение спроса. В других городах ценовая политика застройщиков была более разумной, что способствовало поддержанию оборотов рынка.

К декабрю 2012 года цены на первичном рынке достигли докризисного уровня в Москве, Московской области, Тюмени и Новосибирске. В Санкт-Петербурге, Челябинске, Рязани, Перми, Нижнем Новгороде, Ижевске индекс цен к докризисному максимуму составляет от 0,86 до 0,94.

Рис. 7. Сопоставление цен на первичном и вторичном рынке жилья

Графики демонстрируют, что в Москве средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2012 году – на 15-18%). В Челябинске и Нижнем Новгороде эти показатели практически одинаковы (в последние месяцы цены на первичке Н.Новгорода обогнали цены вторички). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке выше, чем на первичном (в 2012 году в Ижевске – на 7-10%, в Петербурге – на 11-12%, в Перми – на 19-21%, в Московской области, Тюмени, Новосибирске – на 23-26%.

Факторами, определяющими такую закономерность, являются прежде всего различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), расположенные, как правило, в центральных и других престижных районах. В других городах подавляющее количество предложений – в домах массового класса (эконом-класс и комфорт-класс), которые хотя и отличаются по качеству проекта в лучшую сторону от домов старого фонда, но расположены по преимуществу в отдаленных от центра города районах, в микрорайонах с отсутствующей/неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Важным фактором, работающим на снижение уровня цен в новостройках относительно готового жилья, являются скидки застройщиков (от 20 до 40% от предполагаемой цены квартир после сдачи объектов в эксплуатацию) при приобретении покупателями жилья в виде договоров долевого участия на ранних стадиях строительства (лишь в Екатеринбурге компания «Ренова-Строй» ввела в практику продажу квартир в районе «Академический» только после завершения строительства, и в Челябинске об этом объявила компания «Жилстрой-9»).

Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от изменения не только качества строящегося жилья, но и от состояния рынка: во время кризиса застройщики разных регионов своей ценовой политикой по-разному реагировали на изменение спроса.

4. Динамика объема ввода жилья в РФ и регионах в 2007-2012 годах. Начало роста

В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 года. Всего в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн кв. м (рис. 7).

В 2010 г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

В 2011 г. впервые с момента начала финансово-экономического кризиса отмечен прирост объемов ввода жилья (на 6,6% по сравнению с уровнем 2010 г.). Всего в 2011 г. введено в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн кв. м, причем прирост произошел только во втором полугодии.

В 2012 г., по данным Росстата, объем ввода жилья в РФ составил 65,2 млн кв. м (прирост 4,7%). Построено 826,8 тыс. новых квартир, что на 5,3% больше, чем в 2011 году.

На рис. 8 приведены также данные о динамике объемов ввода в 19 регионах с объемами более 1 млн кв. м в 2012 году. Суммарно в этих регионах в 2012 году введено 40,2 млн кв. м жилья (62 % от общероссийского ввода).

В основных регионах (кроме Нижегородской, Саратовской, Ленинградской области и Ставропольского края) снижение объемов ввода жилья произошло в 2009-2010 годах. В последние два года шло повышение объемов ввода, за исключение Москвы и Московской области (в старых границах) и Ставропольского края. По итогам 2012 года объемы ввода составили: Московская область - 7,3 млн, Краснодарский край - 4,3 млн, Санкт-Петербург и Тюменская область – по 2,6 млн, Татарстан – 2,4 млн, Башкортостан – 2,3 млн, Ростовская область – 2,0 млн, Свердловская область – 1,9 млн, Челябинская область - 1,7 млн, Новосибирская область, Нижегородская область и Москва (в старых границах) – по 1,5 млн, Саратовская область и Краснодарский край – 1,2 млн, Ленинградская, Кемеровская область и Красноярский край – по 1,1 млн кв. м.

Таким образом, приведенные данные показывают, что инвестиционный коллапс 2009-2010 годов на рынке строительства жилья в основном преодолен, обънмы ввода в РФ и основных регионах увеличиваются. Некоторые исключения (Москва и Московская область в связи с реорганизацией территории, Ставропольский край в связи со снижением инвестиционной привлекательности на фоне растущей напряженности в регионе) не отменяют эту тенденцию.

Примечание: Москва и Мособласть в новых границах - 2573 и 6885 кв. м соответственно.

Рис. 8. Ввод жилья в РФ и в 19 регионах

Вывод: на рынке жилья России в 2012 году наблюдалось хоть и медленное, но уверенное восстановление цен и объемов ввода жилья. Из 20 городов выборки 30% уже достигли докризисного уровня цен, в остальных выход на этот уровень ожидается в течение 2013 – начала 2014 года.

Г.М.Стерник, 16.02.13.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Ржавским А.И., Северьяновым А.Н., АН «Азбука жилья», Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург, Вел. Новгород), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Сосницким Е. Г., Фоминой С.В. «Титул», Чумаковым А.А. (все - Ростов-на-Дону), Чемодановым А. Л., АЦ ИНН (Нижний Новгород), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Молодкиной С.Г., Ассоциация АЛКО (Тюмень), Епишиной Э. Д., Селиверстовой Ю. В,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В.Н., АН «ТИТАН» (Тверь), Голлай А.В., ООО "Метро-Оценка" (Ярославль), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации», Казаковым Р.М, Изд. Дом «Ярмарка» (все - Рязань), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ковальчук Н.В., РК «Служба недвижимости» (Челябинск), Трофимовым А. С., (Ставрополь), Гамовой Е. Р., Кукловой Т.Н., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Репиным М.А., «ОМЭКС» (Омск), Трушниковым А. В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Есиковым С.В. (Владимир, Иркутск, Тольятти, Чебоксары).

Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2012 году: медленное, но уверенное восстановление.

Категория: аналитические материалы

Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный аналитик РГР

Рынок жилья городов России в 2012 году: медленное, но уверенное восстановление

1. Внешние условия функционирования рынка жилья в 2012 году

Рис. 1

Рис. 2

Рис. 3

Рис. 4

Все это способствовало благоприятной динамике показателей рынка недвижимости в 2012 году.

Рис. 5. Предкризисная и послекризисная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России

город	Средняя удельная цена, руб./кв. м
	12.06	12.07	максимум		12.08	минимум		12.09	12.10	12.11	12.12
	12.06	12.07	дата	цена	12.08	дата	цена	12.09	12.10	12.11	12.12
Москва	126,9	133,4	11.08	191,5	186,8	12.09	153,0	153,0	168,5	185,5	203,0
Санкт-Петербург	68,2	78,6	10.08	107,7	101,3	12.09	81,1	81,1	82,3	88,3	95,0
Московская обл.	66,3	62,3	11.08	93,2	91,0	02.10	71,3	71,5	73,0	78,1	84,3
Тверь	36,0	44,9	07.08	69,0	62,0	08.09	45,6	46,1	49,5	52,5	57,8
Екатеринбург	63,5	64,1	06.07	67,3	61,7	05.10	52,9	53,0	55,5	63,8	/70,1
Н. Новгород	43,4	49,0	11.08	61,4	59,9	08.10	45,3	46,4	45,8	47,0	61,3
Казань	40,0	40,7	09.08	42,5	42,5	10.09	37,8	38,0	43,0	51,5	н/д
Ростов-на-Дону	41,1	52,0	09.08	64,1	55,7	06.10	48,3	48,4	50,5	55,8	62,8
Тюмень	42,1	53,7	09.08	52,9	51,5	12.09	42,7	43,1	45,4	53,0	59,4
Ярославль	46,2	46,9	08.08	54,6	51,6	08.10	40,4	41,1	42,8	50,5	57,6
Новосибирск	43,6	59,0	08.08	65,2	56,6	12.09	45,5	45,5	49,7	50,8	59,1
Пермь	38,1	56,8	09.08	61,4	58,2	10.09	41,5	42,4	44,1	48,4	53,4
Владимир	-	-	-	-	-	-	-	41,6	42,5	46,7	51,3
Иркутск	-	-	-	-	-	-	-	46,0	48,7	50,2	57,2
Вел. Новгород	-	-	-	-	-	-	-	40,2	39,9	42,7	51,5
Кемерово	35,5	45,8	04.08	54,0	52,5	10.10	39,9	40,3	40,6	44,4	50,2
Красноярск	30,2	54,3	02.08	63,7	52,6	09.09	40,0	40,3	43,5	48,8	56,2
Уфа	48,3	45,8	02.09	55,5	50,2	08.10	41,8	41,0	43,9	49,2	н/д
Барнаул	-	-	06.08	43,3	39,4	09.09	31,5	34,4	35,1	40,2	48,1
Чебоксары	-	-	-	-	-	-	-	32,0	33,8	39,1	48,1
Ижевск	48,5	45,4	03.07	51,8	42,1	11.09	33,0	33,3	34,9	39,6	46,4
Омск	27,8	44,2	05.08	45,6	43,3	06.10	32,5	33,4	35,5	38,2	44,7
Рязань	30,0	36,9	08.08	42,0	40,0	12.09	35,4	35,4	37,7	40,8	46,2
Челябинск	-	-	12.08	51,7	51,7	11.09	36,8	37,2	37,2	39,9	44,4
Тольятти	-	-	-	-	-	-	-	-	-	37,9	43,5
Стерлитамак	22,8	26,3	10.08	29,1	27,9	06.10	23,0	22,9	23,7	28,5	40,3
Ульяновск	22,6	30,5	02.09	36,9	34,2	03.10	30,8	31,0	31,8	34,2	39,9
Ставрополь	-		-	-	-	-	-	33,1	30,5	31,6	34,9
Шахты	12,6	22,1	01.09	31,2	31,1	08.10	25,8	27,0	26,3	27,6	30,3

город	Падение от максимума, %	Прирост от минимума,%			Индекс цен от максимума
город	Падение от максимума, %	12.10	12.11	12.12	12.10	12.11	12.12
Кемерово	38	2	11	26	0,63	0,69	0,93
Красноярск	37	9	22	41	0,68	0,77	0,88
Барнаул	37	11	31	53	0,81	0,93	1,11
Ижевск	36	6	20	29	0,67	0,76	0,90
Пермь	32	6	17	23	0,72	0,85	0,87
Тверь	30	3	9	16	0,72	0,76	0,81
Новосибирск	30	9	12	30	0,76	0,88	0,91
Омск	29	9	24	38	0,78	0,84	0,98
Челябинск	29	1	8	17	0,72	0,77	0,86
Н. Новгород	26	1	4	19	0,75	0,81	1,00
Ярославль	26	6	25	43	0,78	0,96	1,05
Ростов-Дон	25	5	16	27	0,79	0,87	0,98
Санкт-Петербург	24	1,5	9	15	0,76	0,82	0,88
Московская обл.	23	2,5	12	18	0,78	0,86	0,90
Екатеринбург	21	5	21	33	0,79	0,87	1,04
Стерлитамак (РБ)	21	3	24	75	0,81	0,98	1,38
Москва	20	10	21	33	0,88	0,97	1,06
Тюмень	19	6	24	39	0,86	0,99	1,12
Рязань	19	6	15	31	0,90	0,97	1,10
Ульяновск	17	3	11	17	0,86	0,93	1,08
Шахты (Рост. обл.)	17	2	7	17	0,84	0,88	0,97

Рис. 6. Индексы цен на вторичном рынке жилья в декабре 2012 года относительно предкризисного максимума

3. Динамика цен на первичном рынке и сопоставление с вторичным

На следующих рисунках приведены примеры сопоставления цен на вторичном и первичном рынках.

Рис. 7. Сопоставление цен на первичном и вторичном рынке жилья

4. Динамика объема ввода жилья в РФ и регионах в 2007-2012 годах. Начало роста

Примечание: Москва и Мособласть в новых границах - 2573 и 6885 кв. м соответственно.

Рис. 8. Ввод жилья в РФ и в 19 регионах

Г.М.Стерник, 16.02.13.

Стерник Г.М.,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова

Закономерности послекризисного восстановления рынка жилья России

Постановка задачи

Прошедшие 4 года после начала кризиса в экономике и на рынке недвижимости показали, что в большинстве городов России началось медленное, но уверенное восстановление цен на рынке жилья. В отличие от кризиса 1998 года, когда форма ценового тренда напоминала букву U (год-полтора падение цен, полгода стабилизации, год-полтора – возвращение к докризисному уровню), в текущем кризисе 2008-2012 года она ближе к букве L (год-полтора – падение, 3-4 года – депрессивная стабилизация и медленное восстановление). Закономерности послекризисного восстановления в первом десятилетнем цикле развития рынка недвижимости были исследованы в 2000-2001 годах (приведены ниже). Сегодня целесообразно провести аналогичное исследование по данным текущего кризиса и сопоставить результаты.

Методика исследования

Методика исследования включает следующие шаги.

1) По данным о средней удельной цене предложения жилья в имеющейся выборке городов определяются характерные точки динамики – предкризисного максимума цен, минимального значения перед стабилизацией, а также несколько точек окончания полугодовых/годовых отрезков динамики.

2) Рассчитываются по обычной формуле изменение цен от максимума в точке минимума (в процентах) и индексы либо приросты от минимума в каждой точке:

ΔP = (P_i/ P_min- 1) x 100%,

где ΔP – падение цен в точке минимума от точки максимума и прирост от точки минимума в характерных точках;

P_i– средняя удельная цена в текущей точке;

P_min- средняя удельная цена в предыдущей точке.

3) Вводится новый показатель – «степень возврата цен к докризисному уровню», который отражает «отыгранную» при восстановлении часть падения цен. Он рассчитывается в точках окончания полугодовых или годовых отрезков динамики по следующей формуле:

δP = ((P_i- P_min) / P_max – 1) x 100%,

где δP – степень восстановления цен к докризисному уровню, процентных пунктов;

P_max– значение средних удельных цен в точке предкризисного максимума.

4) Строится график в координатах «наибольшее падение цен от максимума (%) – степень возврата к докризисному уровню (п/п)» и проводится его анализ.

Результаты исследования закономерностей восстановления цен после кризиса 1998 г.

На рис. 1 показаны результаты расчета индекса цен после кризиса 1998 года (в долларовом выражении) в выборке из 9 городов (Москва, Петербург, Тверь, Калининград, Новосибирск, Екатеринбург, Ульяновск, Пермь, Омск) от максимума (принят за 100%) в точке минимума и в декабре 2000 и июне 2001 года (упорядочено по степени падения цен после кризиса). Видно, что более высокий прирост цен наблюдался в городах с наибольшим падением в нижней точке кризиса (0,60-0,65) – Новосибирск, Екатеринбург, Ульяновск, Пермь (Омск не попал в эту закономерность). В то же время в Москве, Петербурге, Твери, Калининграде (падение 0,35-0,50) приросты значительно меньше.

Рис. 1. Изменение уровня средних удельных цен (в долларовом выражении) в городах России после кризиса 1998 года

Москва

Петербург

Тверь

Калининград

Новосибирск

Екатеринбург

Ульяновск

Пермь

Омск

Рис. 2. Связь максимального снижения долларовых цен на жилье в городах России со степенью возврата от нижней точки после кризиса 1998 года

На рис. 2 приведены результаты перестройки полученных данных в координаты «наибольшее падение цен от максимума – степень возврата к докризисному уровню». На оси абсцисс отложены точки, соответствующие степени падения цен от предкризисного максимума в нижней точке. На оси ординат – точки, соответствующие степени возврата к докризисному уровню в полугодовых-годовых отрезках. Линия, проведенная под углом 45 градусов, соответствует возврату цен во всех городах к докризисному уровню. Точки, соответствующие каждому отрезку, аппроксимированы регрессионным уравнением в виде полинома второй степени. Значения коэффициента детерминации (около 0,50) подтверждают, что, несмотря на имеющийся разброс точек относительно линии аппроксимации, полученные уравнения показывают достаточную силу связи между степенью падения цен после кризиса и степенью возврата к докризисному уровню.

Полученные результаты позволили сделать следующие выводы:

- быстрее восстанавливаются (в %) те города, которые больше «упали» (эффект низкой базы);

- в целом все города приближаются к докризисному уровню почти одновременно. Несколько быстрее – города, которые больше «упали». Разброс точек отражает местные особенности в экономической ситуации городов.

По результатам исследования в начале 2001 года был сделан вывод о том, что к концу года цены во всех городах выборки достигнут докризисного уровня. Этот вывод подтвердился на практике.

Динамика цен на жилье в городах России после кризиса 2008 года[1]

В течение фазы роста второго долгосрочного цикла развития рынка жилья, занявшего около 10 лет (с середины 2000 года до осени 2008 года), цены предложения на вторичном жилье в городах России выросли в 5-7 раз. Из представленных в данной работе выборки в 20 городов (включая все города Московской области как одну территорию) исторический максимум пришелся в основном на сентябрь-ноябрь 2008 года, в отдельных городах снижение началось еще в 2007 году (Екатеринбург, Ижевск), в некоторых – в начале 2009 года (Уфа, Ульяновск, Шахты).

В 2009 году падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер (см. рис. 1 и табл. 1). В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Отрицательный прирост всего в трех городах - Рязань, Шахты, Нижний Новгород (от -1,2% до -2,9%). Минимальное значение достигнуто в основном в ноябре-декабре 2009 года (Москва, Петербург, Новосибирск, Рязань, Тюмень), в некоторых городах чуть ранее (Красноярск, Пермь, Ижевск), в других – в начале-середине 2010 года (Московская область, Тверь, Ульяновск, Ростов, Омск, Стерлитамак) и даже во втором полугодии (Уфа, Кемерово, Шахты, Ярославль).

В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост составил от 2 до 20%. В Москве рост цен составил те же 10%, в Тюмени, Екатеринбурге, Ижевске, Ростове-на-Дону, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Кемерово, Красноярске – 6-10%, в Стерлитамаке РБ – 20%.

В 2012 году рост продолжается, за полугодие цены выросли от 1-6% в Красноярске, Москве, Шахтах, Петербурге, Ростове, Мособласти, Тюмени до 7-12% в Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске, Рязани, Ижевске, Омске, Перми и до 22% в Стерлитамаке.

Рис. 3. Предкризисная и послекризисная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России

Таблица 1. Характерные точки динамики цен на жилье в городах России после кризиса 2008 года

город	Средняя удельная цена, руб./кв. м
	12.06	максимум		12.08	минимум		12.09	12.10	12.11	06.12
	12.06	дата	значение	12.08	дата	значение	12.09	12.10	12.11	06.12
Москва	126,9	11.08	191,5	186,8	12.09	153,0	153,0	168,5	185,5	191,1
Санкт-Петербург	68,2	10.08	107,7	101,3	12.09	81,1	81,1	82,3	88,3	93,2
Московская обл.	66,3	11.08	93,2	91,0	02.10	71,3	71,5	73,0	80,0	84,3
Тверь	36,0	07.08	69,0	62,0	06.10	48,0	46,1	49,5	52,5	55,5
Екатеринбург	63,5	06.07	67,3	61,7	05.10	52,9	53,0	55,5	63,8	67,2
Новосибирск	43,6	08.08	65,2	56,6	12.09	45,5	45,5	49,7	50,8	54,5
Ростов-Дон	41,1	09.08	64,1	55,7	06.10	48,3	48,4	50,5	55,8	58,5
Кемерово	35,5	04.08	64,0	52,5	10.10	39,9	40,3	40,6	44,4	49,0
Красноярск	30,2	02.08	63,7	52,6	09.09	40,0	40,3	43,5	48,8	49,0
Пермь	38,1	09.08	61,4	58,2	10.09	41,5	42,4	44,1	48,4	51,2
Н. Новгород	43,4	11.08	61,4	59,9	08.10	45,3	46,4	45,8	47,0	54,1
Уфа	48,3	02.09	55,5	50,2	08.10	41,8	41,0	43,9	49,2
Тюмень	42,1	09.08	52,9	51,5	12.09	42,7	43,1	45,4	53,0	56,3
Ижевск	48,5	03.07	51,8	42,1	11.09	33,0	33,3	34,9	39,6	42,7
Омск	27,8	05.08	45,6	43,3	06.10	32,5	33,4	35,5	38,2	41,1
Рязань	30,0	08.08	42,0	40,0	12.09	36,1	35,4	37,7	40,8	44,8
Ульяновск	22,6	02.09	36,9	29,9	03.10	30,8	31,0	31,8	34,2	36,7
Шахты (Рост. обл.)	12,6	01.09	31,2	31,1	08.10	25,8	27,0	26,3	27,6	28,7
Стерлитамак (РБ)	22,8	10.08	29,1	27,9	06.10	23,0	22,9	23,7	28,5	34,7
Ярославль	46,2	08.08	54,6	51,6	08.10	40,4	41,1	42,8	50,5	52,9

город	Падение в нижней точке относительно исторического максимума, %	Прирост от минимума,%			Приближение к докризисному уровню, %
город		12.10	12.11	06.12	12.10	12.11	06.12
Кемерово	38	2	11	23	1	7	15
Красноярск	37	9	22	22	5	14	14
Ижевск	36	6	20	29	3	12	18
Пермь	32	6	17	23	4	11	20
Тверь	30	3	9	16	2	6	10
Новосибирск	30	9	12	20	6	18	14
Н. Новгород	29	1	4	19	0,5	7	19
Омск	29	9	24	26	7	13	19
Ярославль	26	6	25	31	4	22	23
Ростов-Дон	25	5	16	21	4	12	16
Уфа	25	5	18		4	14
Санкт-Петербург	24	1,5	9	15	0,5	6	11
Московская обл.	23	2,5	12	18	1	9	13
Екатеринбург	21	5	21	27	3	16	21
Стерлитамак (РБ)	21	3	24	35	2	19	40
Москва	20	10	21	25	8	17	19
Тюмень	19	6	24	32	5	18	25
Ульяновск	17	3	11	23	3	10	16
Шахты (Рост. обл.)	17	2	7	11	1	5	9
Рязань	14	4	13	24	4	11	21

Рис. 4. Изменение уровня цен в городах России после кризиса 2008 года

Данные табл. 2 и рис. 4 показывают, что в текущем кризисе наибольшее падение цен от максимума до нижней точки наблюдалось в Кемерово, Красноярске, Ижевске, Новосибирске, Твери, Омске (30-38%), во второй группе Нижний Новгород, Ярославль, Уфа, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Московская область, Екатеринбург, Стерлитамак, Москва (20-30%, и наименьшее падение – в Тюмени, Шахтах (Ростовская область), Ульяновске, Рязани (14-20%).

В то же время наибольший прирост от нижней точки к июню 2012 года происходил в Стерлитамаке, Тюмени, Ижевске, Ярославле (25-35%), а наименьший – в Шахтах, Твери, Ростове, Московской области, Н. Новгороде, Перми, Новосибирске, Красноярске, Москве (9-25%).

При этом степень восстановления к докризисному уровню составила в Стерлитамаке 40 п/п, в Екатеринбурге, Тюмени, Ярославле, Рязани – 21-25 п/п, в Н. Новгороде, Омске, Москве, Ульяновске, Ижевске, Кемерово, Ростове-на-Дону, Перми – 15-20 п/п, в Красноярске, Новосибирске, Мособласти, Петербурге, Твери, Шахтах – 9-14 п/п.

К июню 2012 года цены достигли докризисного уровня в шести городах выборки - в Екатеринбурге, Москве и Ульяновске почти сравнялись, а в Стерлитамаке, Тюмени и Рязани – превзошли его.

Такой характер изменения цен не вполне совпадает с характером предыдущего кризиса.

Рис. 4. Связь максимального снижения цен со степенью возврата от нижней точки

после кризиса 2008 года

Графики на рис. 4 показывают:

- тренды динамики цен по-прежнему описываются регрессионным уравнением в виде полинома второго порядка, однако коэффициент детерминации ниже 0,30, что свидетельствует об отсутствии статистически подтвержденной связи между степенью падения цен после кризиса и темпами послекризисного восстановления;

- характер кривых говорит о том, что в среднем быстрее восстанавливаются города с меньшим падением (в отличие от предыдущего кризиса).

Интерпретация результатов исследования

При сопоставлении результатов исследования закономерностей восстановления цен после кризисов 1998 и 2008 годов необходимо учесть различия в ситуации на рынке, относящиеся к исследуемому вопросу.

Первое. В силу двухвалютности российского рынка недвижимости сопоставление динамики цен производилось в единой валюте.

Цены на вторичном рынке жилья в 90-е годы в городах Москве, Санкт-Петербурге, Твери, Калининграде, Екатеринбурге номинировались в долларах США, в Новосибирске, Ульяновске, Перми, Омске – в рублях. В связи с этим характер динамики цен, а также поведение продавцов и покупателей с началом кризиса кардинально отличались.

В Москве и остальных городах первой группы («Россия-1») падение цен продолжалось с августа 1998 года до середины 2000 года, и степень падения была, как отмечено, от 30 до 50%. В городах второй группы («Россия-2») рублевые цены росли до начала 1999 года (вместе с высокой инфляцией), а в пересчете на доллары они за этот период упали на 50-65%.

К 2007 году все города России, включая Москву, перешли на рублевую номинацию цен на жилье. Поэтому характер динамики цен, поведение продавцов и покупателей были идентичны, различия в степени падения цен не столь существенны.

Второе. Как известно, кризис 1998 года был вызван внутрироссийскими причинами (продолжающееся падение ВВП, пирамида ГКО, высокая инфляция при сдерживании девальвации рубля с помощью валютного коридора). Соответственно, восстановление экономики и рынка недвижимости после кризиса определялось не макроэкономическими факторами (цена на нефть находилась на низком уровне, отток капитала продолжался, девальвация рубля несколько замедлилась), а внутренне присущими рынку свойствами саморегулирования.

Кризис 2008 года был вызван внешними по отношению к экономике РФ факторами на фоне чрезмерной зависимости ее от сырьевого экспорта – сокращением спроса на экспортные товары, а также падением внешнего кредитования экономики на фоне мирового финансового кризиса. Соответственно, восстановление экономики и рынка недвижимости зависит прежде всего от макроэкономических факторов, связанных с затянувшемся преодолением мирового кризиса.

Третье. В силу отмеченных двух причин – важным фактором, определяющим динамику восстановления рынка недвижимости после кризиса 2008 года, становятся различия в социально-экономическом положении регионов. Именно этот фактор определяет разброс степени послекризисного восстановления, а также лидерство таких городов, как Стерлитамак (Башкортостан), Рязань, Тюмень, Москва, Ярославль, Ульяновск, Екатеринбург. Например, в Стерлитамаке аналитики отмечают рост инвестиционных (спекулятивных) сделок, что подхлестывает рост цен. В Москве, где растет доля предложения массового жилья и снижается доля престижного, резко выросло количество ипотечных сделок, превысив докризисные максимумы, что способствовало росту цен. А в Санкт-Петербурге произошло вымывание дешевого предложения, и в условиях снижения темпов роста доходов населения стал снижаться спрос на ипотеку, а следовательно, и на жилье, что затормозило рост цен.

Четвертое. В связи с общей экономической ситуацией в стране и в мире мы ожидаем, что возвращение к докризисному уровню в городах второго эшелона произойдет в Ярославле, Тюмени - в конце 2012 года, в Московской области, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Омске (у которых путь восстановления предстоит длиной 9-10 п/п от максимума) – в начале-середине 2013 года, а в городах-аутсайдерах Кемерово, Красноярск, Ижевск, Тверь, Новосибирск, Пермь (у которых отставание составляет 12-20 п/п) – к концу 2013 года и даже в 2014 году. После достижения докризисного уровня, во всех городах в ближайшие 3-4 года ожидается колебательная стагнация цен с темпами роста от -2% до +5% в год.

© Стерник Г.М., 28.10.12.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Ржавским А.И., «Азбука жилья-консалт» (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Красноярск), Трошиной В.М., «Партнер-Инвест», Молодкиной С.Г, Ассоциация АЛКО (все - Тюмень), Сосницким Е.Г., Фоминой С.В., КУН «Титул» (Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Селиверстовой Ю. Г,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Гамовой Е.Р., Куклиной Т.А., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Чемодановым А.Л., «Индикаторы Нижегородской недвижимости» (Нижний Новгород), Хайруллиной Н., «Объединенные регионы» (Уфа), Репиным М.А., «ОМЭКС» (Омск), Афанасьевой О.Н., «Адалин-ЭКСО» (Ярославль)..

Стерник Г.М. ЗАКОНОМЕРНОСТИ ПОСЛЕКРИЗИСНОГО ВОССТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ

(28.10.2012 г.)

Категория: аналитические материалы

Стерник Г.М.,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова

Закономерности послекризисного восстановления рынка жилья России

Постановка задачи

Методика исследования

Методика исследования включает следующие шаги.

ΔP = (P_i/ P_min- 1) x 100%,

где ΔP – падение цен в точке минимума от точки максимума и прирост от точки минимума в характерных точках;

P_i– средняя удельная цена в текущей точке;

P_min- средняя удельная цена в предыдущей точке.

δP = ((P_i- P_min) / P_max – 1) x 100%,

где δP – степень восстановления цен к докризисному уровню, процентных пунктов;

P_max– значение средних удельных цен в точке предкризисного максимума.

Результаты исследования закономерностей восстановления цен после кризиса 1998 г.

Рис. 1. Изменение уровня средних удельных цен (в долларовом выражении) в городах России после кризиса 1998 года

Москва

Петербург

Тверь

Калининград

Новосибирск

Екатеринбург

Ульяновск

Пермь

Омск

Полученные результаты позволили сделать следующие выводы:

- быстрее восстанавливаются (в %) те города, которые больше «упали» (эффект низкой базы);

Динамика цен на жилье в городах России после кризиса 2008 года[1]

В течение фазы роста второго долгосрочного цикла развития рынка жилья, занявшего около 10 лет (с середины 2000 года до осени 2008 года), цены предложения на вторичном жилье в городах России выросли в 5-7 раз. Из представленных в данной работе выборки в 20 городов (включая все города Московской области как одну территорию) исторический максимум пришелся в основном на сентябрь-ноябрь 2008 года, в отдельных городах снижение началось еще в 2007 году (Екатеринбург, Ижевск), в некоторых – в начале 2009 года (Уфа, Ульяновск, Шахты).

Рис. 3. Предкризисная и послекризисная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России

Таблица 1. Характерные точки динамики цен на жилье в городах России после кризиса 2008 года

город	Средняя удельная цена, руб./кв. м
	12.06	максимум		12.08	минимум		12.09	12.10	12.11	06.12
	12.06	дата	значение	12.08	дата	значение	12.09	12.10	12.11	06.12
Москва	126,9	11.08	191,5	186,8	12.09	153,0	153,0	168,5	185,5	191,1
Санкт-Петербург	68,2	10.08	107,7	101,3	12.09	81,1	81,1	82,3	88,3	93,2
Московская обл.	66,3	11.08	93,2	91,0	02.10	71,3	71,5	73,0	80,0	84,3
Тверь	36,0	07.08	69,0	62,0	06.10	48,0	46,1	49,5	52,5	55,5
Екатеринбург	63,5	06.07	67,3	61,7	05.10	52,9	53,0	55,5	63,8	67,2
Новосибирск	43,6	08.08	65,2	56,6	12.09	45,5	45,5	49,7	50,8	54,5
Ростов-Дон	41,1	09.08	64,1	55,7	06.10	48,3	48,4	50,5	55,8	58,5
Кемерово	35,5	04.08	64,0	52,5	10.10	39,9	40,3	40,6	44,4	49,0
Красноярск	30,2	02.08	63,7	52,6	09.09	40,0	40,3	43,5	48,8	49,0
Пермь	38,1	09.08	61,4	58,2	10.09	41,5	42,4	44,1	48,4	51,2
Н. Новгород	43,4	11.08	61,4	59,9	08.10	45,3	46,4	45,8	47,0	54,1
Уфа	48,3	02.09	55,5	50,2	08.10	41,8	41,0	43,9	49,2
Тюмень	42,1	09.08	52,9	51,5	12.09	42,7	43,1	45,4	53,0	56,3
Ижевск	48,5	03.07	51,8	42,1	11.09	33,0	33,3	34,9	39,6	42,7
Омск	27,8	05.08	45,6	43,3	06.10	32,5	33,4	35,5	38,2	41,1
Рязань	30,0	08.08	42,0	40,0	12.09	36,1	35,4	37,7	40,8	44,8
Ульяновск	22,6	02.09	36,9	29,9	03.10	30,8	31,0	31,8	34,2	36,7
Шахты (Рост. обл.)	12,6	01.09	31,2	31,1	08.10	25,8	27,0	26,3	27,6	28,7
Стерлитамак (РБ)	22,8	10.08	29,1	27,9	06.10	23,0	22,9	23,7	28,5	34,7
Ярославль	46,2	08.08	54,6	51,6	08.10	40,4	41,1	42,8	50,5	52,9

город	Падение в нижней точке относительно исторического максимума, %	Прирост от минимума,%			Приближение к докризисному уровню, %
город		12.10	12.11	06.12	12.10	12.11	06.12
Кемерово	38	2	11	23	1	7	15
Красноярск	37	9	22	22	5	14	14
Ижевск	36	6	20	29	3	12	18
Пермь	32	6	17	23	4	11	20
Тверь	30	3	9	16	2	6	10
Новосибирск	30	9	12	20	6	18	14
Н. Новгород	29	1	4	19	0,5	7	19
Омск	29	9	24	26	7	13	19
Ярославль	26	6	25	31	4	22	23
Ростов-Дон	25	5	16	21	4	12	16
Уфа	25	5	18		4	14
Санкт-Петербург	24	1,5	9	15	0,5	6	11
Московская обл.	23	2,5	12	18	1	9	13
Екатеринбург	21	5	21	27	3	16	21
Стерлитамак (РБ)	21	3	24	35	2	19	40
Москва	20	10	21	25	8	17	19
Тюмень	19	6	24	32	5	18	25
Ульяновск	17	3	11	23	3	10	16
Шахты (Рост. обл.)	17	2	7	11	1	5	9
Рязань	14	4	13	24	4	11	21

Рис. 4. Изменение уровня цен в городах России после кризиса 2008 года

Такой характер изменения цен не вполне совпадает с характером предыдущего кризиса.

Рис. 4. Связь максимального снижения цен со степенью возврата от нижней точки

после кризиса 2008 года

Графики на рис. 4 показывают:

Интерпретация результатов исследования

© Стерник Г.М., 28.10.12.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Ржавским А.И., «Азбука жилья-консалт» (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Красноярск), Трошиной В.М., «Партнер-Инвест», Молодкиной С.Г, Ассоциация АЛКО (все - Тюмень), Сосницким Е.Г., Фоминой С.В., КУН «Титул» (Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Селиверстовой Ю. Г,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Гамовой Е.Р., Куклиной Т.А., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Чемодановым А.Л., «Индикаторы Нижегородской недвижимости» (Нижний Новгород), Хайруллиной Н., «Объединенные регионы» (Уфа), Репиным М.А., «ОМЭКС» (Омск), Афанасьевой О.Н., «Адалин-ЭКСО» (Ярославль)..

Стерник Г.М.,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова

Российский рынок жилья в 2011 году: затянувшееся оживление

1. Внешние условия функционирования рынка жилья в 2011 году

Состояние рынка жилья в России в 2011 году, подобно остальным секторам экономики, определялось динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая имела противоречивый характер.

Цены на нефть с началом «арабской весны» начали свой рост, но в течение года стабилизировались. Среднегодовая цена составила в 2009 году 85 долларов за баррель, в 2010 – 95, в 2011 – 105.

Курс рубля к доллару сначала начал укрепляться (с 30,5 руб./доллар в декабре 2010 до 27,5 руб. в апреле), но к концу года снова ослаб (до 31-32,2 руб./доллар).

Отток капитала продолжался все 4 квартала и по итогам года составил $84 млрд. (2008 - $133,7 млрд., 2009 - $52,4 млрд., 2010 – $33,6 млрд.). Таким образом, после рекордного 2008 года прошедший год занял второе место по объему оттока капитала.

В то же время чистый приток прямых инвестиций составил $48,5 млрд., что на треть больше 2010 года.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост номинальных (15,9%) и реальных располагаемых денежных доходов (2,3%). По итогам 2010 года, прирост реальных доходов относительно прошлого года составил 5,1%, а номинальных – 14,3%.

В 2011 году прирост реальных располагаемых доходов населения в среднем по РФ составил 0,8% (против 5,1% в 2010 году и 4,5% в правительственном прогнозе), номинальных – 6,9%. В Москве в первом полугодии прирост номинальных доходов был отрицательным, в других регионах - минимальным. Во втором полугодии, в связи с начавшейся избирательной компанией, наметился рост доходов населения.

Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и финансовых показателей накопленный ранее отложенный платежеспособный спрос в 2010 году начал реализовываться, что положительно сказалось на динамике рынка недвижимости. В 2011 году отложенный спрос уже близок к исчерпанию, и рынок недвижимости в более явном виде демонстрирует эффект стагнации.

2. Ценовая ситуация[1]

В 2009 году падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Наименьший прирост в городах Рязань, Шахты, Ставрополь, Нижний Новгород: в номинальном выражении -2,8, -2,6, -2,1, –1,2%, - всего четыре города, в которых номинальные цены несколько снизились за год, из выборки в 24 города.

Прирост в реальном выражении (с исключенной инфляцией 8,8%) составил в Москве 1,2%, в Новосибирске – около нуля, в остальных городах – прирост отрицательный.

Уровень цен в декабре 2010 года относительно Москвы составил 0,49 в Петербурге, 0,43 в Московской области, 0,33-0,26 в Екатеринбурге, Новосибирске, Твери, Нижнем Новгороде, Тюмени, Уфе, Ростове, Перми, Красноярске, 0,25-0,21 в Ярославле, Кемерово, Владимире, Челябинске, Омске, Барнауле, Ижевске, Рязани, 0,19 в Ставрополе и Ульяновске, 0,14-0,16 в Шахтах и Стерлитамаке.

В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост составил от 2 до 20%. В Москве рост цен составил те же 10,0%, в Тюмени, Екатеринбурге, Ижевске, Ростове-на-Дону, Барнауле, Воронеже, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Кемерово, Красноярске – 6,2-10%, в Стерлитамаке РБ – 20,3%. В реальном выражении (с исключенной инфляцией 6,1%) в этих городах прирост положительный. В остальных городах реальный прирост отрицательный.

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья

	Город (регион)	тыс. руб./ кв. м			Индекс относительно Москвы		Прирост к 2010, %
	декабрь 2009 г.	декабрь 2010 г.	декабрь 2011 г.	декабрь 2010 г.	декабрь 2011 г.	номинальный	реальный
Москва	153,0	168,5	185,5	1	1	10,0	3,7
Санкт-Петербург	81,1	82,3	88,3	0,49	0,48	7,3	1,1
Московская обл.	71,5	73	80	0,43	0,43	9,6	3,3
Екатеринбург	53,0	55,5	63,8	0,33	0,34	15,0	8,3
Новосибирск	45,5	49,7	50,8	0,29	0,27	2,2	-3,7
Нижний Новгород	46,4	45,8	49,58	0,27	0,27	8,3	2,1
Тюмень	43,1	45,4	53	0,27	0,29	16,7	10,0
Ростов-на-Дону	48,4	50,5	55,8	0,26	0,30	10,5	4,1
Пермь	42,4	44,1	48,4	0,26	0,26	9,8	3,4
Красноярск	40,3	43,5	48,8	0,26	0,26	12,2	5,7
Уфа	41,0	43,9	49,2	0,26	0,27	12,1	5,6
Кемерово	40,3	40,6	44,4	0,24	0,24	9,4	3,1
Воронеж	н/д	35,8	41,3	0,21	0,22	15,0	8,7
Челябинск	36,8	37,2	39,9	0,22	0,22	7,3	1,1
Барнаул	34,4	35,1	40,2	0,21	0,22	14,5	7,9
Ижевск	33,3	34,9	39,6	0,20	0,21	13,5	6,9
Рязань	35,4	37,7	40,8	0,22	0,22	8,2	1,0
Ставрополь	32,1	30,5	31,6	0,18	0,17	3,6	-2,4
Ульяновск	31,0	31,8	34,2	0,19	0,18	7,5	1,3
Шахты (Ростовская обл.)	27,0	26,3	27,6	0,16	0,15	4,9	-1,1
Стерлитамак (Башкортостан)	22,9	23,7	28,5	0,14	0,15	20,3	13,3

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, в 2010 году продолжалась стадия оживления рынка с невысокими темпами роста цен на вторичном рынке жилья Москвы и других городов.

На следующих рисунках приведены примеры сопоставления цен на вторичном и первичном рынках.

Графики демонстрируют, что в Москве средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2011 году – на 12-16%). В Челябинске, Уфе и Нижнем Новгороде эти показатели практически одинаковы (в последние месяцы цены на первичке Н.Новгорода обогнали цены вторички). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2011 году в Ижевске – на 6-7%, в Московской области, Петербурге, Ставрополе – на 15-19%, в Перми – на 19-21%, в Тюмени, Новосибирске – на 23-26%). Причиной такой закономерности являются различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), а в других городах подавляющее количество предложений – в домах массового класса (эконом-класс и средний класс). В разных городах отличается состав новостроек по наличию/отсутствию отделки и ее качеству, по стадиям строительства (а соответственно и цены) на момент оплаты договора долевого участия. Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от изменения не только качества строящегося жилья, но и от состояния рынка: во время кризиса застройщики разных регионов своей ценовой политикой по-разному реагировали на изменение спроса.

2. Активность рынка

Активность на рынке жилой недвижимости начала восстанавливаться еще в конце 2009 года, в 2010 и в 2011 году вернулась к докризисному уровню. Этому способствовало возвращение на рынок отложенного спроса, а также отложенного предложения (инвестиционные квартиры, залоги банков и др.), вследствие чего объем предложения значительно вырос и обеспечил бездефицитность жилищного рынка.

Число сделок купли-продажи квартир в Москве, заключенных за 2009 г., составило 55,68 тыс. – исторический минимум за всю новейшую историю рынка. В 2010 г. объем сделок вырос на 54% и составил 85,65 тыс. – это практически на уровне 2003 года, когда был достигнут исторический максимум (87,5 тыс.). В 2011 году количество сделок составило 92,2 тыс., превысив исторический максимум. Если в 2010 году рост был обеспечен выходом на рынок отложенного во время кризиса спроса, то в 2-011 году – еще и отложенного предложения: граждане перестали ждать роста цен и реализуют свои жизненные планы.

Такое сочетание динамики показателей рынка (невысокие темпы роста цен при высокой активности) показывает, что рынок находится в стадии оживления с тенденцией к переходу к стадии роста: в результате восстановления спроса наступило равновесие спроса и предложения, при дальнейшем росте доходов населения возможно повышение темпов роста цен.

Число ипотечных сделок выросло с 5,13 тыс. в 2009 году до 19,8 тыс. в 2010 году (в 3,86 раза), а их доля относительно общего числа сделок – с 9,6% до 23%.

Рынок ипотечного кредитования в РФ в 2010 году увеличился в 2.5 раза и составил 378,9 млрд. рублей. Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в декабре 2010 года, по сравнению с октябрем 2010 г., значительно снизился: с 13,2% до 12,5%. Таким образом, это значение ниже докризисных показателей — средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7% (по данным АИЖК). Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам достигла рекордных 1,1 трлн рублей, что даже выше докризисного уровня.

В 2011 году рост объема ипотечных сделок продолжался. В Москве он составил 24 тыс. против 20 тыс. в 2010 году. Вместе с тем, необходимо отметить, что рост доли ипотечных сделок затормозился на уровне 22-26%, что приблизительно соответствует доле прямых покупок квартир (остальные – альтернативные сделки, финансируемые за счет продажи имеющейся квартиры). Таким образом, фактически именно эти сделки поддерживаются ипотечными кредитами, и их количество может далее расти только при условии серьезного роста доходов населения (который не ожидается).

3. Динамика объемов ввода жилья

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

В 2011 году три квартала продолжалось снижение ввода жилья, но по итогам года, по предварительным данным, в РФ введено 62,3 млн кв. м – на 7,3% больше предыдущего года. В Москве предварительные сведения противоречивы. Последняя озвученная мэром цифра – 2,1 млн кв. м, что выше предыдущего года на 18,6%. Таким образом, спад объемов ввода жилья, как и прогнозировалось ранее, завершился в 4 квартале 2011 года.

Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин сообщил: «Задача в 2012 году построить не менее 67 млн. кв. м жилья. Задел для этого есть. Сегодня разрешений на строительство многоквартирных домов выдано на объем в 55 млн. кв. м, плюс индивидуальное строительство», - сказал министр. По его словам, с учетом индивидуального строительства строительный задел составляет 82 млн. кв. м. «В 2011 году мы сдали 62,3 млн. кв. м жилья, а в перспективе на три года объемы будут увеличены в полтора раза – до 90 млн. кв. м», - отметил Басаргин. Однако, есть основания сомневаться в таком оптимистичном прогнозе, с учетом того факта, что таких темпов роста строительная отрасль не показывала даже в лучшие годы.

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2011 гг.

Год	млн кв. м общей площади	Темпы роста, %
Год	млн кв. м общей площади	к предыдущему году	к 2000 г.
1999	32,0	104,2	105,6
2000	30,3	94,7	100,0
2001	31,7	104,6	104,6
2002	33,8	106,6	111,5
2003	36,4	107,7	120,1
2004	41,0	112,6	135,3
2005	43,6	106,3	143,9
2006	50,6	116,0	165,7
2007	61,0	120,6	201,3
2008	64,1	104,6	210,6
2009	59,9	93,3	197,4
2010	58,1	97,0	191,7
2011	62,3	107,2	205,6

Источник: Росстат.

В 2010 и 2011 годах приняты новые поправки в ФЗ-214, согласно которым запрещены все «левые» схемы привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия в долевом строительстве. По оценкам экспертов, это увеличило в Москве долю новостроек, реализующихся по ФЗ-214, с 8% до 36%. В январе 2012 года зарегистрировано 270 сделок на первичном рынке против 82 в январе прошлого года, и теперь можно говорить о почти полном объеме регистрации сделок на первичном рынке.

Вместе с тем, за три года с начала кризиса не произошло каких-либо целевых административных изменений в денежно-кредитной и банковской системе, направленных на совершенствование организационно-экономических механизмов рыночного (административного, экономического и налогового) регулирования роста строительной отрасли. Не было обеспечено стимулирование роста первичного предложения на рынке недвижимости за счет развития рыночно диверсифицированных инструментов проектного финансирования градостроительной деятельности (конкурентное возвратное банковское, бюджетное и ипотечно-эмиссионное финансирование с использованием государственных гарантий).

В итоге - в целом по России системных изменений рыночной ситуации к лучшему в части предложения в течение двух лет с начала кризиса не произошло, что подтверждает следующая прямая цитата из утвержденной в декабре 2010 г. федеральной программы «Жилище»[2]: «Основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со все еще слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и чрезмерными административными барьерами в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство остаются проблемы отсутствия земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры. В подавляющем большинстве городов отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, средства на строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения комплексного освоения и развития территорий. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития инженерной и социальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья. Существующая практика решения проблемы развития инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства и инженерно-технического обеспечения построенных объектов главным образом основана на установлении платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и технологическое присоединение, а также на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, что влечет увеличение стоимости 1 кв. метра жилья.»

Программа «Жилище» ориентирована на то, что с целью повышения доступности жилья развитие деятельности коммерческих застройщиков необходимо сочетать с поддержкой строительства жилья индивидуальными застройщиками и жилищными некоммерческими объединениями граждан. Формирование различных моделей государственно-частного партнерства в жилищном строительстве должно предусматривать не только использование механизмов по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных
участков инженерной инфраструктурой (совокупность объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов, обеспечивающих тепло-, газо-, электро- и водоснабжение, а также водоотведение и очистку сточных вод в границах территории муниципального образования) в целях жилищного строительства, но и использование механизмов поддержки развития социальной инфраструктуры микрорайонов массовой жилой застройки в целях комплексного решения проблемы.

5. Перспективы развития рынка жилья

Ранее сделанные прогнозы динамики цен на жилье на 2009 и 2010 годы подтвердились. Как и ожидалось, в 2010 году произошла стабилизация цен. В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост ожидался не столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда – L).

Прогноз на 2011 год и далее выполнен по новой методике, построенной на использовании математической модели зависимости темпов роста цен от темпов роста среднедушевых доходов для различных типов рынка[3]^,[4].

Темпы роста реальных доходов населения и ожидаемая инфляция взяты из Среднесрочного прогноза социально-экономического развития РФ на 2011 год и на 2012-2013 годы[5] и соответствующих региональных прогнозов.

Из приведенных в прогнозах данных следует, что на среднесрочный период в прогноз ряда регионов заложены показатели, близкие к среднероссийским:

- прирост ВВП – 3,2-4,6% (РФ – 3,4-4,2%),

- прирост промпроизводства – 3,4-4,2% (РФ – 3,2-4,2%),

- оборот розничной торговли – 4,5-6,3% (РФ – 4,5-6,3%),

- инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования – 3,5-4,1% (РФ – 8,8-8,1%),

- инфляция – 6,5-5,0% (РФ – 6,0-5,0%),

- реальные располагаемые доходы населения – 2,9-4,5% (РФ – 3,2-4,7%).

В то же время прогноз для Пермского края[6] предусматривает более низкий темп роста реальных доходов населения (2%) и повышенную региональную инфляцию (12,5%).

Тип рынка на 2011 год принят для Москвы – развивающийся, для Петербурга, Московской области и Владимира – стабильный в 1 полугодии и развивающийся во 2 полугодии. Для Перми, с учетом пониженного роста реальных доходов, а также повышенной инфляции (которая снижает склонность населения к расходованию сбережений) принят тип рынка – стабильный.

В результате расчетов получено, что в Москве рост цен в номинальном выражении в 2011 году составит около 15%, в Московской области, Петербурге – 6-10%, в Перми – около 2%.

Отметим, что рассчитанный по модели и приведенный на рисунке прогноз на 2011-2013 года является сглаженным. При этом сохраняется ранее сделанный прогноз повышенной волатильности цен, вследствие чего в течение 4-6 месяцев месячные темпы роста цен могут отклоняться от средних вверх и вниз на 1-2 процентных пункта, вплоть до отрицательных значений.

Сопоставление прогноза на 2011 год с фактическими данными показывает, что прогноз в основном подтвердился. Отклонение от прогноза составило в Москве -5,0 процентных пункта, в Московской области +5,6, в Петербурге +4,0, в Перми +7,9 процентных пункта. В Москве отклонение прогноза от фактических данных связано с меньшим по сравнению с правительственным прогнозом ростом доходов населения (в первом полугодии наблюдалось даже снижение доходов). В остальных городах рост доходов несколько превысил прогнозируемый. В целом результаты 2011 года подтверждают работоспособность методики.

Прогноз на 2012 год рассчитан по той же методике и при исходных данных о темпах роста доходов населения, заложенных в правительственной Среднесрочной программе. Согласно прогнозу, рост цен составит в Москве и остальных городах от 11 до 14%.

© Стерник Г.М., 17.02.12.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ермолаевой Е. А., Салминой К.А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Молодкиной С., Ассоциация АЛКО (Тюмень), Сосницким Е.Г., «Титул» (Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации», Казаковым Р., газета «Недвижимость Рязани» (все - Рязань), Гамовой Е.Р., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Трофимовым А.С., Центр «Илекта» (Ставрополь), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Чемодановым А.Л., «Индикаторы Нижегородской недвижимости» (Нижний Новгород).

[2] Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050.

[3] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, стр. 18-28.

[4] Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка. – Журнал «Имущественные отношения в РФ» 2011, № 1, стр. 43-47.

[5] Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20100923_07. Показатели уточненного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2011-2013 годы. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20101217_03.

[6] Исходные условия для формирования вариантов развития экономики Пермского края на период до 2012 года (основные сценарные условия). - http://www.gorodperm.ru.

РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ в 2011 году: ЗАТЯНУВШЕЕСЯ ОЖИВЛЕНИЕ

(Стерник Г.М., главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова)

Категория: аналитические материалы

Стерник Г.М.,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова

Российский рынок жилья в 2011 году: затянувшееся оживление

1. Внешние условия функционирования рынка жилья в 2011 году

В то же время чистый приток прямых инвестиций составил $48,5 млрд., что на треть больше 2010 года.

2. Ценовая ситуация[1]

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья

	Город (регион)	тыс. руб./ кв. м			Индекс относительно Москвы		Прирост к 2010, %
	декабрь 2009 г.	декабрь 2010 г.	декабрь 2011 г.	декабрь 2010 г.	декабрь 2011 г.	номинальный	реальный
Москва	153,0	168,5	185,5	1	1	10,0	3,7
Санкт-Петербург	81,1	82,3	88,3	0,49	0,48	7,3	1,1
Московская обл.	71,5	73	80	0,43	0,43	9,6	3,3
Екатеринбург	53,0	55,5	63,8	0,33	0,34	15,0	8,3
Новосибирск	45,5	49,7	50,8	0,29	0,27	2,2	-3,7
Нижний Новгород	46,4	45,8	49,58	0,27	0,27	8,3	2,1
Тюмень	43,1	45,4	53	0,27	0,29	16,7	10,0
Ростов-на-Дону	48,4	50,5	55,8	0,26	0,30	10,5	4,1
Пермь	42,4	44,1	48,4	0,26	0,26	9,8	3,4
Красноярск	40,3	43,5	48,8	0,26	0,26	12,2	5,7
Уфа	41,0	43,9	49,2	0,26	0,27	12,1	5,6
Кемерово	40,3	40,6	44,4	0,24	0,24	9,4	3,1
Воронеж	н/д	35,8	41,3	0,21	0,22	15,0	8,7
Челябинск	36,8	37,2	39,9	0,22	0,22	7,3	1,1
Барнаул	34,4	35,1	40,2	0,21	0,22	14,5	7,9
Ижевск	33,3	34,9	39,6	0,20	0,21	13,5	6,9
Рязань	35,4	37,7	40,8	0,22	0,22	8,2	1,0
Ставрополь	32,1	30,5	31,6	0,18	0,17	3,6	-2,4
Ульяновск	31,0	31,8	34,2	0,19	0,18	7,5	1,3
Шахты (Ростовская обл.)	27,0	26,3	27,6	0,16	0,15	4,9	-1,1
Стерлитамак (Башкортостан)	22,9	23,7	28,5	0,14	0,15	20,3	13,3

На следующих рисунках приведены примеры сопоставления цен на вторичном и первичном рынках.

2. Активность рынка

3. Динамика объемов ввода жилья

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2011 гг.

Год	млн кв. м общей площади	Темпы роста, %
Год	млн кв. м общей площади	к предыдущему году	к 2000 г.
1999	32,0	104,2	105,6
2000	30,3	94,7	100,0
2001	31,7	104,6	104,6
2002	33,8	106,6	111,5
2003	36,4	107,7	120,1
2004	41,0	112,6	135,3
2005	43,6	106,3	143,9
2006	50,6	116,0	165,7
2007	61,0	120,6	201,3
2008	64,1	104,6	210,6
2009	59,9	93,3	197,4
2010	58,1	97,0	191,7
2011	62,3	107,2	205,6

Источник: Росстат.

5. Перспективы развития рынка жилья

- прирост ВВП – 3,2-4,6% (РФ – 3,4-4,2%),

- прирост промпроизводства – 3,4-4,2% (РФ – 3,2-4,2%),

- оборот розничной торговли – 4,5-6,3% (РФ – 4,5-6,3%),

- инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования – 3,5-4,1% (РФ – 8,8-8,1%),

- инфляция – 6,5-5,0% (РФ – 6,0-5,0%),

- реальные располагаемые доходы населения – 2,9-4,5% (РФ – 3,2-4,7%).

© Стерник Г.М., 17.02.12.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ермолаевой Е. А., Салминой К.А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Молодкиной С., Ассоциация АЛКО (Тюмень), Сосницким Е.Г., «Титул» (Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации», Казаковым Р., газета «Недвижимость Рязани» (все - Рязань), Гамовой Е.Р., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Трофимовым А.С., Центр «Илекта» (Ставрополь), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Чемодановым А.Л., «Индикаторы Нижегородской недвижимости» (Нижний Новгород).

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

Российский рынок жилья в 2010 году: стагнация и начало восстановления

1. Внешние условия функционирования рынка жилья в 2010 году

Состояние рынка жилья в России в 2010 г. подобно остальным секторам экономики определялось динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая имела положительный характер.

После неожиданно быстрого повышения цен на нефть в 2009 году (с 39,1 долл./баррель в декабре 2008 г. до 70 долл./баррель в декабре 2009), в 2010 году цена нефти повышалась, но не так заметно (в декабре – до 85 долл./баррель).

После того, как в 2009 г. сальдо оттока капитала частного сектора составил 52,4 млрд долл., в 2010 году отток несколько уменьшился (до 38,3 млрд.). Но основной отток произошел в 4 квартале (22,7 млрд.), что создает негативные предпосылки для экономики России в гачале 2001 года.

После относительно резкого ослабления российской национальной валюты, произошедшего в конце 2008 г. и первые месяцы 2009 г., с середины года началось постепенное укрепление рубля, в результате чего средний номинальный курс доллара в декабре 2009 г. составил 29,94 руб. против 35,76 руб. в феврале и 28,13 руб. в декабре 2008 г. В 2010 году курс доллара был стабилен - колебался в пределах 29,5-31,0 руб.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост номинальных (на 15,9%) и реальных располагаемых денежных доходов (2,3%).

По итогам трех кварталов 2010 года, прирост номинальных доходов относительно того же периода прошлого года составил 9,1%, а реальных – около нуля.

Наибольшие приросты по итогам трех кварталов наблюдаются в Петербурге (24,2%), а также в Ростовской области, Удмуртской республике, Челябинской области, Тверской области, Ставропольском крае, Республике Башкортостан, Свердловской обл., Кемеровской обл., Алтайском крае, Московской обл. (в порядке убывания – от 16,3 до 8,9%, т.е. выше инфляции). В Новосибирской обл., Омской обл., Красноярском крае, Владимирской обл., Рязанской обл., Тюменской обл. приросты от 8,5 до 1,4%, т.е. ниже инфляции.

Средний по РФ уровень доходов населения (среднемесячных за три квартала 2010 года) относительно Москвы составил 0,40, в регионах – от 0,61 в Тюменской обл. и 0,58 в Петербурге, 0,50 в Московской области, 0,47 в Свердловской области, 0,37-0,41 в Перском крае, Башкортостане, Челябинской и Красноярской области до 0,30-0,35 в Новосибирской, Ростовской, Пермской, Тверской обл., 0,27-0,28 в Рязанской обл., Ставропольском крае, Удмуртии, Вли димирской облсти и 0,23 в Алтайском крае.

Уровень доходов населения РФ и регионов по итогам трех кварталов (руб.)

и прирост в 2010 году относительно того же периода прошлого года (%)

Регион	(1-3)Q2009	(1-3)Q2010	Уровень относительно Москвы	Прирост, %
Регион	(1-3)Q2009	(1-3)Q2010	Уровень относительно Москвы	номинальный	реальный
РФ	15 894	17 350	0,40	9,1	0
Москва	40 677	43 189	1	6,2	-2,4
Тюменская обл.	25 962	26 322	0,61	1,4	-6,8
Петербург	20 273	25 186	0,58	24,2	14,2
Московская область	19 787	21 554	0,50	8,9	0
Свердловская обл.	18 215	20 127	0,47	10,5	1,6
Пермский край	16 419	17 557	0,41	6,9	-1,7
Респ. Башкортостан	14 739	16 452	0,38	11,5	2,5
Челябинская обл.	14 373	16 346	0,38	13,7	4,5
Красноярский край	15 327	16 057	0,37	4,8	-3,7
Новосибирская обл.	13 848	15 023	0,35	8,5	-0,3
Ростовская обл.	12 075	14 047	0,33	16,3	6,9
Кемеровская обл.	12 823	14 117	0,33	10,1	1,2
Омская обл.	13 105	13 747	0,32	4,9	-3,6
Тверская обл.	11 308	12 914	0,30	14,2	5,0
Рязанская обл.	11 678	11 898	0,28	1,9	-6,4
Ставропольский кр.	10 761	12 136	0,28	12,8	3,7
Удмуртская респ.	10 260	11 873	0,27	15,7	6,4
Владимирская обл.	11 239	11 691	0,27	4,0	-4,6
Алтайский край	9 036	9 889	0,23	9,4	0,6

Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и фигансовых показателей накопленный ранее отложенный платежеспособный спрос начал реализовываться, что положительно сказалось на динамике рынка недвижимости.

2. Ценовая ситуация[1]

С конца 2008 г. началось снижение рублевых цен на жилье и их долларового эквивалента. Наиболее острая фаза падения цен продолжалась до мая 2009 г., после чего снижение рублевых цен продолжалось меньшими темпами, а к концу года практически остановилось в большинстве городов. Долларовый эквивалент цен, как за счет падения рублевых цен, так и за счет девальвации рубля, упал к маю значительно больше, но затем в связи с замедлением темпов падения рублевых цен и некоторым укреплением обменного курса рубля, происходившим параллельно с незначительными колебаниями в рамках заданного ЦБ РФ, практически стабилизировался.

В целом по итогам 2009 г. падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен, но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении в Москве составил 10%, в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Прирост в реальном выражении (с исключенной инфляцией) составил в Москве 1,2%, в Новосибирске – около нуля, в остальных городах – прирост отрицательный. Наименьший прирост в городах Рязань, Шахты, Ставрополь, Нижний Новгород: в номинальном выражении -2,8, -2,6, -2,1, –1,2%, в реальном -10,6, -10,1, -10,0, –8,2% - всего четыре города, в которых номинальные цены несколько снизились за год, из выборки в 24 города.

Уровень цен в декабре 2010 года относительно Москвы составил 0,49 в Петербурге, 0,43 в Московской области, 0,33-0,26 в Екаттеринбурге, Новосибирске, Твери, Нижнем Новгороде, Тюмени, Уфе, Ростове, Перми, Красноярске, 0,25-0,21 в Ярославле, Кемерово, Владимире, Челябинске, Омске, Барнауле, Ижевске, Рязани, 0,19 в Ставрополе и Ульяновске, 0,14-,16 в Шахтах и Стерлитамаке.

Таблица 1

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке

жилья в 2010 году

Город (регион)	тыс. руб./ кв. м				Уровень относительно Москвы		Прирост, %
		декабрь 2009 г.		декабрь 2010 г.		декабрь 2010 г.		номинальный		реальный
Москва	153,0		168,5		1		10,1		1,2
Санкт-Петербург	81,1		82,3		0,49		1,5		-6,7
Московская область	71,5		73		0,43		2,1		-6,2
Екатеринбург	53,0		55,5		0,33		4,7		-3,8
Новосибирск	45,5		49,7		0,29		9,2		0,4
Тверь	46,1		49,5		0,29		7,3		-1,3
Нижний Новгород	46,37		45,8		0,27		-1,2		-8,2
Тюмень	43,1		45,4		0,27		5,3		-3,2
Уфа	41,0		43,9		0,26		7,1		-1,6
Ростов-на-Дону	48,4		50,5		0,26		4,3		-4,1
Пермь	42,4		44,1		0,26		4,0		-4,4
Красноярск	40,3		43,5		0,26		7,9		-0,8
Ярославль	41,1		42,8		0,25		4,1		-4,3
Кемерово	40,3		40,6		0,24		0,7		-7,4
Владимир	36,7		37,5		0,22		2,2		-6,1
Челябинск	36,8		37,2		0,22		1,1		-7,1
Омск	33,4		35,5		0,21		6,2		-2,4
Барнаул	34,4		35,1		0,21		2,0		-6,2
Ижевск	33,3		34,5		0,20		3,6		-4,8
Рязань	35,4		34,4		0,20		-2,8		-10,7
Ставрополь	33,1		32,4		0,19		-2,1		-10,0
Ульяновск	31,0		31,8		0,19		2,6		-5,7
Шахты (Ростовская обл.)	27,0		26,3		0,16		-2,6		-10,1
Стерлитамак (Башкортостан)	22,9		23,7		0,14		3,5		-4,9

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, к лету 2009 г. завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы и других городов. В 2010 году в Москве началось восстановление рынка - наметился небольшой рост цен (10% в номинальном выражении и 1,4% в реальном). В Новосибирске цены выросли на 9% в номинальном выражении и практически не изменились – в реальном. В остальных городах выборки продолжалась депрессивная стабилизация (стагнация) рынка – рост цен не превысил инфляцию.

2. Активность рынка

Активность на рынке жилой недвижимости начала восстанавливаться еще в конце 2009 года, а в исследуемом году практически вернулась к докризисному уровню. Этому способствовало возвращение на рынок отложенного спроса, а также отложенного предложения (инвестиционные квартиры, залоги банков и др.), вследствие чего объем предложения значительно вырос и обеспечил бездефицитность жилищного рынка.

Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам достигла рекордных 1,1 трлн рублей, что даже выше докризисного уровня. Аналитики говорят о признаках ипотечного бума.

3. Динамика объемов ввода жилья

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2010 гг.

Год	млн кв. м общей площади	Темпы роста, %
Год	млн кв. м общей площади	к предыдущему году	к 2000 г.
1999	32,0	104,2	105,6
2000	30,3	94,7	100,0
2001	31,7	104,6	104,6
2002	33,8	106,6	111,5
2003	36,4	107,7	120,1
2004	41,0	112,6	135,3
2005	43,6	106,3	143,9
2006	50,6	116,0	165,7
2007	61,0	120,6	201,3
2008	64,1	104,6	210,6
2009	59,9	93,3	197,4
2010	58,1	97,0	191,7

Источник: Росстат.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,3% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом (7733 тыс. кв. м), Краснодарском крае - 6,1% (3554 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - 4,6% (2656,5 тыс. кв. м), республиках Татарстан и Башкортостан - по 3,5% (2027 и 2006 тыс. кв. м), Тюменской и Ростовской областях - по 3,1% (1789 и 1808 тыс. кв. м), Москве и Свердловской области - по 3,0% (1771 и 1762 тыс. кв. м), Нижегородской области - 2,5% (1452 тыс. кв. м), Новосибирской области - 2,3% (1364 тыс. кв. м), Саратовской области - 2,0% (1143 тыс. кв. м). В этих субъектах Российской Федерации построено половина введенной общей площади жилья в России.

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах РФ в 2010 г., в ряде из них наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2009 годом. В Москве снижение составило 34,5%, Республике Башкортостан - 14,7%, Тюменской области - 10,8%, Московской области - 8,5%.

В то же время в Новосибирской области прирост составил 12,2%, Свердловской 10,7%. В остальных регионах из данной группы прирост был незначительным.

Высокий прирост наблюдался также в других регионах со значительным вводом жилья - Приморском крае (32,8%, 530 тыс. кв. м), Воронежской обл. (18%, 1048 кв. м), Омской обл. (16%, 706 тыс. кв. м).

Практически не возводили домов в Чукотском АО, Магаданской и Мурманской областях. Крайне мало – в Еврейской АО, Камчатской области, республиках Адтай, Тыва, Коми, Карачаево-Черкесия.

Последствия финансово-экономического кризиса, оказавшие самое негативное воздействие на деятельность девелоперов, были отчасти демпфированы индивидуальным жилищным строительством, которое продемонстрировало позитивную динамику в отличие от строительной отрасли в целом. Прирост обьемов ввода жилья населением за счет собственных и заемных средств составил в 2009 году 4,3%, в результате удельный вес такого жилья вырос до 47,7% против 42,6% в 2008 г., что является максимальной величиной за весь период 2000-х гг.

В 2010 г. индивидуальными застройщиками введено 187,6 тыс. жилых домов общей площадью 25,3 млн кв. метров, что составило 88,8% к 2009 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,6%; в республиках Бурятия, Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Московской и Ростовской областях - от 73,3% до 89,6%.

В июне 2010 года приняты новые поправки в ФЗ-214, согласно которым запрещены все «левые» схемы привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия в долевом строительстве. По оценкам экспертов, это увеличило в Москве долю новостроек, реализующихся по ФЗ-214, с 8% до 36%.

Пока преждевременно говорить о новой конфигурации институциональной структуры строительного рынка вследствие кризиса.

Основными инструментами государственной политики в этой сфере стала деятельность Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, рассматриваемая не только в качестве средства улучшения жилищных условий населения (в основном через проведение капитального ремонта жилья, дополняемого покупкой новых квартир), но и способа поддержания его занятости, а также реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении, проводимая банками с государственным участием и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В этих целях уставный капитал АИЖК был увеличен в 2008 г. на 60 млрд руб., а в 2009 г. еще на 20 млрд руб. с выдачей ему еще 40 млрд руб. в виде кредита.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 г., только в сентябре 2009 г. провел первые аукционы по продаже 4 земельных участков, находившихся в федеральной собственности в Чувашии, Курской, Кировской и Тюменской областях, общей площадью 150 га в расчете на строительство 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса. В качестве ближайшей перспективы называется продажа участков для возведения 5,5-6,0 млн кв. м жилья или 10-12% от совокупных объемов его годового ввода.

Всего в 2009-2010 годах Фонд РЖС провел 24 аукциона и продал 41 участок, в том числе по 10 в Москве и Московской области, 9 в Приморском крае, 4 в Воронежской области, 3 в Тюменской области, по 2 в Новгородской и Саратовской области, по одному в Чувашской республике, Кировской, Челябинской, Курской, Вологодской, Новосибирской области. Всего продано в собственность и в аренду около 450 га земли.

Однако основная ставка по-прежнему, видимо, будет делаться на ипотеку. Об этом свидетельствуют озвученные в феврале 2010 г. планы поддержки соответствующих программ в объеме 250 млрд руб. путем выкупа ипотечных облигаций Внешэкономбанком у банков и АИЖК при условии, что конечный заемщик будет получать кредиты по ставке ниже 11% годовых в рублях.

Поскольку объектом ипотеки должно стать жилье эконом-класса на первичном рынке, можно предположить, что эта механизм может послужить неплохим стимулом для оживления жилищного строительства.

Вместе с тем, за два года с начала кризиса не произошло каких-либо целевых административных изменений в денежно-кредитной и банковской системе, направленных на совершенствование организационно-экономических механизмов рыночного (административного, экономического и налогового) регулирования роста строительной отрасли. Не было обеспечено стимулирование роста первичного предложения на рынке недвижимости за счет развития рыночно диверсифицированных инструментов проектного финансирования градостроительной деятельности (конкурентное возвратное банковское, бюджетное и ипотечно-эмиссионное финансирование с использованием государственных гарантий).

5. Перспективы развития рынка жилья

- прирост ВВП – 3,2-4,6% (РФ – 3,4-4,2%),

- прирост промпроизводства – 3,4-4,2% (РФ – 3,2-4,2%),

- оборот розничной торговли – 4,5-6,3% (РФ – 4,5-6,3%),

- инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования – 3,5-4,1% (РФ – 8,8-8,1%),

- инфляция – 6,5-5,0% (РФ – 6,0-5,0%),

- реальные располагаемые доходы населения – 2,9-4,5% (РФ – 3,2-4,7%).

Тип рынка на 2011 год принят для Москвы и Новосибирска – развивающийся, для Петербурга, Московской области и Владимира – стабильный в 1 полугодии и развивающийся во 2 полугодии. Для Перми, с учетом пониженного роста реальных доходов, а также повышенной инфляции (которая снижает склонность населения к расходованию сбережений) принят тип рынка – стабильный.

В результате расчетов получено, что в Москве и Новосибирске рост цен в номинальном выражении в 2011 году составит около 15%, в Московской области, Петербурге и Владимире – 6-10%, в Перми – около 2%.

Объем продаж на вторичном рынке сохранится на уровне предкризисных значений 2006-2007 годов, на первичном – восстановится до уровня 2007 года. Объем ввода жилья прекратит снижаться и к концу года несколько вырастет.

© Стерник Г.М., 29.02.11.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Степановой А. А, САН «Эксперт» (Уфа), Афанасьевой Н. Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Стасюкевич С.А., «АБИ Групп» (Владимир), Ермолаевой Е. А., Салминой К.А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Трошиной В. М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Чумаковым А. М., «Титул», Пивоваровой Г. В., «Дон-НТ» (все – Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, ГК «Камская долина» (все – Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Стукаловым Д.А., Ковальчук Н. И., РК «Служба недвижимости» (Челябинск), Репиным М.А., «ОМЭКС» (Омск), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Гамовой Е.Р., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Трофимовым А.С., Центр «Илекта» (Ставрополь), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты).
Чемоданов А.Л., "Индикаторы Нижегородской недвижимости" (Нижний Новгород)

Стерник Г.М. РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ в 2010 году: СТАГНАЦИЯ И НАЧАЛО ВОССТАНОВЛЕНИЯ

Категория: аналитические материалы

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

Российский рынок жилья в 2010 году: стагнация и начало восстановления

1. Внешние условия функционирования рынка жилья в 2010 году

Уровень доходов населения РФ и регионов по итогам трех кварталов (руб.)

и прирост в 2010 году относительно того же периода прошлого года (%)

Регион	(1-3)Q2009	(1-3)Q2010	Уровень относительно Москвы	Прирост, %
Регион	(1-3)Q2009	(1-3)Q2010	Уровень относительно Москвы	номинальный	реальный
РФ	15 894	17 350	0,40	9,1	0
Москва	40 677	43 189	1	6,2	-2,4
Тюменская обл.	25 962	26 322	0,61	1,4	-6,8
Петербург	20 273	25 186	0,58	24,2	14,2
Московская область	19 787	21 554	0,50	8,9	0
Свердловская обл.	18 215	20 127	0,47	10,5	1,6
Пермский край	16 419	17 557	0,41	6,9	-1,7
Респ. Башкортостан	14 739	16 452	0,38	11,5	2,5
Челябинская обл.	14 373	16 346	0,38	13,7	4,5
Красноярский край	15 327	16 057	0,37	4,8	-3,7
Новосибирская обл.	13 848	15 023	0,35	8,5	-0,3
Ростовская обл.	12 075	14 047	0,33	16,3	6,9
Кемеровская обл.	12 823	14 117	0,33	10,1	1,2
Омская обл.	13 105	13 747	0,32	4,9	-3,6
Тверская обл.	11 308	12 914	0,30	14,2	5,0
Рязанская обл.	11 678	11 898	0,28	1,9	-6,4
Ставропольский кр.	10 761	12 136	0,28	12,8	3,7
Удмуртская респ.	10 260	11 873	0,27	15,7	6,4
Владимирская обл.	11 239	11 691	0,27	4,0	-4,6
Алтайский край	9 036	9 889	0,23	9,4	0,6

2. Ценовая ситуация[1]

Таблица 1

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке

жилья в 2010 году

Город (регион)	тыс. руб./ кв. м				Уровень относительно Москвы		Прирост, %
		декабрь 2009 г.		декабрь 2010 г.		декабрь 2010 г.		номинальный		реальный
Москва	153,0		168,5		1		10,1		1,2
Санкт-Петербург	81,1		82,3		0,49		1,5		-6,7
Московская область	71,5		73		0,43		2,1		-6,2
Екатеринбург	53,0		55,5		0,33		4,7		-3,8
Новосибирск	45,5		49,7		0,29		9,2		0,4
Тверь	46,1		49,5		0,29		7,3		-1,3
Нижний Новгород	46,37		45,8		0,27		-1,2		-8,2
Тюмень	43,1		45,4		0,27		5,3		-3,2
Уфа	41,0		43,9		0,26		7,1		-1,6
Ростов-на-Дону	48,4		50,5		0,26		4,3		-4,1
Пермь	42,4		44,1		0,26		4,0		-4,4
Красноярск	40,3		43,5		0,26		7,9		-0,8
Ярославль	41,1		42,8		0,25		4,1		-4,3
Кемерово	40,3		40,6		0,24		0,7		-7,4
Владимир	36,7		37,5		0,22		2,2		-6,1
Челябинск	36,8		37,2		0,22		1,1		-7,1
Омск	33,4		35,5		0,21		6,2		-2,4
Барнаул	34,4		35,1		0,21		2,0		-6,2
Ижевск	33,3		34,5		0,20		3,6		-4,8
Рязань	35,4		34,4		0,20		-2,8		-10,7
Ставрополь	33,1		32,4		0,19		-2,1		-10,0
Ульяновск	31,0		31,8		0,19		2,6		-5,7
Шахты (Ростовская обл.)	27,0		26,3		0,16		-2,6		-10,1
Стерлитамак (Башкортостан)	22,9		23,7		0,14		3,5		-4,9

2. Активность рынка

3. Динамика объемов ввода жилья

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2010 гг.

Год	млн кв. м общей площади	Темпы роста, %
Год	млн кв. м общей площади	к предыдущему году	к 2000 г.
1999	32,0	104,2	105,6
2000	30,3	94,7	100,0
2001	31,7	104,6	104,6
2002	33,8	106,6	111,5
2003	36,4	107,7	120,1
2004	41,0	112,6	135,3
2005	43,6	106,3	143,9
2006	50,6	116,0	165,7
2007	61,0	120,6	201,3
2008	64,1	104,6	210,6
2009	59,9	93,3	197,4
2010	58,1	97,0	191,7

Источник: Росстат.

5. Перспективы развития рынка жилья

- прирост ВВП – 3,2-4,6% (РФ – 3,4-4,2%),

- прирост промпроизводства – 3,4-4,2% (РФ – 3,2-4,2%),

- оборот розничной торговли – 4,5-6,3% (РФ – 4,5-6,3%),

- инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования – 3,5-4,1% (РФ – 8,8-8,1%),

- инфляция – 6,5-5,0% (РФ – 6,0-5,0%),

- реальные располагаемые доходы населения – 2,9-4,5% (РФ – 3,2-4,7%).

© Стерник Г.М., 29.02.11.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Степановой А. А, САН «Эксперт» (Уфа), Афанасьевой Н. Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Стасюкевич С.А., «АБИ Групп» (Владимир), Ермолаевой Е. А., Салминой К.А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Трошиной В. М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Чумаковым А. М., «Титул», Пивоваровой Г. В., «Дон-НТ» (все – Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, ГК «Камская долина» (все – Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Стукаловым Д.А., Ковальчук Н. И., РК «Служба недвижимости» (Челябинск), Репиным М.А., «ОМЭКС» (Омск), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Гамовой Е.Р., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Трофимовым А.С., Центр «Илекта» (Ставрополь), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты).
Чемоданов А.Л., "Индикаторы Нижегородской недвижимости" (Нижний Новгород)

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

рынок жилья россии в 2010 году: итоги 1 полугодия

1. Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости

Динамика макроэкономических и макрофинансовых условий функционирования рынка недвижимости характеризовалась следующим.

Среднемесячная цена барреля нефти Urals с декабря 2002 г. по июль 2008 г. выросла с $25,3 до $132,1 доллара (в 5,22 раза). В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на энергоресурсы цена нефти к декабрю упала до $39,1 (от верхней точки в 3,38 раза). Весной 2009 года началось неожиданное восстановление цен на нефть: в апреле цена составила $48,3, в декабре – $70. В 1 полугодии 2010 года цена колебалась в пределах $70-80.

Среднемесячный курс доллара в России с декабря 2002 г. по июль 2008 г. постепенно снизился с 31,84 до 23,35 рубля (на 27%). Затем началось ослабление рубля, и к декабрю курс вырос до 28,4 рубля, к февралю 2009 года до 35,75 рубля (от нижней точки на 53%). В последующие месяцы происходило некоторое укрепление рубля: к апрелю курс снизился до 33,4, к июлю – до 31,5, к декабрю – до 29,5 рублей за доллар. В 1 полугодии 2010 года рубль несколько ослаблен – до 30-31 рубля за доллар.

Отток капитала частного сектора, который с 2000 по 2005 год постепенно уменьшался (с –24,8 млрд. долларов), в 2006-2007 году достиг положительного сальдо ($42 и $82,3 млрд. соответственно). В первом полугодии 2008 года приток продолжался, но в третьем квартале (в основном в сентябре) он обнулился, а в четвертом отток составил -129,9 млрд. В 1 и 2 квартале 2009 года отток продолжался (-38,0 и -30,8 млрд.), но затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд. в 3 и 4 квартале), и по итогам года сальдо оттока составило – 52,4 млрд. долларов. В 1 квартале 2010 года отток составил 12,9 млрд, во втором – приток 14,7 млрд.

Источник: ЦБ РФ, прогнозы – ЦБ РФ, МЭА.

Источник: ЦБ РФ

В динамике макроэкономических показателей четко видно 4 фазы, определивших динамику рынка недвижимости: до осени 2008 года – рост всех показателей и рост рынка, с этого момента – резкий разворот трендов и начало кризиса на рынке, с февраля-марта 2009 года – новый разворот и начало стабилизации на рынке, с конца 2009 года и по настоящее время – медленный, колебательный рост макроэкономических показателей и начало восстановления рынка. Конечно, в первую очередь это относится к Москве, а вклад нефтедолларов в динамику региональных рынков происходит с временным лагом (по результатам исследований в 2000-2003 годах - в Петербурге и Московской области 2-3 месяца, в других регионах 3-6 месяцев и более).

Соответственно вел себя основной «драйвер» рынка недвижимости – среднедушевые доходы населения. В среднем по РФ они выросли с 2000 по 2007 год с 2,28 тыс. до 12,60 тыс. руб., в Москве – с 8,00 тыс. до 35,50 тыс. руб., в Петербурге – с 2,56 тыс. до 16,88 тыс. руб., в Московской области – с 1,82 тыс. до 14,48 тыс. руб.

Но в начале 2008 года доходы снизились, затем с лета начали повышаться, и в среднем по году рост составил: в РФ до 15,14 тыс. руб. (прирост 20%), в Москве до 36,18 тыс. руб. (2%), в Петербурге до 17,51 тыс. руб. (4%), в Московской области до 19,41 тыс. руб. (34%).

В 2009 году в среднем по РФ, в Петербурге и Московской области роста номинальных денежных доходов населения практически не было, но в Москве доходы выросли до 44,46 тыс. руб. (прирост 23%).

Вот почему рынок жилья Москвы еще в конце 2009 года почувствовал позитивные перемены, а рынок многих регионов пока не почувствовал.

В 1 полугодии 2010 года номинальные денежные доходы населения в среднем по РФ выросли до 18,7 тыс. руб. (на 11,1% к тому же периоду прошлого года), что свидетельствует о положительных тенденциях в социально-экономическом положении России и является основанием для восстановления рынка недвижимости.

Источник: Росстат РФ

Таким образом, ключевые макроэкономические и макрофинансовые показатели, определяющие динамику экономики РФ, с одной стороны, с весны-лета 2009 года изменили свои тренды в положительную сторону и превзошли все прогнозируемые макроэкономистами значения, с другой – в 2010 году сохраняют свой уровень при повышенной волатильности.

2. Динамика показателей вторичного рынка жилья

Обороты рынка жилья и ипотеки

В целом по России по итогам 2009 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами (включая сделки обмена), в 2008 году – 2,367 млн, в 2007 году – 2,326 млн (снижение в 2009 году относительно 2008 года на 22%, относительно 2007 года – на 20%).

Согласно данным Управления Росреестра по г. Москве, число сделок купли-продажи столичных квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В том числе в 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс.

Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Далее спад объема сделок прекратился. В декабре 2009 года было заключено на 34% больше сделок, чем за декабрь 2008 года, и на 16,3% меньше сделок, чем в декабре 2007 года. В целом число сделок купли-продажи квартир, заключенных за 2009 год, снизилось на 14,5% по отношению к 2008 году и на 28,1% к аналогичному показателю 2007 года и составило 55,68 тыс. – рекордно низкий показатель с 1994 года.

В 1 полугодии 2010 года объем сделок составил 40,1 тыс. против 22,8 тыс. за аналогичный период прошлого года (прирост 76%), т.е. достиг докризисного уровня.

Для сравнения - в Петербурге объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья снизился в 2009 году на 16%. В Ростовской области оборот рынка упал на 25%, в Нижегородской - на 35%, в Дальневосточном округе – на 16%. В Пермском крае отмечен рост на 2%.

Источник: расчеты автора по данным УФРС (Росреестра) по г. Москве.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в Москве в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2007 годов более чем на 63%. Доля ипотечных сделок, достигшая в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных значений. В течение 2009 года рынок ипотеки стагнировал, но в 1 квартале 2010 года начал активно восстанавливаться.

Источник: расчеты автора по данным УФРС (Росреестра) по г. Москве.

Источник: расчеты автора по данным УФРС (Росреестра) по Московской области.

Согласно данным Управления ФРС (Росреестра) по Московской области, число сделок купли-продажи квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 8% (33,19 и 36,25 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 15,11 тыс. до 12,10 тыс. (не так существенно, как в Москве).

Число сделок, заключенных в 1-3 квартале 2009 года (6753, 9974 и 11558), ниже аналогичного показателя 2008 года на 48, 29 и 19% соответственно. В 4 квартале объем сделок (16516) превысил объем того же квартала прошлого года на 36% и был выше, чем в 2007 году. Всего в 2009 году объем сделок составил 44,80 тыс. – на 35% больше 2008 г. и на 24% больше 2007 года.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года (674) оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов на 22%, что втрое меньше, чем снижение в Москве. В 4 квартале она превысила аналогичную величину 2008 года на 38% и вышла на уровень 4 квартала 2007 года. Доля ипотечных сделок, достигшая в 3 квартале 2008 года 25%, снизилась в 1 кв. 2009 года до 10%, но к 4 кварталу выросла до 19%.

Объем предложения на вторичном рынке жилья

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения в Москве начал расти с сентября 2008 г., и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте 2009 года, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий). Объем предложения начал расти и к декабрю вырос до тех же 40-42 тыс. В дальнейшем, несмотря на увеличение оборотов рынка, объем предложения практически не уменьшался, поскольку на рынок вышел не только отложенный спрос, но и отложенное предложение (квартиры от владельцев, ранее не проявлявших активности из-за общей ситуации на рынке; залоговые квартиры от банков: инвестиционные квартиры).

Период экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней (см. рисунок).

Источник: АКЦ Холдинга МИЭЛЬ

Таким образом, к концу 2009 года произошла стабилизация на вторичном рынке (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается), а с начала 2010 года основные показатели рынка восстанавливаются.

Динамика цен на вторичном рынке жилья

В 2007-2008 году почти во всех городах России продолжался рост цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен.

После стадии стабилизации, с конца 2007 года средние удельные цены предложения росли и достигли исторического максимума в сентябре-ноябре 2008 года:

- в Москве - 191,5 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +51%) и 7437 $/кв. м (+54%);

- в Санкт-Петербурге – 107,7 тыс. руб./кв. м (+58%) и 4252 $/кв. м (+64%);

- в Московской области – 93,2 тыс. руб./кв. м (+41%) и 3536 $/кв. м (+40%);

Далее, с августа-сентября 2008 года, цены снижаются и от верхней точки снизились к январю-февралю 2009 года:

- в Москве – до 177,9 тыс. руб./кв. м (-7%) и 5541 $/кв. м (-26%);

- в Санкт-Петербурге – до 96,7 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2705 $/кв. м (-36%);

- в Московской области – до 84,0 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2654 $/кв. м (-31%);

Затем снижение продолжалось меньшими темпами, и по итогам года составило:

- в Москве – 153 тыс. руб. (-19%) и 5250 $/кв. м (-31%);

- в Санкт-Петербурге – 81,1 тыс. руб. (-25%) и 2730 $/кв. м (-39%);

- в Московской области – 71,5 тыс. руб. (-22%) и 2428 $/кв. м (-28%).

Снижение цен предложения жилья от исторического максимума к декабрю 2009 года

Источник: расчеты автора по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости

В 2010 году наблюдается в Москве – медленный, но устойчивый рост цен (к июню – до 162,1 тыс. руб./кв. м), в Петербурге и в Московской области – колебательная стабильность на уровне 82,0-82,5 и 71,4-71,7 тыс. руб./кв. м соответственно.

Источник: расчеты автора по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости

Таким образом, ценовая динамика подтверждает, что спад цен на рынке жилья столичных регионов завершился к концу 2009 года, и в 2010 году в Москве началось медленное восстановление рынка.

3. Динамика объемов строительства и ввода жилья

По данным Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru), годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м. В 2009 году ввод жилья снизился до 59,8 млн кв. м (-7%).

Источник: Росстат

В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году упал до 3,28 млн (-32%), в 2009 году – до 2,70 млн кв. м (-18% относительно предыдущего года и -44% относительно 2008 года).

В Петербурге с 2000 по 2007 год ввод вырос с 1,05 до 2,46 млн, а в 2008 году – до 3,21 млн кв. м (прирост 23%). Но в 2009 году ввод упал до 2,6 млн (-19%).

Московская область по объему ввода с 2005 года обогнала Москву и вышла в лидеры среди регионов России. С 2000 по 2007 год ввод вырос с 2,61 до 7,87 млн кв. м, в 2008 году рост прекратился. В 2009 году объем ввода незначительно вырос – до 8,24 млн кв. м (+4,5%).

Более детальное рассмотрение квартальной динамики показывает, что объемы ввода жилья в РФ перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись до 3 квартала 2009 года.

Лишь в 4 квартале 2009 года объем ввода в РФ понизился относительно того же квартала предыдущего года на 12,5%, а в 1 квартале 2010 года – на 8%, что свидетельствует о постепенном исчерпании заделов в строительстве в условиях продолжающегося инвестиционного коллапса. Вместе с тем, в 2 квартале 2010 года статистика фиксирует объем ввода 12,0 млн кв. м – прирост к тому же периоду предыдущего года на 7,5%. В целом за полугодие объем ввода (22,2 млн) практически совпадает с 1 полугодием прошлого года (22,1 млн). Возможно, это свидетельствует о переломе тенденции в положительную сторону.

В Москве в 2008 году снижение относительно того же квартала 2007 года продолжалось в каждом квартале на 25-27%, в 2009 году объем ввода три квартала сохранялся на уровне предыдущего года, а в 4 квартале снизился на 37%. В 1 квартале 2010 года введено 0,34 млн кв. м – на 53% меньше того же квартала прошлого года. Однако с мая начался рост объемов ввода, и по итогам 2 квартала введено 0,46 млн кв. м, что сократило спад относительно того же периода прошлого года до 27%. Одновременно начался процесс закладки новых объектов и вывод их на рынок, в результате чего количество предлагаемых к продаже домов увеличилось за три месяца на 20% и достигло 360.

В Московской области в 1 квартале 2009 года введено 0,87 млн кв. м (снижение относительно того же периода прошлого года составило 32%), по итогам полугодия – 2,5 млн кв. м. С июня начался рост количества домов в продаже, за два месяца оно увеличилось на 7,7% и достигло 560.

В Петербурге в 3 квартале 2009 года относительно того же квартала предыдущего года ввод снизился на 35%, в 4-м на 15%, в 1 квартале 2010 года – на 16% (введено 0,39 млн кв. м).

Замедление темпов ввода жилья проходило в четыре фазы.

Вначале (с середины 2007 года до начала 2008 года) оно было вызвано дальнейшим ростом монополизированности, коррумпированности и забюрократизированности градостроительного процесса, необоснованного повышения кадастровой стоимости земли под застройку, затрат на присоединение к инженерным сетям и других составляющих инвестиционной стоимости строительства. Согласно рейтингу Всемирного банка, на начало 2010 года Россия находится на предпоследнем (182) месте по доступности получения разрешений на строительство. Для этого необходимо пройти 54 процедуры, затратить 704 дня и свыше $205 тыс., что составляет 2140% от величины среднедушевого ВВП (для сравнения: в США – 19 процедур, 40 дней, 12,7%, в Беларуси - 15, 161, 35% соответственно, в Казахстане – 37, 211, 120% соответственно).

Вторая фаза (весна-лето 2008 года) была вызвана снижением спроса в сегменте новостроек вследствие возрастающего недоверия населения к застройщикам, допускающим затягивание сроков строительства, пытающихся вести строительство до получения всех разрешительных документов, неспособных в сложившихся неблагоприятных условиях обеспечить своевременное оформление ввода домов и передачи прав покупателям. Эти же причины вызвали снижение доверяя банков к застройщикам и сокращения объемов финансирования строительства.

Третья фаза (с осени 2008 года) началась вместе с докатившимся до России мировым финансово-экономическим кризисом, и сопровождалась окончательным отказом потерявших ликвидность банков от кредитования застройщиков, фактическим прекращением кредитования населения, ухудшением финансового положения застройщиков и дезорганизацией их бизнеса вплоть до приостановки строительства большой доли объектов и отказа от новых проектов. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ в начале-середине 2009 года, хотя и не соответствующее запланированным объемам – важный факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам.

Лишь весной 2010 года в Москве началась четвертая фаза – начали закладываться новые проекты, наблюдается рост объемов строительных работ, однако последствия инвестиционного коллапса строительства еще не преодолены.

Источник: независимый аналитик Кочетков Ю.В. Источник: Росстат

По данным Росстата, в России в течение двух лет падает спрос на цемент и другие инертные материалы. Потребление цемента за два года сократилось в среднем на 26%. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке щебня. Соответственно, снижается производство железобетонных изделий. В 2009 году объем производства железобетона в стране снизился на 39%.

Потребление инертных материалов отражает заделы на будущее. Можно ожидать, что в полной мере последствия инвестиционного коллапса скажутся в 2010-2011 годах.

Это значит, что нас ожидает падение годовых объемов построенного жилья как минимум на 30–40% относительно докризисного уровня (42-45 млн кв. м).

Некоторые прогнозы для РФ и столичных регионов показаны выше на рисунке и сегодня подтверждаются фактическими данными.

На долгосрочную перспективу правительство в «Стратегии развития жилищного строительства» прогнозирует рост объемов ввода к 2016 году до 100 млн, а в 2020 году – 142 млн кв. м (порядка 1 кв. м на человека). Эти амбициозные планы опираются на ряд законодательных и нормативных актов, облегчающих доступ застройщиков к земле и их финансовое бремя, на финансирование госзаказа по жилищным программам, на повышение стимулов банкам к кредитованию застройщиков и развитию ипотечного кредитования населения.

Таким образом, в динамике строительства жилья в РФ наблюдаются 4 фазы: с 2007 года - замедление (в Москве – падение) темпов строительства и объемов ввода, с 1 кв. 2008 года - уход с рынка покупателей и падение объемов финансирования строительства и спроса, с 4 кв. 2008 года, вместе с мировым экономическим кризисом – обвал объемов продаж, стагнация объемов ввода и инвестиционной активности, а затем и сокращение объемов ввода, с 2 квартала 2009 года – начало восстановления объемов инвестиций и появление новых объектов на рынке при продолжающемся снижении объемов ввода.

Динамика цен на первичном рынке жилья

Снижение спроса и объема продаж на рынке новостроек началось весной-летом 2008 года. Но застройщики Москвы и в некоторой степени Московской области, в отличие от Петербурга и других городов, игнорировали эти сигналы рынка и упорно держали цены предложения, тем самым стимулируя перетекание покупателей на вторичный рынок и обеспечивая рост цен на нем вплоть до ноября-декабря 2008 года. При этом цены на первичном рынке не снижались даже тогда, когда на вторичном рынке четко обозначилась тенденция падения цен. Индивидуальные скидки и снижение цен на отдельных объектах погоду не делали и не поддержали обороты рынка. Заметное снижение средних цен предложения в новостройках началось в Москве и Московской области лишь весной 2009 года. Однако это снижение было существенно меньше, чем на вторичном рынке (в то время как в Петербурге и других городах оно было практически синхронным).

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ

Источники:

Аналитический отдел ГК «Бюллетень недвижимости» Аналитический отдел ГК «Камская долина»

Если формально отнестись к графикам динамики цен предложения жилья, то можно увидеть, что переход к стабилизации и начало восстановления цен на вторичных и первичных рынках совпадают по времени. Однако, специфика первичного рынка такова, что средние цены предложения включают существенную структурную составляющую – зависимость от структуры предложения по стадиям строительства. По мере достройки нераспроданных домов застройщики повышают цену независимо от общей ситуации на рынке, а в объектах, оставшихся на ранних стадиях строительства и не имеющих перспектив продажи, цены либо понижаются, либо чаще остаются в прайсах неизменными. В настоящее время структура предложения сдвигается в сторону достроенных домов, что повышает расчетную средневзвешенную цену.

Так, в 2006-2007 годах в Москве и области продажи проходили активно на ранних стадиях строительства (начиная с нулевой – сразу после объявления о предстоящем строительстве), и на последней стадии объем предложения не превышал 5-10%, на предпоследней – 10-15%. В июле 2010 года, по данным Отдела консалтинга и аналитики Агентства недвижимости «Азбука жилья», объем предложения по стадиям строительства распределялся в Москве следующим образом: стадия 1 (подготовка площадки) – ноль, стадия 2 (нулевой цикл) – 9%, стадия 3 (возведение надземной части) – 20%, стадия 4 (внутренняя отделка) – 45%, стадия 5 (сдан ГК) – 26%. В Московской области соответственно: ноль, 12%, 31%, 36%, 21%.

Источник: отдел консалтинга и аналитики Агентства недвижимости «Азбука жилья»

Таким образом, в динамике строительства жилья в РФ наблюдаются 4 фазы: с 2007 года - замедление (в Москве – падение) темпов строительства и объемов ввода; с 1 кв. 2008 года - уход с рынка покупателей и падение объемов финансирования строительства и спроса: с 4 кв. 2008 года, вместе с мировым экономическим кризисом – обвал объемов продаж, стагнация объемов ввода и инвестиционной активности, а затем и сокращение объемов ввода; с 2 квартала 2009 года – начало восстановления объемов инвестиций и появление новых объектов на рынке при продолжающемся снижении объемов ввода. Снижение цен предложения новостроек началось лишь в третьей фазе, с начала 2009 года, и проходило аналогично с вторичным рынком, но несколько меньшими темпами. В целом, в отличие от вторичного рынка жилья, кризис на рынке новостроек пока не преодолен, в первую очередь в объемах строительства и ввода жилья, во вторую – в объемах продаж, в третьих – в уровне и динамике цен.

4. Прогноз цен на вторичном рынке Москвы на 2010 год и его проверка по фактическим данным

Выполненный ранее прогноз динамики рублевых цен в Москве на 2009 год (падение цен до лета, переход к стабилизации к концу года на уровне 145-150 тыс. руб./кв. м) оказался достаточно точным и качественно, и количественно: фактический уровень составил 153 тыс. руб./кв. м. Однако, при пересчете в долларовый эквивалент ожидавшегося снижения цен до 4400-4500 $/кв. м не произошло: уже в мае-июне цены стабилизировались на уровне 5000 $/кв. м.

Прогноз динамики удельных рублевых и долларовых цен предложения квартир на вторичном рынке Москвы на 2009 год и фактические данные

Источник: прогнозы – автора, фактические данные – АКЦ Холдинга МИЭЛЬ.

Имевшиеся в конце 2009 года прогнозы развития мировой экономики и экономики России на ближайшие годы были достаточно противоречивыми, но принятый правительством консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета-2010 позволили сохранить сделанный в конце 2008 года качественный прогноз цен на 2010 год: будет сохраняться L-образный формат динамики – боковой тренд цен с высокой волатильностью. Количественные параметры прогноза были рассчитаны на основании заложенных в модель прогнозов макроэкономических параметров: возможное повышение к концу года рублевых цен не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – возможное понижение на 5%, с колебаниями в пределах +/-5%.

Фактические данные за полгода оказались несколько лучше прогноза: рублевые цены достигли 162 тыс. руб./кв. м (при сглаженном прогнозе 156 тыс.), долларовый эквивалент – 5250 $/кв. м (при сглаженном прогнозе 5000). Причины расхождения – несколько более высокий по сравнению с заложенным в модель уровень цен на нефть.

Таким образом, количественные результаты прогнозирования оказались достаточно близкими (расхождение 3-5%), но качественный прогноз снижения долларового эквивалента цен пока не подтверждается. Тем не менее, мы воздерживаемся от корректировки прогноза на второе полугодие и сохраняем ранее сделанный годовой прогноз.

Источник: прогнозы – автора, фактические данные – АКЦ Холдинга МИЭЛЬ.

Выводы

В динамике ключевых макроэкономических и макрофинансовых показателей, определяющих динамику экономики РФ, наблюдаются 3 фазы: с осени 2008 года – обвал цен на нефть, курса рубля к доллару, оттока капитала; с весны-лета 2009 года эти параметры изменили свои тренды в положительную сторону и превзошли все прогнозируемые макроэкономистами значения; в 2010 году они практически сохраняют достигнутый к концу прошлого года уровень при повышенной волатильности.
Динамика показателей вторичного рынка четко отразила динамику макроэкономических параметров: падение объемов продаж и цен с конца 2008 года и до марта-апреля 2009 года (острая фаза кризиса), переход к стабилизации к концу 2009 года; с начала 2010 года основные показатели рынка восстанавливаются.
В динамике строительства жилья в РФ наблюдаются 4 фазы: с 2007 года - замедление (в Москве – падение) темпов строительства и объемов ввода; с 1 кв. 2008 года - уход с рынка покупателей и падение объемов финансирования строительства и спроса; с 4 кв. 2008 года, вместе с мировым экономическим кризисом – обвал объемов продаж, стагнация объемов ввода и инвестиционной активности, а затем и сокращение объемов ввода; с 2 квартала 2009 года – начало восстановления объемов инвестиций и появление новых объектов на рынке при продолжающемся снижении объемов ввода. Снижение цен предложения новостроек началось лишь в третьей фазе, с начала 2009 года, и проходило аналогично с вторичным рынком, но несколько меньшими темпами. В целом, в отличие от вторичного рынка жилья, кризис на рынке новостроек пока не преодолен, в первую очередь в объемах строительства и ввода жилья, во вторую – в объемах продаж, в третьих – в уровне и динамике цен.
Сделанный в конце 2008 года качественный прогноз динамики цен на 2010 год: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Количественные параметры прогноза были рассчитаны на основании заложенных в модель прогнозов макроэкономических параметров: возможное повышение к концу года рублевых не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – возможное понижение на 5%, с колебаниями в пределах +/-5%. Количественные результаты прогнозирования по итогам первого полугодия оказались достаточно близкими (расхождение 3-5%), но качественный прогноз снижения долларового эквивалента цен пока не подтверждается. Тем не менее, мы воздерживаемся от корректировки прогноза на второе полугодие и сохраняем ранее сделанный годовой прогноз.

Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ В РОССИИ В 2010 ГОДУ: ИТОГИ 1 ПОЛУГОДИЯ